Arviokirja. Opetuskiinteistö Koulutie Orimattila

Transkriptio

1 Arviokirja Opetuskiinteistö Koulutie Orimattila Laatinut Sibeliuksenkatu 2 A Lahti Y-tunnus:

2 1 Arviokirja Lahti Arvion kohde Osoitteessa Koulutie 19, Orimattila sijaitseva opetuskiinteistö (kiinteistötunnus ) sekä sillä sijaitsevat rakennukset. Arvion tilaaja Päijät-Hämeen koulutuskonserni kuntayhtymä / toimitusjohtaja Martti Tokola Arvion laatija / Mikko Helenius ja Valtteri Jokinen Arvion tarkoitus ja arvopäivä Markkina-arvon määrittäminen. Arvopäivä Markkina-arvo määritellään (IVS 2007) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvo-päivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvion käyttötarkoitus ja käyttö Markkina-arvon määrittäminen kiinteistön myynnin valmistelua varten. Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arviokirjan laatijalle että toimeksiantajalle. Arvioijan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Arviota saa käyttää ainoastaan em. käyttötarkoitukseen ja sen käyttö muussa käyttötarkoituksessa edellyttää arvion laatijan lupaa. Tätä lausuntoa kielletään julkaisemasta kokonaan tai arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidoksiin ilman ennakkoon saatua arvion laatijan kirjallista suostumusta. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvion laatijan käytettävissä olevaan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa esitettyihin oletuksiin ja ehtoihin Arvioijalla ei ole eturistiriitoja arvioinnin kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arvion sisällöstä / markkina-arvosta Arvio on laadittu Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjen, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksien sekä Kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS 2013) noudattaen Arvonmäärityksen on laatinut Auktorisoitu Kiinteistöarvioija (AKA-yleisauktorisointi) omaava henkilö Arviokirja on laadittu toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen :n kokemukseen ja liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon.

3 2 Ympäristölupa ja maaperän tila Arviota laadittaessa ei ole ollut käytettävissä kiinteistön maaperätutkimuksen tuloksia. Varmuus maaperän puhtaudesta on saatavissa ainoastaan maaperätutkimuksilla. Arvion lähtökohtana on, että maaperän tai rakennusten rakenteet eivät ole siten saastuneet, että niiden puhdistamisesta aiheutuisi mahdolliselle ostajalle vähäistä enempää kustannuksia. Mikäli kiinteistöllä harjoitettava toiminta edellyttää ympäristöluvan, arvion lähtökohtana on että toiminta sallitaan jatkossakin. Arvonlisävero / muut vastuut Markkina-arvon määrittämisen lähtökohtana on velaton arvo. Tällä tarkoitetaan sitä, että jos kaupan johdosta joudutaan veronpalautuksiin tai takaisin saantiin ko. seikat huomioidaan kauppahintaa määritettäessä. Arvion lähtökohtana on, että ostajalle ei aiheudu kauppahinnan lisäksi muita kustannuksia väestösuojan, kiinteistöveron tai muun täyttämättömän velvoitteen osalta. Kiinteistön lakisääteiset tarkastukset Arviossa oletetaan, että lain ja säädösten edellyttämät palo-, sähkö- ym. tarkastukset on suoritettu ja tilojen varustelu vastaa vallitsevaa säännöstöä. Tietolähteet ja katselmus Arvion tilaaja on toimittanut Arviointitoimiston käyttöön: - asemapiirroksen ja rakennusten pohjapiirustukset - rakennusten pinta-alatiedot - kiinteistöverolipusta kiinteistöjen yksilöintisivun - kiinteistön budjetoidut kustannukset vuodelle 2016 Arviointitoimiston hankkimat tiedot: - kiinteistörekisteriote ja lainhuutotodistus - asemakaavatiedot Orimattilan kaupungin maankäyttöinsinööriltä, Ossi Hosiailuomalta - yleiskaavatiedot Orimattilan kaupungin www-sivuilta - Valtteri Jokinen on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen arvion tilaajan edustajan, Sami Häyrisen (ISS), opastuksella

4 3 Kiinteistön sijainti Arvioitava kiinteistö sijaitsee Orimattilassa osoitteessa Koulutie 19 noin 1,5 km kaupungin keskustan pohjoispuolella. Kiinteistön ohi kulkevan Lahdentien kautta tulee matkaa Lahteen noin 20 km. Kiinteistön välittömässä läheisyydessä sijaitsee Erkko-lukio ja Orimattilan yhteiskoulu sekä urheilutalo ja uimahalli. Edellä mainittujen julkisten rakennusten lisäksi alueelle on sijoittunut pientalovaltaista asumista. Kiinteistön makrosijainti eteläisessä Suomessa on tyydyttävä. Mikrosijainti Orimattilassa hyvien liikenteellisten yhteyksien varrella on opetuskäyttöön ja tuotannolliseen toimintaan hyvä, mutta muussa toimitilakäytössä enintään tyydyttävä. Sijaintikartat Makrosijainti Päijät-Hämeessä Mikrosijainti Orimattilassa

5 4 Kiinteistön ja rakennuksen tiedot Kiinteistötiedot Kiinteistötunnus Kunta Orimattila (560) Kylä 418 Tila / Rn:o Ammattikoulu / 37:71 Pinta-ala 3,812 ha ( m2) Selvennyslainhuuto Päijät-Hämeen koulutuskonserni Kaavamerkintä Alueella on voimassa hyväksytty asemakaava ohjeellisella tonttijaolla, jonka mukaan kiinteistö kuuluu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeseen (YO). Rakennusoikeutta on osoitettu tonttitehokkuusluku e=0,4 mukaan kem2. Suurin sallittu kerrosluku IV. Käyttämätön rakennusoikeus Rasitukset Liittymät Piha-alue Asemapiirros voimaantulleessa yleiskaavassa (560-Y1) kiinteistö on julkisten palvelujen ja hallinnon aluetta (PY). Rakennusoikeutta on käyttämättä kem2. Käyttämättömällä rakennusoikeudella ei oleellista vaikutusta kiinteistön markkina-arvoon, mutta se parantaa kiinteistön likvidiyttä. Käyttämätön rakennusoikeus on hyödynnettävissä kiinteistöllä ainakin osittain. Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöä rasittaa vedenottamon suoja-alue sekä tieoikeus, jossa oikeutettuna ovat tilat Sarvela ja Kuntola. Kiinteistöllä ei ole osuuksia yhteisiin. Kiinteistö on liitetty vesijohto-, viemäri-, sähkö- ja kaukolämpöverkkoihin. Ei rakennuskohtaisia alamittauksia. Tasainen piha on liikennöintialueiltaan asfaltoitu ja valaistu. Asfaltoinnissa on paikoin routavaurioita.

6 5 Rakennustiedot Päärakennus, rakennusosat A ja B Rakennusvuosi 1973, saneerattu 2008 Kerrosluku I krs Kantavat rakenteet Teräsbetoni pilarit ja palkit, liikuntasalissa liimapuupalkit. Väliseinät tiilirakenteisia. Yläpohja / katto Yläpohjassa ontelolaatta, liikuntasalissa ylipainekatto, tasakaton vesikatteena huopa Julkisivumateriaali Pesubetonielementti Laajuustiedot hum2, josta liikuntasalia 456 hum2 Lämmitys Kaukolämpö, lämmönjako vesikiertoisella patteriverkostolla Ilmanvaihto Koneellinen tulo ja poisto IV lämmön talteenotolla, 5 konetta (liikuntasalin IV kone vanha ja ilman LTO:ta). Valmistuskeittiössä ja ruokalassa tuloilman jäähdytys, jonka lisäksi kirjastossa ja ATK-luokassa jäähdytys konvektoreilla. Muuta Murtohälytysjärjestelmä, Esmikko-kulunvalvontajärjestelmä, ATK-sisäverkko, keskusradio. Liikuntasalissa moottoroidut savunpoistoluukut. Valokuvia rakennuksesta A-osaa pohjoisesta B-osaa pohjoisesta Liikuntasalia ATK-luokkaa Opetuskeittiötä Käytävää

7 6 Kunto Rakennuksessa suoritetun silmämääräisen tarkastelun perusteella vuonna 1973 valmistunut rakennus on yleisilmeeltään varsin hyvässä kunnossa. Teräsbetonisten sokkeleiden maalipinta hilseilee rakennuksen joka sivulla, mutta julkisivu on muilta osin siisti. Sisäpuoliset pinnat ovat niin ikään siistissä kunnossa. Rakennusta on saneerattu seuraavasti: Saneerausvuosi Toimenpide 2014 Liikuntasalin vesikate sekä kattokaivot ja syöksyputket uusittu 2008 Matalassa osassa uusittu vesi- ja viemärijohdot, sähköistys, lämpöjohdot ja radiaattorit Matalan osan vesikate ja kattovesikaivot syöksyineen uusittu Matalan osan sisäpuoliset pinnat uusittu Lämmönjakohuoneen laitteisto uusittu Arvion tilaajan edustajan, Sami Häyrisen, mukaan rakennuksessa on tehty asbestikartoitus, jonka mukaan liikuntasalin pukuhuoneiden vanhoissa putkieristeissä ei ole käytetty asbestia. Rakennuksen ikä huomioiden suosittelemme peruskuntoarvion teettämistä. Tiloista ja toimivuudesta L-kirjaimen mallinen yksikerroksinen opetusrakennus käsittää keskikäytävän varrelle sijoitettuja luokkahuoneita, toimistoja, sosiaalitiloja sekä opetuskeittiön, valmistuskeittiön, ruokasalin ja 456 m2 laajuisen noin 7 m korkean liikuntasalin. Rakennukseen on kuusi sisäänkäyntiä. Keittiötiloja varten on järjestetty oma tavarankuljetus rakennuksen itäsivulta. Rakennuksen tilaohjelma on opetuskäyttöön suunnitellulle rakennukselle tyypillinen. Rakennus on jaettavissa usealle eri käyttäjälle. Tilat voisivat palvella opetuskäytön lisäksi myös esimerkiksi hoivakiinteistönä tai päiväkotina. Tilat ovat varsin viihtyisät hiljattain valmistuneen saneerauksen ansiosta. Sisäpuoliset pinnat ovat hyvin kulutusta kestävää ja helposti puhtaana pidettävää materiaalia. Rakennukset A ja B, pohjakuva

8 7 C-rakennus Rakennusvuosi 1973, saneerattu 2013 IV:n ja valaistuksen osalta Kerrosluku I krs Kantavat rakenteet Teräsbetoni pilarit ja palkit, korkeassa osassa liimapuupalkit. Väliseinät tiilirakenteisia. Yläpohja / katto Yläpohjassa ontelolaatta, korkeassa osassa ylipainekatto, tasakaton vesikatteena huopa Julkisivumateriaali Pesubetonielementti Laajuustiedot hum2, josta korkeaa työopetustilaa n. 925 hum2 Lämmitys Kaukolämpö, lämmönjako vesikiertoisella patteriverkostolla Ilmanvaihto Koneellinen tulo ja poisto IV lämmön talteenotolla, 4 konetta (matalan osan IV kone vanha ja ilman LTO:ta). Korkean osan kahdessa metallityötilassa lisäksi sykloniin yhdistettyjä kohdepoistoja. Muuta Murtohälytysjärjestelmä, Esmikko-kulunvalvontajärjestelmä, ATK-sisäverkko, keskusradio, voimavirta, vapaakorkeus noin 4,5 m, yksi alumiinirakenteinen automaattinen nosto-ovi lattia-ajolla ja kaksi manuaalista nosto-ovea lattia-ajolla, yksi teräsrakenteinen pariovi lattia-ajolla, 1 tonnin siltanosturi. Valokuvia rakennuksesta Rakennusta luoteesta Luokkahuonetta Työtilaa Työtilaa Kunto Rakennuksessa suoritetun silmämääräisen tarkastelun perusteella vuonna 1973 valmistunut rakennus on yleisilmeeltään tyydyttävässä kunnossa. Sisäpinnat ovat kauttaaltaan kuluneet. Teräsbetonisten sokkeleiden maalipinta hilseilee rakennuksen joka sivulla. Arvion tilaajan edustajan, Sami Häyrisen, mukaan rakennuksessa ei ole salaojia.

9 8 Rakennusta on saneerattu seuraavasti: Saneerausvuosi Toimenpide 2013 Ilmanvaihdon ja valaistuksen modernisointi Kohdepoistojärjestelmän parantaminen ja syklonin asennus hitsauskaasujen suodatukseen Matalan osan ikkunat uusittiin Rakennuksen itäseinustalle rakennettiin teräsrakenteinen IV-konehuone ja kaasukontit n Vesikate uusittu Rakennuksessa on tehty asbestikartoitus, jonka mukaan vanhoissa putkieristeissä ei ole käytetty asbestia. Rakennuksen ikä huomioiden suosittelemme peruskuntoarvion teettämistä. Tiloista ja toimivuudesta Pohjaltaan suorakaiteen mallinen yksikerroksinen rakennus muodostuu matalasta ja korkeasta osasta. Korkea osa käsittää kolme m2 metalli- ja sähkötyön opetustilaa sekä kaksi pienempää luokkahuonetta. Korkea osa on vapaakorkeudeltaan noin 4,5 m. Keskimmäinen ja eteläpään työtilat ovat metallityön käytössä ja ovat kohdepoistoilla varustettuja. Eteläpäädyn tilassa on lisäksi 1 tonnin siltanosturi. Tavarankuljetus työtiloihin tapahtuu nosto-ovien kautta rakennuksen itäsivulta. Rakennuksen pohjoispäädyssä on lisäksi vanha korkea pariovi. Matala osa käsittää rakennuksesta noin 2/5. Matalaan osaan on sijoitettu pieniä luokkahuoneita, toimistotilaa, sosiaalitiloja ja varastoja. Matalaan osaan on kolme käyntiä rakennuksen länsisivulta. Tilat soveltuvat hyvin pienimuotoiseen tuotannolliseen toimintaan, mutta toimisto- ja sosiaalitiloja on paljon suhteessa tuotantotilojen pinta-alaan. Rakennus on jaettavissa vaivatta kolmelle eri käyttäjälle siten, että jokaiseen osaan sisältyy sekä korkeaa työtilaa että matalaa toimisto- ja sosiaalitilaa. Rakennuksen pohjakuva

10 9 D-rakennus Rakennusvuosi 1978, laajennettu 1983 ja saneerattu noin ½ vuonna 2001 Kerrosluku I krs Kantavat rakenteet Teräsbetoni pilarit ja palkit, korkeassa osassa liimapuupalkit. Väliseinät tiilirakenteisia. Yläpohja / katto Yläpohjassa ontelolaatta, tasakaton vesikatteena huopa Julkisivumateriaali Pesubetonielementti Laajuustiedot hum2, josta noin ½ akustoitua musiikkistudiotilaa Lämmitys Kaukolämpö, lämmönjako vesikiertoisella patteriverkostolla Ilmanvaihto Koneellinen tulo ja poisto IV lämmön talteenotolla, 3 konetta. Jäähdytys koko rakennuksessa (osin tuloilman jäähdytys ja osin erilliset konvektorit) Muuta Murtohälytysjärjestelmä, Esmikko-kulunvalvontajärjestelmä, ATK-sisäverkko, keskusradio. Suuren äänityshuoneen vk n. 4 m. Valokuvia rakennuksesta Rakennusta etelästä Rakennusta luoteesta Korkeaa äänityshuonetta Opetustilaa Kunto Rakennuksessa suoritetun silmämääräisen katselmuksen perusteella vuonna 1978 valmistunut ja sittemmin laajennettu rakennus on yleisilmeeltään osin tyydyttävässä ja osin siistissä kunnossa. Sokkeli on jäänyt hyvin matalaksi.

11 10 Rakennusta on saneerattu seuraavasti: Saneerausvuosi Toimenpide 2014 Salaojajärjestelmä uusittu (toimii pumpuilla) 2001 Noin puolet tiloista uusittu sisäpuolisilta pinnoilta ja rakennettu musiikkiteknologian opetuksen vaatimat äänitys- ja tarkkaamotilat IV-koneet uusittu ja rakennettu IV-konehuone rakennuksen pohjoissivulle Ikkunat ovat alkuperäiset, mutta pääosin asiallisessa kunnossa. Rakennuksen ikä huomioiden suosittelemme kuntoarvion teettämistä. Tiloista ja toimivuudesta Yhdessä tasossa oleva musiikkiteknologian opetuskäytössä toimiva rakennus käsittää kolme luokkahuonetta, toimisto- ja sosiaalitiloja sekä useita studiotiloja. Rakennuksen koilliskulma käsittää korkean 123 m2 laajuisen äänityshuoneen sekä tarkkaamot. Rakennuksen tilat on suunniteltu palvelemaan tiettyä käyttötarkoitusta, jota varten tiloihin on tehty huomattavat investoinnit. Tilojen hyödyntäminen sellaisenaan vaihtoehtoisessa käyttötarkoituksessa on hankalaa. Rakennuksen pohjakuva

12 11 Muut rakennukset Kiinteistöllä sijaitsee lisäksi vuonna 2010 valmistunut hirsirakenteinen grillikota, vuonna 2013 valmistuneet puurakenteinen kylmä autotalli ja osittain lämmin puurakenteinen pihavarasto/roskakatos. Valokuvia muista rakennuksista Ulkovarasto Grillikota Nykykäyttö Kiinteistö on kokonaisuudessaan Koulutuskeskus Salpauksen ammattioppilaitoksen käytössä. Rakennuksissa tarjotaan mm. kone- ja metallialan, kotitalouden ja musiikin alan koulutusta. Koulutuskeskus Salpaus lakkauttaa toimipisteen kokonaisuudessaan vuoteen 2018 mennessä. Kiinteistön omistajan kustannukset Alla olevaan taulukkoon on koottu arvion tilaajan edustajan toimittamat kiinteistön budjetoidut hoitokulut vuodelle 2016, jotka perustuvat Koulutuskeskus Salpauksen käytön tasoon: Budjetoidut kustannukset 2016 /kk/alv 0% /v/alv 0% Lämmitys Vesi- ja jätevesi Sähkö Kiinteistövero Vakuutus Siivous ja puhtaanapito Jätehuolto Korjaukset Vartiointi- ja telepalvelut Muut hoitokulut yht Kulut sisältävät myös sisätilojen siivouksen. Kiinteistön hoitokustannukset ovat 3,76 /m2/kk/alv 0 %, mikä vastaa likimain tyypillistä toimistokiinteistön kustannustasoa. Kustannukseen ei sisälly pitkän aikavälin peruskorjausvaraumaa.

13 12 Arvion perusteet Yleistä taloustilanteesta, Q4 Maailmantalouden kasvuvauhti on hiipunut Kiinan ja kehittyvien maiden talouskasvun hidastuessa. Kiinan talouskasvun hidastumisen odotetaan jatkuvan tasaisesti myös lähivuosina. Venäjän talouden romahduksen pohjan uskotaan olevan lähellä ja maan BKT:n odotetaan kääntyvän kasvuun vuoden 2016 aikana. USA:n talouskasvu on vakiintumassa ja maan keskuspankin odotetaankin kiristävän rahapolitiikkaa vielä tänä vuonna. Euroopassa talouskasvu on vahvistunut varsinkin Saksassa, Britanniassa ja Ruotsissa. EKP:n määrällinen elvytys on laskenut toivotusti euron ulkoista arvoa, mikä on tarjonnut vetoapua euroalueelta ulospäin suuntautuvalle viennille. Öljyn hinnan lasku on ollut myönteinen asia euroalueelle, koska energiakustannukset ovat laskeneet. Euroalueen talouskasvu tulee kuitenkin olemaan hidasta vielä tulevat vuodet. Venäjän talouden romahdus ja venäläisten ostovoiman pienentyminen on ollut Suomen viennin ja etenkin Itä-Suomen kaupan ja matkailun kannalta kova isku. Suomen muiden tärkeiden vientimaiden taloudet ovat kuitenkin kehittyneet suotuisasti, mikä tukee maamme vientiä. Tästä huolimatta Suomi ei pääse muun euroalueen kasvuvauhtiin, koska kulutus ei lisäänny korkeiden työttömyyslukujen ja kiristyneen verotuksen vuoksi eikä investointeja uskalleta tehdä. Julkisen talouden rakenteelliset ongelmat odottavat edelleen ratkaisua. Julkistalouden velkaantuminen jatkuu, koska talouskasvu on heikkoa, julkiset investointitarpeet pysyvät ennallaan ja sosiaali- ja terveysmenoissa on kasvavaa painetta. Yleistä toimitilojen markkinatilanteesta, Q4 Ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan koko on Suomessa noin 50 miljardia euroa, josta ulkomaisten toimijoiden osuus on noin viidesosa. Vuoden 2015 transaktiovolyymi ylitti jo marraskuussa koko viimevuoden volyymin eli 4,4 miljardia euroa. Myyjinä ovat olleet aktiivisina erityisesti institutionaaliset sijoittajat, käyttäjät ja rakennusliikkeet. Kansainväliset sijoittajat hävisivät finanssikriisin seurauksena Suomen kiinteistömarkkinoilta, mutta ovat jälleen aktivoituneet ostajina vastaten jo kolmasosasta tehdyistä kaupoista. Kiinteistösijoitusyhtiöt ja rahastot vastaavat ostajina lähes yhtä suurista osuuksista. Kotimaisten sijoittajien osuus on jo ylittänyt huippuvuosien 2006 ja 2007 tason, joten kiinteistökaupan volyymin tuleva kasvu onkin pitkälti ulkomaisten sijoittajien varassa. Kansainvälisten sijoittajien huomio kohdistuu tällä hetkellä pääosin pääkaupunkiseudulle ja Tampereelle. Institutionaaliset ja muut kotimaiset sijoittajat ovat olleet aktiivisia pääkaupunkiseudun lisäksi myös kasvukeskuksissa. Paikalliset sijoittajat ovat tehneet viimeaikoina kauppoja myös toissijaisista kohteista. Kaupan kohteiden lukumäärällä laskettuna jalostuskiinteistöjen osuus on noussut, kun kiinteistökehittäjät ovat hakeneet tuottoja ostamalla elinkaarensa loppuvaiheessa olevia kohteita ja jalostaneet niitä uuteen käyttötarkoitukseen. Sijoittajien ostomielenkiinto kohdistuu varsin tasaisesti liike-, toimisto- ja asuinkiinteistöihin muiden kiinteistötyyppien jäädessä taka-alalle. Asuinkiinteistöjen houkuttelevuutta selittää se, että asuntojen kokonaistuotto on ollut jo seitsemän vuotta peräkkäin selkeästi korkeampi kuin muissa kiinteistötyypeissä. Sijoittajien edellyttämä tuottovaatimustaso on pudonnut Helsingin ydinkeskustassa historiallisen alhaiselle tasolle ja myös kasvukeskukset ovat saaneet osansa alentuneista tuottovaatimustasoista.

14 13 Arvion kohteen asema markkinoilla ja myytävyys Arvion kohteena on Orimattilassa sijaitseva opetuskiinteistö, jonka välittömässä läheisyydessä sijaitsee myös lukio ja peruskoulun yläaste sekä urheilutalo ja uimahalli. Alueelle on sijoittunut lisäksi paljon asuinpientaloja. Julkisen liikenteen bussit pysähtyvät kiinteistön länsipuolella kulkevan Lahdentien risteyksen tuntumassa. Yhteydet Lahden suuntaan ovat siten toimivat. Kiinteistön sijainti oppilaitoskeskittymässä on opetuskäytön kannalta ottava. Opetusrakennukset ovat ikäänsä nähden kokonaisuutena varsin siistissä kunnossa. A- & B-rakennus on hyväkuntoinen, mutta C- ja D-rakennukset ovat vaatimattomampia. Rakennusten ylläpito ja huolto on ollut ilmeisen asianmukaista ja peruskorjauksia on tehty 2000-luvun aikana huomattavasti varsinkin A- & B-rakennuksen osalla. D-rakennuksen osalla noin puolet tiloista on saneerattu musiikkiteknologian käyttöä silmällä pitäen. Tulevina vuosina peruskorjaustarve kohdistuu lähinnä C- ja D-rakennuksiin. C-rakennuksen talotekniikka on vanhaa ja matalan osan opetus- ja sosiaalitilat kaipaavat pintamateriaalien uusimista. Tilat on rakennettu palvelemaan nimenomaan opetuskäytön tarpeita ja käsityksemme mukaan ne toimivat tässä käytössä edelleen varsin hyvin. A- & B-rakennus käsittää useita luokka- ja toimistohuoneita. Tilaohjelmansa puolesta rakennus soveltuisi myös toimistokäyttöön ja tilat ovat jaettavissa myös useammalle käyttäjälle. Vaihtoehtoisista käyttötarkoituksista todennäköisin voisi olla peruskouluopetus tai hoiva-alan toiminta. Rakennus voisi palvella myös vastaanottokeskuksen käytössä, mutta sijainti asuinalueen keskellä ja yläasteen ja lukion naapurissa tulisi todennäköisesti herättämään yleistä vastarintaa. C-rakennus soveltuu hyvin tuotannolliseen käyttöön ja uskomme että tiloille olisi löydettävissä käyttäjä paikallisten yritysten keskuudesta. Sijainti vedenottamon suoja-alueella asettaa tosin omat rajoitteensa tiloissa harjoitettavalle toiminnalle. D-rakennus on muutoskorjattu palvelemaan musiikin alan opetuskäyttöä ja tilat soveltuisivat jatkossakin parhaiten musiikki- ja media-alan yritysten käyttöön. Vaihtoehtoisesti rakennus olisi hyödynnettävissä myös toimistokäytössä. Vaikka kiinteistön sijainti on opetuskäytön kannalta ottava, toimitilakäytön kannalta tilanne on toinen. Etäisyys Lahteen rajoittaa suurten toimistokäyttäjien kiinnostusta A- & B-rakennusta kohtaan. D-rakennuksen musiikkiteknologian tilojen osalla tilanne on hieman parempi, koska tilatarjonta kyseisten tilojen osalla on yleisesti vähäistä, mikä voi lisätä kiinnostusta tiloja kohtaan. C- rakennuksen verstastilojen kannalta sijainti ei kuitenkaan muodosta ongelmaa, vaan on paikallisten yritysten kannalta varsin hyvä. Kiinteistön myytävyys yhtenä kokonaisuutena on haastavaa luokkaa. Kiinteistön myynnin järjestämisessä on käytännössä kolme vaihtoehtoa. Kiinteistö voidaan asettaa kaupan yhtenä kokonaisuutena, jolloin ostajapotentiaali on suppeassa joukossa jalostajaostajia ja julkisyhteisöjä. Toinen vaihtoehto on asemakaavan muuttaminen käyttötarkoituksen ja tonttijaon osalta, jonka jälkeen rakennukset olisi myytävissä erillisillä kaupoilla. Tällöin rakennuksille olisi löydettävissä käyttäjäostajat tai paikalliset sijoittajaostajat. Palasina myytäessä vaihtoehtona on myös kiinteistöyhtiön muodostaminen ja muodostettavien osakesarjojen myyminen. Kiinteistön paloittelu pienempiin kokonaisuuksiin lisää kiinteistön likvidiyttä, mitä se ei nykytilassa ole missään nimessä.

15 14 Kolmantena vaihtoehtona on rakennusten osittainen purkaminen ja alueen uudelleenrakentaminen. Uudisrakentaminen mahdollistaisi kiinteistön hyödyntämisen useassa eri käyttötarkoituksessa. Mikäli kiinteistö asetetaan kaupan yhtenä kokonaisuutena, on myyntiajan ennustaminen hyvin vaikeaa. Mikäli kaupunki toimisi ostajana, voisi myynti toki sujua nopeastikin. Kiinteistön jalostukseen voi puolestaan kulua helposti vuosi. Markkina-arvosta / käyvän arvon määritelmä Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä taloudellista arvoa, joka toteutuu kun kiinteistö asetetaan vapaasti ja julkisesti kaupan kohteeksi ja toisistaan riippumattomat tahot toteuttavat vapaaehtoisesti kaupan. Tällöin kaupan oleva kiinteistökin on oltava sellainen, että ostaja voi saada sen riippumattomasti hallintaansa ja se antaa taloudellisen hyödyn suhteessa sijoitettuun pääomaan. Näin pääsääntöisesti. Eräissä tilanteissa on kuitenkin niin, että kiinteistö on esim. toteutettu osaksi yhteiskunnan vastattavakseen ottamaa väestölle suunnattua palvelua, eikä kiinteistölle ole käytännössä taloudellisesti kannattavaa vaihtoehtoista käyttöä eikä myöskään ole olemassa alkuperäisen käyttötarkoituksen puitteissa ostajien ja myyjien toimivia markkinoita. Esimerkkinä mainittakoon uimahallit, koulut ja vastaavat kiinteistöt. Arvion lähtökohtana on, ettei opetustoiminta kiinteistöllä jatku. Arvon määrityksessä on oletettu, että asemakaavan muutos antaa mahdollisuuden kiinteistön hyödyntämisen muussa kuin nykyisessä käyttötarkoituksessa. Kiinteistöjen arvon määrittämisen perusteista Kiinteistön markkina-arvo voidaan määrittää eri menetelmiä käyttäen. Menetelminä käytetään kauppa-arvomenetelmää, tuottoarvomenetelmää, kustannusarvomenetelmää eri sovelluksin mm. tekninen nykyarvo sekä summa-arvomenetelmää (summa-arvomenetelmää käytetään lähinnä maatalouden kiinteistöjen arvioinnissa). Kauppa-arvomenetelmässä vertailukauppa-aineisto sovitetaan kuvaaman eroja jokaisen vertailukiinteistön ja kohdekiinteistön välillä. Vertailutekijöihin kuuluvat luovutetut kiinteistöoikeudet, sijainti, fyysiset ominaisuudet, taloudelliset ominaisuudet ja käyttöolosuhteet. Tuottoarvomenetelmässä vertailuaineisto sisältää vuokra- ja tuotto-kustannus- sekä pääomituskorkotietoja. Tulevaisuuden tuotto- ja kustannusennusteissa sekä pääomituskorkojen kehittämisessä käytettyjen tuotto- ja kustannustietojen vertailuluokkien tulee olla identtisiä. Kustannusarvomenetelmässä / muu kuin markkina-arvoperuste (IVS2) vertailuaineisto viittaa rakennus- tai kehittämiskustannuksiin, ja sovituksia tehdään määrä-, laatu- ja käyttökelpoisuuserojen laskemiseksi. Lisäksi suoritetaan vertailevien maatietojen ja arvonalennusten analysointi (Special value IVS2). Kustannusarvomenetelmästä on johdettavissa rakennuksen teknisen nykyarvon määrittäminen. Nykyarvomenetelmässä erikoiskiinteistön arvon määrittämisessä huomioidaan minimiarvona ns. jäännösarvo, kun kohde on käytössä vaikka sen laskennallinen arvo iän mukaan olisi nolla. Teknisen arvon ja teknisen nykyarvon ero on siinä, että teknisen nykyarvon laskennassa elinkaaren lopussa rakennuksen arvo poistuu kokonaisuudessaan.

16 15 Markkina-arvon määrittäminen Kauppa-arvomenetelmällä arviointi Yhtenä kokonaisuutena myytäessä Suomessa myydään harvakseltaan lakkautettuja suuren kokoluokan opetuskiinteistöjä. Lakkautettujen koulujen ostajatahoina ovat olleet usein yksityishenkilöt ja kiinteistöjalostajat. Alla kauppahintahavaintoja vertailukelpoisista opetuskiinteistöistä viimevuosien ajalta: Lahti myi 2008 kulttuurihistoriallisesti merkittävän Vuorikadun koulun Lahden kansanopistolle eurolla (397 /kem2). Rakennus edellytti mittavia, noin 2 milj. kunnostustöitä. Orimattilan entinen kotitalousopisto oli myynnissä seitsemän vuotta ennen kuin kiinteistölle löytyi ostaja luvulla valmistuneet tyydyttäväkuntoiset noin m2 laajuiset rakennukset myytiin vastaanottokeskuskäyttöön eurolla. Yksikköhinnaksi muodostui siten 24 /m2. Lounais-Hämeen ammatillisen koulutuksen kuntayhtymä myi vuonna 2015 Metsäoppilaitoskiinteistön Tammelasta eurolla. Kiinteistön maapinta-ala oli m2 ja rakennuskantaa oli kem2, josta suurin osa on valmistunut 1960-luvulla. Yksikköhinnaksi muodostui 23 /kem2. Keski-Savon oppimiskeskuksen kuntayhtymä myi Nikkarilan metsäoppilaitoksen kiinteistöt (maapinta-alaa m2) vuonna 2012 Pieksämäen kaupungille eurolla kem2 rakennuskannan yksikköhinnaksi tuli 250 /kem2, mutta maapohjan osuus kauppahinnasta on suuri. Kaupunki myi kiinteistön vuonna 2014 edelleen eurolla Matti ja Liisa Koti Oy:lle. Pohjois-Karjalan koulutuskuntayhtymä myi Lieksasta vuonna 2012 työsali- ja opetusrakennuksen, jonka laajuus oli kem2 ja htm2. Kauppahinta oli eli 62 /kem2. Lahden Diakoniasäätiö myi Lahdessa Niemenkadulla sijaitsevan 1960 luvulla valmistunen työkeskuskiinteistön vuonna 2012 Lahden kaupungille kem2 laajuisen rakennuksen yksikköhinnaksi muodostui 254 /kem2. Orimattilasta on myyty muutama vastaavan kokoluokan toimitilakiinteistö. Virkkeen vanha m2 laajuinen tehdaskiinteistö myytiin vuonna 2013 yksikköhinnan ollessa 250 /m2. Senaatti myi keskustassa sijaitsevan vanhan virastotalon paikalliselle rakennusliikkeelle 2000-luvun alussa 240 /m2 yksikköhintaan. Kehräämön kiinteistö myytiin niin ikään paikalliselle rakennusliikkeelle. Kaitilan vanha m2 tehdas, on puolestaan ollut myynnissä 15 jo vuotta. Lahdessa on myyty viimevuosina muutamia laajoja toimitilakokonaisuuksia, joissa on ollut kaupan kohteena sekä toimistotilaa että tuotannollisia tiloja. Kauppahintahavainnot eivät ole paremman sijaintinsa vuoksi vertailukelpoisia. Yhdyskadulta myytiin vuonna 2014 toimisto- ja varastokiinteistö, jonka laajuus oli kem luvulla valmistuneen rakennuksen yksikköhinnaksi muodostui 227 /kem2. Lahden kaupunki osti Laatikkotehtaankadulta vanhan kem2 laajuisen varasto- ja toimistorakennuksen vuonna Yksikköhinnaksi muodostui 245 /kem2. Edellä olevan perusteella olemme arvioineet kiinteistön markkina-arvoksi yhtenä kokonaisuutena yhdellä kaupalla myytäessä suuruusluokkaa

17 16 Osissa myytäessä Kiinteistö voidaan myydä myös osissa, mikä tarkoittaa kiinteistön lohkomista ja rakennusten myyntiä erillisillä kaupoilla tai kiinteistön yhtiöittämistä ja muodostettavien osakesarjojen myyntiä erillisillä kaupoilla. Lahden ympäryskunnissa myydään erittäin harvoin varsinaisia toimistorakennuksia ja myytyjen rakennusten yksikköhinnat ovat vaihdelleet 200 euron molemmin puolin. Orimattilasta on myyty 2000-luvun aikana ainoastaan edellä kuvattu keskustan virastotalo ja vanha pankkitalo 1990-luvulla. Heinolasta myytiin Itä-Häme talo vuonna kem2 rakennuksen yksikköhinta oli 144 /m2. Rakennettuja toimitilakiinteistöjä myydään Orimattilasta vuosittain muutamia yksikköhintojen vaihdellessa tasossa /kem2. Uusien tai kooltaan muutaman sadan neliömetrin laajuisten hallien yksikköhinnat painottuvat tasoon /kem2. Vanhempien rakennusten kohdalla yksikköhinnat painottuvat tasoon /kem2. Lahden muissa ympäryskunnissa Heinolassa, Hollolassa, Asikkalassa ja Nastolassa toimitilojen kauppahintojen yksikköhintataso on painottunut vanhemmissa ja yli tuhannen neliön rakennuksissa tasoon /m2. Lahdesta on myyty keskusta-alueen ulkopuolelta muutamia toimitilakiinteistöjä, joissa yhdistyy toimisto- ja työtiloja: Haapalankadulta myytiin vuonna 2014 painotalo, jonka laajuus on kem valmistuneen rakennuksen yksikköhinta oli 420 /kem2. Niemenkadulta myytiin kem2 laajuinen toimisto-tuotantorakennus vuonna Vuonna 1983 valmistuneen rakennuksen yksikköhinta oli 338 /kem2. Kytölästä myytiin 2011 vuonna 1988 valmistunut kem2 laajuinen matala varastorakennus, jossa oli paljon toimistoa. Yksikköhinnaksi muodostui 195 /kem2. Edellä olevan perusteella olemme määrittäneet rakennuksille käyvät yksikköhinnat erillisillä kaupoilla myytäessä seuraavasti: Arvo kauppa-arvomenetelmällä m2 /m2 Yhteensä A ja B-rakennus (päärak.josta liikuntas. 456 m2) C-rakennus (metallityö 50 % ja toimisto 50 %) D-rakennus (musiikkiteknologia) Yhteensä Kauppa-arvomenetelmällä arvioituna kiinteistön markkina-arvo on erillisillä kaupoilla myytäessä suuruusluokkaa euroa. Markkina-arvoon on tehtävä ns. tukkualennus, jolla otetaan huomioon kaavoitus- ja lohkomiskulut sekä kiinteistön jalostajan palkkio/voitto. Olemme arvioineet tukkualennuksen määräksi tässä tapauksessa tasoa 15 %, jolloin kiinteistön markkina-arvoksi muodostuu tasoa euroa. Yhteenveto / herkkyystarkastelu Rakennuksissa on ns. kuranttia tilaa noin hum2, sisältäen korkeat työtilat, liikuntasalin ja musiikinopetuksen studiotilat. Mikäli kyseisten haluttujen ja laadukkaiden tilojen läpilaskettu yksikköhinta on /m2, muodostuu tilojen markkina-arvoksi tasoa Rakennusten muiden tilojen osuudeksi kiinteistön markkina-arvosta jää näin ollen tasoa eli /m2.

18 17 Arviointi nykyarvomenetelmällä Nykyarvomenetelmä soveltuu tilanteeseen, jossa opetustoiminta kiinteistöllä jatkuu. Kuten edellä on todettu, opetustoiminta kiinteistöllä loppuu, eikä nykyarvomenetelmä ole siten tässä tapauksessa relevantti arviointimenetelmä. Markkina-arvon määritys tuottoarvomenetelmällä Olemme laatineet tuottoarvolaskelman seuraavista lähtökohdista: Kiinteistö myydään yhdellä kaupalla sijoittajaostajalle Tiloille on arvioitu käypä bruttovuokrataso Pitkän aikavälin rakenteellisena vajaakäyttöasteena on käytetty 20 % Omistajan maksettavaksi jäävät kustannukset (alv 0 %) sisältävät o lämmityksen /vuosi o kiinteistöveron /vuosi o palovakuutusmaksun /vuosi o ulkoalueiden hoidon, joksi olemme arvioineet tasoa /vuosi o huoltokorjaukset /vuosi o arvioidun peruskorjausvarauman 0,50 /m2/kk/alv 0 % eli /vuosi o hallinnon kulut, joiksi olemme arvioineet tasoa /vuosi Vuokralaiset vastaavat muista juoksevista kuluista Omistajan kulut ovat siten tasoa /vuosi/alv 0 % Sijoittajan nettotuottovaatimukseksi olemme arvioineet tasoa % Tuottoarvolaskelma Arvo tuottoarvomenetelmällä m2 /m2/kk Yhteensä /kk A ja B-rakennus (päärak.) ,5-6, C-rakennus (metallityö) ,0-3, D-rakennus (musiikkiteknologia) ,5-6, Yhteensä Vajaakäyttö 20,0 % Bruttotuotto kuukaudessa Yhteensä /vuosi Bruttotuotto vuodessa Omistajan kulut Nettotuotto vuodessa Tuottoarvo Nettotuottovaatimus 11,0 % Nettotuottovaatimus 12,0 % Kiinteistön tuottoarvo on suuruusluokkaa Kiinteistön tuottoarvo jakautuu rakennuskohtaisesti seuraavasti: Arvo tuottoarvomenetelmällä m2 Tuottoarvo A ja B-rakennus (päärak.) C-rakennus (metallityö) D-rakennus (musiikkiteknologia)

19 18 Valittu arviointimenetelmä Arvion kohteena on yhdellä kaupalla myytävä erikoiskiinteistö, jonka ostajapotentiaali on ennen kaikkea jalostajaostajissa. Tämän vuoksi olemme painottaneet markkina-arvon määrittämisessä kauppa-arvomenetelmän tulosta. Markkina-arvo Edellä olevan perusteella arvioimme osoitteessa Koulutie 19, Orimattila sijaitsevan opetuskiinteistön (kiinteistötunnus ) sillä sijaitsevine rakennuksineen velattomaksi markkina-arvoksi (arvopäivä ) suuruusluokkaa kahdeksansataatuhatta ( ) euroa. Markkina-arvo on määritetty IVS 2013 mukaisesti. Arvioin tarkkuus Arvioinnin tarkkuus on tavanomaista toimitilakiinteistöä heikompi, koska arvion kohteeseen sisältyy moninaisia ja laajoja tilakokonaisuuksia ja kiinteistö sijaitsee pienellä paikkakunnalla. Arvioinnin tarkkuus on +/- 20 % eli euroa. Arvion laati Lahti Mikko Helenius Johtava arviointiasiantuntija LKV, Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistöarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija (AKA), yleisauktorisoitu Valtteri Jokinen Arviointiasiantuntija LKV, Tradenomi Liitteet 1. Kiinteistörekisteriote 2. Lainhuutotodistus