Kauppapuistikko 4 kehittäjäkumppanin valinta
Sisällys 1 Valintamenettelyn tausta ja tavoitteet... 2 2 Suunnittelun lähtökohdat... 2 2.1 Kaavallinen tilanne... 2 2.2 Kaupunkirakenne ja liittyminen lähiympäristöön... 2 2.3 Liikenne ja pysäköinti... 2 2.4 Rakennuksen historia ja kunto... 3 2.5 Rakennuksen suojelumääräykset... 3 2.6 Selvitykset... 3 3 Ehdotusten arvosteluperusteet... 3 4 Ehdotusasiakirjat... 4 5 Tontin/rakennuksen hinnoittelu... 5 6 Valinnan tekniset tiedot ja jatkotoimenpiteet... 5 1
1 Valintamenettelyn tausta ja tavoitteet Kaupunki luopuu omasta palvelutuotannosta vapautuneista rakennuksista toimitilalinjaustensa mukaisesti. Valintamenettelyn kohteena on tontti 905-3-3006-2, jolla sijaitsee vuonna 1934 rakennettu entinen talouskoulu. Valintamenettelyn tarkoituksena on löytää kohteen mahdollistavalle kehittämiselle toteutuskelpoisia ideoita sekä näiden toteuttamiseksi kumppani / kumppaneita. Kehittämissuunnitelman toteutusedellytysten täytyttyä, kohde myydään valituksi tulleelle kumppanille. 2 Suunnittelun lähtökohdat 2.1 Kaavallinen tilanne Suunnittelualue on voimassa olevassa Vaasan osayleiskaava 2030:ssä merkitty julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY). Työn alla olevassa Vaasan keskustan osayleiskaava 2040:ssä alue on merkitty asuinkerrostalojen alueeksi (AK), jonka mukaan alueelle voi sijoittaa myös asumista tukevia toimintoja, kuten kauppoja, työpaikkoja ja palveluja. Vaasan keskustan osayleiskaava 2040 ehdotus on ollut nähtävillä 1.6.- 3.7.2017 ja hyväksytään arviolta vuoden 2018 aikana. Alueella on voimassa asemakaava nro 913, joka on vahvistettu 16.1.2006. Asemakaavassa tontti 905-3- 3006-2 on merkitty yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y). Tontin pinta-ala on 1054 m2. Rakennuksen rakennusoikeudeksi on merkitty 1900 k-m 2. Vuonna 1934 rakennetun talon huoneala on noin 1473 m 2 ja tilaavuus noin 6096 m 3. Rakennus on suojeltu SR-3 merkinnällä. Suojelumääräys ei koske rakennuksen eteläpäädyssä sijaitsevaa yksikerroksista uloketta. Kilpailun tuloksena valituksi tulleen kumppanin hankkeen mahdollisesti vaatima kaavamuutos laaditaan yhteistyössä valitun kumppanin kanssa. 2.2 Kaupunkirakenne ja liittyminen lähiympäristöön Kohde sijaitsee kävelykeskustan välittömässä läheisyydessä. Lähikorttelit ovat valmiiksi rakennetut ja niihin sijoittuu pääosin kerrostaloasumista sekä julkisia palveluita (kirjasto, ruotsinkielinen kauppakorkeakoulu Hanken). Etäisyys torille on noin 300 m ja matkakeskukseen 500 m. Tontti ja rakennus rajautuu länsipuolelta Kirjastonkujaan (jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katu, jolla huoltoajo on sallittu). Itäpuolella tontin pieni piha-alue rajautuu naapuritontin 905-3-3306-3 (AsOy Vaasan Liesitalo) piha-alueeseen sekä Kauppapuistikkoon. Suunnitellusta käyttötarkoituksesta riippuen, suurin osa piha-alueesta vaadittaneen oleskelu- ja viihtyvyysalueeksi. 2.3 Liikenne ja pysäköinti Kaupunginhallitus on hyväksynyt uuden pysäköintipolitiikan 19.2.2018. Asia käsitellään valtuustossa 19.3.2018. Pysäköintipolitiikan mukainen suojelurakennusten pysäköintinormi on 1ap/120 k-m 2. Käyttötarkoituksesta riippuen pysäköintinormi voi myös olla edellä esitettyä lievempi. Tontin piha-alueen pinta-alan asettamista rajoitteista johtuen pysäköintinormin mukaisia autopaikkoja ei kokonaisuudessaan ole mahdollista sijoittaa tontille. Kilpailuehdotuksessa tule esittää pysäköintiratkaisu osana kokonaisuutta. Pysäköintiratkaisussa tulee myös huomioida polkupyöräpysäköinti. Autopaikkoja on mahdollista sijoittaa Toriparkin tai Tammipihan pysäköintilaitoksiin vapaaksiostomenettelyllä. Vapaaksiostopaikan hinta on noin 26 000. Hinta on 2
sidottu rakennuskustannusindeksiin 5/2016. Vapaaksiostopaikkoja käytettäessä myönnetään 20 %:n mitoitusalennus. Pysäköintiratkaisu voi myös sisältää esim. yhteiskäyttöautoja tai naapurikiinteistöjen kanssa yhteistyössä toteutettavia muita ratkaisuja. 2.4 Rakennuksen historia ja kunto Rakennus on Matti Visantin suunnittelema ja Vaasan suomalainen naisklubi ry:n rakennuttama vuonna 1934. Talossa toimi naisklubin perustama talouskoulu vuodesta 1934 vuoteen 1989, jolloin talouskoulu siirtyi osaksi kaupungin koulutointa. Vuosina 2000-2012 rakennuksessa toimi Vasa gymnasium ja Vasa svenska aftonläroverk. Rakennuksessa viimeisimmät suuremmat korjaus-/muutostyöt tehtiin vuonna 2000, kun lukio muutti rakennukseen. Rakennuksesta on laadittu kuntoarvio ja haitta-ainetutkimus vuonna 2018. 2.5 Rakennuksen suojelumääräykset Rakennus on suojeltu SR-3 merkinnällä. Rakennusta ei saa purkaa. Rakennuksessa saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka eivät tärvele sen rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista tyyliä tai arvoa. Suojelumääräys ei koske rakennuksen eteläpäädyssä sijaitsevaa yksikerroksista uloketta. 2.6 Selvitykset Kaupunkisuunniteluun liittyen ovat saatavissa seuraavat taustaselvitykset: Keskustastrategia 2012 Liikenneselvitys 2015 Kulttuuriympäristöselvitys 2014 Pysäköintipolitiikka 2018 Selvitykset ovat luettavissa ja ladattavissa kilpailun internetsivuilla, osoitteessa www.vaasa.fi/kauppapuistikko4. Muusta aineistosta voi tarvittaessa ottaa yhteyttä Vaasan kaupungin kaavoitukseen/kiinteistötoimeen/talotoimeen. Rakennukseen liittyen ovat saatavissa seuraavat selvitykset ja tiedot: Pohja- ja julkisivukuvat Haitta-ainetutkimus Kuntoarvio (valmistuu maaliskuussa, jonka jälkeen se on ladattavissa yllä olevasta osoitteesta) 3 Ehdotusten arvosteluperusteet Kehittäjäkumppanin valinnassa painotetaan esitettyjen ideoiden toimivuutta sekä suunnitelmien innovatiivisia, kaupunkikuvallisia, taloudellisia ja ekologisia ominaisuuksia. Kehittäjäkumppani valitaan seuraavien valintakriteerien perusteella: A. Idea ja toimivuus Hankkeen kokonaisuuden idea ja toimintamalli, eri toimintojen niveltyminen kokonaisuuteen Toimintojen sekä niiden yhdistämisen innovatiiviset ratkaisut 3
Tekninen ja taloudellinen toteuttamiskelpoisuus B. Ympäristötehokkuus Kestävää kehitystä tukevat (innovatiiviset) ratkaisut / ideat C. Toimijan edellytykset Toimijan / toimijoiden ja kumppanien sitoutuneisuus, uskottavuus sekä taloudelliset ja tekniset edellytykset toteuttaa hanke lähivuosina Aikaisemmat vastaavat referenssit 4 Ehdotusasiakirjat Osallistujat voivat esittää vaihtoehtoisia suunnitelmia ja ideoita. Kustakin vaihtoehdosta osallistujan on luovutettava kilpailuehdotuksen kannalta olennaiset piirustukset sekä selostukset pdf-muodossa: 1. Kuvaus kohteen eri toiminnoista, profiilista ja ideasta (pakollinen) 2. Alustava asemapiirustus 3. Alustavat havainnekuvat tarpeellisine leikkauksineen 4. Alustava suunnitelma pysäköinti- ja huoltoliikennejärjestelyistä, mikäli tarpeen esittää erillisenä suunnitelmana 5. Selostus alustavista ratkaisuista ympäristötehokkuuden toteuttamiseksi 6. Indikatiivinen hinta eriteltynä rakennukselle ja tontille (kts. kohta 5. Tontin/rakennuksen hinnoittelu) (pakollinen) 7. Suunnitteluprosessin asiantuntijaryhmä 8. Alustava toteutussuunnitelma alustavine aikatauluineen ja kumppaneineen (pakollinen) 9. Referenssikohteet tai muu mahdollinen referenssiaineisto 10. Powerpoint-esitys ehdotuksen yhteenvetona (korkeintaan 10 diaa) (pakollinen) 11. Kilpailuehdotuksesta vastaava juridinen henkilö (pakollinen) Valintamenettelyyn osallistumisesta tai ehdotuksista ei makseta palkkioita. Kaupungilla on oikeus käyttää jätettyä aineistoa tekijätietoineen esittely-, näyttely- ja julkaisutarkoituksiin, ellei osallistuja sitä nimenomaan perustellusta syystä joltain osin kiellä. Ehdotusasiakirjoihin liittyvien tekijänsekä käyttö- ja keksijänoikeuskysymyksien osalta noudatetaan voimassa olevaa lainsäädäntöä. 4
5 Tontin/rakennuksen hinnoittelu Osallistujan on esitettävä indikatiivinen hinta eriteltynä rakennukselle nykykunnossaan ja tontille, sillä oletuksella, että on olemassa lainvoimainen asemakaava ja rakennuslupa joka mahdollistaa kilpailuehdotuksen toteutuksen. Kaupunki pidättää itsellään oikeuden teettää kohteesta arvion riippumattomalla taholla, perustuen kilpailuehdotukseen tai sen pohjalta tehtyihin suunnitelmiin. Rakennuksen ja tontin hinta määritellään käyvän arvon periaatteen mukaan. Rakennuksen ja tontin hinnoista ja muista luovutusehdoista sovitaan yksityiskohtaisemmin hankeen edetessä. Indikatiivinen hinta ei ole ensisijainen arvosteluperuste. Kaupunki pidättää kuitenkin itsellään oikeuden hylätä selvästi alihinnoiteltu kilpailuehdotus. Lopulliset luovutuskirjat allekirjoitetaan viimeistään kolmen (3) kuukauden kuluttua esitetyn hankkeen mahdollistavan rakennusluvan lainvoimaisuudesta. Tontti voidaan joko myydä tai vuokrata. Tontin vuokrausvaihtoehdossa elinkustannusindeksiin sidottu vuosivuokra on 5 % tontin hinnasta. Lopulliset päätökset luovutuksista ja niihin liittyvistä ehdoista tehdään Vaasan kaupungin asianomaisissa luottamuselimissä. 6 Valinnan tekniset tiedot ja jatkotoimenpiteet Kehittäjäkumppanin valintaan osallistuvat Vaasan kaupungin Talotoimen, kiinteistötoimen sekä kaavoituksen edustajat. Päätöksen asiasta tekee kaupunginhallitus, joka myös päättää myöhemmin asiaan liittyvistä sopimuksista. Aineiston jättöaika päättyy 27.4.2018 klo 16:15. Aineisto on oltava varustettu merkinnällä "Kauppapuistikko 4" ja on toimitettava osoitteeseen: / kirjaamo Vaasanpuistikko 10 Postiosoite: PL 2, 65101 VAASA Kaikki aineisto tulee luovuttaa tallennettuna muistitikulle sekä osallistuvan tahon yhteystiedot sekä kohdan 4.10 mukainen yhteenveto tulostettuna paperiversiona. Kilpailuehdotusten kielenä on suomi tai ruotsi. Valintamenettelyä koskevat lisäkysymykset tulee tehdä 13.4.2018 mennessä sähköpostilla osoitteeseen petur.eklund@vaasa.fi ja pekka.lahti@vaasa.fi. Vastaukset annetaan 20.4.2018 mennessä. Esitettyjen kysymysten sisältö sekä niihin annetut vastaukset julkaistaan osoitteessa www.vaasa.fi/kauppapuistikko4, ellei erityisestä syystä ole aihetta menetellä toisin. Kilpailuaikana järjestetään mahdollisuus tutustua rakennukseen erikseen sovittavina ajankohtina, yhteyshenkilö Pekka Lahti, 040 715 5520. Arvosteluperusteiden perusteella voittajaksi valitun tahon kanssa käydään tarkemmat neuvottelut. Toteuttajakumppanille annetaan erikseen sovittavin ehdoin suunnitteluvaraus (aiesopimus). Toteuttajakumppanista sekä suunnitteluvarauksesta ja sen lopullisista ehdoista päättää kaupunginhallitus. Valittu toteuttaja laadituttaa kohteen tarkemmat kehittämissuunnitelmat. Suunnitelmien pohjalta alueelle laaditaan yhteistyössä asemakaavaehdotus. Tarvittavat toteutus / luovutus / esisopimukset neuvotellaan rinnan mahdollisen asemakaavatyön kanssa.. Tarkempi toteutusaikataulu sovitaan toteuttamissopimuksia laadittaessa. 5
Tontin luovutuksen ehtona on, että kaupunki katsoo lopputuloksen täyttävän suunnittelun tavoitteet ja kaupunki ja valittu kumppani pääsevät tontinluovutusehdoista yksimielisyyteen. Toteuttaja vastaava hankesuunnittelun kustannuksista omalla taloudellisella riskillään, eikä pelkkä varaus sellaisenaan mahdollista suunnittelukustannusten perimistä kaupungilta siinäkään tapauksessa, että kaupunki yksipuolisesti perustellusta syystä keskeyttää suunnitteluvarauksen tai että toimijat eivät pääse sopimukseen tonttien luovutuksen yksityiskohtaisista ehdoista tai että suunnitellut kaavaratkaisut eivät toteutuisi. 6
Liitteet Seuraavat liitteet ovat ladattavissa osoitteesta www.vaasa.fi/kauppapuistikko4: 1. Pohjakartta, kilpailualueen rajaus 2. Pohjakartta (DWG) 3. Ajantasakaava 4. Tonttikartta 5. Ilmakuvat 6. Johtokartta 7. Kohdassa 2.6 mainitut selvitykset