VASTUULLISTA KOKONAISPALVELUA JA KESTÄVÄÄ KUMPPANUUTTA TIEDOTUSLEHTI / LOKAKUU 2004

Transkriptio

1 VASTUULLISTA KOKONAISPALVELUA JA KESTÄVÄÄ KUMPPANUUTTA TIEDOTUSLEHTI / LOKAKUU 2004

2 PÄÄKIRJOITUS Julkisten palveluiden tuottavuutta on parannettava Pertti Valtonen Teollisuusneuvos Kauppa- ja teollisuusministeriö Elinkaarimallit -kehityshankkeen johtoryhmän puheenjohtaja Kun verrataan suomalaisten yritysten toimintaympäristön kilpailukykyä muuhun maailmaan, saattaa näyttää siltä, ettei ole syytä huoleen: kilpailukyky on parhaiden joukossa. Teollisuuden tuottavuus on huippuluokkaa. Tämä ei kuitenkaan näy elintasossamme, sillä palvelujen kilpailukykyä ei ole pystytty saamaan yhtä hyväksi. Väestön ikääntyessä ja kasvukeskuksiin suuntautuvan muuttoliikkeen kiihtyessä hyvinvointipalvelujen kysyntä lisääntyy, mutta valtion ja kuntien rahoitustilanne kiristyy. Olisi keksittävä keinoja, joiden avulla varmistetaan, että julkisille varoille saadaan vastineeksi mahdollisimman tehokkaita ja laadukkaita palveluita. Nykyinen hallitusohjelma kannustaakin julkisten palvelujen tuottavuuden parantamiseen, jotta niiden kilpailukyky kehittyisi. Tuottavuus lisääntyy, kun julkisessa palvelutuotannossa avataan mahdollisuuksia kilpailulle ja yritystoiminnalle sekä otetaan käyttöön uusia toimintamalleja, jotka rohkaisevat innovatiivisuuteen ja uuden teknologian soveltamiseen. Hyvä esimerkki tällaisista toimintamalleista ovat rakennusteollisuuden elinkaarimallit. Niissä innovatiivisuus ja motivaatio tehokkaaseen ja laadukkaaseen palveluun ovat ikään kuin valmiiksi sisäänrakennettuina. Elinkaarimallit ovat hankintatapoja, joissa tilaaja ja palveluntuottaja tekevät tavanomaista pidemmäksi ajaksi sopimuksen toimitilojen suunnittelusta, toteuttamisesta ja ylläpidosta. Sopimukseen voi kuulua myös hankkeen rahoituksen sekä joidenkin tilojen käyttäjille suunnattujen palvelujen järjestäminen. Tilaaja maksaa toteuttajalle palvelumaksua, joka sidotaan esimerkiksi palvelun laatuun ja käyttäjäturvallisuuteen. Tehokkaalle ja laadukkaalle palvelulle on elinkaarimalleissa erinomaiset lähtökohdat, sillä palvelumaksua alennetaan, mikäli palvelu ei täytä sovittuja vaatimuksia. Maksua voidaan vastaavasti korottaa, jos palvelu on vähimmäistasoa tehokkaampaa ja laadukkaampaa. Kun palveluntuottajalle lisäksi annetaan aikaisempaa enemmän vapautta päättää, miten se toteuttaa sovitun hankintakokonaisuuden, se voi kehittää ja ottaa käyttöön uusia teknisiä ratkaisuja. Toimivat, energiataloudelliset ja helposti muunneltavat tilat ovat perusedellytys tehokkaille palveluille. Tuottavamman kiinteistövarallisuuden ja kilpailukykyisemmän kansantalouden luomiseksi on tärkeää, että kynnystä elinkaarimallien käyttöön madalletaan. Rakennusteollisuuden yritysten, Suomen neljän suurimman kaupungin ja kolmen ministeriön Elinkaarimallit-hanke pyrkii tähän ja tukee uusia julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyömuotoja, joissa syntyneestä osaamisesta molemmat hyötyvät. SISÄLTÖ ELINKAARIMALLIT -kehityshanke 4 Elinkaarimallien sisältö ja vaihtoehdot 7 Elinkaarimallien käyttö eri maissa 8 Puolustusvoimien kumppanuusohjelma 10 Esimerkkeinä Kuninkaantien lukio ja Kaivomestarin uimahalli 13 Elinkaarimallien taloudellinen arviointi 14 Rahoitusriskien hallinta 16 Hankintalain asettamat puitteet 18 Kiinteistöpalvelua koskevat sopimukset 19 Yhteistyömallit toimitilainvestoinneissa Rakennusteollisuus RT ry:n johdolla käynnistetetyn Elinkaarimallit-kehityshankkeen tavoitteena on määritellä Suomen oloihin sopivat elinkaarimallien päävaihtoehdot taloudellisten vertailulaskelmien periaatteet tarjouspyyntö- ja sopimusmenettelyt. Elinkaarihankkeiden suurimmat haasteet tulevat esiin hankkeiden valmisteluvaiheessa. Tilaajien ja toteuttajien käyttöön on tarjottava selviä esimerkkejä toteutusmallien ja tehtävien jaon vaihtoehdoista. Tarjouskilpailujen järjestämiseen ja sopimusten tekemiseen tarvitaan ohjeita, sillä hankintalainsäädäntö asettaa vaatimukset julkisten hankkeiden tasapuoliselle kilpailuttamiselle. Tarjousten vertailuun kehitetään yleisiä toimintatapoja. Tilaajat tarvitsevat myös välineitä, joilla elinkaarimalleja voidaan verrata perinteisiin hankintamalleihin.

3 ELINKAARIMALLEILLA kokonaistaloudellisuutta ja tuottavuutta Terho Salo Toimitusjohtaja Rakennusteollisuus RT ry Elinkaarimalli-termi on tullut viime aikoina tunnetuksi erityisesti suurten tiehankkeiden yhteydessä. Sillä tarkoitetaan hankintamalleja, jossa toteuttaja vastaa hankkeen suunnittelusta, rakentamisesta, ylläpidosta sekä toisinaan rahoituksesta. Tulonsa toteuttaja saa palvelumaksuina, jotka voivat riippua esimerkiksi palvelun laadusta tai käytettävyydestä. Muualla Euroopassa nämä mallit ovat jo laajasti käytössä. Niiden etuina ovat erityisesti kokonaistaloudellisuus ja elinkaariedullisuus, kun toteuttajia motivoidaan suunnittelemaan edullisia, mutta samalla pitkäikäisiä ja helppohoitoisia ratkaisuja. Malleja voidaan soveltaa infrahankkeiden lisäksi myös talonrakentamisen korjaus- ja uudisrakennushankkeissa niin julkisella kuin yksityiselläkin sektorilla. Elinkaarimallien avulla tilaaja voi keskittyä omiin ydintoimintoihinsa kiinteistönpidon sijaan. Tilaaja saa myös mahdollisuuden käynnistää tuottavia ja tarpeellisia rakennushankkeita nopeammin kuin perinteisillä hankintatavoilla ja hyödyntää toteuttajien innovaatioita, jotka syntyvät, kun rakennushankkeita toteutetaan laajempina kokonaisuuksina. Parhaimmillaan kumppanuuteen perustuva yhteistyö jakaa riskit niille, jotka ne luontevimmin voivat kantaa. Mallit ovat myös rakennusteollisuuden näkökulmasta tavoittelemisen arvoisia, onhan teollisuuden tavoitteena palvella asiakkaitaan entistä paremmin. On luonnollista, että mallien tulee olla myös taloudellisesti kannattavia, jotta hankkeiden tarjouskilpailuihin saadaan riittävästi osanottajia, mikä takaa tilaajille kokonaistaloudellisen ja laadukkaan ratkaisun. Elinkaarimallit tarjoavat yrityksille houkuttimia kehittää toimintaansa, ja verkostomainen toteutustapa tarjoaa työtä kaiken kokoisille yrityksille. Rakennusteollisuus haluaa nyt panostaa elinkaarimalleihin yhdessä asiakkaidensa kanssa. Elinkaarimallien kehittäminen jatkaa luontevasti rakennusja kiinteistöalan vision toteuttamista ja sopii hyvin myös valtioneuvoston rakennuspoliittisen ohjelman tavoitteisiin. Mallit tarjoavat pohjan julkisen ja yksityisen sektorin entistä laajemmalle yhteistyölle erilaisten palvelujen tuottamisessa. Rakennusteollisuus RT haluaa kiittää kaikkia mukaan lähteneitä ennakkoluulottomasta yhteistyöstä. Hankkeen osapuolet Lisätietoja Kehityshanketta koordinoi Rakennusteollisuus RT ry yhteistyökumppaneinaan Kauppa- ja teollisuusministeriö Puolustusministeriö Ympäristöministeriö Kehitystyöhön osallistuvat lisäksi Oy Alfred A. Palmberg Are Oy Lohja Rudus Oy Ab NCC Rakennus Oy Parma Oy Rakennusosakeyhtiö Hartela Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Suomen Kuntaliitto Espoon kaupunki Skanska Talonrakennus Oy SRV-Yhtiöt Oy YIT Rakennus Oy Asianajotoimisto Hannes Snellman Oy Helsingin yliopisto Helsingin kaupunki Tampereen kaupunki Vantaan kaupunki Kiinteistötalouden instituutti Rak.teoll. Viestintäkeskus Oy Teknillinen korkeakoulu, kiinteistötalouden laboratorio VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka Johtaja Ensio Hakkarainen puh Asiamies Ilkka Romo puh

4 Elinkaarimallit tarjoavat vastuullista kokonaispalvelua ELINKAARIHANKINNASSA SAMAAN SOPIMUSKOKONAISUUTEEN LIITETÄÄN SUUNNITTELUN JA RAKENTAMISEN LISÄKSI RAKEN- NUKSEN YLLÄPITOPALVELUITA JA MAHDOLLISESTI MYÖS SEN KÄYTTÄJILLE TARJOTTAVIA PALVELUITA. TOIMITILAINVESTOIN- NIN OMISTUSJÄRJESTELYT JA RAHOITUS VOIVAT OLLA MYÖS OSA KILPAILUTETTUA SOPIMUSKOKONAISUUTTA. Rakennusten ja niihin liittyvien palveluiden elinkaarihankinnoissa on oleellista, että tilaaja hakee toimivaa, kokonaistaloudellisesti edullista ratkaisua, joka toteutetaan yhtenä kokonaisuutena. Toteuttajalla on tällaisessa sopimuksessa mahdollisuuksia vastata asiakkaansa tarpeisiin kehittämällä rakennuksen elinkaariominaisuuksia ja valitsemalla elinkaaritaloudellisesti mahdollisimman kestäviä ratkaisuja. Yksinkertaisimmillaan rakennuksen hankinta elinkaariperiaatteella tarkoittaa kiinteistön hoitokunnossapitotehtävien lisäämistä samaan sopimuskokonaisuuteen suunnittelun ja rakentamisen kanssa. Kokonaisuutta voidaan täydentää käyttäjäpalveluilla, kuten aula-, vartiointi- ja ravintolapalveluilla tai vaikkapa postin jakelulla, jos tilaaja niin haluaa. Hankintakokonaisuus laajenee, jos kiinteistö jää sovituksi ajaksi toteuttajan tai elinkaarihanketta varten perustetun yhtiön omistukseen. Tilaaja voi esimerkiksi varata mahdollisuuden ostaa kiinteistö itselleen sopimusjakson lopussa tai edelleen jatkaa sopimusta toteuttajan kanssa. Omistuksen siirtymiseen tilaajalta toteuttajalle liittyvät yleensä myös hankkeen rahoitusjärjestelyt. Perinteisesti hankeriskien on ajateltu olevan pelkästään kielteisiä tekijöitä, joiden toteutuminen on estettävä, koska ne aiheuttavat arvon menetyksiä ja lisäkustannuksia. Yhtä tärkeää on nähdä riskeihin sisältyvät onnistumisen mahdollisuudet. Elinkaarimalleissa on mahdollisuus käyttää kehitysmahdollisuuksia hyväksi tehokkaammin kuin perinteisissä hankintatavoissa. Perinteisissä urakoissa tilaaja hankkii suunnittelun, rakentamisen sekä kiinteistön käytön aikana tarvittavat palvelut erikseen. Suunnittelijoiden ja urakoitsijan vastuut valmiista rakennuksesta päättyvät yleensä parin vuoden takuuajan jälkeen. Näin suunnittelijoilla ja urakoitsijoilla ei ole vahvoja syitä kiinnittää erityistä huomiota rakennuksen kokonaistaloudellisuuteen ja siihen, millaisiksi sen ylläpitoja energiakulut muodostuvat pitkän ajan kuluessa. Jatkuu sivulla 6... Riskit jaetaan täsmällisesti Elinkaarihankkeen tilaaja voi myös valita mallin, jossa tilaaja ei ole rakennuksen omistaja, mutta rakennus suunnitellaan tilaajan tarpeiden mukaisesti. Käytöstä ja palveluista maksetaan sovittuja palvelumaksuja. Kiinteistön ja palveluiden liiketoiminnallisen kannattavuuden riskit ja mahdollisuudet ovat pääosin toteuttajalla ja kiinteistösijoittajilla. Riskit siirretään näin niille osapuolille, joilla on parhaat edellytykset niitä hallita. 4

5 Moottoritie Järvenpäästä Lahteen on ensimmäinen Suomessa ja Pohjoismaissa elinkaarimallilla toteutettu tiehanke. Skanskan perustama Tieyhtiö Nelostie Oy on suunnitellut, rahoittanut ja rakentanut moottoritien ja vastaa sen hoidosta ja kunnossapidosta vuoteen 2012 asti. Tiehallinto maksaa Tieyhtiölle liikennemääriin perustuvaa palvelumaksua sopimuskauden ajan. Sen jälkeen tie siirtyy Tiehallinnolle. Koska hanke toteutettiin elinkaarimallilla, sitä voitiin aikaistaa noin viidellä vuodella. Myös tien rakentamisaika lyheni vuodella. Turvallisuus tiellä on parantunut, ja liikenteestä on tullut sujuvampaa. Yrityksille tien vaikutuspiirissä on avautunut uusia logistisia mahdollisuuksia. Tieyhtiö Nelostie Oy:n sijoittajia ovat ruotsalainen Skanska BOT Ab, englantilainen Laing Roads Ltd, Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Varma ja E.ON Finland Oyj. AVAINKÄSITTEITÄ Elinkaarimallit Elinkaarimalleissa hankintakokonaisuuteen kuuluu suunnittelun ja rakentamisen lisäksi ainakin rakennuksen ylläpitoon liittyviä palveluita. Laajemmissa hankintavaihtoehdoissa sopimukseen voi sisältyä myös esimerkiksi käyttäjäpalveluita sekä rahoitus- ja omistusjärjestelyjä. Rakennuksen elinkaari Rakennuksen elinkaari alkaa asiakkaan tarpeista, jatkuu suunnittelun ja rakentamisen kautta rakennuksen käyttöön ja päättyy lopulta rakennuksen purkamiseen. Rakennuksen elinkaareen sisältyy useita erilaisia tuotteiden ja järjestelmien teknisiä, taloudellisia, toiminnallisia ja juridisia elinkaaria. Tilaaja Elinkaarihankkeen tilaaja valmistelee hankinnan määrittämällä toimivuus-, laatu- ja palvelutasokriteerit, valitsee toteuttajan ja tekee elinkaarisopimuksen sekä valvoo sopimuksen toteutumista. Tilaaja voi olla niin julkinen kuin yksityinenkin organisaatio. Elinkaariedullisuus Elinkaariedullisuus on hankinnan ominaisuuksien, laadun ja kokonaiskustannusten paras mahdollinen suhde tilaajan kannalta. Elinkaariedullisuus vaihtelee eri hankkeissa tilaajan painotusten mukaan. Kannustavat maksuperusteet Kannustavat maksuperusteet ovat elinkaarisopimuksissa yksi tärkeimmistä keinoista motivoida jatkuvaan kehittämiseen, parempien toteutustapojen etsintään ja osapuolten väliseen yhteistyöhön. 5

6 Jatkoa sivulta 4... Kiinteistöjen arvon kohoaminen ja kiinteistöjen tuotto on omistajien ja kiinteistösijoittajien tavoite. Tämä tavoite voi toteutua, kun kiinteistöt palvelevat hyvin käyttäjiensä toimintaa. Siksi on syytä kehittää rakennusten ominaisuuksia ja palveluita siten, että käyttäjien tyytyväisyys kasvaa. Käyttö yleistynyt monissa maissa Elinkaarimallien yleistymiseen 1990-luvulta alkaen monissa maissa sekä infrastruktuuri- että talonrakennusalalla on useita syitä. Rakennusprojektien toteutus ja kiinteistöihin liittyvät palvelut eivät ole suurimmalle osalle tilaajista ydintoimintoja. Kiinnostus niiden ulkoistamiseen on kasvussa sekä yksityisellä että julkisella sektorilla. Rakennus- ja kiinteistöalaa koskevat strategia-analyysit ovat eri maissa osoittaneet, että rakennusteollisuudessa on merkittäviä kehitysmahdollisuuksia, joita ei perinteisillä pieniin osiin pilkotuilla hankintatavoilla saada hyödynnettyä. Eräissä maissa julkisia rakennusinvestointeja ei ole ollut mahdollista riittävässä määrin käynnistää verotukseen perustuvalla rahoituksella. Tekstin kirjoittaja Veijo Nykänen on johtava tutkija VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikan Rakentamisen prosessit -yksikössä. Hän tutkii ja kehittää elinkaarimalleja RT ry:n koordinoimassa kehityshankkeessa. ELINKAARIMALLIEN ETUJA Sekä tilaaja että tarjoajat tarkastelevat rakennushankkeen kannattavuutta, kustannuksia, hyötyjä ja riskejä hankkeen alkuvaiheessa koko elinkaaren pituudelta. Laatu- ja kustannusriskien jako tilaajan ja toteuttajan kesken voidaan selvästi määritellä. Pitkäjänteinen, toimivuus- ja laatuvaatimuksiin perustuva sopimus tarjoaa mahdollisuuden tilaajan ja toteuttajan laajalle yhteistyölle ja kannustaa palveluiden kehittämiseen. Hankintakohde saadaan yleensä nopeammin käyttöön kuin perinteisillä hankintatavoilla. Kiinteistönpidon kannattavuutta voidaan parantaa vuokraamalla tiloja myös ulkopuolisille käyttäjille. ELINKAARIMALLIEN RISKEJÄ JA TOIMINTATAPOJEN MUUTOKSIA Tilaajan on määriteltävä tarkasti tarpeensa hankkeen toteutuksen kannalta aikaisessa vaiheessa. Tarjouskilpailuihin osallistuminen on kallista, ja hyvien tarjousten saamiseksi tarjouspyynnöt on valmisteltava huolellisesti. Luotettavien vertailulaskelmien tekeminen ja tarjousten vertailu perinteisiin hankintatapoihin saattaa olla vaikeaa. Tarvetta tehdä muutoksia tilaajan ja toteuttajan välisiin pitkäaikaisiin sopimuksiin voi olla hankalaa ennakoida. Suomessa on vasta muutamilla tilaajilla ja toteuttajilla kokemusta elinkaarimalleista. 6

7 Elinkaarimallien käyttö Euroopassa MERKKIEN SELITYKSET Keskustelua Hankkeita harkitaan Päätetty useista hankkeista, muutama valmistunut Valmistunut useita hankkeita Valmistunut useita hankkeita, joista pääosa toiminnassa TALONRAKENTAMINEN Asuntorakentaminen IT Koulut Puolustus Sairaalat ja terveydenhuolto Urheilu & vapaa-aika Vankilat INFRARAKENTAMINEN Lentokentät Rautatiet, kevyet Rautatiet, raskaat Satamat Tiet Veden ja jäteveden käsittely Alankomaat Belgia Bulgaria Espanja Irlanti Iso-Britannia Italia Itävalta Kreikka Kypros Latvia Liettua Luxemburg Malta Norja Portugali Puola Ranska Romania Ruotsi Saksa Slovakia Slovenia Suomi Tanska Tsekin tasavalta Turkki Unkari Viro Lähde: PriceWaterhouse Coopers,

8 Puolustusvoimat tehostaa toimintaansa strategisella kumppanuudella PUOLUSTUSVOIMAT ON MUUTAMAN VUODEN AJAN SIIRTÄNYT TUKITOIMINTOJAAN HOIDETTA- VAKSI KUMPPANUUSSOPIMUKSIN YHTEISTYÖSSÄ YKSITYISTEN YRITYSTEN KANSSA. PITKILLÄ SOPIMUSKAUSILLA VÄLTETÄÄN TOISTUVAAN KILPAILUTTAMISEEN KULUVIA KUSTANNUKSIA JA VAIVAA. LISÄKSI TUETAAN YHTEISIIN TAVOITTEISIIN PYRKIMISTÄ, JOHON EI JUURI OLE KANNUSTIMIA LYHYTAIKAISISSA SOPIMUKSISSA, TOTEAA NEUVOTTELEVA VIRKAMIES PENTTI J. MIETTINEN PUOLUSTUSMINISTERIÖN RESURSSIPOLIITTISEN OSASTON TALOUSYKSIKÖSTÄ. Mahdollisuudet strategiselle kumppanuudelle ovat monipuoliset, koska puolustusvoimat on kuin yhteiskunta pienoiskoossa. Lisäksi kumppanuusjärjestelyt tuovat läpinäkyvyyttä ja kriittisyyttä myös puolustusmenoihin, Pentti J. Miettinen painottaa. Puolustusvoimissa on pitkään ollut voimissaan omavaraisuusajattelu, jonka mukaan toiminnassa ei pidä olla riippuvainen muista. Miettisen mukaan puolustusvoimien ei ole enää järkevää yrittää suoriutua kaikista maanpuolustuksen tukitoiminnoista itse, jos se haluaa tehostaa määrärahojensa käyttöä. Puolustusvoimissa osataan kyllä taistelukoulutus, sillä se kuuluu ydintoimintaan. Emme kuitenkaan ole välttämättä paras asiantuntija siinä, miten tarvitsemamme erikoissairaanhoito kannattaa järjestää tai miten varusmiesten lakanat tulisi pestä. Kumppanuutta monella eri taholla Puolustushallinnon kumppanuusohjelmassa on seitsemän kehitysalaa, joilla tukitoimintoja on siirretty yksityisten yritysten tai julkishallinnon muiden instituutioiden hoitoon. Kehitysaloihin kuuluvat muiden muassa vaatehuolto, kuljetuspalvelut ja tietohallinto. Puolustushallinnossa on oltu tyytyväisiä saatuihin kokemuksiin, ja parhaillaan ideoidaan uusia hankkeita, joihin ohjelmaa aiotaan soveltaa. Malleja kumppanuudelle on haettu ulkomailta, kuten Isosta-Britanniasta ja Norjasta. Saksan esimerkki kiinnostaa myös, sillä siellä halutaan saada aikaan syviä rakenteellisia muutoksia puolustusvoimien hankintatavoissa kuten Suomessakin. Miettinen kuitenkin tähdentää, ettei kaikkia tukitoimintoja tulla siirtämään kumppanien hoidettavaksi. Kumppanuusohjelmaan on ryhdytty, koska tukitoimintojen uudelleenorganisoiminen on välttämätöntä. Se on yksi edellytys puolustusvoimien pitämiseksi ajan tasalla muuttuvissa olosuhteissa, kertoo Miettinen. Väestön ikääntyessä suuri osa puolustusvoimienkin henkilökunnasta on jäämässä eläkkeelle. Lisäksi puolustusvoimien välineet teknistyvät koko ajan ja niiden käyttö ja huolto vaativat yhä enemmän perehtyneisyyttä, minkä vuoksi puolustusvoimat joutuu joskus turvautumaan muiden asiantuntemukseen. 8

9 Tilaajan ammattitaito korostuu Puolustusvoimien kumppanuusohjelma vastaa suuruusluokaltaan mittavia moottoritie- tai ratahankkeita. Siksi puolustusvoimissa on pantava erityistä painoa tilaajan roolissa vaadittavaan osaamiseen. Erilaisia hankintavaihtoehtoja on pystyttävä mahdollisimman luotettavasti vertailemaan toisiinsa. Näin voidaan perustella sekä veronmaksajille että omalle henkilöstölle, miksi valituissa ratkaisuissa on järkeä. Esimerkkinä hän mainitsee autokorjaamopalvelut. Puolustusvoimat määrittelee ensin, millaisia autokorjaamopalveluja tarvitsee, pyytää tarjouksia eri puolilta ja vertaa niitä omana tuotantona tehtävän korjauksen hintaan ja laatuun. Jos oma tuotanto on tehottomampi vaihtoehto, puolustusvoimat tekee sopimuksen autojen korjaamisesta yksityisen korjaamon kanssa. Saman tahon ollessa sekä palvelun tilaaja että sen tuottaja jää usein hämäräksi, mitkä ovat palvelun todelliset kustannukset ja mitä rahojen vastineeksi saadaan. Kun tilaaja ja tuottaja ovat erillisiä toimijoita, tarpeet ja laatuvaatimukset sekä palvelun sisältö on arvioitava ja määriteltävä kriittisesti. Näin hankinta muuttuu harkitummaksi, Miettinen korostaa. Palvelun toimitusvarmuus myös kriisitilanteissa on yksi syy siihen, että puolustusministeriö suosii kumppanuus- ja elinkaariajattelua. Vakiintuneiden hankintatapojen muuttaminen voi hänen mukaansa olla työlästä. Helpointa saattaakin olla kumppanuus- ja elinkaarimallien kokeileminen aivan uusien hankintojen yhteydessä. Esimerkkinä Miettinen mainitsee Hornet-torjuntahävittäjiä varten tarvittavan tukikohtajärjestelmän, jonka luomiseksi voitaisiin hänen mielestään harkita kumppanuusmallia. Yhteistyömalleilla lisäarvoa kaikille osapuolille Kansainvälisten kokemusten ja suomalaisten asiantuntijoiden näkemysten mukaan yksityisen ja julkisen sektorin yhteistyömalleilla voidaan oikein sovellettuna saavuttaa selkeää lisäarvoa kaikille osapuolille. Koska kotimarkkinamme toimivat nyt tehottomasti, uusien mallien avulla voidaan myös tukea Suomen kilpailukykyä kansantaloutena, toteaa Suomen toimitila- ja rakennuttajaliiton RAKLI:n toimitusjohtaja Juhani Reen. Elinkaarivastuuseen perustuvat yhteistyömallit mielletään hänen mukaansa usein pelkästään uudeksi rahoitusmuodoksi julkisten hankkeiden toteuttamiseksi. Kysymys ei kuitenkaan ole siitä, onko julkisyhteisön lainaama raha halvempaa kuin yksityisen lainaama, vaan keinosta kehittää suomalaista palveluyhteiskuntaa, Reen korostaa. Hän pitää välttämättömänä, että elinkaarimalleille saadaan ammattiyhdistysliikkeen ymmärrys ja tuki. Hyvinvointiyhteiskunnan romutuspelot on kyettävä uskottavasti häivyttämään. Yksityiselle sektorille keskeinen haaste on kyetä tarjoamaan kuntien kehittyviä tarpeita palvelevia konsepteja kustannustehokkaasti ja laadukkaasti. Elinkaarimallien kehittämiselle tärkeitä haasteita ovat myös mallien vakiintumattomuus, monimutkaiset sopimusrakenteet ja korkeat transaktiokustannukset. Koska malleissa sitoutuu myös paljon aikaa ja rahaa jo ennen varsinaista sopimusta, mallien yleistyminen edellyttää riittävää hankemäärää, Reen toteaa. Juhani Reen toimitusjohtaja Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI 9

10 Kuninkaantien lukion elinkaarimallista vertailukohta perinteiselle koulunpidolle ESPOON KUNINKAANTIEN LUKIO JA KAIVOMESTARIN UIMAHALLI TOTEUTETTIIN ELINKAARIMALLILLA. VAIHTOEHTOINEN TOTEUTUS- TAPA PAKOTTAA KAUPUNKIA TARKASTELEMAAN PERINTEISIÄ HANKINTAMALLEJAAN UUDESSA, KRIITTISESSÄ VALOSSA, KOROSTAA ESPOON KAUPUNGIN TEKNISEN TOIMEN JOHTAJA OLAVI LOUKO. Vuonna 2003 käyttöön otetussa Kuninkaantien lukiossa ja sen yhteydessä olevassa Kaivomestarin uimahallissa kaikki palvelut lukuun ottamatta opetusta tuottaa yksityinen projektiyhtiö Arandur, jonka muodostavat yhdessä NCC, YIT ja Sodexho. Vain lukion opettajat, rehtori ja koulusihteeri ovat kaupungin palkkalistoilla. Vahtimestareista siivoojiin koko muu henkilökunta on projektiyhtiön väkeä, kertoo Olavi Louko. Kaupungin ja Arandurin välille 25 vuodeksi solmittuun palvelusopimukseen sisältyvät lukion ja uimahallin suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito sekä käyttäjäpalvelut. Kuninkaantie lukio uimahalleineen on Loukon mukaan kohentanut Espoon keskuksen julkisuuskuvaa ja herättänyt laajaa kiinnostusta niin Suomessa kuin ulkomailla. Julkisuushyötyjä tärkeämpi Espoolle hankkeesta koitunut etu on kuitenkin se, että uusi toteutustapa tarjoaa vaihtoehdon, johon perinteistä koulujen ja muiden julkisten palvelujen hankintatapaa voidaan verrata. Ennen kaupunki ei laskenut koulunpidon kokonaiskustannuksia, joten sillä ei ollut juuri käsitystä siitä, mitä yhden koulun suunnittelu, rakentaminen ja toiminta tulevat kokonaisuudessaan maksamaan, Louko toteaa. Kustannustehokkuutta pitkällä tähtäimellä Kuninkaantien hanke auttaa osaltaan kaupunkia tehostamaan taloudenpitoaan ja tekemään siitä pitkäjänteisempää. Perinteisessä hankintatavassa kiinteistöjen myöhempiä korjauskustannuksia ei suunnitteluvaiheessa oteta juuri huomioon. Periaatteessa korjauksiin on tarkoitus varata budjetista osuus erikseen aina silloin, kun korjaustarve tulee ajankohtaiseksi. Todellisuudessa korjauksissa kuitenkin usein säästetään. Tämä johtaa siihen, että rakennukset saatetaan kunnostaa vasta, kun ne ovat niin ravistuneita, että niiden käyttö on vaikeutunut. Kuninkaantiellä lukion ja uimahallin tulevat kunnostustarpeet on arvioitu suunnitteluvaiheessa, ja tilojen kunto on projektiyhtiön vastuulla, Louko tähdentää. Kaupungin velvollisuutena on järjestää nuorille opetus ja kouluruokailu sopivissa tiloissa, mutta se saa itse päättää, miten opetuksen vaatimat oheispalvelut käytännössä toteutetaan. Yleensä kaupunki hankkii erikseen koulurakennukset ja niihin kiinteistöhuollon, siivouksen ja ruoan. Kuninkaantien tapauksessa Espoon lähtökohtana ei sen sijaan ollut koululle sopivien tilojen, vaan koulupalveluiden hankkiminen. Palveluntuottaja vuokraa mahdollisuuksien mukaan Kuninkaantien tiloja myös ulkopuolisten käyttöön silloin, kun koulu ei niitä tarvitse. 10

11 Palvelusopimuksen laatiminen oli työlästä Merja Rytsy on toiminut rehtorina lähes kymmenen vuotta, joten hänellä on koulun johtamisesta runsaasti kokemusta. Liittyessään mukaan Kuninkaantien lukion ja Kaivomestarin uimahallin elinkaarihanketta suunnittelevaan joukkoon, hän ei tiennyt, miten paljon neuvotteluja Espoon kaupungin ja yksityisen palvelutuottajan välillä käytäisiin. Koska palvelusopimus Espoon kaupungin ja palvelut tuottavan projektiyhtiön välillä kattaa lähes kaiken, mitä tarvitaan opetuksen mahdollistamiseksi, sopimuksen laatiminen ei ollut aivan yksinkertainen tehtävä. Siihen osallistui kaupungin lakimiehiä, teknisen toimen väkeä ja projektiyhtiön edustajia. Esimerkkiä otettiin Isossa-Britanniassa tehdyistä vastaavista sopimuksista. Rytsyn roolina oli muun muassa varmistaa, että sopimuksessa otetaan huomioon lukion arki, kuten se, että ylioppilaskirjoitusten järjestämistä varten on sopivasti tilaa. Palvelun laatua seurataan jatkuvasti Elinkaarisopimuksessa on määritelty vaatimustaso, joka tilojen on täytettävä. Jos tietylle tasolle ei ylletä, projektiyhtiölle maksettavaa palvelumaksua alennetaan. Siksi Arandurin kannattaakin pitää paikat kunnossa ja korjata puutteet nopeasti. Kuninkaantietä varten on kehitetty laaduntarkkailujärjestelmä, johon kuuluvat vuosittaiset tyytyväisyyskyselyt ja sähköinen tietokanta, johon kootaan tietoa reklamaatioista ja onnistumisista. Ensimmäisen tyytyväisyyskyselyn tulokset valmistuivat kesällä Niiden mukaan opettajat ovat olleet varsin tyytyväisiä uusiin tiloihin. Vaikka uusi toimintatapa aiheutti kaikille osapuolille hankkeen käynnistysvaiheessa ylimääräistä työtä, projektiyhtiön Kuninkaantien kiinteistössä työskentelevä henkilökunta ja heidän palvelualttiutensa ylitti kyselyyn vastaajien odotukset. Opiskelijoilta puolestaan saivat erityistä kiitosta hyvät liikuntatilat ja -varusteet. Enimmäkseen opiskelijoiden ja heidän huoltajiensa palaute vastasi opettajilta saatua palautetta. Kuninkaantien lukio oli vuonna 2004 Espoon suosituin sinne haki kaikista lukioista eniten uusia oppilaita. Oppilaiden määrää aiotaan lisätä tulevaisuudessa noin viiteensataan nykyisestä yli neljästäsadasta. Merja Rytsy arvelee, että syitä Kuninkaantien hyvään maineeseen on useita. Lukio on saanut tiedotusvälineissä poikkeuksellisen elinkaaritoteutuksensa ansiosta paljon näkyvyyttä. Lisäksi sen kurssitarjonta on moderni, opinto-ohjaus tehokasta ja opettajakunnan koulutus ajan tasalla. Koska lukio on IT- ja mediapainotteinen, myös sen kotisivut ja julkaisut ovat näyttäviä. 11

12 Jatkuu edelliseltä aukeamalta... Kuninkaantien lukio oli vuonna 2004 Espoon suosituin. Modernin kurssitarjonnan lisäksi suosioon on osaltaan vaikuttanut myös elinkaarimallitoteutuksen saama runsas medianäkyvyys, arvioi rehtori Merja Rytsy. Rehtorin ja palveluntuottajan tiedonkulku tiivistä Rehtori pitää tiiviisti yhteyttä projektiyhtiön kanssa niin kokouksissa kuin sähköpostillakin. Yhtiön toimitusjohtajan hän kehuu olevan aktiivinen ja pysyvän perillä koulun asioista. Koulu on myös järjestänyt tapahtumia, joissa yhtiö on ollut mukana. Hyvä yhteistyö on tärkeää, sillä Kuninkaantien elinkaarisopimuksen kaltaista mallia varten ei ole kumpikaan osapuoli saanut aikaisemmin harjoitusta. Osaaminen paranee kuitenkin koko ajan. Kuninkaantien hankkeesta voidaan Olavi Loukon mielestä oppia paljon. Erityisesti projektiyhtiön ja Espoon kaupungin välisen tiedonkulun hoitamisessa on viisastuttu hankkeen aikana. Hankalaksi osoittautui, että kaupungin koulutoimi, tekninen toimi ja liikuntatoimi olivat kukin erikseen yhteydessä projektiyhtiöön. Espoossa päätettiin siksi perustaa virka palvelupäällikölle, jolla on kokonaisvastuu yhteydenpidosta Arandurin kanssa. Espoon kokemukset Kuninkaantien lukion ja Kaivomestarin uimahallin hankintatavasta ovat toistaiseksi olleet hyvin myönteiset. Kaupunki onkin laajentamassa elinkaarimallikokeiluaan: muutamat sosiaali- ja terveystoimen tarvitsemat uudet tilat toteutetaan elinkaarijärjestelyin. Louko kuitenkin tähdentää, että Kuninkaantien elinkaarimalli ei ole mikään normi, jota täytyisi noudattaa aina pilkulleen samalla tavalla. Kaikki ratkaisut eivät sovi kaikkiin kohteisiin, vaan joka hanketta varten voidaan luoda valitun yleismallin pohjalta omanlaisensa palvelusopimus. Asennemuutosta ja avoimuutta tarvitaan NCC Rakennus Oy:n kokemukset Kuninkaantien lukio -hankkeesta ovat toimitusjohtaja Timo U. Korhosen mukaan pääsääntöisesti hyviä. Elinkaarinäkökulma ohjasi aidosti suunnittelua ja rakentamista. Projektiyhtiö vastaa kaupungille talon toimivuudesta koko sopimusajan. Suhdanteet eivät tähän vastuuseen vaikuta, Korhonen toteaa. Yleisesti ottaen hän vaatii kilpailukriteerien ja valintaperusteiden avoimuuden kehittämistä. Julkisen sektorin tulee selvittää keinot, joilla se voi oikeasti verrata elinkaarimallin kustannuksia perinteisellä tavalla toteutettaviin hankkeisiin. Joissakin hankkeissa on valittu perinteinen malli, vaikka elinkaarivastuuseen perustuva toteutusmalli olisi ollut selkeästi edullisempi. Joskus lopulliset valintaperusteet ovat jääneet hämäriksi, vaikka tarjouspyyntöaineistoissa on ollut selkeän tuntuiset valintakriteerit. Tanskan tapaan Suomessakin pitäisi antaa selkeä palaute myös hävinneille tarjoajille, jotta ne voivat kehittää toimintaansa, Korhonen toivoo. Kaikkein tärkeimpänä pidän asennemuutosta. Kuntien pitää tarkastella uudella, objektiivisella tavalla yksityisen sektorin mahdollisuuksia tuoda kustannustehokkuutta palveluiden järjestämiseen. Ainoastaan kyseenalaistamalla nykyinen toimintatapa voidaan edistää elinkaarimallia, Korhonen korostaa. 12

13 Kiinteistön taloudellisuuteen vaikuttavat monet muuttujat TEKNILLISEN KORKEAKOULUN TOIMITILAJOHTAMISEN PROFESSORIN KARI I. LEVÄISEN JOHDOLLA ON KÄYNNISTYMÄSSÄ TUTKIMUS SIITÄ, MITEN ELINKAARIMALLILLA TOTEUTETTAVIEN HANKKEIDEN TALOU- DELLISUUTTA VOIDAAN ARVIOIDA. Suomen kuntien julkisten rakennusten pääoma- ja ylläpitokustannukset kipuavat noin kahteen miljardiin euroon vuodessa. Kunnat voivat tuottaa toimitilapalvelut itse, ostaa ne yksityisiltä yrityksiltä tai toteuttaa ne yhteistyössä toistensa tai yksityisten osapuolten kanssa. Teknillisen korkeakoulun kiinteistöopin laboratoriossa Leväisen johdolla tehdyssä tutkimuksessa selvitettiin toimitilapalveluiden hankintaa yhdeksässä kunnassa ja kahdessa kuntayhtymässä. Ne hankkivat ostopalveluina kiinteistöpalveluista yhteensä parikymmentä prosenttia ja käyttäjäpalveluista noin kolmasosan. Kiinteistöpalveluista suurin osa koostuu siivouksesta ja tilojen kunnossapidosta. Käyttäjäpalveluihin taas kuuluvat muun muassa vartiointi, ruokailu- ja ravintolapalvelut, aulapalvelut sekä postitus. Kiinteistö- ja käyttäjäpalvelujen järjestäminen muulla tavalla kuin itse tekemällä arvioidaan lisääntyvän tulevaisuudessa. Samoin palvelujen ostaminen suurempina kokonaisuuksina yleistyy. Professori Leväisen mukaan kunnat eivät läheskään aina tee laskelmia eri vaihtoehtojen kannattavuudesta päättäessään siitä, miten kiinteistö- ja käyttäjäpalvelut hankitaan. Taloudellisuuden arviointiperusteita ei välttämättä tunneta tarpeeksi hyvin, mutta käsityksen muodostaminen hankintatapojen kokonaistaloudellisuudesta olisi kuitenkin tärkeää. Pakettiratkaisuilla kohti kokonaisedullisuutta Elinkaarimalleissa toimitilojen suunnittelu, rakentaminen, joitakin kiinteistöpalveluita ja mahdollisesti käyttäjäpalveluitakin hankitaan yhtenä kokonaisuutena. Rakennuksen käytöstä ja huollosta aiheutuvat kustannukset ovat yleensä paljon suuremmat kuin suunnittelu- ja rakennuskustannukset. Suunnitteluvaiheessa voidaan kuitenkin vaikuttaa hyvin merkittävästi vaikkapa siihen, paljonko sähköä rakennuksen lämmittämiseen tai jäähdyttämiseen sekä ilmastointiin kuluu. Leväisen mielestä suunnittelun, rakentamisen ja kiinteistönpidon kilpailuttaminen toisistaan erillään tai pilkkominen eri toimijoiden pieniksi vastuualueiksi johtaa siihen, että rakennuksen elinkaarta ei nähdä kokonaisuutena. Tällöin on vaarana, että esimerkiksi suunnittelussa ei käytetä riittävästi aikaa tulevien energiakustannusten tai korjausten ennakoimiseen. Yhtenä ratkaisuna ongelmaan on juuri se, että hankitaan toimitilat elinkaarikokonaisuutena. Tapiolan terveysasema saa uudet tilat käyttöönsä kesällä Espoon kaupunki, Nordisk Renting ja NCC Rakennus Oy ovat tehneet sopimuksen kohteen suunnittelusta, rakentamisesta sekä hallinnoinnista ja kunnossapidosta. NCC urakoi terveysaseman Nordisk Rentingin omistaman kiinteistöyhtiön kanssa tekemänsä sopimuksen mukaan. NCC vastaa myös kohteen kunnossapidosta sekä ylläpitopalvelujen kilpailuttamisesta. Espoon kaupungilla ei ole velvollisuutta lunastaa kiinteistöä itselleen sopimusajan päätyttyä. Siihen on kuitenkin varattu mahdollisuus. 13

14 Investointien rahoituksessa on myös riskit hinnoiteltava KUNTIEN TARPEILLE INVESTOIDA INFRASTRUKTUURIIN JA TOIMITILOIHIN ON USEITA SYITÄ: JO OLEMASSA OLEVAT RAKENTEET ON PIDETTÄVÄ KUNNOSSA JA KUNTALAISTEN IKÄÄNTYMINEN TAI VÄESTÖNKASVU LISÄÄ PALVELUJEN KYSYNTÄÄ. MYÖS MUUTTUVAT YMPÄRISTÖNORMIT SAATTAVAT VAATIA VANHANAIKAISEKSI KÄYNEIDEN TILOJEN UUDISTAMISTA. INVESTOINTIENSA RAHOITUKSESSA KUNTIEN ON POHDITTAVA, KANTAA- KO RISKIT ITSE VAI SIIRTÄÄKÖ NIITÄ KORVAUSTA VASTAAN YKSITYISELLE SEKTORILLE. Harri Hiltunen luottojohtaja Kuntarahoitus Oyj Kuntien rahoitustilanteet vaihtelevat paljon. Joillakin verotulot riittävät uusiin investointeihin, toiset taas tarvitsevat lainaa niitä varten. Kasvukuntien olisi rakennettava esimerkiksi uusia kouluja, päiväkoteja ja muuta infrastruktuuria. Muiden taas on pidettävä nykyiset toimitilansa kunnossa. Tiloja on joka tapauksessa korjattava aika ajoin, mutta joskus myös niiden käyttötarkoitusta on muutettava kokonaan. Tämä voi tuoda mukanaan huomattaviakin kustannuksia. Monessa kunnassa mietitään, miten uudis- ja korjausrakennushankkeiden rahoitus olisi parasta hoitaa. Kun eri vaihtoehtoja puntaroidaan, olisi Kuntarahoituksen luottojohtajan Harri Hiltusen mielestä viisasta tehdä oman päätöksenteon kriteerit selviksi. Kunnan pitäisi tietää hankkeen eri toteutustavat, tarjolla olevien rahoitusvaihtoehtojen edut ja riskit sekä kunnan omat kehitysnäkymät seuraaviksi vuodeksi tai jopa pidemmäksikin ajaksi. Perinteisesti kunnat ovat itse omistaneet toimitilansa ja muut investointikohteensa. Näin ne ovat myös kantaneet investointien rahoitus- ja kunnossapitoriskit. Kumppanuusrahoituksessa useammat kunnat voivat yhdessä hankkia investointikohteen ja jakaa riskit keskenään. Tämä voidaan tehdä perustamalla yhteisyritys, joka toteuttaa kohteen ja vuokraa sen kunnille. Investointi rahoitetaan esimerkiksi osittain omalla pääomalla, osittain lainoilla. Yhteisyritys kilpailuttaa kohteen rakentamisen ja rahoituksen sekä luo tarjottavan palvelukokonaisuuden kuntien tarpeiden mukaan. Sijoittajia kiinnostavat suuret hankkeet On myös olemassa vaihtoehtoisia järjestelyjä, joissa investointikohdetta ei omista kunta tai kuntien yhtiö, vaan yksityinen yritys tai yritysten yhteenliittymä. Kunta käyttää kohdetta, mutta ei omista sitä. Yritys kantaa riskin investointikohteen arvon säilymisestä ja siitä, että se vastaa käyttötarpeita. Tällä toteutusmallilla on yhteistä kumppanuusrahoituksen kanssa se, että investointikohteen omistaja myy kunnalle kohteeseen liittyvän palvelun, esimerkiksi toimitilan ja sen huollon ja ylläpidon, ja kunta maksaa vastineeksi palvelumaksuja. Kumppanuus- ja yksityisrahoituksessa kunta ei siis kerralla investoi esimerkiksi toimitilojen rakentamiseen ja sen jälkeen budjetoi joka kerta erikseen varoja niiden korjaukseen ja ylläpitoon. Palvelumaksu mitoitetaan siten, että se on sopiva toimitilan käyttöön, muihin kustannuksiin ja riskeihin nähden. Järjestelyn etuna kunnalle on, että investoinnin kustannukset jakaantuvat kertarysäyksen sijasta tasaisemmin pidemmälle jaksolle. Suunnittelu- ja toteutusinvestointi ei pääse myöskään rasittamaan kunnan tasetta, vaan jää sen ulkopuolelle. Taseessa näkyvät ainoastaan palvelumaksut. Jos yksityinen yritys ryhtyy paitsi toteuttamaan myös omistamaan ja ylläpitämään investointikohdetta, sen on useimmiten hankittava lainaamalla ainakin osa rahoituksesta. Jotta ulkopuoliset yhteisösijoittajat kiinnostuisivat esimerkiksi toimitilahankkeen rahoittamisesta, hankkeen on oltava arvoltaan miljoonaa euroa, sanoo Hiltunen. 14

15 Aivan pieniin hankkeisiin ei siis yksityisrahoitus ole omiaan varsinkaan, jos rahoitus pyritään järjestämään joukkolainamarkkinoilta. Hiltusen mukaan kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla sijoittajat kiinnittävät huomiota hankkeita arvioidessaan muun muassa siihen, voivatko he joutua vastuuseen sijoituskohteen mahdollisista tulevista ympäristöhaitoista. Tiukkenevia ympäristöstandardeja ja pitkäkestoista laadukkuutta on siksi korostettava toteutettavan kohteen suunnittelussa. Yksityisen yrityksen ei kannata rakentaa toimitilaa vasemmalla kädellä ja halvoista materiaaleista jos tilasta tulee käyttökelvoton, palvelumaksujen saanti tilan käyttäjältä lakkaa. Jos palvelumaksuista taas ei saada tasaista kassavirtaa, yrityksen lainojen hoito vaikeutuu. Partaterän jätevedenpuhdistamon vanhentuneen tekniikan uusimiseksi Haapaveden kaupunki päätti ulkoistaa jätevesien käsittelyn. Tarjouskilpailun jälkeen perustettiin projektiyhtiö, jossa on kolme osakasta: YIT Environment, Kemwater Services Oy ja Haapaveden kaupunki. Projektiyhtiö kunnosti puhdistamon ja hoitaa sen käyttöä ja huoltoa. Remontointityöt valmistuivat kesällä Palvelusopimus tehtiin 12 vuodeksi. Sopimuskauden päätyttyä Haapaveden kaupunki ostaa YIT:n ja Kemwaterin osuudet osakkeista. Tämän edellytyksenä on, että laitos on silloin edelleen toimintakuntoinen. Rahoitusrakenteen muutokset ja optiot selviksi Kumppanuus- ja yksityisomistusjärjestelyjä ei vielä ole Suomen kunnissa käytetty paljon, ja siksi niitä varten ei ole ehtinyt syntyä vakiintuneita sopimusmalleja. On kallista laatia sopimukset jokaiseen hankkeeseen erikseen, joten vakiomalleja kaivataan. Testatut mallit ovat aina sijoittajillekin riskittömämpiä ja houkuttelevampia, Hiltunen sanoo. Rahoitussopimusten olisi katettava esimerkiksi rahoitusrakenteen mahdolliset muutokset hankkeen aikana sekä toimitilan vuokralaisen, kuten kunnan, mahdollinen optio ostaa tilat itselleen tai halutessaan sanoa vuokrasopimus irti. Optiot otetaan aina huomioon rahoituksen hinnoittelussa tavalla tai toisella. Ilmaista optiota ei siis ole. Isossa-Britanniassa on valittu yksityisrahoitusjärjestelyjä elinkaarimalleilla toteutettaviin hankkeisiin, koska julkisen sektorin perinteinen hankintatapa oli todettu tehottomaksi ja investoiduille varoille oli saatu huonosti vastinetta. Suomessa kunnilla on hyvin erilainen asema kuin Isossa-Britanniassa ja monissa muissa EU-maissa, koska täkäläiset kunnat ovat päätöksenteossaan melko itsenäisiä ja niillä on myös veronkanto-oikeus. Siksi suomalaisten kuntien luottokelpoisuus on toistaiseksi ollut hyvä. Hiltusen mukaan kuntien luottokelpoisuuden kehitys tulevaisuudessa riippuu paitsi kuntien omasta taloudenhoidosta, myös kansantalouden ja valtiontalouden näkymistä. Ilmatieteen laitoksen ja Merentutkimuslaitoksen uudet toimitilat valmistuvat Helsingin Kumpulaan syyskuuhun 2005 mennessä. Hanke toteutetaan elinkaarimallilla Senaatti-kiinteistöjen ja YIT Rakennus Oy:n yhteistyönä. Sopimus sisältää rakennuksen suunnittelun, rakentamisen, rahoituksen ja omistuksen järjestämisen sekä elinkaarivastuun 30 vuoden ajaksi. Rahoituksessa ja omistuksessa YIT:n kumppanina on OKO Osuuspankkien Keskuspankki Oyj. Investoinnin kokonaisarvo on noin 37 miljoonaa euroa. 15

16 Hankintalaki asettaa puitteet tarjouskilvalle Mika Pohjonen varatuomari, ekonomi Asianajotoimisto Hannes Snellman Oy LAIN MUKAAN JULKISET HANKINNAT ON KILPAILUTETTAVA, KOSKIVATPA NE SITTEN LAAJA- MITTAISIA INFRASTRUKTUURIHANKKEITA TAI KYLÄKOULUN KALUSTUSTA. EPÄSELVYYKSIEN VÄLTTÄMISEKSI TILAAJIEN ON VALMISTELTAVA TARJOUSPYYNNÖT HUOLELLA. HANKINTA- MENETTELYÄ TULISI KEHITTÄÄ TARJOAJIEN INNOVATIIVIISUUTTA KANNUSTAVAAN SUUNTAAN. Monet valtion ja kuntien hankinnat kuten sairaalatai oppilaitoskiinteistöt ovat kokonaisuuksia, jotka edellyttävät sekä kiinteistön tilaajalta että tarjoajalta syvällistä asiantuntemusta. Tilaaja ei välttämättä tiedä, millaisia hanke- ja palvelupaketteja markkinat pystyvät tarjoamaan ja mitä viimeisimmät tekniset edistysaskeleet tekevät mahdolliseksi. Tarjoajan taas on mietittävä muun muassa sopivan hinnan asettamista ja sitä, kannattaako sen ottaa kannettavakseen hankkeeseen liittyviä riskejä. Varsinkin suurten rakennuskohteiden tarjouskilpailuihin kuluu eri vaiheineen paljon aikaa ja vaivaa. On tärkeää kiinnittää huomiota siihen, että tarjouskilpailu hoidetaan asianmukaisesti. Tilaajan kannattaa myös tarkistaa, että valitsee oikean hankintatavan, sanoo hankintalainsäädäntöä tunteva varatuomari, ekonomi Mika Pohjonen Asianajotoimisto Hannes Snellman Oy:stä. Tilaaja päättää itse, haluaako avoimen vai rajoitetun menettelyn. Neuvottelumenettely tai suora neuvottelumenettely puolestaan tulevat mahdollisiksi, kun hankinta täyttää tietyt ehdot. Rajoitettu hankintamenettely sopii elinkaarimallihankkeisiin Avoimessa menettelyssä tarjouksia saavat tehdä kaikki halukkaat. Rajoitetussa menettelyssä tilaaja valitsee mahdollisista tarjoajista ne, jotka saavat osallistua varsinaiseen tarjouskilpaan tarjouksia tulee lähtökohtaisesti pyytää vähintään viideltä tarjoajalta. Neuvottelumenettely taas liittyy poikkeustapauksiin, joissa on kyse mutkikkaiden ja laajojen kohteiden hankinnasta ja joissa tarjouspyyntöä ja tarjouksia ei ole mahdollista suoraan laatia lopullisiksi. Elinkaarimallihankkeissa on suositeltavaa käyttää rajoitettua menettelyä, sillä se antaa tilaisuuden karsia tarjoajien joukosta ne, joiden ei uskota voivan täyttää vaativan hankkeen sitoumuksia. Rajoitetussa menettelyssä tilaaja voi näin keskittyä vertailemaan perusteellisesti muutamaa korkealaatuista tarjousta, Pohjonen toteaa. Toimitiloja hankkiessaan tilaaja voi rakennuttaa itselleen kiinteistöjä tai vuokrata sopivia tiloja käyttöönsä. Oikeustapauksia, joissa on puitu esimerkiksi rakentamista sisältävien vuokrasopimusten kilpai- 16

17 E18 Muurla Lohja-moottoritie toteutetaan elinkaarimallilla hallituksen talouspoliittisen ministerivaliokunnan helmikuussa 2004 tekemän päätöksen mukaan. Tien on määrä valmistua syksyyn 2009 mennessä. Tarkoituksena on, että tien tilaaja Tiehallinto alkaa maksaa tarjouskilpailun perusteella valitsemalleen palveluntuottajalle palvelumaksua, kun moottoritie on avattu liikenteelle. Tarjouskilpailuun on ilmoittautunut viisi yritysryhmittymää, joista kolmessa on mukana ulkomaisia yrityksiä. luttamisvelvollisuutta, on vain pari. Vuokrasopimuksia hankintalain ei ole katsottu koskevan. Pohjonen arvelee, että mahdollisissa tulevissa tapauksissa ratkaisevaksi seikaksi saattaisi tulla se, onko tilaajan tarkoitus ostaa tilat itselleen vuokrasopimuksen päätyttyä. Innovatiivisuudelle enemmän mahdollisuuksia Markkinaoikeus saa vuosittain käsiteltäväkseen julkisia hankintoja koskevia valituksia noin pari, kolme sataa, ja määrä näyttää olevan kasvamassa. Tämä ei silti ole paljon, sillä erilaisia tarjouskilpailuita pidetään ehkä jopa vuodessa. Valituskynnyksen ei pitäisi olla kovin korkea, koska markkinaoikeus käsittelee valitukset suhteellisen nopeasti ja helposti. Aiheettomaksi todetun valituksen tekijälle ei myöskään koidu muuta vahinkoa kuin oikeudenkäyntikuluja korvattavaksi, sanoo Pohjonen. Tarjouspyyntöjen epäselvyyden takia joudutaan kymmeniä tarjouskilpailuja vuosittain kuitenkin järjestämään uudelleen. Epäselvyys voi johtua esimerkiksi siitä, että hankinnan kohdetta ei ole määritelty tarpeeksi yksiselitteisesti. Saadut tarjoukset voivat silloin olla niin erilaisia, että niitä ei pystytä vertailemaan keskenään. Toinen epäselvyyden syy on se, että kaikilla tarjoajilla ei ole ollut käytettävissään samoja tietoja hankinnan kohteesta. Pyynnöstä saattaa myös puuttua ilmoitus siitä, millä perustein tarjouksia arvioidaan. Laki ei nykyisellään määrittele, mitä perusteita tilaajan on käytettävä tarjousten arvioinnissa ja miten sen on niitä painotettava. Sen sijaan laki vaatii yksiselitteisesti, että jokainen peruste on erikseen ilmoitettava tarjouspyynnössä. Pohjonen muistuttaa tilaajia siitä, että tarjouspyyntöä voi täydentää kilpailun aikana, kunhan tarjouksia ei ole vielä jätetty. Näin monet sekaannukset voidaan välttää. Tarjoajille ei Pohjosen mielestä jää paljonkaan tilaisuuksia hyödyntää innovatiivisuuttaan, koska nykyinen hankintalainsäädäntö lähtee siitä, että tarjouspyynnön on oltava mahdollisimman tarkka ja valitun tarjouksen on vastattava pyyntöä. Aina ei ole itsestään selvää, että tilaaja tietää, miten sen tarvitsema hankinta olisi järkevintä toteuttaa. Jos tarjouspyynnöissä olisi enemmän joustovaraa, tarjoaja voisi tuoda esille omia hyviä ideoitaan, joista koituisi tilaajalle lisäarvoa, miettii Pohjonen. 17

18 Pitkillä sopimuksilla lisäarvoa kiinteistöpalveluiden asiakkaille Paavo Härö toimitusjohtaja Kiinteistöpalvelut ry KIINTEISTÖN ELINKAAREN KUSTANNUKSISTA VAIN PIENI OSA KOOSTUU RAKENTAMISESTA. PALJON SUUREMPI OSUUS ON ENERGIANKULUTUKSELLA SEKÄ KIINTEISTÖN YLLÄPIDOLLA JA HUOLLOLLA. EI SIIS OLE YHDENTEKEVÄÄ, MITEN PITKÄJÄNTEISESTI JA MILLAISEKSI KOKONAISUUDEKSI KIINTEISTÖPALVELUT SUUNNITELLAAN. Kilpailukyvyn säilyttämiseksi elinkaarimallit ovat oikea tapa. Niissä asiakkaan kanssa tehdään sopimus monia eri palveluja sisältävästä paketista ja palvelusuhteet ovat pitkiä, sanoo Kiinteistöpalvelut ry:n toimitusjohtaja Paavo Härö. Kiinteistöpalvelut ry:n jäsenyritykset tarjoavat asiakkailleen kiinteistönhoitoa ja ulkoalueiden hoitoa, korjausrakentamista, siivousta, toimitila- ja kotipalveluita sekä kulunvalvontaa. Useita erilaisia palveluita sisältävien pakettien kysyntä on kasvamassa, kun sekä julkinen että yksityinen sektori haluavat tehostaa hankintojaan. Niin yritykset kuin kunnatkin haluavat keskittyä ydintoimintaansa ja ostavat tarvittavia tukipalveluita ammattilaisilta. Myös pkyritykset voivat toteuttaa monipuolisia palvelupaketteja yhteistyössä toisten yritysten kanssa. Kiinteistöpalveluyrityksiltä vaaditaan koko ajan enemmän teknistä osaamista, sillä rakennusten ylläpidon ja huollon laitteistot muuttuvat yhä monimutkaisemmiksi. Kotitalouksien kiinnostusta hankkia ulkopuolista apua esimerkiksi kaupassa käyntiin ja siivoamiseen selittää paitsi väestön ikääntyminen, myös arvojen asettaminen uuteen järjestykseen. Kun työelämä on kiireistä ja rahaa riittävästi, halutaan vähäisenä vapaa-aikana keskittyä muuhun kuin kotitöihin, selittää Härö. Palvelusopimukset solmitaan usein vain lyhyeksi ajaksi kerrallaan. Esimerkiksi siivous saatetaan kilpailuttaa vuoden välein. Härö pitää tätä merkittävänä ongelmana. Toistuva palvelun kilpailuttaminen vie tilaajan voimavaroja, ja palveluntuottajan vaihtuessa tilaajan on selitettävä palvelutarpeensa joka kerta alusta lähtien. Palvelusopimusten osapuolet joutuvat käyttämään aikaa ja energiaa toistensa toimintamallien oppimiseen. Kehitystä tai laadun parannusta ei näin pääse syntymään. Laatukannustimet käyttöön Palvelualan innovaatiot syntyvät kontakteissa asiakkaiden kanssa. Mitä paremmin asiakas tunnetaan, sitä paremmin hänen tarpeisiinsa voidaan vastata. Siksi pitkäaikaiset suhteet palvelun tilaajan ja tuottajan välillä tuovat asiakkaille suurimman lisäarvon, Härö painottaa. Pidemmät sopimuskaudet ja laajemmat palvelupaketit voisivat poikia myös sosiaalisesti toivottavia tuloksia: työntekijät saavat monipuolisia työtehtäviä ja enemmän kokoaikaisia työsuhteita. Tarjouskilpailujen ratkaisuperusteena pyritään usein käyttämään kokonaistaloudellista edullisuutta halvan hankintahinnan sijasta. Härön mielestä laadun ja toimitusvarmuuden vertailua ei kuitenkaan osata vielä riittävän hyvin. Varsinkin laadun ottaminen huomioon palvelua ostettaessa on vaikeaa. Härö ehdottaa kannustimien lisäämistä palvelun laadun parantamiseksi. Kannustimien avulla palveluyrityksiä voidaan palkita onnistuneesta suorituksesta. Kannustimet on mahdollista toteuttaa esimerkiksi siten, että yrityksen saamaa palvelumaksua korotetaan lisääntyneen asiakastyytyväisyyden myötä. 18

19 Hanna Kaleva, tutkimuspalveluiden johtaja, Kiinteistötalouden instituutti Toimitilainvestointien yhteistyömalleja tutkitaan KAUPUNGIT JA KUNNAT OVAT KAUKAA VIISAITA, JOS NE LAATIVAT PALVELU- TUOTANNOLLEEN JA TOIMITILAHANKINNOILLEEN YHTEISET TULEVAISUU- DENSUUNNITELMAT. YKSITTÄISIÄ TOIMITILAINVESTOINTEJA ON SYYTÄ TARKASTELLA LAAJEMMAN TOIMINTASTRATEGIAN VALOSSA. ERI HANKIN- TAVAIHTOEHTOJA ON VERRATTAVA HUOLELLISESTI. Suomen kiinteistösijoitusmarkkinat arvopaperistuvat ja kansainvälistyvät. KTI Kiinteistötalouden instituutin meneillään oleva tutkimus kartoittaa muun muassa sitä, miten tämä kehitys vaikuttaa julkisen sektorin tilaajien mahdollisuuksiin rahoittaa toimitilainvestointeja palveluyhteistyömallien, kuten elinkaarimallien, kautta. Tutkimuksessa on mukana yhdeksän suurta suomalaista kaupunkia. Tavoitteena on luoda työkaluja päätöksentekoon ja ottaa selvää, mitä tarvitaan, jotta Suomen oloihin sopivat julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyömallit alkaisivat kehittyä. Tutkimuksessa on noussut voimakkaasti esille, että kuntien ja kaupunkien kannattaa suunnitella palvelutuotantoaan ja toimitilahankintojaan yhtenä kokonaisuutena. Sekä palvelutuotannolla että toimitilahankinnoilla on toki oltava oma strategiansa, mutta niitä ei saisi nähdä liikaa toisistaan erillään. Toimitiloja koskevia yksittäisiä päätöksiä ei tulisi tehdä irrallaan laajemmista suunnitelmista, kertoo Kiinteistötalouden instituutin tutkimuspalveluiden johtaja Hanna Kaleva alustavista tutkimustuloksista. Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoihin on viime vuosina selvästi kasvanut. Täkäläiset kiinteistömarkkinat eivät ole kansainvälisellä mittapuulla suuret, mutta niiden hyvä puoli sijoittajien kannalta on Kalevan mukaan läpinäkyvyys. Tämä monipuolistaa myös julkisen sektorin vaihtoehtoja toimitilahankkeidensa toteuttamiseksi. Pääomia löytyy varmasti myös kuntien kiinteistöjen rahoittamiseksi, arvelee Kaleva. Sekä yksityisen että julkisen sektorin eri tilaajien välillä on Kalevan mukaan melkoisia eroja siinä, miten hyvin ne tuntevat omien toimitilojensa kokonaiskustannukset. Joillakin on tarkat tiedot, toisilla hatarat. Toimitilakustannuksiin voitaisiin saada lisää selvyyttä kehittämällä verrokkilaskelmia ja muita kriteerejä, joiden avulla eri hankintatapoja olisi mahdollista peilata toisiinsa. Eri vaihtoehtojen kunnollinen vertailu tekee hyvää päätöksenteolle, päädyttiinpä mihin hankintamuotoon tahansa, toteaa Hanna Kaleva. Kiinteistötalouden instituutti kokoaa yhteistyössä Teknillisen korkeakoulun kiinteistöopin laboratorion kanssa näitä kriteerejä. Tuloksia on lupa odottaa vuonna Kilon sosiaali- ja terveysasema aloittaa toimintansa uusissa tiloissa lokakuussa YIT toteuttaa rakennuksen omistamalleen tontille. Espoon kaupungin, Oy Skandrenting Ab:n ja YIT Rakennus Oy:n tekemän sopimuksen mukaisesti kaupunki vuokraa 20 vuodeksi Kilon sosiaali- ja terveysaseman tilat käyttöönsä. Rakennuksen käyttöönoton yhteydessä kiinteistö siirtyy Skandrentingin omistukseen. Suunnitteluyhteistyöllä on varmistettu, että terveysasemana toimiva kiinteistö on mahdollista muuttaa vuokrasopimuksen päätyttyä toimistotiloiksi vähäisin muutoskustannuksin. Skandrenting ja YIT vastaavat yhteistyössä kiinteistön ylläpidon järjestämisestä ja kehittämisestä.

20 Elinkaarimallilla tarkoitetaan toteutusmuotoa, jossa toteuttaja vastaa rakennuksesta perinteistä takuuaikaa pidemmällä ja laajemmalla vastuulla. Suunnittelun ja rakentamisen lisäksi toteuttaja vastaa rakennuksen käytöstä, ylläpidosta ja kunnossapidosta erikseen sovittavan ajan. Elinkaarimalliin voidaan liittää myös vastuuta rahoituksesta sekä erilaisista rakennuksen käyttöön liittyvistä palveluista. Rakennusteollisuus RT ry PL 381 (Unioninkatu 14) Helsinki puh. (09) fax (09) Rakennusteollisuuden Viestintäkeskus Oy / Libris Oy 2004