Oheismateriaalit: Lappeenrannan Toriyhdistys ry:n vaatimukset kauppatorin kehittämiseksi Kaupunginjohtajan toimeksianto Lappeenrannan toriselvitys

Transkriptio

1 Tekninen lautakunta Kaupunginhallitus Lappeenrannan toriselvitys 188/ /2015 TEKLA 69 Valmistelija/ lisätiedot: Kaupungininsinööri Pasi Leimi, puh Kaupunginarkkitehti Maarit Pimiä, puh Tilakeskuksen johtaja Katri Tolvanen, puh Oheismateriaalit: Lappeenrannan Toriyhdistys ry:n vaatimukset kauppatorin kehittämiseksi Kaupunginjohtajan toimeksianto Lappeenrannan toriselvitys Lappeenrannan kaupunginjohtaja Kimmo Jarvan koollekutsuma torityöryhmä on laatinut selvityksen Lappeenrannan torien ja aukioiden kehittämisestä. Työryhmän pääasiallinen tehtävä oli visioida tulevaisuudennäkymiä Lappeenrannan kauppatorin sekä kaupungintalon edustatorin osalta, mutta myös tarkastella Lappeenrannan toreja ja aukioita kokonaisuutena. Torien houkuttelevuutta, vetovoimatekijöitä, kustannustekijöitä ja muodostuvaa kaupunkitilaa pidettiin vaihtoehtojen tarkastelussa tärkeinä osa-alueina. Torityöryhmässä oli edustajat Lappeenrannan kaupungilta, Lappeenrannan Toriyhdistyksestä sekä Kaupunkikeskus Lakes ry:stä. Esitystä valmistellessaan torityöryhmä tutki muun muassa torien saavutettavuutta ja keskikaupungin kävelijävirtojen suuntaa. Selvitysten perusteella jalankulkijavirrat keskittyvät nykyisin, mutta myös vielä vuonna 2030, kaupungintalon, Keskuspuiston ja Oleksin suuntaisesti. Kauppatorin alueen jalankulkijavirtoja voitaisiin kuitenkin vahvistaa Lappeenkadun päälle rakentamisella Kauppakadulta Snellmaninkadulle. Työryhmä on tarkastellut myös muiden Lappeenrannan torien ja aukioiden sijoittumista, kehittämiskohteita sekä mahdollisuuksia, joita on käyty läpi raportissa. Torityöryhmä esittää, että Lappeenrannan kauppatoria kehitetään

2 nykyisellä paikallaan. Ensivaiheessa toria olisi syytä parantaa muun muassa pintoja, kalusteita, valaistusta, äänentoistoa, jätehuoltoa ja myyntipöytiä uusimalla. Mikäli torin alle rakennetaan pysäköintilaitos, kehittämistä jatkettaisiin niin, että pysäköintilaitoksen valmistumisen jälkeen osa torialuetta katettaisiin ja osa rakennettaisiin. Kauppatori, kauppahalli ja torikahvilat sijoittuisivat katettuun tilaan ja kiinteistöjen alakertaan. Torityöryhmä katsoo, että katettu kauppatori ympäröivine rakennuksineen olisi jo erikoislaatuisuutensa ansiosta ympärivuotisesti vetovoimainen. Uudisrakennusten pohjakerroksiin sijoittuisi paitsi torikauppaa myös kahviloita ja ravintoloita. Torikorttelin kehittäminen etenisi laatimalla korttelista korttelisuunnitelman. Korttelisuunnitelma voitaisiin toteuttaa arkkitehtuurikilpailulla. Torityöryhmä esittää, että kaupungintalon edustatoria parannettaisiin niin, että se luontuisi oleskelulle sekä kaupankäynnille. Esitys lähtee siitä, että Kirkkokadun aukko katettaisiin. Lisäksi esitetään Oksasenkadun katusuunnittelun käynnistämistä sekä hotelli Lappeen ja Gallerian yhdyskäytävän toteuttamismahdollisuuden selvittämistä. Toria operoi nykyään Tilakeskus. Työryhmä korostaa, että toritoimintoja kehittämään tarvitaan aktiivinen toimija, joka tekee yhteistyötä torikauppiaiden ja tapahtumatuottajien kanssa, ja esittää, että torioperaattoriasia tulee ottaa uudelleen tarkasteltavaksi. Kauppatorin kattamiseen ja pintojen uusimiseen sekä kaupungintalon edustatorin kohentamiseen ja Kirkkokadun aukon kattamiseen tulisi varata määrärahaa, joka vastaisi kaupungin saamia kauppatorin torikorttelin rakennusoikeuden myyntituloja, jotka ovat arvioitu noin 3 4 miljoonaksi euroksi. Tj Tekninen lautakunta päättää edelleen esittää kaupunginhallitukselle, että Lappeenrannan kauppatorikorttelia kehitetään nykyisellä paikallaan siten, että kauppatorikorttelin alle rakennetaan pysäköintilaitos, osa torialuetta katettaisiin ja osa rakennettaisiin. Kauppatori, kauppahalli ja torikahvilat sijoittuisivat katettuun tilaan ja kiinteistöjen alakertaan. Korttelisuunnitelma esitetään toteutettavaksi arkkitehtuurikilpailulla. Lisäksi tulee selvityttää, mikä taho voisi jatkossa toimia torioperaattorina Lappeenrannan toreilla (kauppatori, satamatori, Lauritsalan tori, Joutsenon tori) ja aukioilla. Tekninen lautakunta päättää käynnistää kaupungintalon edustatorin suunnittelun siten, että edustatori luontuisi oleskelulle sekä

3 kaupankäynnille. Esitys lähtee siitä, että Kirkkokadun aukko katettaisiin. Kauppatorin ensivaiheen korjaustoimenpiteeksi esitetään, että tekninen lautakunta päättää parantaa torin pintoja, kalusteita, valaistusta, äänentoistoa, jätehuoltoa ja myyntipöytiä. Lisäksi tekninen lautakunta päättää käynnistää Oksasenkadun katusuunnittelun sekä hotelli Lappeen ja Gallerian yhdyskäytävän toteuttamismahdollisuuden. Edelleen tekninen lautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kaupungintalon edustatorin kohentamiseen ja Kirkkokadun aukon kattamiseen varattaisiin määräraha vuoden 2017 talousarvioon. (Jussi Salo) Tekla Hyväksyttiin. KH 320 Valmistelija/lisätiedot: Kaupunginsihteeri Juha Willberg, puh Liitteet Lappeenrannan Toriyhdistys ry:n vaatimukset kauppatorin kehittämiseksi Kaupunginjohtajan toimeksianto Lappeenrannan toriselvitys Lappeenrannan Kilta ry:n kirje ja adressi kauppatorin kehittämisestä Lappeenrannan Kauppatorin ruoantuottajien adressi Strategia- ja rahoitusjohtaja Olli Naukkarisen lausunto : Tekninen toimi esittää määrärahoja varattavaksi kaupungin edustatorin kohentamiseen. Hanke on sinällään kannatettava, mutta määrärahoista tulisi päättää samassa yhteydessä talousarvion investointiohjelman kanssa, jotta hallituksella ja valtuustolla on mahdollisuus puntaroida kokonaisuutta. Teknisellä toimella on mahdollisuus tehdä esitys asiasta vuoden 2017 talousarvioon. Kauppatorin ja kaupungintalon edustatorin vaatimien investointien rahoitus on esitetty katettavaksi kauppatorin torikorttelin rakennusoikeuden myyntituloilla. Tässä vaiheessa ei kuitenkaan ole tiedossa, missä aikataulussa nämä rakennusoikeudet saataisiin myytyä. Jos hanke halutaan rahoittaa näin, tulisi ostaja rakennusoikeuksille olla tiedossa ennen kuin investointi aloitetaan. Vaihtoehtona on sisällyttää hanke talousarvioon, mikä on talousohjausmielessä rationaalisempi vaihtoehto.

4 Konsernitasolla hankkeen rahoitus riippuu siitä, toteutetaanko ehdotuksessa mainittu pysäköinti konserniin kuuluvan Williparkki Oy:n vai jonkun ulkoisen tahon toimesta. Käytännössä arvioitu 3-4 miljoonaa menee maanyläpuolisiin osiin ja itse parkkiluola toteutettaisiin velkarahalla, mikäli toteuttajana olisi Williparkki Oy. Kaupunkiin on viime vuosina toteutettu hyvin paljon parkkiluolia ja ennen investointipäätöstä tulisi tarkoin harkita, tarvitaanko autojen teknologisen kehityksen myötä kaupungin keskustassa sijaitsevia maan alle louhittuja parkkiluolia tällaista määrää ylipäätään. On voimakkaasti kyseenalaista ovatko toriparkin taloudelliset edellytykset pidemmällä tähtäimellä siinä kunnossa, että kaupunki voisi myöntää hankkeelle lainatakauksen. Mikäli esitys toteutetaan kokonaisuudessaan, täytyisi pysäköintiratkaisu tehdä samanaikaisesti muun investointipäätöksen kanssa, jotta kaupungin kokonaisvastuut (tuotot, kulut, lainat ja takaukset) hankkeesta ovat selvillä. Nykyisessä budjettirakenteessa torit kuuluvat kaupungin tilakeskukselle. Kyseessä on ajan kuluessa syntynyt käytäntö. Ei ole tarkoituksenmukaista, että edustatorin tai kauppatorin tapaiset hankkeet kilpailisivat samoista investointimäärärahoista, jotka on kohdistettu koulujen ja päiväkotien tapaisten hankkeiden toteuttamiseksi ja kunnostamiseksi. Itse edustatorihanke on varmasti kaupunkikuvallisesti ja kehittämisen kannalta järkevä, mutta tulisi vahvasti harkita, mikä taho on oikea pyörittämään toritoimintaa, joka on käytännössä kaupallista. Konserniyhtiöistä tämä voisi sopia esimerkiksi FreeZonelle. Williparkki Oy:n lausunto : Taustaa: Lappeenrannan kaupunginjohtaja Kimmo Jarvan koollekutsuma torityöryhmä on laatinut selvityksen Lappeenrannan torien ja aukioiden kehittämisestä. Työryhmän pääasiallinen tehtävä oli visioida tulevaisuudennäkymiä Lappeenrannan kauppatorin sekä kaupungintalon edustatorin osalta, mutta myös tarkastella Lappeenrannan toreja ja aukioita kokonaisuutena. Torien houkuttelevuutta, vetovoimatekijöitä, kustannustekijöitä ja muodostuvaa kaupunkitilaa pidettiin vaihtoehtojen tarkastelussa tärkeinä osa-alueina. Esitystä valmistellessaan torityöryhmä tutki muun muassa torien saavutettavuutta ja keskikaupungin kävelijävirtojen suuntaa. Selvitysten perusteella jalankulkijavirrat keskittyvät nykyisin, mutta

5 myös vielä vuonna 2030, kaupungintalon, Keskuspuiston ja Oleksin suuntaisesti. Kauppatorin alueen jalankulkijavirtoja voitaisiin kuitenkin vahvistaa Lappeenkadun päälle rakentamisella Kauppakadulta Snellmaninkadulle. Torityöryhmä päätti esittää, että Lappeenrannan kauppatoria kehitetään nykyisellä paikallaan. Ensivaiheessa toria olisi syytä parantaa muun muassa pintoja, kalusteita, valaistusta, äänentoistoa, jätehuoltoa ja myyntipöytiä uusimalla. Mikäli torin alle rakennetaan pysäköintilaitos, kehittämistä jatkettaisiin niin, että pysäköintilaitoksen valmistumisen jälkeen osa torialuetta katettaisiin ja osa rakennettaisiin. Kauppatori, kauppahalli ja torikahvilat sijoittuisivat katettuun tilaan ja kiinteistöjen alakertaan. Tekninen lautakunta käsitteli toriselvitystä pidetyssä kokouksessaan. Lautakunta päätti esittää kaupunginhallitukselle, että Lappeenrannan kauppatorikorttelia kehitetään nykyisellä paikallaan siten, että kauppatorikorttelin alle rakennetaan pysäköintilaitos, osa torialuetta katettaisiin ja osa rakennettaisiin. Kauppatori, kauppahalli ja torikahvilat sijoittuisivat katettuun tilaan ja kiinteistöjen alakertaan. Korttelisuunnitelma esitetään toteutettavaksi arkkitehtuurikilpailulla. Lisäksi tulee selvityttää, mikä taho voisi jatkossa toimia torioperaattorina Lappeenrannan toreilla (kauppatori, satamatori, Lauritsalan tori, Joutsenon tori) ja aukioilla. Kauppatorin ensivaiheen korjaustoimenpiteeksi lautakunta päätti esittää, että torin pintoja, kalusteita, valaistusta, äänentoistoa, jätehuoltoa ja myyntipöytiä parannetaan. Kaupunginhallitus ei ole vielä käsitellyt toriselvitystä. Kaupunginhallituksen käsittelyä varten strategia- ja rahoitusjohtaja Olli Naukkarinen on pyytänyt Williparkki Oy:n lausunnon konsernitalousnäkökulmaa varten. Williparkki Oy:n lausunto: Williparkki Oy on Lappeenrannan kaupunkikonserniin kuuluva yhtiö, jonka toimialana on maksullinen pysäköinti. Williparkki Oy:n toiminta-ajatuksena on tarjota kokonaisvaltaisesti laadukkaita pysäköintipalveluja Lappeenrannassa. Yhtiö operoi tällä hetkellä Lappeenrannan kaupungin omistamia kadunvarsi- ja aluepysäköintipaikkoja, joissa on kesäaikaan n. 590 maksullista pysäköintipaikkaa. Talviaikaan maksullisia kadunvarsi- ja aluepysäköintipaikkoja on n Maksullisten kadunvarsipaikkojen määrä on viime vuosina vähentynyt huomattavasti, mutta vähenemä on suurelta osin korvattu maanalaisiin pysäköintitaloihin sijoittuvilla pysäköintipaikoilla. Tällä hetkellä yhtiöllä on omistuksessaan kaksi pysäköintitaloa:

6 P-Pormestari ja P-Tori, joissa on yleisessä pysäköintikäytössä yhteensä n. 720 pysäköintipaikkaa. Kuluvan vuoden loppupuolella otetaan käyttöön yhtiön kolmas oma pysäköintitalo P-City, jossa on n. 140 maanalaista pysäköintipaikkaa. Tämän jälkeen yhtiön operoitavana on n. 860 maanalaista pysäköintipaikkaa. Edellä mainittujen pysäköintipaikkojen lisäksi yhtiö operoi myös keskussairaalan alueen pysäköintipaikkoja (n pysäköintipaikkaa), Kauppakeskus Gallerian pysäköintitaloa (n. 250 pysäköintipaikkaa) ja rautatieaseman pysäköintialuetta (n. 190 pysäköintipaikkaa). Lappeenrannan ydinkeskustan alueella on viime vuosina toteutettu/toteutetaan paraikaa useita suuria rakennushankkeita, joissa on rakennettu satoja uusia maksullisia yleisessä käytössä olevia pysäköintipaikkoja, mainittakoon esimerkkinä kauppakeskus IsoKristiinan pysäköintipaikat ja Williparkki Oy:n toteuttama P-Pormestari. Tulevana syksynä ydinkeskustaan valmistuu maanalainen pysäköintitalo P-City. Myös P-Pormestarin laajennukseen on varauduttu. Kokonaisuutena autopaikkojen määrä on kasvanut, mikä johtuu kasvaneesta rakennusoikeudesta ja siihen sidotusta autopaikkavelvoitteesta. Maanalaisten pysäköintitalojen rakentaminen ja ylläpitäminen on suhteellisen kallista ja Williparkki Oy onkin velkaantunut hankkeiden toteuttamisen myötä, vaikkakin osa investointikustannuksista on saatu katettua myymällä autopaikkaoikeuksia yhtiön hallitsemista pysäköintitaloista. Pelkillä kuukausisopimus- tai lyhytaikapysäköintituotoilla maanalaisista pysäköintitaloista on vaikea saada taloudellisesti kannattavia Lappeenrannan tämänhetkisellä hintatasolla eikä investointipäätöksiä voida tehdä pelkästään odotettujen kuukausisopimus- tai lyhytaikapysäköintituottojen perusteella. Lappeenrannan Toriparkista on laadittu esisuunnitelma vuonna Esisuunnitelma päivitettiin vuonna Esisuunnitelman mukaan pysäköintilaitoksessa olisi toteutusvaihtoehdosta riippuen autopaikkaa. Hankkeen kokonaiskustannuksiksi arvioitiin n euroa mikä tekee autopaikkakohtaiseksi kustannukseksi n euroa. Tämän päivän kustannusarvio saadaan laskettua indeksikorotuksella, mutta todellinen kustannus on selvillä vasta hankkeen yksityiskohtaisen toteutussuunnittelun, kilpailutuksen ja toteutuksen jälkeen. Viimeaikaisten kokemusten perusteella kustannusarvioiden lisäksi tulisi varautua lisä- ja muutostöihin arviolta n %:lla. Williparkki Oy:n näkökulmasta Toriparkin toteutukseen vaikuttaa moni asia. Ensinnäkin on otettava huomioon, että kauppatorin ja suunnitellun Toriparkin lähiympäristössä on jo olemassaoleva

7 pysäköintitalo P-Tori, jossa on Williparkki Oy:n hallinnassa 316 autopaikkaa. Kyseiset autopaikat riittävät tyydyttämään lähialueen nykyiset pysäköintitarpeet. Lisäksi torin laidalle on valmistumassa vuoden 2016 loppupuolella uusi asuinkerrostalo, jonka katutason kerrokseen sijoittuu päivittäistavarakauppa. Kyseisen rakennuksen kaavavelvoitepaikat toteutetaan oman kiinteistön alueelle. Tulevaisuutta ja Toriparkin mahdollista toteutuspäätöstä ajatellen onkin erittäin merkityksellistä miten torialueen lähikortteleita kehitetään, ts. minkä verran rakennuspaikoille kaavoitetaan rakennusoikeutta ja miten autopaikat järjestetään. Mikäli kiinteistönomistajat päätyvät rakentamaan autopaikat omille tonteilleen, jäävät Toriparkin investointikustannukset kokonaan Williparkki Oy:n vastuulle, mikäli se olisi hankkeen toteuttaja. Investointikustannukset tulisi tässä tapauksessa suurelta osin kattaa lainarahalla, johon haettaisiin todennäköisesti takaus Lappeenrannan kaupungilta. Toisaalta kiinteistönomistajat voisivat täyttää autopaikkavelvoitteensa pysäköintitaloon sijoittuvilla pysäköintipaikoilla, jolloin ne osallistuisivat investointikustannusten maksamiseen tarvitsemiensa autopaikkojen osalta. Kyseisessä mallissa haasteena on se, että hankkeet usein lähtevät liikkeelle eri aikaan, mutta pysäköintipaikkojen tulisi olla käytössä kun ensimmäinen hanke on valmis. Williparkki Oy:n näkökulmasta olisikin erittäin suotavaa, että ennenkuin hankkeen toteutuspäätös tehdään, suurin osa autopaikoista tulisi olla varattuna. Pelkästään oletettujen sopimus- ja lyhytaikapysäköintituottojen varaan Toriparkin toteutuspäätöstä ei voi jättää. Lappeenrannan Kilta ry on luovuttanut kaupunginhallitukselle kauppatorin kehittämistä koskevan 5 linjausta sisältävän adressin, jossa on n allekirjoitusta. Adressi on liitteenä. (JW) Kj Kaupunginhallitus päättää, että Lappeenrannan kauppatorikorttelia kehitetään nykyisellä paikallaan. Kauppatorikorttelin alle voidaan suunnitella ja rakentaa pysäköintilaitos vain sillä edellytyksellä, että merkittävä osa laitoksen pysäköintipaikoista on etukäteen maankäyttö- tai tontinmyyntisopimuksilla myyty rakentamiskustannusten kattamiseksi. Kaupungintalon edustatorin saneerauskustannukset tulee esittää käsiteltäväksi tulevien vuosien investointiohjelmassa, käytettävissä olevan investointibudjetin sisältä.

8 Kh Asiasta käydyn keskustelun aikana kaupunginjohtaja täydensi esitystään seuraavasti: Kaupunginhallitus toteaa, että tekninen lautakunta on päättänyt kauppatorin ensivaiheen korjaustoimenpiteiksi mm. parantaa torin pintoja, kalusteita, valaistusta, äänentoistoa, jätehuoltoa ja myyntipöytiä. Kaupunginhallitus edellyttää, että tekninen lautakunta laatii suunnitelman ja budjetin korjaustoimenpiteistä talousarviokäsittelyyn 2017 mennessä. Torioperaattorin osalta selvitys laaditaan erikseen vuoden loppuun mennessä. Hyväksyttiin täydennetyssä muodossa.