103 Poikkeamislupa 519 Nuijamaan kylän tilalle Rantalahti RN:o 7:4 Liittyy asiahallinnan asiaan: LPR/1344/10.03.00.02/2017 Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja vs. Maarit Pimiä Valmistelija/lisätiedot: Kaupunginarkkitehti Maarit Pimiä Kaavasuunnittelija Matti Kettunen puh. 040 653 0745 puh. 040 653 0745 040 484 9745 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liitteet 1. Asemapiirros 405-519-7-4 2. Luontoselvitys Pöyry Finland Oy:ltä poikkeamislupaan 519 Nuijamaan kylän tilalle Rantalahti RN:o 7:4 3. Lausunto liikennevirastolta poikkeamishakemuksesta 519 Nuijamaan kylän Rantalahti tilalle RN:o 7:4 4. Rajavartiolaitoksen esikunnan lausunto poikkeamishakemuksesta 519 Nuijamaan kylän Rantalahti tilalle RN:o 7:4 5. Uusi lausunto tullilta poikkeamishakemuksesta 519 Nuijamaan kylän Rantalahti tilalle RN:o 7:4 6. Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen lausunto poikkeamishakemukseen 519 Nuijamaan kylän tilalle Rantalahti RN:o 7:4 7. Ympäristötoimen lausunto poikkeamislupaan Nuijamaa Rantalahti 8. Sijaintikartta 405-519-7-4 9. Poikkeamistilannekartta 405-519-7-4 10. Maakuntakaavaote 405-519-7-4 11. Lisälausunto Lappeenrannan seudun ympäristötoimelta poikkeamishakemukseen 519 Nuijamaan kylän tilalle RN:o 7:4 Hakemusasiakirjat ovat nähtävänä kokouksessa. Yksityishenkilö hakee MRL 171-174 :n mukaista lupaa uuden loma-asunnon, vierasmajan ja saunan rakentamiseen 519 Nuijamaan kylän tilalle Rantalahti RN:o 7:4 (405-519-7-4). Päärakennuksen pinta-ala on 80 k-m 2, vierasmajan 65 k-m 2 ja saunan 25 k-m 2. Tilan maapinta-ala on 5200 m 2. Rakennuspaikka sijoittuu Kirsiniemeen Nuijamaanjärven rannalle.
Hakemus ja perustelut Uuden rantarakennuspaikan muodostaminen vaatii poikkeamiskäsittelyä, alueella ei ole asema- eikä yleiskaavaa. Syy poikkeamishakemukseen on kiinteistön hyödyntäminen rantarakennuspaikkana. Tontti sijaitsee lähellä luonnonkaunista lounaaseen suuntautuvaa rantaa, jonka virkistyskäyttöpotentiaali on merkittävä. Talousvesi saadaan kantovetenä rakennettavasta porakaivosta. Lisäksi rakennetaan kuivakäymälä. Kaavallinen tilanne Alueella ei ole asemakaavaa eikä yleiskaavaa. Rakentamista ohjaa Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys (kv. hyv. 29.8.2016). Keskeisimmät määräykset lupahakemusta koskien: - Loma-asunnon rakennuspaikan pinta-alan vähintään 3000 m². - Rantaviivan pituuden tulee olla vähintään 60 metriä (ns. muunnettu rantaviiva). - Rakennuksen etäisyyden keskiveden korkeuden mukaisesta rantaviivasta tulisi olla vähintään 30 metriä. Saunarakennus, jonka kerrosala on enintään 25 m², taikka alle 10 m² suuruinen vaja tai grillikatos on mahdollista rakentaa edellä mainittua metrimäärää lähemmäksi rantaviivaa, ei kuitenkaan lähemmäksi kuin 10 metriä. - Rakennuspaikan puusto ja muu kasvillisuus on säilytettävä erityisesti rakennusten ja rantaviivan välisellä vyöhykkeellä. - Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden 1-asuntoisen rakennuksen sekä kolme talousrakennusta. - Ranta-alueella sijaitsevan rakennuspaikan rakennusoikeus enintään 150 k-m²; erillisen saunarakennuksen enimmäiskerrosala on 25 m². Alueella on voimassa Etelä-Karjalan maakuntakaava, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 21.12.2011. Rakennuspaikka sijaitsee maa- ja metsätalousvaltaisella alueella, jolla on ulkoilun ohjaamistarvetta (merkintä MU). Merkinnällä osoitetaan maa- ja metsätalousvaltaisia alueita, jotka pääkäyttötarkoituksen lisäksi ovat ulkoilun kannalta maakunnallisesti ja seudullisesti merkittäviä. Merkinnällä osoitetaan saariston ja järvialueen veneretkeilyyn liittyvät ulkoilukohteet sekä retkeilyn kannalta tärkeät alueet maakunnallisten ja seudullisten reittien varrella. Merkintää käytetään myös alueilla, jotka sijaitsevat suurten ihmismäärien kannalta saavutettavuudeltaan hyvillä alueilla, esimerkiksi taajamien läheisyydessä. Alueen pääkäyttötarkoitus on edelleen maa- ja metsätalous. Metsätalouden harjoittaminen alueella perustuu metsälakiin.
Alueen suunnittelussa tulee turvata maa- ja metsätalouden ja muiden maaseutuelinkeinojen toimintaedellytykset. Olemassa olevia ulkoilumahdollisuuksia ja toimintoja tulee edistää ja alueiden käytön suunnittelussa tulee ottaa huomioon ulkoilun ohjaamistarpeen vuoksi polut ja ulkoilureitit sekä niihin liittyvät levähdys- ja tukialueet. Alueelle voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa pääkäyttötarkoitusta palvelevien rakennusten lisäksi olemassa olevaa kylärakennetta täydentävää rakentamista. Kaupunkisuunnittelu on aloittanut Lappeenrannan pienvesien ranta-alueille maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen oikeusvaikutteisen rantaosayleiskaavan laadinnan. Tulevan kaavan tavoitteena on pienvesistöjen rantojen käytön suunnittelu huomioiden alueiden erityispiirteet ja arvot. Rantaosayleiskaavatyön yhteydessä tullaan tekemään emätilatarkastelu ja rantamitoitus maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi. Rantaosayleiskaavassa tullaan osoittamaan rantarakennuspaikat, jolloin rakennusluvat voidaan myöntää suoraan rantaosayleiskaavan perusteella, (MRL 44 ). Lisäksi osayleiskaavassa tutkitaan ranta-aluille sijoittuvat kyläalueet kyläkaavaperiaattein. Aikataulullisesti tavoitteena on, että Lappeenrannan pienvesien rantaosayleiskaava olisi kaupunginvaltuuston hyväksyttävänä vuonna 2021. Kiinteistönmuodostushistoria ja rantamitoitus Tila Rantalahti RN:o 7:4 on rekisteröity 30.9.2010. Tila on muodostunut emätilasta Metsärantala RN:o 7:0, joka on rekisteröity 10.7.1967 ja on edelleen olemassa oleva tila. Emätilaselvityksen tarkasteluajankohta on 15.10.1969, jolloin vanhan rakennuslain rantakaavasäännökset tulivat voimaan. Emätilasta on muodostunut kuusi tilaa, emätila itse mukaan lukien. Kaikki tilat ovat rantaan rajoittuvia. Mitoitettua rantaviivaa muodostuu yhteensä 1460 metriä. Mitoituksella neljä rantarakennuspaikkaa per mitoitettu rantaviivakilometri, saadaan tulokseksi kuusi rantarakennuspaikkaa. Tiloista jo rakennettuja on kaksi. Täten emätilasta muodostuneilla tiloilla on käyttämättömiä rantarakennuspaikkoja yhteensä neljä. Naapureiden kuuleminen ja hankkeesta tiedottaminen Hakija on kuullut naapureina tiloja RN:o 2:82, 2:83 ja 7:0 poikkeamishakemuksen johdosta. Naapureilla ei ole hankkeeseen huomautettavaa.
Hakemuksesta on kuulutettu Lappeenrannan kaupungin internetsivuilla ja ilmoitustaululla 16. 29.1.2018. Hakemukseen ei kuulutusaikana saapunut huomautuksia. Viranomaislausunnot Ympäristötoimen lausunto: Alueella on pilaantumiselle herkän alueen puhdistusvaatimukset jätevesille, jos rakennetaan painevesijärjestelmä. Tällöin jätevesisuunnitelma tulee liittää rakennuslupahakemukseen. Kantovesijärjestelmän kyseessä ollessa, ei puhdistusvaatimuksia ole, mutta keittiöstä pesuvedet tulee johtaa saostuskaivon kautta maaperäkäsittelyyn, joka voi olla suodatinkaivo tai vastaava ja saunasta tulevat vähäiset pesuvedet voidaan johtaa maahan. Kiinteistöllä tulee aina olla jätevesiselvitys sekä käyttö- ja huoltoohjeet. ELY-keskuksen lausunnon johtopäätökset: Mikäli kantatilatarkastelu osoittaa, että kaikkea rantaviivan mitoitukseen perustuvaa rakennusoikeutta ei ole käytetty, riittävän yhtenäisen vapaan ranta-alueen säilyminen voidaan turvata ja rantarakentamisen muut edellytykset (MRL 73 ) täyttyvät, on poikkeamiselle maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset edellytykset. Erityisesti tulee varmistaa, ettei luvan myöntämisellä aiheuteta haittaa vireillä olevalle kaavoitukselle esim. rakennuspaikan sijoittumisen tai luontoarvojen säilymisen osalta. ELY-keskuksen tietojen mukaan kiinteistön lähialueilla on havaintoja liito-oravasta, ja ilmakuvien perusteella ei voida sulkea pois mahdollisuutta liito-oravan esiintymisestä nyt suunnitellulla rakennuspaikalla. Ennen asian ratkaisua poikkeamisluvalla tai kaavalla, tulee alueelta tehdä luontoselvitys ml. liito-oravaselvitys, tai vähintään tehdä biologin suorittamana maastokäynti ko. kiinteistölle luontoarvojen selvittämiseksi. Koska rakennuspaikka sijaitsee Saimaan kanavan, valtakunnan rajan ja tullin välittömässä läheisyydessä, tulee rakentamisen mahdollisuuksia selvitettäessä varmistaa asianosaisten viranomaisten näkemys rakentamisen edellytyksiin. Tullin lausunto: Lausuntopyynnön kohteena oleva tila sijaitsee siinä määrin sivussa nykyisestä maantieliikenteen rajanylityspaikasta sekä Saimaan kanavan Suomen puolen tarkastuspisteestä, että Nuijamaan tulli ei katso poikkeusluvan haittaavan tullin toimintoja. Liikennevirasto toteaa lausuntonaan seuraavaa: Saimaan kanavan väylän kulkiessa lähellä hankealuetta johon poikkeamislupaa haetaan, Liikennevirasto muistuttaa, että vesiväylän läheisyyteen sijoittuvien rakennusten ja muiden
rantarakenteiden suunnittelussa, sijoittamisessa sekä toteuttamisessa tulee huomioida vesiliikenteen aiheuttama aallokko ja mahdollinen rantaeroosio. Rajavartiolaitoksen lausunto: Rakentamisesta ei ole haittaa Rajavartiolaitoksen toiminnalle. Rakentajalla on hyvä olla tiedossa, että Rajavartiolaitoksella on alueella tutka ja kameravalvontaa vesialueen liikenteen valvomiseksi. Valvonta kohdistuu vesialueelle ja ylettyy osin myös ranta-alueelle suunnitellulla rakennusalueella. Pöyry Finland Oy, Soile Turkulainen Luontoselvitys, johtopäätökset ja suositukset: Luontoselvityksen perusteella eniten lisärakentamista rajoittava tekijä Kirsiniemessä on Niemenvuorella sijaitseva kalasääsken pesäpuu. Yleisohjeena kaavoituskäytännöissä ja oikeustapauksissa on ollut noin 800 metrin suojaetäisyys sääksen pesien ja muuttuvan maankäytön välillä. Etäisyyden määrittely on kuitenkin tapauskohtaista. Tuulivoimaloiden suojaetäisyydeksi sääksen pesiin Sääksisäätiö (http://www.saaksisaatio.fi) suosittelee kahta kilometriä. Turvetuotantoalueen Korkein hallinto-oikeus linjasi vuosikirjapäätöksessään KHO:2015:3 vaativan vähintään 500 metrin suojavyöhykkeen (http://www.kho.fi/fi/index/paatoksia/vuosikirjapaatokset/vuosikirja paatos/142070 2257553.html). UPM:n ja sääksisäätiön laatiman metsänkäsittelyohjeen mukaan kalasääsken pesien välittömässä läheisyydessä tulee välttää avohakkuita eikä pesintäkauden aikana tule työskennellä alle 500 metrin etäisyydellä pesistä (http://www.saaksisaatio.fi/img/file.php?id=57907). Kirsiniemen sääksiä seurannut Marko Ruti suosittelee myös niemen alueella 600 800 metrin suojaetäisyyttä pesän ja uuden rakentamisen välillä. Poikkeamislupahakemuksen mukainen rakentaminen Kirsiniemessä sijoittuisi olemassa olevien lomarakennusten yhteyteen Vakkilantien varteen samalle 150 200 metrin etäisyydelle pesästä kuin kolme muuta lomarakennusta. Vakkilantie kulkee niitäkin lähempänä alle 100 metrin päässä pesästä. Pesä sijaitsee huomattavasti lomarakennuksia ja tietä ylempänä kalliomäen päällä ja välissä on metsämaastoa. Ehkä tästä johtuen sääksien pesintä on viime vuosina onnistunut häiriöistä huolimatta. Lisärakentamisen seurauksena liikenne ja muut häiriötekijät alueella kuitenkin lisääntyvät, eikä niiden vaikutuksia sääksen pesintätulokseen voida varmuudella
ennakoida. Mahdollinen rakennusvaihe tulee ajoittaa niin, että sääksen pesintäaikana ei aiheuteta voimakasta melua. Varsinaisella poikkeamislupahakemuksen kohteena olevalla alueella ei havaittu sellaisia luontoarvoja, jotka rajoittaisivat sen rakentamista. Rantapuustoa on kuitenkin suositeltavaa säilyttää mahdollisimman paljon. Ympäristötoimen lisälausunto: Ympäristötoimi katsoo, että rakentamista sekä muita toimenpiteitä ja häiriötä tulee välttää sääksen pesän läheisyydessä (alle 500 metriä) pesimäkaudella 15.4. 31.7. Poikkeaminen - Poikkeamisella haetaan lupaa rakentamiseen rantavyöhykkeelle, jossa ei ole asemakaavaa eikä yleiskaavaa. - MRL 171 :n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisluvan mm. nyt kyseessä olevassa tapauksessa. - Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 171 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamista ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. - Lappeenrannan kaupungin elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan johtosäännön perusteella kaupunkikehityslautakunta ratkaisee kaupungin toimivallassa olevat poikkeamisluvat. Kaupunkisuunnittelun lausunto ja perustelut Tila Rantalahti sijoittuu Nuijamaanjärven rantaan Kirsiniemelle. Tilan pinta-ala ja rantaviivan pituus sekä emätilaselvitys ja rantamitoitus antavat mahdollisuuden uuden rantarakennuspaikan muodostamiseen. Kirsiniemen alueella on olemassa olevaa loma-asutusta Vakkilantien varressa. Loma-asutus muodostaa nauhan niemen lännen puoleiselle rannalle, jota tilalle suunniteltu loma-asunto täydentää. Saimaan kanavan laivareitti kulkee n. 200 metrin päässä rannasta. Luontoselvityksen perusteella rakennuspaikan koillispuolella Niemenvuorella sijaitsee kalasääsken pesäpuu. Poikkeamislupahakemuksen mukainen rakentaminen
Kirsiniemessä sijoittuu olemassa olevien lomarakennusten yhteyteen Vakkilantien varteen samalle 150 200 metrin etäisyydelle pesästä kuin kolme muuta, alueella jo olemassa olevaa lomarakennusta. Vakkilantie kulkee olemassa olevien loma-asuntojen ja sääksen pesän välisellä alueella, alle 100 metrin päässä pesästä. Pesä sijaitsee huomattavasti lomarakennuksia ja tietä ylempänä kalliomäen päällä ja välissä on metsämaastoa. Alueen sääksien pesintä on viime vuosina onnistunut alueen mahdollisesta häiriöistä huolimatta. Lisärakentamisen seurauksena liikenne ja muut häiriötekijät alueella kuitenkin lisääntyvät jonkin verran, eikä niiden vaikutuksia sääksen pesintätulokseen voida varmuudella ennakoida. Mahdollinen rakennusvaihe tulee ajoittaa niin, että sääksen pesintäaikana (15.4. 31.7.) ei aiheuteta voimakasta melua. Varsinaisella poikkeamislupahakemuksen kohteena olevalla alueella ei havaittu sellaisia luontoarvoja, jotka rajoittaisivat sen rakentamista. Rantapuustoa on kuitenkin suositeltavaa säilyttää alueella mahdollisimman paljon. Lappeenrannan rakennusjärjestyksen mukaan kyseisen mukaiselle rantarakennuspaikalle voi rakentaa enintään 150 k-m². Hakemuksen mukaan rakennusten yhteenlaskettu pinta-ala tulee olemaan 170 k-m 2, eli ylitystä on 13 %. Asemapiirroksen mukaan rakennusten etäisyydet rantaviivasta ovat riittäviä. Tilan alueelle rakennetaan tonttitie rakennuksille. Rakennusvalvonnan näkemyksen mukaan vierasmajaa ei saa rakentaa varustukseltaan toiseksi loma-asunnoksi eli rakennukseen ei saa rakentaa pesutiloja, saunaa eikä keittiötä. Haettu poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä tai virkistystarpeiden turvaamista. Haettu poikkeaminen ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Lupa voidaan myöntää seuraavilla ehdoilla: - Rakennuslupahakemukseen tulee liittää jätevesisuunnitelma, jos rakennetaan painevesijärjestelmä. - Kantovesijärjestelmää käytettäessä, puhdistusvaatimuksia ei ole, mutta keittiön pesuvedet tulee johtaa saostuskaivon kautta maaperäkäsittelyyn, joka voi olla suodatinkaivo tai vastaava ja saunasta tulevat vähäiset pesuvedet voidaan johtaa maahan.
Esittelijän ehdotus - Kiinteistöllä tulee olla jätevesiselvitys sekä käyttö- ja huoltoohjeet. - Rakennuspaikan puustoa ja muuta kasvillisuutta on säilytettävä erityisesti rakennusten ja rantaviivan välisellä vyöhykkeellä. - Vierasmajaa ei saa rakentaa varustukseltaan toiseksi lomaasunnoksi eli rakennukseen ei saa rakentaa pesutiloja, saunaa eikä keittiötä. - Vesiväylän läheisyyteen sijoittuvien rakennusten ja muiden rantarakenteiden suunnittelussa, sijoittamisessa sekä toteuttamisessa tulee huomioida vesiliikenteen aiheuttama aallokko ja mahdollinen rantaeroosio. - Rakentamista sekä muita toimenpiteitä ja häiriötä tulee välttää sääksen pesän läheisyydessä (alle 500 metriä) pesimäkaudella 15.4. 31.7. Kaupunkikehityslautakunta hyväksyy yksityishenkilön poikkeamislupahakemuksen MRL 171-174 :n mukaisesti 519 Nuijamaan kylän tilalle Rantalahti RN:o 7:4 (405-519-7-4) seuraavilla ehdoilla: - Rakennuslupahakemukseen tulee liittää jätevesisuunnitelma, jos rakennetaan painevesijärjestelmä. - Kantovesijärjestelmää käytettäessä, puhdistusvaatimuksia ei ole, mutta keittiön pesuvedet tulee johtaa saostuskaivon kautta maaperäkäsittelyyn, joka voi olla suodatinkaivo tai vastaava ja saunasta tulevat vähäiset pesuvedet voidaan johtaa maahan. - Kiinteistöllä tulee olla jätevesiselvitys sekä käyttö- ja huoltoohjeet. - Rakennuspaikan puustoa ja muuta kasvillisuutta on säilytettävä erityisesti rakennusten ja rantaviivan välisellä vyöhykkeellä. - Vierasmajaa ei saa rakentaa varustukseltaan toiseksi lomaasunnoksi eli rakennukseen ei saa rakentaa pesutiloja, saunaa eikä keittiötä. - Vesiväylän läheisyyteen sijoittuvien rakennusten ja muiden rantarakenteiden suunnittelussa, sijoittamisessa sekä toteuttamisessa tulee huomioida vesiliikenteen aiheuttama aallokko ja mahdollinen rantaeroosio. - Rakentamista sekä muita toimenpiteitä ja häiriötä tulee välttää sääksen pesän läheisyydessä (alle 500 metriä) pesimäkaudella 15.4. 31.7. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Päätös on voimassa kaksi vuotta, jonka kuluessa rakennuslupa on haettava.
Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä-Suomen hallintooikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta lukien. Päätös Hyväksyttiin. Täytäntöönpano hakija ympäristötoimi rakennusvalvonta Kaakkois-Suomen ELY-keskus