1 (30) Asianumero 5251/10.02.03/2015 Aluenumero 160401 Nihtiportti Asemakaavan muutos 55. kaupunginosa, Sepänkylä Kortteli 55003 Asemakaavan muutoksen selostus Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 16. päivänä toukokuuta 2018 päivättyä, Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksessa laadittua asemakaavakarttaa, piirustusnumero 6958. Sijainti Suunnittelualue sijaitsee Suur-Leppävaaran alueella Sepänkylässä Turunväylän ja Kehä II:n risteyksen luoteispuolella osoitteessa Palomiehentie 10. Alue rajautuu idässä Kehä II:een, etelässä Stensintila -katuun ja lännessä Palomiehentiehen. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä: Vireilletulo Laatija Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 17.2.2016. Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. Postiosoite: PL 43 02070 ESPOON KAUPUNKI Faksi 09-816 24016 Sari Metsälä puh. 046 8772 772 Tarja Pennanen (liikenne) puh. 046 8773 002 Jenny Asanti (maisema), puh. 043 824 4837 etunimi.sukunimi@espoo.fi
2 (30) SISÄLLYSLUETTELO 1 TIIVISTELMÄ... 4 1.1 Alueen nykytila... 4 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus... 4 1.3 Suunnittelun vaiheet... 4 2 LÄHTÖKOHDAT... 5 2.1 Suunnittelutilanne... 5 2.1.1 Maakuntakaava... 5 2.1.2 Yleiskaava... 5 2.1.3 Asemakaava... 6 2.1.4 Rakennusjärjestys... 7 2.1.5 Tonttijako... 7 2.1.6 Rakennuskiellot... 7 2.1.7 Muut suunnitelmat ja päätökset... 7 2.1.8 Pohjakartta... 9 2.2 Selvitys alueesta... 9 2.2.1 Alueen yleiskuvaus... 9 2.2.2 Maanomistus...10 2.2.3 Rakennettu ympäristö...10 2.2.4 Luonnonolosuhteet...14 2.2.5 Suojelukohteet...15 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät...15 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET...15 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet...15 3.2 Osallisten tavoitteet...16 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS...16 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus...16 4.2 Mitoitus...16 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö...17 4.3.1 Maankäyttö...17 4.3.2 Liikenne...18 4.3.3 Palvelut...21 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto...21 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus...22 4.4 Ympäristön häiriötekijät...22 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET...23 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön...23 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen...24 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan...25 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin)...26 5.5 Kaavataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto...26 5.6 Kaupalliset vaikutukset...27 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS...28 6.1 Rakentamisaikataulu...28 6.2 Toteuttamis- ja soveltamisohjeet...28 6.3 Toteutuksen seuranta...28 7 SUUNNITTELUN VAIHEET...28 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset...28 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma...28 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot...28 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus...28 Sivu
3 (30) LIITTEET: Liite 1 Seurantalomake Luettelo muusta kaavaa koskevasta materiaalista Suunnitteluaineistoon kuuluu - asemakaavan muutos (kartta) ja selostus liitteineen, - Espoo Kaskrödselbacken muinaisjäännösrajaus ja -rajaus, 2010, Mikroliitti Oy - Pikaraitiotieselvitys välillä Turun-väylä - Kera, WSP Finland Oy, 15.5.2009 - Sepänkylä Liikepaikka-analyysi (NCC - Ramboll, 28.4.2015) - Keran osayleiskaavan kaupallinen selvitys (Ramboll Oy 25.9.2015) - Atrium Kauppapuisto, Espoo, Energiaratkaisut (Optiplan 16.11.2016) - Hulevesitarkastelun päivitys Atrium kauppapuisto (Vahanen Environment Oy, 21.3.2018) - Pihasuunnitelma, Atrium Retail Park (WSP, 1.12.2017) - Palomiehentien liikenteen toimivuustarkastelut (WSP, 20.11.2015 ja 7.10.2016) - Espoo Nihtiportti, 160401 - Atriumalue, meluselvitys (WSP, 11.1.2017) - Atrium Retail Park, Palomiehentien 1. vaiheen parantamistoimet (WSP, 27.11.2017) - Viitesuunnitelma, Kauppapuisto Atrium, Sepänkylä, Espoo (NCC - Optiplan, 22.3.2018) - Atrium Retail Park, kunnallistekninen yleissuunnitelma 16.3.2018
4 (30) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Alueen nykytila Suunnittelualue, kortteli 55003 sijaitsee Sepänkylässä Turunväylän ja Kehä II:n risteyksen luoteispuolella. Suunnittelualue on rakentamaton kaksi tonttia käsittävä toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten kortteli (KTY-1). Suunnittelualueen pohjoisempi tontti on maanotto- ja täyttömaa-aluetta ja eteläisempi tontti on metsäisen mäen koillisrinnettä. Ympäröivä rakennuskanta koostuu lounaispuolen asuinrakennusten alueesta, pohjoispuolen liike- ja toimistorakennusten alueesta sekä luoteispuolen keskuspaloaseman rakennuksista. Suunnittelualueen eteläpuolella on paikallisesti merkittävä kulttuurihistoriallinen alue, joka on osoitettu asemakaavassa rakennustaiteellisesti merkittäväksi ympäristökokonaisuudeksi (EH). Alueella ei saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, jotka oleellisesti muuttavat kokonaisuuden luonnetta. Pohjoispuolella, lähivirkistysalueella (VL) sijaitsee muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue (sm). 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus Asemakaavan muutosehdotuksessa korttelin nykyinen käyttötarkoitus toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialue (KTY-1) muutetaan liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön tilaa vaativaa erikoiskauppaa varten (KM-1). Päivittäistavarakauppaa ei alueelle saa sijoittaa. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos, joka liittyy vähittäiskaupan erityiseen sijainnin ohjaukseen, tuli voimaan 15.4.2011. Lainmuutos laajensi vähittäiskaupan suuryksikön määritelmän koskemaan myös paljon tilaa vaativaa erikoistavaran kauppaa (tiva-kauppa). Tiva-kaupaksi luetaan moottoriajoneuvojen kauppa sekä niiden varaosien ja tarvikkeiden kauppa, rengaskauppa, vene- ja veneilytarvikkeiden kauppa, matkailuvaunujen kauppa, huonekalukauppa, rauta-, rakennustarvike- ja sisustustarvikekauppa, maatalous- ja puutarha-alan kauppa sekä kodintekniikkakauppa. Lainmuutokseen liittyvän siirtymäsäännöksen mukaan vähittäiskaupan suuryksikön määritelmää sovelletaan paljon tilaa vaativaan erikoistavaran kauppaan 15.4.2017 alkaen: tiva-kaupan myymälät ovat vähittäiskaupan suuryksiköitä, mikäli myymälän koko ylittää 2000 k-m² tai ne muodostava myymäläkeskittymän, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. Asemakaavaehdotuksen mukaan kortteliin sijoittuu kaksikerroksinen liikerakennus toimitila-, varasto- ja paikoitustiloineen. Korttelin autopaikat sijoittuvat maanpäällisille pysäköintialueelle liikerakennuksen itäpuolelle, rakennuksen länsipuolelle kannen päälle sekä pysäköintitasoille rakennuksen eteläpuolelle. Alueen eteläpuolella oleva metsäisen alueen säilyvä osa laajenee ja se suojataan kaavamääräyksellä. Tontin eteläosaan sijoittuu hulevesien viivytysallas. Autopaikkojen vähimmäismäärät ovat liike- ja toimistotiloissa 1 ap/50 k-m 2 ja varastotiloissa 1 ap /200 k-m 2. Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 3,1 hehtaaria. Voimassa olevassa asemakaavassa tehokkuusluku on e=0.80 (noin 24440 k-m 2 ). Suunnitelman mukaan rakennusoikeus laskee noin 2900 k-m 2 ja on kaavamuutoksen jälkeen 21500 k-m 2, joka vastaa korttelitehokkuutta e=0.70. 1.3 Suunnittelun vaiheet Asemakaavan muutosta on hakenut korttelin 55003 maanomistaja, NCC Property Development Oy. Hakemus on päivitetty ja se on saapunut 7.12.2015.
5 (30) Asemakaavan muutoksen osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty 26.1.2016 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä (MRA 30 ) 22.2-22.3.2016. 16.5.2018 kaupunkisuunnittelulautakunta jätti asian pöydälle. 29.5.2018 kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelutilanne 2.1.1 Maakuntakaava Voimassa olevat: Uudenmaan maakuntakaava kattaa koko maakunnan alueen ja se sisältää kaikkien maankäyttömuotojen osalta alueidenkäytön ja yhdyskuntarakenteen periaatteet. Lainvoiman kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä vuonna 2007. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa on kyse vahvistettujen Uudenmaan maakuntakaavan ja 1. vaihemaakuntakaavan sekä Itä-Uudenmaan kokonaismaakuntakaavan uudelleen tarkastelusta. Ympäristöministeriö vahvisti Uudenmaan toisen vaihemaakuntakaavan pienin muutoksin 30.10.2014. Muutokset eivät koskeneet Espoota. Kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä lainvoiman keväällä 2016. Uudenmaan maakuntakaavassa alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi moottoriväylien (Turunväylä ja Kehä II) tuntumaan. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa alueen läheisyyteen on merkitty tiivistettäviä alueita sekä pääkaupunkiseudun joukkoliikenteen yhteysväli ja joukkoliikenteen vaihtopaikka. Turunväylän ja Kehä II:n risteyksen ympärille sijoittuu merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö, jonka enimmäismitoitus on 75 000 k-m 2. Kuva: Ote Uudenmaan maakuntakaavasta Uudenmaanliitto. 2.1.2 Yleiskaava Espoon eteläosien yleiskaava Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka käsittää Leppävaaran, Tapiolan, Matinkylän, Espoonlahden ja Kauklahden suuralueet. Kaava sai lainvoiman vuonna 2010.
6 (30) Nyt laadittu asemakaavan muutos on Espoon eteläosien yleiskaavassa varattu kehitettäväksi työpaikka-alueeksi (TP). Alueen etelä- ja länsipuolella on asuntoalue (A). Suunnittelualuetta länsipuolella sivuaa uusi raidelinjaus ja itäpuolella virkistysyhteys. Luoteispuolelle on merkitty julkisten palvelujen ja hallinnon alue (PY). Kehä II:n osuutta on yleiskaavassa osoitettu merkittävästi parannettavaksi. Kuva: Ote voimassa olevasta yleiskaavasta Espoon kaupunki. Kaupungin valtuuston 23.1.2017 hyväksymä Keran osayleiskaava sivuaa kaavamuutosaluetta. Keran osayleiskaavan yhteydessä on tarkasteltu Nihtisiltaan 2. vaihemaakuntakaavassa osoitetun merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö -kohdemerkinnän ulottuvuutta sekä mitoitusta. Kaavaehdotusta laadittaessa alueelle on tehty kaupallinen selvitys, joka on valmistunut syyskuussa 2015. Kaupallisessa selvityksessä on tarkasteltu suuryksikköalueella toteutunutta pinta-alaa sekä tiedossa olevia hankkeita, Nihtiportin hanke mukaan lukien, suhteessa maakuntakaavan enimmäismitoitukseen. Tarkastelun mukaan maakuntakaavan enimmäismitoitus ei toteutunut liikepinta-ala ja tiedossa olevien hankkeiden mitoitus huomioiden ylity. Keran osayleiskaava ei vielä ole lainvoimainen. 2.1.3 Asemakaava Alueella on voimassa Nihtiportti asemakaava (lainvoimainen 22.8.2001). Kortteli 55003 on siinä osoitettu toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY-1). Tehokkuusluku e= 0.8 (noin 24440 k-m 2 ) ja suurin sallittu kerrosluku on ½ II ja ½ IV. Kaavamerkintä a II / ma mahdollistaa maanalaisen, rakennuksen tai pihakannen alle sijoittuvan paikoituslaitoksen rakentamisen kaavaan merkityn rakennusoikeusluvun ja kerrosluvun estämättä. Autopaikat saa sijoittaa enintään kahdelle pysäköintitasolle. Kehä II:n reunaan on merkitty istutettava alue ja ääneneristävyysvaatimus 32 db. Suunnittelualueelle on osoitettu myös luonnontilassa säilytettäviä tai/ja puilla ja pensailla suojavihervyöhykkeeksi istutettavia alueen osia korttelin itä- ja eteläreunoille. Alueen poikki kulkee kaksi johdolle varattua alueen osaa. Ajo suunnittelualueelle on kaavassa osoitettu Palomiehentien ja Stensintila -nimisen kadun kautta.
7 (30) Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta Espoo kaupunki. 2.1.4 Rakennusjärjestys Valtuusto hyväksyi Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen 12.9.2011 ( 112). Rakennusjärjestys astui voimaan 1.1.2012. 2.1.5 Tonttijako Asemakaava-alueelle tontin 55003-1 tonttijako on hyväksytty 27.5.1986 ja tontti on rekisteröity 11.7.1986. Tontin 55003-2 tonttijako on hyväksytty 30.10.2001 ja tontti merkitty kiinteistörekisteriin 7.3.2002. 2.1.6 Rakennuskiellot Asemakaava-alueella ei ole rakennuskieltoa. 2.1.7 Muut suunnitelmat ja päätökset - Turunväylän (Vt 1) parantaminen välillä Tuomarila - Nihtisilta (mt 114), Ramboll Oy, 29.4.2011 - Pikaraitiotieselvitys välillä Turunväylä - Kera, WSP Finland Oy, 15.5.2009
8 (30) Kuva: Pikaraitiotieselvitys (2009, WSP). - Kehä II:n rakentaminen välillä Turunväylä (Vt 1) - Turuntie (Mt 110), Viatek 22.9.1995 Kuva: KII:n tilanvaraussuunnitelma (1995, Viatek).
9 (30) 2.1.8 Pohjakartta Pohjakartta mittakaavassa 1:1000 on Espoon kaupungin teknisen keskuksen kaupunkimittausyksikön laatima ja se täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n vaatimukset. 2.2 Selvitys alueesta 2.2.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Suur-Leppävaaran alueella Sepänkylässä. Suunnittelualue rajautuu idässä Kehä II:een, etelässä Stensintila -katuun ja lännessä Palomiehentiehen. Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 3,1 hehtaaria. Suunnittelualue on nykyisin suurimmalta osalta rakentamatonta maanotto- ja täyttömaa-aluetta. Alueen eteläosa on metsäisen mäen koillisrinne. Ympäröivä rakennuskanta koostuu lounaispuolen asuinrakennustenalueesta, pohjoispuolen liike- ja toimistorakennusten alueesta sekä luoteispuolen keskuspaloaseman rakennuksista. Suunnittelualueen eteläpuolella on paikallisesti merkittävä kulttuurihistoriallinen alue, joka on osoitettu asemakaavassa rakennustaiteellisesti merkittäväksi ympäristökokonaisuudeksi. Alueella ei saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, jotka oleellisesti muuttavat kokonaisuuden luonnetta. Pohjoispuolella on lähivirkistysalue, jolla sijaitsee muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue. Alueen läheisyyteen, Stensintien varteen on tulossa asuinkerrostaloja ja toimitilaa kesäkuussa 2017 lainvoimaistuneen Peuraniityn kaavamuutoksen myötä. Kuva: Kaavamuutoskohde ja Peuraniityn kaava-alue ilmakuvapohjalla Espoo kaupunki.
10 (30) 2.2.2 Maanomistus Korttelin 55003 tontit ovat NCC Property Development Oy:n kiinteistöyhtiöiden, Kiinteistö Oy Espoon Palomiehentie 6 ja Kiinteistö Oy Saraheinä omistuksessa. Ympäröivät katu- ja viheralueet omistaa Espoon kaupunki. Liikennealueen (Turunväylä ja Kehä II) omistaa liikennevirasto. Muut ympäröivät kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. 2.2.3 Rakennettu ympäristö Maankäyttö Kortteli 55003 on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY-1). Suunnittelualue on nykyisin rakentamatonta täyttömaa-aluetta. Alueen eteläosa on metsäisen mäen koillissuuntaan nouseva rinne. Alueen pohjoispuolella on viheralue ja pienteollisuutta, luoteispuolella keskuspaloasema, itäpuolella viheralue, lounaispuolella Stensinmäen pientaloasutusta, eteläpuolella asumista rakennustaiteellisesti merkittävässä ympäristössä ja itäpuolella aluetta sivuaa Kehä II ramppeineen. Väestö, työpaikat ja elinkeinotoiminta Alueen läheisyydessä, noin 500 m:n säteellä on pienteollisuuden ja huoltamon, palo- ja pelastustoiminnan sekä päiväkodin työpaikkoja. Hanke sijoittuu pääkaupunkiseudun yhdyskuntarakenteen länsiosiin, keskelle Espoon asuttua vyöhykettä. Lähivaikutusalueella asui noin 75 000 asukasta vuonna 2014. Kuva: Väestökeskittymät 31.12.2012, Sepänkylän liikepaikka-analyysi, (NCC-Ramboll, 28.4.2015)
11 (30) Vuonna 2011 lähivaikutusalueella oli yhteensä noin 37 500 työpaikkaa. Kuva: Työpaikat 31.12.2011, Sepänkylän liikepaikka-analyysi, (NCC-Ramboll, 28.4.2015) Yhdyskuntarakenne Asemakaavamuutosalue sijaitsee suurten väylien, Kehä II:n ja Turunväylän eritasoliittymän luoteispuolella, mutta alueelle on rajattu näkyvyys suurien väylien suunnalta. Suunnittelualueen läheisyydessä on Stensinmäen pääosin 2000- luvulla rakentunut pientaloalue, pohjoispuolella 1980-luvulla rakentunutta pienteollisuutta ja luoteispuolella 1960-luvun lopulla valmistunut, mutta vuonna 2016 remontoitu keskuspaloasema. Eteläpuolella on paikallisesti merkittävä kulttuurihistoriallinen ja rakennustaiteellisesti arvokas asuinalue, jonka päärakennus on valmistunut 1920-luvulla. Pohjoispuolella, lähivirkistysalueella sijaitsee muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue. Koillispuolella sijaitsee Keran alue, joka on lähitulevaisuudessa Espoon merkittävimpiä aluerakentamiskohteita. Turunväylän eteläpuolella on Suurpellon kehittyvä aluekeskus. Liikenne Ajoneuvoliikenne Suunnittelualue liittyy liikenneverkkoon paikallisen kokoojakadun Palomiehentien kautta. Palomiehentien liikennemäärä on noin 1 700 ajoneuvoa vuorokaudessa, Kauniaistentien 12 800-14 000 ajoneuvoa vuorokaudessa ja Stensintien 3 300 3 100 ajoneuvoa vuorokaudessa. Palomiehentien ja Stensintien nopeusrajoitus on 40 km/h ja Kauniaistentien 50 km/h. Palomiehentiellä ei ole vuosina 2011-2016 tapahtunut poliisin tietoon tulleita liikenneonnettomuuksia. Kauniaistentiellä on tapahtunut useita onnettomuuksia vuosina 2011-2016 ja neljä niistä Palomiehentien ja Kauniaistenitien liittymässä.
12 (30) Kuva: Keskimääräinen arkivuorokausiliikenne. Kävely ja pyöräily Palomiehentien länsireunassa on kapeahko jalkakäytävä. Kauniaistentiellä ja Stensinteillä on jalankulku- ja pyörätie. Kauniaisten rautatieasemalle on matkaa noin kilometri. Kuva: Ote pääkaupunkiseudun pyöräilykartasta 2016. Julkinen liikenne Palomiehentiellä ei kulje bussilinjoja. Stensintiellä kulkee linja 549 (Tapiola Mankkaa Kauniainen Jorvi). Kauniaistentiellä kulkevat linjat 212 (Kamppi Meilahti Laajalahti - Kauniainen), 533 (Matinkylä - Suurpelto Kauniainen -
13 (30) Järvenperä) ja 548 (Tapiola Mankkaa Kauniainen Viherlaakso - Jupperi) sekä yölinja 118N (Kamppi Tapiola Suurpelto- Kauniainen Jorvi). Kauniaisten rautatieasemalle on matkaa noin kilometri. Kuva: Bussilinjat ja -pysäkit Espoo kaupunki. Palvelut Turunväylän eteläpuolella sijaitsee Smedsbyn ruotsinkielinen koulu. Stensintien pohjoispuolella on Sepänkylän päiväkoti. Joukkoliikennepalvelua tarjoaa Nihtisillantietä ja Stensintietä kulkevat bussilinjat. Lähimmät julkisen terveydenhuollon palvelut ovat Viherlaaksossa, Espoon keskuksessa ja Kilossa. Kaupallista tarjontaa alueella on tällä hetkellä niukasti. Lähimmät kaupalliset palvelut löytyvät Nihtisillasta (ABC) noin kilometrin ja Sinimäentieltä (Tokmanni, K-supermarket ja muita palveluja) noin kahden kilometrin etäisyydeltä. Kauniaisten keskustassa reilun kilometrin päässä on kauppoja ja muita palveluita. Hampurilaisravintola sijaitsee noin 300 m:n etäisyydellä Palomiehentiellä. Sepänkylän kohdalla tilaa vaativan kaupan tarjonnassa on selkeä aukko (Sepänkylän liikepaikka-analyysi, NCC-Ramboll, 28.4.2015). Kuva: Tiva-kaupan sijoittuminen, Sepänkylän liikepaikka-analyysi, (NCC-Ramboll, 28.4.2015).
14 (30) Yhdyskuntatekninen huolto Palomiehentien alla kulkevat kunnallistekniset johdot ja kaapelit. Korttelin 55003 läpi, tontin 2 puolella kulkee jäteveden paineviemäri, jonka linjausta tulee muuttaa kaavamuutoksen mukaisen rakentamisen myötä.. Kuva: Ote johtotiedoista (03/2017), Webmap Espoo kaupunki 2.2.4 Luonnonolosuhteet Kaava-alue on suurimmaksi osaksi rakentamatonta täyttömaa-aluetta, jota ympäröi metsäalueet. Maasto on vaihtelevaa. Korkeuserot vaihtelevat +19 mmpy - +34 mmpy. Maastoa on muokattu läjitysalueella. Kuva: Ote maaperäkartasta ja rakennettavuusluokituksesta (2/2018), Webmap Espoo kaupunki. Kortteli on osin maaperältään normaalisti rakennettavaa (2), maalajina enimmäkseen moreenia, jonka päällä silttiä ja savea sekä osin vaikeasti rakennettavaa savialuetta (4). Osa alueesta kuuluu vyöhykkeeseen, jolla voi olla happamia sulfaattimaita.
15 (30) Suunnittelualue kuuluu pääosin Lukupuron valuma-alueeseen. Suunnittelualueelle valuu hulevesiä myös alueen ulkopuolelta. Alueen vedet purkautuvat Turunväylän tiealueella olevaan ojaan, josta ne kulkevat putkessa Turunväylän ali. 2.2.5 Suojelukohteet Suunnittelualueen pohjoispuolella asemakaavan mukaisella lähivirkistysalueella (VL) sijaitsee muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue. Suunnittelualueen eteläpuolella on asemakaavassa osoitettu rakennustaiteellisesti arvokas ympäristökokonaisuus (EH). Alueella ei saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, jotka oleellisesti muuttavat kokonaisuuden luonnetta. 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät Suunnittelualueelle levää melua ja ilmansaasteita Kehä II:lta ja Turunväylältä. Suurimmalla osalla suunnittelualueesta ylittyy päivällä 55 db melutaso. Kuva. Meluvyöhykkeet 2017, tieliikenne päivä, Webmap Espoo kaupunki. 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet Vuonna 2001 hyväksytty voimassa oleva asemakaava on jäänyt toteutumatta. Alueella ei ole ollut riittävästi kysyntää toimistorakentamiselle. Tarkoituksena on parantaa asemakaavan toteuttamiskelpoisuutta ja täydentää keskeneräistä kaupunkirakennetta mahdollistamalla alueelle tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittuminen. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos, joka liittyy vähittäiskaupan erityiseen sijainnin ohjaukseen, tuli voimaan 2011 ja jota on sovellettu vuodesta 2015. Lainmuutos laajensi vähittäiskaupan suuryksikön määritelmän koskemaan myös paljon tilaa vaativaa erikoistavaran kauppaa (tiva-kauppa). Tiva-kaupaksi luetaan moottoriajoneuvojen kauppa sekä niiden varaosien ja tarvikkeiden
16 (30) kauppa, rengaskauppa, vene- ja veneilytarvikkeiden kauppa, matkailuvaunujen kauppa, huonekalukauppa, rauta-, rakennustarvike- ja sisustustarvikekauppa, maatalous- ja puutarha-alan kauppa sekä kodintekniikkakauppa. Alueella varaudutaan pikaraitiotieyhteyteen (Matinkylä-Suurpelto-Kera- Karamalmi). 3.2 Osallisten tavoitteet Kaavamuutoksen hakijan tavoitteena on suunnitella ja rakentaa Sepänkylän Nihtiporttiin liikerakennus, joka tarjonnaltaan painottuu isoja volyymeja tarvitsevaan ja tilaa vaativaan kauppaan täydentäen alueen nykyistä kaupallista tarjontaa. Hakija etsii toimijoita erikoiskaupan, kodintekniikan, tavaratalon, huonekalukaupan, vapa-ajan tarvikkeiden kaupan ja autokaupan tahoilta. Suunnittelutoimisto Optiplan Oy on tehnyt suunnittelualueesta viitesuunnitelman. Asukasmielipiteet Asemakaavan muutoksen käsittelyssä noudatetaan osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa esitettyä menettelyä. Mahdollisia asukasmielipiteitä, muistutuksia ja saatuja kannanottoja sekä lausuntoja selostetaan selostuksen kohdassa 7.4. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus Asemakaava muutos vastaa maakuntakaavallisia ja yleiskaavallisia tavoitteita mahdollistamalla vähittäiskaupan suuryksikön toteutumisen ja työpaikka-alueen kehittymisen. Kaavamuutoksella tiivistetään yhdyskuntarakennetta ja lisätään kaupallisia palveluita. Suunnittelualueen toteutuminen tuo Sepänkylän, Nihtisillan alueelle tilaa vaativan erikoistavarakaupan palveluja. Kaupungin valtuuston 23.1.2017 hyväksymä Keran osayleiskaava sivuaa kaavamuutosaluetta. Keran osayleiskaavan yhteydessä on tarkasteltu Nihtisiltaan 2. vaihemaakuntakaavassa osoitetun merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö -kohdemerkinnän ulottuvuutta sekä mitoitusta. Kaavaehdotusta laadittaessa alueelle on tehty kaupallinen selvitys, joka on valmistunut syyskuussa 2015. Kaupallisessa selvityksessä on tarkasteltu suuryksikköalueella toteutunutta pinta-alaa sekä tiedossa olevia hankkeita, Nihtiportin hanke mukaan lukien, suhteessa maakuntakaavan enimmäismitoitukseen. Tarkastelun mukaan maakuntakaavan enimmäismitoitus ei toteutunut liikepinta-ala ja tiedossa olevien hankkeiden mitoitus huomioiden ylity. Kaupallista tarjontaa lähistöllä tällä hetkellä niukasti: Nihtisillassa ABC ja S- market, Sinimäentiellä K-supermarket, Tokmanni ja muita palveluita, Kauniaisissa S-market ja palveluita. Asemakaavanmuutos mahdollistaa liiketilojen sijoittamisen rakentumattomaan toimisto- ja teollisuuskortteliin. Hanke tuo toteutuessaan alueelle uusia työpaikkoja arviolta noin 200 kpl käyttäen laskennallista väljyyttä 1 työpaikka / 110 k-m 2. Asemakaavan muutosehdotuksessa korttelin nykyinen käyttötarkoitus toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialue (KTY-1) muutetaan liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön tilaa vaativaa erikoiskauppaa varten (KM-1). Päivittäistavarakauppaa ei alueelle saa sijoittaa. Suunnittelussa huomioidaan pikaraitiotievaraus, keskuspaloaseman liikenteen toimivuus ja turvalliset kevyen liikenteen yhteydet. Suunnittelua ei uloteta kaavanmuutosalueen läheisyydessä sijaitseville muinaismuistoalueelle ja paikallisesti merkittävälle kulttuurihistorialliselle alueelle. 4.2 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala noin 3,1 hehtaaria.
17 (30) Kerrosala on 21500 k-m 2. Tehokkuusluku, rakennusoikeuden suhde korttelin pinta-alaan on noin e=0,70. Asemakaavan myötä alueen rakennusoikeus pienenee noin 2900 k-m 2. Asemakaavassa sallitun rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa ilmastointikonehuoneita ja muita taloteknisiä tiloja. 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö 4.3.1 Maankäyttö Kaupunkirakenne Nihtiportin asemakaavanmuutosalue sijoittuu keskelle Espoota, Leppävaaran ja Espoon keskuksen puoliväliin. Liikenteellisesti alue sijaitsee vilkkaassa kohdassa Turunväylän ja Kehä II:n risteyksen tuntumassa, Sepänsolmun luoteisosassa. Pohjoispuolella sijaitsee Keran alue, joka on Espoon merkittävimpiä uusia aluerakentamiskohteita lähitulevaisuudessa. Eteläpuolella on Suurpellon kehittyvä aluekeskus. Alueen joukkoliikenneyhteydet parantuvat pikaraitiotien ja Keran alueen kehittymisen myötä tulevaisuudessa. Kaupunkikuva Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan tilaa vaativan erikoiskaupan suuryksikön rakentaminen Sepänkylään Kehä II ja Turunväylän, Sepänsolmun kainaloon. Alueen suunnittelussa on huomioitu läheinen asutus ja eteläpuoleinen rakennustaiteellisesti arvokas ympäristökokonaisuus (EH-alue) laajentamalla kaavanmukaista metsäistä, luonnonmukaisena säilytettävää aluetta korttelin eteläosassa. Kaavassa annetaan määräys pysäköintialueiden jäsentämisestä istutuksilla. Liikerakennuksen katon ylin korkeusasema on lähes samaa korkeustasoa naapuruston pientalorakennusten kattokorkeuksien kanssa. Julkisivujen mainokset tulee integroida seinään arkkitehtuurin osaksi. Korttelialueet (KM-1) Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön tilaa vaativaa erikoiskauppaa varten (KM-1). Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälätiloja. Korttelin rakennusoikeus on 21500 k-m 2. Kaavakarttaan rakennusaloille on merkitty rakennusten, rakenteiden ja laitteiden ylimmät korkeusasemat porrastaen nousevaksi Palomiehentien puoleisesta maantasokorkeudesta +27.50 korkeuteen +38.50 sekä ilmastointikonehuoneiden korkeustasoon +40.00. Rakennusaloille saa sijoittaa rakennuksen tai pihakannen alaisen pysäköinti laitoksen, liike-, huolto-, varasto- ja teknisiä tiloja. Kaavakarttaan on myös osoitettu rakennusala, jolle saa sijoittaa rakennuksen tai pihakannen alaisen pysäköinti laitoksen. Merkinnän roomalainen numero ilmoittaa päällekkäisten maanalaisten pysäköintitasojen enimmäismäärän. Tarvittavat ilmastointikonehuoneet ja muut talotekniset tilat on mahdollista rakentaa rakennusoikeuden lisäksi. Julkisivut ja niitä täydentävät rakenteet on toteutettava materiaaleiltaan ja käsittelyiltään korkealaatuisina. Julkisivujen tulee muodostaa yhtenäinen kokonaisuus, jota tulee rytmittää vaihtelevasti pystysuuntaisilla elementeillä. Palomiehentien puoleisen julkisivun pääovia saa korostaa seinämainosrakennelmilla. Mainosseinät tulee integroida rakennuksen julkisivuarkkitehtuurin osaksi. Julkisivuista osa tulee verhoilla köynnössäleiköin. Pysäköintialueiden ja jalankulkualueen viihtyisyyttä on ohjattu kaavassa antamalla määräyksiä istutuksista ja jalankulkualueista sekä sisäänkäyntivyöhykkeen luonteesta. Pysäköintialueet tulee jäsentää runkopuin ja pensain ja istutettavat alueet tulee toteuttaa useamman puun kokonaisuuksina. Jalankulkualueiden materiaalin tai värityksen tulee poiketa liikennealueen materiaaleista. Rakennuksen sisäänkäyntivyöhykettä on korostettava ja jäsenneltävä istutuksilla, kiveyksillä ja muulla ympäristörakentamisella. Rakentamattomat tontin osat tulee istuttaa.
18 (30) Kaavassa osoitetaan maanalaiselle johdolle, paineviemärille uusi sijainti ja alueen keskellä kaavakartassa ollut toinen johtovarausalue poistuu. 4.3.2 Liikenne Suunnittelualue liittyy liikenneverkkoon paikallisen kokoojakadun Palomiehentien kautta. Palomiehentiellä varaudutaan pikaraitiotieyhteyteen Matinkylän ja Keran välillä. Kaavamuutoksessa on huomioitu suunnittelualueen osata pikaraitiotien tilantarve Palomiehentien katualueella. Alla on esitetty kuva ajoneuvoliikenteen ja raideliikenteen tavoiteverkosta vuodelle 2040. Kuva. Ajoneuvo- ja raideliikenteen tavoiteverkko vuodelle 2040.
19 (30) Suunnittelualueelle on osoitettu kaksi tonttiliittymää. Toinen liittymä on suoraan palomiehentieltä suunnittelualueen keskiosan pohjoispuolelta ja toinen Stensintila nimiseltä kadulta suunnittelualueen eteläosasta kuten voimassa olevassa kaavassakin. Alueelle on tehty liikenne-ennuste ja liikenteen toimivuustarkastelut, joista on kerrottu enemmän kappaleessa 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen. Autojen pysäköintialueet on sijoitettu Palomiehentien ja rakennuksen väliin, rakennuksen eteläpuolelle kannen päälle sekä rakennuksen ja Kehä II:n väliin, jossa on noin 30 % autopaikoista. Autopaikkoja tulee toteuttaa alueelle vähintään liike- ja toimistotiloille 1 ap / 50 k-m 2 ja varastotiloille 1 ap / 200 k-m 2. Alustavissa suunnitelmissa korttelialueelle on suunniteltu noin 4 50 autopaikkaa. Hanke lisää raskaan liikenteen määrää Palomiehentiellä. Huoltoalueet on suunniteltu rakennuksen itäpuolelle Kehä II:n ja rakennuksen väliselle alatasolle ja rakennuksen pohjoispuolelle. Kuva: Palomiehentien 1. vaiheen parantamistoimenpiteet, 27.11.2017, WSP,
20 (30) Kuva. Palomiehentien liikennejärjestelyt pikaraitiotien kanssa suunnittelualueen kohdalta, 31.7.2015, WSP. Palomiehentielle tarvitaan tulevaisuudessa jalankulku- ja pyörätie nykyisen jalkakäytävän sijaan. Voimassa olevan kaavan Palomiehentien katualueella on tarpeeksi tila jalankulku- ja pyörätien levennykselle. Pyöräpysäköintipaikkoja tulee toteuttaa alueelle liiketiloille 1 pp / 200 k-m 2, toimistotiloille 1 pp / 80 k-m 2 ja varastotiloille 1 pp / 2 000 k-m 2. Alustavissa suunnitelmissa korttelialueelle on suunniteltu noin 110 pyöräpysäköintipaikkaa. Alla on esitetty kuva kävelyn ja pyöräilyn tavoiteverkosta vuodelle 2040.
21 (30) Kuva. Kävelyn ja pyöräilyn tavoiteverkko vuodelle 2040. 4.3.3 Palvelut Atrium kauppapuiston korttelin kokonaisrakennusoikeus on 21500 k-m2. Liiketilaan ei sisälly päivittäistavarakauppaa. Kaava-alueelle sijoittuu tilaa vaativan erikoistavarakaupan tiloja. Suunnittelualueen toteutuminen tuo Sepänkylän, Nihtisillan alueelle kaupallisia palveluja. Myymäläkeskittymän vuoksi myös alueen työpaikkatarjonta lisääntyy. 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Kaavamuutoksen yhteydessä on tehty kunnallistekninen yleissuunnitelma. Uusi rakentaminen liitetään olemassa olevaan kunnallistekniseen verkostoon. Rakentamisen vuoksi suunnittelualueen sisällä tulee paineviemärin linjausta siirtää. Kaavassa osoitetaan maanalaisen johdon aluevarauksen uusi sijainti. Johtojen siirron kustannuksista vastaa siirron tilaaja. Suunnittelualueen keskellä kaavakartassa ollut toinen johtovarausalue poistuu. Hankkeen energiaohjaukseen liittyen kaavassa on määräykset aurinkoenergian ja maakylmän hyödyntämiseen.
22 (30) 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Kortteli on osin maaperältään normaalisti rakennettavaa, maalajina enimmäkseen moreenia, jonka päällä silttiä ja savea sekä osin vaikeasti rakennettavaa savialuetta. Kaupungin tietokannassa (Webmap 2/2018) ei ole merkintää mahdollisesti pilaantuneista maista suunnittelualueen tontin kohdalla. Alueella on potentiaalista happamaa sulfaattimaata (Webmap 2/2018). Kaavaan on merkitty määräys mahdollisten sulfidisaviesiintymien huomioimisesta ennen rakentamisen aloittamista. 4.3.6 Hulevesien hallinta Vettä läpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä tulee viivyttää siten, että viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden mitoitustilavuuden tulee olla yksi kuutio metri (1 m 3 ) jokaista sataa vettä läpäisemätöntä pintaneliömetriä (100 m 2 ) kohden. Lisäksi kaavassa on määräys kattopinta-alan hyödyntämisestä viherkattona. Suunnittelualueen eteläosaan on merkitty tilavaraus hulevesialtaalle. Hulevesiä voidaan viivyttää myös pysäköintialueen istutusalueilla. Suunnittelualueelle nykyään tulevat vedet johdetaan kaava-alueen pohjoispuoleisen viheralueen kautta tiealueen ojaan. 4.4 Ympäristön häiriötekijät Liikenne-ennusteen mukaan Palomiehentien eteläosassa, jossa on olemassa olevaa asutusta, liikennemäärä on alle 3 500 ajoneuvoa vuorokaudessa. Liikennemäärä on alle 5 000 ajoneuvoa vuorokaudessa, joten sillä ei ole merkittäviä vaikutuksia asuinalueen ilmanlaatuun. Suunnittelualueelle ja sen läheisyyteen on tehty meluselvitys (11.1.2017, WSP), jonka mukaan kokonaisliikennemelu ei juuri lisäänny alueella nykytilanteeseen verrattuna Nihtiportin ja Peuraniityn kaava-alueiden rakentuessa, koska kyseisten kaavahankkeiden rakentuminen suojaa Kehä II:n ja Turunväylän meluilta nykytilannetta paremmin. Alla on esitetty melutasojen muutos nykytilanne verrattuna vuoden 2035 tilanne, jossa rakennusmassa suojaavat Kehä II:n ja Turunväylän melulta.
23 (30) Kuva. Melutasojen muutos, 11.1.2017, WSP. 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Sepänkylän Nihtiportin asemakaavamuutosalue sijoittuu hyvien liikenneyhteyksien varrelle ja maakuntakaavassa Kehä II ja Turuntien risteyksen alueelle on osoitettu merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön sijainti. Nihtiportin kaavamuutoksen toteutuminen muuttaa ympäristöä, täyttömaa-alue rakentuu ja alueen luonne yleiskaavan mukaisena kehitettävänä työpaikkaalueena vahvistuu. Hanke tuo toteutuessaan alueelle uusia työpaikkoja arviolta noin 200 kpl käyttäen laskennallista väljyyttä 1 työpaikka / 110 k-m 2. Asemakaavanmuutos perustuu voimassa olevan asemakaavan korttelirakenteeseen, liikenneverkkoon ja jo toteutettuihin kunnallisteknisiin verkkoihin. Asemakaavanmuutos vähentää voimassa olevaan asemakaavaan nähden suurinta mahdollista kerrosalaa. Suurin muutos on, että toimisto- ja teollisuusrakentamismahdollisuus poistuu kaavanmuutosalueelta ja että vähittäiskaupan suuryksikön, tilaa vaativa erikoiskaupan sijoittuminen sallitaan. Kaava-aluetta lähinnä sijaitsevat pientalot ovat Palomiehentien länsi- ja etelälounaispuolella noin 70 metrin ja 100 metrin etäisyydellä suunnitellusta liikerakennuksesta. Suunnitelman mukainen liikerakennus tulee nousemaan jokseenkin samalle tasolle kuin ympäristön pientalot.
24 (30) Voimassa olevan asemakaavan mahdollistamaan rakentamiseen verrattuna asemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia. 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen Kaavamuutoksessa esitetty maankäyttö lisää liikennettä alueella. Alueelle on tehty liikenne-ennuste ja liikenteen toimivuustarkastelut (20.11.2015 ja 7.10.2016, WSP). Liikenne-ennusteen mukaan Palomiehentien liikennemäärä on eteläosassa noin 3 200 3 300 ajoneuvoa vuorokaudessa ja pohjoisosassa noin 8 900 ajoneuvoa vuorokaudessa vuonna 2035. Kauniaistentien liikenneennuste on noin 17 900-19 000 ajoneuvoa vuorokaudessa ja Stensintien 10 000 ajoneuvoa vuorokaudessa vuonna 2035. Kuva. Keskimääräinen arkivuorokausiliikenne vuoden 2035 ennustetilanteessa, 20.11.2015, WSP. Vuoden 2035 ennustetilanteessa liikenne sujuu hyvin lukuun ottamatta Palomiehentien liittymää Kauniaistentielle. Liittymän palvelutaso on aamuhuipputunnin aikana välttävä ja iltahuipputunnin aikana huono. Liikenteen sujuvuutta voidaan parantaa pidentämällä Palomiehentien oikean puolesta kääntymiskaista ja sulkemalla huoltoaseman ja McDonald sin pohjoisempi tonttiliittymä. Tällöin liittymän palvelutaso on välttävä.
25 (30) Kuva. Keskimääräiset viivytykset aamu- ja iltahuipputunnin aikana vuoden 2035 ennustetilanteessa, 20.11.2015, WSP. Vuoden 2025 ennustetilanteessa liikenne sujuu hyvin lukuun ottamatta Palomiehentien liittymää Kauniaistentielle. Liittymän palvelutaso on aamuhuipputunnin aikana tyydyttävä ja iltahuipputunnin aikana välttävä. Liikenteen sujuvuutta voidaan parantaa pidentämällä Palomiehentien oikean puolesta kääntymiskaista ja sulkemalla huoltoaseman ja McDonald sin pohjoisempi tonttiliittymä. Palomiehentien / Kauniaistentien liittymän eri tulohaarojen viivytysten suuruuteen ja jonojen pituuksiin voidaan vaikuttaa liittymän valo-ohjausta säätämällä. Paloaseman liikenteen toimivuuden turvaamiseksi Palomiehentien / Kauniaistentien liittymän liikennevalot kannattaa yhteenkytkeä paloaseman liikennevalojen kanssa, jolloin Palomiehentielle voidaan antaa pitkä vihreä liikennevalovaihe, joka tyhjentää kadun vapaaksi pelastusajoneuvoille. Liikenteen lisääntymisen myötä Palomiehentien jalkakäytävä tulee leventää jalankulku- ja pyörätieksi, mikä parantaa liikenneturvallisuutta. Nykyistä jäteveden paineviemäriä siirretään korttelialueen sisällä. Alueen rakentaminen lisää alueelta tulevien hulevesien määrää. Vaikutus on kuitenkin lievempi kuin jos nykyinen kaava toteutuisi, koska siinä hulevesien käsittelyä ei ole otettu lainkaan huomioon. Alueelle nykyään tulevat vedet kierrätetään kaava-alueen pohjoispuolen virkistysalueen kautta. Hulevesiä viivytetään ja ohjataan kaavamääräyksen ja suunnitelmien mukaisesti. Suunnitelmat tarkentuvat rakennuslupa vaiheessa. 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan Metsän reunustama rakentamaton täyttömaa-alue muuttuu rakennetuksi. Alueelle rakennetaan kaksikerroksinen liikerakennuskokonaisuus toimisto- ja varastotiloineen sekä paikoitusta rakennukseen ja piha-alueelle. Pihan paikoitus jäsennellään istutuksin. Korttelia ympäröi lännessä istutettava alueen osa ja etelässä kallioalueella tulee säilyttää nykyistä puustoa. Korttelin eteläisimpään osaan rakennetaan hulevesiallas.
26 (30) Alueen korkeussuhteita on tutkittu viitesuunnitelmassa leikkauskuvien avulla. Ne havainnollistavat, että kaava-alueen rakennuskokonaisuus asettuu jokseenkin samalle tasolle kuin lähiympäristössä sijaitsevat pientalot. Eteläpuolella sijaitsevaan arvokkaaksi luokiteltuun ympäristökokonaisuuteen suunnitelmalla on vähäisiä vaikutuksia. Rakennusten kattotaso jää suunnilleen samalla tasolle kuin eteläosassa sijaitsevan mäen korkein kohta, joten rakennus ei juurikaan näy etelän suuntaan. Lisäksi välissä sijaitsee puustoinen, voimassa olevaa asemakaavaan nähden leveämpi vyöhyke. Suunniteltu liikerakentaminen, osittainen puuston poistaminen ja maaston muokkaus muuttavat alueen nykyistä maisemakuvaa. Rakentamisen toteutuessa alueen luonne muuttuu nykyistä kaupunkimaisemmaksi. 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin) Suunnittelualue sijoittuu liikenteellisesti vilkkaaseen kohtaan Turunväylän ja Kehä II:n risteyksen tuntumaan, Sepänsolmun luoteisosaan. Kaavamuutoksessa esitetty maankäyttö lisää liikennettä alueella. Hanke lisää myös raskaan liikenteen määrää Palomiehentiellä. Liikenteen lisääntymisen myötä Palomiehentien jalkakäytävä tulee leventää jalankulku- ja pyörätieksi, mikä parantaa liikenneturvallisuutta. Rakentaminen heikentää ilmanlaatua väliaikaisesti pölyn ja päästöjen muodossa. Työmaaliikenne tulee suunnitella siten, että sen aiheuttamat haitat muulle liikenteelle ovat mahdollisimman vähäiset. Kaavamuutoksen toteutuminen tulee monipuolistamaan ja lisäämään alueen kaupallisia palveluita sekä täydentää palvelutarjontaa myös Kauniaisten suuntaan. Tiivistyvä yhdyskuntarakenne parantaa palvelujen ja julkisen liikenteen edellytyksiä. Kortteliin sijoitetaan tilaa vaativan erikoiskaupan liiketilaa, mikä elävöittää Sepänkylän aluetta. Lisääntyvä liikenne ja sen tuottama melu saattavat heikentää viihtyisyyttä. Toisaalta positiivisena puolena on rakentamattoman täytemaa-alueen ympäristön siistiytyminen ja kaupunkirakenteen tiivistymisen myötä syntyvä yhtenäisempi kokonaisuus. Kaava-alueen rakentuminen tulee vaikuttamaan alueen lähiympäristöstä nähtyyn maisemaan. Kaava-alueen ympäristössä asuvat ihmiset joutuvat sopeutumaan muutoksiin ympäristössään, joka on ollut pitkään muuttumaton. Liikerakennuksen korkeustaso ei juuri poikkea lähiympäristön pientalojen kattojen korkeustasosta, mutta osa nykyisistä asukkaista voi silti kokea uuden rakennuskokonaisuuden liian massiivisiksi. Kuitenkaan voimassa olevan asemakaavan mukaiseen mahdolliseen toimistorakennusmassaan verrattuna asemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia. Suunnittelualueen rakennusoikeus kaavamuutoksella pienenee. 5.5 Kaavataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto Asemakaavamuutos on alueen toimisto- ja teollisuustoimintatilojen kysynnän hiipumisen, yleisten työn tekemisen ja kaupankonseptien muutoksen seurausta. Nähtävillä olleen kaavaehdotuksen perusteella neuvotellaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan mm. kaupungille kaavamuutoksesta aiheutuvien kustannusten korvaamisesta. Alueen toteutumisen myötä rakentaminen ja lisääntyvä liiketoiminta kasvattaa työpaikkatarjontaa ja kaupungin tuloja verotuksen kautta. Kaavassa on määräys maakylmän käytöstä kohteen jäähdytystarpeen kattamiseen sekä aurinkoenergia käytöstä kattopinta-alalla. Hankkeen energiasuunnitelman perusteella maalämmön porakaivoista voitaisiin tuottaa 20-44 % kohteen jäähdytysenergiantarpeesta. Kohteen katolle voi sijoittaa maksimissaan noin 1 500 m2 aurinkopaneeleita huomioiden asennusvälit, katoille tuleva muu
27 (30) tekniikka sekä paneeleiden sijoittelu siten, etteivät ne varjosta toisiaan tai muut rakennuksen osat tai puut varjosta niitä. Tällä paneelimäärällä järjestelmien maksimituotto olisi noin 180 MWh /a ja huipputeho noin 320 kw. Tuotettu aurinkosähkö pystyttäisiin hyödyntämään kohteessa. 5.6 Kaupalliset vaikutukset Sepänkylän liikepaikka-analyysin (NCC-Ramboll 28.4.2015) mukaan Espoossa tilaa vaativan erikoiskaupan tarjontaa on Espoossa selkeästi vähemmän kuin naapurikunnissa. Asemakaavamuutoksen toteutuminen osaltaan parantaa tilaa vaativan kaupan tarjontaa Espoossa. Keran osayleiskaavan yhteydessä on tarkasteltu Nihtisiltaan 2. vaihemaakuntakaavassa osoitetun merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö -kohdemerkinnän ulottuvuutta sekä mitoitusta. Kaava-ehdotusta laadittaessa alueelle on tehty kaupallinen selvitys, joka on valmistunut syyskuussa 2015. Kaupallisessa selvityksessä on tarkasteltu suuryksikkö-alueella toteutunutta pinta-alaa sekä tiedossa olevia hankkeita, Nihtiportin hanke mukaan lukien, suhteessa maakuntakaavan enimmäismitoitukseen. Tarkastelun mukaan maakuntakaavan enimmäismitoitus ei toteutunut liikepinta-ala ja tiedossa olevien hankkeiden mitoitus huomioiden ylity. Kuva: Selvitys maakuntakaavan seudullisten vähittäiskaupan suuryksikkö -merkintöjen (Nihtisilta ja Turvesuo) ulottuvuudesta ja mitoituksesta. Keran osayleiskaavan selostus 16.11.2016, Yleiskaavayksikkö, Espoo kaupunki.
28 (30) 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Rakentamisaikataulu Asemakaavan muutoksen mukainen rakentaminen tulee mahdolliseksi asemakaavan muutoksen saatua lainvoiman. 6.2 Toteuttamis- ja soveltamisohjeet Viitesuunnitelman on laatinut NCC-Optiplan Oy. Kaava-alueen toteutusta ohjataan asemakaavamerkinnöillä ja -määräyksillä. Kaavamuutosta laadittaessa alueelle on tehty kunnallistekniikan yleissuunnitelma, hulevesisuunnitelma ja pihasuunnitelma. 6.3 Toteutuksen seuranta Kaavan toteutuksen seuranta jää rakennuslupaviranomaisten tehtäväksi. Rakennuslupaa myönnettäessä tulee kaavan määräykset ottaa huomioon. 7 SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset Vireilletulo Asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan hakemuksesta 7.12.2015. Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman yhteydessä Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa 17.2.2016. Sopimukset Asemakaavasta käydään maankäyttösopimusneuvottelut ja tehdään tarvittavat sopimukset, jotka hoitaa tonttiyksikkö. 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavasta on laadittu erillinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on ollut nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti 22.2. - 22.3.2016. 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus Suunnittelu Asemakaavan muutos on laadittu yhteistyössä hankkeen hakijan NCC Property Development Oy:n ja suunnittelutoimisto Optiplan Oy:n kanssa. Luettelo muusta kaavaan liittyvistä selvityksistä löytyy heti tämän selostuksen sisällysluettelon jälkeen. Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen asemakaavayksikössä kaavan muutoksen valmistelusta on vastannut asemakaavainsinööri Sari Metsälä. Suunnittelussa ovat mukana olleet aluearkkitehdit Lotta Kari-Pasonen ja Tiina Piironen, maisema-arkkitehdit Anni Järvitalo, Katariina Peltonen, Aino Aspiala ja Jenny Asanti, liikennesuunnittelusta suunnittelupäällikkö Tarja Pennanen, energiainsinööri Niina Laasonen sekä yleiskaavayksiköstä tutkija Sanna Jaatinen ja erikoissuunnittelija Paula Jääskeläinen. Kaupunkitekniikan keskuksesta kaavavalmisteluun liittyvissä asioissa on mukana ollut aluepäällikkö Heli Rautio ja maisema-arkkitehti Kristina Rocha. Ajankohta Käsittelytieto 7.12.2015 Päivitetty asemakaavan muutoshakemus 25.1.2016 Asemakaavapäällikkö asetti MRA 30 :n mukaisesti nähtäville asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS).
29 (30) 22.2.-22.3.2016 Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti. Nähtävilläoloaikana jätettiin kolme mielipidettä ja yksi lausunto. Mielipiteissä vastustettiin hanketta liikenteen lisääntymisen ja liikenneturvallisuuden vähenemisen vuoksi. Myös tarvetta kauppakeskukselle yleensä pohdittiin ja rakennusmassan sijoittamista lähemmäs kehä II:sta sekä korkeita istutuksia viherkaistalle esitettiin. Caruna Espoo Oy esittää lausumismahdollisuutta puistomuuntamoiden riittävyydestä kaavoituksen ehdotusvaiheessa. 16.5.2018 Hankkeeseen on tehty/päivitetty liikenteen toimivuustarkastelu, meluselvitys, viitesuunnitelma, pihasuunnitelma ja hulevesitarkastelu. Viitesuunnitelmassa kerrosneliömetrimäärää on pienennetty OAS-vaiheen nähtävilläolon aikaisesta 2500 k-m 2 ja suunnitelmaan on lisätty alueleikkauskuvat korkeustasoineen. Kaavaehdotuskartta kaavamääräyksineen on laadittu. 16.5.2018 Kaupunkisuunnittelulautakunta jätti asian pöydälle. 29.5.2018 Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti.
ESPOON KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELUKESKUS Sari Metsälä Asemakaavainsinööri Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelujohtaja