HALPA-HALLIN KORTTELIN 116 ASEMAKAAVAN MUUTOS

Transkriptio

1 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy NIVALAN KAUPUNKI HALPA-HALLIN KORTTELIN 116 ASEMAKAAVAN MUUTOS Kaavaselostus ASEMAKAAVAN MUUTOKSELLA MUODOSTUU KORTTELIN 116 TONTTI 1 JA KORTTELI 119 TONTIT 1 JA 6 P Kaavan vireille tulo: Tekninen lautakunta Kaavan hyväksyminen: Tekninen lautakunta Kunnanhallitus Kunnanvaltuusto

2 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus I SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Talonrakennussuunnittelun kytkeminen kaavasuunnitteluun Asemakaavan muutos Asemakaavan muutoksen toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Ympäristöselvitys Tekninen huolto Maanomistus Suunnittelutilanne ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan muutoksen suunnittelun tarve ja tavoitteet Osallistuminen ja yhteistyöosalliset Osalliset Vireille tulo ja nähtävillä olo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely Viranomaisyhteistyö ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS Kaavan rakenne Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Kaavan vaikutukset Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteuttaminen Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Vaikutukset maisemaan Taloudelliset vaikutukset Liikenteelliset vaikutukset Sosiaaliset vaikutukset Kaupalliset vaikutukset Kaavamerkinnät ja määräykset ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS Liitteet... 16

3 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 1 NIVALAN KAUPUNKI KORTTELIN 11 TONTIN 2 ASEMAKAAVAN MUUTOS 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee päivättyä asemakaavakarttaa. Asemakaavan muutos koskee Nivalan kaupungin korttelin 116 tontti 1 ja korttelin 119 tontit 1 ja 6. Asemakaavan muutoksella muodostuu korttelin 116 tontti 1 ja korttelin 119 tontit 1 ja 6. Kaava-alue sijaitsee keskustaajaman koillis-osalla Kalliontien, Pidisjärventien ja Toritien välissä. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos on lähtenyt vireille Kokkolan Halpa-Halli Oy:n aloitteesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä kaavaluonnos ja -selostus ovat olleet nähtävillä Kaavasta saatiin 2 lausuntoa (Pohjois-Pohjanmaan museo ja ely-keskus). Lausuntojen johdosta olevasta kiinteistöstä selvitettiin rakennusaika ja arvio mahdollisista kulttuurihistoriallisista arvoista sekä lisättiin selvitys kaavaalueen puustosta ja muusta viherympäristöstä kaavaselostukseen ja kaavan maisemallisten vaikutusten arviointia täydennettiin. Pohjakarttaa täydennettiin olevan puuston osalta. 2.2 Talonrakennussuunnittelun kytkeminen kaavasuunnitteluun 2.3 Asemakaavan muutos Kaavasuunnittelun pohjana käytettiin liikerakennuksen laajennuksen käyttösuunnitelma. Kaavaluonnos laadittiin tontin lopullisen käyttösuunnitelman mukaisesti. Asemakaavan muutoksella alueelle muodostetaan yksi liike- ja toimistorakennusten tontti (K), jonka rakennusoikeus on 4500 k-m² ja kaksi asuin-, liike- ja toimistorakennusten tonttia (AL), joiden rakennusoikeudet ovat 3318 k-m2 ja 1218 k-m². Hastinkuja poistetaan käytöstä.

4 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus Asemakaavan muutoksen toteuttaminen Asemakaavan muutosta voidaan alkaa toteuttaa välittömästi kaavan saatua lainvoiman. Toteuttamisesta vastaa maanomistaja. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Ympäristöselvitys Maisema ja luonnonympäristö Kaavoitettava alue sijaitsee Nivalan keskustaajaman koillisosassa. Suunnittelualueella on Halpa-Hallin myymälärakennus ja kolme pientaloa. Kaava-alueen pinta-ala on noin 1,6 ha. Kortteli sijaitsee Nivalan keskusta-alueella ja on voimakkaasti rakennettu. Suurin osa korttelin kasvillisuudesta on kulttuurivaikutteista ja istutettua. Halpahallin piha-alueella on pensasistutuksia (mm. ruusuja, angervoja). Katualueilla on käytetty katupuina pihlajaa, koivua ja mäntyä. Toritien varrelle, nykyisen Halpahallin edustalle jää edustavia mäntyjä, joilla on merkitystä alueen maisemakuvassa. Kalliontien varrella olevat koivut rajaavat tiealueen selkeästi korttelista. Toritien katukuva on suhteellisen jäsentynyt ja siisti. Kalliontien ja Hastinkujan varrella olevien kaupparakennusten piha-alueet ovat sen sijaan jäsentymättömät ja irralliset muusta katukuvasta. Kaava-alueelle jäävät nykyiset piha-alueet ovat hoidettuja ja puustoisia. Alueella kasvaa koivuja, mäntyjä ja kuusia. Isokokoisimpia puita tulisi säilyttää maisemapuina. Laajimmat viheralueet jäävät Kalliontien ja Hastinkujan kulmauksessa sijaitsevan vanhan kaupparakennuksen taakse sekä Kalliontien varrella sijaitsevalle pienialaisen pellon kohdalle. Vanhan kaupparakennuksen taakse jäävällä viheralueella kasvaa suurikokoisia mäntyjä ja koivuja, sekä jonkin verran pienpuustoa. Pieni peltoalue Kalliotien varrella on yksityisessä viljelykäytössä. Peltoaluetta reunustaa nuorista puista muodostunut koivukujanne.

5 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 3 Halpa-Hallin myymälä on kuvan alaosassa Rakennettu ympäristö ja sen kulttuurihistorialliset arvot Suunnittelualueella on Halpa-Hallin myymälärakennus paikoitusalueineen ja kaksi liikerakennusta Tuomelan kiinteistö ja Kulma-kiinteistö sekä yksi asuinrakennus piharakennuksineen. Halpa-hallin rakennus on uusi kaupparakennus eikä sillä katsota olevan kulttuurihistoriallisia arvoja. Kiinteistöjen , ja rakennukset on purettu. Kiinteistöt omistaa Kokkolan Halpa-halli ja ne on purettu edellisen laajennuksen yhteydessä.

6 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 4 TUOMELAN KIIINTEISTÖ RN:o Rakennus valmistunut , kerrosala n. 176 k-m². Rakennuksen kunto on kohtalainen. Rakennuksella ei ole kulttuurihistoriallisia arvoja.

7 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 5 KULMA KIINTEISTÖ RN:o Rakennus valmistunut , kerrosala 220 k-m² ja huoneistoala 99 k-m². Toiminnassa oleva liikerakennus. Rakennuksen kunto on kohtalainen. Rakennuksella ei ole kulttuurihistoriallisia arvoja.

8 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 6

9 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 7 KIIINTEISTÖ RN:ot ja Rakennukset on ilmeisesti rakennettu 60-luvun lopulla (päärakennus 1969). Rakennus on asuinkäytössä. Pihapiiri on isojen puiden ympäröimä. Rakennusten kunto on kohtalainen. Rakennuksella ei ole kulttuurihistoriallisia arvoja. Kaavamuuoksen myötä poistuva Hastinkuja.

10 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 8 Hastinkujan pohjoisosa. Hastinkujan pohjoisosa.

11 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 9 Toritien varren säilytettävä muuntamo ja säilytettävää puustoa Ilmakuva alueesta

12 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus Tekninen huolto Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne Alue on kunnallisteknisten verkostojen piirissä. Kaava-alue on yksityisomistuksessa. Suunnitelma Hyväksymis-/ vahvistuspäivä Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut kaavan ja kaava on tullut lainvoimaiseksi Maakuntakaavan uudistaminen on vireillä. Kirkonkylän osayleiskaava Hyväksytty kv Nivalan yleiskaava on suunnitteilla. Rakennusjärjestys Rakennusjärjestys on saatettu voimaan vuoden 2002 alusta. Rakennusjärjestyksen uudistaminen on vireillä. Pohjakartta Nivalan kaupungin maanmittausteknikko hyv Asemakaavan muutoksen pohjakarttana on käytetty numeerista karttaaineistoa. Kartan hyväksyy Nivalan kaupungin maanmittausteknikko. Maakuntakaavan 1. vaihekaavan luonnoskartassa suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueena (A). Ote maakuntakaavan 1. vaihekaavan luonnoskartasta

13 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 11 Alueella on voimassa Kirkonkylän yleiskaava, joka on hyväksytty Yleiskaavassa alue on osoitettu asuin- ja liikerakennusten alueeksi (AL). Hastinkuja on osoitettu kevyenliikenteen väylänä. Nivalan keskustaajaman alueelle laaditaan uutta yleiskaavaa, jossa alue on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C). Ote Kirkonkylän voimassa olevasta yleiskaavasta Ote Nivalan laadittavana olevasta yleiskaavasta

14 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 12 Voimassa olevassa asemakaavassa suunnittelualue on osoitettu kaupan (K), asuin-, liike- ja toimistorakennusten (AL) ja erityisalueeksi (EV). Ote voimassa olevasta asemakaavasta

15 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 13 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan muutoksen suunnittelun tarve ja tavoitteet laatii asemakaavan muutoksen. Kaavakonsulttina projektissa toimii FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:n Oulun toimisto. Asemakaavatyön tavoitteena on laatia kaava, joka mahdollistaa sen, että Halpa-Hallin laajennus voidaan toteuttaa. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyöosalliset Osalliset Vireille tulo ja nähtävillä olo Kaavahankkeessa osallisia ja sidosryhmiä ovat ainakin seuraavat tahot: Suunnittelualueen ja sen lähialueen maanomistajat Suunnittelualueella ja sen läheisyydessä asuvat ja työskentelevät ihmiset Kaupungin luottamuselimet ja hallintokunnat - tekninen lautakunta Viranomaiset (Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, ympäristö- ja luonnonvarat- sekä liikennevastuualueet) Alueelliset sähkö- ja teleyhtiöt Kaava oli lautakunnassa Nähtävillä olosta on julkaistu kuulutus kaupungin ilmoitustaululla ja paikallisessa lehdessä Nähtävillä olosta on ilmoitettu kaava-alueen maanomistajille, naapureille ja muille osallisille päivätyllä kirjeellä. Pohjois-pohjanmaan ELY-keskukselle on hankkeesta tiedotettu sähköpostitse Kaavaluonnos oli nähtävillä Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely Viranomaisyhteistyö Luonnos valmistui toukokuussa Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä kaavaluonnos ja -selostus ovat olleet nähtävillä Luonnoksesta pyydettiin tarvittavat lausunnot. Luonnosvaiheessa saatiin kaksi lausuntoa. Museon lausunnossa esitettiin että pientalojen osalta selostukseen lisätään kohteiden rakentamisaika ja arvio mahdollisista kulttuurihistoriallisista arvoista. Ely-keskus esittää lausunnossaan että rakennuskannasta, puustosta ja muusta viherympäristöstä lisätään selvitys kaavaselostukseen ja että kaavan vaikutusten arviointia täydennetään. Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskukselta ja alueellisilta sähkö- ja teleyhtiöiltä on pyydetty lausunto kaavahankkeesta.

16 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 14 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutoksella alueelle muodostetaan yksi liike- ja toimistorakennusten tontti (K), jonka rakennusoikeus on noin 4500 k-m² ja kaksi asuin-, liike- ja toimistorakennusten tonttia, joiden rakennusoikeudet ovat 3318 k-m² ja 1218 k-m² (e=0.60). Käynnit tonteille on ympäröiviltä teiltä. Tontin 119/6 länsirajalla on ajoyhteys tontille 116/1. Hastinkuja on poistettu käytöstä. Nykykaavassa Hastinkujan kohdalla oleva Kalliontien liittymänuoli on siirretty em. ajoyhteyden kohdalle. Nykykaavan korttelin 119 alue on voimassa olevan kaavan mukainen. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset Halpa-Hallin laajennus osoitetaan kaavassa mittakaavaltaan naapurikortteleiden rakentamisen mukaisena. K Liike-ja toimistorakennusten korttelialue Tontin pinta-ala on 8763 m 2. Tontin rakennusoikeus on 4500 m2 ja rakennusten suurin sallittu kerrosluku on II. AL Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue Tonttien pinta-alat ovat 5530 m 2 ja 2030 m 2 Tonttien tehokkuusluku on 0,60 ja rakennusten suurin sallittu kerrosluku on III. Tekninen huolto 5.4 Kaavan vaikutukset Tonttien liikennöinti tulee tapahtumaan ympäröivien kaavateiden kautta. Tontin 119/6 länsirajalla on ajoyhteys tontille 116/1. Puistomuuntamolle korttelin 116 paikoitusalueen itäosassa on kaavassa osoitettu suoja-alue Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteuttaminen Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Kaavan mukainen rakentaminen täydentää olevaa rakennuskantaa Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat Tontin uudisrakennusten mittakaava on sama kuin naapuritonttien rakennuksilla. Uudisrakentaminen liitetään kunnallisteknisiin verkostoihin. Kaava ei aiheuta merkittävästi pintavesien heikentymistä alueella. Kaava-alueella ei ole pohjavesialueita. Kaavan myötä ei poistu kulttuuri- ja luonnonperinnön kannalta

17 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 15 arvokkaita kohteita. Kaavamuutoksella ei ole vaikutuksia alueen virkistyskäyttöön ei luonnonvaroihin Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kaavassa uusi rakentaminen osoitetaan olevan rakentamisen alueelle, mikä vähentää ympäristön rasitusta verrattuna erilleen muusta rakentamisesta osoitettuun uudisrakentamiseen. Korttelin 119 kadunvarsirakentaminen ja Halpa-Hallin laajennusosa eheyttävät kaupunkikuvaa ja siten parantavat nykyistä avointa ja jäsentymätöntä katutilaa Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Vaikutukset maisemaan Taloudelliset vaikutukset Liikenteelliset vaikutukset Sosiaaliset vaikutukset Kaupalliset vaikutukset Uuden kaavan mahdollistaman rakentamisen myötä alue muuttuu luonnonoloiltaan täysin ihmisen muovaamaksi. Korttelin reunoille sijoitetut rakennukset jäsentävät alueesta katukuvaan yhtenäisen kokonaisuuden. Olemassa olevaa puustoa joudutaan raivaamaan rakentamisen tieltä. Korttelin keskiosiin, sekä Toritien puolelle kaava-alueen ja viereisen pienen peltoaukean välille tulisi jättää olemassa olevaa puustoa piha-alueen viihtyisyyden ja vehreyden takaamiseksi. Korttelin 119 uudet rakennusmassat tulee rakentaa kiinni korttelinrajoihin, mikä edesauttaa tontin keskiosan puuston säilymistä. Puusto myös jäsentää maisemaa ja luo kontrastia rakennetulle ympäristölle. Lähimaisemassa ja kaukomaisemassa tapahtuva muutos ei ole merkittävä. Kaavalla ei ole suoria taloudellisia vaikutuksia muille kuin maanomistajalle. Alueen arvo kasvaa hiukan kaavan ansiosta. Kunnalle ei aiheudu kustannuksia kaavan toteuttamisesta. Kunta saa välillisiä tuloja Halpa-Hallin laajennuksen rakentamisesta ja asukkaiden ostokäyttäytymisen kautta. Uudisrakentamisen myötä liikenne alueella lisääntyy, mutta lisääntymisen määrä on marginaalista. Kaavalla ei heikennetä yleistä virkistyskäyttöä. Kaava ei aiheuta turvallisuuden heikkenemistä alueella. Kaavan myötä työpaikat lisääntyvät alueeella. 5.5 Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavan toteutumisen myötä alueelle saadaan lisää kaupan palveluvalikoimaa. Kaavamääräykset ovat liitteenä olevassa kaavakartassa.

18 FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavaselostus 16 6 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS Asemakaavan muutoksen toteutumista ohjaa asemakaavakartan lisäksi tämä asemakaavaselostus. Alue voidaan toteuttaa välittömästi kaavan saatua lainvoiman. valvoo normaalina viranomaisvalvonnalla alueen jatkosuunnittelua sekä rakentamista. FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Oulussa Liitteet 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2. Kaavakartta 3. Tontin käyttösuunnitelma 4. Seurantalomake Laatinut Tarkastanut Jaakko Isoherranen suunn.päällikkö, arkk. SAFA Kai Tolonen aluepäällikkö, arkk. SAFA