ASEMAKAAVAN MUUTOS PIKKUYMPYRÄKATU 16

Transkriptio

1 1 (11) HAMINAN KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELU Maankäytön suunnittelu PL HAMINA ASEMAKAAVAN MUUTOS PIKKUYMPYRÄKATU 16 SELOSTUS NRO 514 Kuva Arkkitehtuura Oy

2 2 (11) 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 TUNNISTETIEDOT Asemakaavakartan päiväys: Piirrosnumero: 514 Asemakaavan nimi: Asemakaavan muutos Linnoituksen kaupunginosassa korttelin 9 tontilla 8 Asemakaavan laatija: Kaavoitusarkkitehti Milla Koskivirta Haminan kaupunki, kaavoitus Käyntiosoite: Puistokatu 2 Postiosoite: PL HAMINA Puhelin: milla.koskivirta@hamina.fi Vireilletulopäätös: Tekninen lautakunta: Kaupunginhallitus: X.X.2014 Kaupunginvaltuusto: X.X KAAVA-ALUEEN SIJAINTI Suunnittelualue sijaitsee Linnoituksen kaupunginosassa korttelin 9 tontilla 8 osoitteessa Pikkuympyräkatu 16. Alue sijaitsee Haminan ydinkeskustassa säteittäisasemakaava-alueella. Korttelia rajaavat Fredrikinkatu, Pikkuympyräkatu, Mannerheimintie sekä Isoympyräkatu. Suunnittelualue sijaitsee korttelin keskellä Pikkuympyräkadun varrella. Alueen sijainti on esitetty alla olevalla kartalla. Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti Haminan ydinkeskustassa. Alueen rajaus sinisellä.

3 3 (11) 1.3 ASEMAKAAVAN TARKOITUS Asemakaavan laatimiseen on ryhdytty kiinteistönomistajan aloitteesta. Muutoksen tarkoituksena on mahdollistaa nykyisen toimistorakennuksen muuttaminen asuinrakennukseksi. Hakijan tavoitteena on muuttaa nykyinen toimistorakennus asuinrakennukseksi lisäämällä rakennusoikeutta ja rakentamalla lisäkerros Luettelo kaavaselostuksen liitteistä Liite 1 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 2 Seurantalomake 2 TIIVISTELMÄ 2.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Asemakaavan muuttaminen perustuu päivättyyn kaavamuutosanomukseen. Kaavamuutos on tullut vireille kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) ja kaavamuutosluonnos on laadittu Vireille tulosta ja OAS:in sekä luonnoksen nähtäville asettamisesta ilmoitettiin kuulutuksella kaupungin ilmoituslehdissä ja lähinaapureille lähetetyillä kirjeillä. OAS ja kaavaluonnos ovat olleet nähtävillä KAAVAN KESKEINEN SISÄLTÖ Asemakaavaa muutetaan siten, että rakennusoikeutta nostetaan, jolloin suunnittelualueen toimistokäytöstä poistunut rakennus on mahdollista muuttaa kaksikerroksiseksi asuinrakennukseksi. Nykyinen kiinteistönomistaja aikoo muuttaa rakennuksen 10 asuntoa sisältäväksi asuinrakennukseksi hyödyntämällä olemassa olevan rakennuksen runkoa. Voimassa olevan kaavan mukainen käyttötarkoitusmerkintä AL, eli asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue, rakennusala sekä suurin sallittu kerrosluku säilyvät. Kellarikerrokseen on tarkoitus rakentaa kerrosalaan kuulumattomia autojen säilytys- sekä varasto- ym. tiloja. Rakennuksessa on myös toinen alempi kellarikerros, jossa saa sijaita väestönsuojatiloja ja rauhanaikaisia varastotiloja. Kaavamääräyksiä on tarkistettu ja tarkennettu mm. julkisivumääräysten osalta siksi, että rakennuspaikalla on merkitystä arvioitaessa Haminan ympyräasemakaavan katukuvan olemusta kokonaisuutena ja yksittäisenä näkymänä ko. rakennuksen ollessa 8-kulmaisen Pikkuympyräkadun yksi kadunpääterakennus. 2.3 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Kaavamuutoksen mukainen rakentaminen voi alkaa, kun kaavamuutos on lainvoimainen.

4 4 (11) 3 LÄHTÖKOHDAT ALUEEN YLEISKUVAUS Alue kuuluu Haminan linnoitus- ja varuskuntakaupungin valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön. Suunnittelualue sijaitsee Haminan ydinkeskustassa säteittäisasemakaava-alueella Pikkuympyräkadun varrella. Alue käsittää korttelin 9 tontin 8 kokonaisuudessaan. Suunnittelualue liittyy oleellisena osana Haminan ympyräkaupungin rakenteeseen RAKENNETTU YMPÄRISTÖ Suunnittelualueen kiinteistö on entinen toimistorakennus, joka on rakennettu puuliimoja valmistaneen Priha Oy:n pääkonttoriksi 1970-luvun alussa. Katutason kerroksessa on toimistotiloja ja kellarikerroksessa edustus- ja varastotiloja. Väestönsuoja on alimmassa kellarikerroksessa. Rakennus siirtyi OK Ympyrälle 1990-luvun puolessa välissä, jolloin sinne sijoitettiin osuuskaupan pääkonttori. Osuuskauppa myi kiinteistön 2010-luvun alussa ja siirsi konttoritilansa muualle. Rakennus on teräsbetonirunkoinen, kalkkihiekkakivellä verhoiltu tasakattoinen ja varsin tavanomainen 1970-luvun tyypillinen toimistorakennus. Rakennuksella ei ole erityisiä rakennustaiteellisia arvoja. Alue rajautuu kaakkoisrajaltaan Pikkuympyräkatuun ja muilta rajoiltaan naapurikiinteistöihin. Rakennus on 8-kulmaisen Pikkuympyräkadun yksi kadunpääterakennus. Rakennuspaikalla on merkitystä arvioitaessa Haminan ympyräasemakaavan katukuvan olemusta kokonaisuutena ja yksittäisenä näkymänä SUUNNITTELUALUEEN LUONTO JA MAISEMA Haminan seutu on maastoltaan melko tasaista. Kallioperä kuuluu Kaakkois-Suomen rapakivialueeseen ja sitä peittävät keskustassa tasaiset hiekka- ja moreenikerrostumat. Vaihtelua topografiaan tuovat keskustassa linnoitusvallit, jotka ovat suurimmaksi osaksi kasvillisuuden peitossa. Kallioperä tulee laajemmin näkyviin lähinnä Haminan reunaosissa, missä on matalahkoja kalliomäkiä. Varsinainen suunnittelualue on rakennettua kaupunkiympäristöä, jolla ei ole kaavoituksessa erityisesti huomioitavia luontoarvoja. Pääosin asfalttipäällysteinen tontti on pinta-alaltaan 772 m Luontokohteet Suunnittelualueelta ei ole tiedossa uhanalaisten lajien levähdys- tai lisääntymisalueita eikä muitakaan arvokkaita luontokohteita MAANOMISTUS Suunnittelualue on yksityisomistuksessa.

5 5 (11) 3.2 SUUNNITTELUTILANNE Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) Asemakaavan muutos ei ole ristiriidassa valtakunnallisten alueidenkäytön tavoitteiden kanssa. Maakuntakaava Kymenlaakson ensimmäinen maakuntakaava, Taajamat ja niiden ympäristöt, on hyväksytty maakuntavaltuustossa Ympäristöministeriö on vahvistanut tämän 1. vaihemaakuntakaavan ja tehdyillä vahvistuspäätöksillä. Tämä Kymenlaakson maakuntakaava on alueellisesti rajattu vaihemaakuntakaava, joka käsittää maakunnan kuntakeskukset lähialueineen sekä eräitä alueita, joilla on käynnissä liikenteen kehittämishankkeita vahvistettu maakuntakaava korvaa ympäristöministeriön vahvistaman kokonaisseutukaavan aluevaraukset siltä osin, kuin ne tulevat maakuntakaavassa käsitellyiksi. Maakuntakaavassa suunnittelualue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen, jolla on säilytettäviä vähintään maakunnallisesti merkittäviä rakennuskohteita (C/s). Kaavamuutos ei ole ristiriidassa vahvistetun maakuntakaavan kanssa. KAAVA- MUUTOSALUE Kuva 4. Ote Kymenlaakson maakuntakaavasta Keskeisten alueiden yleiskaava Haminan keskeisten alueiden yleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja se on saanut lainvoiman Suunnittelualue on yleiskaavassa keskustatoimintojen aluetta. Alue varataan Haminan kaupunkiseutua ja vaikutusaluetta palvelevalle kaupalle, julkisille ja yksityisille palveluille, hallinnolle, kaupunkimaiselle asumiselle, koulutus-, kulttuuri- ja virkistyspalveluille sekä keskustahakuisille, ympäristöhäiriötä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille. Keskustan asemakaavoituksessa ja muussa yksityiskohtaisessa

6 6 (11) suunnittelussa on huomioitava linnoituskaupungin kulttuurihistoriallisesti ainutlaatuinen luonne ja rakennustaiteellisesti omaleimainen kaupunkikuva. Asemakaavassa on mahdollistettava kauppatorin ympäristön kehittäminen arkkitehtonisesti korkeatasoisena ja jalankulkupainotteisena kaupallisena keskuksena, Haminan varuskunnan kehittäminen, varuskunnalta vapautuvien alueiden ja rakennusten uusiokäyttö keskustatoimintoja varten, linnoitusalueen käyttö kulttuuri, virkistys- ja luonnon monimuotoisuutta vaalivana alueena (C). Lisäksi on määräys alueesta, joka on valtakunnallisesti merkittävä sen kulttuurihistoriallisen arvon, rakennustaiteellisten ja kaupunkikuvallisten kohteiden ja aluekokonaisuuksien sekä kaupunkiarkeologian vuoksi. Alueen kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennuskanta ja ympäristö säilytetään. Museovirastolle ja maakuntamuseolle on varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen yksityiskohtaisen suunnittelun yhteydessä. (s-1). Korttelissa 9 tontilla 8 ei ole erillisellä kohdemerkinnällä varustettua suojelukohdetta, jonka merkittävyys perustuu kulttuurihistorialliseen, rakennustaiteelliseen tai kaupunkikuvalliseen arvoon. Kaavamuutos ei ole ristiriidassa voimassa olevan Keskeisten alueiden yleiskaavan kanssa. SUUNNITTELUALUE Kuva 5. Ote Haminan keskeisten alueiden yleiskaavasta

7 7 (11) Asemakaava Muutosalueella on voimassa vahvistettu asemakaava 287. Suunnittelualueelle on määritelty kaavavaraus: Asuin-, liike-, ja toimistorakennusten korttelialue (AL). Kaavamuutoksessa em. käyttötarkoitusmerkinnän lisäksi myös rakennusala ja suurin sallittu kerrosluku II säilyvät. Kuva 6. Ote ajantasa-asemakaavasta. Suunnittelualue on rajattu punaisella. asemakaavasta Haminan kaupunginvaltuuston hyväksymä uusi rakennusjärjestys on tullut voimaan Muutosalue on sitovan tonttijaon aluetta. Suunnittelualueella ei ole voimassa suojeluohjelmien varauksia. Alueella ei ole myöskään pohjavesialuevarauksia. Alueesta on laadittu yksityiskohtainen pohjakartta mittakaavassa 1:1000.

8 8 (11) 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TARVE JA TAVOITTEET Asemakaavan muutokseen lähdettiin kiinteistönomistajan anomuksesta muuttaa asemakaavaa rakennusoikeuden lisäämiseksi mahdollistaen näin toimistokäytöstä poistuneen rakennuksen muuttamisen kaksikerroksiseksi asuinkerrostaloksi. 4.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Suunnittelu käynnistyi kaavamuutosanomuksen jättämisen jälkeen syksyllä Vireille kaavamuutos tuli kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä ( 5, Dnro 765/13). 4.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ OSALLISET Välittömiä osallisia ovat: - Suunnittelualueen ja siihen rajoittuvien kiinteistöjen omistajat ja asukkaat - Alueen rakentamiseen suoraan tai toimensa puolesta osallistuvat - Kunnan rakennusvalvontaviranomainen - Kunnan ympäristöviranomainen - Kunnan pelastus- ja paloviranomainen - Kymenlaakson museo - Museovirasto - Kaakkois-Suomen ELY keskus, ympäristö ja luonnonvarat Välillisiä osallisia ovat kaikki sellaiset, jotka kokevat itsensä osallisiksi VIREILLETULO Kaavahanke on tullut vireille kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä Asemakaavan vireille tulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtävillä olosta ilmoitettiin kaupungin ilmoituslehdissä (Kymen Sanomat, Ankkuri ja Reimari) sekä kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla Naapureille lähetettiin erilliset kirjeet (ns. maanomistajien kuuleminen) OSALLISTUMINEN JA VUOROVAIKUTUSMENETTELYT Luonnos sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma olivat esillä kaavoitusyksikön ilmoitustaululla Mielipiteitä ei jätetty.

9 9 (11) VIRANOMAISYHTEISTYÖ Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot. Lausuntoja saapui 5 kpl. Kaakkois- Suomen ELY -keskuksella, ympäristötoimella ja Kymenlaakson pelastuslaitoksella ei ollut huomautettavaa kaavaluonnoksesta. Kymenlaakson museon mielestä suunnittelualueen rakennuksen korottaminen ympäristön mittakaavan mukaisesti on mahdollista. Rakennuksen rakennustaiteellinen arvo ei ole merkittävä. Kaavamääräyksissä rakentamisen reunaehdot on tuotu hyvin esille. Kymenlaakson museon mukaan rakennuksen muuttaminen RKY -ympäristössä edellyttää korkeatasoista suunnittelua. Rakennusvalvonta pitää hyvänä asuntotarjonnan lisäämistä keskikaupungissa, ja on sitä mieltä, että kaavassa vaadittavien autopaikkojen toteuttamismahdollisuudet olisi hyvä vielä varmistaa. Asemakaavamuutoksen ehdotus asetetaan nähtäville ja siitä pyydetään viranomaisten lausunnot sekä osallisten mielipiteet. Kaavan nähtävillä oloaikana esillä on myös kaavan lähtöaineistoa sekä kaavoitusta varten laaditut selvitykset. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 KAAVAN RAKENNE JA MITOITUS Kaavamuutosalueen, eli Linnoituksen kaupunginosan korttelin 9 tontin 8, pinta-ala on 772 m2. Asemakaavaa muutetaan siten, että rakennusoikeutta nostetaan. Voimassa olevan kaavan rakennusoikeus 605 k-m2 nousee 870 k-m2:iin. Rakennusoikeuden lisäys on näin 265 k-m2. Tehokkuuslukuna ilmaistuna e=1.13 vastaa ympäröivien tonttien rakentamistehokkuuksien tasoa. Voimassa olevan kaavan mukainen maankäyttömuoto eli käyttötarkoitusmerkintä AL ei muutu. Myös rakennusala ja suurin sallittu kerrosluku säilyvät kaavamuutoksessa, sillä ne jo nykyisellään sallivat suunnitellut muutokset. Kaavamääräyksiä on yhdenmukaistettu ja tarkistettu muiden Haminan historiallisen keskustan asemakaavojen kanssa. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset esitetään kestävän kehityksen ulottuvuuksiin ryhmiteltyinä kokonaisuuksina: 1. Ekologiset vaikutukset 2. Taloudelliset vaikutukset - vaikutukset yhdyskuntatalouteen 3. Sosiaaliset vaikutukset 4. Kulttuuriset vaikutukset

10 10 (11) 6.1 EKOLOGISET VAIKUTUKSET Asemakaavamuutoksen vaikutukset luonnonympäristöön ovat kokonaisuutena hyvin vähäisiä, sillä alue on jo rakennettua ja se sijaitsee nykyisessä kaupunkirakenteessa Haminan ydinkeskustassa. Varsinaiseen luonnonmaisemaan kohdistuvia vaikutuksia kaavamuutoksella ei ole, koska alueella ei ole säilynyt alkuperäistä luonnonympäristöä. Kaavamuutoksella ei katsota olevan myöskään vaikutuksia uhanalaisten lajien elinolosuhteisiin. 6.2 TALOUDELLISET VAIKUTUKSET VAIKUTUKSET YHDYSKUNTATALOUTEEN Asemakaavamuutoksen mukainen maankäyttö tukeutuu nykyiseen kaupunkirakenteeseen ja eheyttää alueen yhdyskuntarakennetta. Suunnittelualueen sijainti nykyisen kaupunkirakenteen keskellä mahdollistaa olemassa olevan infraverkon hyödyntämisen. Uusia katuyhteyksiä ei ole tarve rakentaa. Rakennushanke toteutetaan yksityisenä investointina, jonka kustannukset tarkentuvat hankkeen edetessä. Kaavan mahdollistamien uusien asuntojen rakentamisen myötä kortteli eheytyy, mikä lisää keskusta-alueen markkina-arvoa, viihtyisyyttä ja vetovoimaa. 6.3 SOSIAALISET VAIKUTUKSET Kaavamuutoksella ei katsota olevan oleellisia merkittäviä sosiaalisia vaikutuksia. Suunniteltu rakentaminen ei aiheuta korttelin ympäristöön sellaisia muutoksia, jotka voisivat merkittävästi vähentää korttelin tai naapurikortteleiden asukkaiden viihtyvyyttä. Kaavamuutos mahdollistaa toimistorakennuksen muuttamisen asuinrakennukseksi. Korttelin naapurikiinteistöt saavat rinnalleen uuden asuinkiinteistön, jolloin asumisen osuus korttelissa vahvistuu. Uuden asuinrakennuksen liikenne ei oleellisesti lisää alueen nykyisiä liikennemääriä. Suunnittelualueelle ja siihen rajautuville kaduille arvioidut liikennemäärät eivät tulevaisuudessa todennäköisesti aiheuta pihamelutasoja, jotka ylittäisivät valtioneuvoston päätöksen 993/92 mukaiset päivä- ja yömelun ohjearvot [50 ja 55 db(a)]. Kaavaratkaisulla ei ole vaikutusta alueen liikenneverkkoon, sillä esitetty maankäyttö tukeutuu kokonaisuudessaan olemassa oleviin katuihin (Pikkuympyräkatu, Mannerheiminkatu). 6.4 KULTTUURISET VAIKUTUKSET Asemakaavan toteutuessa alue siistiytyy ja ympäristön yleisilme muodostuu uudisrakennuksen ja rakennuksen käyttöönoton myötä nykyistä huolitellummaksi. Näin ollen kaavan toteuttamisella on positiivista vaikutusta asuinalueen viihtyvyyteen ja ympäristöön.

11 11 (11) Kaavan myötä korttelirakenne tiivistyy entisestään ja kaupunkikuva muuttuu suunnittelualueen ja katunäkymän osalta. Kaavaratkaisu säilyttää ympäröivässä katutilassa selvärajaista kaupunkitilaa ja korttelirakennetta. Kaavaratkaisu noudattaa Haminan keskustan perinteisiä kaupunkikuvallisia periaatteita mm. massoittelun ja materiaalien osalta. Alueen yleisilmettä ja kaupunkikuvan monimuotoisuutta rikastuttaa asuntojen määrän kasvattaminen keskustassa. Kaava sallii tontille jatkossa myös liiketilojen sijoittamisen. 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Asemakaavan toteuttaminen etenee, kun kaava on saanut lainvoiman. Haminassa 11. päivänä maaliskuuta 2014 HAMINAN KAUPUNKI Tekninen toimi Kaavoitus Vesa Pohjola Kaupunginarkkitehti Milla Koskivirta Kaavoitusarkkitehti