1.1 Korjaushankkeeseen varautuminen 19

Transkriptio

1 Sisällys Alkusanat 5 Johdanto: miksi tämä kirja on kirjoitettu 17 1 Taloyhtiön korjausohjelma Korjaushankkeeseen varautuminen Laki kannustaa suunnitelmallisuuteen Korjausohjelma suunnittelun ja vastikkeiden määräytymisen tukena Korjauskustannusten esittäminen Vaihtoehtoiset ylläpitolinjaukset Korjausten ajoittaminen Korjaustarpeet hankkeiden perustana Miten korjausohjelma syntyy Kuntoarvio korjausohjelman pohjana Korjausohjelma elää taloyhtiön mukana Kaikkea ei kannata tehdä kerralla Ajoissa liikkeelle 28 2 Korjaushankkeen lähtökohdat Taloyhtiön erityispiirteet rakennuttajana Hallituksen valmistautuminen ja osakkaiden sitouttaminen Korjaushankkeen organisointi 34 Sisällys 7

2 2.4 Korjaushankkeen kustannukset Korjaushankkeen vaiheet ja kestot Yleistä urakkamuodoista 39 3 Korjaushankkeen päätöksenteko ja vastuunjako Päätöksenteko Hallitus toimii yhtiökokouksen valtuuttamana Päätöksentekomenettely Päätökset välttämättömistä lisätöistä Sopimukset osapuolten kesken Taloyhtiön sopimukset Osakkaan sopimukset Aliurakkasopimukset Muut juoksevat kulut Konfliktien välttäminen jo suunnitteluvaiheessa Asiat riitelevät Sovittujen asioiden dokumentointi 49 4 Projektinjohtajan valinta ja aikataulun laadinta Projektilla on oltava johtaja Hallitus valitsee projektinjohtajan Hyvän projektinjohtajan ominaisuudet Mistä löytää hyvän projektinjohtajan? Projektinjohtajan tehtävät ja vastuut Projektinjohtosopimus ja projektinjohtajan palkkio Projektiaikataulun laatiminen Projektinjohtajan rooli informaation hallinnassa 58 8 Taloyhtiö korjausrakennuttajana

3 5 Turvallisuuskoordinaattorin rooli ja tehtävät Milloin on nimettävä turvallisuuskoordinaattori? Turvallisuuskoordinaattorin tehtävät 62 6 Hankesuunnittelu Hankesuunnittelun tavoitteet Hankesuunnitelma ilmaisee taloyhtiön tahdon Hankesuunnittelun tyyppivikana tahaton oikaisu Hankesuunnittelijan valinta Tarjousten pyytäminen Tarjouspyynnön laatiminen Saapuneiden tarjousten vertailu Sopimusneuvottelut Neuvottelujen tarkoitus Tarjoajien haastattelut Sopimuksen tekeminen 73 7 Lopputuotteena vahvistettu hankesuunnitelma Hankesuunnitteluvaiheen kokoukset, dokumentointi ja kirjeenvaihto Hyvä hankesuunnitelma Energiamääräysten huomioiminen suunnitteluvaiheessa Rahoitus- ja kirjanpitosuunnitelma osana hankesuunnitelmaa Hankesuunnitelman vahvistaminen ja esittely ennen päätöstä Päätökset hankesuunnitelman valmistuttua 82 Sisällys 9

4 7.5.2 Useiden samanaikaisten korjausten hallinnointi ja niistä tiedottaminen Mistä päättää yhtiökokous, mistä hallitus? 84 8 Toteutussuunnittelu ja suunnittelijoiden valinta Hankesuunnittelusta toteutussuunnitteluun Pääsuunnittelija Rooli ja tehtävät Pääsuunnittelijan valinta projektinjohtajan avulla Erikoissuunnittelijoiden valinta Tekniset asiakirjat ja niiden pätevyysjärjestys Työselitysten merkitys Välitavoitteena suunnitteluohjeistus 94 9 Valvoja taloyhtiön silminä Valvojan valinta Valvojan rooli ja tehtävät korjaushankkeessa Valvoja urakka- ja sopimusneuvotteluissa Valvoja työmaan käynnistämisessä Valvoja työmaalla ja työmaakokouksissa Valvoja työsuoritusten ja laskujen hyväksyjänä sekä lisätyötilausten tekijänä Valvoja urakan vastaanotossa ja raportoinnista vastaavana Voiko suunnittelija olla päävalvoja? Valvojan sopimus Taloyhtiö korjausrakennuttajana

5 10 Urakoitsijan ja urakkamuodon valinta Urakkatarjouksen pyytäminen Tarjouksen antaminen Tarjouksen sitovuus Laskentavirhe tarjouksessa Tiedonanto- ja selonottovelvollisuus Tarjousten käsittely Myöhästyneet tarjoukset Urakoitsijan valinnan tai hylkäämisen perusteet Hintaneuvottelut ja tinkimiskierrokset Tarjousten julkisuus Urakkasopimus Neuvotteluvaiheet Sihteeri Urakoitsijan valintaperusteet Neuvottelutaktiikka Neuvottelumuistio Taloyhtiön tiedotusvelvollisuus vuokralaisille Työmaavaihe Viranomaisohjeet ja tilaajavastuulaki Hyvä rakentamistapa Tilaajavastuuvelvoitteet ja muu harmaan talouden torjunta Työmaapäiväkirja Maksuerien maksaminen Työmaakokouksissa raportoitavat asiat Aikataulu ja osallistujat 123 Sisällys 11

6 Raportointi työmaakokouksessa, urakoitsijalta tilaajalle Raportointi työmaakokouksessa, tilaajalta urakoitsijalle Lisä- ja muutostyöt Urakoitsijan lisä- ja muutostyöt Lisätyötilauksista päättäminen Viivästymiset Osakkaiden lisä- ja muutostyöt sekä hyvitykset Vastuu lisä- ja muutostöistä Hyvitykset ja palautukset Hyvitykset Palautukset Kotitalousvähennys Muutostöistä sopiminen Osakkaan tekemä tai teettämä ylimääräinen rakenne Kunnossapitovastuu Vahingonkorvausvastuu Esimerkkejä Vahingot ja vakuutukset Vahingot osana työmaata Riskienhallinta ja ennakointi Urakoitsijan vahingonkorvausvastuu Vakuutukset Kiinteistövakuutuksen käyttötilanteet Toiminta vahinkotapauksessa Tarjouksen hyväksyttäminen vakuutusyhtiöllä Vakuutusmeklarin palvelut Taloyhtiö korjausrakennuttajana

7 13.3 Urakoitsijan konkurssi Urakoitsijan konkurssi työmaan aikana Urakoitsijan konkurssi takuuaikana Urakan vastaanotto Vastaanoton vaiheet Urakoitsijan itselleluovutus Vastaanottotarkastus Vika- ja puutekysely asukkaille ja osakkaille sekä mahdollisten vikojen korjaaminen Asukkaiden mahdollisuus vaikuttaa Vika- ja puutekyselyiden tulosten käsittely Jos asukas tai osakas ei hyväksy urakoitsijan korjausesitystä Vastaanottokokous Vastaanoton kriteerit Huoneiston valmistumisen kriteerit Osakkaan omat lisätyöt Koko urakan vastaanoton kriteerit Luovutusmateriaali Keskeneräiset työt ja viimeinen maksuerä Virhe- ja puuteluettelon ylläpito vastaanotosta eteenpäin Takuuaika Takuuaika yleisesti Reklamointi takuuaikana Kuinka ilmoittaa takuuajan virheistä? Kenelle takuuajan vika- ja puutekyselyt toimitetaan? Toimintamalli takuuajan vikojen korjaukseen 165 Sisällys 13

8 Teettämisuhasta ja sen käytöstä huomioitavaa Takuutarkastukset Ensimmäisen vuoden takuutarkastus Toisen vuoden takuutarkastus Vastuuaika Erimielisyyksien ratkaisu Rakennushankkeen juridiset erityispiirteet ja lainalaisuudet Sovintomenettely ja muut riidanratkaisukeinot AKHA-sovittelu RIL Sovittelu Muut sovintomenettelyt Välimiesoikeus Projektiosapuolten henkilövaihdokset osana ratkaisua Tilaajan osaamisen lisääminen 179 Mitä tehdä, jos Hankesuunnitteluvaihe kustannusarviota ei ole tehty? asioita on jäänyt avoimeksi? hankesuunnitelman aikataulu ja/tai budjetti ei pidä? suunnittelija ei halua luovuttaa tuotoksiaan taloyhtiölle? suunnittelijan aikataulu pettää? taloyhtiöllä on suunnitelmista poikkeava näkemys? taloyhtiön pyytämiä asioita ei löydy suunnitelmista? Taloyhtiö korjausrakennuttajana

9 joku haluaa tarkistuttaa suunnittelumateriaalin? hankesuunnittelija tekee virheen? hallitus palkkaa epähuomiossa ammattitaidottoman suunnittelijan? Toteutussuunnitteluvaihe on epäselvää, kuka ohjaa suunnittelua ja huolehtii aikataulusta? taloyhtiö tilaa suorituksia myös sivusuunnittelijoilta? suunnittelija tilaa suorituksia myös alisuunnittelijoilta? suunnittelija vaihtaa työpaikkaa kesken projektin? Työmaavaihe urakoitsija ei ole kutsunut aloituskokousta eikä aloittanut työtä? on syytä epäillä, että valvoja ei ole tehtäviensä tasalla? työmaalla huomataan yllätys, joka ei ole voinut olla aikaisemmin huomattavissa? työmaalla ilmenee, että suunnitelmia puuttuu? tilaajan edustaja huomaa työvirheen tai työturvallisuuspuutteen sattumalta? työmaakokouksessa on vain aliurakoitsijan edustus ja siellä sovitaan lisätyöstä? urakoitsija on tehnyt lisätöitä tilaajalta kysymättä? urakoitsija esittää lisätyövaateen puutteellisista suunnitelmista johtuen? ajaudutaan jälkitarkastuskierteeseen? 190 Sisällys 15

10 urakoitsija ei ole kutsunut vastaanottokokousta? Vahinkotapaukset on vaikea erottaa, onko kyseessä vika, vahinko vai rakennuksen ominaisuus? urakoitsija on aiheuttanut vahingon? kun joku muu kuin urakoitsija on aiheuttanut vahingon tai se on vain sattunut? asukkaan irtaimistoa vahingoittuu? asukas joutuu järjestämään itselleen sijaisasunnon vahingon vuoksi? vahinkokorjausten kustannuksia halutaan hakea taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta? vahinkokorjaukset halutaan laskuttaa suoraan vakuutusyhtiöltä? joku loukkaa itsensä työmaalla tai kiinteistön alueella? 200 Lähteet 202 Liitteet 204 Liite 1 Päätökset korjaushankkeessa 204 Liite 2 Putkiremontin tyypillinen kustannusjakauma 208 Liite 3 Urakkamuodot 209 Liite 4 Urakkamuotojen hinnoittelu- ja maksuperusteet 214 Liite 5 Tyypillinen kylpyhuoneremontin hyvityslaskelma 218 Liite 6 Kokemuksia putki- ja julkisivuremonttikilpailuista Taloyhtiö korjausrakennuttajana