KYMPPI-MONI JYVÄSKYLÄN NYKYMENETELMÄN DOKUMENTOINTI 2. KAAVAVARANTOTIETOJEN YLLÄPIDON MENETELMÄ 2013

Transkriptio

1 KYMPPI-MONI JYVÄSKYLÄN NYKYMENETELMÄN DOKUM ENTOINTI 2. KAAVAVARANTOTIETOJEN YLLÄPIDON MENETELMÄ 2013

2 Kymppi-Moni: Jyväskylän nykymenetelmän dokumentointi 1. Kymppi R -toimintamalli 2. Kaavavarantotietojen ylläpidon menetelmä 3. Kaavavarannon toteutuksen ajoitusmenetelmä 4. Alueellinen väestöarvio 5. Palveluverkon lähtötietojen ylläpito ja muutosten hallintamenetelmä Laatija: Anna Isopoussu, kaavoitustutkija Jyväskylän kaupunki Heinäkuu 2013

3 SISÄLLYSLUETTELO KAAVAVARANTOTIETOJEN YLLÄPITO JA MERKITYS... 4 KAAVAVARANNON MÄÄRITELMÄ JA SUUNNITTELUVAIHE... 6 KAAVAVARANNON KÄSITEHIERARKIA... 8 SUUNNITTELUALUE SUUNNITELMA KAPASITEETTIYKSIKKÖ HANKE KAAVAVARANNON TIETOLÄHTEET REKISTERITIEDOT KAPASITEETTIYKSIKÖN LÄHTÖTIEDOT - OMINAISUUSTIEDOT KAPASITEETTIYKSIKÖN LÄHTÖTIEDOT - SIJAINTITIEDOT HANKKEIDEN LÄHTÖTIEDOT MUUT TIETOLÄHTEET KAAVAVARANTOTIETOJEN YLLÄPITO YT-JÄRJESTELMÄSSÄ VIREILLÄ JA SUUNNITTEILLA OLEVAT KAAVAT LAINVOIMAISET KAAVAVARANTOTIEDOT HANKETIEDOT KAAVAVARANTORAPORTIT TEEMAKARTAT KAAVAVARANNON POISTUMINEN TYÖPAIKKA-ALUEIDEN KAAVAVARANTOTIETOJEN YLLÄPITO KYMPPI R -TAVOITTEIDEN SEURANTA TONTTIVARANNON SEURANTA OMAKOTITONTTIEN SEURANTA KERROS- JA RIVITALOTONTTIEN SEURANTA KAAVOITUKSEN TAVOITTEIDEN SEURANTA KAAVASUUNNITELMIEN KUNNALLISTEKNISTEN KUSTANNUSTIETOJEN YLLÄPITO ALUELOMAKKEEN TIEDOT ESIMERKKI: INFRAINVESTOINTISELVITYS... 57

4 4 KAAVAVARANTOTIETOJEN YLLÄPITO JA MERKITYS Jyväskylän Kymppi R -toimintamallissa kaavavarannolla tarkoitetaan kaavalähtöistä ja kokonaisvaltaista kuvausta alueen olemassa olevista ja suunnitteilla olevista, käyttämättömistä rakentamismahdollisuuksista 1. Tarkastelun kohteena on asumisen kaavavaranto. Reaaliaikainen tieto kaavavarannosta on tarpeellinen, sillä se mahdollistaa kaavavarantotietojen säännöllisen seurannan ja luo pohjaa toiminnallisten tavoitteiden asettelulle. Onko lainvoimaista kaavavarantoa riittävästi ja siellä missä kysyntää on? Minne sitä on tulossa lisää ja onko sitä tulossa riittävästi? Paljonko vuodessa toteutuu kaavavarantoa? Paljonko pitää vuodessa kaavoittaa lisää kaavavarantoa? Paljonko kaavavarantoa tulisi avata rakentamiselle vuosittain? Kaavavarantoaineiston tiedonhallinta on oleellinen edellytys tonttituotanto- ja palveluverkkoprosessien yhteensovittamiselle, sillä kaavavarantotiedot toimivat keskeisenä lähtötietoaineistona koko prosessille (kuva 1). Maankäytön toteutusohjelmassa määriteltävän kaavavarannon ajoituksen kautta muodostetaan pitkän aikavälin näkemys maankäytön ja yhdyskuntarakenteen kehityksestä. Tämä on keskeinen perusta alueelliselle väestöarviolle ja edelleen palveluverkon muutosten hallinnalle. Kuva 1. Kaavavarantotietojen ylläpito osana Kymppi R -toimintamallin menetelmiä. 1 Leena Rossi (2005). Tietotekniikan soveltaminen Maankäyttö- ja rakennuslain kaavojen toteutuksen ohjelmointiin. s

5 5 Tiedonhallinnan näkökulmasta kaavavarantoon liittyy mm. seuraavia kysymyksiä, joita avataan Kymppi R -toimintamallin näkökulmasta: Miten laajasti kaavavaranto määritellään? Mikä on kaavavarantoa? Mitä ominaisuustietoja kaavavarannosta tarvitaan? Tietojen kokoaminen ja ylläpito: Mistä saadaan lähtötiedot? Missä kaavavarantotiedot ylläpidetään? Kuka ylläpitää? Kuinka usein tiedot päivitetään? Kaavavarantotietojen ylläpidossa on yleisesti pidetty haasteena sen työläyttä. Yksittäisiä tarvittavia lähtötietoja ylläpidetään tietokoneavusteisesti osana viranomaistoimintoja kuten ajantasaasemakaavan ylläpitoa tai rakennuslupaprosessia. Hajanaisten lähtötietojen yhdistäminen kaavavarantokokonaisuudeksi suunnittelua ja päätöksentekoa tukevaan muotoon edellyttää usein kuitenkin manuaalisia välivaiheita ja tulkintaa. Osalle kaavavarannon lähtötiedoista ei ole osoitettavissa yhtä yksiselitteistä tiedon lähdettä. Tietotekniikan soveltaminen tarjoaa mahdollisuuksia kaavavarantotietojen kokoamisen helpottamiseen. Jyväskylän kaupunki ja Tampereen teknillisen yliopiston rakennusalan tietotekniikka ovat pitkään kestäneessä yhteistyössä kehittäneet kaavavarantotietojen hallintaa ja ajoitusta palvelevan paikkatietosovelluksen, YT:n eli yhdyskuntarakenteen tukijärjestelmän, jonka avulla isoista lähtötietomassoista voidaan poimia kaavavarantokokonaisuuden muodostamisessa tarvittava tieto. Olennaista toimintamallissa on kuitenkin tieto itsessään ja tietojen muodostama kokonaisuus, ei ohjelmisto. Tästä syystä kaavavarantotietojen ylläpidossa tarvittavat ominaisuustiedot, tiedonkäsittelymalli sekä tietovirrat on pyritty kuvaamaan ensisijaisesti ohjelmistoriippumattomasti. YT-sovelluksen käyttöä osana kaavavarantotietojen ylläpitoa kuvataan esimerkkitarkastelujen kautta. Prosessikuvaukset on laadittu nykykäytännön näkökulmasta ja tähän yhteyteen on kirjattu Kymppi-Moni -hankkeen aikana havaitut jatkokehitystarpeet.

6 6 KAAVAVARANNON MÄÄRITELMÄ JA SUUNNITTELUVAIHE Kaavavarannon lähtötiedot käsittävät sijainti- ja ominaisuustietoutta. SIJAINTITIEDOT: MISSÄ OMINAISUUSTIEDOT: MITÄ AJOITUS:MILLOIN Kymppi R -toimintamallissa kaavavarantoon liittyy kiinteästi tieto myös sen ajoituksesta. Ajoitustieto ei itsessään kuitenkaan ole kaavavarantoon liitettävä ominaisuustieto. Toteutuksen ajoitus määritellään erillisenä tarkasteluna, ei osana kaavojen laadintaa. Juridisesta näkökulmasta kaavavarantoaineisto koostuu viranomaisprosessissa syntyvien suunnittelupäätöksien tuloksena (kuva 2). Pelkistetyimmillään kaavavaranto voidaan jakaa lainvoimaiseen asemakaava- ja yleiskaavavarantoon. Laajemmin tarkasteltuna yleiskaavavarannosta voidaan erottaa suunnitteilla ja vireillä olevat asemakaavat. Pitkän tähtäimen suunnittelussa on tarpeen huomioida myös suunnitteilla ja vireillä olevat yleiskaavat. Näillä voi olla kaavavarannon toteutuksen ajoituksen kannalta asemakaavavaiheessa olevia suunnitelmia jopa oleellisempi merkitys. Kuva 2. Lainvoimainen ja tuleva kaavavaranto osana kaavavarantokokonaisuutta. Kaavavaranto muodostaa Kymppi R -maankäytön toteutusohjelman keskeisen lähtötietoaineiston. Mittayksikkönä on kerrosalaneliömetri. Kaavavaranto käsitetään laajana kokonaisuutena lainvoimaisesta asemakaavavarannosta ideatasoisiin yleiskaavasuunnitelmiin. Kaavavarannon luokittelussa käytetään seitsemää suunnitteluvaiheluokkaa (kuva 3). Lainvoimaista asemakaavavarantoa ovat asemakaava- ja tonttirekisteritontit. Kaavavarantoon liittyy tulkinnallisia kysymyksiä. Teoreettinen kaavavaranto on käytännössä eri kuin realistisesti toteutettavissa oleva kaavavaranto. Esimerkiksi vajaasti rakennettujen tonttien käyttä-

7 7 mätön rakennusoikeus realisoituu epätodennäköisemmin rakentamiseksi kuin kokonaan tyhjien tonttien varanto. Lainvoimaisen yleis- tai asemakaavavarannon joukossa voi olla myös ns. vanhentunutta kaavavarantoa, jonka toteuttaminen ei ole esimerkiksi sijainnin vuoksi tarkoituksenmukaista. Kaavavarannon poistumiseen ja toteutumisen realistisuuden tulkintaan palataan tarkemmin mm. kappaleessa Kaavavarannon poistuminen s. 43. Kuva 3. Kaavavarannon suunnitteluvaihe. Kymppi R -ohjelma ohjaa kaavoitusohjelmaan nostettavia kohteita ja siten se toimii suunnitteluvaihetta ohjaavana välineenä yleiskaavavaiheesta asemakaavatasolle siirryttäessä. Ohjelmassa ratkaistaan kaavavarannon toteuttamisen ajoitus seuraavan kymmenen vuoden ajanjaksolle. Koko kaavavarantoaineisto ei ole tarkemman ajoituksen kohteena. Esimerkiksi ideatasoisia yleis- ja asemakaavasuunnitelmia ei ajoiteta, mikäli ne eivät ole mukana Kymppi R -ohjelmassa. Näiden suunnitelmien olemassa olo tiedostetaan kuitenkin mahdollisena tulevana kaavavarantona. Kymppi R -ohjelmassa seurataan ajoituksen yhteydessä asema- ja yleiskaavojen suunnitteluvaiheen etenemistä tarkemmin luokituksella vireillä, luonnosvaihe, ehdotusvaihe, hyväksyminen, valitus. Tästä lisää kaavavarannon toteutuksen ajoitusmenetelmä kuvauksessa.

8 8 KAAVAVARANNON KÄSITEHIERARKIA Seuraavassa hahmotetaan kaavavarannon käsitettä tietokokonaisuuden hallinnan näkökulmasta. Kaavavarantoaineiston käsitteellisessä rakenteessa on hahmotettavissa useampi hierarkiataso. Käsitteitä ja niiden taustoja on avattu tarkemmin Leena Rossin väitöskirjassa 2. Kuva 4. Kaavavarantokokonaisuuden hierarkia. Kaavavarantoaineistokokonaisuutta hallitaan suunnittelualueittain (kuva 4). Suunnittelualue sisältää suunnitelman, jotka koostuvat kapasiteettiyksiköistä. Kapasiteettiyksikkö on kaavavarannon dokumentaation peruselementti, jolla kuvataan kaavavarannon määrä ja ominaisuudet. Kapasiteettiyksiköiden muodostama kokonaisuus sisältää tiedon koko käytettävissä olevan kaavavarannon määrästä ja ominaisuuksista. Yksinkertaisimmillaan hierarkiatasoja on vain yksi: kapasiteettiyksikkö. Useampaan hierarkiatasoon on johtanut vaatimus siitä, että suunnittelun kohteena olevaan alueeseen on haluttu liittää vaihtoehtoisia suunnitelmia, joissa kaavavarannon määrä ja ominaisuudet vaihtelevat. Mikäli vaihtoehtoisten suunnitelmien ylläpitämistä ei katsota tarpeelliseksi, on kaavavarantotietojen hallinnan ydin kapasiteettiyksiköiden sijainti- ja ominaisuustiedoissa. 2 Leena Rossi (2005). Tietotekniikan soveltaminen Maankäyttö- ja rakennuslain kaavojen toteutuksen ohjelmointiin. s

9 Kuva 5. Suunnittelualue suunnitelma kapasiteettiyksikkö hanke hierarkia. Esimerkkinä Kangasvuoren asemakaava. 9

10 10 SUUNNITTELUALUE Suunnittelualueen tarkoituksena on koota kaavavarantoa kuvaava kapasiteettiyksikköaineisto suunnittelutilannetta vastaavaksi, maantieteellisesti ja tiedossa olevan yhdyskuntateknisen toteutusalueen suhteen loogisiksi joukoiksi. Suunnittelualue sisältää aluetta koskevia vaihtoehtoisia suunnitelmia. Suunnittelualue voi olla käytännössä 1) uusi kaava-alue, 2) kaava-alueeksi mahdollisesti tuleva alue tai 3) tilastoalue. Sijaintitiedon lisäksi suunnittelualueeseen on liitetty ominaisuustietoa. OMINAISUUSTIETO KUVAUS DATA- TYYPPI NIMI Suunnittelualueen yksilöivä nimi merkki SUUNNITTELUALUEEN TUNNUS (ID) Suunnittelualueen yksilöivä tunnus/id voi olla: Uusien suunnittelualueiden tunnuksena käytetään virallista kaavatunnusta (muotoa 179xx:xxx), joka merkitään kun tunnus on tiedossa (kaava vireillä). Tilastoalueen tunnus (muotoa xx:yy, missä xx=suuralue ja yy=tilastoalue). Tässä käytetään kaupungin tilastoaluejakoa (Tilastokeskukselle toimitetteva aluejako). merkki MAANHANKINTA Liittyykö alueeseen maanhankintatarvetta (Kyllä/Ei). Tällä ominaisuudella osoitetaan alueet, jotka eivät ole vielä kunnan omistuksessa tai ovat vain osittain ja jonne halutaan suunnata maanhankintaa. true/false UUSI ALUE Onko alue jo kunnallistekniikan piirissä (Kyllä/Ei) true/false IDEA Onko kyseessä ideatasoinen suunnittelualue (Kyllä/Ei). Tällä ominaisuudella osoitetaan alueet, joihin kohdistuu vasta alustavia ideatasoisia suunnitelmia ja jotka eivät ole kaavavarannon näkökulmasta aktiivisia. true/false HUOMAUTETTAVAA Lisätietoja suunnitelmasta merkki SUUNNITTELUALUEEN TILA Suunnittelualueen tila on jokin seuraavista: Aktiivinen: viimeisimmän arvion mukaan rakentaminen toteutuu sen pohjalta. merkki

11 11 Ei aktiivinen Idea: kyseessä on mahdollisesti joskus, maankäytön ohjelmointijakson ulkopuolella, kaavoitukseen/rakentamiseen tuleva alue. Ei aktiivinen Hylätty: ko. suunnittelualue on esim. korvattu toisella. Suunnitelmaa ei ole poistettu siltä varalta, jos myöhemmin edetään sen mukaan. Kaavavarannon maantieteellinen jäsentäminen pohjautuu tilastoalueisiin ja kaava-alueisiin (kuva 6). Uudet suunnittelualueet ovat pääasiassa kaava-aluerajauksiin pohjautuvia. Koko kaupungin alue on jaettu tilastoalueisiin. Tilastoaluejakoa on hyödynnetty jo rakentuneiden alueiden toteutumattoman ja pirstaleisen kaavavarannon kokoamisessa. Pelkkään kaava-alueisiin perustuvan ryhmittelyn on katsottu pilkkovan kaavavarantoaineiston tarpeettoman moneksi pieneksi suunnittelualueeksi. Tämän vuoksi yksittäisiä tontteja koskevista pienistä kaavamuutoksista ei ole muodostettu omaa suunnittelualuetta, mikäli sillä ei ole rakennusoikeuden määrän ja ajoituksen kannalta merkitystä eikä toteutus ei edellytä kunnallisteknisiä investointeja. Tällaisissa tapauksissa varanto kootaan tilastoalueisiin pohjautuviin suunnitelmiin. Kuva 6. Esimerkit kaava-alueen rajaukseen ja tilastoaluejakoon pohjautuvista suunnittelualueista.

12 12 Kaava-alue sijoittuu maantieteellisesti aina jollekin tilastoalueelle. Kaava-alueeseen perustuvan suunnittelualueen varanto on aktiivinen vastaavaan tilastoalueen osaan nähden. Asemakaavamuutostilanteissa tulevaa varantoa kuvattaessa uuden suunnittelualueen kautta, vastaavalle tilastoalueen osalle sijoittuva lainvoimainen asemakaavavaranto on tällöin ei-aktiivista, korvattavaa varantoa (kuva 7). Kuva 7. Kaava-alueet ja tilastoalueet suunnittelualueina ja näiden keskinäinen hierarkia. SUUNNITELMA Suunnitelma on suunnittelualueen alakäsite. Yhteen suunnittelualueeseen voi liittyä useita erilaisia, toisilleen vaihtoehtoisia maankäyttösuunnitelmia, joissa varannon määrä ja ominaisuudet vaihtelevat. Vain yksi suunnittelualueen suunnitelmista on kaavavarannon kuvaamisen näkökulmasta aktiivinen. Suunnitelman sisältö koostuu kapasiteettiyksiköistä. OMINAISUUSTIETO KUVAUS DATA- TYYPPI SUUNNITELMA ID Suunnitelman yksilöivä id merkki

13 13 SUUNNITTELUALUE Suunnittelualue, johon suunnitelma liittyy (viittaus suunnittelualueen tunnukseen, kts. käsite suunnittelualue). merkki AKTIIVISUUS Kyllä/Ei. Tällä ominaisuudella osoitetaan suunnitelma, jonka pohjalta rakentaminen toteutuu viimeisimmän arvion mukaan. true/false KAPASITEETTIYKSIKKÖ Kapasiteettiyksikkö on pääkäyttötarkoitukseltaan, maanomistukseltaan, kunnallistekniseltä tilaltaan ja suunnitteluvaiheeltaan yhtenäinen varantoelementti. Kapasiteettiyksikkö koostuu kartalla olevasta aluerajauksesta ja siihen liittyvistä ominaisuustiedoista. Tarkimmillaan kapasiteettiyksiköt ovat suunnitteluvaiheeltaan rekisteritontteja, mutta myös esim. yleiskaavavaiheessa oleva varanto kuvataan kapasiteettiyksikköinä (kuva 8). Kapasiteettiyksikön mittayksikkönä on kerrosalaneliömetri. Kapasiteettiyksikkö voi sisältää hankkeita, jotka vähentävät kapasiteettiyksikön sisältämää kaavavarantoa. Kapasiteettiyksiköiden ominaisuuksiin liittyvää tulkintaa on käsitelty tarkemmin kappaleessa Kaavavarannon tietolähteet s. 17. OMINAISUUSTIETO KUVAUS DATA- TYYPPI KAPASITEETTI- Kapasiteettiyksikön yksilöivä id merkki YKSIKKÖ ID SUUNNITELMA ID Suunnitelma, johon kapasiteettiyksikkö liittyy (viittaus suunnitelman tunnukseen, kts. käsite suunnitelma). merkki KIINTEISTÖTUNNUS Lainvoimaisten kapasiteettiyksiköiden kaavayksikkötunnus (kaavamuoto 2) tai kiinteistötunnus (kaavamuoto 1). merkki KÄYTTÖTARKOITUS Kaavan mukainen käyttötarkoitusmerkintä. merkki OSA-ALUE Tilastokeskuksen pienaluenumero. merkki Vaikka jokaiseen kapasiteettiyksikköön liittyy maantieteellinen aluerajaus, ominaisuustietoihin on katsottu tarpeelliseksi liittää osa-alueen tunnus, jonka perusteella eri suunnitelmien kapasiteettiyksiköiden varanto voidaan yhdistää yhtenäiseksi maantieteelliseksi kokonaisuudeksi mm. ajoituksen yhteydessä.

14 14 KAAVAMUOTO Kaavan suunnitteluvaihe merkki TALOTYYPPIARVIO 1. Tonttirekisteritontti 2. Asemakaavatontti 3. Asemakaava vireillä 4. Asemakaava suunnitteilla 5. Yleiskaava 6. Yleiskaava vireillä 7. Yleiskaava suunnitteilla Yleistetty tulkinta kaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta: AO / AR / AK / T / K /Y / MUU kts. lisää s. 21 Talotyyppiarvion tulkinta merkki KAUPUNGIN LUOVU- TUS Onko yksikkö tulossa kaupungin luovutukseen (Kyllä/Ei). Kapasiteettiyksikön ominaisuustietona on alunperin käytetty kaupungin luovutusta erotettuna kaupungin maanomistuksesta. Ominaisuus on tällöin stabiili verrattuna muuttuvaan maanomistustietoon. Luovutetun tontin maanomistustilanne muuttuu, mutta kyseessä on edelleen kaupungin luovuttama tontti. true/ false Jatkokehitystarve: Tonttituotantoprosessissa on tarpeellista seurata nimenomaan tonttien maanomistustilannetta ja käytännössä tätä ominaisuutta on käytetty tästä näkökulmasta. Loogisempaa on nimetä ominaisuus kaupungin omistus. Kokonaisrakennusoikeuden määrä k-m 2 Arvio asumisen rakennusoikeudesta k-m 2 Arvio kapasiteettiyksikön toteutumisen realistisuudesta (Kyllä/Ei). kts. lisää käsitteestä s. 21 YHTEENSÄ KAPASI- TEETTI ASUMISEN KA- PASITEETTI NUKKUVA liukuluku liukuluku true/ false VAATII UUTTA KUN- Kunnallisteknisten investointien tarve (Kyllä/Ei). true/ NALLISTEKNIIKKAA false HUOMAUTETTAVAA Mahdolliset lisätiedot. merkki KAAVATUNNUS Lainvoimaisten yksiköiden kaavatunnus. merkki

15 15 Kuva 8. Esimerkkejä kapasiteettiyksikön maantieteellisestä laajuudesta ja sisällöstä. HANKE Hankkeet ovat vireillä olevia tai valmistuneita rakennushankkeita. Hanke kuvaa kapasiteettiyksikköön kohdistuvaa rakentamista, mikä vähentää kapasiteettiyksikön varantoa. Hankkeen maantieteellinen sijainti kohdentuu kapasiteettiyksikön kautta. OMINAISUUSTIETO KUVAUS DATA- TYYPPI HANKE ID Kohteen yksilöivä id merkki KAPASITEETTIYKSIKKÖ ID RAKENNUSTUNNUS Viittaus kapasiteettiyksikön yksilöivään tunnukseen Rakennuksen tunnus. Muotoa kiinteistötunnus + rakennusnumero. Kiinteistötunnusosan avulla hanke yhdistetään oikeaan kapasiteettiyksikköön. merkki merkki

16 16 VALMISTUMISVUOSI Rakennuksen valmistumisvuosi tai arvioitu valmistumisvuosi. merkki Kymppi R -toimintamallissa ajoitustieto ei ole kaavavarantoon itsessään liitettävä ominaisuustieto. Hanketietojen kohdalla arvioitu valmistumisvuositieto kuitenkin palvelee ajoitustyötä kaavavarannon lähivuosien toteutumisen arvioinnin osalta. TYYPPI R=valmis rakennus, V=vireillä oleva, keskeneräinen rakennushanke merkki Näiden kahden lisäksi tyyppinä on jossain tapauksissa käytetty merkintää T, jolla osoitetaan kapasiteettiyksikköön kohdistuvaa tulevaa hanketta, jonka ajankohta tiedetään jo varmuudella. Käytännössä tätä on käytetty hyvin harvoin. ASUMISEN KERROSALA Asumisen kokonaiskerrosala k-m 2 liukuluku KOKONAISKERROSALA kokonaiskerrosala -m 2 liukuluku

17 17 KAAVAVARANNON TIETOLÄHTEET Kymppi R -toimintamallissa kaavavarantotietojen kokoamisesta ja niihin liittyvästä tulkinnan tekemisestä vastaa kaavoitustutkija. Kaavavarantotiedoille ei ole saatavilla yhtä ainoaa tietolähdejärjestelmää (kuva 9). Lainvoimaisten kaavavarantotietojen ylläpidon kannalta suurin osa tarvittavista tiedoista kerätään ja tallennetaan eri rekistereihin viranomaisprosessien tuloksena ilman, että siihen liittyy kaavavarantotietojen systemaattista ylläpitotarkoitusta. Näin ollen lainvoimaisen kaavavarannon tiedot ovat pitkälti yhdisteltävissä mm. eri kuntatietorekistereistä. Osa lainvoimaisen kaavavarannon ominaisuustiedoista edellyttää kuitenkin ylläpitäjän tulkintaa. Vireillä ja tekeillä olevien suunnitelmien lähtötiedoille ei ole olemassa lakisääteistä rekisteriä vaan tiedot kootaan monista hajanaisista lähteistä. Jyväskylässä kaupungin virallista asemakaavarekisteriä pidetään yllä TeklaGISpaikkatietojärjestelmässä. Kaavan rekisteritiedot sisältävät mm. kaavatunnuksen, kaavan käsittelyvaiheet ja perustettavat/kumottavat/voimassaolevat kaavayksiköt (asemakaavatontit). Kaavayksikkötiedot sisältävät tiedon mm. käyttötarkoituksesta ja rakennusoikeudesta. TeklaGISpaikkatietojärjestelmässä pidetään yllä myös numeerinen kaavakartta-aineisto. Graafisen karttaaineiston ja rekisterin välillä on yhteys toisiinsa kaavatunnuksen ja kaavayksikön tunnuksien kautta. TeklaGIS-paikkatietojärjestelmässä ylläpidetään myös kiinteistö-, rakennuslupa- sekä rakennus- ja huoneistorekisterin ominaisuus- ja sijaintitietoja. Kuva 9. Kaavavarannon tietolähteet suunnitteluprosessin eri vaiheissa. Jyväskylässä sekä lainvoimaiset että vireillä olevien kaavojen varantotiedot kootaan yhteen ns. YTjärjestelmään. YT-järjestelmä toimii tiedonlouhintajärjestelmänä, jonka avulla suurista tietomassoista poimitaan kaavavarantotietojen hallinnan kannalta oleellinen lähtötietoaineisto. Tästä lisää tarkemmin kappaleessa kaavavarantotietojen ylläpito YT-järjestelmässä s. 33.

18 18 Tässä kappaleessa hahmotetaan kaavavarannon eri tietolähteitä: mitä tietoja saadaan suoraan kuntatietorekisteristä? Mitkä tiedot ovat johdettavissa automaattisesti rekisteritiedoista ja mikä edellyttää käyttäjän tulkintaa ja manuaalista ylläpitoa? Mistä saadaan vireillä olevien suunnitelmien tiedot? REKISTERITIEDOT Osa kuntarekisteritiedoista on suoraan hyödynnettävissä lainvoimaisen asemakaavavarantotiedon ylläpidossa, osa edellyttää tarkempaa tulkintaa ja jalostuu ylläpitoprosessin tuloksena. Seuraavassa on hahmotettu kapasiteettiyksiköiden ja hanketietojen lähtötietoja, jotka ovat 1) poimittavissa suoraan rekistereistä, 2) johdettavissa rekisteritiedoista tai 3) päivitettävä manuaalisesti Tietoja on havainnollistettu mm. TeklaGIS-paikkatietojärjestelmän tietojen pohjalta, mutta tietojen kokoamisen periaate lienee sovellettavissa ainakin osittain myös muihin vastaaviin tietojärjestelmiin. Rekistereistä saadaan pääasiassa lainvoimaista kaavavarantoa koskevia lähtötietoja. Manuaalisesti päivitettäviä tietojen osalta samoja tietolähteitä hyödynnetään myös vireillä olevien suunnitelmien kaavavarantotietojen päivityksessä. KAPASITEETTIYKSIKÖN LÄHTÖTIEDOT - OMINAISUUSTIEDOT SUORAAN REKISTERISTÄ POIMITTAVAT OMINAISUUSTIEDOT KAAVAMUOTO Kaavayksiköt, joiden rekisteriyksikkölajina: ohjeellinen kaavatontti vireillä olevan tonttijaon mukainen tontti vireillä olevan tonttijaon muutoksen mukainen tontti sitovan (hyväksytyn) tonttijaon mukainen tontti Kaavayksikön olotila = voimassa, muodostusluettelossa. Kaavayksikön kaavallinen olotila = voimassa Kapasiteettiyksiköiden ominaisuustietojen lähtötiedoista osa on poimittavissa suoraan kaava- ja kiinteistötietorekistereistä. Asemakaavatontit (kaavamuoto 2) Kiinteistörekisteritontit (kaavamuoto 1) Kiinteistöt, joiden rekisterilajina tontti Kaavayksikön olotila = voimassa, muodostusluettelossa. Kaavayksikön kaavallinen olotila = voimassa

19 19 kaavayksikkö- / kiinteistötunnus Kaavan mukainen käyttötarkoitusteksti Pienalueen tunnus KAAVATUNNUS Kaavayksikön nykyiseen voimassa olevaan kaavaan yhdistävä tunnus. KIINTEISTÖ- TUNNUS KÄYTTÖTAR- KOITUS OSA-ALUE KOKONAIS- RAKENNUSOI- KEUS Kaavan mukainen kaavayksikön rakennusoikeus Lainvoimaisten kapasiteettiyksiköiden kohdalla on käytetty todellista rakennusoikeuden määrää. HUOM! AO-kapasiteettiyksiköistä on vireillä olevien suunnitelmien ja yleiskaavavarannon osalta käytetty oletusta 1 AO-tontti = 250 k-m 2. TeklaGIS-järjestelmästä poimittavia asemakaavayksikön ominaisuustietoja on havainnollistettu kuvassa 10. REKISTERITIEDOISTA JOHDETTAVAT OMINAISUUSTIEDOT Osa lähtötiedoista on johdettavissa automaattisesti rekisteritiedoista. Johdettavissa osittain automaattisesti kaavayksikön käyttötarkoitustiedoista. Kts. talotyyppiarvion tulkinta s. 21. TALOTYYP- PIARVIO ASUMISEN RAKENNUSOI- KEUS Johdettavissa osittain automaattisesti kaavayksikön kokonaisrakennustiedoista. AO-tonttien kohdalla käytetään aina arviota 1 AO tontti = 180 k-m 2 asumiselle. Tätä mitoitusta käytetään AO-kaavavarannon laskelmissa oletuksena, kun AOkaavavarannon k-m 2 -määrä halutaan muuttaa AO-tonttimääriksi. AR- ja AKtonteissa asumisen kapasiteetiksi laitetaan rakennusoikeusarvio kokonaisuudessaan, mikäli kaavamääräyksessä ei määritellä tarkemmin asumisen osuutta.

20 Kuva 10. Esimerkki TeklaGIS-paikkatietojärjestelmässä ylläpidettävistä kaavayksikkötiedoista, jotka ovat suoraan hyödynnettävissä kaavavarantotietojen ylläpidossa. 20

21 21 Talotyyppiarvion tulkinta Kapasiteettiyksikön talotyyppiarvion pohjana on käytetty kaavan käyttötarkoitusmerkinnästä johdettua systemaattista tulkintaa. Käyttötarkoitusmerkintöjen moninaisuudesta johtuen joudutaan tekemään kuitenkin paljon tapauskohtaista tulkintaa tarkempien kaavamääräystekstien osalta. Tällaisia ovat esimerkiksi sekä Y-merkintää ja asumista sisältävät kaavamääräykset. Yleiskaavatasolla tapauskohtaista tulkintaa käytetään paljon esimerkiksi käyttötarkoitukseltaan AP olevien kapasiteettiyksiköiden kohdalla, sillä näitä ei voida yksiselitteisesti määritellä AO- tai AR-talotyyppiluokkaan. Nykyisin talotyyppiarvion yleistämisessä on käytetty seuraavaa systematiikka: TALOTYYPPI- ARVIO AO AR AK K T Y MUU KAAVAN KÄYTTÖTARKOI- RAKENNUSOIKEUS TUSMERKINTÄ AO, AV, ALO AOR, AP rakennusoikeus < 300 k-m 2 AR ARK, AKR rakennusoikeus < 500 k-m 2 AOR rakennusoikeus > 300 k-m 2 AP rakennusoikeus > 300 k-m 2 AK, ALK, YSA ARK, AKR rakennusoikeus > 500 k-m 2 AL, K T, YT Y AA, AH, AM, AV, E, L, P, V tai tyhjä MANUAALISESTI PÄIVITETTÄVÄT OMINAISUUSTIEDOT Suurin osa lainvoimaisten asemakaavojen kapasiteettiyksiköiden lähtötiedoista on suoraan rekisteristä poimittavaa ja johdettavaa tietoa. Manuaalisesti päivitettäviä tietoja ovat uuden kunnallistekniikan tarve, maanomistustilanne ja arvio kapasiteettiyksikön toteutettavuudesta. Näistä viimeisin on puhtaasti kaavavarantotietojen ylläpitäjän arvioon perustuvaa tietoa. NUKKUVA Ylläpitäjän arvio kapasiteettiyksiköiden toteutettavuudesta. Tällä ominaisuudella merkitään: 1) Lainvoimaiset kapasiteettiyksiköt, jotka sijoittuvat alueille, jotka on päätetty jättää kokonaan toteuttamatta tai joiden toteutumista ei pidetä realistisena.

22 22 2) Lainvoimaiset kapasiteettiyksiköt, jotka sisältävät toteutumatonta kaavavarantoa ja joiden alueelle kohdistuu kaavamuutos. Esimerkiksi uutta kaava-aluetta kuvaavan suunnittelualueen perustamisen myötä vastaavan tilastoalueen osan kapasiteettiyksiköt merkitään nukkuviksi. 3) Tapaukset, jossa kapasiteettiyksikön varanto on jo todellisuudessa toteutunut tai katsotaan toteutuneeksi, mutta siihen ei kohdistu mm. rekisteriteknisistä syistä hanketietoja. Kapasiteettiyksikön ja hankkeen välinen yhteys määritellään teknisesti kapasiteettiyksikön tunnuksen (kiinteistö- tai kaavayksikkötunnuksen) ja rakennushankkeen rakennustunnuksen kiinteistöosan avulla. Jyväskylän kaupungin, Jyväskylän maalaiskunnan ja Korpilahden kunnan yhdistymisen myötä Jyväskylässä on paljon rakennettuja maarekisterikiinteistöjä tai vanhan asemakaavan mukaisia rakennuspaikkoja, joilla voimassa olevan asemakaavan kaavayksikkötunnus on eri kuin mihin rakennustunnuksen kiinteistöosa viittaa. Näin ollen rakennus ei rekisteriteknisesti kohtaa voimassa olevaa asemakaavayksikköä. Jyväskylässä asemakaavayksikköjä ei ole linkitetty suoraan niillä sijaitseviin rakennuksiin. Nämä jo toteutuneeksi katsottavat kapasiteettiyksiköt merkitään nukkuviksi, jolloin niitä ei huomioida kaavavarantolaskelmissa (kuva 11). VAATII UUTTA KUNNALLIS- TEKNIIKKA Tiedon lähteenä esim. TeklaGIS Webmap-ohjelman* johtotietokartta (lainvoimaisten kaavojen kunnallistekniikan toteutuminen, vireillä ja suunnitteilla olevien kaava-alueiden kunnallistekninen tilanne, kuva 12), kaupungin dokumentinhallintajärjestelmässä excel-muodossa olevat suunnittelualueiden kunnallistekniset laskelmat (kts. kaavasuunnitelmien kunnallisteknisten kustannustietojen ylläpito s. 51). MAANOMIS- Esim. TeklaGIS Webmap-ohjelman maanomistuskartta (kuva 13). TUSTIEDOT *Kyseessä on selainpohjainen paikkatieto-ohjelma, jossa mahdollista tarkastella TeklaGISpaikkatietojärjestelmän teemakarttoja ja rekisteritietoja.

23 Kuva 11. Esimerkki nukkuvasta kapasiteettiyksiköstä. Kiinteistöllä ja sillä olevilla rakennuksilla on rekisterissä vanha maarekisteritunnus (kiinteistö , rakennustunnus ). Asemakaavayksikön tunnus on Asemakaavayksikön tunnus ja rakennustunnus eivät kohtaa rekisteriteknisesti. Kyseessä on nukkuva kapasiteettiyksikkö, sillä asemakaavayksikön kaavavaranto on jo käytännössä toteutunut. Uuden asemakaavan mukaisesti lohkotuilla kiinteistöillä on asemakaavan tunnusjärjestelmän tunnus (esim. kiinteistö ). 23

24 24 Kuva 12. Esimerkki kunnallisteknisten tietojen tietolähteestä, TeklaGIS WebMapin johtokartan tiedot. Kuva 13. Esimerkki maanomistustietojen tietolähteestä, TeklaGIS WebMapin maanomistuskartan tiedot.

25 25 Jatkokehitystarve: maanomistustietojen automaattinen päivitys Ajantasainen maanomistustieto on kaavavarantotietojen seurannan kannalta keskeinen ominaisuustieto. Kapasiteettiyksiköiden maanomistustietoja päivitetään suunnitteluvaiheen tarkentuessa lainvoimaisuuteen saakka. Tontin luovutuksen myötä omistussuhteissa tapahtuvaa muutosta ei ole päivitetty aktiivisesti kapasiteettiyksikön tietoihin. Kaupungin luovuttamat tontit muuttuvat yksityisen tonteiksi ja säilyvät nykyisessä käytännössä kaavavarannossa kaupungin omistamina yksikköinä siihen saakka, kunnes rakentaminen tontilla käynnistyy ja yksikkö poistuu varannosta. Tästä syystä kaavavarantoraporteissa ym. yhteenvedoissa kaupungin tonttien määrä on jonkin verran kaupungin todellista varantoa suurempi. Kiinteistörekisteritontti on yksiselitteisesti määriteltävissä kaupungin tai yksityisen omistamaksi. Asemakaavayksiköiden kohdalla voimassa olevien kiinteistöjen rajat eivät välttämättä ole yksiselitteiset voimassa olevan kaavan kanssa. Tästä johtuen joissain tapauksissa kaavayksikön alueen omistus voi olla osittain kaupungin ja osittain yksityisen. Käytännössä toimiva tapa voisi olla maanomistustietojen päivitys manuaalisesti suunnitteluvaiheen tarkentuessa lainvoimaisuuteen saakka (kaavamuoto 2). Tontin lohkomisen ja kiinteistörekisteriin merkitsemisen myötä (kaavamuoto 1) maanomistustieto voidaan poimia suoraan kiinteistörekisteristä. KAPASITEETTIYKSIKÖN LÄHTÖTIEDOT - SIJAINTITIEDOT Kapasiteettiyksiköille tarvitaan ominaisuustietojen lisäksi myös graafista aluetietoa. TeklaGISpaikkatietojärjestelmän rekisterikartalta on poimittavissa lainvoimaisille kapasiteettiyksiköille myös sijaintitiedot (kuva 14). TUNNUS Kiinteistö- / asemakaavayksikön tunnus. Y1 Kiinteistö- / asemakaavayksikön rajaviivan alkupisteen itäkoordinaatti X1 Kiinteistö- / asemakaavayksikön rajaviivan alkupisteen pohjoiskoordinaatti Y2 Kiinteistö- / asemakaavayksikön rajaviivan loppupisteen itäkoordinaatti X2 Kiinteistö- / asemakaavayksikön rajaviivan loppupisteen pohjoiskoordinaatti

26 26 Kuva 14. Esimerkki TeklaGIS-paikkatietojärjestelmässä ylläpidettävistä kaavayksiköiden rajatiedoista. HANKKEIDEN LÄHTÖTIEDOT Kapasiteettiyksikköön kohdistuvien hankkeiden ominaisuustiedot ovat poimittavissa ja johdettavissa suoraan rakennuslupa- sekä rakennus- ja huoneistorekisterin tiedoista. Täysin manuaaliseen päivitykseen perustuvia ominaisuustietoja ei ole. TeklaGIS-paikkatietojärjestelmästä koottavia hanketietoja on havainnollistettu kuvissa 15 ja 16. SUORAAN REKISTERISTÄ POIMITTAVAT OMINAISUUSTIEDOT RAKENNUS- TUNNUS Rakennuksen tunnus. Muotoa kiinteistötunnus+rakennusnumero. Kiinteistötunnusosan avulla hanke yhdistetään oikeaan kapasiteettiyksikköön.

27 27 KOKONAIS- KERROSALA Rakennuksen kokonaiskerrosala k-m 2 REKISTERITIEDOISTA JOHDETTAVAT OMINAISUUSTIEDOT HANKKEEN TYYPPI valmis rakennus rakennuksen rekisteritila = valmis rakennus rakennuksen käyttötila = ei arvoa / käytetään vakinaiseen asumiseen / toimitilatai tuotantokäytössä / käytetään lomaasumiseen / käytetään muuhun tilapäisasumiseen / tyhjillään vireillä oleva keskeneräinen rakennushanke rakennushanke = uusi rakennus katselmusvaihe = aloituskatselmus suoritettu, ei loppukatselmusta tms. katselmusta, jonka myötä rakennus katsotaan valmistuneeksi. VALMISTUMIS- VUOSI Rakennuksen valmistumisvuosi tai aloituskatselmuksen ajankohdan perusteella arvioitu valmistumisvuosi. Arvioitu valmistumisvuosi johdetaan aloituskatselmuksen perusteella. Mikäli aloituskatselmus on suoritettu ensimmäisen puolen vuoden aikana, arvioidaan rakennuksen valmistuvan kuluvan vuoden loppuun mennessä. Mikäli hanke ei ole valmistunut tässä ajassa tai aloituskatselmus on laadittu ensimmäisen puolen vuoden jälkeen, päivitetään valmistumisvuodeksi seuraava vuosi. Arvioitu valmistumisvuositieto päivitetään eräajolla. ASUMISEN KER- ROSALA Asumisen kokonaiskerrosala k-m 2 Tiedot on johdetaan asunnon huoneistoalatiedoista laskennallisilla kaavoilla: yhden / kahden asunnon talot, muut erilliset pientalot: huoneistoala* 1.34 rivi- ja ketjutalot: huoneistoala* 1.16 luhti- ja kerrostalot: huoneistoala* 1.23 Mikäli huoneistoalatietoja ei ole saatavissa käytetään asuinrakennusten kohdalla kokonaiskerrosalatietoja. Asuinrakennusten käyttötarkoitus: yhden asunnon talot / kahden asunnon talot/ muut erilliset pientalot / rivitalot / ketjutalot / luhtitalot / muut kerrostalot

28 Kuva 15. Valmistuneen rakennushankkeen tiedot TeklaGIS-järjestelmästä. 28

29 Kuva 16. Vireillä olevan rakennushankkeen tiedot TeklaGIS-järjestelmästä. 29

30 30 MUUT TIETOLÄHTEET Tiedot vireillä ja suunnitteilla olevien kaavojen sisällöstä (sijainti, mitoitus, käyttötarkoitus) ja kaavan vaiheen etenemisestä kootaan useasta eri tiedonlähteistä (kuva 17). Viralliset kuulutukset aloitusvaihe: vireille tulosta ilmoittaminen luonnosvaihe: luonnosvaiheen kuuleminen ehdotusvaihe: kaavaehdotusvaiheen kuuleminen hyväksymisvaihe: kaava lainvoimainen Viralliset kuulutukset tulevat tiedoksi sähköpostitse. Kaavojen käsittely eri foorumeilla, kokousmuistiot KAASU: kaavasuunnittelupalaveri, kaavamuutoshakemusten käsittely kokoontuu kahden viikon välein. Yleiskaavatiimi: yleiskaavojen suunnittelutilannekatsaus, kokoontuu kerran kuukaudessa. SILLI: sisäinen aloitus- ja kaavakokous, osallistumis- ja arviointisuunnitelman käsittely, kokoontuu n. kerran kuukaudessa. Viranomaisneuvottelu: n. 5 krt vuodessa kaupungin kaavoja koskeva neuvottelu (Keski-Suomen ELY-keskus, Keski-Suomen liitto, Keski- Suomen museo, Liikennevirasto, Keski-Suomen pelastuslaitos). Tiedotuslehti n. 8 krt vuodessa ilmestyvään kaupungin tiedotuslehteen kootaan tieto lähiaikoina etenevien kaavojen suunnitteluvaihetiedosta. Kaavoituksen nettisivut kaavan viimeisin vaihe, viralliset asiakirjat, kaavan käsittelyasiakirjat ja muu aineisto. Kaavatasku kaikki kaavan valmisteluun liittyvä aineisto löytyy kaavoituksen verkkolevyltä sekä viimeisin virallinen versio kustakin virallisesta asiakirjasta ja kaavakartasta sekä työversioita. Suunnittelijat Viimeisin ajantasainen tieto kaavan etenemisestä ja sisällöstä. Kaavojen käsittelyä koskevien kokousmuistioiden pääasiallinen anti kaavavarantotietojen ylläpitämisen kannalta on tieto uusista kaavoituskohteista. Kymppi R -ohjelma ohjaa kaavoitusohjelmaan nostettavia kohteita. Toisaalta asemakaavoitettavaksi tulee kohteita myös kaavoitusohjelman ulkopuolelta mm. kaavamuutoshakemusten kautta, jotka sisällytetään mukaan Kymppi R -ohjelman kaavavarantotarkasteluihin, mikäli kaavamuutosta päätetään lähteä tekemään.

31 Kuva 17. Esimerkkejä vireillä olevian asemakaavojen ominaisuustietojen tietolähteistä. 31

32 32 Virallisten kuulutusten kautta saadaan tietoa kaavavaiheen etenemisestä ja kaavojen hyväksymisestä. Käyttötarkoituksen ja mitoituksen kannalta tärkein tietolähde ovat kaavaluonnos- ja ehdotuskartat, kaavaselostukset sekä ennen kaikkea suunnittelijat, joilla on viimeisin tieto kaavan sisällöstä. Kaavavarantotietojen ylläpitäminen edellyttää siten säännöllistä yhteydenpitoa suunnittelijoihin mitoituksen tarkentamiseksi. Kaavavarantotietoja päivitetään kaavavaiheen etenemisen mukaan. Ennen Kymppi R -ohjelman laadinnan aloittamista kaavoitustutkija käy systemaattisesti läpi kaikki vireillä ja suunnitteilla olevat kohteet ja tarkistaa suunnittelijoiden kanssa viimeisimmät käyttötarkoitus- ja mitoitustiedot. Lisäksi kaavoitustutkija, asemakaavapäällikkö ja tonttituotannon edustaja käyvät vuosittain läpi ns. ideatasoisten suunnitelmien ja ilmassa leijuvien kohteiden tilannetta ja alustavia mitoituksia. Näitä tulee esille myös Kymppi R -valmisteluryhmän kokouksissa. Oman merkityksensä tiedonvälityksessä on myös kahvipöytäkeskusteluilla ym. epävirallisilla foorumeilla.

33 33 KAAVAVARANTOTIETOJEN YLLÄPITO YT-JÄRJESTELMÄSSÄ Jyväskylässä sekä lainvoimaisten että vireillä ja suunnitteilla olevien kaavojen varantotiedot ylläpidetään YT-järjestelmässä. YT tulee sanoista yhdyskuntasuunnittelun tukijärjestelmä. Kyseessä on yhteistyössä Tampereen teknillisen yliopiston rakennusalan tietotekniikan kanssa kehitetty selainpohjainen ohjelma, joka mahdollistaa kaavavarannon ominaisuus- ja sijaintitietojen ylläpidon, selailun ja raportoinnin. Ohjelma mahdollistaa myös väestöarvion laadinnassa tarvittavan ajoituksen laatimisen. YTjärjestelmä toimii tiedonhallinnan näkökulmasta tiedonlouhintajärjestelmänä, jonka avulla suurista tietomassoista poimitaan kaavavarantotietojen hallinnan kannalta oleellinen lähtötietoaineisto. Ohjelmaa voidaan kuvata asiantuntijajärjestelmänä, jonka hallinta edellyttää tietämystä kaavavarantotietojen ylläpidon tarkoituksesta ja soveltamisesta. Ohjelmasta on rakennettu rajapinnat TeklaGIS- ja MapInfo-ohjelmiin (kuva 18). TeklaGIS-ohjelman kaavarekisterin lainvoimaisten kaavojen kaavayksikkötietoja, kiinteistörekisterissä olevia tonttirekisteritietoja sekä rakennus- ja huoneistorekisterin rakennushanketietoja hyödynnetään YTjärjestelmän kaavavarantotietojen ylläpidossa (kaavamuodot 1-2). Rekisteritietoja hyödyntämällä kaavavarantotietojen ylläpidosta osa on automatisoitu. YT-järjestelmää ja sen toimintoja kuvataan tarkemmin Kymppi-Moni hankkeen raportissa YTjärjestelmä: tekninen kuvaus 3. Seuraavassa kappaleessa on kuvattu esimerkkinä kaavavarantotietojen ylläpitoprosessi YT:ssä. Kuva 18. YT-järjestelmän toiminnot, lähtötiedot ja tuotokset. 3 YT-järjestelmä: tekninen kuvaus

34 34 VIREILLÄ JA SUUNNITTEILLA OLEVAT KAAVAT Kaavavarannon hallinta YT:ssä perustuu suunnittelualue suunnitelma kapasiteettiyksikkö hanke hierarkiaan. Ylläpidettävät ominaisuustiedot ovat aiemmin kuvatun mukaisia. Esimerkissä suunnittelualueena on Kaunisharju Koskenniska, jolla on kolme vaihtoehtoista suunnitelmaa (kuvat 19). Näistä aktiivisena on suunnitelma 3. Viimeisimmän arvion mukaan rakentaminen toteutuu tämän pohjalta. Kyseessä on kaavaluonnoksen mukainen suunnitelma. Suunnitelman tietojen tarkentuessa kaavan edetessä, on viimeisin aktiivinen suunnitelma kopioitu uuden aktiivisen suunnitelman pohjaksi. Tähän on tehty tarvittavat viimeisintä kaavasuunnitelmaa vastaavat muutokset. Vanhat, ei-aktiiviset suunnitelmat voidaan halutessa myös poistaa. Kuva 19. YT-järjestelmän suunnittelualue karttarajauksineen, suunnitelmat ja aktiivisen suunnitelman kapasiteettiyksiköt.

35 35 Esimerkin suunnitelma koostuu useammasta kapasiteettiyksiköstä. Kyseessä on pientalovaltainen kaava, jossa on mukana myös muutama rivitalotontti. Kaavoitettavasta maasta osa on yksityisen ja osa kaupungin omistuksessa, joten näille omistusosuuksille on luotu omat kapasiteettiyksiköt käyttötarkoituksen mukaan (kuva 20). Kuva 20. YT-järjestelmän kapasiteettiyksiköiden karttarajaukset ja ominaisuustiedot.

36 36 Kuva 21. Kaunisharju-Koskenniskan kaavaehdotuskartta, josta tarvittavat tiedot on koottu YT-järjestelmän kapasiteettiyksiköiden tietoihin. LAINVOIMAISET KAAVAVARANTOTIEDOT YT-järjestelmä hyödyntää lainvoimaisten kaavojen (kaavamuodot 1 ja 2) varantotietojen ylläpidossa TeklaGIS-järjestelmän kaavayksikkötietoja, kiinteistörekisterissä olevia tonttirekisteritietoja sekä rakennuslupa- ja rakennus- ja huoneistorekisterin tietoja. Tekla GIS-järjestelmän tietokantaan on perustettu neljä tietokantataulua, joihin on koottu Tekla GISjärjestelmästä YT-järjestelmään siirrettävä tieto. Näiden tietokantataulujen tiedot päivitetään YT:hen öisin suoritettavalla eräajolla. Nämä taulut sisältävät: 1. kapasiteettiyksikön ominaisuustiedot 2. hanketiedot 3. rekisteritonttien rajatiedot 4. asemakaavayksiköiden rajatiedot TeklaGIS-järjestelmästä YT-järjestelmään luettavat kapasiteettiyksikkötiedot näkyvät suunnittelualueen aktiivisessa suunnitelmassa. Tiedot yhdistyvät oikeaan suunnittelualueeseen kaavatunnuksen perusteella, jota yhdistämisessä käytetään ensisijaisesti. Mikäli kaavatunnuksella ei löydy YTjärjestelmästä suunnittelualuetta, ohjelma vie muuttuneet kapasiteettiyksiköt vastaavalle tilastoalueelle pienaluetunnuksen perusteella.

37 37 Käyttäjä käy läpi TeklaGIS-järjestelmästä tulleet kapasiteettiyksiköt ja tallentaa ne, minkä jälkeen kapasiteettiyksikköjen varanto näkyy kaavavarantotilastoissa. TeklaGIS-järjestelmästä tulevien tietojen lisäksi käyttäjä täydentää osan tiedoista (kts. rekistereistä johdetut tiedot ja manuaalisesti päivitettävät tiedot s ). Samalla käyttäjä poistaa suunnittelualueelle kaavaprosessin aikaisemmissa vaiheissa itse luomansa kapasiteettiyksiköt (kuvat 22,23). Kuva 22. Esimerkki: Mankola II asemakaavan hyväksymisen jälkeen lainvoimaisten kaavayksikköjen kapasiteettitiedot ovat päivittyneet TeklaGIS-järjestelmästä YT:hen (kiinteistötunnus näkyy listalla paksunnettuna). Käyttäjä käy nämä läpi, lisää puuttuvat ominaisuustiedot ja tallentaa. Samalla käyttäjä poistaa kaavaprosessin aikana suunnitelmaan itse luomansa kapasiteettiyksiköt.

38 38 Kuva 23. Esimerkki: Mankola II asemakaavan kapasiteettiyksikkö asemakaava vireillä suunnitteluvaiheessa ja rekisteritontti-suunnitteluvaiheessa. Tässä esimerkissä käyttäjä on päivittänyt lainvoimaisten kapasiteettiyksiköiden maanomistustiedot ja asumisen kapasiteetin. Maanomistustietojen päivittämisessä hyödynnetään YT-kartan WMS-ominaisuutta, joka mahdollistaa TeklaGIS-järjestelmässä ylläpidettävän maanomistuskartan lukemisen YT:n taustakartaksi. TeklaGIS-järjestelmästä siirtyy YT-järjestelmään myös tiedot poistuneista tonteista (lakanneet kiinteistöt/kaavayksiköt), jotka käyttäjä poistaa itse. YT-järjestelmässä olevaa vanhaa tonttia koskevat muutokset päivittyvät YT-järjestelmään automaattisesti, mikäli kiinteistötunnus/kaavayksikön tunnus ei muutu.

39 39 Manuaalinen uusien / poistuvien yksiköiden tallennus ei ole raskas. Manuaalisuus varmistaa sen, että kun käyttäjä hyväksyy TeklaGIS-järjestelmästä YT-järjestelmään tulevat yksiköt, hän poistaa samalla itse ko. alueelle suunnittelun aikana luomansa yksiköt. Lisäksi mm. toteutumisen realistisuuden tulkinta edellyttää manuaalista työtä. Koska uusia / poistettavia tontteja kohdentuu useille suunnittelualueille, muuttuneista (tarjolla uusiksi ja poistettaviksi) yksiköistä on YT-järjestelmässä saatavilla oma raporttilistaus. Raportista käyttäjä näkee millä suunnittelualueella on uusia / poistettavia yksikköjä (kuva 24). Kuva 24. YT-järjestelmän raportti TeklaGIS-järjestelmästä YT:hen päivittyneistä kapasiteettiyksiköistä, joita ei ole vielä hyväksytty YT:ssä. HANKETIEDOT YT-järjestelmään päivitetään TeklaGIS-järjestelmästä joka yö viimeisimmät hanketiedot kaikkine ominaisuustietoineen. Valmiit rakennukset kuvataan YT:ssä R-hankkeina ja vireillä olevat keskeneräiset hankkeet V-hankkeina. Tiedot päivittyvät YT:hen automaattisesti eikä näitä tarvitse hyväksyä erikseen. Myös hankkeiden muutostiedot päivittyvät automaattisesti. Näin ollen kapasiteettiyksiköiden hanketiedot YT:ssä ovat jatkuvasti ajantasaisia ja lainvoimaisesta kaavavarannosta on saatavilla reaaliaikainen tieto. Hanketiedot päivittyvät YT-järjestelmään kun rakennushankkeelle on suoritettu aloituskatselmus. Rakenteilla olevien rakennuksen oletettuna valmistumisvuodeksi on määritetty aloituskatselmuksen vuosi, jos se on tehty ennen loppukesää. Muussa tapauksessa arvioitu valmistumisvuosi on aloituskatselmusvuotta seuraava vuosi.

40 Kuva 25. YT-järjestelmän hanketiedot. Kyseessä vireillä olevat AO- ja AK-rakennushankkeet. Taustakarttana WMS-maastokartta. 40

41 41 KAAVAVARANTORAPORTIT Kymppi R -toimintamallissa kaavavarantoa seurataan kahdella tasolla: kokonaisuutena ja suunnittelualueittaisella tasolla. Kun kaavavarantoaineistotiedot YT:ssä ovat ajan tasalla, luokitellusta kaavavarannosta on saatavilla kaksi raporttia (kuva 26): 1. Kaavavaranto kaikki (yhdistelmä): koko kaupungin kaavavaranto kokonaisuutena kaavamuodon ja asumisen käyttötarkoituksen mukaan. 2. Kaavavaranto alueittain: suunnittelualueittainen kaavavaranto käyttötarkoituksen ja maanomistuksen mukaan. Lisäksi YT:stä on saatavilla listaus tyhjistä asemakaavoitetuista tonteista käyttötarkoituksen ja maanomistuksen mukaan. Näitä hyödynnetään kolmannesvuosittain laadittavassa tonttiseurannassa. Kuva 26. Esimerkkejä YT-järjestelmän kaavavarantoraporteista.

42 42 TEEMAKARTAT YT-järjestelmästä on mahdollista lukea koko kaavavarantoaineisto MapInfo-muotoon. MapInfossa tietoja voidaan jatkojalostaa paikkatietoanalyyseillä ja työstää teemakartoiksi (kuva 26). Kuva 27. Esimerkki MapInfo-muotoisesta kaavavarantoaineistosta laaditusta teemakartasta. Kymppi R - toimintamallissa on todettu tarpeelliseksi hahmottaa kaavavarannon kokonaismäärien lisäksi myös sen alueellista jakautumista. Kymppi R 2013-ohjelmassa kaavavarantoa on tarkasteltu mm. aluekeskuspohjalta: paljonko aluekeskusten vaikutuspiirissä on kaavavarantoa ja paljonko sitä on tulossa suunnitteilla olevissa kaavoissa.

43 43 KAAVAVARANNON POISTUMINEN Kymppi R -toimintamallissa kaavavaranto ymmärretään kokonaisvaltaisena kuvauksena alueen olemassa olevista ja suunnitteilla olevista, käyttämättömistä rakentamismahdollisuuksista. Kaavavarantoa lisäävät uudet kaavat ja lainvoimaista kaavavarantoa lainvoiman saavat asema- ja yleiskaavat. Rakentaminen puolestaan vähentää lainvoimaista asemakaavavarantoa. Kymppi R -toimintamallissa asemakaavavarantoa vähentävät valmistuneet ja vireillä olevat rakennushankkeet. Pelkästään rakennuslupa ei vielä vähennä kapasiteettiyksikön varantoa, vaan hankkeelle täytyy olla suoritettuna vähintään aloituskatselmus. Käytännössä rakennusluvan hakemisesta voi kulua useampi vuosi ennen kuin varsinainen rakentaminen lähtee käyntiin. Tätä ennen rakentamismahdollisuus tulkitaan vielä käyttämättömäksi. Kokonaan tyhjien kapasiteettiyksiköiden lisäksi on olemassa vajaasti rakennettujen tonttien asemakaavavarantoa. Asuntotuotannon kannalta vajaasti rakennettujen tonttien kaavavarannolla on merkitystä, mikäli rakennusoikeutta on jäljellä vielä uusien asuntojen rakentamisen mahdollistava määrä. Omakotitonttien kohdalla on määritelty ns. marginaalisen rakennusoikeuden raja. Mikäli asumisen rakennusoikeutta on jäljellä yli 100 k-m 2, on tontille laskennallisesti mahdollista tehdä vielä uusi asuinrakennus. Vastaavaa kerrosneliömäärää on rivitalotonteilla yli 200 k-m 2 ja kerrostalotonteilla yli 500 k-m 2. Jatkokehitystarve: Vajaasti rakentuneiden tonttien jäljellä olevan rakennusoikeuden toteutuminen tapahtuu hitaasti. Näiden tonttien sisällyttäminen kaavavarantolaskelmiin esim. kaavavarannon ajoituksen pohjaksi voi antaa vääristyneen kuvan tonttivarannosta. Kaavavarantolaskelmissa tulisi tutkia mahdollisuus erotella kokonaan rakentamattomien tonttien varanto sekä vajaasti rakentuneiden tonttien varanto, joilla on laskennallisesti uusien asuntojen rakentamisen mahdollistava määrä rakennusoikeutta (marginaalisen rakennusoikeuden raja ylittyy). Kymppi R -toimintamallissa kaavavarantotiedoilla on ollut vahva yhteys alueellisen väestöarvion laadintaan, sillä kaavavaranto heijastuu toteutuessaan alueen väestömäärään. Väestövaikutuksellisessa näkökulmassa korostuu tarve arvioida ja seurata kapasiteettiyksiköiden varannon toteutumista aina hankkeen aloituksesta valmistumiseen saakka. Tässä apuna toimisivat raportit, jotka osoittavat vuosittain suunnittelualueille toteutuneen rakentamisen sekä vireillä olevan rakentamisen määrän käyttötarkoituksen mukaan. Tämä palvelisi myös kaavojen toteutumisasteen seurantaa.

44 44 TYÖPAIKKA-ALUEIDEN KAAVAVARANTOTIETOJEN YLLÄPITO Jyväskylässä työpaikka-alueiden kaavavarantotietoja kootaan ns. TYKKI-raporttiin. Kaavavarantotietoja ylläpidetään MapInfo-muodossa (kuva 29) asemakaava- (lainvoimainen ja vireillä oleva), yleiskaava- (lainvoimainen ja vireillä oleva) ja ideatasolla sekä pääkäyttötarkoituksen (teollisuus / liike- ja toimisto) mukaan. Yhteenveto varannoista esitetään alueittain (kuva 28). Tiedot päivitetään vuosittain. Tämä on kohtalaisen paljon aikaa vievä prosessi verrattuna asumisen kaavavarantotietojen ylläpitoon. Kuva 28. Työpaikka-alueiden kaavavarantotiedot alueittain kaavavaiheen ja käyttötarkoituksen mukaan.

45 45 Työpaikka-alueiden kaavavarantotietojen ylläpito YT:ssä ei ole nykyisellään kannattavaa, sillä ohjelmasta ei ole saatavilla raportteja työpaikka-alueiden kaavavarantoseurantaa palvelevassa muodossa. Teollisuuden kaavavarannon laskennassa on käytetty pinta-alaa, kaupan ja toimiston laskennassa rakennusoikeutta. Nykyisellään raporteista ei ole saatavilla pinta-alatietoja. Jatkossa YT:n toiminallisuutta tulisi kehittää siten, että kaavavarantotiedot voidaan ylläpitää YT:ssä. Kuva 29. Työpaikka-alueiden kaavavarantotiedot ominaisuustiedot MapInfossa.

46 46 KYMPPI R -TAVOITTEIDEN SEURANTA Kymppi R -tavoitteiden toteutumista seurataan säännöllisesti mm. Kymppi R -valmisteluryhmän kokouksissa. Kolmannesvuosikatsauksissa seurataan kaavoituksen ja tonttimarkkinoinnin tavoitteiden toteutumista sekä tonttivarannon tilannetta. TONTTIVARANNON SEURANTA Tonttivaranto käsitetään Kymppi R -toimintamallissa kaavavarantoa suppeampana kokonaisuutena kattaen asemakaavoitetut, joko heti tai myöhemmin toteutettavissa olevat, tontit. Pientalojen seurantayksikkönä on tontti ja kerros- ja rivitalotonttien kohdalla rakennusoikeus k-m 2. Tonttivarantoa luokitellaan markkinointitilanteen mukaan. Tietoja ylläpidetään yhteistyössä strategisen suunnittelu- sekä tontit ja maanhallinta yksiköiden kesken. OMISTUS TONTTIVARANNON TILA TIEDON YLLÄPITÄJÄYKSIKKÖ KAUPUNGIN markkinoinnissa / vapaat tontit ja maanhallinta varatut tontit ja maanhallinta myöhemmin luovutukseen tuleva tonttivaranto strateginen suunnittelu / kaavoitustutkija luovutetut tontit ja maanhallinta YKSITYISEN yksityisen tonttivaranto strateginen suunnittelu / kaavoitustutkija OMAKOTITONTTIEN SEURANTA Kymppi R -ohjelman lainvoimaisissa asemakaavoissa olevien kaupungin omakotitonttien varannollista tavoitetta peilataan heti vapaana olevien ja myöhemmin luovutukseen tulevien tonttien summaan (kuva 30). Yksityisten omistuksessa olevien tonttien määrää ei raportoida kolmannesvuosikatsauksissa, vaan tämä selvitetään tarvittaessa.

47 47 Kuva 30. Asemakaavoissa olevien AO-tonttien varannon seurantataulukko: vapaana olevat ja myöhemmin luovutukseen tulevat. Luovutetuista tonteista seurataan kertymää kuluvan vuoden alusta (kuva 31). Varatuista tonteista tilastoidaan kolmannesvuosikatsauksen poikkileikkaustilanne. Kymppi R -ohjelma ei sisällä varsinaista luovutustavoitetta. Luovutettujen ja vapaiden tonttien seuranta kertoo kysynnän määrästä ja mm. tämän pohjalta asetetaan tavoitteet vuosittain uutena markkinointiin tuotavien omakotitonttien määrälle. Kuva 31. Luovutettujen AO-tonttien kertymän seuranta ja varattujen tonttien määrän poikkileikkaustilanne. Kaupungin lainvoimaisen omakotitonttivarannon tilaa koskevat tiedot pidetään yllä excel-taulukossa (kuvat 32-33). YT-ohjelmasta on saatavissa lainvoimaisen tonttivarannon kokonaismäärä suunnittelualueittain. YT-ohjelma ei nykyisellään mahdollista tontin markkinointitilannetiedon ylläpitoa.

48 Kuva 32. Tonttimarkkinoinnin seurantataulukko: luovutetut, varatut ja vapaana olevat. 48

49 49 Kuva 33. Myöhemmin luovutukseen tulevien tonttien määrät alueittain. KERROS- JA RIVITALOTONTTIEN SEURANTA Kerros- ja rivitalotonttivarannon seurannassa hyödynnetään YT-järjestelmästä saatavia tonttikohtaisia listauksia kaupungin ja yksityisen omistamista tyhjistä kerros- ja rivitalotonteista (kuva 34). Tontit ja maanhallinta -yksikkö ylläpitää tonttikohtaista seurantaa markkinoinnissa olevista, varatuista ja luovutetuista. YT-järjestelmän raporttilistaukset käydään läpi ja niille merkitään tontin markkinointitila. Jäljelle jäävät kaupungin tontit lasketaan myöhemmin luovutukseen tuleviksi (kuvat 35-36). Kuva 34. YT-ohjelman listaus tyhjistä kerros- ja rivitalotonteista.

50 50 Kuva 35. Luovutettujen kerros- ja rivitalotonttien luovutuksen vuosikertymä. Kuva 36. Kaupungin ja yksityisen omistuksessa oleva kerros- ja rivitalotonttivarannon määrä. Jatkokehitysidea: Maanomistustiedot eivät tällä hetkellä päivity automaattisesti YT-järjestelmään (kts. s 25). Yksityiselle luovutettujen tonttien maanomistus tulee päivittää YT-järjestelmään käsin, mikäli kaavavarantoraporttien maanomistustilanteen halutaan olevan ajan tasalla. Kolmannesvuosikatsauksen yhteydessä kerros- ja rivitalotonttien maanomistustilanne on päivitetty YT-

51 51 järjestelmään luovutettujen tonttien osalta. Kerros- ja rivitalotonttien kohdalla luovutettavien tonttien määrä on päivitystyön kannalta vielä kohtuullinen. Omakotitonttien tapauksessa päivitettävää on enemmän. TeklaGIS-järjestelmä mahdollistaa tonttien varaustilanteen ylläpidon. Näiden tietojen siirtomahdollisuutta YT:hen tulisi tutkia tarkemmin. Erityisesti kerros- ja rivitalotonttien osalta on tarpeellista tietää pelkkää kaupungin / yksityisen omistusluokittelua tarkemmin kuka tontin omistaa. Tämä on oleellinen tieto mm. uusia tonttivarauksia annettaessa ja tontteja luovuttaessa, jolloin halutaan tietää, paljonko kyseisellä toimijalla on jo entuudestaan omistuksessa käyttämätöntä kaavavarantoa. Tämä tieto on saatavilla tällä hetkellä YTjärjestelmässä kapasiteettiyksikön ominaisuustiedoissa, mutta kaupungin/yksityisen maanomistus ominaisuustietovalinnan päivittymättömyyden vuoksi tarkka omistajatieto ei ole tässä yhteydessä täysipainoisesti hyödynnettävissä. KAAVOITUKSEN TAVOITTEIDEN SEURANTA Kolmannesvuosikatsauksissa seurataan myös kuluvana vuonna lainvoimaisissa kaavoissa vahvistuneiden omakotitalotonttien ja kerros- ja rivitalorakentamisen rakennusoikeuden määrää. Kaavoitustutkija ylläpitää seurantaa excel-taulukossa (kuva 37). Kuva 37. Kaavoituksen tavoitteiden seuranta.

52 52 Seurannassa kirjataan asemakaavoissa vahvistuva, kokonaisvarantoa kasvattavan rakennusoikeuden määrä. Myös kaavamuutostapauksissa rakennusoikeus tulkitaan uudeksi, mikäli rakennusoikeus on käyttämättä eikä kaavan korvaavaa vanhaa rakennusoikeutta ole aiemmin tulkittu realistisesti toteutettavissa olevaksi kaavavarannoksi.

53 53 KAAVASUUNNITELMIEN KUNNALLISTEKNISTEN KUSTANNUSTIETOJEN YLLÄPITO Kaavavarantotietojen ylläpidossa kunnallistekniset kustannukset on integroitu kaavavarannon ominaisuustietoihin yleisellä tasolla edellyttääkö kaavavarannon toteuttaminen kunnallisteknisiä investointeja vai ei. Kymppi R -toimintamallissa kunnallisteknisiä kustannustietoja ylläpidetään myös tarkemmalla tasolla siten, että kunkin kaavan toteuttamisen kustannukset ovat tiedossa kokonais- ja tonttitasolla. Kunnallisteknisiä kustannustietoja lasketaan jo yleiskaavavaiheessa. Laskelmat tarkentuvat asemakaavavaiheeseen siirryttäessä ja asemakaavavaihtoehtojen kustannuksia vertaillaan. ALUELOMAKKEEN TIEDOT Jyväskylässä kunnallisteknisten kustannustietojen laskennassa käytetään FORE-ohjelmaa. Laskentaa tekevät asemakaavoituksessa yleissuunnitteluinsinööri sekä liikenne ja viheralueet vastuualueella suunnittelurakennusmestari. Kaavojen kunnallistekniset kustannustietolaskelmat on koottu excelpohjaisille aluelomakkeille kaupungin dokumentinhallintajärjestelmään (kuvat 38-40). Kuva 38. Kaupungin dokumentinhallintajärjestelmässä ylläpidettävät kaavasuunnitelmien kunnallistekniset kustannustietolomakkeet.

54 Kuva 39. Esimerkki kunnallisteknisten kustannusten laskennan aluelomakkeesta. 54

55 55

56 56 Kuva 40. Esimerkki kunnallisteknisten kustannusten laskennan aluelomakkeesta. Kustannukset koostuvat etenkin katu- ja puistoalueiden sekä vesi- ja energiahuollon rakentamiskustannuksista. Lisäksi kustannuksia voi tulla tonttien mahdollisesta esirakentamisesta ja korkeamman laatutason vaatimuksista esim. viherrakentamisesssa. Laskennassa huomioidaan sekä liittymis- että sisäiset kustannukset. Kaavoitustutkija pitää yllä aluelomakkeissa olevia suunnitelmien mitoitustietoja. Kustannuksia suhteutetaan mitoitukseen ja näistä muodostetaan tunnuslukuja. Mitoituksessa huomioidaan uuden rakennusoikeuden määrä, ei kokonaisrakennusoikeutta. Paljon käytettyjä tunnuslukuja ovat olleet etenkin kunnallistekniset kustannukset yhteensä / k-m 2 ja kustannukset / AOtontti. Tietoja hyödynnetään mm. maankäyttösopimuksia laadittaessa. Esimerkiksi Pikku-Haukkalan kohdalla kokonaiskustannukset ( ) suhteutettiin kokonaisrakennusoikeuden määrään (8849 k-m 2 ), jolloin keskimääräinen kustannus / k-m 2 on 101. Pientalojen kokonaiskerrosala (4660 k-m 2 ) kerrottiin keskimääräisen k-m 2 -kohtaisen kustannuksen määrällä 101. Tämä on jaettu AO-tonttien määrällä (20 tonttia), mistä on saatu AO-tonttikohtainen kustannus ( ). Kerros- ja rivitalojen kohdalla kustannustietona käytetään keskimääräistä kustannusta / k- m 2. Jokaiseen aluelomakkeeseen liitetään tieto laskennan pohjana käytetystä kaavasuunnitelmasta. Tämä on tärkeä viittaus, jotta tiedetään, mihin laskenta perustuu.

57 57 ESIMERKKI: INFRAINVESTOINTISELVITYS Kymppi R 2012-ohjelmassa erityisenä teemana olivat maankäytön toteuttamiseen liittyvät investoinnit. Ohjelmassa arvioitiin Kymppi R -ohjelman mukaisten tavoitteiden uusien asuinalueiden toteutuksen keskimääräisiä kunnallisteknisiä kustannuksia sekä tarkasteltiin kynnysinvestointeja edellyttävien alueiden toteutuksen ajoittumista. Asuinalueiden lisäksi mukana tarkastelussa olivat myös työpaikkaalueet sekä isot viher- ja kehäväylähankkeet. Selvityksen laadinnan askeleet 1. Asuinalueiden kunnallisteknisten kustannusten lähtötietojen kokoaminen Selvitykseen koottiin lähtötiedoiksi kunnallistekniset kustannusarviotiedot niiltä alueilta, jotka olivat mukana Kymppi R 2012-ohjelmassa. Tiedot koottiin excel-taulukoihin (linkitys suoraan aluelomakkeiden sarakkeisiin). Lomakkeilta koottiin seuraavat tiedot: Ominaisuustieto Esimerkki ALUE Alueen nimi Kangasvuori MITOITUS AO-tonttien määrä 59 KUSTANNUKSET AO k-m 2 yhteensä k-m 2 AK+AR k-m 2 yhteensä k-m 2 k-m 2 yhteensä k-m 2 Kadut, katuvihreä, sadevesikaivot, liittymäputket Vesihuolto Lähipuistot, virkistys Valaistus Muut 0 Liittymiskustannukset Kustannukset yhteensä Katujen osuus kustannuksista 55 % Vesihuollon osuus kustannuksista 36 % Katuja m m 2 MITTAREITA Kadut / k-m / m 2 Vesihuolto / k-m 2 38 / k-m 2 Lähivirkistys / k-m 2 6 / k-m 2 Muut / k-m 2 0 / k-m 2 Yhteensä / k-m / k-m 2 / AO-tontti Alueet jaettiin kahteen ryhmään sen perusteella, liittyykö alueen avaamisen jotain merkittäviä kynnyskustannuksia tai periaatteellisia kysymyksiä, joiden kustannuksia on tarpeen tarkastella erikseen.

58 58 2. Asuinalueiden keskimääräisten kustannusten laskenta Alueista, joihin ei todettu liittyvän erityisiä kynnyskustannuksia tai periaatteellisia kysymyksiä niiden avaamisesta, muodostettiin perusmassa. Tästä laskettiin painotettua keskiarvoa käyttäen keskimääräinen kustannukset / AO-tontti ja / AK+AR k-m 2. Painotetussa keskiarvossa lukujonon havainnoille on asetettu jokin painokerroin, joka huomioidaan keskiarvon laskennassa. Painotus ehkäisee mm. sen, että esimerkiksi tontit, joiden kustannukset ovat huomattavasti keskimääräistä suurempia, mutta joita on määrällisesti vähän, eivät vääristä lopputulosta. Selvityksen mukaan Jyväskylässä yhden omakotitontin keskimääräiset kustannukset olivat arviolta n Kadunrakentamisen osuus kustannuksista on noin 50 % ja vesihuollon 35 %. Kerros- ja rivitalojen keskimääräiset kunnallistekniset kustannukset ovat arviolta n. 57 / k-m 2. Selvityksessä ei huomioitu maanhankinnan kustannuksia. Raakamaan hinta Jyväskylässä on ollut keskimäärin 2 / m Asuinalueiden keskimääräisten tontinmyyntitulojen laskenta Jyväskylässä tonttien hinnoittelu perustuu keskimääräisiin vyöhykehintoihin ( / k-m 2 ), jotka vahvistaa kaupunkirakennelautakunta. Keskimääräisten kustannusten tapaan laskettiin myös kaikkien alueiden keskimääräiset AO-tontti- ja AK/AR k-m 2 -kohtaiset tontinmyyntitulot. Ominaisuustieto Esimerkki ALUE Alueen nimi Kangasvuori HINNOITTELU Vyöhyke C3 Vyöhykehinta 122 MITOITUS AO-tonttien määrä (kaupungin) 59 AO-tontit k-m 2 määrä (kaupungin) k-m 2 TULOT AK+AR k-m 2 määrä (kaupungin) k-m 2 Arvio AO-tontinmyyntituloista: vyöhykehinta x AO-tonttien k-m 2 määrä Arvio AO-tontinmyyntituloista / tontti: myyntituloarvio / kaupungin tonttien määrä Arvio AK+AR tontinmyyntituloista: vyöhykehinta x AK+AR k-m 2 määrä Selvityksen mukaan Jyväskylässä yhden omakotitontin keskimääräinen laskettu myyntituloarvo on n , mikä lähestulkoon kattaa keskimääräiset kustannukset. Kerros- ja rivitaloalueiden myyntitulot ovat investointimenoja suuremmat (arviolta n. 155 / k-m 2 ).

59 59 4. Työpaikka-alueiden keskimääräisten kustannusten ja tontinmyyntitulojen laskenta Kustannustietoja lasketaan myös työpaikka-alueista (teollisuustyöpaikka-alueet). Vuosina avattavaksi suunnitelluista työpaikka-alueiden aluelomakkeilta koottiin vastaavat tiedot kuin asuinalueiden osalta. Kustannuksia suhteutettiin luovutettavan tonttimaan määrään / m 2. Painotetun keskiarvon menetelmällä muodostettiin karkea arvio teollisuustyöpaikka-alueen tonttimaan kustannuksista / m 2. Keskimääräinen kustannus T-tonttia kohden on n. 18,81 / m 2 (kolme vuodesta 2015 avattavaksi suunniteltua työpaikka-aluetta). Keskimääräinen T-tontin myyntitulo on 13,46 / m Kynnysinvestointeja edellyttävien asuin- / työpaikka-alueiden kustannukset Suuremmista aluekokonaisuuksista, joiden toteuttaminen edellyttää kynnysinvestointeja tai joiden avaamiseen liittyy periaatteellisia kysymyksiä, muodostettiin omat kokonaisuutensa. Näiden toteuttaminen tullaan vaiheistamaan useampaan eri vaiheeseen. Jokaiselle vaiheelle on laskettu oma kustannuksensa. Maankäytön toteutuksen ohjelmoinnissa ajoitetaan vaiheistuksen toteutus. Näitä alueita tarkastelussa olivat Kankaan ja Kauramäki-Eteläportin osayleiskaavat ja Läntisen Palokärjen työpaikka-alue. 6. Viherhankkeet Viherpalveluohjelmassa on esitetty itsenäistä budjettia vaativa erillishankkeet vuosille , näiden kustannusarviot ja toteutuksen ajoitus. Kohteet ovat osa jotain muuta merkittävää kaupunkikehityshanketta tai ns. strategisia hankkeita, joita on määritelty viherpolitiikassa. 7. Investointien sijoittaminen aikajanalle Selvityksen keskeisenä tavoitteena oli hahmottaa, miten investointien tarve jakaantuu ajallisesti (kuva 41). Selvitys havainnollisti, että vuosina investointien tarve on keskimääräistä suurempi. Käytännössä investoinnit ja tulot eivät ajoitu samalle vuodelle, joten tulojen arviointia tehtiin varsin karkealla tasolla.

60 60 Kuva 41. Esimerkki kunnallisteknisten kustannusten laskennan aluelomakkeesta. Erityyppisten investointitarpeiden osuutta / vuosi arvioitiin seuraavilla oletuksilla. Kynnysinvestointeja edellyttävät alueet: Kankaan, Kauramäki-Eteläportin ja Läntisen Palokärjen toteuttamiskustannukset ajoitettiin karkealla tasolla tiedossa olevien vaiheistusten ja näiden kustannusten pohjalta. Omakotitontit: Vuosittain tarjotaan noin 100 tonttia. 100 x = 3,1 milj. / vuosi. Kynnysinvestointeja edellyttävät alueet (Kauramäki-Eteläportti) sisältävät myös omakotitontteja. Näiltä alueilta luovutettavien tonttien määrä vähennetään perusomakotitonttimassasta vuodesta 2015 eteenpäin. Kerros- ja rivitalotontit: Vuosittain rakentamiselle avattavien kerros- ja rivitaloalueiden määrä vaihtelee käytännössä n k-m 2 välillä. Keskimääräinen kustannus n. 57 / k-m 2. Kynnysinvestointeja edellyttävät alueet (Kangas, Kauramäki-Eteläportti) sisältävät myös kerros- ja rivitalorakentamista. Näiltä alueilta luovutettava kerros- ja rivitalorakentaminen peruskerros- ja rivitalotonttimassasta vuodesta 2015 eteenpäin. Kehäväylähankkeet: Toteutumassa olevien kehäväylähankkeiden vuosittaiset kustannukset / kaupungin osuus (Kuokkalan kehäväylä) sekä arvio tulevien kehäväylähankkeiden ajoittumisesta ja kokonaiskustannusten ajallisesta jakautumisesta (Koillinen kehäväylä). Työpaikka-alueet: esim. avataan 15 ha uutta tonttimaata / vuosi.