Kanta-Hämeen kaupan palveluverkkoselvityksen täydennys Autokeitaan alueen mitoitus 19.6.2018
SISÄLTÖ 1. Johdanto... 3 2. Nykyinen palveluverkko... 4 3. Kaupan kehittäminen Forssassa... 7 3.1. Autokeitaan alue... 7 3.2. Muut tilaa vaativan kaupan kehittämisalueet Forssassa... 8 3.3. Liiketilan lisätarve seudulla... 9 4. Vaikutukset ja johtopäätökset... 10 4.1. Vaikutukset keskustaan ja muuhun palveluverkkoon... 11 4.2. Vaikutukset palvelujen saavutettavuuteen... 12 4.3. Johtopäätökset... 13 2/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
1. JOHDANTO Kanta-Hämeen maakuntakaavan ehdotuksessa (17.12.2017) on Forssan Autokeitaan alue merkitty kaupallisten palvelujen alueeksi, jolle saa sijoittaa merkitykseltään seudullisia tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä (KM2). Vähittäiskaupan suuryksikölle on osoitettu enimmäismitoitus 30.000 k-m 2. Tällä hetkellä Autokeitaan alueella on kauppaa ja kaupan palveluita yhteensä noin 15.000 k-m 2. Alueelle saa maakuntakaavaehdotuksen mitoituksen mukaisesti sijoittaa uutta tilaa vaativaa erikoiskauppaa enintään 15.000 k-m 2. Alueen asemakaavoissa on kuitenkin jo tällä hetkellä enemmän kaupan pinta-alaa, kuin mitä maakuntakaavan mitoitus alueelle mahdollistaa. Teoriassa asemakaavoitetuilla tonteilla on mahdollisuus toteuttaa tilaa vaativaa kauppaa koko rakennusoikeuden määrä. Käytännössä alue on pääosin rakentunut, eikä ole nähtävissä halukuutta tonttien täydennysrakentamiseen. Uutta kaupan pinta-alaa ei alueelle ole mahdollista kaavoittaa, joten alueen kaupallinen kehittäminen on pysähdyksissä. Forssan kaupunki on tehnyt lausunnon koskien Autokeitaan alueen enimmäismitoituksen nostamista ehdotuksessa olleesta 30.000 kerrosneliömetristä 50.000 kerrosneliömetriin, jotta alueen kehittäminen on käytännössä mahdollista. Tässä selvityksessä tutkitaan, voidaanko Autokeitaan alueen kaavamerkinnän enimmäismitoitusta nostaa ilman, että sillä olisi vaikutusta maakunnan seudun muiden keskusten kehittämiseen. Lähtötietoina selvityksessä käytetään Kanta-Hämeen maakuntakaavan 2040 kaupan palveluverkkoselvitystä (12.4.2016) ja selvityksen päivitystä maankäyttö- ja rakennuslain muutosten vaikutuksista (4.11.2016). Selvityksen on tilannut Hämeen liitto WSP Finland Oy:ltä ja siitä vastaavat kaupan asiantuntijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela. Ote Kanta-Hämeen maakuntakaavan 2040 ehdotuksesta 18.12.2017. Kauppaa koskevat merkinnät Forssassa 3/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
2. NYKYINEN PALVELUVERKKO Autokeitaan alueella on tällä hetkellä autokauppaa ja autoalan palveluita, liikenneasemapalveluita ja tilaa vaativaa kauppaa. Liikenneasemapalvelut ovat pääasiassa ravintola- ja kahvilapalveluita. Liikenneasemilla on myös päivittäistavarakauppaa ja pienimuotoisesti erikoiskauppaa (sisustus- ja kirjakauppaa). Autokeitaan alueella on kaupan ja palveluiden liiketilaa on käytössä yhteensä noin 15.000 k-m 2, josta noin puolet on autokauppaa ja palveluita ja kolmannes liikenneasemapalveluita. Autokeitaan alueen kaupalliset palvelut Lähde: WSP kartoitus 2015/2018 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastotietokanta 05/2018 Liikenneasemat (pl. pt-kauppa) 30 % Autokauppa ja autoalan palvelut 48 % Majoitus 2 % Tilaa vaativa kauppa 13 % Liiketilan jakautuminen Autokeitaan alueella Lähde: WSP kartoitus 2015/2018 Päivittäistavarakauppa liikenneasemilla 7 % 4/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
Kaupan keskukset Forssassa Lähde: WSP kartoitus 2015 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastotietokanta 05/2018 Autokeitaan alue sijoittuu noin kolmen kilometrin päähän Forssan keskustasta. Forssan keskustaan on sijoittunut suurin osa kaupungin päivittäistavarakaupasta, erikoiskaupasta ja kaupallisista palveluista. Alueella on mm. Citymarket ja Prisma etumyymälöineen sekä lukuisa määrä kivijalkapalveluita. Liikepinta-alaa Forssan keskustassa on yhteensä noin 110.000 k-m 2. Tilaa vaativaa kauppaa on Autokeitaan alueen lisäksi myös Forssan keskustan pohjoispuolella Sortohaan alueella sekä valtatien länsipuolella Pispanmäen alueella. Sortohaassa on liiketilaa kaupallisten palveluiden käytössä yhteensä noin 20.000 k-m 2 ja Pispanmäessä lähes 16.000 k-m 2. Kauppa Forssassa palvelee koko seutua, eli Forssan lisäksi Tammelaa, Humppilaa, Jokioista ja Ypäjää. Tämän lisäksi myös Somerolta ja Urjalasta tulee asiakkaita Forssaan. Seudun pienissä kunnissa on lähinnä päivittäistavarakauppaa ja paikallispalveluita. Humppilassa on myös matkailijoita ja liikennettä palvelevaa kauppaa. Seudulta suunnataan erikoiskaupan ja tilaa vaativan kaupan ostoksille suurelta osin Forssaan. 5/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
Forssan keskusta Autokeidas Forssan Sortohaka Forssan Pispanmäki Humppilan lasi 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 k-m2 Pt-kauppa Tavaratalo Kauppakeskus Etumyymälä Muu liiketila Tiva Autokauppa, huoltamot Tyhjä liiketila Liiketilat merkitykseltään seudullisissa kaupan keskuksissa Forssan seudulla 2015 Lähde: Kanta-Hämeen maakuntakaavan 2040 kaupan palveluverkkoselvitys / päivitys Autokeidas 2018 Kaupan keskukset Forssan seudulla sekä väestö 2014 Lähde: Kanta-Hämeen maakuntakaavan 2040 kaupan palveluverkkoselvitys, Tilastokeskus ja YKR Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta 11/2017 6/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
3. KAUPAN KEHITTÄMINEN FORSSASSA Keskustapalvelut keskittyvät Forssassa kaupungin keskustaan. Tilaa vaativaa kauppaa pyritään kehittämään nykyisissä tilaa vaativan kaupan keskittymissä. Autokeitaan ja Sortohaan alueet on maakuntakaavan ehdotuksessa osoitettu kaupallisten palvelujen alueeksi, jolle saa sijoittaa merkitykseltään seudullisia tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä (KM2). Pispanmäelle on osoitettu työpaikka ja kaupallisten palveluiden alue, jolle saa sijoittaa tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä (KMt). Nykyisten kaupan alueiden lisäksi maakuntakaavaan on osoitettu vähittäiskaupan suuryksikön merkintä myös Pilvenmäen alueelle, jolle voi sijoittaa tilaa vaativaa kauppaa. 3.1. Autokeitaan alue Autokeitaan enimmäismitoitus on maakuntakaavan ehdotuksessa 30.000 km 2. Tällä hetkellä Autokeitaan alueella on kauppaa ja kaupan palveluita yhteensä noin 15.000 k-m 2. Alueelle saa maakuntakaavaehdotuksen mitoituksen mukaisesti sijoittaa uutta erikoiskauppaa enintään 15.000 k-m 2. Alueen asemakaavoissa on kuitenkin jo tällä hetkellä enemmän kaupan pinta-alaa, kuin mitä maakuntakaavan mitoitus alueelle mahdollistaa. Teoriassa asemakaavoitetuilla tonteilla on mahdollisuus toteuttaa tilaa vaativaa kauppaa koko rakennusoikeuden määrä. Voimassa olevat asemakaavat Autokeitaan alueella Lähde: Forssan kaupunki Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastotietokanta 05/2018 7/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
Rakennusoikeus Autokeitaan alueella Rakennusoikeus yhteensä Käytetty rakennusoikeus Jäljellä oleva rakennusoikeus Kortteli KLH-4 31 400 10 000 21 400 K-20 29 500 5 900 23 600 KTY 20 200 5 700 14 500 81 100 21 600 59 500 Käytännössä Autokeitaan alue on pääosin jo rakentunut, eikä ole nähtävissä tonttien täydennysrakentamista. Alueelle on sijoittunut esimerkiksi väljästi rakennetut matkailijoita palvelevia liikenneasemia sekä työpaikka-alueita. Liikenneasemilla on raskaanliikenteen pysäköinti- ja levähdysalueita, jolle pitäisi löytyä korvaavat tilat mahdollisen täydennysrakentamisen yhteydessä. Nykyisten toimintojen pysyessä alueella suurin osa kaavoissa osoitetusta tilaa vaativan kaupan rakennusoikeudesta jääkin toteuttamatta, koska rakennusoikeus on sidottu jo rakennetuille tonteille. Alueella on kaksi rakentamatonta tonttia, joille ei mahdu esim. nykyisten kokovaatimusten mukainen tilaa vaativa kauppa riittävine pihatiloineen. Alueelle ei ole mahdollista kaavoittaa uutta kaupan pinta-alaa, joten alueen kaupallinen kehittäminen on pysähdyksissä. Kaupungilla on kuitenkin tavoitteena kehittää Autokeitaan aluetta, joten alueen enimmäismitoitusta tulisi nostaa 50.000 kerrosneliömetriin, jotta saadaan uusia tontteja kaavoitettavaksi. 3.2. Muut tilaa vaativan kaupan kehittämisalueet Forssassa Tällä hetkellä Forssan keskustan ulkopuoliset kaupan alueet ovat kehittämismahdollisuuksiltaan pieniä. Maakuntakaavan ehdotuksessa Sortohaan enimmäismitoitus on 25.000 k-m 2 ja Pispanmäen 20.000 k-m 2. Mitoitus käsittää sekä nykyisen kaupan että kaupan liiketilan laajennuspotentiaalin. Sekä Sortohaan että Pispanmäen alueille voi sijoittaa uutta kauppaa kumpaankin noin 4000 k-m 2. Maakuntakaavan ehdotuksen mukaan myös Pilvenmäen alueelle, voi sijoittaa merkitykseltään seudullista tilaa vaativaa kauppaa. Pilvenmäen enimmäismitoitus on 30.000 km 2. Alue on vaihtoehtoinen tilaa vaativan kaupan kehittämisalue kaupungissa, mutta sitä voidaan kehittää vasta pitkällä aikavälillä. Pilvenmäen alue on käytännössä jo täyteen rakennettu. Lisäksi lähistöllä on Turvallisuus ja kemikaaliviraston valvontaan kuuluva nestekaasusäiliö. Kyseiselle säiliölle on määritelty ns. konsultointivyöhyke eli vaaravyöhyke, jonka alueelle ei riskeille alttiita toimintoja saa sijoittaa. Näin ollen Pilvenmäen alueelle ei voida kaavoittaa toimintaa, joka lisää ihmisten käyntejä alueella eli mm. kaupan toimintoja, ennen kuin säiliötoiminnot väistyvät alueelta. 8/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
3.3. Liiketilan lisätarve seudulla Kaupan palveluverkkoselvityksessä arvioitiin kaupan ostovoiman kehitystä väestön kehityksen ja kulutuksen kehityksen kautta. Ostovoiman kehityksen pohjalta laskettiin liiketilan lisätarve maakunnassa ja mukaan otettiin myös loma-asukkaiden ja verkkokaupan vaikutus. Näiden yhteisvaikutuksena laskettiin maakuntaan kaavallinen liiketilan lisätarve, jota käytettiin pohjana kaupan sijoittumista ja mitoitusta koskevissa suosituksissa. Kaavallinen mitoitus ei pidä sisällään matkailijoiden ja ohiajavien autoilijoiden liiketilatarvetta. Ohikulkevalla liikenteellä on kuitenkin merkitystä liikennepalveluiden ympärille kehittyneissä kaupan keskittymissä, mm. Humppilassa sekä jonkin verran myös Autokeitaan alueella. Liiketilan lisätarve Forssan seudulla vuoteen 2040 Ostovoiman perinteinen kasvu k-m 2 Asukkaat* Lomaasukkaat* Keskustat Muut alueet Forssa 28 900 100-1 400 8 700 36 300 19 700 16 600 Humppila 3 300 100-200 1 000 4 200 2 300 1 900 Jokioinen 7 800 100-400 2 300 9 800 5 300 4 500 Tammela 8 700 600-400 2 600 11 500 6 200 5 300 Ypäjä 3 600 100-200 1 100 4 600 2 500 2 100 Forssan seutu 52 300 1 000-2 600 15 700 66 400 36 000 30 400 * Asukkaiden ja loma-asukkaiden ostovoiman kasvun johdosta aiheutuva liiketilatarve Lähde: Kanta-Hämeen maakuntakaavan 2040 kaupan palveluverkkoselvitys Verkkokauppa -5% Kaavallinen mitoitus + 30 % Kaavallinen liiketilan lisätarve yhteensä Kaavallinen lisätarve vuoteen 2040 mennessä on Forssan seudulla yhteensä noin 66.400 k-m 2, josta keskustahakuista kauppaa on noin 36.000 k-m 2 ja keskustan ulkopuolisten alueiden kauppaa noin 30.000 k-m 2. Autokeitaan aluetta kehitetään tilaa vaativan kaupan paikkana. Vastaavia kauppapaikkoja seudulla ovat Sortohaka, Pispanmäki ja Pilvenmäki. Muissa kunnissa ei ole tilaa vaativan kaupan keskuksia, joten koko tilaa vaativan kaupan kasvu seudulla kohdistuu Forssaan. 9/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
4. VAIKUTUKSET JA JOHTOPÄÄTÖKSET Forssan seudulla liiketilan laskennallinen lisätarve vuoteen 2040 on keskustan ulkopuolisilla kaupan alueilla noin 30.000 k-m 2. Liiketila tarve kohdistuu suurelta osin Forssaan, koska seudulla ei ole muita kehittyviä tilaa vaativan kaupan keskuksia. Forssan seudulla on Autokeitaan lisäksi myös kolme muuta kehitettävää tilaa vaativan kaupan keskusta. Muut vähittäiskaupan suuryksiköt seudulla eli Humppilan lasi ja Ypäjän hevosmatkailukeskus ovat matkailua ja ohikulkevaa liikennettä palvelevia keskuksia (KM3). Niihin sijoittuu nimensä mukaisesti lähinnä matkailua palvelevaa kauppaa ja palveluita, mm. ravintola- ja kahvilapalveluita. Niihin kohdistuva ostovoima tulee pääosin matkailusta ja seudun ulkopuolelta. Maakuntakaavan ehdotuksen mitoituksen mukaan seudun tilaa vaativan kaupan alueille voi sijoittaa uutta liiketilaa yhteensä 53.000 k-m 2. Mitoitus on suurempi kuin laskennallinen liiketilatarve, mutta kaupan selvityksessä tätä on perusteltu mm. sillä, että Forssan km-alueet ovat vaihtoehtoisia tilaa vaativan kaupan kehityspaikkoja eivätkä ne tule rakentumaan kokonaisuudessaan. Kehittyessään tilaa vaativan kaupan keskuksina ne eivät vaikuta keskustaan tai sen kehittämiseen. Autokeitaan mitoitus maakuntakaavan ehdotuksessa ja uusi tutkittava mitoitus verrattuna kaavalliseen liiketilan lisätarpeeseen Forssan seudulla K-m 2 Uusi liiketila / liiketilatarve* Uutta Mitoitus liiketilaa Autokeidas MK 2040 ehdotus 30 000 15 000 Autokeidas uusi mitoitus 50 000 35 000 Forssan Sortohaka 25 000 4 000 Forssan Pispanmäki 20 000 4 000 Forssan Pilvenmäki 30 000 30 000 Forssa KM-alueet yht. MK2040 105 000 53 000 174 % Forssa KM-alueet yht. uusi 125 000 73 000 240 % * Forssan seudun muiden kaupan alueiden liiketilan lisätarve: 30.400 k-m 2 Kaupan selvitystä ja siitä johdettua maakuntakaavan enimmäismitoista laadittaessa ei kuitenkaan otettu huomioon olemassa olevia asemakaavoja eikä todellisia keskusten kehitysedellytyksiä. Mitoitukset pohjautuivat nykyisen kaupan tarjontaan, liiketilan lisätarpeeseen sekä kilpailun mahdollistamiseen sopivassa mittakaavassa. Todellisuudessa kaupan alueet Forssassa eivät pysty tällä mitoituksella riittävästi kehittymään, koska Sortohaan ja Pispanmäen alueelle uuden liiketilan määrä on vähäinen, Pilvenmäkeä ei voida lähivuosina kehittää kaupan alueena ja Autokeitaan alueella uusi liiketila on jo jyvitetty olemassa oleville kaupan tonteille, joissa kehittämistä ja laajennuksia ei tapahdu. Näin ollen kaupunkiin ei ole mahdollista osoittaa uusille suurille kaupan toimijoille niille sopivia liikepaikkoja. Uuden ehdotuksen mukaan Autokeitaan alueen enimmäismitoitus nousee 50.000 kerrosneliömetriin, jolloin alueelle voi sijoittaa uutta kauppa 35.000 k-m 2. Tällöin enimmäismitoitus mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikköalueille Forssassa yhteensä 73.000 k-m 2 uutta tilaa vaativaa kauppaa. Mitoitus on merkittävästi suurempi kuin laskennallinen liiketilan lisätarve, mutta mahdollistaa kaupan kehittämisen paremmin kuin maakuntakaavan ehdotuksessa esitetty mitoitus Autokeitaan alueella. 10/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
4.1. Vaikutukset keskustaan ja muuhun palveluverkkoon Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksessa tärkeää on alueelle suunnatun toiminnan laatu. Koska Autokeitaan alueelle suunnataan ainoastaan tilaa vaativaa kauppaa, ei mitoituksen nostolla ole vaikutuksia Forssan keskustaan tai muihin seudun keskustoihin. Tilaa vaativa kauppa ei hakeudu keskustaan ja sen sijoittuminen keskustan ulkopuolelle on luontevaa. Muu alueelle soveltuva kauppa ei myöskään yleisesti ole keskustahakuista ja sen määrä on niin pientä, ettei sillä ole vaikutusta keskustakauppaan. Kun vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnataan oikean tyyppistä kauppaa, ei tällä ole vaikutuksia keskustakauppaan ja sen kehittämiseen. Näin ollen tilaa vaativan kaupan alueen ylimitoituksella ei ole vaikutuksia keskustaan, ja keskusta säilyy edelleen päivittäistavarakaupan, erikoiskaupan ja palveluiden pääkauppapaikkana Forssan seudulla. Tilaa vaativan kaupan alueet Forssassa kilpailevat keskenään. Kysyntä ei tule kasvamaan niin paljon, että alueet tulevat täyttymään enimmäismitoituksen mukaisesti. Mitoitus on ainoastaan mahdollistava. Uuden liiketilan määrä on sekä Pispanmäessä että Sortohaassa maltillinen, kun taas Autokeitaan sekä Pilvenmäen alueet mahdollistavat suuremman tilaa vaativan kaupan toimijan tulon seudulle. Pilvenmäki rakentuu vasta pitkällä aikavälillä, ja mitoituksen nosto mahdollistaa Autokeitaan alueella todellisen kehittämisen. Forssan tilaa vaativan kaupan keskuksien kehittämisellä ei ole vaikutuksia Humppilan lasin alueelle, sillä Humppilan alue kehittyy omanlaisena matkailun kauppapaikkana. Tarjonta on eri tyyppistä kuin tilaa vaativan kaupan keskittymissä. Liikennepalvelut kilpailevat keskenään samoista asiakkaista, mutta Autokeitaan mitoituksen nosto ei vaikuta tähän kilpailutilanteeseen. Forssan keskusta Autokeidas Autokeidas MK2040 Autokeidas uusi Sortohaka Sortohaka MK2040 Pispanmäki Pispanmäki MK2040 Pilvenmäki MK2040 Päivittäistavarakauppa Erikoiskauppa ja palvelut Tilaa vaativa kauppa, autokauppa, liikenneasemat Tyhjät liiketilat Humppilan lasi Humppilan lasi MK2040 Ypäjän KM3 MK2040 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 k-m2 Forssan seudun vähittäiskaupan suuryksiköt, nykyinen liiketila (2015/2018) ja enimmäismitoitus, MK 2040 = Hämeen maakuntakaavan ehdotuksessa esitetty enimmäismitoitus Nykyinen tavaratalokauppa on jaettu päivittäistavarakauppaan ja erikoiskauppaan, kauppakeskukset ja etumyymälät ovat erikoiskauppaa ja palveluita. 11/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
Kun mitoitus on korkeampi kuin liiketilan lisätarve maakunnassa, se tuo kilpailunäkökulmasta joustavuutta yritysten sijoittumiseen ja edistää kaupan konseptien kehittymistä maakunnan alueella. Uudet kaupan konseptit vaativat usein enemmän tilaa kuin perinteiset konseptit. Lisätila tuo väljyyttä ja mukavuutta asiointiin, ja kauppaan liittyy myös elämyksiä ja palveluita, jotka voivat vaatia tilaa enemmän kuin mitä laskennallisella tarpeella voidaan osoittaa. Vaihtoehtoiset kauppapaikat mahdollistavat kilpailun paremmin, kuin jos mitoitus on laskettu tiukasti vain ostovoiman kasvusta. Ylimitoituksella luodaan edellytyksiä uusille toimijoille sijoittua markkinoille myös silloin, kun laskennalliset markkinat ovat jo täynnä tai asemakaavoitetut liikepaikat eivät rakennu täysmittaisina. 4.2. Vaikutukset palvelujen saavutettavuuteen Suuryksiköistä Sortohaka sijoittuu keskustan ja asutuksen kannalta kaikkein keskeisimmälle alueelle, mutta tarvetta on luoda kehitysmahdollisuuksia myös muilla alueilla. Myös Pispanmäen ja Pilvenmäen lähiympäristössä on yhtä paljon asukkaita, mutta yhteys keskustaan on heikompi johtuen sijainnista valtatien toisella puolella. Autokeitaan alue toimii liikenneasemavetoisena kaupan alueena, mutta alueella on myös jonkin verran tilaa vaativaa kauppaa. Kaupan selvityksen mukaan Autokeitaan aluetta voidaan edelleen kehittää nykyisen kaltaisena kaupan alueena, jonne voi sijoittaa pääosin tilaa vaativaa kauppaa. Päivittäisen asioinnin kohteeksi alue ei sovellu alhaisen väestömäärän takia. Autokeitaan alue sijoittuu autovyöhykkeelle, mutta seudun näkökulmasta erittäin hyvin saavutettavissa olevaan paikkaan valtatien 2 ja 10 risteykseen, Forssan keskustan läheisyyteen. Autokeitaan mitoituksen nostaminen kohdistuu tilaa vaativaan kauppaan, ja alue palvelee koko seutua. Sortohaka ja Pispanmäki sijaitsevat keskustan reunavyöhykkeellä ja asiointiliikenteen reiteillä, joten ne ovat helpommin saavutettavissa pyörällä ja kävellen sekä joukkoliikenteellä kuin Autokeidas. Kokonaisuutena vähittäiskaupan suuryksiköiden palvelut ovat kaupungissa saavutettavissa joukko- ja kevytliikenteellä, joten palveluiden saavutettavuus on seudullisesta näkökulmasta riittävä eikä Autokeitaan mitoituksen nostolla ole saavutettavuutta heikentäviä vaikutuksia. Keskustan ulkopuolisten kauppapaikkojen lähiasukasmäärät Asukasmäärä säteen sisällä 1 km 3 km 10 km Autokeidas 310 7 296 23 397 Forssan Sortohaka 2 846 14 735 24 645 Forssan Pispanmäki 3 046 13 554 24 258 Forssan Pilvenmäki 2 571 14 041 24 051 Forssa Humppilan lasitehdas 277 1 568 3 656 Ypäjä Forssantienliittymä/keskusta 317 1 271 3 710 Forssan seutu Lähde: YKR/Tilastokeskus Autokeitaan mitoituksen nostolla voi kuitenkin olla palvelujen saavutettavuuteen positiivisia vaikutuksia, jos tilaa vaativa kauppa pystyy kehittymään seudulla paremmin noston myötä. Kaupan tarjonta kaupungissa paranee ja alueelle voidaan saada sellaista tarjontaa, jota tällä hetkellä haetaan seudun ulkopuolelta. Ostovoima kasvaa ja myös tilaa vaativassa kaupassa on hyvä olla tarjolla hyvin saavutettavissa olevia kauppapaikkoja, joihin on kiinnostusta myös yritystoimijoilla. 12/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus
4.3. Johtopäätökset Forssan kaupungin mukaan maakuntakaavaehdotus ei tarjoa todellista mahdollisuutta Autokeitaan alueen kehittymiseen, joten aluetta on aihetta tarkastella uudelleen erityistapauksena. Selvityksen mukaan Autokeitaan mitoitusta voidaan nostaa maakuntakaavan ehdotuksen mukaisesta mitoituksesta 50.000 kerrosneliömetriin ilman, että sillä on merkittäviä vaikutuksia seudun keskustoihin ja muuhun palveluverkkoon. Enimmäismitoituksen nosto kohdistuu tilaa vaativaan kauppaan, eikä se vaikuta keskustakauppaan. Maakuntakaavaan tulee ylimitoitusta, mutta kauppapaikat ovat vaihtoehtoisia eivätkä toteudu enimmäismitoituksen mukaisina. Ylimitoitus mahdollistaa kaavateknisesti tilaa vaativan kaupan riittävän kehittymisen seudulla. Tilaa vaativan kaupan kehittäminen on Forssassa ollut hankalaa, koska kaupungissa ei ole tarjota riittävän kokoisia kauppapaikkoja uusille kaupan toimijoille. Sortomäen ja Pispanmäen alueille on mahdollista sijoittaa vai vähäisesti uutta kauppaa. Pilvenmäkeä voidaan kehittää vasta pitkällä aikavälillä nykyisten toimintojen takia. Autokeitaan alueella maakuntakaavan enimmäismitoitus on jo varattu nykyisille tonteille, joihin ei ole kohdistumassa kaupan laajennuksia ainakaan lyhyellä aikavälillä. Näin ollen markkinoille tulo on alueelle haastavaa ja kilpailuedellytykset näin ollen heikot. Autokeitaan mitoituksen nosto lisää kaupan kehittämismahdollisuuksia Forssassa sijainniltaan hyvin saavutettavissa olevassa paikassa. Tarjonnan kehittäminen kaupungissa lisää Forssan vetovoimaa seudullisena kauppapaikkana vähentäen tarvetta asioida alueen ulkopuolella. 13/13 19.6.2018 Autokeitaan alueen mitoitus