AS OY KORJAUSTEN INTEGROIVAT TOIMINTAMALLIT - KOMMENTTI

Transkriptio

1 AS OY KORJAUSTEN INTEGROIVAT TOIMINTAMALLIT - KOMMENTTI Rakennettu ympäristö ohjelman ja LCIFIN2 hankkeen työpaja Juha Salminen TkT, Kehitysjohtaja, Consti Yhtiöt Kumppanisi korjausrakentamisessa

2 CONSTI YHTIÖT Talotekniikka Julkisivut Korjausurakointi Liikevaihto 173 milj.v. 2013, kasvua 20 % / v Henkilöstöä Suomen suurin asuntosaneeraaja ja julkisivujen korjaaja Kokonaisvaltaista korjauspalvelua

3 KIINTEISTÖN ELINKAARIARVO Rakennuksen & ylläpidon arvo % Prosessin & Informaation arvo % KIINTEISTÖN ARVONTUOTTO + - KÄYTTÄJÄN TARPEET SUUNN. RAKENT. YLLÄPITO KIINTEISTÖN TOIMINTA t KÄYTTÄJÄTOIMINNOT Image adapted from Dr. Martin Fischer, CIFE IAB, 2011 by DPR Construction Kumppanisi korjausrakentamisessa

4 KENEN INTRESSI OHJAA? Tilaajan tarpeet ja odotukset Tilaajan ja käyttäjien prosessit Rakennuksen tuoteominaisuudet Rakennuksen kuvaus suunnitelmissa Rakennusprojektin toteutus Toimittajien toteutusprosessit Rakennuttajan prosessit Suunnittelijoiden prosessit Rakentajien ja toimittajien prosessit Hankeprosessi Valmis rakennus, käyttö ja ylläpito Tilaajan ja käyttäjien prosessit Kumppanisi korjausrakentamisessa

5 LINEAARINEN PROSESSI Tavoitteet Selvitykset Esisuunnittelu Hankesuunnittelu Työntöohjaus Suunnittelu Toteutuksen valmistelu Imuohjaus Toteutus Vastaanotto Takuu- ja vastuuaika Tavoitteet Kumppanisi korjausrakentamisessa

6 VAI SYKLINEN? Toiminnan vision ja työnteon tapojen määrittäminen Kyselyjen, workshoppien ym. hyödyntäminen Ratkaisuehdotusten kommentointi Käyttäjät Suunnittelijat Tavoitteiden ja tarpeiden muuttaminen konkreettisiksi suunnitelmiksi Toiminnallinen tilaratkaisu (workplace) ARK, RAK, LVIS jne. suunnitelmat Suunnitelmien kehittäminen palautteen perusteella Hankkeen tavoitteiden ja reunaehtojen asettaminen Kustannus-, aika ym. tavoitteet Kustannusohjaus, päätöksenteko Tilaaja Urakoitsija Projektipäällikkö Tekninen kommentointi, toteutussuunnittelu Teknis- taloudellinen kommentointi, innovointi ja vaihtoehdot Omat tuotekonseptit Tuotannon suunnittelu ja valmistelu

7 KÄYTETÄÄN ERILAISIA HANKEMUOTOJA OHJAUSKEINOINA Kokonaishintainen kilpailu-urakka Haetaan halvinta tekijää valmiiksi tehdyille suunnitelmille (pl. lisätyöt) ST urakka Haetaan edullisinta kokonaisratkaisun ja toteutuksen yhdistelmää Projektinjohtourakka Haetaan toimijaa joka kilpailuttaa ja hankkii panokset tilaajan lukuun Yhteistyöurakka 8 Haetaan parhaat tekijät toteuttamaan projekti yhteisten tavoitteiden perusteella Kumppanisi korjausrakentamisessa Kokonaishinta + lisätyöt, 2 v takuu Kokonaishinta sis. ratkaisuvastuun Tavoitehinta Tavoitehinta + kannustin Yksinkertainen, pieni hanke Monimutkainen, suuri ja riskipitoinen hanke

8 KÄYTTÄJÄLÄHTÖINEN YHTEISTYÖMALLI Palvelukohteet; Franzenian muutos päiväkodiksi Vuokratalokohteet Ketjuversio Useissa hankkeissa yhteistyöurakan piirteitä Kumppanisi korjausrakentamisessa

9 SOPIMUSMALLI Tilaaja Tavoitehinnan alitus / ylitys Rakennuttaja + Suunnittelijat Yhteistoimintasopimus Kehitysvaihe Yhteinen kustannustavoite Kiinteä palkkio Bonusjärjestelmä AU sopimukset, yhteiset tavoitteet / kannustimet sisällytetty Pääurakoitsija Valitut sivu- tai aliurakoitsijat Aliurak. + toimittajat Tilaaja Urakoitsijat Konsultit / suunnittelijat Suorituskykybonus?

10 KIINTEISTÖTIEDON INTEGROINTI Etäseuranta, kulutusten raportointi Tekninen arkisto, BIM Huoltokirja / toim. ohjaus Peruskorjaus, viestintä ym. Käyttäjän ohjeet, kodin kansio asukas/ käyttäjä/ omistaja Kiinteistöportaali; kaikki samassa / saman palvelun kautta Palvelut kumppanien kautta (siivous, pesula, ruoka ) Isännöinti ja hallinto Korjauspalvelu helpdesk

11 RAKENNUSHANKKEEN TIETOJÄRJESTELMIÄ JA TIETOVIRTOJA Asiakkaiden järjestelmät TARVESELVITYS Hankesuunnittelu TOTEUTUS Suunnittelu Rakentamisen valmistelu Rakentaminen KÄYTTÖ Käyttöönotto Ylläpito Elinkaarikustannukset Laskuri Suunnitelmat: Tuotemalli/ Projektipankki Kustannusarvio: Hankintojen Laskentaohjelmaohjaus: Hankintajärj. Kustannusohjaus: Aikataulu: Projekti erp Aikatauluohj. Tuottaa tarvittavan sisällön automaattisesti käyttöä varten Projektin dokumentit: Dokumenttijärj. Toimittajien järjestelmät Luovutusaineisto: Kiinteistötietojärjestelmä Ylläpidon ohjaus: Huoltokirja Kiinteistön ohjaus Rakennusautomaatio, etäohjaus

12 KOMMENTTEJA ESITYKSIIN Tuottavuus / kehittäminen rakennusalalla mainettaan parempaa, vaikka kehitystulosten levittäminen on haasteellista Sen sijaan että pallotellaan syyllisyyttä epäonnistumisiin, voitaisiin pyrkiä onnistumiseen yhdessä -> yhteistoimintamallit mahdollisuus Jyrkkälänpolku: Hankesuunnitelman panttaus hyvä asia Kehitysvaiheen johtaminen keskeistä Vaiheistus; jatkuva parantaminen mahdollisuus Talokeskus: Haastajia; BIM, toiminnanohjaus, mobiili, kansainväliset Potentiaalia ylläpidon ja käytön kokonaisportaaliksi on varottava ettei käy Nokioita Voisiko tuotannon toimintoja rakentaa Tampuurin päälle; rakennuttamisen dokumentinhallinta, huonekortit, takuuajan toimintojen ohjaus aineisto suoraan ylläpidon hyödynnettäväksi Kumppanisi korjausrakentamisessa