Jätä sivun oikeaan laitaan yhden ruudun levyinen marginaali. Nimettömiä tai lukukelvottomalla käsialalla kirjoitettuja vastauksia ei lueta!

Transkriptio

1 ESINEOIKEUS klo /5 OTM -tutkinnon aineopintotentti - kysymykset 1, 2, 3 ja 4 Ruotsissa JuK -tutkinnon suorittaneet - kysymykset 1, 2 ja 3 (7 opintopistettä / 4,5 ov) Vastausohjeet Vastaustilaa on ilman eri huomautusta yksi sivu kysymystä kohden, ylimenevää osaa ei lueta! Yleisenä ohjeistuksena seuraava: lue huolellisesti jokainen tentittävä kysymys ja erittele oikeudellisesti merkityksellinen aines. Mieti uudelleen mitä on kysytty! Tämän jälkeen sovella tenttikirjallisuudessa esitettyjä seikkoja sekä laeista ilmeneviä oikeusohjeita kyseisessä tapauksessa ilmeneviin tosiseikkoihin. Kiinnitä erityistä huomiota esittämiesi oikeudellisten päätelmien perusteluihin. Kukin vastaus tulee laatia eri arkille. Voimassa olevat hyvityspisteet on ilmoitettava kysymyksen numero yksi yhteydessä! Jokaiseen jätettyyn vastauspaperiin tulee vastaajan nimen ja tehtävänumeron lisäksi merkitä joko opiskelijanumero tai syntymäaika. Jos johonkin kysymykseen ei vastata, on kuitenkin palautettava arkki, josta ilmenee tehtävänumero, nimi ja opiskelijanumero tai syntymäaika. Jätä sivun oikeaan laitaan yhden ruudun levyinen marginaali. Nimettömiä tai lukukelvottomalla käsialalla kirjoitettuja vastauksia ei lueta! Korvaavuudet ja hyvityspisteet Professori Jarno Teporan 2005, 2006, 2007 tai 2008 pitämän luentosarjan kelvollisesta suorituksesta saa 1-3 hyvityspistettä. Opiskelijan, joka käyttää hyvityspisteet, on merkittävä hyvityspisteet vastauspaperiin numero 1. Dosentti Janne Kaiston 2005, 2006, 2007 tai 2008 esineoikeuden perusteista pitämän luentosarjan kelvollinen suoritus korvaa kysymyksen numero yksi. Opiskelijan, joka käyttää korvaavuuden, on jätettävä vastauspaperi yksilöiden samalla saadun pistemäärän sekä nimen ja opiskelijatunnisteen. Dosentti Johan Bärlundin kevätlukukaudella 2005, 2006 tai 2007 pitämän kiinteistönkauppaa koskeneen kurssin hyväksyttävä suoritus korvaa kysymyksen numero kaksi. Korvaavuuden käyttävien opiskelijoiden tulee jättää vastauspaperi, josta ilmenee kurssista saatu pistemäärä sekä nimi ja opiskelijanumero tai henkilötunnus. Tulokset Tenttitulokset ovat luettavissa yksityisoikeuden laitoksen ilmoitustaululla ja webissä viimeistään perjantaina klo

2 Tehtävä 1 2/5 Omistajan kompetenssi? Tehtävä 2 Diplomi-insinööri Ahti Ahkera (AA) osti yrittäjä Matti Mainiolta (MM) tehdyssä kaupassa Rantala nimisen tilan RN:o 2:162 Ärjylän kunnan Raivolan kylästä. Tilan pinta-ala on 5,5 hehtaaria ja siitä on noin 2/5 viljeltyä perunamaata ja 3/5 metsää. AA halusi ostaa tilan, koska se sijaitsi hänen asuinkiinteistönsä vieressä eikä hän halunnut, että kukaan muu rakentaisi lähettyville. MM esitti kauppahinnaksi euroa, minkä AA hyväksyi. MM suostui myymään tilan sillä ehdolla, että AA ostaisi tilan kiinnitettynä MM:n tyttöystävän, maanviljelijä Kati Kätevän (KK) euron velasta. Velkaa vastaavat panttikirjat oli annettu Posake-Pankille vakuudeksi. AA ei kuitenkaan joutuisi ottamaan velkaa henkilökohtaisesti vastattavakseen. Neuvotteluissa sovittiin, että tilaa rasittava velkakiinnitys hoidettaisiin pois varsin yksinkertaisen järjestelyn avulla: AA luovuttaisi MM:lle hakkuuoikeuden tilan metsään, joka puolestaan teettäisi hakkuun KK:llä. Tämä sitten tukeista ja urakkahinnasta saamillaan n euron tuloilla maksaisi velkansa pois. Sitten AA saisi panttikirjat omaan haltuunsa Posake- Pankilta. Lisäksi MM selitti, että kauppa olisi AA:lle kannattava 1700 euron vuotuisten vuokratulojen takia. MM totesi vuokranneensa kesäkuussa 2005 perunamaan KK:lle viideksitoista vuodeksi. AA:n ja MM:n neuvottelujen pohjalta kaupanvahvistajan vahvistamaan, allekirjoitettuun kauppakirjaan sisältyivät seuraavat lausekkeet: - Kauppahinta on euroa. Kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa ja kuitataan maksetuksi tämän kauppakirjan allekirjoituksin. - Tila on pantattu Kati Kätevän euron suuruisesta velasta, minkä takia tilaa koskevat yhteensä euron määräiset panttikirjat on luovutettu Ärjylän Posake-Pankille. Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, etteivät tilaa rasita muut velkakiinnitykset tai rasitteet. - Tilan perunamaa on vuokrattuna Kati Kätevälle, ja vuokratulot jakautuvat siten, että vuoteen 2006 saakka vuokrat maksetaan myyjälle ja sen jälkeen ostajalle. MM teetti Rantalan tilan metsän hakkuun elokuussa Kun AA kesäkuussa 2006 oli tiedustellut KK:ltä vuosivuokrien maksamisesta, tämä kertoi sopineensa MM:n kanssa toukokuussa 2005 vuosivuokrien maksamisesta työsuorituksina. Hän kertoi kuitanneensa vuosivuokrat työsuorituksilla vuoden 2007 loppuun saakka. AA:n toistuvista pyynnöistä huolimatta KK ei ole toimittanut hänelle Rantala-tilan perunamaata koskevaa kirjallista sopimusta. MM puolestaan on ilmoittanut, ettei hän löydä vuokrakirjaa mistään. Saatuaan tietää avohakkuun toteuttamisesta Rantalan tilalla Posake-Pankki ilmoitti AA:lle irtisanoneensa Kati Kätevän lainan, koska sen vakuutena olevan kiinteistön arvo on pankin arvion mukaan nyt vain noin euroa. KK ei ole hyväksynyt lainan irtisanomista, koska lainan lyhennykset eivät ole vielä erääntyneet eikä pankin esittämää irtisanomisperustetta ole mainittu lainasopimuksessa. Hän ei siis suostu maksamaan euron suuruista lainaansa välittömästi takaisin. Tästä syystä Posake-Pankki vaatii AA:lta euron maksua. Jos hän ei suostu maksamaan, pankki aikoo hakea tilan pakkomyyntiä julkisella huutokaupalla. AA epäilee että häntä on vedetty höplästä. Hän on mielestään maksanut tilasta kauppahintana ensin euroa, sitten metsänhakkuuoikeuden luovutuksella n euroa. Hän katsoo

3 3/5 kohtuuttomaksi että nyt hänen pitäisi vielä maksaa KK:n euron lainakin, ettei menettäisi tilaansa pakkohuutokaupassa. AA haluaa nyt tietää, mitä hän voisi jatkossa tehdä, jotta ei kärsisi asiassa taloudellista tappiota. Ahti Ahkera haluaa erityisesti tietää seuraavat asiat: 1) Voiko hän vaatia metsän hakkuuoikeuden arvoa takaisin Matti Mainiolta? 2) Voiko hän purkaa tilan kaupan Matti Mainion kanssa, koska kaupassa ei ole toimittu niin kuin oli sovittu? 3) Onko hän sidottu Kati Kätevän kanssa tehtyyn vuokrasopimukseen vai voiko hän irtisanoa tai purkaa sen? 4) Onko Posake-Pankilla oikeus vaatia Kati Kätevän velan suoritusta Rantalan tilasta? Anna perustellut neuvosi Ahti Ahkeralle. Tehtävä 3 Uusmediayhtiö B Oy on asetettu konkurssiin Olet B Oy:n konkurssipesänhoitaja ja olet teettänyt yhtiöstä erikoistilintarkastuksen Tilintarkastus Vuokko Oy:ssä. Tänään Tilintarkastus Vuokko Oy:n toimitusjohtaja Teppo Rämeenetunen kehottaa sinua kiinnittämään huomiota oheisiin asiakirjoihin (sivu 4/5). Asiakirjoista ilmenevillä tavoilla B Oy:ssä on tehnyt järjestelyjä ja omaisuuden siirtoja ennen konkurssin alkamista. Erikoistilintarkastuksesta selviää edelleen, ettei järjestelyissä ja omaisuuden siirroissa ole ryhdytty muihin kuin asiakirjoista ilmeneviin toimiin. Tehtäväsi on arvioida asiakirjojen perusteella, millaisia suojakeinoja B Oy:n konkurssivelkojilla on käytettävissä näitä asiakirjoista ilmeneviä omaisuuden siirtoja ja järjestelyjä vastaan.

4 Asiakirja 1 4/5 KAUPPAKIRJA Myyjä: Teoksen Yucca Palmu kirjoittaja freelancetoimittaja A Ostaja: Uusmidiayhtiö B Oy Kaupan kohde: Taloudelliset oikeudet kokonaan teokseen Yucca Palmu Kauppahinta: ,00 euroa Paikka ja aika: Helsingissä Allekirjoitukset: A B Oy:n puolesta toimitusjohtaja B Asiakirja 2 KAUPPAKIRJA Ostaja: Mediajättiläinen Oy Myyjä: Uusmediayhtiö B Oy Kaupan kohde: Taloudelliset oikeudet kokonaan teokseen Yucca Palmu Kauppahinta: ,00 euroa Paikka ja aika: Helsingissä Allekirjoitukset: Mediajättiläinen Oy:n puolesta toimitusjohtaja J B Oy:n puolesta toimitusjohtaja B Asiakirja PANTTIKIRJA PANTBREV HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS Kohde: Kiinteistö 4: Määrä: ,00 (kaksisataatuhatta) euroa Toimistosihteeri X Asiakirja 4 VELKAKIRJA Velkoja: J Oy Velallinen: B Oy Velkapääoma: ,00 euroa Vakuus: B Oy:n kiinteistö 4:5 Ehdot: 1 B Oy on velvollinen säilyttämään kiinteistön 4:5panttikirjat J Oy:n lukuun hallussaan 2 Kun luottopääoma korkoineen on kokonaan maksettu, B Oy saa käyttää vapaasti panttikirjoja. Paikka ja aika: Helsingissä Allekirjoitukset: E Oy:n puolesta toimitusjohtaja E B Oy:n puolesta toimitusjohtaja B Asiakirja 5 Ostaja: B Myyjä: B Oy Kaupan kohde ja hinta: Henkilöauto Mercedes Benz 500e 2005 hintaan 1.500,00 euroa Paikka ja aika: Helsingissä Allekirjoitukset: B Oy:n puolesta hallituksen pj V toimitusjohtaja B

5 Tehtävä 4 5/5 Metallipaja Oy harjoittaa porttien, lipputankojen yms. metallituotteiden valmistusta. Yrityksellä on siirtokelpoinen vuokratontti, jolla sijaitsee sen omistama teollisuushalli. Yritystoiminta on laajentunut nopeasti, joten yritys on varsin velkainen. Toisaalta tilauskanta edellyttää laajentamista. Vuokraoikeus rakennuksineen on vakuutena päärahoittajapankin Pankki Oyj:n myöntämistä luotoista. Lisäksi yrityksen irtaimeen omaisuuteen on yrityskiinnitys, joka on kunnallisella sijoitusyhtiöllä Sijoitus Oy:llä luottojen vakuutena. Yritys tarvitsee nyt lisäluottoa käyttöpääomaa varten ja lisäkoneita laajentaakseen toimintaansa. Metallipaja Oy:n toimitusjohtaja Kalle R on neuvotellut valmiiksi seuraavat oikeustoimet: - Yrityksen jatkuvassa käytössä olevat kaksi hitsausrobottia yritys myy euron kauppahinnasta Leasing Oy:lle ja vuokraa tältä samaiset koneet takaisin 6 vuoden leasingsopimuksella. Sopimukseen liittyy osto-optio, jonka nojalla yrityksellä on oikeus ostaa koneet vuokrakauden päättyessä 7 % jäännösarvosta. - Yritys ostaa euroa maksavan metallityöstökoneen Laite Oy:ltä luottokaupalla takaisinottoehdoin 7 vuoden luottoajalla niin, että Rahoitus Oy:lle siirretään luottokauppasopimus oikeuksineen rahoitettavaksi. Kone tulee asennettavaksi pulteilla teollisuushalliin sille rakennetulle alustalle. - Yritys panttaa rekisteröidyn tavaramerkkinsä liikemies Ville V:lle euron luoton vakuudeksi. Arvioi sanottuja oikeustoimia seuraavista näkökohdista: 1) Selvitä Leasing Oy:n oikeusasema Metallipaja Oy:öön ja tämän velkojiin nähden. Onko leasingyhtiöllä mahdollisuus turvata oikeutensa MK:n säännösten nojalla? 2) Selvitä Rahoitus Oy:n oikeusasema rahoittajana suhteessa Metallipaja Oy:öön ja tämän velkojiin. 3) Pankki Oyj vaatii Metallipaja Oy:tä hakemaan MK 14:5:n mukaista kirjausta siitä, että metallityöstökone kuuluu kiinteistöön ja siten laitoskiinnityksen piiriin. Miten arvioit esitettyä vaatimusta ja sen toteuttamismahdollisuuksia? 4) Sijoitus Oy haluaa selvitettäväksi oman oikeusasemansa tehtävien oikeustoimien johdosta.