Putkiston korjausvaihtoehdot

Transkriptio

1 Putkiston korjausvaihtoehdot Ylläpito Suunnittelu Toteutus Takuuaika Paikallinen rivi- ja kerrostalokanta Kiinteistön ylläpidon merkitys Putkistokorjausten keskeiset vaiheet ja vaihtoehdot TkT Jari Virta, Kiinteistöliitto

2 Rivi- ja asuinkerrostalot (lkm) Oulu Rivi- ja ketjutalot Asuinkerrostalot Lähde: Tilastokeskus 2017

3 Korjaus- ja ylläpitotarpeet Kyllä-vastausten %-osuus Piharakenteet, ml. salaojat Julkisivut Ikkunat ja ulko-ovet Vesikatto Vesi- ja viemärijärjestelmä Ilmanvaihtojärjestelmä Huoneistojen märkätilat Parvekkeet Sähkö- ja tietojärjestelmä Lämmitysjärjestelmä Yleiset tilat Muut rakennusosat Hissit Perustukset ja runko Esteettömyyskorjaukset Lähde: Korjausrakentamisbarometri kevät 2016, Kiinteistöliitto

4 Kustannusten määräytyminen ja kertyminen kiinteistönpidossa Korjausten lykkääminen kiinteistön ylläpidossa voi johtaa siihen, että tiettyjä korjausratkaisuja putoaa pois mahdollisten vaihtoehtojen listalta.

5 Käyttövesi- ja viemärijärjestelmä kerrostalossa Lähde: RT , Rakennustietosäätiö

6 Käyttövesi- tai viemäriremontin ajankohtaisuus Putkistoremontti on tavanomaisesti ajankohtainen, kun korroosiosta johtuvia putkivuotoja on toistuvasti kuntotutkimuksen perusteella vuotoriskit ovat suuria putket tukkeutuvat toistuvasti rakennus peruskorjataan märkätilat uusitaan. Lähde: Jokaisen putkiremonttiopas, Kiinteistöalan Kustannus Oy

7 Tulevien remonttien ajankohtaa voidaan arvioida myös maalaisjärjellä! Tekninen käyttöikäarvio Kupariputket 50 v. Komposiittiputket 50 v. Valurautaviemärit 50 v. Muoviviemärit v. Muoviviemärit v. Lähde:

8 Ennen remonttia pohdittava/selvitettävä Onko märkätilat kunnostuksen tarpeessa? Uusitaanko sähkö- ja tietoliikennekaapelointeja? Onko putkistojen kunto selvitetty kuntotutkimuksella? Onko putkiston sisäpuolinen kunnostus mahdollista? Onko putkiston sisäpuolinen kunnostus rakennuksen elinkaaren kannalta tarkoituksenmukaista? Mikä on vakuutusyhtiön kanta korjausvaihtoehtoon?

9 Mitä remontteja tehtiin putkiremontin yhteydessä? Sähköjärjestelmät 59% 35% 6% Tietoliikennekaapelointi / antennijärjestelmä 57% 37% 6% Talosaunat 47% 44% 9% Pesutuvat 37% 54% 9% Kellari- ja varastotilat 36% 57% 6% Lämmitysjärjestelmä 32% 62% 6% Ilmanvaihto 32% 63% 6% Sadevesi- / salaojajärjestelmät 28% 65% 7% Piha-alueet 28% 66% 7% Lämmöntalteenotto 9% 83% 8% Hissit 4% 81% 15% 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Kyllä Ei Ei vastausta Lähde: Putkiremonttibarometri 2015, Isännöintiliitto

10 Huomioitava korjaushankkeissa! HYVÄT SUUNNITELMAT VÄHEMMÄN LISÄTÖITÄ RIITTÄVÄT LÄHTÖTIEDOT HYVÄT SUUNNITELMAT LAADUKAS TARJOUS Korjaus- tai muutostarve Suunnittelu Urakoitsijan valinta Korjaaminen Takuuaika Suunnittelu- ja valvontasopimus Urakkasopimus SOPIMUKSISSA HUOMIOON?

11 Hankesuunnittelu tärkein vaihe Organisointi Hankesuunnittelijan toimeksianto Kuka tekee mitäkin ja millä valtuuksilla Hankesuunnittelutyö Vaihtoehdot, toteutusmuodot, rahoitusvaihtoehdot jne. INFOTILAISUUS (vähintään yksi) Yhtiökokous Hyväksytty hankesuunnitelma Investointipäätös eli päätös suunnittelun aloittamiseen Lähde:

12 YLLÄPITO HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU Toimeksiannon laadinnassa huomioitava Mitä halutaan korjata ja miten laajasti? Mitä remontteja halutaan tehdä samaan aikaan? Onko hankkeelle varattu riittävästi aikaa? Onko tarvittavat arviot, tutkimukset ja selvitykset tehty? Halutaanko tehdä yhteistyötä naapuriyhtiöiden kanssa? Onko yhtiökokouksessa tehty hankepäätös? jne.

13 Putkistokorjausten toteutusvaihtoehtoja TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU PINNOITUS- JA SUJUTUSTYÖ VASTAANOTTO JA TAKUU TARVE- SELVITYS PINNOITUS- JA SUJUTUSTYÖ VASTAANOTTO JA TAKUU Lupakäytännöt selvitettävä rakennusvalvonnasta Myös sisäpuoliset kunnostusmenetelmät edellyttävät taloyhtiölle valvojan Tarjouspyynnöt tehtävä normaalin käytännön mukaan Takuuajantarkastus myös sisäpuolisissa korjauksissa!

14 Toteutusmuotojen soveltuvuus Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa.

15 Toteutusmuotojen perustapaukset Kiinteähintainen kokonaisurakka hintakilpailulla Kiinteähintainen ST-urakka hinta- ja ratkaisukilpailulla Tavoitehintainen projektinjohtourakka hinta- ja laatukilpailulla Tavoitehintainen ja suoritusbonuksella täydennetty yhteistoimintaurakka neuvottelumenettelyllä Lähde:

16 Kokonaisurakka Sopimusmalli ja maksuperuste Osapuolet ja sopimukset Maksuperuste Taloyhtiö Konsulttisopimukset, KSE Aliurakoitsijat Kokonaishinta Kokonaisurakkasopimus, YSE Osakas Muutostyöt RYS-9 REYS-8 Projektinjohtaja, suunnittelijat Lisätyöt Aliurakkasopimukset, YSE Päätoteuttaja Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa, 2015, Kiinteistöalan Kustannus Oy

17 Suunnittele ja toteuta (ST-urakka) Sopimusmuoto ja maksuperuste Osapuolet ja sopimukset Maksuperuste Osakas Muutostyöt ST-urakkasopimus, YSE RYS-9 REYS-8 Taloyhtiö Konsulttisopimus, KSE Rakennuttajan edustaja Aliurakoitsijat Kokonaishinta Konsulttisopimukset, KSE Aliurakkasopimukset, YSE Suunnittelijat Päätoteuttaja Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa, 2015, Kiinteistöalan Kustannus Oy

18 TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Mitä osakkaan tulisi tietää ennen yhtiökokouksen päätöksentekoa? Mihin ongelmaan ratkaisua ollaan hakemassa, ja mitä vaihtoehtoja on tarjolla? Miltä vaihtoehdot näyttävät (esim. 3D-mallinnus)? Paljonko vaihtoehdot maksavat taloyhtiölle ja osakkaalle (± 20%)?

19 Korjausvaihtoehdot Käyttövesi- ja viemäriputkisto Uusiminen vanhaan paikkaan Uusiminen uuteen paikkaan Sukkasujutus (sukitus) vanhan putken sisään Pinnoitus vanhan putken sisään Edellisten yhdistelmät eli hybridimenetelmä

20 Prosenttiosuus 60 Viemäriputkiston toteutustapa syksy 2009 syksy 2010 syksy 2011 syksy 2012 syksy 2013 syksy 2014 syksy 2015 syksy Uusiminen vanhojen putkien tilalle Uusiminen uuteen kohtaan Pinnoitus, sukitus tms. Toteutustapojen yhdistelmä Lähde: Korjausrakentamisbarometri, syksy 2016

21 Prosenttiosuus Käyttövesiputkiston toteutustapa 70 syksy 2009 syksy 2010 syksy 2011 syksy 2012 syksy 2013 syksy 2014 syksy 2015 syksy Uusiminen vanhojen putkien tilalle Uusiminen uuteen kohtaan Pinnoitus, sujutus tms. menetelmä Molemmat toteutusmuodot Lähde: Korjausrakentamisbarometri, syksy 2016

22 Mitkä olivat taloyhtiön päätöksenteon kaksi tärkeintä kriteeriä urakoitsijan valinnassa? (avovastausten yhteenveto) Lähde: Putkiremonttibarometri 2015, Isännöintiliitto

23 Hinnat: / vastikeneliö (koko maa yhteensä) Ns. uusilla menetelmillä (sukitus, pinnoitus, ruiskuvalu) toteutettu saneeraus: Ns. perinteisillä menetelmillä toteutettu saneeraus: Yhdistelmä / hybridiremontti, jossa käytetään sekä uusia että perinteisiä menetelmiä: Keskiarvo 230 (+13%) 528 (+6%) 472 (+9%) kvartiili 25% Mediaani Kvartiili 75% Lähde: Putkiremonttibarometri 2015, Isännöintiliitto

24 Projekti As Oy Helsingin Pukkilantie 2 Taloyhtiö Asuinkerrostalo Rakennusvuosi asuntoa 8 pystynousua 3 porrasta 3 kerrosta (3+1) Vastikepinta-ala m 2 Artikkeli Kiinteistölehdessä 8/2013

25 As Oy Helsingin Pukkilantie 2 Toteutuneet kustannukset: 92,30 euroa / vastikeneliö Kuntotutkimus Suunnittelu Näkyvien putkien vaihto VISIKO -urakka Valvonta Lisätyöt Tarvikkeet (sis. 18 kpl uusia WC-istuimia) Artikkeli Kiinteistölehdessä 8/2013

26 Viemärin pinnoitus MENETELMÄ Ruiskutusmenetelmä Harjausmenetelmä SOVELTUVAT KOHTEET Kiinteistön sisäpuolisten viemäreiden kunnostustyöt Kiinteistön sisäpuolisten valurautaviemäreiden kunnostustyöt SISÄHALKAISIJA 32/ mm 32/ mm PINNOITE Polyesterimassa Epoksimassa yms. VANHAT PUTKET Hyödynnetään muotteina Hyödynnetään muotteina LAATUVAATIMUKSET Ei ole Ei ole KÄYTTÖIKÄARVIO ASENNUSTYÖ LISÄTIETOJA Ruiskuttamalla kolmena kerroksena vanhan putken sisäpinnalle Harjaamalla vanhan putken sisäpinnalle

27 Viemärin sukkasujutus MENETELMÄ SOVELTUVAT KOHTEET SISÄHALKAISIJA SUKAN MATERIAALI Sukkasujutus (sukitus) Rakennuksen pohjaviemäri, pystynousut ja osa huoneistohajotuksista (huom! Sisähalkaisija) sekä tonttiviemäri 32/ mm Polyesterikuitu KÄYTTÖIKÄARVIO LAATUVAATIMUKSET SFS-EN ISO VANHAT PUTKET ASENNUS Hyödynnetään muotteina Paineilman avulla vanhan putken sisälle LISÄTIETOJA Laatuvaatimukset tarjouspyyntöön ja sopimuksiin!

28 Käyttövesiputkiston korjausmenetelmiä MENETELMÄ Komposiittijärjestelmä Uudet kupariputket Pinnoitus SOVELTUVAT KOHTEET Rakennusten vesi-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien uudistustyöt Vesijohtojen uusintaan pinta- tai uppoasennuksena SISÄHALKAISIJA mm 8 mm mm MATERIAALI Muovi-alumiini-muovi Löytyy myös muovipinnoitettuna VANHAT PUTKET Puretaan tai jätetään paikoilleen KÄYTTÖIKÄARVIO 50 vuotta 50 vuotta LAATUVAATIMUKSET On On Puretaan tai jätetään paikoilleen Rakennusten vesi-, viemäri- ja lämmitysputkistojen kunnostustyöt Epoksihartsiseos Hyödynnetään muotteina PINNOITUS / ASENNUS Pinta- tai piiloasennus Pinta- tai piiloasennus Paineilman avulla vanhan putken sisälle LISÄTIETOJA

29 Päätelmät putkiston korjausvaihtoehdoista Vaihtoehtoisten korjaustapojen ja toteutusmuotojen vertailu kannattaa hankesuunnitteluvaiheessa Pätevän hankesuunnittelijan löytäminen on haastava tehtävä Usein suunnittelijoiden tietotaito rajoittuu perinteisiin menetelmiin Käytännössä putkiston sisäpuolisten menetelmien tietotaito edellyttää urakointikokemusta koska alalla ei ole vakiintunutta koulutuskäytäntöä Taloyhtiön kannattaa palkata valvoja toteutustavasta riippumatta

30 SUUNNITELTU VIESTINTÄ ON ONNISTUMISEN EDELLYTYS teknisesti hyvä suoritus menettää arvonsa, jos asukastiedottaminen/asukasviestintä unohdetaan edes hyvällä onnella se ei onnistu pelkkään tuuriin ei korjausrakentamisessa pidäkään luottaa!

31 Kiinteistöalan Kustannus Oy