ASEMAKAAVAN MUUTOS KOTKAN KAUPUNKI 30. KAUPUNGINOSA JUMALNIEMI, KORTTELI 1, TONTTI 6 Valmistelija Elina Masalin, kaavasuunnittelija, puh. 040 773 7752 KAAVASELOSTUS KAAVA NRO 0318 KARA 5.6.2018
2 1 KAAVAN TUNNISTETIEDOT 1.1 Kaava Asemakaavan muutos Kotkan kaupunki 30. kaupunginosa Jumalniemi Kaavan numero 0318 Kaavan valmistelija Elina Masalin kaavasuunnittelija puh. 040 773 7752 elina.masalin@kotka.fi 1.2 Kaavan nimi Jumalniementie 4 (Isku) asemakaavanmuutos, kaava nro 0318 1.3 Kaava-alueen sijainti Alue sijaitsee Jumalniemen kauppakeskuksessa (30. kaupunginosa) rajautuen pohjoisessa E18 moottoritiehen ja lähivirkistysalueeseen, idässä ja lännessä liikerakennusten korttelialueeseen sekä etelässä Jumalniementiehen, kiinteistötunnus 285-30-1-6. Etäisyys Karhulan keskustaan on noin 1,5 km.
3 1.4 Asemakaavan muutoksen tarkoitus Tavoitteena on muuttaa voimassa olevaa asemakaavaa niin, että kaavan rakennusoikeus lisääntyy 800 k-m2:llä. Tontin nykyinen rakennusoikeus on 4588 k-m2, josta on käytetty kuntarekisterin mukaan 4080 k-m2. 1.6 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - asemakaavakartta - asemakaavamerkinnät ja määräykset - ote ajantasa-asemakaavasta - osallistumis- ja arviointisuunnitelma - asemakaavan seurantalomake 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet - kaavahanke on käynnistetty kiinteistön omistajan aloitteesta - asemakaavan muutoksen vireilletulo 7.5.2018 - osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävänä 7. 25.5.2018 - asemakaavan muutosluonnos nähtävänä 7. 25.5.2018 - asemakaavan muutosehdotus kaupunkirakennelautakunnassa 5.6.2018 - virallinen nähtävilläolo kesä heinäkuussa 2018 - kaupunginhallitus elokuussa 2018 2.2 Suunnittelutilanne Tontin perusrakenne ja käyttötarkoitus eivät muutu kaavamuutoksen myötä. Lisärakennusoikeus mahdollistaa rakennuksen laajentamisen, kehittämisen ja toimintojen monipuolistamisen. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Luonnonympäristö Kaava-alue on rakennettua ympäristöä, jota rajaa pohjoispuolella viheralue. 3.1.2 Rakennettu ympäristö Jumalniemen kauppakeskuksen rakentaminen on alkanut 1970 luvulla ja viimeisimmät liikerakennukset ovat rakentuneet 2010 luvulla. Nykyisiä rakennuksia on uusittu ja laajennettu eri vuosikymmenillä. Väestö Alueella ei ole vakituista asutusta.
4 Palvelut Alueen palvelut koostuvat lähinnä tilaa vaativista kaupallisista palveluista kuten huonekalu-, rauta-, elektroniikka-, auto- ja päivittäistavarakaupoista. Työpaikat Työpaikat liittyvät kaupallisiin palveluihin. Liikenne Jumalniemi on helposti saavutettavissa niin idästä kuin lännestä tultaessa joko E18 moottoritien tai Kyminlinnantien ramppien kautta tai Karhulasta Ahlströmintietä pitkin. Jalankulku- ja pyörätieverkosto on rakennettu Kyminlinnantielle, Kyminsuuntielle, Ahlströmintielle ja Jumalniementielle. Paikallis- ja palveluliikenteen vuorot kulkevat Ahlströmintien kautta. Tekninen huolto Jumalniementiellä kulkee 1970 -luvulla rakennetut sadevesi, vesijohto ja viemäri, kaukolämpö, kaasuverkko ja Elisan telejohdot. 3.1.3 Maanomistus Tontin omistaa Kiinteistö Oy Kotkanhalli. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Maakuntakaava Maakuntakaavassa kauppa ja merialue, jonka ympäristöministeriö on vahvistanut 26.11.2014, suunnittelualue on merkinnällä työpaikka-alue TP. Merkinnällä osoitetaan vähintään seudullisesti merkittävät monipuoliset työpaikka-alueet. Alueelle saadaan sijoittaa ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuutta ja varastointia, toimisto- ja palvelutyöpaikkoja. Alue kuuluu vähittäiskaupan kehittämisen kohdealueeseen kma. Merkinnällä osoitetaan vähittäiskaupan kohdealue, joka yhdyskuntarakenteellisen sijaintinsa perusteella soveltuu seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittamiseen. Alue kuuluu myös kaupunkikehittämisen kohdealueeseen kk. Lisäksi maakuntakaavassa on yleismääräys, jonka mukaan alueiden yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee selvittää edellytyksiä uusiutuvaan energiaan perustuvien järjestelmien käyttöä. Työpaikka-alueeseen (TP) liittyy suunnittelumääräys: Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota tasapainoisen, olevaan rakenteeseen sopeutuvan ja viihtyisän työympäristön toteuttamiseen. Jumalniemen vähittäiskaupan kehittämisen kohdemerkintään (kma) liittyy suunnittelumääräys: Suuryksiköiden palvelutarjonnassa ja tarkemmassa sijoituksessa on varmistettava seudun palvelurakenteen tasapainoinen kehittäminen. Vähittäiskaupan suuryksikköjä kehitettäessä ja sijoitettaessa on
5 varmistettava, etteivät tehtävät toimenpiteet heikennä mitoituksen tai ajoituksen suhteen palveluiden saavutettavuutta keskustoissa ja seudun muissa osissa. Alueelle saa sijoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 71 a :ssä tarkoitettuja seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään: Jumalniemi 230 000 k-m2. Kaavamuutos vahvistaa maakuntakaavan osoittaman maankäytön toteutumista työpaikka- ja vähittäiskaupan kehittämisalueena. ote Kymenlaakson maakuntakaavasta Strateginen yleiskaava Valmisteilla olevassa Kotkan Haminan seudun strategisessa yleiskaavaehdotuksessa Jumalniemi on merkitty työpaikka-alueeksi TP-2. Alue on varattu monipuolisille työpaikkatoiminnoille, kaupalle, hallinnolle ja palveluille (hyvä saavutettavuus joukkoliikenteellä). Toimintojen tulee olla ympäristövaikutuksiltaan liike-, toimisto- ja näihin verrattavia tiloja vastaavaa. Kaava laaditaan oikeusvaikutteisena. Kaavamuutos on strategisen yleiskaavan mukainen.
6 ote Kotka Haminan seudun strategisesta yleiskaavasta Yleiskaava Kaupunginvaltuuston 19.3.1986 hyväksymässä Kotkan oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa suunnittelualue on merkitty keskustoimintojen alueeksi C, jonka käyttöönotto on mitoituksellisesti ajoitettu tapahtuvaksi vuoden 2000 jälkeen. Alueella ei ole osayleiskaavaa. Kaavamuutos tukee yleiskaavan toteutumista. ote Kotkan yleiskaavasta
7 Asemakaava Alueella on voimassa 11.5.2015 vahvistettu asemakaava, jossa tontti on merkinnällä liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön KM-3. Korttelialueen tonteille saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälätiloja enintään 100 m2, kerrosluku on II ja tonttitehokkuusluku e=0,4. Asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 4588 k-m2, josta on toteutunut 4080 k-m2 ja jäljellä 508 k-m2. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa, idässä ja etelässä asemakaavoitettuun alueeseen. Rakennusjärjestys ote ajantasaasemakaavasta Rakennusjärjestys Voimassa oleva rakennusjärjestys on hyväksytty 25.9.2017 ja tullut voimaan 1.1.2018. Tonttijako ja -rekisteri Kaava-alue on kiinteistörekisterissä. Pohjakartta Pohjakartta on MRL muutoksen 323/2014 mukainen ja tarkistettu 24.5.2018. Maankäyttösopimus Kaavamuutoksesta laaditaan maankäyttösopimus hakijan ja Kotkan kaupungin välillä. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve
8 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö Tontin jäljellä oleva rakennusoikeus ei mahdollista suunniteltua laajennusta. 4.2.1 Osalliset - lähialueen asukkaat, kiinteistönomistajat ja kaikki ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa - Kaakkois-Suomen ELY-keskus, Meri-Kymen luonto ry, Kotkan ympäristöseura ry, Kotka-Seura ry, Kymen Vesi Oy, Kymenlaakson Sähkö Oy, Kymenlaakson Sähköverkko Oy, Kotkan Energia Oy, Auris Kaasunjakelu Oy, Telia Sonera Finland Oy, Elisa, Kymenlaakson Jäte Oy, vammaisneuvosto, ikäihmisten neuvosto sekä nuorisovaltuusto - asiantuntijaviranomaiset: maanhankinta ja luovutus, kaupunkimittaus, rakennusvalvonta, tekniset palvelut, ympäristökeskus ja Kymenlaakson pelastuslaitos 4.2.2 Vireilletulo Vireilletulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ilmoitettiin osallisille kirjeitse ja muille lehti-ilmoituksella Ankkurissa. 4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt OAS ja Luonnos nähtävillä 7. 25.5.2018 Lausunnon osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta antoivat Kymenlaakson liitto, Kymenlaakson museo, Kymenlaakson Sähköverkko Oy, Auris Kaasunjakelu Oy, Fingrid Oyj, kaupunkimittaus. Kymenlaakson liitto esitti tarkennuksia maakuntakaavan merkintöihin ja miten ne on huomioitu kaavassa. Auris Kaasunjakelu Oy esitti lisättäväksi kaavaselostukseen biokaasun käyttömahdollisuuden alueella. Kaakkois- Kaupunkimittaus ja Kymenlaakson Sähköverkko Oy esittivät kaavakarttaan merkittäväksi tontin rajalla kulkevat maanalaiset johdot. Yllämainitut asiat lisättiin osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan sekä kaavaselostukseen. Suomen ELY-keskus totesi lausunnossaan, että rakennusoikeuden lisäys tulisi tukia laajempana kokonaisuutena, ei vain yhtä tonttia koskevana. Kaupunkisuunnittelu on vuonna 2014 laatinut alustavan luonnoksen Jumalniemen kauppakeskuksen laajentamiseksi ja tiivistämiseksi tehostamalla ja uudelleen sijoittamalla toimintoja. Alueen kiinteistönomistajien kanssa ei tässä vaiheessa ole päästy yhteisymmärrykseen kokonaissuunnitelman eteenpäin viemiseksi. Kymenlaakson museolla ja Fingrid Oyj:llä ei ollut huomautettavaa kaavasta. Ehdotus nähtävillä kesä - heinäkuussa.
9 Ehdotuksesta pyydetään lausunnot Kaakkois-Suomen ELY-keskukselta, Kymenlaakson pelastuslaitokselta, Kotkan kaupungin teknisiltä palveluilta ja rakennusvalvonnalta. 4.2.4 Asemakaavan muutoksen tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on lisätä rakennusoikeutta 800 k-m2. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala on 1,1471 ha, joka on kaavamerkinnällä liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön KM-3. Korttelialueen tonteille saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälätiloja enintään 100 m2, kerrosluku on II ja rakennusoikeus 5500 k-m2. Rakennusoikeuden lisäys on 912 k-m2. 5.2 Kaavan vaikutukset ja ekologinen tarkastelu 5.2.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia rakennettuun ympäristöön eikä se heikennä sen käyttömahdollisuuksia. 5.2.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta luontoon eikä luonnonympäristöön. 5.2.3 Energia- ja ilmastovaikutukset Taulukko. Energia ja ilmastoasioiden huomiointi kaavassa Aihe: Arvio* YHDYSKUNTARAKENTEEN EHEYTYMINEN 2 Perustelut: Hanke vahvistaa kaupallisten palveluiden saatavuutta. ALUEEN JOUKKOLIIKENNEYHTEYDET / -OLOSUHTEET 3 Perustelut: Kaava-alueen joukkoliikenneyhteydet ovat hyvät ja pysäkit sijoittuvat olemassa olevan kävely- ja pyörätien varrelle KÄVELYN JA PYÖRÄILYN OLOSUHTEIDEN HUOMIOINTI 2 Perustelut: Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta olemassa olevaan varsin kattavaan kävely- ja pyörätiehen. KESTÄVIEN ENERGIARATKAISUJEN MAHDOLLISTAMINEN 2
10 Perustelut: Jumalniemen kauppakeskuksen alueella on kaukolämpöverkosto. Suurin osa alueen liikeyrityksistä on liittynyt kaukolämpöverkostoon. Kotkan kaukolämmön tuottamisessa uusiutuvan energian osuus on yli 50 %. Alueelle on saatavissa ilman teknisiä muutoksia biokaasua, joka on 100% kotimainen ja uusiutuva energiamuoto. *Asteikko: 0 toteutuu heikosti 1 toteutuu kohtalaisesti 2 toteutuu hyvin 3 toteutuu erinomaisesti? ei arvioitavissa / ei arvioitu 5.2.4 Vaikutukset palveluiden käyttöön Kaupallisiin toimintoihin liittyvien palveluiden tarjonta vahvistuu ja monipuolistuu ja hanke edistää muidenkin alueella toimivien palveluiden kannattavuutta. Kaava-alue on joukkoliikenteen piirissä. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen Asemakaavan mukainen rakentaminen voi alkaa kaavan saatua lainvoiman.