Vuokrajärjestelmän perusteet 17.4.2018
MISSIOMME SUOMEN SUURIN PALVELUKSESSASI Maakuntien omistusosuudet Maakuntien tilakeskuksesta vuoden 2020 alusta lähtien. Omistusosuus perustuu maakunnan väestömäärään. Tehtävämme on varmistaa, että Suomen 18 maakuntaa voivat palvella asukkaitaan edistyksellisissä, tehokkaissa, ympäristöystävällisissä ja turvallisissa tiloissa. VISIOMME Palvelemme maakuntia tarjoamalla niiden tarpeisiin maailmanluokan tilaratkaisuja ja työympäristöjä. Voimavarojamme ovat yhteinen osaamisemme, paikallistuntemuksemme, tehokkaat toimintamallit ja uusin teknologia.
FAKTOJEN OHJAAMANA UUTEEN MALLIIN
LÄHTÖKOHDAT Maakunta- ja sote-lainsäädäntö Maakuntien kaikkien tilojen inhouse-tarjoaja Sairaanhoito- ja erikoishuoltopiirien omaisuuden siirtyminen tilakeskukselle Valtioneuvoston asetus Kuntien omistamien tilojen vuokrien määräytyminen ja vastuunjako Tilakeskuksen tavoitteet Kustannussäästöt Edistykselliset, tehokkaat, ympäristöystävälliset ja turvalliset tilat ja työympäristöt maakunnille Käynnissä olevat ja päätetyt investoinnit Vaihtelevat käytännöt Nykyiset tilat Velan suuri ja voimakkaasti kasvava määrä: vuonna 2024 ennustettu tase yli 6,0 mrd euroa Sairaanhoito- ja erityishuoltopiireissä 5 mrd euroa, kuntien omistamissa tiloissa vähintään 0,5 mrd euroa NHG:n selvitys: Sisäiseen vuokraan sisällytettävissä kuluerissä sairaanhoitopiirikohtaisia eroja, etenkin pääomavuokran osalta Vanhojen kiinteistöjen eri pituiset poistoajat Tilakartoituksilla koottu ainutlaatuinen tietokanta maakuntien käyttöön siirtyvistä tiloista ja niiden kunnosta Tiloista valtaosa on 1950 80-luvuilta, paljon korjausvelkaa
ASIAKAS Voi keskittyä omaan palvelutuotantoonsa ja sen kehittämiseen. Tilakeskus vastaa tilojen ylläpidosta Maksaa vain vuokraamistaan tiloista, ei muista Tilakustannukset ovat ennustettavat ja vakaat. Vuokrajärjestelmä kohtelee maakuntia tasapuolisesti, sillä kustannukset ja hyödyt kohdistuvat pääosin aiheutumisperiaatteen mukaan Investointien kustannusvaikutukset toteutuvat vuokrakustannuksina sopimuskaudella Käytössä aina toiminnan ja toimintavarmuuden kannalta parhaat mahdolliset toimitilat Tilakeskuksen kautta pääsee hyötymään suuruuden eduista
TILAKESKUS Auttaa asiakkaitaan parantamaan tilojen käytön tehokkuutta ja pienentämään tiloista aiheutuvia kustannuksia Toteuttaa investoinnit asiakkaiden tarpeiden mukaan, yhteisen valmistelun perusteella Käyttää vuokratuotot tilojen ylläpitoon sekä muihin tilojen hallinnasta ja rahoituksesta aiheutuviin kustannuksiin. Näin tilojen terveellisyys, turvallisuus, tehokkuus ja ympäristöystävällisyys paranevat
VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ TULOVIRTA Vuokrajärjestelmä tuottaa Maakuntien tilakeskus Oy:lle tulovirran, jolla katetaan yhtiön juoksevat kustannukset ja investointien aiheuttamat pääomakustannukset sekä luodaan omaisuuden kehittämiseen tarvittava tulos. Tulovirran tulee kattaa käyttöomaisuuden kulumisen sekä käyttöomaisuuteen sidotun pääoman korvaus. Vuokralla pyritään hoitamaan omaisuuden arvon säilyttäminen ja kehittäminen. Systemaattinen vuokrajärjestelmä muodostaa riittävän vakaan ja ennustettavan kassavirran kustannusten kattamiseksi, millä parannetaan yhtiön rahoitusmahdollisuuksia. Vuokralla kiinteistöjen omistaja pystyy sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä tuottamaan käyttökelpoiset tilaresurssit maakunnan varsinaiseen ydintoimintaan. TALOUDELLINEN TULOS Yhtiön taloudellisen tuloksen pitää olla positiivinen, jotta se on rahoittajien näkökulmasta uskottava ja kykenee huolehtimaan vieraan pääoman hinnasta.
VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ TILAKUSTANNUKSET Maakunnalle vuokrajärjestelmä takaa ennustettavat tilakustannukset ja investointien vaikutukset toteutuvat toimintakustannusten kautta. Vuokrien käyttäminen tilojen kunnossapitoon parantaa tilojen palvelukykyä ja näin säilyttää tilojen käyttökelpoisuuden varsinaisessa palvelutoiminnassa. INVESTOINNIT Julkisen talouden (valtion) kannalta vuokrajärjestelmä luo maakuntien hallintoon ja talouteen kestävän linkin investointien ja käyttötalouden välille, jolloin investointien tarvetta tarkastellaan ennen kaikkea maakuntien toimintamenojen kautta. Samalla se hillitsee investointien määrää, kun investointitarvetta ohjaa maksuhalukkuus ja tilojen ja palveluiden todellinen tarve. YHTEISET PERIAATTEET Kaikille palvelutuotannossa tarvittaville tiloille vuokra lasketaan samoin periaattein, lähtien mm. tilan rakentamisesta aiheutuvasta kustannuksesta, investoinnin elinkaaresta ja maapohjan arvosta sekä ylläpidon kustannuksesta. Hinnoittelu ei siten perustu suoraan toimintoon, käyttötarkoitukseen tai keskinäiseen sijaintiin.
VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ TILOJEN TEHOKAS KÄYTTÖ Vuokra tuo esille, mitä tilat ja rakennukset palveluineen oikeasti maksavat, ilmaisia tiloja ei ole olemassa. Samalla se kannustaa tilaomaisuuden tehokkaampaan käyttöön: kun tilaa ei pidetä ilmaisena resurssina, niin sen käyttöön kiinnitetään enemmän huomiota. Tilaresursseja käytetään palvelutuotannon tarpeen ja maksuhalukkuuden mukaan. MAANARVO Maanarvo on osa vuokranmäärityksen perustetta, jolloin sijaintiin liittyvät tekijät hinnoitellaan käyttäjien toimintamenoiksi. Siirtymävaiheessa maanarvo hinnoitellaan tasearvojen mukaan. RISKIENHALLINTA Järjestelmän tasaa yksittäisen toimitilan riskejä ja niiden realisoitumista kaikkien toimitilojen ja asiakkaiden kesken, jolloin äkilliset, merkittävät vaihtelut jäävät pois.
ALUKSI 4 ERILAISTA VUOKRAMALLIA Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt Kuntien omistamat kiinteistöt Muiden omistamat tilat Vuokraamme omasta taseesta Edelleenvuokraamme siirtymäkaudeksi: 3 + 1 Edelleenvuokraamme muiden taseesta Sopimusperusteinen vuokrajärjestelmä Kokonaisvuokrasopimus Vuokran määrän ja sisällön määrää Valtioneuvoston asetus Kokonaisvuokrasopimus Sopimusvastuiden siirto maakunnalle lakisääteinen Vuokrasopimuksien vastuut siirtyvät sellaisinaan ARA-kohteiden vuokra ao. säädösten mukaan omistajasta riippumatta
VUOKRIEN MÄÄRÄYTYMINEN Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt (oma vuokrajärjestelmä) Ylläpitovuokran osuus Ylläpidosta aiheutuvat kulut Käyttökorvaukset veloitetaan toteutuneiden kustannusten mukaan Pääomavuokran osuus Rakennuksen ja maan tasearvoista laskettu Kuntien omistamat kiinteistöt (valtioneuvoston asetus) Ylläpito-osuus Ylläpidosta aiheutuvat kohtuulliset kulut Pääomaosuus 6 % teknisestä arvosta Korvaus maapohjasta sijainnin mukaan Muiden omistamat tilat Vuokran läpilaskutus Vuosittainen indeksitarkistus Painotettu indeksi (elinkustannusindeksi 67 %, KYKI 33 %) Valmistelussa rahoitusriskin jakaminen asiakkaiden kanssa Tilakeskuksen manageerauskorvaus Suorat kustannukset omakustannusperiaatteella Vuosittainen indeksitarkistus Elinkustannusindeksi Tilakeskuksen manageerauskorvaus Suorat kustannukset omakustannusperiaatteella ARA-kohteiden vuokra ao. säädösten mukaan omistajasta riippumatta
Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt VUOKRASOPIMUSTEN YLEISPERIAATTEET Vuokramalli on kokonaisvuokra Pääomavuokraosuus kattaa yhtiön oman pääoman ja vieraan pääoman kustannukset, kiinteistöjen kulumisen/poistot, riskin sekä hallinnon kustannukset Riskipreemio on kaikille maakunnille sama Tiloja vuokrataan myös muille kuin inhouse-asiakkaille vajaakäytön ehkäisemiseksi Vuokra hinnoitellaan liiketalousperusteella ja markkinahinnalla Arvonlisävero Vuokrasopimuksen vuokraan ja käyttökorvauksiin lisätään arvonlisävero edellyttäen, että arvonlisäverolain edellytykset verolliselle vuokraukselle täyttyvät. Verottomien vuokrasopimusten vuokran määrittelyssä huomioidaan verottomuudesta aiheutuneet lisäkustannukset. Vuokralainen vastaa toiminnan sopimusaikana alv-statuksesta ja on korvausvelvollinen mahdollisista toiminnan muutoksista johtuvista alv-vähennysten palautusvelvollisuuksista
Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt VASTAAMME RISKEISTÄ ELINKAAREN ERI VAIHEISSA Investointivaihe Käyttö Luopuminen Suunnittelun tehokkuus Toteutuksen tehokkuus ja aikataulu Kilpailuttaminen Rakennuskustannusten taso Omistaminen / rahoitus Kohteen tehokkuus ja laatutaso Tuottovaatimus ja riskit Verotuskysymykset Hoidon ja kunnossapidon kustannukset Hoidon ja kunnossapidon laatu Käyttäjäpalvelujen sisältö, kustannukset ja laatu Kohteen kuntoon ja käytettävyyteen liittyvät riskit Käyttöasteeseen liittyvät riskit Kustannusten joustot Mahdolliset lisätuotot Muuntojoustavuus Jäännösarvo Kohteen käytettävyys Markkinoiden kysyntänäkymät Muuntojoustavuus, vaihtoehtoiset käyttömahdollisuudet Muuntokustannukset Purkukustannukset Mukailtu: HKaleva, KTI
Tuottovaatimuksen kautta otetaan huomioon (=valtakunnallinen riskien poolaus) vajaakäyttöaste ja kiinteistökehitykseen liittyvät riskit (purku, myynti, jalostus jne.) yhtiön toimintaan ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä omistajien tuottovaatimus/pääomarakenteen oikaisu Kohteiden kuntoon ja korjausvelkaan liittyvät riskit jaetaan siten, että määräaikaisissa pitkissä sopimuksissa riskin kantaa heti yhtiö, muissa tarvittavat korjausinvestoinnit tehdään aina vuokravaikutteisesti Kohteisiin, niiden kuntoon ja käsitykseen kunnosta (korjausvelka, sisäilma jne.) liittyvät riskit käsitellään kohde- /kampuskohtaisesti Siirtymähetkellä havaittavat, merkittävät tasejatkuvuutta uhkaavat riskit kohdistetaan maakunnittain (kampuksittain) Muutosinvestoinnit toteutetaan aina vuokravaikutteisesti; näitä ovat toiminnan muutoksista aiheutuvat muutokset, laajennukset, tason nostot sekä viranomaismääräysten muutoksista aiheutuneet muutostyöt Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt RISKIT HINNOITELLAAN VUOKRAAN
Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt SOPIMUSTEN PITUUDET 2013 jälkeen valmistuneet Uudisrakennus tai laaja peruskorjaus Kuntoluokka 2 Kuntoluokka 3 Kuntoluokat 4 & 5 Määräaikaiset sopimukset 25 vuotta (laskettuna käyttöönottovuoden lopusta) 15 v sopimus 10 v sopimus toistaiseksi voimassa oleva sopimus 12kk irtisanomisajalla Määräajan päätyttyä jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina sopimuksina 12 kk irtisanomisajalla, ellei tuolloin muuta sovita Johtaa painotettuna n. 22 vuoden sopimusmaturiteettiin salkussa 1.1.2020 alkaen 1.1.2020 alkaen Kuntoluokat KL 1 = uutta vastaava KL 5 = välittömässä peruskorjauksen tarpeessa
Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ
Kuntien ja muiden omistamien tilojen edelleenvuokraus VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ
VUOKRAJÄRJESTELMÄ PALVELEE MAAKUNTA- JA YKSIKKÖKOHTAISIA ERITYISTARPEITA Maksulliset lisäpalvelut Käyttäjäyksikön palvelut (C) Valinnaiset peruspalvelut (B) Peruspalvelut ydinpalvelut (A) Valtakunnallisesti yhtenäinen tuoterakenne ydinpalvelut ja niiden hinnoittelu Palveluratkaisut huomioivat kiinteistöjen käyttötarkoituksen Valinnaiset peruspalvelut (B) Peruspalvelu Peruspalvelu ydinpalvelut (A) Määritelty valtakunnallisesti yhtenäisesti, mutta tarpeesta ja käytöstä sovitaan asiakkaiden kanssa Palvelusegmentin käytöstä sovitaan maakuntakohtaisesti, esim. lääkintälaitteiden ylläpito Käyttäjäyksikkökohtaiset palvelut (C) Käyttäjäyksikkökohtaisesti määriteltävät ja/tai tilattavat palvelut, maakuntatasolla sovittujen linjausten asettamissa rajoissa
VUOKRAAN SISÄLTYVÄT PALVELUT JA MAKSULLISET LISÄPALVELUT Sisältyy vuokraan Perustilaratkaisut, joihin sisältyy Tila ja siihen liittyvä ylläpito Vähäisten muutostöiden valmistelu Tietopalvelu, joka sisältyy vuokraan: kustannus- ja käyttöseuranta Valtakunnallisesti kaikille sama palvelu (A) vuokratason arvio 05/2018 Maakuntakohtaisesti päätettävä palvelu (B) Kampuskohtaisesti räätälöitävät asiat (C) Lisäpalvelut, joista veloitetaan erikseen Asiantuntijapalvelut Erikseen sovittavat käyttäjäpalvelut Laajemmat selvitykset, esim. tarveselvitykset ja hankesuunnittelu. Veloitetaan osana vuokraa, vuokrasopimuksen syntyessä, tai erikseen Tilanhallinnan ja tilaratkaisujen kehittäminen / asiantuntijapalvelut Muita asiakkaiden tilaratkaisuihin liittyviä palveluja Asumispalveluihin liittyvät palvelujen ansaintamallit (selvitettävä) Muut mahdolliset selvitykset
NÄIN TOIMIMME Uudistamme rohkeasti Arvostamme osaamista Työmme lähtökohtana on asiakkaidemme tarve. Valitsemme vastuullisesti Toimimme tiiminä Erinomainen asiakaskokemus, joka tekee Maakuntien tilakeskuksesta halutun kumppanin Tehokas, yhteinen toimintamalli varmistaa liiketoiminnan kannattavuuden ja palvelujen laadun Kannustava työympäristö, joka tarjoaa mielenkiintoisia ja kehittäviä työtehtäviä Toimialamme paras osaaminen ja johtaminen tilaratkaisujen ja työympäristöjen kehittämiseen