1/5. ESINEOIKEUS klo kysymykset 1, 2, 3 ja 4 Ruotsissa JuK -tutkinnon suorittaneet - kysymykset 1, 2 ja 3

Transkriptio

1 ESINEOIKEUS klo /5 OTM -tutkinnon aineopintotentti - kysymykset 1, 2, 3 ja 4 Ruotsissa JuK -tutkinnon suorittaneet - kysymykset 1, 2 ja 3 (7 opintopistettä / 4,5 ov) Tulokset ja mallivastaukset Tenttitulokset ovat luettavissa yksityisoikeuden laitoksen ilmoitustaululla ja webissä viimeistään perjantaina klo Tehtävä 1 Salainen omistus kiinteistöllä ks. Tepora 2006 sivut ja Jokela Kartio Ojanen 2004 s Tehtävä 2 Tehtävässä tuli yksilöidä erityisesti seuraavat tapauskohtaiset ongelmakohdat sekä tehdä niitä koskevat johtopäätökset lain soveltamisen kannalta: 1) Kiinteistön kaupan määrämuoto ja esisopimuksen muotovaatimus. Kiinteistön määräalan kauppa on tehtävä samoin kuin kiinteistön kauppa MK 2:1:n muodossa (MK 1:1). Osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön määräalan kaupasta tekemällä esisopimuksen (MK 2:7). Ollakseen pätevä, esisopimus on tehtävä MK 2:1:ssä säädetyllä tavalla kiinteistön kaupan muotovaatimukset täyttäen ja kaupanvahvistajan on vahvistettava esisopimus allekirjoittajien Kalle Tappinen ja Olli Nolla läsnä ollessa. Esisopimuksessa on mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä ( myyn vuoden 2008 loppuun mennessä ), sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään ( kun on saatu tieto siitä, käyttääkö kunta etuosto-oikeuttaan vai ei ). Nurmijärven kunnalta voi esisopimuksen perusteella pyytää lausunnon siitä, aikooko se käyttää etuosto-oikeuttaan (EtuostoL 2:8). 2) Määräalan myynti määräosasta. Mikäli kiinteistön yhteisomistaja Kalle Tappinen tilan 2/3 määräosan omistajana haluaa myydä omasta osuudestaan määräalan kiinteistöstä, vaaditaan tällaiseen kauppaan kaikki yhteisomistajat myyjiksi, koska ennen määräosan muodostamista kiinteistöksi halkomalla ei tiedetä, kenelle yhteisomistajista tulee se alue, josta määräala myydään. Jos kuitenkin määräala myytäisiin ilman kaikkien yhteisomistajien mukanaoloa sopimuksessa, jouduttaisiin odottamaan näiden kiinteistönmuodostamislain mukaisten kiinteistötoimitusten loppuunsaattamista. Vasta tällöin nähtäisiin, tulisiko määräala kuulumaan sille yhteisomistajalle, joka on yksin myynyt määräalan. Myöskään tällaista määräalaa ei voida erottaa lohkomalla ennen halkomisen toimittamista. Mikäli sitten kiinteistötoimituksessa määräala tulisi kuulumaan määräalan myyneelle yhteisomistajalle, niin tällöin korjaantuisi myyjän kompetenssin puutteesta aiheutunut määräalan saantoa rasittanut virhe. (Ks. mm. Kiinteistön kauppa ja luovutus, s. 336) 3) Myyjän vastuunrajoitusehto myydään siinä kunnossa kuin se on. Kiinteistön kauppaa koskevalla sopimuksella voidaan MK 2:9.2:n mukaisesti poiketa laissa myyjälle ja ostajalle säädetyistä oikeuksista ja velvoitteista, mutta ostajan MK :n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Myyjän vastuuta rajoittava ehto, jonka mukaan kiinteistö ja sillä olevat rakennukset myydään

2 2/5 siinä kunnossa kuin ne ovat, ei ole laissa tarkoitetulla tavalla yksilöity. Näin ollen mainittu ehto ei vapauta myyjää - Kalle Tappista - kiinteistöä ja sillä olevia rakennuksia koskevasta normaalista laatuvirhevastuusta. 4) Sopiminen mustasta kauppahinnasta ja ns. puuttumattomuusperiaate. MK 2:1.3:ssa on säädetty, että jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta (velan kuittaamisesta kauppahintavastikkeena), myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty. Tuomioistuimet soveltavat tilanteeseen ns. puuttumattomuusperiaatetta. Tällöin, jos lopullisen kiinteistön kaupan on solmimisen jälkeen Olli Nolla vaatisi tavalliseen velkakirjaan perustuvan saatavansa maksamista, niin Kalle Tappinen ei voisi velkomuskannetta vastustaessaan tehokkaasti vedota siihen, että velka oli lakannut kauppahinnan suorituksen osana.

3 Tehtävä 3 3/5 a) Selitä lyhyesti omistuksenpidätysehdoin myydyn irtaimen esineen ulosmittaus luovutuksensaajan velasta luottoaikana. Kun esine on myyty ostajan velkojia sitovalla ja vakuustarkoituksessa perustetulla omistuksenpidätysehdolla, myyjällä on mahdollisuus saada hintasuojaa. Ulosotossa myyjälle muodostuu hintasuojaan perustuva etusija-asema. Välitilan aikana ei ostajalla eikä myyjällä ole täyden omistajan asemaa. Konkurssitilanteesta hieman poikkeavasti esine saadaan ulosmitata ostajan velasta, kun se on myyty omistuksenpidätysehdoin (UK 4:15). Myyjän oikeus otetaan huomioon myyn nissä eli esine myydään omistuksenpidätysehtoa säilyttämättä (UK 5:26). Myynnissä hinnan tulee peittää kulut ja esineen omistuksenpidätysmyyjän saatava (UK 5:34.2). Omistuksenpidätysmyyjän saatava on siis turvattu hyvällä etusijalla. Kauppa voidaan myös sopimuksin purkaa (UK 5:26.3). Jos näin toimitaan, ulosmittauksen katsotaan koskevan velallisen oikeuksia luovuttajaa kohtaan. Omistuksenpidätysmyyjän ja suorituksensaaja-velkojan välillä toimitetaan tilitys. b) C myy D:lle kiinteistön KT seuraavilla ehdoilla. Kauppahintana D luovuttaa C:lle euron arvosta tukkipuuta seuraavana vuonna. Kauppaan sovelletaan osamaksukauppalakia. D ei saa kirjata kiinteistöön vuokraoikeutta, joka perustetaan C:n kanssa kilpailevalle paikalliselle E:lle. Anna lyhyt oikeudellinen arvio kiinteistön kaupan ehdoista. MK 2:1 mukaan kiinteistön kauppakirjasta on käytävä ilmi kauppahinta ja muu vastike. Vastikeeksi voidaan sopia euron arvosta tukkipuuta. OsamKL ei sovellu. OsamKL soveltuu vain irtaimen esineen kauppaa. Osapuolten määräys OsamKL soveltamisesta jää vaille merkitystä lainsoveltamisen merkityksessä (spekulaatioita siitä, mikä merkitys OsamKL:llä olisi eräänlaisena vakioehtomateriaalina, johon osapuolet olisivat liittyneet, voitiin tapauksessa esittää). MK 2:11.1 otsikkona on pätemättömät ehdot. 2 kohdan mukaan ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön. Kirjaamiskielto ei sido D:tä. Muilta paitsi sitomattomilta ehdoiltaan kiinteistön kauppa sitoo.

4 4/5 c) Selitä lyhyesti mitä esineoikeudessa tarkoitetaan velkojansuojalla (sama kuin velkojasuoja ). Velkojansuojalla tarkoitetaan luovutuksensaajan suojaa luovuttajan ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan. Velkojansuojan saaminen on keskeinen elementti omistusoikeuden saamisen hahmottamisessa. Luovutuksensaajaa on tapana kutsua omistajaksi vasta, kun tämän voidaan katsoa saavan velkojansuojaa. Velkojansuojan ts. velkojasuojan saamisen edellytyksissä voidaan ajatella Suomessa vaikuttavan kaksi periaatetta. Toista kutsutaan traditioperiaatteeksi ja toista sopimusperiaatteeksi. Irtaimen esineen luovutuksensaaja saa suojaa luovuttajan konkurssivelkojia vastaan jo sopimuksen perusteella. Muutoin niin luovutus- kuin panttaustilanteissa edellytetään tradition tapahtumista tai muuta julkivarmistusta. d) F, G ja H ovat vuokralle ottajina varastossa, jonne F toimittaa 100 kiloa raaka-ainetta Y ja 200 kiloa raaka-ainetta Z. Vuokralainen G käyttää 50 kiloa kumpaakin raaka-ainetta ja myy työnsä tulokset I:lle. Työn tekemiseen ja myyntiponnisteluihin oli osallistunut merkittävällä panoksella myös H. Tänään F huomaa raaka-aineiden hävinneen varastosta ja vaatii I:tä palauttamaan kaiken G:ltä ostamansa takaisin F:lle. Anna lyhyt arvio tilanteesta. Tapauksessa oli kysymys alkuperäisestä saannosta ja tarkemmin sanottuna valmistamisesta. Valmistamisesta eli spesifikaatiosta on kysymys, kun luodaan uusi esine. Tällä on oikeudellista merkitystä, jos aine kuuluu jollekin toiselle kuin valmistajalle ja valmistaminen tapahtuu omistajan suostumuksetta. Tällöin joudutaan ratkaisemaan kuuluuko uusi esine aineen omistajalle vai valmistajalle. Ratkaisu perustuu käytetyn aineen ja työn arvoon. Mitä suurempi on työn arvo, sitä tähdellisempää on myöntää omistusoikeus valmistajalle. Valmistamiseen käytetyn aineen arvo on kuitenkin korvattava aineen omistajalle. Pääsääntöisesti valmistajalta edellytetään vilpitöntä mieltä. Kuitenkin kvalifioidusti myös vilpillisessä mielessä toiminutta valmistajaa suojataan. Mikäli uusi esine on vähäarvoisempi kuin aineet, omistusoikeus uuteen esineeseen kuluu aineiden omistajalle. Tällöin saatetaan joutua pohtimaan myös saantosuojaa luovutustapauksessa.

5 Tehtävä 4 5/5 a) Kyse on arvon kaksoispanttauksesta; ts. pantinantaja on eri henkilö ja myös panttikohde: irtain ja kiinteä. Ensin sijoitusyhtiö on pantannut omista sitoumuksistaan omistamansa kiinteistöosakeyhtiön osakekannan Pankki Oyj:lle. Kyse on irtaimen (osakkeiden) panttauksesta (OYL 3:13). Tämän jälkeen kiinteistöosakeyhtiö haki omistamaansa kiinteistöön kiinnityksiä 7 miljoonan euron edestä. Sijoituspankki myönsi kiinteistöyhtiölle 6 miljoonan luoton. Jotta kiinteistöyhtiö on perustanut panttioikeuden Sijoituspankki Oy:lle, edellyttää se sitä, että kiinnityksiä vastaavat panttikirjat on luovutettu Sijoituspankki Oy:lle. Joka tapauksessa Pankki Oyj:n kannalta osakekannan panttioikeus on ongelmallinen, koska itse asiassa on pantattu kiinteistöyhtiö sellaisena kuin sen tase osoittaa eli varoineen ja velkoineen. Niinpä jos kiinteistöyhtiö asetetaan konkurssiin, niin osakekannan arvo voi nollaantua samoin kuin jos kiinteistö ulosmitataan toisen velasta. Jos Sijoituspankki Oy on saanut panttikirjat vilpittömässä mielessä hallintaansa, niin se on paremmassa asemassa kuin Pankki Oyj, koska Sijoituspankki Oy panttivelkojana saa suojatun aseman kiinteistön realisaatiossa. Arvon kaksoispanttaukseen voi varautua esimerkiksi panttauskieltolausekkeella. Tosin se sitoo vain sopimussuhteessa, mutta sitä voi vahvistaa sopimussakkoklausuulilla. Tai Pankki Oyj:n tulisi vaatia ensisijaista kiinteistökiinnitystä itselleen jo alkuvaiheessa. (3 p) b) Sijoitusyhtiö on tehnyt ensin 15 vuoden vuokrasopimuksen kahdesta aluksesta Varustamo Oy:n kanssa, joka on aikarahdannut alukset. Sanottu vuokrasopimus on voimassa osapuolten välillä. Sijoitusyhtiöllä on kuitenkin oikeus myydä alukset vuokrasuhteen aikana, koska tämä omistaa alukset. Kaupan jälkeen realisoituu kysymys, sitooko vuokrasopimus myöhempää ostajaa eli Linja Oy:tä. Aiemmin vallitsi kauppa rikkoo vuokran -periaate. Mutta sen voimassaolo voidaan riitauttaa muun lainsäädännön kehityksen myötä (esim. MK ja MVL). Voidaan esimerkiksi lähteä siitä, että vuokra- ja omistusoikeus ovat keskenään yhtä vahvoja oikeuksia. Tällöin vuokraoikeus lähtökohtaisesti sitoo myöhempää aluksen ostajaa. Kuitenkin ostaja voi saada hyväkseen vilpittömän mielen saannon (ekstinktion), jos hän ei tiennyt eikä pitänyt tietää kauppaa tehdessään aiemmasta vuokraoikeudesta. Tässä tapauksessa ostajan vilpitön mieli ei ole todennäköinen, koska alusten hallinta on vuokramiehellä. Tällöin ostajan olisi tullut selvittää hallinnan oikeusperuste. Niinpä vuokraoikeudet jäävät sitomaan ostajaa. Toinen asia on, että sopimussuhteessa, jos myyjä ei ole selvittänyt vuokraoikeuden voimassaoloa, myyjä voi joutua vahingonkorvausvelvolliseksi sopijapuoltaan kohtaan, koska tämä ei saanut aluksia hallintaansa tai jopa sopimuksen purkuoikeuden. On huomattava, että alusrekisteriin voidaan merkitä vuokraoikeus, mutta siihen ei ole velvollisuutta (AlusrekL 9 ). (3 p) c) Ilma-aluskiinnityksen kohteena voi olla Suomessa rekisteröity lentokone. Kiinnityksen piiriin kuuluu paitsi itse lentokone, myös sen varusteet. Kysymys on nyt siitä, voivatko koneen moottorit kuulua lentokoneeseen aksession perusteella tai ainesosana/tarpeistona. Aksessio ei täyty, koska moottorit ovat helposti irrotettavia. Myös ainesosa-/tarpeistosuhde voi jäädä toteutumatta, koska omistuksenyhteisyysvaatimus ei täyty. Lentokoneet jäävät yrityskiinnityksen ulkopuolelle, koska ne ovat kiinnitettävissä ilma-aluskiinnityslain nojalla; ts. riittää pelkkä kiinnityskelpoisuus (YrKiinL 4.1 ). Yrityskiinnityksen estämättä vuokrasopimuksiin perustuvat saatavat ovat pantatattavissa (YrKiinL 4.3 ). Siinä tapauksessa saataviin kohdistuu toissijaisesti yrityskiinnitys. Niinpä ilma-aluskiinnitykset, vuokrasaatavien panttaukset ja yrityskiinnitys toteutetaan erikseen ja itsenäisesti omista kohteistaan kuitenkin niin, että saatavista suoritetaan yrityskiinnityksenhaltijalle sen jälkeen, jos jää katetta vielä saatavan panttioikeuden saajan jälkeen. ( 4 p)