Asemakaavan muutoksen selostus 7.4.2017 päivättyyn Oulun kaupungin Haukiputaan kaupunginosan korttelin 2124 tonttia nro 3 koskevaan asemakaavan muutokseen (Törmäntie 42) Kaavatunnus 564-2285 Diaarinumero 2359/2016 Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 27.6.2017. Asemakaavan muutos on tullut voimaan 11.8.2017 Asemakaavan muutosalue Vaikutusalue: alue jolle hankkeella saattaa olla vaikutuksia
1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 Asemakaavan muutos koskee Oulun kaupungin Haukiputaan kaupunginosan korttelin 2124 tonttia 3, (osa kiinteistöstä 25:456) osoitteessa Törmäntie 43. Tonttijako laaditaan asemakaavanmuutoksen yhteydessä. Kaavan nimi: Törmäntie 42 Kaavatunnus: 564-2285 Kaavan laatija: Kaavan vireille tulo: Asemakaava-arkkitehti Anne Olsbo Oulun kaupunki / Yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut Solistinkatu 2, PL 32, 90015 OULUN KAUPUNKI Kaavamuutos on tullut vireille 21.2.2017 yhdyskuntalautakunnan päätöksellä ja vireilletulosta on tiedotettu 3.3.2017. Hyväksyminen: Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 27.6.2017 425. Asemakaava on tullut voimaan 11.8.2017. 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee Haukiputaan kaupunginosassa, Niemeläntörmän alueella, noin 1,5 km Haukiputaan keskuksesta koilliseen. 1.3 Kaavan tarkoitus Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on mahdollistaa alun perin matkailupalvelujen käyttöön kaavoitetun tontin käytön muuttaminen asumiskäyttöön asemakaavanmuutoshakemuksen mukaisesti. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Asemakaavan seurantalomake Liite 2. Asemakaavakartta ja merkintöjen selitykset Liite 3. Tonttijako 1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Pohjois-Pohjanmaan maankuntakaava (YM 17.2.2005) - Uuden Oulun yleiskaava (kv 18.4.2016) - Kirkonkylän osayleiskaava 2020 (Haukiputaan kunnanvaltuusto 14.6.2004) - Voimassa oleva asemakaava (084-Ak2002/1) - Hakemus asemakaavan muutokseksi (1.3.2016) 2
564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 2. LÄHTÖKOHDAT 2.1 Alueen yleiskuvaus ja maanomistus Kaavanmuutosalue on osa Niemeläntörmän pientaloaluetta Kiiminkijoen pohjoisrannalla, Haukiputaan keskuksesta koilliseen. Muutosta laaditaan korttelin 2124 tontille 3, jota rajaavat länsipuolelta Törmäntie ja itäpuolelta lähivirkistysalueeksi asemakaavassa osoitettu Kiiminkijoen rantavyöhyke. Korttelin 2124 tontin nro 3 pinta-ala on noin 1064 m². Kaavanmuutosalue on yksityisomistuksessa. Kuva: Ilmakuva alueelta 2.2 Rakennettu ympäristö ja luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Kaavanmuutosalue on kokonaan rakennettua aluetta. Tontilla on vuonna 2010 valmistunut vapaa- ajan rakennus, kerrosalaltaan n. 98 k-m 2, autokatos sekä useita piharakennuksia, jotka ovat olleet aiemmin matkailupalveluyrityksen käytössä. Luonnonympäristö Kiiminkijoki kuuluu Natura 2000 suojelualueeseen. Rantakaistaleelle ei esitetä muutoksia asemakaavan muutoksen yhteydessä. Tulva-alueet Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus on antanut lausunnon alimmasta rakentamiskorkeudesta Kiiminkijoen Alakosken yläpuolella, Haukipudas, Oulu 7.4.2016: 3
564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 Suomen ympäristökeskuksen julkaiseman Ympäristöoppaan "Tulviin varautuminen rakentamisessa" (v. 2014) ohjeiden mukaan alimmaksi rakentamiskorkeudeksi olisi määritettävä keskimäärin kerran 100 vuodessa esiintyvä ylin tulva korkeus (HW 1/100) tai keskimäärin kerran 50 vuodessa esiintyvä ylin tulvakorkeus, johon lisätään 30 cm (HW 1/50 + 0,3 m). Mikäli vesistössä on suuri jääpato- tai suppotulvien esiintymisen riski, tulisi lisäkorkeuden olla vähintään 0,7-1 m, ellei kyseisellä alueella ole tehty tarkempaa selvitystä jää pato- ja suppotulvien veden korkeuksista. Asemakaavan muuttamiseen tarkoitettu tontti sijaitsee Kiiminkijoen pohjoisrannalla Keiskan lampien kohdalla (koordinaatit: ETRS-TM35FIN N7230406, E423654). Kiiminkijoen pituusleikkauksen ja kevättulvilla tehtyjen tulvakorkeusmittausten ja tulvamallinnuksen perusteella keskimäärin kerran sadassa vuodessa toistuvaksi HW-korkeudeksi rakennuspaikan edustalla arvioidaan N2000 + 4,2 m. Tulvavahingoille alttiiden rakenneosien tulee olla vähintään korkeuden N2000 + 5,2 m yläpuolella. Aluetta suunnitellessa tulee ottaa huomioon se, että Keiskan lammet toimivat tulvauomana (liite 1), eikä rakentamisella saa estää tulvavesireittiä. Ranta-alueelle rakennettaessa tulee lisäksi ottaa huomioon mahdollinen rannan sortuma- ja vyörymäriski. LIITTEET Keiskan lampien tulvakartta HW 1/100 tulvalla 2.3 Suunnittelutilanne Maakuntakaava ja yleiskaava Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavassa (YM 17.2.2005) asemakaava-alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Haukiputaan kirkonkylän osayleiskaavassa 2020 (hyväksytty Haukiputaan kunnanvaltuustossa 14.6.2004) suunnittelualue on merkitty osittain pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP) ja osittain virkistysalueeksi (VL) 4
564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 Ote Haukiputaan kirkonkylän osayleiskaavasta 2020 Ote Kirkonkylän osayleiskaavan 2020 merkintöjen selityksestä 5
564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 Asemakaava Korttelia 2124 koskevan asemakaavan on Haukiputaan kunnanvaltuusto hyväksynyt 20.5.2002 Niemeläntörmän asemakaavan muutoksena ja laajennuksena. Tontti 3 korttelin 2124 pohjoispäässä on asemakaavassa osoitettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM). Asemakaavaa laadittaessa alueella toimi matkailutoimintaa palveleva kotayritys, jonka toiminta on sittemmin loppunut. Rakennusoikeus RM-tontilla on 200 k-m 2 ja kerrosluku Iu ¾. Törmäntien ja Kiiminkijoen väliin sijoittuvan korttelin 2124 korttelin tontit 1-2 on asemakaavassa osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuuslukuna e=0,25. Lisäksi asemakaavassa määrätään kerrosluvuksi Iu ¾. Kiiminkijoen rantavyöhyke on osoitettu lähivirkistysalueeksi. Asemakaava sisältää määräyksen tulvavahingoille alttiiden rakenneosien vähimmäiskorkeudesta maanpinnan suhteen. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta. (Ei mittakaavassa.) Rakennusjärjestys Alueella on voimassa Haukiputaan kunnan rakennusjärjestys. Rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.7.2006. Rakennusjärjesteyksen päivitys on käynnissä. Tonttijako ja rekisteri Oulun kaupunki toimii kiinteistörekisterin pitäjänä asemakaava-alueella. Korttelialueelle laaditaan erilliset tonttijaot. Pohjakartta Kaava-alueen pohjakartta on maankäyttö- ja rakennuslain 54a mukainen ja vastaa olosuhteita 23.1.2017 6
564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Asemakaavan suunnittelun käynnistäminen Korttelin 2124 tontin nro 3 omistaja on hakenut asemakaavanmuutosta matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen (RM) asemakaavan muuttamiseksi erillispientalojen korttelialueeksi sekä asemakaavan laatimista kaavoittamattomalle alueelle Törmäntien länsipuolelle, Keiskan lampien läheisyyteen. Hakija perusteli hakemustaan mm. seuraavasti: Merkintä (RM) on aikanaan syntynyt historiallisin perustein ja kaavaa laadittaessa silloisten tavoitteiden perusteella. Nämä tavoitteet ovat muuttuneet, eikä tontilla ole tarkoitus kehittää matkailupalveluja. Sen sijaan on tarkoituksenmukaista yhdenmukaistaa tontin käyttötarkoitus ja tarkemmat merkinnät muun korttelialueen mukaisesti erillispientalojen korttelialueeksi." Ely -keskuksen tulvakorkeuksista antaman lausunnon perusteella Keiskan lammet muodostavat tulvauoman, eikä rakentamisella saa estää tulvavesireittiä. Keiskan lampien ja Törmäntien väliselle alueelle ei tästä syystä voida laatia asemakaavaa joka mahdollistaisi asuntojen rakentamisen. RM- tontin muuttaminen omakotitontiksi on mahdollista, kun rakentamisessa noudatetaan määräyksiä kosteudelle alttiiden rakenteiden korkeusasemasta. Yhdyskuntalautakunta päätti 21.2.2017 77 käynnistää asemakaavanmuutoksen ja asettaa kaavanmuutosluonnoksen nähtäville. 3.2 Osalliset ja vuorovaikutus suunnittelun aikana Osalliset Kaavan osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisille ja kunnan jäsenille varataan mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavan vaikutuksia sekä lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Asemakaavan muutoksen käynnistämisestä tiedotetaan seuraaville osallisille: - Vaikutusalueen kiinteistöjen omistajat / isännöitsijät - Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, alueidenkäyttö - Ympäristötoimi - Pohjois-Pohjanmaan museo - Oulun Vesi - DNA Oyj - TeliaSonera Finland Oyj - Elisa Oyj - Haukiputaan sähköosuuskunta - Haukiputaan suuralueen alueellinen yhteistyöryhmä - Haukiputaan kirkonkylän asukasyhdistys ry Vuorovaikutusmennettelyt kaavan laatimisen aikana Kaavaa varten ei ole laadittu erillistä osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa. Kaavamuutoksen vireilletulosta ja valmisteluaineiston nähtävilläolosta on tiedotettu kirjeellä maanomistajille ja naapureille. Nähtävilläolosta ja mahdollisuudesta mielipiteen esittämiseen kuulutetaan lisäksi kaupungin virallisella ilmoitustaululla, Torikatu 10, lehti-ilmoituksella Kalevassa ja kaupungin verkkosivulla. Viranomaisille on tiedotettu sähköpostilla. Kaavanmuutoksen valmisteluaineisto on pidetty nähtävillä neljän viikon ajan 3.3.-3.4.2017, jona aikana kaavamuutosluonnoksesta on ollut mahdollista jättää kirjallinen mielipide. Nähtävilläolon aikana Pohjois- Pohjanmaan museo antoi lausuntonsa arvokkkaiden maisema-alueiden, rakennetun kulttuuriympäristön ja arkeologisen kulttuuriperinnön osalta. Muita mielipiteitä ei esitetty nähtävilläolon aikana. 7
564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 9.5.2017. 8.6.2017. Nähtävilläolosta ja oikeudesta muistutuksen tekemiseen kuulutettiin kaupungin virallisella ilmoitustaululla, Torikatu 10, kaupungin verkkosivulla sekä lehtiilmoituksella Kalevassa. Muistutukset asemakaavaehdotuksesta tulee toimittaa kirjallisena kuulutuksessa mainittuun osoitteeseen. Vastine muistutuksiin toimitetaan niille muistutuksen tehneille, jotka ovat toimittaneet osoitteensa. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta tiedotetaan lisäksi kirjeellä ulkopaikkakuntalaisille maanomistajille ja haltijoille. Asemakaavan muutoksen hyväksyy yhdyskuntalautakunta. Hyväksymispäätöksestä ilmoitetaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen 94 :n mukaisesti. Oikeudesta valittaa kaavan hyväksymispäätöksestä säädetään MRL:n 191 :ssä. Kaavan voimaantulosta kuulutetaan Kalevassa valitusajan päätyttyä. 3.3 Asemakaavaluonnoksesta saatu palaute Pohjois-Pohjanmaan museon lausunto 3.4.2017: Oulun kaupungilla on tullut nähtäville Haukiputaan kaupunginosan osassa (Törmätie 42) korttelin 2124. tonttia 3 koskeva asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä luonnos (kaavatunnus 564-2285). Tontin asemakaavan muutos käynnistyy yksityisen omistajan toimesta. Kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa (RM) matkailua palvelevien rakennusten tontti (AO-1 ) erillispientalojen tontiksi, jonka rakennusalalle saa rakentaa yhden asuinrakennuksen. Suurimmaksi kerrosluvuksi osoitetaan I u2/3 ja rakennusoikeudeksi 180km 2 asuinrakennukselle, 8O k-m 2 talousrakennukselle. Pohjois-Pohjanmaan museo antaa lausuntonsa rakennetun kulttuuriympäristön ja arkeologisen kulttuuriperinnön osalta. Arvokkaat maisema-alueet ja rakennettu kulttuuriympäristö Asemakaava-alue on kokonaan rakennettu, se on tiivis pientalovaltainen, eri -ikäisiä kiinteistöistä muodostunut asuinalue. Muutosalue rajautuu Kiiminkijoen varteen, joka on luonnonympäristöitään Natura 2000- aluetta. Ranta-alueet ovat tulvavahinkoaluetta, jossa on määritetty rakennusosien alimman korkotaso. Tontin korkeusasemat ovat osin naapuritonttia matalammalla sekä osin tulvarajan tuntumassa. Tulvan huomioiva rakentaminen edellyttää maatäyttöjä, joka tulee jonkin verran vaikuttamaan Törmäntien varren miljööseen. Myös Törmäntien notkelman korko on tulvarajan alapuolella. Tontilla on tällä aikaisemmin toimineen matkailuyrityksen rakennuksia. Nykyisen asemakaavan rakennusoikutta on nostettu erillisellä talousrakennuksen määritteellä. Rakennusoikeus on likimain korttelin olevan muun osan tehokkuuden (e=0,25) mukainen. Ohjeellista rakentamisalueen rajausta rantaan päin ei voida pitää perusteltuna ulottaa esitetyn mukaiselle etäisyydelle rajasta. Pohjois-Pohjanmaan museolla ei ole muuta huomautettavaa Törmäntien 42 asemakaavan muutoksen osallistumis- j a arviointisuunnitelmasta sekä sen luonnoksesta. Arkeologinen kulttuuriperintö Suunnittelualueella ei sijaitse muinaismuistolain (295/1963) tarkoittamia kiinteitä muinaisjäännöksiä. Asemakaavan muutoksella ei ole vaikutusta arkeologiseen kulttuuri perintöön, eikä Pohjois-Pohjanmaan museolla ole tämän osalta huomautettavaa asiasta. Kaavoituksen vastine: Pohjois-Pohjanmaan museolla ei ole huomautettavaa arvokkaiden maisema-alueiden, rakennetun kulttuuriympäristön osalta, eikä muutoksella ole lausunnon mukaan vaikutusta arkeologiseen kulttuuriperintöön. Rakentamisalueen rajausta rantaan päin esitetyn mukaiselle etäisyydelle museo ei lausunnossaan pidä tarkoituksenmukaisena. 8
564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 Asemakaavoituksen näkemyksen mukaan rakennusalan siirto voimassa olevaan kaavaan nähden on vähäinen, n. kaksi metriä, joten sillä ei ole olennaista vaikutusta ympäristöön. Tontin korkeusasemaa nostettaessa rakennuskannan uusimisen yhteydessä on maatäyttöjen luiskat sovitettava siten, että ne eivät ulotu tontin rajojen ulkopuolelle. 3.4 Asemakaavaehdotuksesta saatu palaute Asemakaavaehdotuksesta ei esitetty muistutuksia tai lausuntoja. 9
4. ASEMAKAAVAN KUVAUS 564-2285 Asemakaavan muutos, Törmäntie 38 ja 42 Asemakaavan muutoksessa matkailua palvelevien rakennusten korttelialue tontilla 3 (RM) osoitetaan erillispientalojen korttelialueeksi, jonka rakennusalalle saa rakentaa yhden asuinrakennuksen (AO-1). Suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi osoitetaan I u3/4. Kerrosluku on sama kuin korttelin muilla erillispientalotonteilla. Tontin rakennusoikeudeksi osoitetaan pääkäyttötarkoitusta varten 180 k-m² ja erillisiä talousrakennuksia varten 80 k-m², jolloin tontin tehokkuusluku (e) on noin 0,24. Rakennusalat sijoittuvat vähintään 4 metrin etäisyydelle naapuritontista. Autopaikkoja on rakennettava 1 kpl / asunto. Kaava sisältää määräyksen, jonka mukaan tulvavahingoille alttiiden rakenneosien tulee olla vähintään korkeuden N2000+5,2 m yläpuolella. Maanpintaa uudisrakentamisen yhteydessä nostettaessa maatäyttöjen luiskien ulottumista tontin ulkopuolelle ei ole kaavassa sallittu. 4.1 Kaavan vaikutukset Asemakaavan vaikutukset lähiympäristöön ovat vähäisiä. Matkailupalvelukäyttö RM-tontilla on jo päättynyt, eikä siitä ole enää ollut liikenteellisiä vaikutuksia ympäristöön. RM -tontti on sijoittunut keskelle omakotiasutusta ja on ollut kooltaan pieni matkailupalvelukäyttöä ajatellen. Näin ollen tontti sopii tarkoituksenmukaisemmin asumiskäyttöön. Asemakaavan muutos mahdollistaa myös olemassa olevien rakennusten korvaamisen uudella asuinrakennuksella tulvakorkeus huomioon ottaen. 5. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan mukainen rakentaminen voidaan käynnistää asemakaavan muutoksen tultua voimaan. Rakennussuunnittelua ohjaa Oulun kaupungin rakennusvalvonta. Oulussa 7. päivänä huhtikuuta 2017 Mikko Törmänen asemakaavapäällikkö Anne Olsbo asemakaava-arkkitehti 10
!" #! # "" " # $ # & ' ( ' ( * +,., + / +/. + # # # # * 1 "!#! $ 2! 3! & ' ( ' ( * 2 2 " ' ( ' ( *
& ' ( ' ( * +,., + / +/. + # # # # # # # # * 1 "!#! #!#! $ 2! 3