Naantalin kaupunki Vuokrasopimus 1 Luonnos

Transkriptio

1 Naantalin kaupunki Vuokrasopimus 1 Luonnos Vuokranantaja Kehitysvammaisten Palvelusäätiö, y-tunnus Pinninkatu 51, Tampere 2 Vuokralainen Naantalin kaupunki, y-tunnus Käsityöläiskatu 2, Naantali 3 Vuokrauskohde Tällä vuokrasopimuksella vuokrataan Naantalin kaupungin tontille rakennettava kehitysvammaisten asumispalveluyksikkö huoltotiloineen. Rakennus käsittää 15 asuntoa ja asumisen toteutumista palvelevat ryhmä- ja palvelutuottajatilat. Vuokrattujen tilojen pinta-ala on yhteensä noin 851,5 m 2. Lisäksi kiinteistössä on teknisiä tiloja. Vuokralainen on hyväksynyt hankkeen toteutussuunnitelman ja arvonlisäveron sisältämän hankinta-arvon euroa, jonka ARA on vahvistanut päätöksellään /322/14 urakkalaskennan jälkeen. Vuokralaisen edustajalla on oikeus osallistua kaikkiin virallisiin hankkeen kokouksiin sekä osallistua päätöksentekoon asioissa, jotka liittyvät suunnitelmien tai urakoiden toteutuksen muutoksiin. 4 Vuokra-aika 5 Vuokran suuruus Vuokrasopimus on voimassa alkaen saakka määräaikaisena (= 25 v.) ja sen jälkeen vuoden kerrallaan molemmin puolin yhden vuoden irtisanomisajalla. Vuokranmaksuvelvollisuus alkaa, kun vuokrakohde on täysin valmis ja otettavissa kehitysvammaisten palvelukotikäyttöön kiinteistön valmistuttua tämän hetken arvion mukaan Kokonaisvuokra muodostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta. Pääomavuokralla katetaan kiinteistön omistajan pääomakustannukset. Vuokrakauden alkaessa pääomavuokra on 5 376,80 euroa kuukaudessa. Pääomavuokran määrä muuttuu lainan pääoman alentumisen ja korkomuutosten perusteella. Lainan korko on kiinteä ensimmäisen seitsemän vuoden ajan (1,81 %). Pääomavuokraan lisätään kulloinkin voimassaoleva arvonlisäveron määrä. Pääomavuokran määrä perustuu ARA:n hyväksymään hankinta-arvoon korjattuna tontin todellisella hankintahinnalla sekä saataviin avustuksiin ja todelliseen pääomakorkoon. Kehitysvammaisten palvelusäätiön nettohankintakustannus määräytyy em. ARA:n hyväksymien toteutuskustannusten ( euroa) ja niihin kuulumattoman osan tontinhankintakustannuksesta ( euroa) summasta. Kokonaisnettohankintakustannus on yhteensä euroa. Vuokrasopimuksen mukaan Palvelusäätiön nettohankintakustannusta lyhennetään vuokrassa vuosittain tonttikustannuksen ( euroa) osalta 2,00 %:lla ja muulta osalta 4,00 %:lla. P:\VSOP\KEHITYSVAMMAISTEN_PALVELUSÄÄTIÖ_YLLÄPITOVSOP_ _KH_ DOCX

2 Naantalin kaupunki Vuokrasopimus 2 Luonnos 6 Vuokralaisen velvollisuudet Lopullinen pääomavuokran määrä lasketaan rakennushankkeen valmistuttua ja ARA:n hyväksymien lopullisten todellisten kustannusten määräydyttyä. Pääomavuokraosuudessa korko lasketaan todellisen mukaan. Korko määräytyy ensimmäisen seitsemän vuoden ajan todellisen vuotuisen 1,81 %:n kiinteän korkoprosentin mukaan. Vuokralainen ja vuokranantaja päättävät yhdessä puoli vuotta ennen korkojakson päättymistä tulevan kauden koron määräytymisperiaatteesta ja tasosta. Samoin vuokralainen ja vuokranantaja päättävät yhdessä puoli vuotta ennen seuraavien korkojaksojen päättymistä tulevien jaksojen koron määräytymisperiaatteesta ja tasosta. Pääomavuokran määrä päivitetään osapuolten kesken sovitun koron muutosta vastaavaksi. Ylläpitovuokran kokonaismäärä on vuokrasopimuksen alkaessa 5,50 euroa/m²/kk eli yhteensä 4 683,25 euroa/kk lisättynä kulloinkin voimassa olevalla arvonlisäveroprosentin määrällä. Ylläpitovuokralla katetaan kiinteistön ylläpidon kustannukset sisältäen tulevia korjauksia varten kerättävä peruskorjausvaraus, joka on sopimuksentekohetkellä 0,50 euroa/m². Peruskorjausvarauksen taso säilyy samana ensimmäisen kymmenen vuoden ajan, jonka jälkeen osapuolet neuvottelevat peruskorjausvarauksen tason mahdollisesta muutostarpeesta. Vuokran määrä tulevalle vuodelle määritetään edellisen vuoden marraskuun alkuun mennessä ja peritään kuukausittain tasasuurina erinä. Päättyneen kalenterivuoden jälkeen tarkistetaan maaliskuun loppuun mennessä toteutuneet liitteen mukaiset erät ja tehdään tasauslasku tai palautus huhtikuun loppuun mennessä. Vuokraan sisältyvät kaikki kiinteistön ylläpitokustannukset, kuten kunnossapito, kiinteistönhoito, lämpö, vesi, sähkö, kiinteistövakuutus ja kiinteistövero. Vuokranantaja vastaa siitä, että kiinteistö ja huoneistot ovat laadittujen suunnitelmien ja urakka-asiakirjojen edellyttämässä kunnossa. Vuokralainen suorittaa vuokran etukäteen kunkin kuukauden 5. päivään mennessä. Vuokran maksun viivästyessä suoritetaan maksamattomalle määrälle korkolain mukaista korkoa eräpäivästä maksupäivään saakka. 7 Vuokranantajan ja vuokralaisen erityiset oikeudet ja velvollisuudet Vuokranantajan on toteutettava kiinteistön ylläpito- ja peruskorjaushankinnat edullisuuden periaatteen mukaisesti. Vuokralaisella on oikeus valvoa ja huolehtia, että periaate toteutuu. Vuokranantajan ja vuokralaisen tulee vuosittain etukäteen neuvotella keskenään hankintapaikoista. Vuokranantaja järjestää vuosittain vuosiauditoinnin, jossa kiinteistön kunto tarkastetaan yhdessä vuokralaisen kanssa. Muutos- ja korjaustöistä osapuolet sopivat etukäteen ja tapauskohtaisesti. Vuokranantajan tulee hyväksyttää vuokralaisella etukäteen kunnossapidon ja peruskorjausten vuosisuunnitelmat. P:\VSOP\KEHITYSVAMMAISTEN_PALVELUSÄÄTIÖ_YLLÄPITOVSOP_ _KH_ DOCX

3 Naantalin kaupunki Vuokrasopimus 3 Luonnos Kiinteistö vuokrataan kuntapalautukseen oikeuttavaan käyttöön kehitysvammaisten henkilöiden asumiseen. Mikäli kiinteistö otetaan muuhun kuin kuntapalautukseen oikeuttavaan käyttöön, vuokralainen vastaa vuokranantajalle tästä aiheutuvista arvonlisäveroseuraamuksista. 8 Yleistä Tätä sopimusta solmittaessa on otettu huomioon, että tämä sopimus voidaan siirtää perustettavalle uudelle alueelliselle SOTE-toimijalle. Muilta osin noudatetaan huoneenvuokralain määräyksiä. Tätä sopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, yksi vuokralaiselle ja yksi vuokranantajalle. Tämän sopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään. Tampereella Kehitysvammaisten Palvelusäätiö Naantalissa Naantalin kaupunki Liitteet Vastuunjakotaulukko Vuokraennakkolaskelma 2016 P:\VSOP\KEHITYSVAMMAISTEN_PALVELUSÄÄTIÖ_YLLÄPITOVSOP_ _KH_ DOCX

4 VASTUUNJAKOTAULUKKO, KÄYTTÖ JA YLLÄPITO C Tällä liitteellä tarkennetaan vuokrasopimuksen periaatteita kunnan (vuokralainen) ja Kehitysvammaisten Palvelusäätiön (vuokranantaja) kesken asumispalveluiden yksikössä. Huomautusrivillä on lisäksi kuvattu asukkaan oman hankinnan piiriin kuuluvia asioita. Yleisperiaatteena on, että vuokralaisella on huolellisuusvelvoite ohjeiden mukaisesta toimintatavasta niin kiinteistön kuin erilaisten koneiden ja laitteiden osalta. KIINTEISTÖ YLEISESTI Vuokranantaja Vuokralainen Palveluntuottaja HUOM Viranomaistarkastukset Vastuujaon mukaisesti Valvonta ja järjestäminen Osallistuminen Lakisääteiset kausihuollot Viranomaistarkastukessa määrätyt muutos-, huolto- ja korjaustyöt - määräysten muuttumisesta tai vast. johtuvat - vuokralaisen toiminnasta tai laiminlyönnistä johtuvat - palveluntuottajan toiminnasta tai laiminlyönnistä johtuvat Liiketoiminnan muutoksista suoraan tai välillisesti aiheutuvat työt Korjaustarpeesta ilmoittaminen vuokranantajalle havaittaessa Maaperän puhdistaminen Vuokralaisen vastuu rajoittuu mahdollisiin vuokrasopimuksen muutostilanteisiin. Vuokralaisen vastuu rajoittuu mahdollisiin vuokrasopimuksen muutostilanteisiin. Ulkopuolisten aiheuttamien huomattavien vahinkojen korjaus Tapauskohtaisesti tutkinnan perusteella Kiinteistön huolto ja teknisten tilojen siivous yleisesti Tontinvuokramaksu (mikäli vuokratontti) Kiinteistövero Kiinteistövakuutus ULKOALUEET Piha-alue - pintarakenteiden hoito - pintarakenteiden uusiminen - lipputangot - pyörätelineet, kevyet katokset yms. Kaivojen puhdistus Jätehuolto Piha-, katu- ja puistoalueiden puhtaanapito, nurmikot Aitojen ja kaiteitten korjaus ja maalaus RAKENNUKSEN ULKOPUOLI Perusparannus-, korjaus- ja uusimistyöt Julkisivun puhtaanapito ja maalaus Vesikate, kourut, räystäät, syöksytorvet - Huolto ja puhtaanapito - Korjaus ja uusiminen Ikkunat ja ovet, ks. rakennuksen sisäpuoli RAKENNUKSEN SISÄPUOLI Pintarakenteet - sisäpuoliset maalaukset - lattianpäällysteet - tapetointi ja seinäpinnoitteet - painumat ja/tai halkeamat kantavissa rakenteissa - perusparannusluonteinen uusiminen - sisäpuolisten tilojen ja asuinhuoneiden siivous Asukkaan oman tilan osalta sovitaan tapauskohtaisesti asukkaan ja vuokranantajan kesken Ulko-, sisä-, väli- ja erikoisovet - käynnin tarkistus - tiivistys - ulkopinta - sisäpinta - perusparannusluonteinen uusiminen ja korjaus - lukitus - lukot, ovensuljin ja aukipitolaitteet

5 VASTUUNJAKOTAULUKKO, KÄYTTÖ JA YLLÄPITO C Tällä liitteellä tarkennetaan vuokrasopimuksen periaatteita kunnan (vuokralainen) ja Kehitysvammaisten Palvelusäätiön (vuokranantaja) kesken asumispalveluiden yksikössä. Huomautusrivillä on lisäksi kuvattu asukkaan oman hankinnan piiriin kuuluvia asioita. Yleisperiaatteena on, että vuokralaisella on huolellisuusvelvoite ohjeiden mukaisesta toimintatavasta niin kiinteistön kuin erilaisten koneiden ja laitteiden osalta. Vuokranantaja Vuokralainen Palveluntuottaja HUOM Ikkunat - ikkunalasit, rikkoutumiset - ikkunoiden perusparannusluonteinen uusiminen - ulkopuitteiden maalaus ja kunnossapito - ikkunoiden tiivistys - sisäpuolen kunnossapito ja maalaus Tarvittaessa neuvotellaan, asukkaan korvausvastuu arvioidaan tapauskohtaisesti Vesi- ja viemärilaitteet - kalusteet (altaat, hanat, WC-istuimet ym. vastaavat) - viemärien aukaisu - rakenteiden sisällä olevat putket ja laitteet, huolto ja korjaus - verkoston ja kiinteiden kalusteiden uusiminen Tarvittaessa neuvotellaan, asukkaan korvausvastuu arvioidaan tapauskohtaisesti Tarvittaessa neuvotellaan, asukkaan korvausvastuu arvioidaan tapauskohtaisesti LÄMMITYSLAITTEET Lämpöpatterit, uusiminen Patteriventtiilit, uusiminen Öljypolttimet, uusiminen Kiertovesipumput, uusiminen Verkoston ja kiinteiden kalusteiden uusiminen Kiertovesipumput, huolto Lämpöpatteri, korjaus Öljypolttimet, huolto ILMANVAIHTO Hihnojen, suodattimien ym. vastaavien vaihtaminen Muu huolto Verkoston ja kiinteiden laitteiden uusiminen SÄHKÖ-, SÄÄTÖ- JA VALVONTALAITTEET Sulakkeet ja rasiat Kiinteästi asennetut valaisimet ja niiden lamput Lamput käytön aikana palveluntuottaja Pistokkeella kytkettävät valaisimet ja niiden lamput Muu huolto ja korjaus Järjestelmän ja kiinteiden laitteiden uusiminen ja korjaus Asukas yleensä vastaa omista valaisimista PALOTURVALLISUUS Viranomaisten edellyttämä perusvarustus Sammuttimet määräysten mukaisesti (hoito ja ylläpito) Paloilmoitus- ja sammutuslaitteiston hoito Viranomaismääräysten mukaisesti Paloilmoitinten kuukausikokeilu, ellei huoltoyhtiöllä hoidossa Pelastussuunnitelman laatiminen Turvalisuusselvityksen laatiminen Vuokralainen, vuokranantaja ja palveluntuottaja käyvät vuosittain läpi yhdessä Rakennusvaiheessa vuokranantaja, käytön aikana palveluntuottaja Viranomaismääräysten muutoksista johtuva uusiminen Perusparannusluonteinen uusiminen Liiketoiminnan muutoksista aiheutuvat muutos- ja korjaustyöt Palveluntuottaja vastaa oman toimintansa osalta viranomaismääräyksistä aiheutuvista muutoksista Vuokralaisen vastuu rajoittuu mahdollisiin vuokrasopimuksen muutostilanteisiin. JÄÄHDYTYSLAITTEET Kiinteistöä palvelevat - hoito, kunnossapito ja normaalit korjaustyöt

6 VASTUUNJAKOTAULUKKO, KÄYTTÖ JA YLLÄPITO C Tällä liitteellä tarkennetaan vuokrasopimuksen periaatteita kunnan (vuokralainen) ja Kehitysvammaisten Palvelusäätiön (vuokranantaja) kesken asumispalveluiden yksikössä. Huomautusrivillä on lisäksi kuvattu asukkaan oman hankinnan piiriin kuuluvia asioita. Yleisperiaatteena on, että vuokralaisella on huolellisuusvelvoite ohjeiden mukaisesta toimintatavasta niin kiinteistön kuin erilaisten koneiden ja laitteiden osalta. - perusparannusluonteinen uusiminen Vuokranantaja Vuokralainen Palveluntuottaja HUOM KONEET JA LAITTEET KEITTIÖ JA RUOKAILU Kylmiö Pakastin Jää/viileäkaappi Astianpesukone Liesi Uuni Liesikupu Keittiön astiat Tiskikone Jätevaunut Mikroaaltouuni Kahvinkeitin Asunnossa olevat keittiökoneet ja muut laitteet Asukas vastaa yleensä itse omista hankimistaan koneista PESEYTYMINEN Saunan kiukaat Saunan kalusteet Tukikaiteeet Suihkuistuin Pesulaveri Irtokalusteet PYYKINPESU- JA KUIVAUS (pyykkihuoltotilat) Pyykinpesukone Kuivausrumpu Kuivaustelineet Kiintokalusteet Irtokalusteet SIIVOUSTILA Rättipatteri Oskarinoksa Hyllystöt IRTAIMISTO Kalusteet Asukas hoitaa henkilökohtaiset Matot Asukas hoitaa henkilökohtaiset Verhot Asukas hoitaa henkilökohtaiset Astiat Asukas hoitaa henkilökohtaiset VUOKRALAISEN OMAT HANKINNAT Kaikki hoito-, huolto-, korjaus-, ylläpito- ja uusimistyöt () - merkintä tarkoittaa, että harkitaan tapauskohtaisesti, mikäli selkeä aiheuttaminen tai laiminlyönti Tampere 2015 Naantali 2015 Kehitysvammaisten Palvelusäätiö Naantalin kaupunki

7 Kehitysvammaisten Palvelusäätiö LASKELMA Pinninkatu TAMPERE LASKELMA NAANTALIN ASUMISPALVELUYKSIKÖN VUOKRAENNAKOSTA 2016 Kiinteistön kokonaisala Asukkaiden ja palvelutuottajan käyttämä ala 946 m2 851,5 m2 Ylläpitokustannukset Arvio ylläpidon välittömistä kustannuksista kokonaisalalle laskettuna Peruskorjausvaraus muutos- ja ajanmukaistamistöille (huom: poistoja ei voi tehdä avustuksen osalta) BUDJETOITU YLLÄPITOVUOKRA VUODELLE KÄYTTÖÖNOTON JÄLKEEN 5 /m2/kk 0,5 /m2/kk 5,5 /m2/kk YLLÄPIDON KUUKAUSIVUOKRA 4683,25 /kk, alv 0% 4,95 /kk/kok.m2 Toteutuneista kustannuksista laaditaan laskelma kalenterivuosittain seuraavan vuoden mennessä. Yli- tai alijäämä suoritetaan kertamaksuna mennessä. Vuokran tarkistus alkavalle vuodelle sovitaan edellisenä vuonna mennessä mahdollisimman tarkasti arvioidun kustannustason muutoksen mukaisesti. Peruskorjausvaraus tarkistetaan 10 vuoden kuluttua. Pääomakustannukset Rakennushanke ilman mahdollisia lisätöitä alv 24% Rakentamisen nettokustannus Rakennushanke ilman mahdollisia lisätöitä alv 0% KORKOKULUT LAINOITETTAVALLE PÄÄOMALLE (RAKENNUS) (lainan korkokustannus 1,81 %) LASKENNALLINEN POISTO 4% (RAKENNUS) 17964,03 /v 39699,52 /v VUOKRA TONTIN KÄYTÖSTÄ Hankintahinta Tontin nettokustannus KORKOKULUT LAINOITETTAVALLE PÄÄOMALLE (TONTTI) (lainan korkokustannus 1,81 %) 3258,00 /v LASKENNALLINEN POISTO (TONTTI) (laskennallinen lyhennys 2,00 %) 3600,00 /v Vuokran määrä kuukaudessa 571,50 /kk Vuokra-aika alkaa kun kohde otetaan käyttöön Vuokran määrä tarkistetaan kalenterivuosittain huomioiden todellinen korkokulu sekä poiston määrä jäljellä olevalle pääomalle PÄÄOMAKUSTANNUS YHTEENSÄ 5376,80 /kk, alv 0% 5,68 /kk/kok.m2 Vuokra-aika on vähintään 25 vuotta Vuokran määrä tarkistetaan kalenterivuosittain huomioiden todellinen korkokulu sekä poiston määrä jäljellä olevalle pääomalle