Putkistoremontti taloyhtiössä

Transkriptio

1 Putkistoremontti taloyhtiössä TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Putkiremontti-iltapäivä Oulu, TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Asunnot rakentamisvuoden mukaan 2009 Lähde: Tilastokeskus 2010

3 Materiaalikehitys Viemäriputket

4 Johonkin tietomäärään päästään myös maalaisjärjellä! Tekninen käyttöikäarvio Kupariputket 50 v. Komposiittiputket 50 v. Valurautaviemärit 50 v. Muoviviemärit v. Muoviviemärit v. Lähde:

5 Mikä käynnistää putkistoremontin? Aloitusajankohtaan vaikuttaa muun muassa vesivahinkojen määrä sekä kosteus- ja homevaurioiden laajuus Aloitusajankohdan venyttäminen kostautuu yleensä laajoina kosteus- ja homevaurioina koska pieniä käyttövesiputkistojen vuotoja ei aina havaita riittävän ajoissa. Putkistoremonttia edeltävissä vaiheissa onkin tärkeää edetä riittävän ajoissa hankesuunnitteluun jotta hankeselvityksessä voidaan ottaa huomioon myös vaihtoehtoisia toteutustapoja

6 Hankesuunnittelu tärkein vaihe Organisointi Kuka tekee mitäkin ja millä valtuuksilla Hankeselvitys Vaihtoehdot, toteutusmuodot, rahoitusvaihtoehdot jne. INFOTILAISUUS Yhtiökokous Päätökset kirjataan hankeohjelmaksi Valtuudet suunnittelun aloittamiseen

7 Putkistokorjausten toteutusvaihtoehtoja TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU PINNOITUS- JA SUJUTUSTYÖ VASTAANOTTO JA TAKUU TARVE- SELVITYS PINNOITUS- JA SUJUTUSTYÖ VASTAANOTTO JA TAKUU Lupakäytännöt selvitettävä rakennusvalvonnasta Myös uudet menetelmät edellyttävät taloyhtiölle oman valvojan Myös tarjouspyynnöt tehtävä normaalin käytännön mukaan

8 Luvanvaraisen hankkeen kulku HUOMIOON SUUNNITTELUSOPIMUKSISSA KORJAUS- TARVE SUUN- NITTELU URAKOIT- SIJAN VALINTA KORJAUS- TYÖ V A L M I S SUUNNITTELUSOPIMUS URAKKASOPIMUS

9 Vaihtoehtoisia korjaustapoja kannattaa vertailla hankesuunnitteluvaiheessa Korjaustavan valinnassa perimmäinen kysymys on se, mihin korjauksella pyritään ja mikä on tavoiteltava elinkaari korjatulle järjestelmälle. Nykyisen järjestelmän kunto, ikä sekä aikaisemmat korjaustoimet ovat valinnan pääasiallisia lähtökohtia.

10 Korjausmenetelmät Viemäriputkistot Uusiminen vanhaan paikkaan Uusiminen uuteen paikkaan (kotelot ja elementit) Sujutus vanhan putken sisään Pinnoitus tai ruiskuvalu vanhan putken sisään Edellisten yhdistelmät

11 Taloteknisten korjausten soveltuvuuskuvauksia Korjaustavat 1 ja 2 Soveltuu, kun Edut ja haitat (+/-) Käyttöaika-arvio Vanhat rakenteet ja putkistot ja kaapelit puretaan ja rakennetaan uudet. Tässä korjaustavassa rakenteita avataan alkuperäistä hormistoa laajemmin. rakennuksessa on kosteus- ja mikrobivaurioita halutaan parantaa laatua halutaan tilamuutoksia sähköasennukset korjataan samalla + soveltuu hyvin mm. sisätiloiltaan säilytettäviin kohteisiin korjaustyö pölyävää ja meluisaa vuotojen tarkkailu ei helpotu suuret kustannukset korjaustyö kestää kauan 50 vuotta Uudet putkistot ja kaapeloinnit asennetaan vanhoihin putkikuiluihin. Tässä korjaustavassa hormisto puretaan tarvittavilta osin ja vanhat putket poistetaan kuilusta. vanhat hormit ovat helposti avattavissa tilat voidaan ottaa pois käytöstä korjaustyön ajaksi + soveltuu hyvin mm. sisätiloiltaan säilytettäviin kohteisiin hormien koko rajoittaa uusia asennuksia korjaustyö pölyävää ja meluisaa vuotojen tarkkailu ei helpotu 50 vuotta suuret kustannukset korjaustyö kestää kauan

12 Taloteknisten korjausten soveltuvuuskuvauksia Korjaustapa 3 Soveltuu, kun Edut ja haitat (+/-) Käyttöaika-arvio Vanhat putkistot ja kaapelit jätetään paikoilleen. Tässä korjaustavassa asennukset tehdään uuteen paikkaan uusiin koteloihin 1,2 ja/tai asennetaan pintaasennuksena. uudet putkistot ja kaapelit voidaan asentaa pintaasennuksena porrashuoneisiin ja huonetiloihin ja/tai alakattoihin tilojen ja järjestelmien käyttöä ei voi keskeyttää + häiritsee vähän tilojen käyttöä + soveltuu hyvin vuotojen tarkkailuun, hoitoon ja huoltoon tarkastusluukusta ei sovellu kohteisiin, joissa sisätilat halutaan säilyttää ennallaan uudet kotelot vievät tilaa suuret kustannukset korjaustyö kestää kauan 50 vuotta 1) LVI-suunnittelija ja rakennussuunnittelija valitsevat kuilujen paikat yhteistyössä rakenne- ja sähkösuunnittelijan kanssa. 2) Taloteknisten asennusten purkamisen suunnittelussa otetaan huomioon niiden sisustukselliset, arkkitehtoniset ja kulttuurin ja tekniikan historiaan liittyvät historialliset aspektit.

13 Taloteknisten korjausten soveltuvuuskuvauksia Korjaustapa 4 Soveltuu, kun Edut ja haitat (+/-) Käyttöaika-arvio Vanhat putkistot ja kaapelit jätetään paikoilleen. Tässä korjaustavassa asennetaan uudet kuiluelementit 1,2, joissa on putket ja kaapelit valmiina yhdistettäväksi rakenteet ovat mitoiltaan ennalta tarkasti tiedossa märkätilojen ym. tilojen pintarakenteisiin ei haluta tehdä muutoksia huoneistoissa voidaan tehdä pinta-asennuksia viemärit voidaan asentaa alemman kerroksen alakattoihin + hormien ja putkien asennus on nopeaa + kohtuulliset kustannukset uudet kuilut vievät tilaa. Niille on varattava erikseen tilaa esimerkiksi märkätiloista tai muualta sopivista huonetiloista ei sovellu kohteisiin, joissa tilat halutaan säilyttää ennallaan 50 vuotta huonekohtaiset asennukset häiritsevät tilojen käyttöä korjaustyö kestää kauan 1) LVI-suunnittelija ja rakennussuunnittelija valitsevat kuilujen paikat yhteistyössä rakenne- ja sähkösuunnittelijan kanssa. 2) Taloteknisten asennusten purkamisen suunnittelussa otetaan huomioon niiden sisustukselliset, arkkitehtoniset ja kulttuurin ja tekniikan historiaan liittyvät historialliset aspektit.

14 Taloteknisten korjausten soveltuvuuskuvauksia Korjaustapa 5 Soveltuu, kun Edut ja haitat (+/-) Käyttöaika-arvio Valurautaviemäreiden pinnoitus Valurautaviemäreiden ruiskuvalu Käyttövesiputkien pinnoitus Pysty- ja pohjaviemäreiden sujutus Edellisten yhdistelmät 3 märkätilojen rakenteisiin ei haluta tehdä muutoksia ja vedeneristykset ovat kunnossa ei ole tarvetta laatutason nostoon rakenteet, pinnat, vesikalusteet ja lattiakaivot ovat kunnossa vesijohdot uusitaan tai on uusittu ja viemärit pinnoitetaan vuotojen syynä korroosio, ei putkien siirtymät + voi olla putkien uusimista halvempi + korjaustyö on nopea pinnoitteiden pitkäaikaiskestävyydestä on vähän sekä tutkittua että kokemusperäistä tietoa ei paranna putkiston riittävyyttä eikä ulkonäköä jos rakenteita joudutaan avaamaan korjaustyön aikana, kustannukset saattavat nousta huomattavasti vuotta 3 ) Yhdistelmällä tarkoitetaan esimerkiksi sitä, että viemäreiden pystynousut sukitetaan ja huoneistokohtaiset hajotukset pinnoitetaan tai ruiskuvaletaan.

15 Korjausrakentamisbarometri Kyselyllä selvitetty miten hankkeita on tehty Toteutettiin viidennen kerran keväällä 2011 asunto-osakeyhtiöiden hallituksien puheenjohtajat ja jäsenet 890 kpl isännöitsijät 290 kpl Toteutetaan kuudennen kerran syksyllä 2011 Lähde: Korjausrakentamisbarometri 2011, Kiinteistöliitto

16 Miten taloyhtiön kuntoa on selvitetty? kevät 2009 syksy 2009 kevät 2010 syksy 2010 kevät 2011 Prosenttiosuus vastaajista Kuntoarvio Kuntotodistus Kuntotutkimus Energiakatselmus Muulla tavoin Ei ole / en tiedä onko selvitetty Lähde: Korjausrakentamisbarometri 2011, Kiinteistöliitto

17 Käyttövesiputkien toteutustapa kevät 2009 syksy 2009 kevät 2010 syksy 2010 kevät 2011 Prosenttiosuus vastaajista Uusiminen vanhojen putkien tilalle Uusiminen uuteen kohtaan Pinnoitus Molemmat toteutusmuodot Lähde: Korjausrakentamisbarometri 2011, Kiinteistöliitto

18 Viemäriputkien toteutustapa kevät 2009 Syksy 2009 kevät 2010 syksy 2010 kevät 2011 Prosenttiosuus vastaajista Uusiminen vanhojen putkien tilalle Uusiminen uuteen kohtaan Pinnoitus, sujutus tms. Molemmat toteutusmuodot Lähde: Korjausrakentamisbarometri 2011, Kiinteistöliitto

19 Märkätilan saneeraus putkiremontin yhteydessä Uusittiin (kalusteet, vesieristeet, pintamateriaalit, hanat ym.) 67 % Ei korjattu tai uusittu 32 % En osaa sanoa / Ei vastausta 2 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % Lähde: Putkiremonttibarometri 2011, Isännöintiliitto

20 Kosteiden tilojen lämmitys 2009 ja 2010 valmistuneet putkiremontit (n=203) Lattialämmitys: sähköllä toimiva Seinällä oleva pyyhekuivainteline (ns. rättipatteri ): vesikiertoinen Muu lämmitys 6 % 42 % 41 % Lattialämmitys: vesikiertoinen Seinällä oleva pyyhekuivainteline (ns. rättipatteri ): sähköllä toimiva Ei korjattu tai uusittu Ei lämmitystä En osaa sanoa / Ei vastausta 6 % 6 % 1 % 3 % 23 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Lähde: Putkiremonttibarometri 2011, Isännöintiliitto

21 Tehtiinkö putkiremontin yhteydessä parannuksia johonkin seuraavista? Sähköjärjestelmät Talosaunat Pesutuvat Antennijärjestelmät ja telejärjestelmät Kellari- ja varastotilat Ilmanvaihto Piha- alueet Hissit 6 % 32 % 22 % 44 % 37 % 35 % 53 % 48 % 91 % 67 % 76 % 55 % 63 % 64 % 47 % 50 % 0 % 1 % 1 % 0 % 0 % 1 % 2 % 3 % 0 % 50 % 100 % Kyllä Ei En osaa sanoa 30% remonteista on sellaisia, joissa on tehty putkiremontin yhteydessä sekä sähköjärjestelmän, talosaunojen että pesutupien saneeraus Pesutupien ja talosaunojen saneeraus tehdään lähes kaikissa tapauksissa samanaikaisesti Sähköjärjestelmien kanssa tapahtuu usein myös ilmanvaihdon, antenni- ja telejärjestelmien saneeraus Lähde: Putkiremonttibarometri 2011, Isännöintiliitto

22 40 Putkiremontin kokonaiskustannukset pääkaupunkiseudulla ja muussa Suomessa Prosenttiosuus vastaajista ! 200 "/asm "/asm "/asm "/asm "/asm2 # 600 "/asm kevät 2009 syksy 2009 kevät 2010 syksy 2010 kevät 2011 kevät 2009 syksy 2009 kevät 2010 syksy 2010 kevät 2011 Pääkaupunkiseutu Muu maa Lähde: Korjausrakentamisbarometri 2011, Kiinteistöliitto

23 Energiatehokas putkiremontti

24 Keinoja parantaa energiatehokkuutta putkiremonttien yhteydessä Hankesuunnittelu Ilmanvaihdon parantaminen Huoneistokohtainen vedenmittaus ja vesipihit vesikalusteet Käyttövesiverkoston oikea painetaso Märkätilojen vesikiertoinen lattialämmitys

25 Huoneistokohtainen vedenkulutus asuinkerrostalo Lähde: Vesiverto

26 Huoneistokohtainen vedenmittaus Modernit vesimittarit etäluettavia Vedenkulutus on alentunut % ja lämmitysenergian kulutus 3-9 % Investointikustannus /asunto Huoltotoimenpiteet 10 v. kuluttua / asunto Laskutuskustannukset tyypillisesti / asunto/v Oikeudenmukaisuus 40 asuntoa, 75 asukasta, 155 l/hlö/vrk, vesi 3,2 /m3 ja kaukolämpö 70 /MWh 20 % vedensäästö on ~ /vuosi Vesimittari-investointi Kuvat: LVI-Talotekniikkateollisuus ry

27 Vesipihit vesikalusteet Vedensäästötoimenpide Kalustekohtainen Huoneistokohtainen Takaisinmaksuaika % % vuotta Vesihanat Kaksiotehanat yksiotehanoihin Hanan säätö Yksiotehanat ekonappihanoihin WC-istuimet 9 l istuin à 2/4 l istuimeen l istuin à 2/4 l istuimeen 60 7

28 Käyttövesiverkoston oikea painetaso Paineenalennus- eli vakiopaineventtiilillä alennetaan tarvittaessa vesijohtoverkoston painetaso sopivaksi asennetaan tapauksesta riippuen vesijohtoverkkoon joko kiinteistö- tai huoneistokohtaisesti Kokemusten mukaan vakiopaineventtiilin asennuksella on saatu aikaan 5 25 prosentin säästö vedenkulutuksessa Säästö 40 huoneiston asuinkerrostalossa euroa vuodessa

29 Yhteenveto Lähtötilanne vaikuttaa menetelmän valintaan vaihtoehtoisten menetelmien osalta Hankesuunnitteluvaiheessa kannattaa vertailla vaihtoehtoja Panostakaa lähtötilanteen selvitykseen, suunnitteluun, asukasviestintään ja valvontaan

30