Yleiskaava / asemakaava

Transkriptio

1 Rakennuslautakunta Rakennuslautakunta Suunnittelutarveratkaisuhakemus , , Särkijärventie 603/ /2016 RAKLTK Hakija ja rakennuspaikka Suunnittelutarvehakemus koskee tilaa Lahonkaski I-Toivonen osoitteessa Särkijärventie n. 357 Mouhijärvellä. Raken nus pai kan pinta-ala on 7560 m2. Hakijoina ovat Niina ja Jaak ko Park ki la. Rakennushanke Tarkoituksena on rakentaa vakituinen asunto ja talousrakennuksia en nes tään rakentamattomalle kiinteistölle. Enintään 1½ -kerroksisen asuin ra ken nuk sen kerrosala on 204 m2, talousrakennuksen 170 m2, autotalli/katoksen 30 m2 ja erillisen pihasaunan 30 m2. Haet ta va kokonaiskerrosala on 532 m2. Suunnittelutarve Hanke sijaitsee rakennusjärjestyksen suunnittelutarvealueella. MRL 137 mukaan sen lisäksi, mitä rakennusluvan edellytyksistä muu toin säädetään, rakennusluvan myöntäminen 16 :ssä tarkoitetulla suunnit te lu tar ve alu eel la, jolle ei ole hyväksytty asemakaavaa, edel lyt tää, että rakentaminen: 1) ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle jär jestä mi sel le; 2) ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä; ja 3) on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä vir kis tys tar peiden turvaamista. Lupaharkinta kuuluu rakennuslautakunnalle. Hakemuksen perustelut / hakijan antamia lisätietoja Talousrakennusten sijoittamisella pyritään vähentämään liikenteen me lua ja muodostamaan suojattua pihapiiriä. Meluhaitan torjuntaa on tarkoitus lisätä istuttamalla havupuita. Maakuntakaava Pirkanmaan 1. maakuntakaavassa (vahv. 2007) rakennuspaikka on maa kun nal li ses ti arvokkaalla maisema-alueella (MAm). Yleiskaava / asemakaava

2 Alueella on voimassa oikeusvaikutukseton Mouhijärven Uotsola (itäosa) Häijää Salmi osayleiskaava (2002). Rakennuspaikka on siinä osittain kyläaluetta (AT), osittain maa- ja metsätalousvaltaista aluet ta (M), jolla sallitaan hajarakentaminen. Alueella on vireillä oikeusvaikutteisen osayleiskaavan laadinta. Mouhi jär vi-häi jää-sal mi osayleiskaavan nähtävillä olleessa eh do tuk sessa rakennuspaikka sijoittui asumisen selvitysalueelle (A/selv), jolla ra ken ta mi nen ennen yksityiskohtaisempaa kaavoitusta edellyttäisi vä hin tään 5000 m2 rakennuspaikkaa. Alueella ei ole asemakaavaa. Rakennusjärjestys Rakentamisen muut reunaehdot on määritetty ra ken nus jär jes tyk sessä. Rakentamisesta arvokkaalla maisema-alueella on määrätty 12 ja 14 :ssä. Sijainti ja palvelujen saatavuus Rakennuspaikka sijaitsee valtatien 11 Häijään kiertoliittymän poh joispuo lel la ja Kyröntien (st 249) itäpuolella, n. 1 km päässä Häijään kes kus tas ta. Haetun asuinrakennuksen etäisyys Kyröntiestä on n. 110 m. Rakennuspaikka on maaseutualuetta, jolla on harvakseltaan ha ja-asu tus ta. Rakennuspaikka on Sastamalan veden vesihuollon toi min ta-alu eel la. Kyröntien varressa kulkee painevesiviemärin runko lin ja ja alue on viemäröinninkin osalta toiminta-aluetta. Lähimmät kaupalliset palvelut ovat Häijään liikekeskuksessa. Häijään alakoulu on alle 2 km etäisyydellä. Valtatiellä 11 on kevyen liiken teen alikulku Rieniläntien kohdalla, ja Häijään taajamassa on kevyt väy lät. Perämaantie on vähäliikenteinen paikallistie. Päiväkoti on kou lun yhteydessä. Naapurien kuuleminen Hakija ja kaupunki ovat kuulleet naapurit. Hakemuksen johdosta ei ole jätetty huomautuksia. Yhdyskuntasuunnittelun lausunto Rakennuspaikka on yläosaltaan loivasti etelään viettävää rin ne peltoa. Rajapyykin 71 eteläpuolella rinne viettää laaksoon selvästi jyrkem min. Alue on maisemiltaan arvotettu maakunnallisesti ar vokkaak si. Rakennuspaikan kohdalla kyse on etenkin Kyröntieltä avoimen viljelylaakson yli Perämaantien suuntaan avautuvasta nä ky mästä ja sen säilymisestä, sekä rakentamisen ja pihankäytön suh tees ta ympäröivään kulttuurimaisemaan. Alueella voimassa olevassa oikeusvaikutuksettomassa osa yleis kaavas sa rakennuspaikan pohjoisosan on katsottu soveltuvan asuin ra-

3 ken ta mi seen, ja olevan osa muodostuvaa raittimaista kyläaluetta. Val mis teil la olevan oikeusvaikutteisen osayleiskaavan tarkistetussa kaa va eh do tuk ses sa ollaan päätymässä samankaltaiseen rat kai suun: Särkijärventien varsi merkitään kyläalueeksi ja rajapyykistä 71 etelään oleva peltoalue maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi. Yleiskaa van mukaisesti rakentamisen tulisi toteutua kyläalueeksi mer ki tyllä alueella, jolloin turvataan maisema-arvojen säilyminen. Etäi syy det palveluihin ovat kohtuulliset, eikä sijainti edellytä kou lu kul je tuk sia. Kiinteistön emätilasta Lahonkaski I-Toivonen ( ) ei ole ai kaisem min muodostettu rakennuspaikkoja. Rakennuspaikalla on tehty kohdekäynti Hakemuksen asemapiirroksessa kookas talousrakennus on sijoitettu ra ken nus pai kan länsireunalle rinteeseen siten, että se ase ma piir rokseen merkityn istutettavan kuusiaidan tavoin katkaisee pitkän nä kymän avoimeen maisematilaan Kyröntieltä päin. Esitetyllä kuu si ai dal la ja talousrakennuksella ei ole olennaista merkitystä melusuojana, kos ka esitetty melusuojarakenne asuinrakennukselle ja oles ke lu pihal le päin ei ole riittävän massiivinen ja yhtenäinen. Asuinrakennus ja oleskelupiha sijoittuvat yli 100 metrin etäisyydelle Kyröntiestä (st 249), joten liikenteen melu ei ylittäne asetettuja ohjearvoja. Sär ki järven tien läheisyydessä on asutusta huomattavasti lähempänäkin seutu tie tä.tätä tukee myös Häijääseen tehty liikennemelumallinnus (Pro met hor Oy 2014). Haettu rakennusoikeus on kiinteistön pinta-alaan nähden koh tuul linen. Rakentaminen tulisi kuitenkin sijoittaa tiiviimmin Särkijärventien lä hei syy teen, jolloin näkymiä Kyröntieltä ei tarpeettomasti peitettäisi ja arvokas maisema siten säilyisi mahdollisimman muut tu mat to mana. Särkijärventien läheisyyteen esitetty kookas autotalli/katos si joittuu lähemmäksi yksityistietä kuin rakennusjärjestyksen 7 sallii. Poik kea ma rakennusjärjestyksestä voi olla kuitenkin perusteltavissa ky lä ku val li sil la syillä. Rakentaminen tulisi sijoittaa lausunnon liitekartassa punaisella pis tekat ko vii val la esitetylle rakennusalalle. Näin sijoitettuna rakentaminen on yleiskaavan mukaista eikä haittaa vastaista kaavoitusta, ja on sopi vaa maiseman ja kyläkuvan kannalta, ja rakennushanke muu toinkin täyttää MRL 137 annetut rakennusluvan edellytykset uudelle asuin ra ken nus pai kal le. Vesipisteelliset rakennukset tulee olla liitettävissä jätevesiviemäriin. Valmisteluvastuu: yleiskaavasuunnittelija

4 Ehdotus rt: Rakennuslautakunta hyväksyy suun nit te lu tar ve rat kai sun haetulle rakentamisen määrälle ja käyttötarkoitukselle siten, että raken nuk set sijoitetaan yhdyskuntasuunnittelun lausunnossa esi te tyl le rakennusalalle. Perustelut: Alueella voimassa olevassa oikeusvaikutuksettomassa osa yleis kaavas sa rakennuspaikan pohjoisosan on katsottu soveltuvan asuin raken ta mi seen, ja olevan osa muodostuvaa raittimaista kyläaluetta. Val mis teil la olevan oikeusvaikutteisen osayleiskaavan tarkistetussa kaa va eh do tuk ses sa ollaan päätymässä samankaltaiseen rat kai suun: Särkijärventien varsi merkitään kyläalueeksi ja rajapyykistä 71 etelään oleva peltoalue maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi. Yleiskaa van mukaisesti rakentamisen tulisi toteutua kyläalueeksi mer ki tyllä alueella, jolloin turvataan maisema-arvojen säilyminen. Etäi syy det palveluihin ovat kohtuulliset, eikä sijainti edellytä kou lu kul je tuk sia. Sovelletut oikeusohjeet: Maankäyttö- ja rakennuslaki 16, 137 Rakennusjärjestys 4, 7, 12, 14 Hallintosääntö 15 Rakennusvalvonnan taksa 11 Päätöksen voimassaoloaika ja jatkotoimenpiteet: Tämä suunnittelutarveratkaisu on voimassa kaksi vuotta siitä, kun päätös on saanut lainvoiman. Suunnittelutarveratkaisua vastaava rakennuslupa on haettava Sastamalan kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselta. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös. Muutoksenhaku: Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla siitä Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen. Valitusosoitus annetaan päätöksen liitteenä. Jakelu: Päätös hakijalle, lunastus 440 euroa. Tiedoksi: Pirkanmaan ELY-keskus Päätös: Rakennuslautakunta jätti asian pöydälle. Lisätietoja: Juha Mäkelä, p

5 RAKLTK Yleiskaavasuunnittelija on käynyt keskusteluja hakijan kanssa rakennushankkeesta ja hakijalle on kerrottu suunnittelun reunaehdoista ja maiseman säilyttämisen tavoitteista. Hakija on ilmaissut hyväksyvänsä tavoitteet ja laatinut luonnoksia talousrakennuksen sovittamiseksi paremmin maisemaan ja rinteeseen. Hakija on esittänyt, että talousrakennus sijoitettaisiin alkuperäisen asemapiirroksen mukaisesti, mutta rinteeseen ja maisemaan istutettuna. Rakennuksen pohjoispäätyä ylärinteessä upotetaan noin 1 metrin verran, jolloin eteläpäädyn puolella vältytään merkittäviltä täytöiltä. Luonnossuunnitelmat ovat oheismateriaalina. Luonnoskuvien mukaisella rinteeseen sovittamisella, rakennuksen ulkoasulla ja kattokaltevuudella rakennus voidaan yleiskaavasuunnittelijan näkemyksen mukaan istuttaa arvokkaaseen maisemaan, ja haitat näkymien katkeamiseen voidaan riittävästi minimoida. Hän on esittänyt hakijalle näkemyksenään, että voi puoltaa suunnittelutarveratkaisua, mikäli uudisrakennus on luonnoskuvien mukainen, puuverhoiltu ja väritykseltään ympäristöön sopiva. Kiinteistökaupan esisopimus on katsottu riittäväksi valtuudeksi (valtakirjaksi) hakea kiinteistölle suunnittelutarveratkaisua, vaikkakaan esisopimuksessa ei ole asiasta mitään mainintaa. Valmistelun aikana kiinteistön omistaja on jättänyt kirjeen, jossa hän esittää näkemyksenään, että kiinteistökaupan esisopimus on rauennut ja että hän jatkaa maanomistajan ominaisuudessa suunnitelutarveratkaisuprosessia. Kirjeessään hän esittää, että talousrakennus ja saunarakennus poistetaan ja rakennukset sijoitetaan yhdyskuntasuunnittelun lausunnossa esitetylle rakennusalalle. Lisäksi kiinteistönomistaja ilmoittaa, että hän vastaa suunnittelutarveratkaisun kustannuksista. Hakijalta on pyydetty lisäselvitystä hallintaoikeudesta perjantaihin mennessä, mutta sitä ei ole toimitettu. Sen sijaan Asianajotoimisto Mika Ala-Uotilalta on tullut rakennusvalvontaan kirje, jossa pyydetään, että suunnittelutarveratkaisua koskeva asia jätetään lepäämään, kunnes esisopimuksen sitovuutta koskeva asia on saatu ratkaistua sovinnollisesti tai käräjäoikeuden päätöksellä. Kysymys esisopimuksen ehtojen yksipuolisen muuttamisen laillisuudesta ei kuulu rakennusvalvontaviranomaisen ratkaisuvaltaan, eikä lainsäädäntö tämänkaltaisessa tilanteessa mahdollista asian lepäämään jättämistä. Rakennusvalvontaviranomainen jatkaa hakijan asian käsittelyä

6 katsoen, että lain edellyttämän muotomääräyksen sinänsä täyttävä esisopimus on riittävä osoitus suunnittelutarvahakemusta koskevana hallintaselvityksenä. Kiinteistönomistajan kirje on oheismateriaalina. Tämän jälkeen kiinteistön omistaja on toimittanut kiinteistön haltijana oman suunnittelutarveratkaisuhakemuksen. Tarkoituksena on rakentaa vakituinen asunto ja talousrakennus ennestään rakentamattomalle kiinteistölle asemapiirroksen mukaisesti. Enintään 1½ -kerroksisen asuinrakennuksen kerrosala on 204 m2, ja 1-kerroksisen talousrakennuksen kerrosala on 96 m2. Haettava kokonaiskerrosala on 300 m2. Maanomistajan mukaan kiinteistön halki kulkee vesijohto Kyröntien suuntaisesti ja Särkijärventin suuntaisesti maanalainen sähkökaapeli. Johdot on esitetty hänen asemapiirustuksessaan. Näiden lisäksi etelämpänä pellolla sijaitsee Sastamalan Veden runkolinja mikä on esitetty myös liitekartassa. Rakennusvalvontaan on tullut siis kaksi suunnittelutarvehakemusta koskien samaa kiinteistöä Näkemykseni mukaan suunnittelutarveratkaisu koskee rakennuspaikkaa ja sen erityisiä edellytyksiä rakentamiselle, joten suunnittelutarveratkaisu voidaan myöntää ottamatta kantaa, kuka on oikeutettu tässä tapauksessa hakemaan suunnittelutarveratkaisua ja koska suunnittelutarveratkaisu mahdollistaa vain tulevan mahdollisen rakennusluvan myöntämisen. Rakennusvalvonta ei kuitenkaan voi myöntää kiinteistölle rakennuslupaa, ennen kuin kiinteistön hallintaoikeus on yksiselitteisesti osoitettavissa ja suunnittelutarveratkaisu on saanut lainvoiman. Käsittääkseni on kummankin hakijan edun mukaista tehdä kiinteistölle päätös suunnittelutarveratkaisusta, jotta he voivat olla varmoja, että kiinteistölle saa rakentaa ja mitkä ovat rakentamisen ehdot. Katson, että yhteensä 532 k-m2:n suuruinen rakentaminen on kiinteistön pinta-alaan nähden kohtuullinen. Rakentaminen tulisi kuitenkin sijoittaa Särkijärventien läheisyyteen, jolloin näkymiä Kyröntieltä ei tarpeettomasti peitettäisi ja arvokas maisema siten säilyisi mahdollisimman muuttumattomana. Niina ja Jaakko Parkkilan esittämät luonnospiirrustukset, missä talousrakennuksen pohjoispäätyä ylärinteessä upotettaisiin noin 1 metrin verran, jolloin eteläpäädyn puolella vältytään merkittäviltä täytöiltä, ei ole hyvä ratkaisu, vaikkakin ratkaisu jonkin verran vähentää uudisrakennuksen näkyvyyttä maisemassa.

7 Rakentaminen tulisi sijoittaa liitekartassa punaisella pistekatkoviivalla esitetylle varjostetulle rakennusalalle ja tämän lisäksi rakennusten sijoittelussa tulisi huomioida olemassa olevat kaapelit ja johdot. Näin sijoitettuna rakentaminen on tulevan yleiskaavan mukaista eikä haittaa vastaista kaavoitusta, ja on sopivaa maiseman ja kyläkuvan kannalta, ja rakennushanke muutoinkin täyttää MRL 137 annetut rakennusluvan erityiset edellytykset uudelle asuinrakennuspaikalle. Vesipisteelliset rakennukset tulee olla liitettävissä jätevesiviemäriin. Valmisteluvastuu: maankäyttöpäällikkö Merja-Liisa Hannuksela Ehdotus rt: Rakennuslautakunta hyväksyy suun nit te lu tar ve rat kai sun haetulle rakentamisen määrälle ja käyttötarkoitukselle seuraavin ehdoin: -rakennukset tulee sijoittaa liitekartassa punaisella pistekatkoviivalla esitetylle varjostetulle rakennusalalle -rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 532 k-m2. Lisäksi rakennuslautakunta korostaa vielä, että kiinteistölle voidaan myöntää rakennuslupa vasta, kun erimielisyys kiinteistön tulevasta hallinnasta on sovittu tai lainvoimaisesti ratkaistu. Perustelut: Alueella voimassa olevassa oikeusvaikutuksettomassa osayleiskaavassa rakennuspaikan pohjoisosan on katsottu soveltuvan asuinrakentamiseen, ja olevan osa muodostuvaa raittimaista kyläaluetta. Valmisteilla olevan oikeusvaikutteisen osayleiskaavan tarkistetussa kaavaehdotuksessa ollaan päätymässä samankaltaiseen ratkaisuun: Särkijärventien varsi merkitään kyläalueeksi ja rajapyykistä 71 etelään oleva peltoalue maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi. Yleiskaavan mukaisesti rakentamisen tulisi toteutua kyläalueeksi merkityllä alueella, jolloin turvataan maisema-arvojen säilyminen. Etäisyydet palveluihin ovat kohtuulliset, eikä sijainti edellytä koulukuljetuksia. Ehdotuksen mukaisesti sijoitettuna rakentaminen on tulevan yleiskaavan mukaista eikä haittaa vastaista kaavoitusta, ja on sopivaa maiseman ja kyläkuvan kannalta, ja rakennushanke muutoinkin täyttää MRL 137 annetut rakennusluvan erityiset edellytykset uudelle asuinrakennuspaikalle. Rajapyykistä 71 etelään olevalla peltoalueella sijaitsee Sastamalan Veden runkolinja, jota mahdollisesti jouduttaisiin siirtämään mikäli hanke toteutettaisiin hakemuksen mukaisesti. Asianajajan pyyntö lepäämään jättämiseksi on tarpeeton, koska

8 tämän ratkaisun myötä myyjä ja ostaja pääsevät ratkomaan omistuskiistaansa. Molemmilla osapuolilla on tiedossa mitä saa rakentaa, kuinka paljon ja minne sijoittaen. Laki ei myöskään tunne lepäämään jättämistä. Sovelletut oikeusohjeet: Maankäyttö- ja rakennuslaki 16, 137 Rakennusjärjestys 4, 7, 12, 14 Hallintosääntö 15 Rakennusvalvonnan taksa 11 Päätöksen voimassaoloaika ja jatkotoimenpiteet: Tämä suunnittelutarveratkaisu on voimassa kaksi vuotta siitä, kun päätös on saanut lainvoiman. Suunnittelutarveratkaisua vastaava rakennuslupa on haettava Sastamalan kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselta. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös. Muutoksenhaku: Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla siitä Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen. Valitusosoitus annetaan päätöksen liitteenä. Jakelu: Päätös hakijalle, lunastus 440 euroa. Tiedoksi: Pirkanmaan ELY-keskus Jorma Majavesi Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti. Lisätietoja: Merja-Liisa Hannuksela puh