RS 15 Kuntoarvio Sepänkatu 7 08100 Lohja
RS 15 Kuntoarvio 2 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 4 2. YHTEENVETO... 5 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA... 5 2.2. LVI-TEKNIIKKA... 7 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT... 8 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET... 9 2.5. LISÄTUTKIMUKSET... 9 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS... 10 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS... 11 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 12 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 13 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA... 14 3.1. KOHTEEN TIEDOT... 14 3.2. ASIAKIRJATILANNE... 14 3.3. KORJAUSHISTORIA... 14 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE... 15 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 15 3.6. LAAJENNETTU ENERGIATALOUDELLINEN SELVITYS... 16 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 17 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT... 18 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 18 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO... 19 4.1. ULKOALUEET... 19 4.1.1. RAKENNUSTEN VIERUSTAT, PINTAVESIEN POISTO JA SALAOJITUS... 19 4.1.2. KASVILLISUUS JA VIHERALUEET... 20 4.1.3. LIIKENNEVÄYLÄT JA -ALUEET... 20 4.1.4. RAKENNELMAT, VARUSTEET JA JÄTEHUOLTO... 21 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA... 22 4.2.1. PERUSTUKSET JA SOKKELIT... 22 4.2.2. ALAPOHJA... 22 4.2.3. RAKENNUSRUNKO... 22 4.2.4. ULKOSEINÄT JA JULKISIVUT... 23 4.2.5. IKKUNAT... 23 4.2.6. ULKO-OVET... 24 4.2.7. PARVEKKEET... 25 4.2.8. KATTORAKENTEET... 25 4.3. SISÄTILAT... 26 4.3.1. YLEISTILAT JA TOIMISTOTILAT... 26 4.3.2. WC-TILAT JA KEITTIÖT... 27 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 29 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 29 5.1.1. LÄMMÖNTUOTANTO... 29 5.1.2. LÄMMÖNJAKELU... 29 5.1.3. SÄÄTÖLAITTEET... 30 5.1.4. LÄMMÖNLUOVUTUS... 30 5.1.5. ERISTYKSET... 31 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT... 32 5.2.1. VEDENKÄSITTELY... 32 5.2.2. VESIJOHDOT... 32 5.2.3. VIEMÄRIT... 33
RS 15 Kuntoarvio 3 5.2.4. VESI- JA VIEMÄRIKALUSTEET... 33 5.2.5. VESI- JA VIEMÄRIERISTYKSET... 33 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT... 34 5.3.1. ILMANVAIHTOKONEET... 34 5.3.2. KANAVISTOT... 34 5.3.3. -PÄÄTELAITTEET... 34 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 35 6.1. ALUESÄHKÖISTYS... 35 6.1.1. ALUEVALAISTUS... 35 6.1.2. ULKOPISTORASIAT... 35 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET... 35 6.2.1. JAKOKESKUKSET ALLE 1000V... 35 6.2.2. JOHTOTIET... 36 6.2.3. KAAPELILÄPIVIENNIT... 36 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET... 37 6.3.1. NOUSUJOHDOT... 37 6.3.2. VOIMARYHMÄJOHDOT... 37 6.3.3. VALAISTUSRYHMÄJOHDOT... 37 6.3.4. VARUSTEET... 38 6.3.5. LIITTYMISJOHDOT... 39 6.3.6. MAADOITUKSET JA POTENTIAALIN TASAUKSET... 39 6.4. VALAISIMET, LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET... 39 6.4.1. VALAISIMET... 39 6.4.2. TURVAVALAISTUSJÄRJESTELMÄ... 40 6.4.3. LÄMMITTIMET... 40 6.4.4. KOJEET JA LAITTEET... 40 6.4.5. SAUNAT... 40 6.5. TELE- JA ANTENNIJÄRJESTELMÄT... 40 6.5.1. PUHELIN- JA ATK-JÄRJESTELMÄ... 40 6.5.2. ANTENNIJÄRJESTELMÄ... 41 6.5.3. PALOTURVALLISUUSJÄRJESTELMÄ... 41 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT... 42
RS 15 Kuntoarvio 4 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu liike- ja palvelurakennuksen kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90-00246) noudattaen. Toimeksiantaja: Lohjan kaupunki Tilahallintopäällikkö Jorma Kaasinen Karstuntie 4 08100 Lohja Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Rkm Heikki Iisakkila Raksystems Anticimex Rakennustekniikka Rkm Heikki Iisakkila Raksystems Anticimex LVI-järjestelmät DI Mikko Niinistö Raksystems Anticimex Sähköjärjestelmät Sähköins. Simo Metsä Raksystems Anticimex Liike- ja palvelurakennuksen kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90-00245) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.
RS 15 Kuntoarvio 5 2. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena on 1930-luvun lopulla rakennettu kiinteistö, joka sijaitsee Lohjan keskustassa. Kohde muodostuu yhdestä 2 + 1 kerroksisesta toimistorakennuksesta. Kiinteistö on tullut kaupungin omistukseen vuonna 1975. Kiinteistössä ei ole tehty merkittäviä rakennusteknisiä toimenpiteitä viime vuosina. Kiinteistö on varsin heikossa kunnossa ja siihen tulisi tehdä perusteellisia korjaustoimenpiteitä. LVI- järjestelmien uusimisen lisäksi korjausta ja uusimista vaativat julkisivut, ikkunat, ulko-ovet, vesikatto sekä sisätilat. Ennakoivia korjaus- ja huoltotoimenpiteitä on tärkeää toteuttaa jatkossa, jotta korjaus- ja ylläpitokustannukset pysyisivät kohtuullisina. Kohde on rakennus-, LVIA- ja sähkötekniikan osalta välttävässä tai heikossa kunnossa eli kokonaisuutena rakennus on kuntoluokassa KL 3-4. 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA Piha-alueiden kallistuksissa, päällysteissä sekä sade- ja pintavesien poisohjauksessa esiintyy korjausta vaativia puutteita ja vaurioita. Rakennuksen salaojien olemassaolo ja toimivuus tulee selvittää. Tarkastuksen kohteena olevien rakennusten julkisivun muodostavat rapatut puurakenteiset ulkoseinät sekä puurakenteiset ikkunat ja ulko-ovet. Vesikatto on muodoltaan pulpettikatto ja vesikatteena on maalattu saumapeltikate. Rakennusten rungossa ei todettu rakennevaurioita, eikä rakenteissa tehty havaintoja, jotka viittaisivat perustus-/ runkorakenteiden hallitsemattomiin liikkeisiin. Vaarattomia kutistumahalkeamia havaittiin muutamissa kohdissa. Julkisivurappauksessa esiintyy ikääntymisestä ja säärasituksesta tulleita vaurioita ja ne vaativat korjaustoimenpiteitä. Julkisivuremontin pohjaksi suositellaan ulkoseinille tekemään erillinen kuntotutkimus. Ikkunoissa ja ulko-ovissa esiintyy yleisesti epätiiviyttä, toiminnallisia puutteita sekä lahovaurioita ja ne suositellaan uusimaan. Vesikatossa esiintyy ruostevaurioita se alkaa olla teknisen käyttöikänsä lopussa. Tiettävästi ei vesikatossa ole kuitenkaan esiintynyt merkittäviä vuotoja. Sisätilojen pintarakenteita on kunnostettu eri vaiheissa muun muassa muutostöiden yhteydessä. Rappukäytävässä, kellari- ja WC-tiloissa sekä toimistotiloissa havaittiin käytöstä ja ikääntymisestä johtuvaa kulumaa. Kosteudentunnistimella havaittiin kellaritilojen alapohjissa paikoin kohonnutta kosteutta. Sisätilat suositellaan kunnostamaan kokonaisvaltaisesti tulevan putkiremontin yhteydessä.
RS 15 Kuntoarvio 6 Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan Sade- ja pintavesien poisohjauksen parantaminen Julkisivujen kunnostus (edellyttää kuntotutkimusta) Ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen Vesikatteen uusiminen WC-tilojen ja muiden sisätilojen kunnostaminen putkiremontin yhteydessä Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. PTS-taulukossa esitetyt korjauskustannukset ovat suuntaa antavia. Lopullisiin kustannuksiin vaikuttaa merkittävästi mm. korjausten laajuus ja toteutustapa sekä valittu laatutaso. Kokonaisuutena kiinteistö on rakennustekniikan osalta kuntoluokassa välttävä - heikko. KL 3-4
RS 15 Kuntoarvio 7 2.2. LVI-TEKNIIKKA Kiinteistöllä ei ole omaa kaukolämpöliittymää. Lämpö ja lämmin käyttövesi tulevat rakennuksen vieressä sijaitsevan entisen paloaseman lämmönjakokeskuksen kautta. Mikäli kiinteistö peruskorjataan ja viereinen entinen paloasema puretaan pois, tulee kiinteistö varustaa omalla kaukolämpöliittymällä ja lämmönjakokeskuksella. Tarvittavat tilat lämmönjakolaitteille löytyvät kellarista. Peruskorjauksen laajuudesta riippuen on vanha patteriverkosto järkevintä uusia kokonaisuudessaan. Putkieristeet ovat suurelta osin vanhoja asbestieristyksiä. Eristykset olivat ehjiä, mutta asbesti tulee huomioida peruskorjauksessa. Kiinteistön vesijohdot ja viemärit on kuntotutkittu vuonna 2005. Tutkimuksissa rakennuksen sisäpuoliset on todettu huonokuntoisiksi ja jäljellä olevaksi käyttöiäksi luvattu alle 5 vuotta. Vesijohdot on näkyvin osin uusittu kupari- ja muoviputkella. Kuntotutkimuksissa vesijohdot on todettu vielä tyydyttäväkuntoisiksi, mutta ne tulee uusia yhtä aikaa viemäreiden kanssa. Vesijohdot ja viemärit tulevat uusittavaksi viimeistään kiinteistön peruskorjauksessa, samoin vesi- ja viemärikalusteet. Kiinteistön alkujaan painovoimainen ilmanvaihto on osin muutettu koneelliseksi poistoksi. Havaitut poistoilmakoneet olivat ensimmäinen toimistokerroksen kanavapuhallin ja vesikatolla hormin päällä oleva huippuimuri. Mikäli kiinteistö peruskorjataan, tulee ilmanvaihto rakentaa nykynormit täyttäväksi: koneellinen tulo- ja poisto, lämmön talteenotto, mahdollisesti myös jäähdytys. Tilat ilmanvaihtokoneelle(-koneille) tai mahdolliselle ilmastointikonehuoneelle tulee myös varata. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet kuluvalla kymmenvuotisjaksolla tulevat olemaan Lämmitysjärjestelmien uusiminen mahdollisessa peruskorjauksessa Vesijohtojen ja viemäreiden uusiminen mahdollisessa peruskorjauksessa Ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen mahdollisessa peruskorjauksessa Kiinteistö on LVI-tekniikan osalta kuntoluokassa välttävä-heikko KL 3-4
RS 15 Kuntoarvio 8 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Sähköjärjestelmät ovat eri aikakausilta ja yleisiltä teknisiltä ominaisuuksiltaan yleisesti välttävässä kunnossa. Osa järjestelmistä on jo ylittänyt elinkaarensa. Samalla tasolla ovat järjestelmien sähköturvallisuus. Uusimisia on tehty sähköjärjestelmille vuosien saatossa, mutta korjaushistoriaa ei ole olemassa. Jakelujärjestelmä on 4- ja 5 -johdinjärjestelmän mukainen. Kiinteistön keskukset on varustettu tulppasulakkein. Kiinteistön valaistus on toteutettu pääosin loisteputkivalaisimin, mutta myös alkuperäisiä hehkulamppuvalaisimia löytyy kellarikerroksesta. Kiinteistössä on havaintojen mukaan alkuperäinen puhelinjärjestelmän verkko ja sen rinnalle on asennettu atk-järjestelmän verkko. Sähköjärjestelmien tekninen käyttöikä on pääosin maksimissaan noin 40 vuotta, minkä johdosta suositellaan uusimaan kaikki sähkö- ja telejärjestelmät viimeistään jakson lopulla. PTS-taulukossa hinnat on arvioitu töiden tekemisenä kokonaisvaltaisesti. Hinnat tarkentuvat valitun laatutason mukaan hankesuunnitelmassa. Vaikka kohteessa on myös uusittu joitakin sähköjärjestelmien osia, tulee kokonaisvaltaisesti edullisemmaksi uusia kaikki sähköjärjestelmät kerralla. Merkittävimmät sähkötekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Sähköjärjestelmien uusiminen Rakennus on sähköjärjestelmien osalta kuntoluokassa välttävä. KL 3
RS 15 Kuntoarvio 9 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET Irrallaan oleva harva-antenni tulee poistaa vesikatolta. Kellarin varastotilat tulee tyhjentää ylimääräisistä tavaroista. 2.5. LISÄTUTKIMUKSET Salaojien toimivuus tulee selvittää. Julkisivujen kuntotutkimukset. Asbestikartoitus ellei sitä ole jo aiemmin teetettynä.
RS 15 Kuntoarvio 10 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS 800 700 Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] 600 500 400 300 200 100 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kustannustaso 2011. Hintoihin sisältyy alv 23% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Yht. Rakennetekniikka 17 0 326 0 0 2 0 0 0 0 345 LVIA-tekniikka 2 5 300 0 0 1 0 0 2 0 310 Sähkötekniikka 0 0 60 0 0 0 0 0 0 0 60 Yhteensä 19 5 686 0 0 3 0 0 2 0 715 Keskimäärin vuodessa 133,90 / m² / vuosi Pinta-ala 534 m²
RS 15 Kuntoarvio 11 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS 4.1.1. Kuntoluokkarvio Määrä- Toimenpide-ehdotukset Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus 3 Kustannustaso 2011. Hintoihin sisältyy alv 23% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Salaojien huuhtelu ja toimintakunnon selvitys 1 erä 2 2 Sadevesijärjestelmän rakentaminen ja rakennuksen vierustan muotoilu 1 erä 8 8 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet 2-3 Yht. 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet 3 Pihapäällysteiden kunnostuksia 2 erä 2 2 4 Ulkoportaiden kunnostuksia 1 erä 10 10 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 3 Jätesuojan hankkiminen 1 erä 2 2 4.2.1. Perustukset ja sokkeli 3 Perustusten kunnostuksia 1 erä 6 6 4.2.2. Alapohja 2-3 4.2.3. Rakennusrunko 2 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut 3-4 Ulkoseinien kuntotutkimus 1 erä 3 3 Ulkoseinien kunnostus 1 erä 90 90 4.2.5 Ikkunat 3-4 Ikkunoiden uusiminen 1 erä 28 28 4.2.6. Ulko-ovet 3-4 Ulko-ovien uusiminen 1 erä 5 5 4.2.7. Parvekkeet 3 Parvekkeen kunnostus 1 erä 2 2 4.2.8. Kattorakenteet 3-4 Vesikatteen ja kattovarusteiden uusiminen 1 erä 35 35 4.3.1. Yleistilat, WC- ja keittiötilat 3 Sisätilojen peruskorjaus 1 erä 150 150 Rakennustekniikka yhteensä 17 326 2 345 Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.
RS 15 Kuntoarvio 12 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 5.1.1. Lämmöntuotanto 4 Kustannustaso 2011. Hintoihin sisältyy alv 23% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Oma kaukolämpöliittymä / lämmönjakokeskus 1 erä 50 50 5.1.2. Lämmönjakelu 3 Lämmitysverkoston uusiminen ja lisärakentaminen (iv-lämmitys) 5.1.3. Säätölaitteet 3 1 erä 35 Kiinteistöautomaatio 1 erä 15 15 Yksittäiset säätölaitekorjaukset 2 erä 1 2 3 5.1.4. Lämmönluovutus 3 Patterien uusiminen (sis. kohtaan 5.1.2) 1 erä x Patteri- ja linjaventtiilien uusiminen (sis. 5.1.2) 1 erä x 5.1.5. Eristykset 2 Asbestikartoitus 1 erä 2 2 5.2.1. Vedenkäsittely 2 Kuntoluokka Määräarvio Yht. 35 5.2.2. Vesijohdot 3 Vesijohto- ja viemäriuusimisen suunnittelu 1 erä 5 5 Vesijohtojen ja viemäreiden uusiminen 1 erä 120 perinteisellä tavalla 120 5.2.3. Viemärit 4 Viemäreiden uusiminen (sis. kohtaan 5.2.2) 1 erä x 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet 3 Vesi- ja viemärikaluste uusiminen (kohta 5.2.2) 1 erä x 5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset 2 Asbestin purku (sisältyy kohtaan 5.2.2) 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet 3 Ilmanvaihdon perusparannus 2 erä 80 80 5.3.2. Kanavistot 3 Kanavistojen uusiminen (sis. kohtaan 5.3.1) 1 erä x 5.3.3. Päätelaitteet 2 Päätelaitteiden uusiminen (sis. kohtaan 5.3.1) 5.3.4. IV-eristykset IV-eristykset (sis. kohtaan 5.3.1) 5.4.1. Kylmätekniset järjestelmät Jäähdytyksen rakentaminen (varaus) 5.4.2. Palontorjuntajärjestelmät x x x x LVI-tekniikka yhteensä 2 5 300 1 2 310 Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.
RS 15 Kuntoarvio 13 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 6.1.1. Aluevalaistus 3 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2011. Hintoihin sisältyy alv 23% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Yht. 6.1.2. Ulkopistorasiat - 6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V 3 Uusiminen 1 erä 15 15 6.2.2. Johtotiet 3 Uusiminen (sis 6.2.1) 6.2.3. Kaapeliläpiviennit 3 6.3.1. Nousujohdot 3 Uusiminen (sis 6.2.1) 6.3.2. Voimaryhmäjohdot 3 Uusiminen (sis 6.2.1) 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot 3 Uusiminen (sis. 6.4.1) 6.3.4. Varusteet 3 Uusiminen (sis. 6.4.1) 6.3.5. Liittymisjohdot 3 Uusiminen (sis 6.2.1) 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset 3 Uusiminen (sis 6.2.1) 6.4.1. Valaisimet 3 Uusiminen 1 erä 30 30 6.4.2. Turvavalaistusjärjestelmä - 6.4.3. Lämmittimet - 6.4.4. Kojeet ja laitteet 3 6.4.5. Saunat - 6.5.1. Puhelin- ja atk-järjestelmä 3 Uusiminen 1 erä 15 15 6.5.2. Antennijärjestelmä - 6.5.3. Paloturvallisuusjärjestelmä - Sähkötekniikka yhteensä 60 60 Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.
RS 15 Kuntoarvio 14 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde: Toimistorakennus Lähiosoite: Sepänkatu 7 Postinumero- ja toimipaikka: 08100 Lohja Rakennustyyppi: Toimistorakennus Tilavuus: 1 650 m3 Pinta-ala: 534 m2 Kerrosluku 2 + kellari Rakennusvuosi: 1939 3.2. ASIAKIRJATILANNE Käytettävissä oli kohteen pääpiirustuksia sekä putkistojen kuntotutkimusraportti, Suomen talokeskus Oy vuodelta 2005. 3.3. KORJAUSHISTORIA Kohteessa ei ole tehty merkittäviä korjaustoimenpiteitä viime vuosina. Räystäskourut ja syöksytorvet on uusittu vuonna 2011.
RS 15 Kuntoarvio 15 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE Kohteessa ei suoritettu erillistä kirjallista käyttäjäkyselyä. Tarkastuskierroksen aikana haastateltiin rakennuksen kiinteistönhoitajaa sekä paikalla olleita kiinteistön käyttäjiä. Lisäksi kohteen isännöitsijää haastateltiin puhelimitse tarkastuksen jälkeen. 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön rakenteista ei tehty havaintoja, mitkä viittaisivat normaalien huoltotoimenpiteiden laiminlyöntiin. LVI-teknisiä laitteita on huollettu asianmukaisesti. Sähköjärjestelmien osalta huolto on ollut riittävää. LVI-laitteille tulee suorittaa vuosittain määräaikaishuoltoja. Säännöllisillä huolloilla LVIlaitteiden käyttöikä pitenee, energiantalous pysyy kunnossa ja viihtyvyys tiloissa on taattu. Tällaisia suositeltavia huoltoja ovat: Lämmitysjärjestelmä: Patteriverkoston säätökäyrän tarkistus Säätölaitteiden toiminnan tarkastus Lämminkäyttövesi: Lämpimän käyttöveden lämpötila-asetuksen tarkistus Säätölaitteiden toiminnan tarkastus Ilmanvaihto: Raitis- ja poistoilmaventtiilien puhdistus ja auki pitäminen Sähköjärjestelmä: Valaisimien kupujen ja heijastinpintojen puhdistaminen säännöllisesti parhaan valotehon saavuttamiseksi
RS 15 Kuntoarvio 16 3.6. LAAJENNETTU ENERGIATALOUDELLINEN SELVITYS Kiinteistö vaatii nykykunnossaan suurehkoja korjaustoimenpiteitä, joilla vaikutusta myös energiatalouteen. Energian ja veden verollisina hintoina on käytetty Kaukolämpö: 55 / MWh Vesi (sis. jätevesi): 3,48 / m 3 Sähkö: 0,1 / kwh Lämpöenergian kulutus Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 Mitattu kulutus, MWh 261 265 Sääkorjattu kulutus, MWh 276 246 Ominaiskulutus, kwh/rm 3 Lämpö ja lämmin käyttövesi tulevat viereisen paloaseman kautta. Kohteen lämmön kulutusta ei mitata erikseen. Molempien rakennusten yhteiskulutuksesta laskettua ominaiskulutustakaan ei voitu määrittää, koska paloaseman rakennustilavuus ei ollut tiedossa. Tilastojen mukaiset ominaiskulutusten vertailuarvot vastaavan tyyppisille rakennuksille ovat (Lähde: MOTIVA): - toimistorakennukset 35 kwh/rm 3, vuosi. - palo- ja pelastustoimen rakennukset 27 kwh/rm 3, vuosi. Energiataloudellinen tarkastelu, lämpöenergia Mikäli kiinteistö peruskorjataan, ei kulutusten tarkastelu ja säästötoimenpide-ehdotukset nykykunnossa enää tarpeen. Vedenkulutus Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 Mitattu kulutus, m 3 63 62 Ominaiskulutus, litraa/rm 3, vuosi 38 38 Mitattuun kulutukseen ei oletettavasti sisälly lämmin käyttövesi. Tilastojen mukainen vertailuarvo toimistorakennusten vedenkulutukselle on 68 litraa/rm 3, vuosi. (Lähde: MOTIVA) Energiataloudellinen tarkastelu, vedenkulutus Mikäli kiinteistö peruskorjataan, vähenee vedenkulutus uusien vesi- ja viemärikalusteiden myötä. Kiinteistön nykykunnossa kustannustehokkainta vedensäästöä on huolehtia, etteivät vesi- ja viemärikalusteet vuoda ja se, että mahdolliset vuodot korjataan välittömästi.
RS 15 Kuntoarvio 17 Sähkön kulutus Kulutustietoja ei ollut käytettävissä. Kiinteistön kokonaissähkön kulutus on ollut vuosina 2009-2010 alla olevan taulukon mukainen. Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 Sähkön kulutus, kwh/a 15 134 13 890 Ominaiskulutus, kwh/m 3 /a 7,6 6,9 Vastaavanlaisten rakennusten kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus on 15,7 kwh/m³/vuosi (KH 20-00158, taulukko 8). 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Lämpötiloja ei mitattu, koska ei ollut lämmityskausi. Ilman laatu ja vaihtuvuus Ilmanlaatu oli pääosin tyydyttävä. Sisäilman epäpuhtaudet Sisäilmassa ei aistinvaraisesti ollut havaittavissa epäpuhtauksia. Tuhoeläimet ja linnut Tuhoeläinten tai lintujen aiheuttamia haittoja ei havaittu. Valaistus Sisävalaistus on yleisesti tyydyttävällä tasolla liiketiloissa. Kellarikerroksen valaistus on heikolla tasolla. Melu Ilmanvaihdosta tai putkistoista ei havaittu aiheutuvan tiloihin häiritsevää melua.
RS 15 Kuntoarvio 18 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Talotikkaat suositellaan varustamaan turvakiskolla. Vesikatolla ei ole lumiesteitä. Vesikatolla irrallaan oleva harava-antenni suositellaan poistamaan, koska se voi pudota alas. Muita turvallisuus- tai ympäristöriskejä ei havaittu. 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Useissa ikkunoissa esiintyy mm. ikääntymisestä ja säärasituksesta tulleita kosteus- ja lahovaurioita. Kellaritilojen alapohjassa havaittiin kosteudentunnistimella kohonnutta kosteutta. Ompelimon takaosassa sijaitsevan WC:n bide-suihkun kohdalla havaittiin lattiassa paikallisesti kohonnutta kosteutta. Bide-suihkun kahvan tiivisteessä havaittiin vesivuoto.
RS 15 Kuntoarvio 19 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. ULKOALUEET 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Kohde sijaitsee loivassa rinteessä. Ympäröivät maanpinnat ovat melko tasaisia ja monin paikoin on havaittavissa maanpintojen painumista. Rakennuksen seinustoilla on paikoin kasvillisuutta. Sade- ja pintavesien poisohjauksessa esiintyy puutteita. Pääosin kattosadevedet ohjautuvat maahan rakennuksen vierustalle. Rakennusten salaojituksesta ei tehty havaintoja, koska salaojien tarkastuskaivoja ei havaittu rakennusten nurkilla. Myöskään salaojien huoltohistoriasta ei saatu tietoja. Mahdollisesti ei rakennusta ole lainkaan salaojitettu. Salaojituksen tekninen käyttöikä huollettuna on noin 40 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Huoltamattomana käyttöikä on lyhempi. Salaojituksen toimivuus suositellaan tarkastettavaksi säännöllisesti, esim. kolmen vuoden välein ja salaojat suositellaan huuhdeltaviksi noin 10 vuoden välein putkiin kertyvästä irtoaineksesta. Kattovesien poisohjauksessa esiintyy puutteita. Rakennuksen ympärillä on lähes tasamaa. Rakennusten ympärille ja piha-alueille suositellaan rakentamaan toimiva sadevesijärjestelmä. Maanpinnat tulee muotoilla rakennuksesta poispäin viettäviksi. Salaojien huuhtelu ja toimintakunnon selvitys.
RS 15 Kuntoarvio 20 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet Piha-alueella kasvaa luonnonvaraisia tai istutettuja puita ja koristekasveja. Rakennuksen välittömässä läheisyydessä on paikoin haitallista kasvillisuutta. Rakennuksen lähellä olevat puut ja pensaat eivät tarkastuksessa tehtyjen havaintojen mukaan ole vielä aiheuttaneet merkittäviä vaurioita rakenteille, mutta niiden vaikutusta rakenteiden kuntoon tulee tulevaisuudessa seurata. Etenkin rakennuksen välittömässä läheisyydessä olevat pensaat ja puut voivat tulevaisuudessa lisätä rakenteiden rasitusta. Liian lähellä rakennusta olevat puut ja pensaat tulee poistaa. Haitalliset kasvit suositellaan poistamaan seiniltä ja seinien vierustoilta. Sisäpihan koivun oksat ulottuvat vesikaton päälle. Haitalliset koristekasvit ja puut poistetaan seiniltä ja seinien vierustoilta. Muilta osin viherrakenteille riittää normaali perushuolto pihan huoltotöiden yhteydessä. Viheralueiden huoltotöitä ei ole laskettu mukaan PTS-taulukkoon. 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet Paikoitusalue ja liikennöidyt piha-alueet ovat sorapintaisia. Muita päällysteitä ovat asfaltoinnit ja betonilaatoitukset. Asfaltoinnissa esiintyy muutamissa kohdin painumia ja halkeamia. Sorakäytävillä ja pihalaatoituksilla on muutamia painumakohtia.
RS 15 Kuntoarvio 21 Sorapäällysteessä on muutamia painumakohtia. Pihapäällysteiden painumia ja vaurioita korjataan heti PTS-jakson alussa ja myöhemmin tarpeen mukaan. 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto Kiinteistössä on suhteellisen vähän ulkopuolisia rakenteita. Ulko-ovien kohdalla on kivirakenteiset portaat. Kellariin johtaa ulkopuoliset betonirakenteiset portaat. Portaikoissa havaittiin muutamia rakoja ja rapautumaa. Jäteastia on pihalla ilman katosta. Rakoja pääsisäänkäynnin ulkoportaissa. Jäteastialle suositellaan hankkimaan jätekatos. Ulkoportaiden painumat ja muuta vauriot korjataan esimerkiksi julkisivuremontin yhteydessä. Jäteastialle suositellaan hankkimaan katettu jätesuoja.
RS 15 Kuntoarvio 22 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1. Perustukset ja sokkelit Rakennepiirustusten puuttuminen vaikeutti rakenteiden arvioimista. Rakennuksen perustukset ovat teräsbetoni- ja tiilirakenteisia. Sokkeleiden ulkopinnat ovat rapattuja ja maalattuja. Perustuksissa ei näkyviltä osin havaittu merkittäviä halkeamia eikä viitteitä haitallisista painumista. Myöskään rakennusten rungossa ei todettu rakennevaurioita, eikä rakenteissa tehty havaintoja, jotka viittaisivat perustus-/ runkorakenteiden hallitsemattomiin liikkeisiin. Sokkelin rappauspinnoissa esiintyy paikoin halkeilua ja rapautumaa. Sokkeleiden rappauspinnat kunnostetaan ja huoltomaalataan julkisivuremontin yhteydessä. 4.2.2. Alapohja Rakennusten alapohjarakenteena on maanvarainen teräsbetonilaatta. Alapohjissa ei havaittu rakenteellisia vaurioita eikä viitteitä haitallisista painumista. Kellarikerrosten alapohjalaatassa havaittiin muutamia vaarattomia kutistumahalkeamia. Kellaritilojen alapohjassa havaittiin kosteudentunnistimella kohonnutta kosteutta. Havainnot viittaavat kapillaarisesti maaperästä tulevaan kosteusrasitukseen. Vähäisestä kosteudesta ei kellaritilojen lattioissa ole merkittävää rakenteellista haittaa, mikäli kellaritilojen lattioita ei pinnoiteta liian tiiviillä lattiamateriaalilla. Ei alapohjarakenteisiin kohdistuvia toimenpiteitä. 4.2.3. Rakennusrunko Kellarikerroksen rakenteet ovat kiviainesrakenteisia. Muilta osin rakennuksen kantavat pystyrakenteet ovat puurakenteisia. Kellarin välipohja betonirakenteinen, välipohjat ja yläpohjat ovat puurakenteisia. Runkorakenteissa ei näkyviltä osin havaittu merkittäviä rakenteellisia vaurioita. Eri runkoosissa havaittiin yksittäisiä halkeamia, joista ei ole rakenteellista haittaa. Runkorakenteiden halkeamien syynä on ensisijaisesti liikuntasaumojen puute tai niiden vähäisyys. Yleensä halkeamat johtuvat rakenteiden kutistumista, lämpöliikkeistä tai perustusten epätasaisesta painumasta. Myös lähialueella suoritettavat louhintatyöt voivat aiheuttaa perustus- ja runkorakenteille halkeamia. Eri rakennetyyppien välissä havaitut halkeamat, kuten katon rajassa seinän ja katon liittymäkohdissa, ovat syntyneet eri rakenteiden luontaisen elämisen takia. Ei rakennusrunkoon kohdistuvia toimenpiteitä.
RS 15 Kuntoarvio 23 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut Rakennepiirustusten puuttuminen vaikeutti rakenteiden arvioimista. Havaintojen mukaan ulkoseinät ovat puurunkoisia seiniä. Julkisivut ovat ulkopinnoiltaan rapattuja ja maalattuja. Väriltään ulkoseinät ovat harmaita. Ulkoseinille ei havaintojen mukaan ole tehty merkittäviä korjaustoimenpiteitä viime vuosina. Kokonaisuutena ulkoseinäpinnat ovat välttävässä tai heikossa kunnossa. Ulkoseinien rappauspinnoissa on havaittavissa rapautumaa ja halkeilua, eniten sisäpihan puolella. Ko. kohdissa on ulkoseinien ulkopuolinen laudoitus tullut esille rappauksen alta. Julkisivujen varusteissa, kuten talotikkaissa esiintyy ruostevaurioita. Rapatun julkisivun tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on yleensä noin 50 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Eniten rappauksen vaurioita esiintyy sisäpihan puolella. Ulkoseinälaudoitus on tullut esiin rakennuksen nurkalla rappauksen vauriokohdassa. Ulkoseinärappaukset suositellaan uusimaan kokonaisvaltaisesti. Korjaussuunnittelun pohjaksi julkisivuille suositellaan tekemään erillinen kuntotutkimus. 4.2.5. Ikkunat Rakennuksessa on puurakenteiset pääosin 2-puitteiset ikkunat. Väriltään ikkunat ovat valkoisia. Ikkunoissa havaittiin yleisesti epätiiviyttä, toiminnallisia puutteita ja lahovaurioita. Myös kiinteistön käyttäjiltä saatujen palautteiden mukaan on ikkunoissa havaittu yleisesti mm. epätiiviyttä ja lämpövuotoja. Puuikkunan keskimääräinen tekninen käyttöikä tavanomaisissa olosuhteissa on 50 vuotta.(kh 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Sisäosien maalaukseen on varauduttava 8 10 vuoden välein. Tiivistäminen suoritetaan tarpeen mukaan mutta siihen on varauduttava 10 12 vuoden välein.
RS 15 Kuntoarvio 24 Ikkunan alakarmissa lahovaurioita. Ikkunoiden avattavuudessa ja tiivistyksissä esiintyy yleisesti ongelmia. Kaikki ikkunat suositellaan uusimaan julkisivuremontin yhteydessä. 4.2.6. Ulko-ovet Kaikki ulko-ovet ovat puurakeisia ja pääosin lasiaukollisia ovia. Sisäpihan puoleinen ulko-ovi on uusittu jossakin vaiheessa, mutta muut ulko-ovet ikääntyneitä ja kuluneita. Ulkoovissa esiintyy yleisesti pinnoitevaurioita, käyntihäiriöitä ja tiivistevikoja. Kellarin ovessa on graffitipiirroksia. Puuovien tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 40 vuotta. (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Ulko-ovien huoltomaalaus ja käyntisovitus tulee tehdä 5 10 vuoden välein. Porrashuoneen ulko-ovi. Kellarin ovi. Vanhat ulko-ovet suositellaan uusimaan julkisivuremontin yhteydessä.