HE 99/2015 vp. Eduskunnan ympäristövaliokunnan kuulemistilaisuus

Transkriptio

1 HE 99/2015 vp Eduskunnan ympäristövaliokunnan kuulemistilaisuus Jouni Parkkonen toiminnanjohtaja Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry - KOVA

2 Tiivistelmä lausunnosta Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry:n (KOVA) kannalta keskeiset ongelmakohdat hallituksen esityksessä: Omakustannusvuokrassa ei voi kerätä asukkailta omarahoitusosuutta uuden vuokra-asuntotuotannon rakennuttamiseen (Korkotukilain 13 ja Aravarajoituslain 7 ). Korjauksien rahoittaminen tulisi sallia osittain myös tulorahoituksella (Korkotukilain 13 ja Aravarajoituslain 7 ). Jälkilaskelman laatimisvelvoite poistettava vuokrataloyhtiöiltä (Korkotukilain 13 c ja Aravarajoituslain 7 c ). KOVAn kannalta keskeiset ongelmakohdat asetusluonnoksissa: Omarahoitusosuuden tuoton alentaminen ei saa taannehtivasti koskea vuokrataloyhtiön omistajalta otettuja lainoja (Korkotukiasetuksen 23 ja Arava-asetuksen 58 ). Kiinteälyhenteinen korkotukilaina on edelleen lyhennysohjelmaltaan liian takapainotteinen (Korkotukiasetuksen 9 ). Patoutuneesta korjausvelasta johtuen ehdotetut korjauksiin varautumisen euromäärät eivät välttämättä ole riittävät (Korkotukiasetuksen 24 ja Arava-asetuksen 58 a ).

3 Omakustannusvuokrassa ei voi kerätä asukkailta omarahoitusosuutta uuden vuokra-asuntotuotannon rakennuttamiseen (Korkotukilain 13 ja Aravarajoituslain 7 ) Yleishyödyllisen vuokrataloyhtiön käytännössä ainoana tulonlähteenä on asukkailta saatavat vuokrat ja maksut. Omarahoitusosuudelle maksettavan koron se osa, jota ei ole tuloutettu omistajalle, on jäänyt yhtiöön käytettäväksi uudistuotannon ja peruskorjauksien omarahoitusosuuksien rahoittamiseen. Kuntayhtiöissä omistajalle on yleensä tuloutettu 4-5 %. Jos tuotontuloutuksen määrää alennetaan 8 %:sta 4 %:iin, vuokrataloyhtiöt eivät voi enää rahoittaa uudistuotannon eikä peruskorjauksien omarahoitusosuuttaan. Nykyisten kohteiden vakuusarvot eivät välttämättä riitä uusiin kiinnityksiin. 100 %:n lainoitus ei muutenkaan ole taloudellisesti järkevä tapa rahoittaa investointeja. KOVA esittää, että vuokrataloyhtiöille annettaisiin mahdollisuus kerätä omakustannusvuokrassa omarahoitusosuutta uudistuotantoa ja peruskorjauksia varten. Esitys ei käytännössä vaikuttaisi oleellisesti vuokratasoihin. Olemme arvioineet, että suuruudeltaan noin 0,2-0,25 e/m 2 /kk kerääminen vuokrissa riittäisi turvaamaan omarahoitusosuuksien rahoittamisen. Kerätty raha olisi käytettävä määräajassa ARA valvoisi tätä.

4 Korjauksien rahoittaminen tulisi sallia osittain myös tulorahoituksella (Korkotukilain 13 ja Aravarajoituslain 7 ) Hallituksen esityksessä esitetään, että perusparannuksia ei voitaisi enää rahoittaa ns. tulorahoituksella, vaan korjaukset tulisi rahoittaa aina vähintään vuoden etukäteen kerättävänä korjauksiin varautumisena. Osa vuokrataloyhtiöistä on kuitenkin kerännyt korjausten omarahoitusosuuden vuokrissa samana vuonna kuin niiden omarahoitusosuudet on maksettu (eli yhtiö ei ole varautunut etukäteen korjauksiin). Ongelmia voi aiheutua etenkin pykälän voimaantulovuonna KOVA esittää, että vuokrataloyhtiöille sallittaisiin korjauksien rahoitus myös osittain tulorahoituksella, kuitenkin niin, että tulorahoituksen ja varautumisen yhteismääriä ei ylitettäisi vuositasolla.

5 Jälkilaskelman laatimisvelvoite poistettava vuokrataloyhtiöiltä (Korkotukilain 13 c ja Aravarajoituslain 7 c ) Hallituksen esityksessä esitetään, että vuokratalon omistajan tulisi laatia jälkilaskelma koko yhteisön osalta sekä tasausryhmittäin. KOVA vastustaa jälkilaskelman laatimisvelvoitetta. Tilinpäätöksen yhteydessä laadittavasta (pakollisesta) rahoituslaskelmasta löytyy samat tiedot. Se laaditaan Kirjanpitolautakunnan ohjeiden mukaan. Jälkilaskelman laatimisvelvoite tarkoittaa ylimääräistä hallintoa ja kustannuksia. Vuokrataloyhtiöt tasaavat vuokria, joten yksittäisen kohteen osalta tiedolla ei ole edes käytännössä merkitystä. Tarvittaessa vuokrataloyhtiön edustajat voivat selventää rahoituslaskelman tietoja esimerkiksi asukaskokouksissa. KOVA esittää, että korkotukilain 13 c :n ja Aravarajoituslain 7 c :n säännökset poistettaisiin hallituksen esityksestä.

6 Omarahoitusosuuden tuoton alentaminen ei saa taannehtivasti koskea vuokrataloyhtiön omistajalta otettuja lainoja (Korkotukiasetuksen 23 ja Arava-asetuksen 58 ) Hallituksen esityksen liitteenä olevia korkotuki- ja aravaasetusluonnoksia ehdotetaan muutettavan siltä osin, että omistajan omarahoitusosuudelle maksettavaa korkoa alennettaisiin 8 %:sta 4 %:iin. Korkoa on voitu maksaa myös vuokrataloyhtiön omistajalta ottamista lainoista sijoitetun pääoman lisäksi. KOVAn mielestä omarahoitusosuuden tuoton alentaminen ei saa koskea taannehtivasti vuokrataloyhtiön omistajalta otettuja lainoja. KOVA vastustaa taannehtivaa lainsäädäntöä. Se on sopimusoikeudellisesti kyseenalaista ja kohtuutonta sopimusosapuolia kohtaan.

7 Kiinteälyhenteinen korkotukilaina on edelleen lyhennysohjelmaltaan liian takapainotteinen (Korkotukiasetuksen 9 ) Hallituksen esityksen mukana olevassa korkotukiasetusluonnoksessa ehdotetaan muutettavan kiinteälyhenteisen korkotukilainan lainanlyhennystä vuokraasuntojen rakentamiseen tarkoitetun korkotukilainan osalta. KOVA pitää ehdotettuja muutoksia riittämättöminä. Korkotuen aikana (23 vuotta 40 vuoden laina-ajasta) lainapääoma ei juuri lyhene. Nyt lainapääoma lyhenee noin 23 % korkotukiaikana. Asetusluonnoksessa esitetyssä muodossa lainapääoma lyhenisi 26,6 % korkotukiaikana. Korkotuen päätyttyä korkomenot ja lyhennykset kasvavat samanaikaisten ensimmäisten merkittävimpien korjaustarpeiden lisääntyessä. Vuokrataloyhtiön taloudenpidon ja asukkaiden kohtuullisen vuokrankehityksen näkökulmasta olisi perusteltua lisätä laina-ajan alkupuolella tapahtuvien lyhennyksien määrää. Tämä alentaisi myös valtion takausriskejä.

8 KOVAn ehdottama uusi lyhennysohjelma KOVAn esittämässä lyhennysohjelmassa lainapääoma lyhenisi korkotukiaikana (ensimmäiset 23 vuotta) 28,9 %. Vuodet Lyhennys lainan alkuperäisestä pääomasta Muutos nykytilaan verrattuna 1 5 2,7 % +1,0 % ,3 % +1,0 % ,8 % +1,5 % ,5 % +1,0 % ,0 % +1,1 % ,0 % +/- 0 % ,5 % -1,8 % ,2 % -3,8 %

9 Patoutuneesta korjausvelasta johtuen ehdotetut korjauksiin varautumisen euromäärät eivät välttämättä ole riittävät (Korkotukiasetuksen 24 ja Arava-asetuksen 58 a ) Hallituksen esityksen mukana olevissa korkotuki- ja aravaasetusluonnoksissa olisi tarkoitus määritellä kohtuullisen varautumisen määrä korjauksiin. Asetusluonnoksissa ehdotetaan määriteltäväksi korjauksiin varautumisen enimmäismääräksi yksi (1) euro sellaisissa vuokratalokohteissa, joiden rahoittamiseksi otetun lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta, ja kaksi (2) euroa sitä vanhemmissa kohteissa. Aiemmin käytäntönä oli, että korjauksiin ei ennakolta varauduttu. Tämän vuoksi monissa vuokrataloyhtiöissä on korjausvelkaa. KOVA katsoo, että ehdotetut korjauksiin varautumisen enimmäismäärät eivät välttämättä ole riittävät. KOVA esittää, että ennen lain voimaantuloa lainoitetuissa kohteissa voitaisiin varautua korjauksiin jonkin verran enemmän kuin lain voimaantulon jälkeen lainoitetuissa kohteissa. Varautumisen määrä voisi olla esimerkiksi 1,5 euroa sellaisissa vuokratalokohteissa, joiden rahoittamiseksi otetun lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta, ja kolme (3) euroa sitä vanhemmissa kohteissa.

10 KIITOS! Jouni Parkkonen Toiminnanjohtaja Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry - KOVA Toinen Linja Helsinki gsm jouni.parkkonen@kovary.fi