Julkisivukorjaus taloyhtiössä

Transkriptio

1 Julkisivukorjaus taloyhtiössä Kuva: Jari Virta, Pori 2006 Rakennuskanta Ylläpito- ja korjaustarpeet Ylläpidon merkitys Kuntotutkimus Korjauksen vaiheet Yleisimmät korjausvaihtoehdot Päätelmät Jari Virta, Kiinteistöliitto

2 Rivi- ja asuinkerrostalot (lkm) Oulu Rivi- ja ketjutalot Asuinkerrostalot Lähde: Tilastokeskus 2017

3 Ylläpito- ja korjaustarpeet Kyllä-vastausten %-osuus Piharakenteet, ml. salaojat Julkisivut Ikkunat ja ulko-ovet Vesikatto Vesi- ja viemärijärjestelmä Ilmanvaihtojärjestelmä Huoneistojen märkätilat Parvekkeet Sähkö- ja tietojärjestelmä Lämmitysjärjestelmä Yleiset tilat Muut rakennusosat Hissit Perustukset ja runko Esteettömyyskorjaukset Lähde: Korjausrakentamisbarometri kevät 2016, Kiinteistöliitto

4 Kustannusten määräytyminen ja kertyminen kiinteistönpidossa Korjausten lykkääminen kiinteistön ylläpidossa voi johtaa siihen, että tiettyjä korjausratkaisuja putoaa pois mahdollisten vaihtoehtojen listalta.

5 Mihin teknisen kunnon arviointi perustuu? Tekniseen käyttöikään Vauriohistoriaan Kuntoarvioon, kuntotutkimuksiin Energiatodistukseen, energiakatselmukseen Pelkkiin arvauksiin!

6 Miten taloyhtiön kuntoa on selvitetty Osuus vastaajista, % Kuntoarvio Kuntotutkimus Energiakatselmus Kerrostalo Rivitalo Muulla tavoin Ei ole / en tiedä onko selvitetty Lähde: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2013

7 Prosenttiosuus Miten taloyhtiön hallitus laatii asuntoosakeyhtiölain edellyttämän kunnossapitotarveselvityksen? kevät 2013 kevät 2014 kevät 2015 kevät Tukeutumalla omaan ja isännöitsijän asiantuntemukseen (ilman kuntoselvityksiä)* Tukeutumalla omaan ja isännöitsijän asiantuntemukseen (pohjana kuntoselvitykset)* Käyttämällä muulla tavoin asiantuntijaa Teettämällä tai päivittämällä kuntoarvio Ei ole laadittu / Ei tiedä onko laadittu tai muulla tavalla Lähde: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2016

8 Tulevien remonttien ajankohtaa voidaan arvioida myös maalaisjärjellä! Keskimääräinen tekninen käyttöikä Tiiliverhous Raken. ikä Luonnonkiviverhous Raken. ikä Rappaus 50 v. Betoni 50 v. Elementtien sauma 20 v. Kuitusementtilevy 50 v. Lähde:

9 Miksi teettää kuntotutkimus? Kuntotutkimuksesta tietoa: ylläpitoon, toimenpiteiden ennakointiin ja korjausten suunnitteluun. Kuntotutkimuksen hinta on noin 1% tyypillisestä julkisivuremontista Tutkimuksen antaman tiedon avulla voidaan jopa välttää kalliita korjauksia. Lähde: Matti Herranen, Vahanen

10 Milloin kuntotutkimus tehdään? Ensimmäinen kuntotutkimus tehdään yleensä vuotta valmistumisen jälkeen Seuraavat 10 vuoden välein Mikäli näkyy esimerkiksi runsasta halkeilua, tutkittava heti Tutkittaessa näkyviä vaurioita ollaan usein jo myöhässä Tutkimusprosessi tarjouspyyntöineen kestää yleensä 4-6 kk Lähde: Matti Herranen, Vahanen

11 Huomioitava korjaushankkeissa HYVÄT SUUNNITELMAT VÄHEMMÄN LISÄTÖITÄ RIITTÄVÄT LÄHTÖTIEDOT HYVÄT SUUNNITELMAT LAADUKAS TARJOUS Korjaus- tai muutostarve Suunnittelu Urakoitsijan valinta Korjaaminen Takuuaika Suunnittelu- ja valvontasopimus Urakkasopimus SOPIMUKSISSA HUOMIOON?

12 Hankesuunnittelu tärkein vaihe Organisointi Hankesuunnittelijan toimeksianto Kuka tekee mitäkin ja millä valtuuksilla Hankesuunnittelutyö Vaihtoehdot, toteutusmuodot, rahoitusvaihtoehdot jne. INFOTILAISUUS (vähintään yksi) Yhtiökokous Hyväksytty hankesuunnitelma Investointipäätös eli päätös suunnittelun aloittamiseen Lähde:

13 YLLÄPITO HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU Toimeksiannon laadinnassa huomioitava Mitä halutaan korjata ja miten laajasti? Mitä remontteja halutaan tehdä samaan aikaan? Onko hankkeelle varattu riittävästi aikaa? Onko tarvittavat arviot, tutkimukset ja selvitykset tehty? Halutaanko tehdä yhteistyötä naapuriyhtiöiden kanssa? Onko yhtiökokouksessa tehty hankepäätös?

14 Toteutusmuotojen soveltuvuus Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa.

15 Toteutusmuotojen perustapaukset Kiinteähintainen kokonaisurakka hintakilpailulla Kiinteähintainen ST-urakka hinta- ja ratkaisukilpailulla Tavoitehintainen projektinjohtourakka hinta- ja laatukilpailulla Tavoitehintainen ja suoritusbonuksella täydennetty yhteistoimintaurakka neuvottelumenettelyllä Lähde:

16 Toteutusmuotojen vertailu KOKONAISURAKKA ST-URAKKA PROJEKTINJOHTOURAKKA YHTEISTOIMINTAURAKKA + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia. + Tarjouskilpailuun osallistuu suuri määrä tarjoajia (ei välttämättä korkeasuhdanteessa). + On olemassa selkeät sopimusmallit. + Tarjousten vertailu on helppoa. + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet. + Nopea hankkeen läpivienti. + Hyvä kustannusten hallittavuus. + Urakoitsija pääsee hyödyntämään erityisosaamistaan sekä hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja. + Taloyhtiön ei tarvitse puuttua eri suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen. + Laajin takuu, kattaa myös suunnitteluratkaisun. + Joustava malli, jossa taloyhtiön vaikutusmahdollisuudet ovat hyvät. + Kustannusten läpinäkyvyys auttaa ylläpitämään luottamusta. + Mahdollistaa hankkeen käynnistämisen vajaillakin suunnitelmilla ja nopean toteutuksen. + Taloyhtiö hyötyy mahdollisesta kustannusten alittumisesta. + Yhtenäistää taloyhtiön ja toteuttajan tavoitteet, jolloin yhteistyö paranee. + Huomio on riskien hallinnassa eikä niiden siirtelyssä osapuolelta toiselle. + Yhteinen suunnittelu- tai kehitysvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa. + Mahdollistaa ratkaisujen kehittämisen ja innovaatioiden hyödyntämisen taloyhtiön tavoitteista käsin. Hidas hankkeen läpivienti. Sopimusmalli perustuu ristiriitaisille intresseille ja riitojen ratkaisulle, ei niiden estämiselle. Muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka voivat nostaa loppuhintaa (kokonaiskustannus ei juuri koskaan ole se, mitä on tarjottu). Suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi; urakoitsijan osaamista, innovaatioita ja tuotteita voidaan hyödyntää vain rajallisesti. Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi taloyhtiöllä ja toteuttajalla olla eri näkemys. Vaikuttaminen suunnitelmiin vaatii taloyhtiöltä aktiivisutta ja osaamista. Tarjoajia ei osallistu tarjouskilpailuun kovin paljoa, ellei mukaan saada pienistä tai keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä. Voi olla joskus vaikea osoittaa, että takuuajan ongelma johtuu tehdystä korjauksesta, jos vain osa rakennuksesta on korjattu. Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua; kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä. Vastuukysymykset eivät ole aina selkeitä, ja riskit voivat kaatua taloyhtiön päälle. Raportointivelvoitteet ja urakkamuodon tuntemattomuus karsivat tarjoajia. Johtamismalli ja kokonaisuuden hallinta voivat olla haasteellisia. Asettaa paineita hankintavaiheen onnistumiselle. Kokemusta yhteistyöurakan johtamisesta ja riitatilanteiden ratkaisusta on toistaiseksi vähän. Vaatii taloyhtiön aktiivista osallistumista projektiin (jos sitä halutaan, se on myös etu). Hankintavaihe voidaan kokea raskaaksi, koska se vaatii monelle uuden toimintatavan opettelua. 26 Toteutusmuoto on uusi ja sen ongelmakohdista ei ole kokemuksia.

17 Lämpöenergiatase Asuinkerrostalot , 2 henkilöä asuntoa kohden Lähde: Virta, J. & Pylsy, P Taloyhtiön energiakirja

18 Kuorimuurin korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Viistosaderasitus Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy

19 Korjaus vanhan ulkokuoren tilalle Kuva: Jari Virta, Espoo 2007

20 Betonisandwich-elementin korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy

21 Korjaus vanhan ulkokuoren päälle Kuva: Jari Virta, Pori 2009

22 Ikkunaremontit

23 Ikkunoiden vaihtamisen vaikutus Hinta-arviot asennettuna vanhojen ikkunoiden tilalle Lähde: Virta, J. & Pylsy, P Taloyhtiön energiakirja

24 Yhdistelmäkorjaukset

25 kwh/asm 2 /v /v Asuinkerrostalo 1970 ulkoseinä- ja ikkunaremontti Lisälämmöneristys mineraalivilla 100 mm + uudet ikkunat U-arvoltaan 1,0 W/m 2 K Lähtötilanne Kiinteistösähkö Kaukolämpö Ulkoseinä- ja ikkunaremontin jälkeen Lähtötilanne Vesi Kiinteistösähkö Kaukolämpö Ulkoseinä- ja ikkunaremontin jälkeen Ulkoseinäkorjauksen arvioidaan maksavan kokonaisuudessaan euroa (116 /asm 2 ). Ikkunoiden vaihdon kokonaiskustannus on euroa (77 /asm 2 ). Lähde: Virta, J. & Pylsy, P Taloyhtiön energiakirja

26 Toimenpidevaihtoehdot Laskentakorko 0% Laskentakorko 3 % Asuinkerrostalon ulkoseinä- ja ikkunakorjaus Rakennettu 1970, kaukolämpö 55 e/mwh, sähkö 130 e/mwh Korjaus, koko investointi laskennassa Korjaus, investoinnissa vain energiatehookkuusosa Lähtötilanne, ei korjata mitään Investointikustannus, (US) Investointikustannus, (IK) Kaukolämpökustannus (KL) Kiinteistösähkökustannus (KS) Korjaus, koko investointi laskennassa Korjaus, investoinnissa vain energiatehokkuusosa Lähtötilanne, ei korjata mitään Nykyarvo euroina 20 vuoden LCC laskennassa Lähde: Virta, J. & Pylsy, P Taloyhtiön energiakirja

27 PÄÄTELMÄT Suunnitelmallinen kiinteistönpito Tarvittaessa kuntotutkimus Hankesuunnittelu Tarvittaessa haitta-ainekartoitus Soveltuvien vaihtoehtojen ja toteusmuotojen vertailu Suunnittelu Kosteudenhallintasuunnitelma, haitta-aineet jne. Työmaavalvonta Kosteudenhallinta jne.

28 TILAAJAN OHJE Ladattavissa osoitteesta: julkaisut by 42 tilaajan ohje

29 Kiinteistöalan Kustannus Oy Maksuton ohje ladattavissa ympäristöministeriön sivustolta: