Kuntalain ja valtiontukilainsäädännön vaikutuksesta kiinteistöarviointiin ARJA LEHTONEN / CATELLA PROPERTY OY

Kuntalain ja valtiontukilainsäädännön vaikutuksesta kiinteistöarviointiin ARJA LEHTONEN / CATELLA PROPERTY OY

Uusi kuntalaki tuli voimaan 1.5.2015 130 Kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle TARJOUSKILPAILULLA, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi. Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, PUOLUEETTOMAN ARVIOIJAN on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso. 2

Valtiontukiasioista säädetään sekä EU-tasolla että Suomessa EU EU:n perussopimus SUOMI Kuntalaki Valtiontukitiedonanto (aiemmin Maakauppatiedonanto 1997 2016) Hallituksen esitys kuntalaiksi Tiedonanto kansallisista tuomioistuimista KHO:n ratkaisut EU:n komission ja tuomioistuinten ratkaisut 3

Mikä valtiontuki? 1 myönnetään julkisyhteisön varoista (esim. kunnan tai valtion), ja 2 vääristää kilpailua suosimalla jotain tuensaajaa, ja 3 on valikoiva eli kohdistuu tiettyyn tahoon, ja 4 saattaa vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan 4

Valtiontukisäännöt koskevat kuntien myyntejä, vuokrauksia ja ostoja KUNTA MYY YRITYKSELLE KUNTA VUOKRAA YLI 10 VUODEKSI YRITYKSELLE KUNTA OSTAA YRITYKSELTÄ Rakennukset / tilat Teollisuustontit Toimisto- ja liiketontit Y-tontit ja muut erityistontit Käytännössä kaikki kohteet, joissa myyjänä yritys Asuinkerrostalo- ja rivitalotontit (myös omakotitalotontit, jos menee yritykselle) 5

Eri toimijat valtiontukiasioissa Kunta HaO KHO Yritys EU:n tuomioistuimet Kilpailijayritys Euroopan komissio 6

Miten kunnat määrittävät yrityksille luovutettavien tonttien markkina-arvon? Ulkopuolinen yksittäinen arviolausunto Ulkopuolinen aluehinnoittelu / vyöhykehinnoittelu Tarjouskilpailu Pelkkä kunnan sisäinen hinnoittelu vastoin valtiontukisääntöjä 7

VAIHTOEHTO 1. Tarjouskilpailu

Tarjouskilpailun järjestäminen valtiontukitiedonannon mukaisesti: 1 Menettelyn tulee perustua kilpailuun 6 Riittävä tiedonsaanti kilpailun kaikissa vaiheissa 2 Läpinäkyvä, syrjimätön ja avoin prosessi 7 Riittävä tarjousaika 3 Ei saa liittyä ehtoja 8 Huomioidaan vain uskottavat ja sitovat tarjoukset 4 Selkeät valintaperusteet 9 Valinta korkeimman hinnan perusteella 5 Riittävä julkistaminen 10 Vain 1 tarjous varmistus lisätoimin 9

VAIHTOEHTO 2. Riippumaton kiinteistöarviointi

Vaatimukset riippumattomalle arvioinnille Puolueeton ja riippumaton kolmas taho ARVIOITSIJA AKA tai LKV PROSESSI Ennen myynti- tai vuokrausneuvotteluja Tilaajan tulisi olla kohteen omistaja ARVIO- LAUSUNTO Markkina-arvon kattava perustelu Asialliset oletukset Laaja kokemus kiinteistöalasta Kirjallinen lausunto, EI SUULLINEN Soveltuvat arviointimenetelmät 11

Arviolausunnon tulee perustua yleisesti hyväksyttyihin arviointistandardeihin Arviolausunnon olisi hyvä sisältää ainakin seuraavat asiat: 1. Arvioitsijan yksilöinti ja asema 2. Asiakkaan yksilöinti 3. Arvioitavan kohteen yksilöinti 4. Arvioinnin tarkoitus 5. Arvon perusta 6. Arvopäivä 7. Selvitysten laajuus 8. Käytetyn informaation luonne ja lähde 9. Oletukset ja erityisoletukset 10. Arviolausunnon muoto 11. Käyttöä, jakelua ja julkaisua koskevat rajoitukset 12. Vahvistus arvioinnin suorittamisesta IVS:n mukaisesti 13. Käytetyt arviointimenetelmät 14. Käytetyt syöttötiedot 15. Määritetty arvo ja perustelut 16. Arvioraportin päiväys 12

Mihin kunnat käyttävät vyöhykehinnoittelua? Alustava hintaindikaatio hankkeen alkuvaiheessa Maanmyyntitoiminta Maanvuokraustoiminta Varmistus, että kuntalain vaatimukset täyttyvät Maankäyttösopimusneuvottelut 13

Kuntien näkemyksiä vyöhykehinnoittelusta Selkeä toimintatapa Ei sovi kaikkeen Yritystonteille ja ns. massatonteille Erityistekijöiden huomioiminen? Kustannustehokas Toiminnan läpinäkyvyys, uskottavuus ja ennustettavuus Ulkopuolinen arviointi Varmuus omaan päätöksentekoon Markkinatilanne suhteessa naapurikuntiin Liian yleispiirteinen keskusta-alueilla Vaatii kunnaltakin aikaa ja osaamista Vaatii arvioitsijalta paikallistuntemusta Vaatii jatkuvaa päivittämistä (esim. 3 4 v välein) Erillisarviot ehkä toimivampi, jos kauppaa käydään harvoin 14 Katsotaanko oikeudessa riittäväksi?

Valtiontukitapauksia Suomesta

HELSINKI Helsingin HaO 11.9.2017 Hanke olisi tullut toteuttaa kiinteistökauppana eikä julkisena hankintana Uudisrakennusoikeudesta ei ollut teetetty arviolausuntoa 16

ESPOO Helsingin HaO 18.10.2017 Valitus hylättiin, koska teetetty arviokirja katsottiin luotettavaksi Tapaus etenee vielä KHO:n käsittelyyn 17

HAMINA Itä-Suomen HaO 28.9.2017 Kauppa kumottiin, koska ei tarjouskilpailua tai kirjallista arviolausuntoa LKV:n suullista näkemystä ei oikeudessa katsottu luotettavaksi arvioksi 18

Ensimmäinen kauppa kumottiin, koska rakennuksen lisäksi myös uudisrakennusoikeudesta olisi pitänyt teettää arviokirja PORI KHO 13.7.2015 Toinen kauppa jäi voimaan, koska KHO totesi teetetyn arviokirjan luotettavaksi Kunta joutui maksamaan oikeudenkäyntikuluja, koska se ei ollut heti ottanut kantaa valittajan väitteisiin 19

Teollisuuskiinteistön myynti Iitissä Tarjouskilpailu kesti vain 1 viikon IITTI KHO 2012 : 105 KHO:n mukaan ostaja ei harjoittanut taloudellista toimintaa, joka vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan Ei tarvinnut huomioida valtiontukisäännöksiä 20

SAVONLINNA KHO 2012 : 31 Valitus kumottiin, koska kunta oli etukäteen teettänyt riippumattoman arviolausunnon Oikeus katsoi arviolausunnon olevan luotettava 21

LAUKAA KHO 2009 : 89 Kauppa kumottiin, koska ei tarjouskilpailua tai arviolausuntoa Valtiontukisäännökset tulee ehdottomasti huomioida myös suomalaisten yritysten kohdalla 22

KOUVOLA KHO 2008 : 81 Kauppahinta neuvottelujen perusteella Kauppa kumottiin, koska ei tarjouskilpailua tai arviolausuntoa 23

Valtiontukitapausten käsittely Suomen tuomioistuimissa: Onko päätöksenteko tapahtunut oikeassa järjestyksessä? Onko menettelytapoja noudatettu? VS. valtiontukitapausten käsittely Euroopan komissiossa: Monitahoiset selvitykset valtiontuen olemassaolosta ja määrästä (ei vain menettelytapojen tarkastelu) 24

Lopuksi

Tulevaisuudennäkymiä Keskeistä on markkinaehtoisuuden toteutuminen ja määrittäminen Oikeustapausten määrä lisääntynyt ja jatkaa varmasti lisääntymistä Oikeustapauksissa kiinnitetään entistä enemmän huomiota: Arvioiden sisältö, laatu ja perusteluiden riittävyys Arvioitsijan ammattitaito, kokemus ja pätevyys 26

Tulevaisuudennäkymiä Oikeuskäytäntö ei vielä vakiintunutta Onko vyöhykehinnoittelu riittävä? Kuinka kattavat perustelut sen taustalta tulee löytyä? Kuinka usein sitä tulee päivittää? Kuinka vanha yksittäinen arviolausunto saa olla? Lainsäädäntö koskee yhtä lailla kaikkia kuntia, sekä pieniä että suuria Vaatii erityisesti pienissä kunnissa toimintatapojen uudistamista 27

Lisätietoa Vedenoja, Sini (2017). Diplomityö. Valtiontukisääntelyn vaikutus markkinaehtoisuuden määrittämiseen kuntien tontinluovutus- ja maanvuokraustoiminnassa Saatavissa: sini.vedenoja@catella.fi KIITOS! 28

CATELLA PROPERTY OY Arja Lehtonen Johtaja, Arviointi & konsultointi DI, AKA, LKV Puh. 010 5220 304, arja.lehtonen@catella.fi OULU TAMPERE TURKU LAHTI HELSINKI