Kaupunginvaltuusto päätti (141 ) tekemällään päätöksellä vahvistaa periaatteet vuokratonttien lisärakentamisen edistämiseksi.

Transkriptio

1 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA To/2 1 2 VUOKRATONTEILLA TAPAHTUVAN TÄYDENNYSRAKENTAMISEN EDISTÄMISPERIAATTEIDEN SOVELTAMISOHJEET Kv Johdanto Kaupunginvaltuusto päätti (141 ) tekemällään päätöksellä vahvistaa periaatteet vuokratonttien lisärakentamisen edistämiseksi. Samalla kaupunginvaltuusto päätti kehottaa kiinteistölautakuntaa antamaan soveltamisohjeet täydennysrakentamisen edistämisperiaatteiden noudattamisesta käytännössä. Kaupunginvaltuuston päätös Kaupunginvaltuusto päätti (141 ) vahvistaa seuraavat periaatteet lisärakentamisen edistämiseksi kaupungin vuokratonteilla: - Kaupunki maksaa kaupungin vuokratontin haltijalle 1/3 kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta. - Täydennyskaavoituksen arvonnousun tulee olla suurempi kuin siitä aiheutuvat korvausinvestointikustannukset. - Korvaus maksetaan vuokrasopimusmuutoksen allekirjoittamisen yhteydessä asemakaavan muutoksen vahvistumisen jälkeen. - Menettelyä sovelletaan asuntotonttien lisärakentamiseen. Perustelluista syistä sitä voidaan soveltaa myös muuhun kuin asuntotonttiin erityisesti silloin, kun se on samalla vuokralaisella kuin asuntotonttikin. - Lisärakennusoikeudesta maksettava korvaus käsitellään kohdekohtaisesti ottaen huomioon edellä mainitut seikat. Rakennusoikeuden hinnan määrittelyn lähtökohdaksi otetaan kunkin alueen kohtuullinen käypä hintataso. Samalla kaupunginvaltuusto päätti kehottaa kiinteistölautakuntaa antamaan soveltamisohjeet täydennysrakentamisen edistämisperiaatteiden noudattamisesta käytännössä.

2 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA To/2 2 ESITTELIJÄ./. Kaupunginvaltuuston päätös on esityslistan liitteenä. Päätöksen ja menettelyn soveltamisala Käytettävissä olevan tonttimaan vähetessä asuntorakentamisen määrän pitäminen kohtuullisella tasolla Helsingissä edellyttää, että rakentamista suunnataan entistä enemmän täydennysrakentamiseen olemassa olevan kaupunkirakenteen sisälle. Uusien asuntojen tuottaminen olemassa olevan infrastruktuurin varaan on taloudellista verrattuna kokonaan uusien alueiden toteuttamiseen, sillä esirakentamisen ja uuden infrastruktuurin rakentamisesta syntyvät suorat kustannukset jäävät pois. Täydennysrakentaminen on perusteltua, koska se hyödyntää jo tehtyjä investointeja ja on ekologisesti kestävää. Täydennysrakentamisella voidaan edistää alueen asunto- ja väestötarjonnan monipuolisuutta ja tukea alueen palvelujen säilymistä. Lähtökohdan täydennysrakentamiskaavoituksessa tulee olla, että se on kaavoituksellisesti, kaupunkikuvallisesti ja taloudellisesti perusteltua. Nämä seikat tulee tarkistaa kaavoitusprosessin kuluessa normaaliin tapaan. Kaupunginvaltuuston vahvistamat täydennysrakentamisen edistämisperiaatteet koskevat kaupungin pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla vuokraamia tontteja, joille on tehty tai tehdään asemakaavan muutos täydennysrakentamista varten. Kaavamuutos voidaan tehdä joko vuokratontin sisälle tai se voidaan ulottaa myös vuokratontin ulkopuolelle kaupungin hallinnassa olevalle alueelle. Menettelyä sovelletaan asuntotonttien lisärakentamiseen. Perustelluista syistä sitä voidaan soveltaa myös muuhun kuin asuntotonttiin erityisesti silloin, kun se on samalla vuokralaisella kuin asuntotonttikin. Kysymykseen voi tulla kaavamuutosalueelta samalle vuokralaiselle pitkäaikaisella sopimuksella vuokrattu autopaikkatontti, myymälätontti, yleisen rakennuksen tontti tai muu alue (esim. lisäalueet puistossa). Kaupunginvaltuuston päätöstä ei sovelleta sellaisiin täydennysrakentamista koskeviin kaavamuutostontteihin, joille kaupunginvaltuusto on jo ennen tekemäänsä täydennysrakentamispäätöstä vahvistanut vuokrausperusteet, elleivät vuokrausperusteet sisällä nimenomaista ehtoa päätöksen soveltamisesta.

3 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA To/2 3 Lisärakennusoikeuden toteutus Pääsääntöisesti täydennysrakentamiselle kaavoitetaan ja muodostetaan uusi tontti, joka vapautetaan vuokrasopimuksen muutoksella kaupungin vapaaseen hallintaan vuokralaiselle maksettavaa korvausta vastaan. Kaupunki päättää uudelle tontille rakennettavan asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuodon kaupungin asunto-ohjelman asuntopoliittisten tavoitteiden mukaan. Mikäli täydennysrakentaminen tapahtuu vuokratontin sisällä, rahoitus- ja hallintamuoto sovitaan kaupungin ja vuokralaisen kesken. Korvauksen laskemisohjeet Lisärakennusoikeudesta maksettava korvaus käsitellään kohdekohtaisesti. Korvaukset määritellään siten kaavamuutoksittain ja erikseen kunkin vuokralaisen vuokrasopimusten osalta. Pääsääntöisesti kaupunki maksaa kaupungin vuokratontin haltijalle 1/3 kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta. Näin on asianlaita, kun on kyse tontin sisäisestä täydennysrakentamisesta. Täydennysrakentamistontin lisärakennusoikeuden arvo jaetaan kaupungin ja vuokralaisen kesken siten, että kohtuullisesta nettoarvonnoususta jää kaupungille eli maanomistajalle 2/3 ja vuokralaiselle 1/3. Mikäli täydennysrakentamistontti muodostuu kuitenkin osittain vuokratontista ja osittain kaupungin omistuksessa ja vapaassa hallinnassa olevasta tontti-, katu-, puisto- tai muusta yleisestä alueesta, pienennetään vuokralaiselle maksettavaa 1/3:n korvausosuutta kaupungin ja vuokralaisen hallinnassa olevien tontinosien pinta-alojen suhteessa. Vuokralaiselle maksettava korvaus lasketaan kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta. Lisärakennusoikeuden arvonnoususta vähennetään siten sen aikaansaamiseksi tarvittavat kaupungin virastojen ja laitosten kulut, kuten johtojen siirrot, rakennusten purkamiset, autopaikkajärjestelyt ja muut vastaavat kulut. Mikäli vuokralaiselle aiheutuu po. vastaavia kuluja, kaupunki korvaa ne vuokralaiselle.

4 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA To/2 4 Täydennyskaavoituksen arvonnousun tulee olla suurempi kuin siitä aiheutuvat korvausinvestointikustannukset. Rakennusoikeuden hinnan määrittelyn lähtökohdaksi otetaan kunkin alueen kohtuullinen hintataso. Vertailutietoina käytetään kaupunginvaltuuston alueelle aikaisemmin vahvistamia vuokrausperusteita. Korvausta määrättäessä vuokralaisia on kohdeltava yhdenvertaisesti ja pyrittävä yhtenäiseen ja johdonmukaiseen käytäntöön. Uudet vuokrasopimukset ja nykyisten vuokrasopimusten vuokra-aikojen jatkaminen Pääsääntöisesti täydennysrakentamista varten kaavoitetaan tai muodostetaan uusi tontti. Kiinteistölautakunta vuokraa uuden tontin normaaliin tapaan kaupunginvaltuuston vahvistettua tontille vuokrausperusteet pitkäaikaisella vuokrasopimuksella vuodeksi. Täydennysrakentamisen tapahtuessa vuokratontin sisälle voi valtion asuntolainoitusta koskevat säännökset tai muut rahoitussyyt edellyttää tontin nykyisen vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkamista. Vuokra-ajan jatkaminen harkitaan kaavamuutos- ja vuokrasopimuskohtaisesti kaupungin ja vuokralaisten kesken. Kiinteistölautakunnalla on johtosääntönsä nojalla oikeus jatkaa vuokra-aikoja enintään 30 vuoden ajaksi kerrallaan tai pitemmäksikin ajaksi, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut vuokrausperusteet ja vuokrauksen päätymisajan. Korvauksen maksaminen ja määrärahat sitä varten Korvauksen suuruudesta ja maksamisesta päättää kiinteistölautakunta samassa yhteydessä kun uusi täydennysrakentamistontti vuokrataan pitkäaikaisella vuokrasopimuksella tai nykyistä vuokrasopimusta tarkistetaan täydennysrakentamisen rakennustöiden aloittamista varten. Korvaus maksetaan vuokralaiselle uuden vuokrasopimuksen tai nykyisen vuokrasopimuksen muutosten allekirjoittamisen yhteydessä. Tarvittavat määrärahat korvausten suorittamista varten esitetään vuosittain talousarvion investointiosaan ( , kiinteistöjen rakentamiskelpoiseksi saattaminen, kiinteistölautakunnan käytettäväksi).

5 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA To/2 5 EHDOTUS Lautakunta päättänee hyväksyä kaupunginvaltuuston (141 ) vuokratonteilla tapahtuvan täydennysrakentamisen edistämisperiaatteiden soveltamiseksi edellä mainitut ohjeet. Pöytäkirjanote kiinteistöviraston tonttiosastolle. Lisätiedot: Patrikainen Esko, kiinteistölakimies, puhelin LIITE Kaupunginvaltuuston päätös (141 )