Rakennus- ja ympäristölautakunta 26 19.02.2014 Rakennus- ja ympäristölautakunta 47 16.04.2014 Lausunnon antaminen Itä-Suomen hallinto-oikeudelle yhdyskuntateknisten laitteiden poistamista koskevassa asiassa tehdystä päätöksestä tehtyyn valitukseen 2834/10.01.00/2014 RAKYMPLK 19.02.2014 26 Rakennusliike Soimu Oy on jättänyt hakemuksen, jossa se pyytää, että Fortum Es poo Distribution Oy:n sopimukseen perustuva mutta kiinteistörekisteriin merkit se mä tön oikeus muuntamon ja sitä palvelevien kaapeleiden, johtojen ym pi tämi seen tontilla 167-4-44-13 poistetaan maankäyttö- ja rakennuslain 161 :n perus teel la. Asian tausta Soimu on ostanut Suomen valtiolta / Senaatti-kiinteistöt 26.1.2012 tehdyllä kaupal la perustettavien yhtiöiden lukuun tontin 167-4-44-9. Kaupantekohetkellä ton til la on sijainnut vanha, kosteus- ja homevaurioiden johdosta nyt jo puretuksi tul lut Poliisi- ja oikeustalo. Lisäksi tontilla sijaitsi ja sijaitsee edelleen muun ta mora ken nus, jonka tällä hetkellä omistaa Fortum Espoo Distribution Oy. Ase ma kaava muu tok sen yhteydessä tontti 9 on jaettu tonteiksi 9 ja 13. Muuntamo si jait see nykyisen tontin nro 13 alueella. Tontin omistavat tällä hetkellä määräosin Soimu Oy:n perustamat viisi asun to yhtiö tä: Asunto Oy Jannenkulma, Asunto Oy Joensuun Iitankulma, Asunto Oy Joensuun Joonaksenkulma, Asunto Oy Joensuun Villenkulma ja Asunto Oy Joen suun Otonkulma (yhtiöt yhdessä myöhemmin Soimu). Asuntoyhtiöt ovat ja ka neet tontin hallinnan hallinnanjakosopimuksella. Soimu omistaa edellä mai nit tu jen asuntoyhtiöiden osakekannan kokonaisuudessaan ja on ilmoittanut tässä asias sa edustavansa yhtiöitä. Hakemuksensa mukaan Soimu ei ole ollut tietoinen tontilla olevasta muun ta mora ken nuk ses ta ennen tontin omistuksen siirtymistä. Soimu ei ole saanut sovittua Fortumin kanssa muuntamon poistamisesta tai siirtä mi ses tä. Soimun perustelut hakemukselleen Soimu katsoo, että muuntamon ja sitä palvelevien johtojen, kaapeleiden ym. pitä mi nen tontilla 13 estää asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden täy si määräi sen hyödyntämisen, mistä aiheutuu kohtuutonta haittaa Soimulle tontin omista ja na. Soimun hakemuksen mukaan muuntamo on suhteellisen helposti ja vähin kustan nuk sin sijoitettavissa jonkin toisen sen vaikutuspiirissä olevan kiinteistön alueel le. Soimun käsityksen mukaan lähes kaikki muuntamon vaikutusalueella ole-
vat tontit on rakennettu suhteellisen väljästi ja muuntamo on helposti si joi tet tavis sa jonkin toisen tontin alueelle. Lisäksi muuntamo laitteisto on varsin vanhaa ja uusimisen tarpeessa Ylimääräiset kustannukset siirrosta eivät Soimun kä si tyksen mukaan olisi kovin merkittäviä. Soimun käsityksen mukaan asemakaavamuutoksen mahdollistama tontin käyttö tar koi tuk sen muutos tarkoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 162 :n mukaista olo suh tei den muuttumista ja tapauksessa täyttyvät muutkin maankäyttö- ja raken nus lain 161 1:ssä ja kiinteistönmuodostamislain 161 :ssä mainitut edel ly tykset välttämättömänkin rasitteen poistamisen tai toisaalle siirtämisen edel ly tykset. Soimun mukaan muuntamo olisi mahdollista sijoittaa minkä tahansa tontille 13 tu le van rakennuksen kellaritiloihin. Todennäköistä on, että muuntamo voisi si jaita nykyisellä paikallaan siihen saakka, kunnes muuntamolle soveltuva kel la ri ti la jostain tontille rakennettavasta talosta on osoitettavissa. Soimun karkea arvio muun ta moa varten tarvittavien tilojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden käyväs tä arvosta on noin 15.000 20.000 euroa ja hoitovastikkeen määrä noin 25 euroa kuukaudessa. Mikäli Fortum vuokraisi tarvittavan tilan, Soimu Oy:n arvion mu kaan vuokra olisi noin 125 150 euroa kuukaudessa. Lisäksi Soimu perustelee vaatimustaan sillä, että muuntamon olemassa olo on pal jas tu nut sille vasta sen jälkeen, kun omistusoikeus oli siirtynyt sille edelliseltä omis ta jal ta eli Suomen valtiolta. Rasitteen olemassaolo ei käynyt ilmi kiin teis tötie to jär jes tel mäs tä. Soimu Oy:n ja Suomen valtion välillä on vireillä oi keu denkäyn ti, jossa Soimu vaatii Suomen valtiolta korvausta haitasta, joka aiheutuu mah dol li sis ta korvauksista, jotka Soimu joutuisi maksamaan Fortumille muun tamon siirrosta. Fortumin näkemys asiasta Fortumin ilmoituksen mukaan muuntamon omistaa Fortum Sähkönsiirto Oy:n sijas ta Fortum Espoo Distribution Oy. Fortum vastustaa hakemusta ja vaatii, että sähkönjakeluverkosto säilytetään täy sin samalla paikalla, jolla se nyt sijaitsee. Siltä varalta, että muuntamo ja sähkön ja ke lu ver kos to määrättäisiin siirrettäväksi, Fortum vaatii, että Soimu vel voite taan korvaamaan kaikki siirrosta aiheutuvat kustannukset. Fortum katsoo, että Soimun vaatimus on tehty vain sen johdosta, että Poh jois- Kar ja lan käräjäoikeus on Soimun ja Suomen valtion välisessä oi keu den käyn nis sä Suomen valtion tekemän väitteen johdosta, edellyttänyt, että Soimun on sel vitet tä vä, onko rasite poistettavissa maankäyttö- ja rakennuslain 162 :n mu kaises ti. Fortum perustelee vaatimustaan hakemuksen hylkäämisestä seuraavilla pe rusteil la: muuntamo ja siitä lähtevä jakeluverkosto on välttämätön kes kus ta kort telien häiriöttömän sähkönjakelun turvaamiseksi. Muuntamon koko on 800
kva, siitä lähtevien pienjännitejohtojen määrä on 9 kpl, muuntamoon liitet ty jen eri liittymien määrä on 14 kappaletta ja käyttöpaikkojen eli asiakkai den määrä on 357 kpl; kustannukset muuntamon siirrosta tulisivat olemaan suuruusluokaltaan noin 100.000 euroa ja siirtoa haluavan, tässä tapauksessa Soimun, on vastat ta va siirtokustannuksista; oikeus muuntamon ja sitä palvelevien johtojen ja kaapeleiden si joit ta miseen kiinteistölle perustuu 10.7.1980 Joensuun kaupungin ja Joensuun Polii si- ja oikeustalo Oy:n väliseen kiinteistönkauppaan, jolla Joensuun kaupun ki on myynyt Joensuun Poliisi- ja oikeustalo Oy:lle nyt kysymyksessä ole van tontin ja josta kaupasta laaditun kauppakirjan kohdan 7 mukaan Kau pun gil la on oikeus sijoittaa tontille tarpeelliset johdot, laitteet ja kiinnik keet. Tontin omistajalle korvataan edellä mainitusta toimenpiteestä aiheu tu va vahinko. Joensuun kaupunki on harjoittanut tuolloin itse säh köverk ko lii ke toi min taa ja kaupunki on luovutuksen jälkeen rakentanut tontil le muuntamon ja sähköverkoston luovutuskirjassa sovitun oikeuden mukai ses ti. Kaupunki on sittemmin yhtiöittänyt säh kö verk ko lii ke toi min nan Joensuun Energia Oy:ön. Joensuun Energia Oy ja sen oikeudet ovat eri yritysjärjestelyjen kautta siirtyneet Fortum-konserniin ja sen sisällä ni menomaan Fortum Espoo Distribution Oy:lle. Fortumin mukaan syntynyt ra site on pysyvä ja rasitteen tarve on sijoitusajankohdastaan lukien en ti sestään olennaisesti kasvanut lisääntyneen sähkönjakelun tarpeen vuoksi; sopimus yhdyskuntateknisten laitteiden ja rakennelmien sijoittamisesta si too myös kiinteistön uusia omistajia MRL 161 :n ( 5.2.1999/132) mu kaises ti; olosuhteet eivät ole muuttuneet sillä tavoin, että maankäyttö- ja ra kennus lain 162 :n edellytykset yhdyskuntateknisten laitteiden poistamisesta oli si vat olemassa. Sähkönjakeluverkon ja muuntamon merkitys ky sei sessä paikassa on kasvanut sähkönjakelun häiriöttömän turvaamisen ja kasva neen sähköntarpeen johdosta. Muuntamo ja sähkönjakeluverkko ovat vält tä mät tö miä myös korttelin 35, 36, 43, 44, 45, 51 ja 52 sähkönjakelulle vi ka ja häiriötilanteissa. Lisäksi tontin 9 omat rakennussuunnitelmat te kevät ehdottoman välttämättömäksi, että tontilla on muuntamo myös tu levai suu des sa. Soimu Oy:n suunnittelemien 5 kerrostalon sähköntarve on noin 600 800 kw ja suunnitelluista asuinkerrostaloista johtuen säh könku lu tuk sen keskipiste alueella tulee jatkossakin olemaan tontilla 9; muuntamon ja sähkönjakeluverkoston sijainti tontilla ei vaikeuta uuden ase ma kaa van toteuttamista, koska uudessa asemakaavassa on ni menomai ses ti mainittu, että Korttelialueille saa sijoittaa yhdyskuntateknistä huol toa palvelevia tiloja ja laitteita, kuten muuntamon. muuntamosta ja sähkönjakeluverkosta ei aiheudu kohtuutonta haittaa. Muun ta mo on sijoitettavissa tulevaisuudessa rakennettavan asuin ker rosta lon pohjakerrokseen, minkä Soimu Oy on huomioinut omissa suun ni telmis saan. Muuntamon tilantarve on noin 3 x 4 metriä eli yhden py sä köin tipai kan vaatima tila; rasitetta ei voida siirtää toiselle kiinteistölle. Muuntamo sijaitsee ase makaa voi te tul la tiheästi rakennetulla alueella, jolla vaihtoehtoisen paikan löy tä mi nen käytännössä mahdotonta. Muuntamon siirto kiinteistöltä vaaran taa koko alueen sähkönjakelun; Soimun hakemuksessa esitetyt väitteet siirtokustannuksista ja muun ta-
mon käyttöiästä ovat virheellisiä. Kustannukset muuntamon siirtämisestä kiin teis tön alueella tulisivat olemaan lähes 100.000 euroa. Fortumin mukaan se valmis neuvottelemaan muuntamon siirrosta tontille myöhem min rakennettavan asuinrakennuksen kellaritiloihin, mutta edellytyksenä on, että Soimu vastaa siirrosta aiheutuvista kustannuksista. Suomen valtion / Senaatti-kiinteistöt näkemys asiasta Suomen valtio edustajanaan Senaatti-kiinteistöt on katsonut olevansa asiassa asian osai nen jäljempänä mainituilla perusteilla. Soimun hakemuksen osalta Senaatti-kiinteistöt katsoo, että rasitteen pois ta misel le on peruste, koska muuntamo nykyisellä paikallaan estää Soimun suun nit tele man rakentamisen. Lisäksi Senaatti-kiinteistöt katsoo, että uusi rasite tulee perus taa lähtökohtaisesti kiinteistön omistajan ja Fortumin välisin sopimuksin. Alueen asemakaava Rasitetulla tontilla on voimassa Joensuun kaupunginvaltuuston 21.1.2013 24 vah vis ta ma asemakaava, kaavoitusohjelman työ nro 1615. Kaava on lain voi mainen. Voimassa olevan asemakaavan mukaan tontti 13 on osoitettu kaavamerkinnällä AL asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Muuntamo sijoittuu asema kaa va kar tan mukaan kohtaan, joka on osoitettu osittain rakennusalaksi ja osit tain alueeksi, jolle voidaan sijoittaa maanalaisiin pysäköintitiloihin johtavan ajo luis ka. Asemakaavamääräysten mukaan Korttelialueille saa sijoittaa yh dyskun ta tek nis tä huoltoa palvelevia tiloja ja laitteita, kuten muuntamon. Muun tamon tarkempaa sijaintia ei ole määrätty asemakaavassa. Asemakaavan selostusosassa on sivulla 21 todettu, että teknisen verkoston osal ta muutostarpeena on korttelissa 44 sijaitsevan muuntamon ja siihen liit tyvän verkoston sijoittaminen uudelleen siten, että korttelin rakentaminen kaa varat kai sun mukaisesti on mahdollista. Kaavaselostuksen liitteenä olevan han kekor tin mukaan sähköverkkoon tehdään muutoksia ja kiinteistöön sijoitetaan muun ta mo. Sovellettavat säännökset Maankäyttö- ja rakennuslaki 161 1, 2 ja 3 momentti Yhdyskuntateknisten laitteiden sijoittaminen Kiinteistön omistaja ja haltija on velvollinen sallimaan yhdyskuntaa tai kiinteistöä pal ve le van johdon sijoittamisen omistamalleen tai hallitsemalleen alueelle, jollei sijoit ta mis ta muutoin voida järjestää tyydyttävästi ja kohtuullisin kustannuksin. Sama koskee johtoihin liittyviä vähäisiä laitteita, rakennelmia ja laitoksia. Johtoa tai muuta laitetta ei saa rakentaa niin, että vaikeutetaan alueen kaavoitusta tai kaavan toteuttamista. Jollei sijoittamisesta ole sovittu kiinteistön omistajan ja hal ti jan
kanssa, sijoittamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Si joit tami ses ta päätettäessä on kiinnitettävä huomiota siihen, ettei kiinteistölle ai heu te ta tarpeetonta haittaa. Sopimus 1 momentissa tarkoitettujen laitteiden sijoittamisesta sitoo myös kiin teistön uutta omistajaa ja haltijaa. Kiinteistön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada korvaus 1 momentissa tar koi tetun johdon tai muun laitteen sijoittamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta. Joll ei korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä. Maankäyttö- ja rakennuslaki 162 1 ja 2 momentti Yhdyskuntateknisten laitteiden muuttaminen ja poistaminen Kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päättää 161 :ssä tarkoitettua johdon tai laitteen sijoittamista koskevasta muutoksesta noudattaen soveltuvin osin kiinteis tön muo dos ta mis lain 160 :ää. Mitä sanotussa pykälässä säädetään oi keu te tusta kiinteistöstä, koskee yhdyskuntaa palvelevien johtojen ja laitteiden osalta kuntaa taikka johdon tai laitteen ylläpitäjää. Kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi myös olosuhteiden muuttuessa päättää johdon tai laitteen poistamisesta noudattaen soveltuvin osin kiin teis tön muodos ta mis lain 161 :n 1 momenttia, ottaen kuitenkin sanotun lain 156 ja 157 :n sijas ta huomioon tämän lain 161 :n säännökset. Kiinteistönmuodostamislaki 161 1 momentti Kiinteistötoimituksessa perustettu rasite voidaan asianosaisten sopimuksesta poistaa, jos rasitteen merkitys siihen oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle on vä hen tynyt. Muutoin rasite voidaan poistaa, jos olosuhteet ovat niin muuttuneet, ettei ra sitet ta enää 156 ja 157 :n säännökset huomioon ottaen voitaisi perustaa eikä rasite ole oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle välttämätön. Välttämätön rasite voidaan pois taa, jos rasitteesta aiheutuvan kohtuuttoman haitan poistaminen ei ole mahdol lis ta 160 :ssä tarkoitetuin toimenpitein ja jos poistetun rasitteen sijaan voidaan 156 ja 157 :ssä säädetyin edellytyksin perustaa vastaavanlainen rasite toiseen paik kaan. (22.7.2011/914). Kiinteistönmuodostamislaki 160 (22.12.2005/1159) Kiinteistötoimituksessa perustettu rasite voidaan siirtää toiseen paikkaan rasitetun re kis te ri yk si kön alueella tai antaa uusia rasitteen käyttämistä rajoittavia mää räyksiä taikka muuttaa rasitteen käyttämisestä aikaisemmin annettuja määräyksiä, jos asian osai set siitä sopivat eikä toimenpide vaikeuta asemakaavan toteuttamista. Toi men pi tee seen ei kuitenkaan tarvita asianosaisten sopimusta: 1. jos sillä voidaan poistaa rasitteesta olosuhteiden muuttumisen johdosta aiheu tu va haitta tai vähentää sitä; tai 2. jos se mahdollistaa rasitteen tarkoituksenmukaisemman käytön al ku pe räiseen käyttötarkoitukseen, jos käyttömahdollisuus olosuhteiden muut tu misen vuoksi on heikentynyt;
ellei siitä aiheudu millekään rekisteriyksikölle huomattavaa haittaa. Asian arviointi Suomen valtion asianosaisuus Senaatti-Kiinteistöt on ilmoittautunut asiassa asianosaiseksi seuraavilla pe rusteil la: Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa on vireillä Soimun ja Se naat ti-kiin teistö jen välinen riita-asia L 12/10025; Soimu Oy vaatii Senaatti-Kiinteistöiltä kaupanvastuun perusteella korvaus ta, jonka perusteena on Fortum Sähkönsiirto Oy:n rasiteoikeuden olemas sa olo ja sisältö ja siitä Soimulle aiheutuva vahinko; oikeudenkäynnin aikana käräjäoikeus on halunnut esikysymyksenä sel vitet tä vän, onko oikeus muuntamon sijoittamiseen poistettavissa MRL 161 :n mukaisessa järjestyksessä. varsinaisilla asianosaisilla ei olettamansa Senaatti-Kiinteistöjen vii me kä tisen korvausvelvollisuuden johdosta ole aitoa intressiä toimia rasitteesta ai heu tu van haitan minimoimiseksi. Käräjäoikeus on lykännyt riita-asian käsittelyä tämän hakemuksen käsittelyn ajak si. Hallintolain 11 :n mukaan hallintoasiassa asianosainen on se, jonka oikeutta, etua tai velvollisuutta asia koskee. Normaalitilanteessa MRL 161 ja 162 :n mukaisissa asioissa asianosaisia ovat ra site tun kiinteistön omistaja ja rasitteen haltija, joiden oikeuksiin, etuihin ja vel vol lisuuk siin annettava päätös välittömästi vaikuttaa ja jotka tahot nor maa li ti lantees sa pystyvät sopimaan rasitteen perustamisesta, muuttamisesta ja pois ta mises ta. Tässä tapauksessa hakemus on liittyy välittömästi käräjäoikeudessa vireillä olevaan asiaan, jossa Suomen valtio on vastaajana. Koska käräjäoikeus on ke hot tanut jutun kantajaa esikysymyksenä selvittämään, onko rasitteen siirtäminen mah dol lis ta maankäyttö- ja rakennuslain perusteella, asiassa annetavalla rat kaisul la on tai ainakin voi olla välitön vaikutus oikeudenkäyntiin ja sitä kautta Suomen valtion oikeuteen, etuun tai velvollisuuteen. Edellä mainituilla perusteilla Senaatti-Kiinteistöt on katsottava asianosaiseksi täs sä asiassa. Mihin Fortumin oikeus muuntamon sijoittamiseen perustuu Hakemuksen perusteena on maankäyttö- ja rakennuslain 162. Aluksi on arvioitava, onko Fortumilla sellainen oikeus muuntamon ja sitä pal ve levien johtojen ja laitteiden sijoittamiseen, jota koskevat oikeutta koskevat muutok set on tehtävä maankäyttö- ja rakennuslain 161 ja 162 :ien mukaisessa jär jes-
tyk ses sä. Mikäli tällaista oikeutta ei olisi, muuntamo ja sitä palvelevat johdot oli si poistettava kiinteistönomistajan näin vaatiessa. Asiakirjoista ei käy ilmi muuntamon tarkka rakentamisajankohta mutta se on joka tapauksessa rakennettu ennen 1.1.2000, jolloin maankäyttö- ja rakennuslaki on tullut voimaan. Maankäyttö- ja rakennuslain voimaantullessa kumotun ra kennus lain 133 :ssä oli maankäyttö- ja rakennuslain 161 :ää vastaavat sään nök set. Rasitetta ei ole merkitty kiinteistörekisteriin eikä ra ken nus val von ta vi ran omai nen ole tehnyt päätöstä sijoittamisesta. Hakija tai Fortum eivät ole myöskään esit täneet nimenomaista sopimusta, jolla muuntamon sijoittamisesta olisi ni men omaises ti sovittu silloisen kiinteistönomistajan kanssa. Hakija ja Fortum ovat katsoneet kumpikin, että oikeus perustuu 10.7.1980 päivätyn kauppakirjan ehtoon, jonka mukaan kaupungilla on oikeus sijoittaa tontille tarpeelliset joh dot, laitteet ja kiinnikkeet ja että tontin omistajalle korvataan edellä mainitusta toimen pi tees tä aiheutuva vahinko. Kun sekä tontin omistaja että ra si te oi keu den haltija ovat yhtä mieltä siitä, että oikeus muuntamon sijoittamiseen pe rus tuu mainittuun 10.7.1980 päivättyyn sopimukseen, ei ra ken nus val von ta vi ran omai sella ole tarvetta arvioida asiaa toisin. Hakemuksen käsittelyn lähtökohtana voi daan pitää, että muuntamon sijoittamisesta tontille on aikanaan sovittu asian mu kaises ti ja nyt arvioitavana, onko hakemuksessa asiassa esitetty riittävät pe rus teet muuntamon poistamiselle tai sen sijainnin muuttamiselle. Perusteet yhdyskuntateknisten laitteiden poistamiselle tai siirtämiselle Asianosaisten varsinainen erimielisyys koskee muuntamon siirtämisestä ai heu tuvien kustannusten korvaamista. Maankäyttö- ja rakennuslain 161 ja 162 :n mukai ses sa menettelyssä ei voida ratkaista yhdyskuntateknisten laitteiden si joit tami seen, poistamiseen tai siirtämiseen liittyvää korvauskysymystä. Kor vauk siin liittyvät kysymykset ratkaistaan lunastuslain mukaisessa menettelyssä. Ra kennus val von ta vi ran omai sen toimivalta ulottuu ainoastaan yh dys kun ta tek ni sen laitteen sijoittamista, poistamista ja muuttamista koskevan asian rat kai se miseen. Maankäyttö- ja rakennuslain 162 :n 2 momentin ja kiinteistön muodostamislain 161 :n 1 momentin mukaisesti rasite voidaan poistaa, jos olosuhteet ovat niin muut tu neet, että rasitetta ei voitaisi enää maankäyttö- ja rakennuslain 161 :n sään nök set huomioiden perustaa. Välttämätönkin rasite voidaan poistaa, jos rasit tees ta aiheutuvan kohtuuttoman haitan poistaminen ei ole mahdollista kiinteis tön muo dos ta mis lain 160 :ssä tarkoitetuin toimenpitein ja jos poistetun ra sitteen sijaan voidaan perustaa vastaavanlainen rasite toiseen paikkaan. Asemakaavamuutoksen merkitystä arvioitaessa lähtökohtana voidaan pitää maan käyt tö- ja rakennuslain 161 :n 1 momenttia, jonka mukaan johtoa tai muu ta laitetta ei saa rakentaa niin, että vaikeutetaan alueen kaavoitusta tai kaavan toteuttamista. Asemakaavan toteuttamisen voidaan katsoa vaikeutuvan siinä vaiheessa, kun on tiedossa konkreettinen rakennushanke, jonka ase ma kaavan mukaisen toteuttamisen johto tai laite estää. Kiinteistönmuodostamislain 160 :n mukaisia toimenpiteitä rasitteesta ai heu tu-
van haitan poistamiseksi ovat rasitteen siirtäminen toiseen paikkaan rasitetun kiin teis tön alueella, uusien rasitteen käyttämistä rajoittavien määräysten an tami nen tai rasitteen käyttämisestä aiemmin annettujen määräysten muut ta minen. Koska yhdyskuntateknisten laitteiden sijoittaminen perustuu ensisijaisesti kiinteis tön omistajan ja rasitteen haltijan väliseen sopimukseen ja vasta viime si jaises ti viranomaisen antamaan määräykseen, on johdon tai laitteen haltijan ensin sel vi tet tä vä, onko rasitteen haltijan mahdollista maankäyttö- ja rakennuslain 161 :ssä sanotulla tavalla vapaaehtoisin toimin tyydyttävästi ja kohtuullisin kus tannuk sin löytää johdoille ja laitteille sijaintipaikka. On myös mahdollista, että asian osai set sopivat laitteen sijoittamisesta, poistamisesta ja muuttamisesta mut ta jättävät korvausta koskevan kysymyksen lunastuslain mukaisessa jär jestyk ses sä ratkaistavaksi ( mm KKO 2003:59 ). Mikäli yhdyskuntateknisten laitteiden omistajan ei ole mahdollista va paa eh toi sin toimin sijoittaa johtoja ja laitteita toiseen paikkaan ja kysymys on ns, vält tä mättö mäs tä rasitteesta, on johtojen ja laitteiden sijoittaminen tai siirtäminen mahdol lis ta rakennusvalvontaviranomaisen päätöksellä. Samalla on esitettävä riit tävä selvitys vaihtoehtoisista sijaintipaikoista. Yhteenveto Muuntamo nykyisellä paikallaan estää voimassaolevan asemakaavan täy si mit taisen toteuttamisen. Tarve muuntamon siirtämiseen on todettu myös ase ma kaavas sa. Hakijalla ei ole tällä hetkellä vireillä konkreettista rakennushanketta, jon ka muuntamon nykyinen sijainti estäisi. Asian yhteydessä ei ole esitetty vaatimusta muuntamon siirtämisestä eikä sel vitys tä vaihtoehtoisista sijaintipaikoista. Edellä sanottua asemakaavan muutosta voidaan pitää sellaisena maankäyttö- ja ra ken nus lain 162 :ssä sekä kiinteistönmuodostamislain 161 :ssä tarkoitettuna olo suh tei den muutoksena, jonka perusteella rasite voidaan lähtökohtaisesti poistaa tai rasitetta voidaan siirtää rasitetun kiinteistön alueella. Poistaminen tai siirtä mi nen edellyttää lisäksi, että on olemassa konkreettinen asemakaavan mu kainen rakennushanke, jonka toteuttamisen laite nykyisellä sijaintipaikallaan es tää. Vaihtoehtoista sijaintipaikkaa koskevan vaatimuksen osalta on huomattava, et tä rakennusvalvontaviranomainen ei voi maankäyttö- ja rakennuslain 161 ja 162 :ien perusteella määrätä yhdyskuntateknistä laitetta sijoitettavaksi ra ken nukseen. Tässä tapauksessa hakijalla on oikeus vaatia muuntamon poistamista tai si joit tamis ta toiseen paikkaan siinä vaiheessa, kun muuntamo nykyisellä paikallaan estää tiedossa olevan asemakaavan mukaisen rakentamisen ja selvityksen siitä, ett ei poistamisesta tai siirtämisestä ole saatu sovittua muuntamon omistajan kans sa. Mikäli muuntamon omistaja tuolloin haluaa, että ra ken nus val von ta vi ran omai nen määrää muuntamolle toisen sijaintipaikan, sen on hakemuksen yhteydessä esi-
tet tä vä selvitys vaihtoehtoisista sijaintipaikoista ja siitä, ettei muuntamon si joitta mi s ta tyydyttävästi ja kohtuullisin kustannuksin ole ollut mahdollista jär jes tää muilla tavoin, esimerkiksi sopimalla muuntamon sijoittamisesta tontille ra kennet ta vaan rakennukseen. Tässä vaiheessa tehtynä, kun muuntamo ei estä tiedossa olevaa rakentamista, vaih to eh tois ta sijaintipaikkaa ei ole esitetty eikä vaihtoehtoiseksi sijaintipaikaksi luon te vim min soveltuvia maanalaisia tiloja ole olemassa, ei ole vielä edellytyksiä mää rä tä muuntamoa poistettavaksi tai tehdä asiassa muutakaan sijaintipaikkaa kos ke vaa ratkaisua. Lisätietoja: yhdyskuntalakimies Juha Martikainen Sovelletut säännökset Maankäyttö- ja rakennuslaki 161, 162 Kiinteistönmuodostamislaki 160, 161 Hallintolaki 11 Rakennustarkastajan päätösehdotus: Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää hylätä hakemuksen ennenaikaisena. Päätös: Rakennus- ja ympäristölautakunta päätti yksimielisesti ottaa asian ylimääräisenä kä si tel tä väk si. Pentti Kosonen esitti, että päätösehdotukseen lisätään, ettei muuntamo haittaa tämän hetken rakentamista. Kukaan ei kannattanut Pentti Kososen esitystä joten se raukesi. Merkittiin, että yhdyskuntalakimies Juha Martikainen selosti asiaa kokouksessa. Merkittiin, että yhdyskuntalakimies Juha Martikainen poistui kokouksesta ennen asian käsittelyä ja päätöksentekoa klo 17.37. Rakennus- ja ympäristölautakunta päätti hylätä hakemuksen ennenaikaisena. RAKYMPLK 47 Itä-Suomen hallinto-oikeus on pyytänyt rakennus- ja ympäristölautakunnan lausun toa otsikossa mainitusta asiasta 2.4.2014 päivätyllä lähetteellä. Lausunto on pyy det ty toimittamaan 5.5.2014 mennessä. Asunto Oy Jannenkulma, Asunto Oy Villenkulma, Asunto Oy Joonaksenkulma, Asun to Oy Otonkulma ja Asunto Oy Iitankulma (yhdessä valittajat) ovat va lit taneet rakennus- ja ympäristölautakunnan 19.2.2014 26 tekemästä päätöksestä, jol la valittajien maankäyttö- ja rakennuslain 162 :n mukainen hakemus Fortum Es poo Distribution Oy:n tontilla 167-4-44-13 olevan muuntamon ja sitä pal ve levien johtojen poistamisesta on hylätty.
Valituksessa vaaditaan, että rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös on kumot ta va ja hakijoiden vaatimus muuntamon ja sitä palvelevien johtojen ja lait teiden poistamisesta on hyväksyttävä. Rakennus- ja ympäristölautakunta on valituksenalaisella päätöksellä hylännyt valit ta jien hakemuksen sillä perusteella, että muuntamo nykyisellä sijaintipaikallaan ei estä tai haittaa tiedossa olevaa konkreettista rakentamista ja hakemus on näin ol len en nen ai kai nen. Lausuntoaan valittajat ovat perustelleet sillä, että tontin perustettavien yhtiöiden lu kuun ostaneen Rakennusliike Soimu Oy:n tontin käyttöä koskevat suunnitelmat ja aikataulut ovat täsmentyneet ja nopeutuneet. Valituksessa on viitattu siihen, et tä Rakennusliike Soimu Oy on perustanut viisi asunto-osakeyhtiötä (valittajat) omis ta maan tonttia ja rakennustyöt tontilla on aloitettu. Valituksessa katsotaan, et tä mikäli uuden hakemuksen käsittely kestäisi yhtä pitkään kuin va li tuk sen alai sen hakemuksen, asiasta tulisi aiheutumaan viivästystä ja ylimääräisiä kus tan nuk sia valittajille. Valittajat ovat myös katsoneet, että uuden vaihtoehtoisen si jain ti pai kan esittäminen ei ole valittajien vaan muuntamon omistajan eli Fortum Es poo Distribution Oy:n asia. Rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöksen perustelut ilmenevät päätöksestä. Rakennus- ja ympäristölautakunta on päätöksessään yhtynyt hakijan nä ke mykseen siitä, että kysymyksessä on maankäyttö- ja rakennuslain 161 :n tar koit tamis ta yhdyskuntateknisistä laitteista, joiden sijoittamisesta kiinteistön omistaja ja lait tei den haltija ovat aikanaan sopineet. Rakennus- ja ympäristölautakunta on myös katsonut, että asemakaavan muutos siten, että asemakaavan täy si mit tainen toteuttaminen ei ole mahdollista ilman, että muuntamo poistetaan ny kyi seltä paikaltaan. Lautakunta on myös arvioinut, että muuntamo on alueen säh könja ke lun kannalta välttämätön eli kyse on kiinteistönmuodostamislain 161 :n 1 mo men tis sa tarkoitetusta välttämättömästä rasitteesta, jota ei voida poistaa osoit ta mat ta rasitteelle uutta sijaintipaikkaa. Asiaa koskevissa oikeusohjeissa ei ole tarkemmin määritelty, mitä olosuhteiden muu tok sel la tarkoitetaan. Onko asemakaavan muutos riittävä vai edellytetäänkö myös konkreettista rakennushanketta, jonka toteuttamisen yhdyskuntatekninen lai te, tässä tapauksessa muuntamo, estää? Lautakunta on katsonut, että pelkkä asemakaavan muutos ilman konkreettista ra ken nus han ket ta, jonka toteuttamisen muuntamo nykyisellä paikallaan estää, ei ole riittävä peruste muuntamon poistamiselle tai sen sijaintipaikan muutokselle. Asun to-osa ke yh tiöi den perustamisella ei ole asiassa merkitystä, koska tontti on os tet tu perustettavien asunto-osakeyhtiöiden nimiin ja yhtiöt on tullut joka ta pauk ses sa perustaa lainhuudon saamiseksi tonttiin. Myöskään sillä ei ole mer ki tys tä, että rakentaminen tontilla on aloitettu, kun kysymyksessä on suuri vai heit tain rakennettava tontti eikä valittajien taholta ole esitetty mitään selvitystä siitä, mil loin rakentaminen etenee sille tontin osalle, jolla muuntamo sijaitsee. Ra ken ta mis ai ka tau lua on hakemuksen käsittelyn yhteydessä erikseen tiedusteltu ha ki jal ta.
Rakennus- ja ympäristölautakunta katsoo, että se on voinut hylätä hakemuksen en nen ai kai se na sillä perusteella, että hakija ei ole esittänyt selvitystä sellaisesta konk reet ti ses ta rakennushankkeesta, jonka toteuttamisen muuntamo nykyisellä si jain ti pai kal laan estäisi tai jonka toteuttamista se haittaisi. Yleisesti tiedossa on, et tä kaavan vahvistamisen ja toteuttamisen välinen aika voi olla hyvinkin pitkä. Vas ta konkreettista rakennushanketta tarkasteltaessa voidaan nähdä, ai heut taako muuntamo haittaa kyseiselle rakentamiselle. Rakennus- ja ympäristölautakunta katsoo, että valituksessa ei ole tuotu esille mitään sellaisia perusteita tai seikkoja, joiden johdosta lautakunnan päätös olisi kumot ta va tai sitä olisi muutettava. Valitus on hylättävä. Lisätietoja: yhdyskuntalakimies Juha Martikainen Rakennustarkastajan päätösehdotus: Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää antaa edellä olevan lausunnon Itä-Suo men hallinto-oikeudelle Asunto Oy Jannenkulman, Asunto Oy Vil len kulman, Asunto Oy Joonaksenkulman, Asunto Oy Otonkulman ja Asunto Oy Ii tankul man rakennus- ja ympäristölautakunnan 19.2.2014 26 tekemästä pää tök sestä. Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti.