Yhtiöitettävät vuokratalot ja osakehuoneistot

Transkriptio

1 Kunnanhallitus Ilomantsin kunnan vuokra-asuntojen ja -tilojen yhtiöittämisselvitys 101/01.016/2018 Kunnanhallitus Kuntalain (410/2015) 126 :n mukaan kunnalla on yhtiöittämisvelvollisuus kunnan hoitaessa 7 :ssä tarkoitettua tehtävää kilpailutilanteessa markkinoilla. Vapailla markkinoilla olevat kunnan omistuksessa olevat vuokra-asunnot ja vuokrattavat yritystilat kuuluvat lähtökohtaisesti laissa määritellyn yhtiöittämisvelvollisuuden piiriin. Lain vaatimusten mukaisen yhtiöittämisen käynnistämiseksi Ilomantsin kunta on teettänyt Profit-Visio Oy:llä kunnan vuokra-asuntoja ja -tiloja koskevan yhtiöittämisselvityksen. Selvitys on toteutettu syksyn 2017-kevään 2018 aikana ja selvityksen etenemistä ja tuloksia on esitelty kunnanvaltuustolle valtuustoseminaareissa sekä Selvityksen tulosten pohjalta esitetään jatkotoimenpidesuosituksena yhtiöittämisen toteuttamista seuraavin periaattein: Yhtiöitettävät vuokratalot ja osakehuoneistot Kunnan oman asuntovuokraustoiminnan osalta yhtiöittäminen toteutetaan myymällä seuraavat kunnan omistuksessa olevat yhteensä 98 asuinhuoneistoa käsittävät vuokra-asuntotalot ja vuokra-asunto-osakkeet kuntakonserniin kuuluvalle Pogostan Vuokratalot Oy:lle: Vuokratalot Ent. Lylykosken terveystalo 3 huoneistoa Keskuskoulun rivitalot 23 huoneistoa Vastaanottoasuntola 4 huoneistoa Vuokra-Huttu I 10 huoneistoa Vuokra-Huttu II 7 huoneistoa Vuokra-Kannel I 19 huoneistoa YHTEENSÄ 66 huoneostoa Vuokra-asunto-osakkeet AsOy Ilom. Kalevanrivi 2 huoneistoa AsOy Ilom. Sissipolku 3 huoneistoa AsOy Ilom. Soihtulanrivit 3 huoneistoa AsOy Ilom. Yrittäjät 9 huoneistoa AsOy Ilom. Ilmarinen 1 huoneisto

2 AsOy Ilom. Kalevalantie 1 huoneisto AsOy Ilom. Kalevalankulma 1 huoneisto AsOy Ilom. Kalevalanpuisto 2 huoneistoa AsOy Ilom. Kirkkotie 11 2 huoneistoa AsOy Ilom. Nikakuja 1 huoneisto AsOy Ilom. Sammontie 2 huoneistoa AsOy Kalevantupa 3 huoneistoa AsOy Mantsinrinne 1 huoneisto AsOy Tirinkaivo 1 huoneisto YHTEENSÄ 32 huoneistoa Kaupan myötä kyseiset rakennukset ja asunto-osakkeet poistuisivat kunnan suorasta omistuksesta ja taseesta ja siirtyisivät Pogostan Vuokratalot Oy:n omistukseen ja hallintaan. Samalla asuntojen nykyiset vuokrasopimukset siirtyisivät Pogostan Vuokratalot Oy:lle entisin ehdoin. Pogostan Vuokratalot Oy vastaisi jatkossa siirtyvien asuntojen vuokraamisesta sekä normaaleista omistajalle kuuluvista hallinto- ja ylläpitotehtävistä niihin liittyvine kuluineen. Yhtiöitettävien kohteiden arvostuksen tulee perustua lähtökohtaisesti kohteiden ns. käypään arvoon luovutushetkellä. Tätä edellyttää mm. Varainsiirtoverolaki ( /931), jonka mukaisesti luovutuksensaajan suorittaman varainsiirtoveron perusteena on luovutetun omaisuuden käypä arvo. Siirrettävien vuokratalojen osalta esitetään, että Ilomantsin kunnan ja Pogostan Vuokratalot Oy:n välisessä kaupassa kauppahintojen perusteena ovat siirrettävien kohteiden arvot kunnan taseessa kaupan toimeenpanohetkellä. Kunnan tilinpäätöksen mukaisin tasearvoin vuokratalojen kokonaiskauppahinnaksi muodostuisi noin euroa. Lopulliset kauppahinnat täsmäytettäisiin luovutushetken tasearvojen mukaisiksi. Selvityksessä mukana olevat vuokratalokiinteistöt ovat pääosin erikoiskohteita, joille on vertailupohjan puuteen vuoksi hyvin vaikeaa määrittää kauppa-arvoperusteista markkina-arvoa. Näin ollen kohteiden rakennusten kirjanpitoon perustuvien tasearvojen on katsottu muodostavan perustellun lähtökohdan kauppahinnoille. Taseperusteisen arvostus on ollut yleisesti käytetty menetelmä vastaavissa tilanteessa kuntien toteuttamissa yhtiöittämisjärjestelyssä. Tasearvoperusteella toteutettaessa rakennusten myynti olisi kunnan tuloksen näkökulmasta neutraali järjestely eikä siitä aiheutuisi kunnalle kirjanpidollista luovutusvoittoa tai -tappiota. Poikkeuksen taseperusteiseen arvostukseen saattavat muodostaa kohteet

3 Vuokra-Huttu II ja Vuokra-Kannel I, jotka ovat luovutusrajoitusten alaisia Arava-taloja. Niiden osalta kauppahinnan enimmäismääränä voi olla Aravarajoituslain mukainen enimmäisluovutuskorvaus, vaikka se olisi kohteiden tasearvoa alhaisempi. Selvitysvaiheessa myös Arava-kohteiden kauppahintaperusteena on käytetty tasearvoja, mutta lopullinen luovutuskorvaus voidaan vahvistaa vasta Aran hyväksyttyä vahvistettua luovutuskorvauksen määrän. Vuokratalojen siirtämistä esitetään toteutettavaksi ns. rakennusten erillisluovutuksina, jolloin kiinteistöjen maa-alueet jäisivät Ilomantsin kunnan omistukseen. Kunta vuokraisi maa-alueet Pogostan Vuokratalot Oy:lle erikseen laadittavien maanvuokrasopimusten mukaisesti. Lähes kaikki Pogostan Vuokratalot Oy:n nykyisellään omistamat rakennukset sijaitsevat kunnan vuokramaalla, joten periaate olisi nykyistä käytäntöä vastaava. Rakennusten maapohjalle ei myöskään näin meneteltäessä tarvitsisi määritellä erillistä kauppa-arvoa. Vuokra-asunto-osakkeiden osalta esitetään, että kauppahintojen perusteena ovat yhtiöittämisselvityksen yhteydessä teetetyn suuntaa antavan asiantuntija-arvion pohjalta määritellyt osakkeiden velattomat käyvät arvot. Asunto-osakkeiden kohdalla tasearvojen käyttäminen kauppahintaperusteena ei ole perusteltua, koska osakkeita koskevat kirjanpitokäytännöt ja tasearvostus eivät kuvasta osakkeiden arvonmuutoksia samalla tavoin kuin suoraan omistettujen rakennusten kohdalla. Asiantuntija-arvion pohjalta siirron kohteena olevien osakkeiden käyvät arvot olisivat yhteensä noin euroa. Maksettavan kauppahinnan määrittelyssä osakkeiden velattomista hinnoista vähennettäisiin osakkeita rasittavat Pogostan Vuokratalot Oy:n vastattavaksi siirtyvät yhtiölainaosuudet kaupan toimeenpanohetken arvoistaan. Siirrettäviin osakkeisiin kohdistuvien yhtiölainaosuuksien yhteismäärä on ollut noin tuhatta euroa. Mainituin perustein Pogostan Vuokratalot Oy:n kunnalle maksamaksi asunto-osakkeiden kokonaiskauppahinnaksi muodostuisi noin euroa. Vastaavasti kyseisten osakkeiden arvot kunnan taseessa ovat olleet noin euroa. Tältä pohjalta laskien kaupasta syntyisi kunnalle noin euron laskennallinen luovutusvoitto. Kaikki edellä esitetyt siirrettävien rakennusten ja osakkeiden taseperusteiset luvut perustuvat vuoden 2018 alun arvioihin ja ovat siksi suuntaa antavia. Vuokratalojen kohdalla tasearvot muuttuvat kaupantekohetkeen jonkin verran mm. rakennuksista tehtävien poistojen sekä mahdollisten rakennuksiin tehtävien investointien myötä. Asunto-osakkeiden kohdalla arvonmuutokset ovat lyhyellä aikavälillä epätodennäköisiä, koska osakkeiden kirjanpitoarvoihin ei synny muutoksia

4 esim. poistojen kautta. Asunto-osakkeisiin kohdistuvien yhtiölainojen määrät kuitenkin muuttuvat normaalien pääomavastikemaksujen mukaisen lyhenemisen sekä mahdollisten uusien taloyhtiökohtaisesti otettavien lainojen mukaisesti. Kokonaisuutena arvioiden tasearvojen suuruusluokissa ja niihin perustuvissa kauppahintaperusteissa ei oleteta tapahtuvan merkittäviä muutoksia, mikäli yhtiöittämiseen liittyvät kaupat saadaan toteutettua vuoden 2018 aikana. Yhtiöitettävät yritystilat Yritystilakäytössä olevien Kunnan omistaminen rakennusten osalta yhtiöittämistä esitetään toteutettavaksi siten, että yrityskiinteistöjen hallinnointia, omistamista ja vuokraustoimintaa varten perustetaan uusi yhtiö, jolle Ilomantsin kunta myy seuraavat yritystiloina toimivat rakennukset: Savotantien teollisuushalli Yrityshalli Pampalon huoltohalli Pampalon koulutus- ja toimirakennus Kauppojen myötä kyseiset rakennukset poistuisivat kunnan suorasta omistuksesta ja kunnan taseesta ja siirtyisivät perustettavan yhtiön omistukseen ja hallintaan. Tilojen nykyiset vuokrasopimukset siirtyisivät perustettavalle yhtiölle entisin ehdoin. Perustettava yhtiö vastaisi jatkossa tilojen vuokraamisesta ja kehittämisestä sekä normaaleista hallinnon ja ylläpidon tehtävistä niihin liittyvine kuluineen. Siirrettävään kokonaisuuteen kuuluvan Savotantien teollisuushallin osalta on kuitenkin selvityksessä todettu, ettei nykyisestä Honkalampi-säätiön työpajatoimintaa varten vuokraamasta tilasta saatava vuokratuotto riitä siitä aiheutuvien kulujen kattamiseen. Hallista saatava nykyinen keskivuokratuotto n. 1,6 /m2/kk on perustettavan yhtiön näkökulmasta täysin alimitoitettu ja jatkuessaan vaarantaisi koko yhtiön toiminnan kannattavuuden. Vuokralaisen toiminnan luonne huomioon ottaen vuokratason nostaminen nykytasolta ei kuitenkaan ole realistinen lähtökohta. Jotta Kunnan kannalta tärkeä työpajatoiminta tiloissa voisi jatkua, selvityksessä esitetään, että Kunta tarvittaessa kompensoisi Savotantien teollisuushallin vuokraa perustettavalle yhtiölle ns. työllisyystoimintaperusteella siten, että hallin kokonaistuottotaso saataisiin nostettua kestävälle vähintään n. 4 /m2/kk tasolle. Tällä hetkellä hallista vuokratun n m2:n mukaisesti laskien Kunnan vuokrakompensaation määrä tulisi olla vuositasolla n tuhatta euroa.

5 Perustettavalle yhtiölle siirtyvien yritystilojen kauppahintojen perusteeksi esitetään vuokrataloja vastaavasti siirrettävien kohteiden tasearvoja kaupantekohetkellä. Kunnan tilinpäätöksen mukaisin tasearvoin yritystilojen kauppahinnaksi muodostuisi tältä pohjalta noin euroa. Myös yritystilojen osalta rakennusten lopulliset kauppahinnat täsmäytettäisiin kaupantekohetken tasearvojen mukaisiksi. Tasearvojen ei arvioida oleellisesti muuttuvan tilinpäätöksen 2017 mukaisesta tilanteesta, mikäli siirron toteuttavat kaupat tehdään vuoden 2018 aikana. Kaupat toteutettaisiin rakennusten erillisluovutuksina, jolloin kiinteistöjen maa-alueet jäisivät Ilomantsin kunnan omistukseen. Kunta vuokraisi maa-alueet perustettavalle yritystilayhtiölle erikseen laadittavien maanvuokrasopimusten mukaisesti. Yritystilakiinteistöjen omistamisen, vuokrauksen ja hallinnan lisäksi perustettavan yhtiön yhtiöjärjestyksen toimialapykälään esitetään jätettäväksi varaus ns. elinvoimatehtävälle. Näin kunnalla olisi tulevaisuudessa mahdollisuus antaa yhtiölle hoidettavaksi myös laajempia elinkeinotoiminnan kehittämiseen liittyviä tehtäviä. Yhtiöittämisen rahoitus Selvityksessä esitettyjen rakennusten ja osakkeiden kauppojen toteuttaminen edellyttää merkittävän lisärahoituksen järjestämistä Pogostan Vuokratalot Oy:lle sekä perustetavalle yrityskiinteistöyhtiölle. Kauppahintojen lisäksi Pogostan Vuokratalot Oy:n kuluiksi jäävät kauppoihin liittyvät varainsiirtoverot, joiden määrät ovat vuokratalojen osalta 4 % kauppahinnoista ja asunto-osakkeiden osalta 2 % asunto-osakkeiden velattomista kauppahinnoista. Pogostan Vuokratalot Oy:lle maksettavaksi jäävien varainsiirtoverojen kokonaismäärä edellä esitetyillä kauppahintaperusteilla olisi noin euroa. Vastaavasti perustettavan yritystilayhtiön vastattavaksi jäävä varainsiirtoveroseuraamus olisi 4 % yritystilarakennusten kauppahinnoista eli arvioiduilla kauppahinnoilla yhteensä euroa. Selvityksen mukaisesti siirrettävien kohteiden kauppahintojen ja varainsiirtoverojen maksuun tulee varautua yhteensä n. 3 miljoonan euron rahoituksella. Tästä vuokra-asuntotalojen osuus on n. 0,9 miljoonaa euroa, vuokra-asunto-osakkeiden osuus n. 0,7 miljoonaa euroa ja teollisuuskiinteistöjen osuus n. 1,4 miljoonaa euroa. Yhtiöittämisselvityksessä tehtyjen kannattavuus- ja rahoituslaskelmien pohjalta esitetään rahoitusjärjestely toteutettavaksi seuraavin periaattein:

6 Ilomantsin kunta sijoittaa yhtiöihin omaa pääomaa yhteensä noin 2,0 miljoonaa euroa josta Pogostan Vuokratalot Oy:n osuus on noin 1,2 miljoonaa euroa ja perustettavan yrityskiinteistöyhtiön osuus noin 0,8 miljoonaa euroa. Pääomitus tehdään sijoittamalla varat ensisijaisesti yhtiöiden sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoihin. Vapaan oman pääoman rahastoinnin etuna osakepääomasijoituksiin verrattuna on, että sijoitetun pääomaan määrää voidaan muuttaa joustavasti tulevaisuudessa. Perustettavassa yhtiössä osakepääomaan on kuitenkin kohdistettava vähintään lain mukaista minimiosakepääomaa vastaava määrä. Kunnan oman pääoman ehtoisen sijoituksen lisäksi yhtiöille neuvotellaan uutta ulkopuolista lainarahoitusta n. 1,0 miljoonaa euroa, josta perustettavan yrityskiinteistöyhtiön osuus on noin 0,6 miljoonaa euroa ja Pogostan vuokratalot Oy:n osuus on noin 0,4 miljoonaa euroa. Lainoja nostetaan tarpeen mukaan siten, kuin siirtyvän omaisuuden vahvistettujen kauppahintojen maksu varainsiirtoverokustannuksen kattaminen edellyttävät. Vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen vakuuksiksi tarjotaan ensisijaisesti kauppojen kohteena olevia omaisuuseriä. Selvityksessä esitetään lisäksi, että Ilomantsin kunta antaisi tarvittaessa lainojen lisävakuudeksi enintään 80 %:n omavelkaisen takauksen. Kiinteistöyhtiöt maksaisivat mahdollisesta kuntatakauksesta normaalin käytännön mukaisen takauksen määrään sidotun takausprovision. Oman pääoman ehtoiseen rahoitukseen painottuvan järjestelyn tavoitteena on varmistaa Pogostan Vuokratalot Oy:n ja perustettavan yritystilayhtiön riittävä vakavaraisuus yhtiöittämisen jälkeen. Kiinteistöyhtiöiden mahdollisia tulevia investointitarpeita silmällä pitäen on tärkeää, että yhtiöittämisvaiheessa otettavan lisävelan takaisinmaksurasite pysyy kohtuullisella tasolla. Lisävelan määrän rajaaminen esitetyllä tavalla on perusteltua myös kuntakonsernin kokonaisuuden näkökulmasta. Esitetyllä velkamäärällä kuntakonsernin kokonaisvelka kasvaisi n. 200 /asukas. Ilomantsin kunnan kassatilanteen kannalta edellä kuvattujen kiinteistö- ja osakekauppojen sekä rahoitusjärjestelyn kokonaisvaikutus olisi positiivinen. Yhtiöihin tekemäänsä 2,0 miljoonan euron pääomitusta vastaan Kunta saisi rakennusten ja asunto-osakkeiden myyntituottoina edellä esitettyjen kauppahinta-arvioiden pohjalta laskien yhteensä noin 2,8 2,9 miljoonaa euroa. Asian on valmistellut kunnanjohtaja. PÄÄTÖSEHDOTUS: Kunnanhallitus päättää esittää kunnanvaltuustolle,

7 että 1. kunnan vuokra-asunnot ja -tilat yhtiöitetään edellä esitetyn suunnitelman mukaisesti ja samalla varaudutaan myymään mainituin periaattein kunnan omistamat rakennukset sekä asunto-osakkeet Pogostan Vuokratalot Oy:lle ja perustettavalle yritystilayhtiölle. 2. kunnanvaltuusto valtuuttaa kunnanhallituksen tekemään yhtiöittämisen käytännön toimet ja perustamaan uuden osakeyhtiön, jonka tarkoituksena on Ilomantsin yritysvuokratilojen omistaminen ja hallinta. 3. kunta pääomittaa Pogostan Vuokratalot Oy:tä ja perustettavaa yritystilayhtiötä suunnitelmassa esitetyissä puitteissa ja antaa järjestelyssä tarvittaville ulkopuolisille lainoille omavelkaisen takauksen. 4. kunta varautuu vuoden 2019 talousarviossaan ja vuoden 2020 taloussuunnitelmassaan kompensoimaan perustettavalle yritystilayhtiölle siirtyvän Savotantien teollisuushallin työpajatoiminnan käytössä olevien tilojen vuokria työllisyystoimintaperusteella. PÄÄTÖS: Hyväksyttiin.