ASEMAKAAVAN MUUTOS LINNOITUS KORTTELI 82 (AUTOPORTTI)

Transkriptio

1 1 (10) HAMINAN KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELU Kaavoitus PL HAMINA ASEMAKAAVAN MUUTOS LINNOITUS KORTTELI 82 (AUTOPORTTI) SELOSTUS NRO 547

2 2 (10) 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 TUNNISTETIEDOT Asemakaavakartan päiväys: Piirrosnumero: 547 Asemakaavan nimi: Asemakaavan muutos Linnoituksen kaupunginosassa korttelissa 82 kiinteistöillä ja osoitteessa Merikatu 6 Asemakaavan laatija: Kaavoitusarkkitehti Milla Koskivirta Haminan kaupunki, kaavoitus Käyntiosoite: Puistokatu 2 Postiosoite: PL HAMINA Puhelin: milla.koskivirta@hamina.fi Vireilletulopäätös: Kaupunkikehityslautakunta: Kaupunginhallitus: Kaupunginvaltuusto: 1.2 KAAVA-ALUEEN SIJAINTI Suunnittelualue sijaitsee Haminan keskustassa ruutukaava-alueen eteläpuolella. Alue käsittää Linnoituksen kaupunginosan (keskustan) korttelin 82, osat kiinteistöstä. Alue rajautuu Merikatuun. Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti Haminan keskustassa.

3 3 (10) 1.3 ASEMAKAAVAN TARKOITUS Asemakaavan laatimiseen on ryhdytty kiinteistönomistajan ja Haminan kaupungin välisen neuvottelun pohjalta. Kaavan muuttaminen perustuu allekirjoitettuun sopimukseen asemakaavan toteuttamisesta johtuvista korvauksista ja toimenpiteistä. Asiaan liittyy maanvaihtoa osapuolten kesken. Tontinomistajan nykyisen kiinteistön rajat eivät täysin yhdy vuonna 2013 voimaantulleen asemakaavan korttelin 82 rajoihin. Tontinomistaja luovuttaa asemakaavan korttelin 82 ulkopuoliset alueet kaupungille ja kaupunki luovuttaa tontinomistajalle korttelin 82 ne alueet, jotka ovat kaupungin omistamia. Kaavamuutoksen yhteydessä tehdään kaavamuutosalueella tonttijako. Kaavamuutoksen tarkoituksena on muuttaa korttelin 82 tarkemmin käyttötarkoitusta rajoittava KL-5 kaavamerkintä monipuolisemman liikerakentamisen ja käytön mahdollistavaksi. Nykyinen tonttitehokkuus e=0.40 muutetaan tonttitehokkuudeksi Näin tontin rakennusoikeus ei merkittävästi lisäänny rajojen muuttuessa Luettelo kaavaselostuksen liitteistä Liite 1 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 2 Seurantalomake 2 TIIVISTELMÄ 2.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Asemakaavan laatimiseen on ryhdytty kiinteistönomistajan ja Haminan kaupungin välisen neuvottelun sekä allekirjoitetun sopimuksen pohjalta. Kaavamuutos on tullut vireille kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on laadittu ja kaavamuutosluonnos Vireilletulosta ja OAS:in sekä luonnoksen nähtäville asettamisesta ilmoitettiin kuulutuksella kaupungin internetsivuilla ja julkisten kuulutusten ilmoitustaululla sekä lähinaapureille lähetetyillä kirjeillä. OAS ja kaavaluonnos ovat olleet nähtävillä KAAVAN KESKEINEN SISÄLTÖ Asemakaavaa muutetaan siten, että korttelin 82 käyttötarkoitusmerkintä muutetaan nykyistä monipuolisemman liikerakentamisen ja käytön mahdollistavaksi KL- merkinnäksi. Nykyinen tonttitehokkuus (e=0.40) muutetaan tonttitehokkuudeksi e=0.35. Muita muutoksia kaavaan ei tehdä.

4 4 (10) 3 LÄHTÖKOHDAT ALUEEN YLEISKUVAUS Suunnittelualue sijaitsee Haminan keskustassa ruutukaava-alueen ja Merikadun eteläpuolella, Tervasaaren alueen puolella. Alue, yhdessä muiden Merikadun varren liikekortteleiden kanssa, muodostaa keskeisen sisääntuloalueen E18-tieltä, Haminan sisääntulotien kautta, keskustaan saavuttaessa. Suunnittelualue rajautuu Merikatuun, Kubbenkatuun ja Bruuninkatuun RAKENNETTU YMPÄRISTÖ Suunnittelualueella toimii käytettyjen autojen ostoa ja myyntiä harjoittava liike (Autoportti) sekä katsastusasema (A-katsastus) ja autohuolto (Haminan Uusi Autohuolto). Suunnittelualueella sijaitsee ja lukujen alussa rakennetut myyntihalli sekä huoltorakennus pysäköintialueineen SUUNNITTELUALUEEN LUONTO JA MAISEMA Suunnittelualue muodostaa kaupunkikuvallisesti keskeisen sisääntuloalueen Haminan keskustaan lännestä päin saavuttaessa. Alueen kaupunkikuvaa leimaa mataluus ja avaruus. Haminan seutu on maastoltaan melko tasaista. Kallioperä kuuluu Kaakkois-Suomen rapakivialueeseen ja sitä peittävät keskustassa tasaiset hiekka- ja moreenikerrostumat. Vaihtelua topografiaan tuovat keskustassa linnoitusvallit, jotka ovat suurimmaksi osaksi kasvillisuuden peitossa. Kallioperä tulee laajemmin näkyviin lähinnä Haminan reunaosissa, missä on matalahkoja kalliomäkiä. Suunnittelualue on rakennettua kaupunkiympäristöä, jolla ei ole kaavoituksessa erityisesti huomioitavia luontoarvoja. Alue on entistä merenpohjaa, joka on liitetty mantereeseen täytöillä Luontokohteet Suunnittelualueelta ei ole tiedossa uhanalaisten lajien levähdys- tai lisääntymisalueita eikä muitakaan arvokkaita luontokohteita MAANOMISTUS Pääosan kaavamuutosalueesta on alueella toimivan autoliikkeen kiinteistöosakeyhtiön omistuksessa. Muut osat suunnittelualueeseen kuuluvasta korttelista 82 ovat Haminan kaupungin omistuksessa. Tontinomistajan nykyisen kiinteistön rajat eivät täysin yhdy vuonna 2013 voimaantulleen asemakaavan korttelin 82 rajoihin. On sovittu, että tontinomistaja luovuttaa kiinteistönsä asemakaavan korttelin 82 ulkopuoliset alueet kaupungille ja kaupunki luovuttaa tontinomistajalle omistamansa korttelin 82 alueet.

5 5 (10) 3.2 SUUNNITTELUTILANNE Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) Valtakunnallisilla alueidenkäyttötavoitteilla (VAT) asetetaan alueiden käytölle yleisluonteisia tavoitteita valtakunnallisella tasolla. Viisi valtakunnallista alueidenkäyttötavoitetta ovat tulleet voimaan valtioneuvoston päätöksellä ( ). Tavoitteet liittyvät keskeisimmiltä osiltaan kestävän kehityksen ja hyvän elinympäristön edistämiseen. Asemakaavan muutos ei ole ristiriidassa sitä koskevien valtakunnallisten alueidenkäytön tavoitteiden kanssa. Maakuntakaava Kymenlaakson liitto on laatinut maakuntakaavan Taajamat ja niiden ympäristöt, jonka maakuntavaltuusto hyväksyi Ympäristöministeriö on vahvistanut tämän 1. vaihemaakuntakaavan ja tehdyillä vahvistuspäätöksillä. Toinen suunnittelualuetta koskeva maakuntakaava Kauppa ja merialue on vahvistettu Muut vahvistetut maakuntakaavat (Maaseutu ja luonto sekä Energiamaakuntakaava) eivät koske suunnittelualuetta. Maakuntakaavassa suunnittelualue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen, jolla on säilytettäviä vähintään maakunnallisesti merkittäviä rakennuskulttuurikohteita (C/s). Muutosalueella ei ole ko. säilytettäviä rakennuskulttuurikohteita. Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on kiinnitettävä huomiota alueen viihtyisyyteen, omaleimaisuuteen ja kaupunkikuvan tasapainoisuuteen sekä huolehdittava eri liikennemuotojen järjestelyjen tarkoituksenmukaisuudesta ja häiriöttömyydestä. Aluetta suunniteltaessa on varauduttava riittävään nykyistä keskustatoimintaa sijainnillaan tukevaan palvelutarjontaan. Erityistä huomiota tulee kiinnittää maisema- ja kulttuuriarvojen sekä rakennushistoriallisten ominaispiirteiden säilyttämiseen. Kaavamuutos on maakuntakaavan mukainen. KAAVA- MUUTOS- ALUE Kuva 2. Ote Kymenlaakson maakuntakaavasta Taajamat ja niiden ympäristöt.

6 6 (10) Keskeisten alueiden yleiskaava Haminan keskeisten alueiden yleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja se on saanut lainvoiman Haminan keskeisten alueiden yleiskaavassa suunnittelualue on merkitty vapaa-ajan palvelujen ja asumisen alueeksi (P-2). Yleiskaavan mukaan alue varataan ympärivuotisille vapaa-ajan palveluille, monimuotoiselle kerros- ja pientaloasutukselle ja erilaisille virkistysalueille. Alueelle saa lisäksi sijoittaa asumisen yhteyteen soveltuvia, ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia työpaikkatoimintoja. Kaavamuutoksen ei katsota olevan ristiriidassa voimassa olevan yleiskaavan periaatteiden kanssa. SUUNNITTELU ALUE Kuva 3. Ote Haminan keskeisten alueiden yleiskaavasta Asemakaava Muutosalueella on voimassa hyväksytty (Kouvolan HAO vahvistettu) asemakaava 434. Suunnittelualueelle on määritelty seuraavat kaavavaraukset: Liikerakennusten korttelialue (KL-5). Alueelle saa sijoittaa vain moottoriajoneuvojen kaupan, huollon ja katsastustoiminnan tiloja.

7 7 (10) Kuva 4. Ote ajantasa-asemakaavasta. Suunnittelualue on rajattu sinisellä. Haminan kaupunginvaltuuston hyväksymä rakennusjärjestys on tullut voimaan Muutosalueelle tehdään sitova tonttijako. Alueesta on laadittu yksityiskohtainen pohjakartta mittakaavassa 1:1000. Pohjakartta täyttää JHS 185:n vaatimukset. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TARVE JA TAVOITTEET Asemakaavan muutokseen lähdettiin liiketontin omistajan ja kaupungin välisten neuvottelujen pohjalta. Asiaan liittyy maanvaihtoa osapuolten kesken. Tontinomistajan nykyisen kiinteistön rajat eivät täysin yhdy vuonna 2013 voimaantulleen asemakaavan korttelin 82 rajoihin. Tontinomistaja luovuttaa asemakaavan korttelin 82 ulkopuoliset alueet kaupungille ja kaupunki luovuttaa tontinomistajalle korttelin 82 ne alueet, jotka ovat kaupungin omistamia. Kaavamuutoksella korttelin 82 tarkemmin käyttötarkoitusta säätelevä, moottoriajoneuvojen kaupan, huollon ja katsastustoiminnan tiloja alueelle salliva KL-5 kaavamerkintä muutetaan monipuolisemman liikerakentamisen ja käytön mahdollistavaksi KL merkinnäksi, eli liikerakennusten korttelialueeksi.

8 8 (10) 4.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Vireille kaavamuutos tuli kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä ( 3, Dnro Hamina/220/2018). Kaavan muuttaminen perustuu allekirjoitettuun sopimukseen asemakaavan toteuttamisesta johtuvista korvauksista ja toimenpiteistä. 4.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ OSALLISET Välittömiä osallisia ovat: - Suunnittelualueen kiinteistön omistajat ja vuokralaiset - Kaava-alueen naapuruston kiinteistönomistajat, yritykset ja asukkaat - Kunnan rakennusvalvontaviranomainen - Kunnan ympäristöviranomainen - Kunnan pelastus- ja paloviranomainen - Kaakkois-Suomen ELY keskus, ympäristö ja luonnonvarat Välillisiä osallisia ovat kaikki ne, jotka kokevat itsensä osallisiksi VIREILLETULO Kaavahanke on tullut vireille kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä Asemakaavan vireille tulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtävillä olosta ilmoitettiin kaupungin ilmoitustaululla, ilmaisjakelulehdessä sekä kaupungin internetsivuilla Viralliset kuulutukset -kohdassa Naapureille lähetettiin erilliset kirjeet (ns. maanomistajien kuuleminen) OSALLISTUMINEN JA VUOROVAIKUTUSMENETTELYT Luonnos sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma olivat esillä kaavoitusyksikön ilmoitustaululla Mielipiteitä ei jätetty VIRANOMAISYHTEISTYÖ Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot. Lausuntoja saapui 2 kpl. Kaakkois- Suomen ELY-keskuksella ei ole kommentoitavaa tai huomautettavaa kaavaluonnoksesta eikä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Sen mukaan kaavamuutoksesta ei ole tarpeen pitää viranomaisneuvotteluja eikä pyytää ELY-keskukselta ehdotusvaiheen lausuntoa. Myöskään ympäristön ja rakentamisen valvonnan yhteislausunnossa ei ollut kaavasta huomautettavaa. Koska asemakaavaluonnosta ei muutettu ehdotusvaiheeseen, eikä luonnoksesta annetuissa lausunnoissa ollut huomautettavaa, asemakaavan muutosehdotuksesta ei ole tarvetta pyytää lausuntoja. Asemakaavamuutoksen ehdotus asetetaan nähtäville ja siitä pyydetään osallisten mielipiteet.

9 9 (10) 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 KAAVAN RAKENNE JA MITOITUS Kaavamuutosalueen pinta-ala on 8117 m2. Asemakaavaa muutetaan siten, että korttelin 82 tarkemmin käyttötarkoitusta säätelevä, moottoriajoneuvojen kaupan, huollon ja katsastustoiminnan tiloja alueelle salliva KL-5 kaavamerkintä muutetaan monipuolisemman liikerakentamisen ja käytön mahdollistavaksi KL merkinnäksi, eli liikerakennusten korttelialueeksi. Nykyinen tonttitehokkuus (e=0.40) muutetaan tonttitehokkuudeksi e=0.35. Muita muutoksia kaavaan ei tehdä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset esitetään kestävän kehityksen ulottuvuuksiin ryhmiteltyinä kokonaisuuksina: 1. Ekologiset vaikutukset 2. Taloudelliset vaikutukset - vaikutukset yhdyskuntatalouteen 3. Sosiaaliset vaikutukset 4. Kulttuuriset vaikutukset 6.1 EKOLOGISET VAIKUTUKSET Asemakaavamuutoksen ekologiset vaikutukset luonnonympäristöön ovat pienialaisia kohdistuen pääasiassa suunnittelualueelle. Poistuvassa kaavassa alue on jo rakennettua. Myös Bruuninkatualuetta on jo kunnallistekniikaltaan rakennettu. Koska alueella ei ole säilynyt alkuperäistä luonnonympäristöä, ei kaavalla ole luonnonmaisemaan kohdistuvia vaikutuksia. Lupinlahden Natura-alue ulottuu lähimmillään noin 1,5 kilometrin päähän kaavamuutosalueesta. Merkittäviä vaikutuksia Natura-alueelle ei ole odotettavissa. Suunnittelualue on kokonaisuudessaan rakennettua kaupunkialuetta, jolla ei katsota olevan erityisiä säilytettäviä luonnonpiirteitä. Alueella ei ole todettu arvokkaita kasvitai eläinlajeja, joten kaavalla ei ole näiden osalta vaikutuksia. Pääosa aluetta on merestä vallattua täyttöaluetta, jolle ei ole kehittynyt eliöstöltään arvokkaita luontotyyppejä. Suunnittelualue ei kuulu pohjavesialueisiin. Vaikutuksia pohjavesiin ei arvioida olevan. 6.2 TALOUDELLISET VAIKUTUKSET VAIKUTUKSET YHDYSKUNTATALOUTEEN Asemakaavamuutoksen mukainen maankäyttö tukeutuu nykyiseen kaupunkirakenteeseen ja eheyttää alueen yhdyskuntarakennetta. Asemakaavan toteuttamisen

10 10 (10) vaikutukset ovat vähäisiä ja ne kohdistuvat pääasiassa suunnittelualueelle. Suunnittelualueen sijainti nykyisen kaupunkirakenteen keskellä mahdollistaa uusien rakennusosien liittämisen infraverkkoon ilman, että alueelle tarvitsee rakentaa uusia vesijohto- ja/tai viemärilinjoja. Käytettävissä olevien tietojen mukaan myöskään suunnittelualuetta ympäröiviin verkostoihin ei kohdistu lisäinvestointitarpeita, kuten putkikokojen suurentamista. Rakennusten perustamiskustannusten osalta on otettava huomioon, että suunnittelualue on pääosin täyttömaata. Tietojen mukaan alueelle ei olla rakentamassa kellaritiloja, mutta siinä tapauksessa, jos kellareita aiotaan rakentaa, tulee niiden toteutuksessa huomioida mahdollinen pohjavesi. Mikäli pohjaveden korkeus on kellaritilojen tasossa, nousevat rakentamiskustannukset tältä osin. Kaavan toteuttaminen monipuolistaa Haminan keskusta-alueen kaupallista vetovoimaa ja parantaa alueen palvelutarjontaa. 6.3 SOSIAALISET VAIKUTUKSET Kaavamuutoksella ei katsota olevan oleellisia ja merkittäviä sosiaalisia vaikutuksia. Korttelin 82 ympäristöön ei aiheudu sellaisia muutoksia, jotka voisivat merkittävästi vähentää nykyisten asuinalueiden viihtyvyyttä. Kaavaratkaisu turvaa kiinteistössä toimivien yrityksien tilatarpeet ja toimintojen kehittämisen nykyisellä tontilla. 6.4 KULTTUURISET VAIKUTUKSET Suunnittelualueella on noudatettu suorakulmaista koordinaatistoa, joka liittyy suunnittelualueen pohjoispuoliseen, vuoden 1888 asemakaavan ja Haminan torin ympäristön kaavoitusperinteeseen. Suunnittelualueella ei ole todettu kulttuurihistoriallisesti arvokasta rakennuskantaa eikä muinaismuistoja, joten kaavalla ole siltä osin vaikutuksia. 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Kaavamuutoksen toteuttaminen on mahdollista, kun kaavamuutos on lainvoimainen. Haminassa 30. päivänä toukokuuta 2018 HAMINAN KAUPUNKI Kaupunkisuunnittelu Kaavoitus Milla Koskivirta Kaavoitusarkkitehti