An International Associate of Sipoon kunta Arviokirja (AKA -arvio) Hindsbyn entinen koulu Hindsbyntie 301 04130 Sipoo Heidi Hanhijärvi 6.3.2015 Muodosta pdf arko-työkalut valikon pdf-napilla! (Nyt meni väärin)
Tehtävän kuvaus Toimeksianto ja sen tarkoitus Arvion tiivistelmä (arvopäivä 6.3.2015) Tämän arviokirjan on tilannut Jan Lydman Sipoon kunnan puolesta. Arvioinnin kohteena on osoitteessa Hindsbyntie 301 sijaitsevat kiinteistöt 753-409-7-1 sekä 753-409-878-2 ja ensimmäiseksi näistä mainitulla sijaitseva entinen Hindsbyn koulurakennus. Arvion tarkoituksena on määritellä kohteen markkina-arvo jolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvio perustuu arvion tilaajalta, julkisista rekistereistä ja muista tietolähteistä saatuihin kohdetta ja sen ympäristöä määritteleviin tietoihin. Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa ja kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Tämä arvio on luottamuksellinen Realia Management Oy:n ja tilaajan välillä. Realia Management Oy ei kanna mitään vastuita kolmansia osapuolia kohtaan. Arviota ei saa julkaista kokonaan tai osissa, eikä siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijien nimiin tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin saa tehdä viittauksia ilman Realia Management Oy:n kirjallista lupaa. Heidi Hanhijärvi on suorittanut kohteessa katselmuksen 6.2.2015 ja antaa lisätietoja arviosta (050 5116 430 / heidi.hanhijarvi@realia.fi). Kohde Kiinteistöt: 753-409-7-1, pinta-ala 2.938 m² sekä 753-409-878-2, pinta-ala 4.454 m² Osoite: Hindsbyntie 301, 04130 Sipoo. Rakennus: Vuonna 1903 valmistunut koulurakennus Pinta-ala: 227 htm² / 249 kem² Arvon määrittäminen Etelä-Suomessa tehtyjen koulukiinteistöjen sekä Sipoossa tehtyjen omakotikiinteistökauppojen perusteella kohteen kauppa-arvoksi on arvioitu noin 170.000-220.000, josta Kyläyhteisön hallinnassa olevan raakamaan osuus on laskennallisesti noin 15.000. Kohteen markkina-arvo on näkemyksemme mukaan noin 200.000. Markkina-arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin Vanha koulukiinteistö saa luvat asuinkäyttöön. Kyläyhteisön kiinteistö ei ole rakentamiskelpoinen rakennuspaikka vaan sitä käsitellään em. kiinteistön lisämaana ts. raakamaana. Vuokrasopimuksia ei huomioida. Erikoiskiinteistön markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää lähes vähäisen vertailuhintaaineiston vuoksi normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. 2
Sijainti ja alue Sijainti Arvion kohde sijaitsee Sipoon Hindsbyn kylässä osoitteessa Hindsbyntie 301. Sipoo sijaitsee Helsingin seudulla ja sen naapurikuntia ovat lännessä Helsinki, Vantaa, Kerava, Tuusula ja Järvenpää, idässä Porvoo ja Pornainen sekä pohjoisessa Mäntsälä. Kunnassa on noin 19.900 asukasta. Ympäristö Kohteen lähiympäristössä sijaitsee maaseutumaista hajaasutusta sekä rakentamatonta peltoa ja metsää. Julkiset liikenneyhteydet alueelle ovat vaatimattomat. 3
Kiinteistö Kiinteistöt Osoite: Hindsbyntie 301, 04130 Sipoo Koulun kiinteistö Kiinteistötunnus: 753-409-7-1 Pinta-ala: 2.938 m² Omistaja: Rekisteriyksiköllä ei ole lainhuutomerkintöjä (lh todistus 11.2.2015) Rasitteet: Kiinteistörekisteriotteen (11.2.2015) mukaan kiinteistöön kohdistuu rasitteena maantien suoja-alue. Lisäksi rasitteista on todettu katso pöytäkirjaa. Emme ole selvittäneet huomatutusta. Olemme olettaneet, että kiinteistöön ei kohdistu sellaisia rasitteita, joilla on kiinteistön arvon kannalta merkitystä. Rasitukset: Rasitustodistuksen (11.2.2015) mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasituksia. Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä, mutta tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas. Kyläyhteisön kiinteistö Kiinteistötunnus: 753-409-878-2 Pinta-ala: 4.454 m² Omistaja: Rekisteriyksiköllä ei ole lainhuutomerkintöjä (lh todistus 11.2.2015) Rasitteet: Kiinteistörekisteriotteen (11.2.2015) mukaan kiinteistöön kohdistuu rasitteena maantien suoja-alue. Rasitukset: Rasitustodistuksen (11.2.2015) mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasituksia. Osakaskunta: Kiinteistörekisteriotteen mukaan kohteen hallinta on osakaskunta Hindsby Bylag:illa. Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä, mutta tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas. Kyläyhteisön tontti on koulun kiinteistön piha-alueena. Ajoyhteys koululle on järjestetty tämän kiinteistön kautta. Koulun kiinteistö Hindsbyn koulurakennus sijaitsee tällä kiinteistöllä. Kyläyhteisön kiinteistö 4
Kaavoitus Yleiskaava Sipoon yleiskaava 2025, lainvoimainen 25.1.2012. Kaavatunnus: AT= Kyläalue Merkinnällä osoitetaan kyläasutuksen sekä sen tarvitsemien palvelu- ja työtilojen alueet. Uudisrakennukset on sovitettava huolellisesti maisemaan ja kyläkuvaan. Alue on tarkoitettu kylämäisen rakentamisen alueeksi. Alueelle saa rakentaa kyläyhteisöjen toimintaa tukevia yleisiä rakennuksia. Kohde on yleiskaavan mukaan tärkeä tai vedenhankintaan soveltuva pohjavesialue. Alueelle ei saa asemakaavalla osoittaa pohja / pintaveden laatua vaarantavia toimintoja. Rakennettaessa asemakaava-alueen ulkopuolella on rakennuspaikalle asetettavista vähimmäisvaatimuksista määrätty maankäyttö- ja rakennuslain 116 :ssä. Rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2.000 m 2. Oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella on noudatettava yleiskaavan määräyksiä rakennuspaikan pinta-alan, rakentamisen määrän ja laadun osalta. Rakentaminen vaatii poikkeamispäätöksen. Tilaajalta saadun tiedon mukaan kohteen tulevaisuuden käyttöä ei ole rajattu. Luontevimmillaan kohteen tulevaisuus lienee asuinkäytössä. 5
Rakennus Perustiedot Hoitokulut Vuonna 1903 valmistunut ja 1973 osin saneerattu vanha koulurakennus Huoneistoala 227 htm 2 / kerrosala 249 kem 2 Rakennuksessa on osittainen kellarikerros, sisääntulokerros sekä kylmää ullakkotilaa. Rakennuksessa on hirsirunko, kivistä ladottu perustus ja julkisivussa lautaverhous Harjakatto peltikatteella Vesikeskuslämmitys, oma kattilalaitos, jonka polttoaineena kevyt polttoöljy Kunnallinen käyttövesi Jätevedet ohjataan rakennuksen edustalla olevaan betonirenkaiseen sakokaivoon. (Huom. sakokaivo sijaitsee tilaajalta saatujen tietojen mukaan kyläyhteisön hallinnoimalla kiinteistöllä). Painovoimainen poistoilmanvaihto Rakennus on tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Kattilalaitos on käyttöikänsä lopussa. (Kuntoarvio 23.1.2015 / WSP) Kohteen pihapiirissä on arvoton varastorakennus. Nykykäyttö Rakennuksessa on kaksi vuokralaista. Matti Mehtola on vuokrannut 36,3 m 2 suuruisen luokkahuoneen. Vuokra on 150 /kk eli 4,13 /m 2 /kk. Vuokra-aika 31.12.2014 asti. Oletamme vuokrasopimuksen olevan voimassa toistaiseksi yhden kuukauden irtisanomisajalla. Garantiföreningen för Hindsby lekverksamhet on vuokrannut 82 m 2 suuruiset tilat päiväkerhotoimintaa varten. Vuokra on 150 /kk eli 1,83 /m 2 /kk. Vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa 6 kk:n irtisanomisajalla. Arvion kohteen hoitokulut ovat tilaajan toimittamien tietojen mukaan 5.462 /v eli n. 2,0 /m 2 /kk. Hoitokulutaso tuntuu hieman alhaiselta, tosin on huomioitava, että kohde ei ole jokapäiväisessä ja täydessä käytössä. Kohteen em. kuntoarvion mukaan kohteen ehdotetut PTS korjaukset seuraavalle 10 vuodelle ovat yhteensä 155.000 eli noin 680 /htm 2 ja 5,70 /m 2 /kk. 6
Valokuvia Koulurakennus Koulurakennuksen piha-aluetta Vanha varasto kyläyhteisön alueella Kyläyhteisön maa-aluetta 7
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 H1/09 H2/09 H1/10 H2/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13 Q3/13 Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Yleinen markkinatilanne Investointimarkkina Suomen toimitilainvestointimarkkina oli vilkas vuosina 2006 2007, hiipui 2008 ja romahti vuonna 2009. Vuosina 2010-2012 kaupankäynnin odotettiin voimistuvan, mutta toimitilakaupan volyymi jäi kahden miljardiin euron tasoon. Investointiaktiivisuus on parantunut loppuvuodesta 2013 lähtien, vaikka taloustilanne Suomessa on edelleen vaikea. Vuoden 2014 transaktiovolyymi nousi 4,26 mrd. euroon, mikä on n. 70 % enemmän kuin vuonna 2013 ja kolmanneksi paras tulos 2000-luvulla vuosien 2006 ja 2007 jälkeen. Ulkomaisten sijoitusten volyymi lähes kaksinkertaistui edellisestä vuodesta. Kuusi ulkomaista sijoittajaa teki ensimmäisen kiinteistöinvestointinsa Suomeen vuonna 2014. Parhaat toimitilat (teknisesti hyviä, suurten kaupunkien parhailla paikoilla ja varmat vuokralaiset, pitkät vuokrasopimukset) kiinnostavat ostajia, mutta heikommat kohteet jäävät myymättä. Lukuisia uusia asuntorahastoja on tullut markkinoille. Sijoitusten asuntoportfolioihin ja hoivakiinteistöihin uskotaan jatkuvan. Myös julkisen sektorin toimialan kiinteistöt lisäävät kiinnostavuuttaan sijoittajien keskuudessa. 14 12 10 8 6 4 2 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 Alkutuoton (yield) kehitys Suomessa 2002 Q4 2014 12,0 % 10,0 % mrd, Pohjoismaat Transaktiovolyymi kvartaaleittain 2006 2014 Suomi - Pohjoismaat - Eurooppa mrd, Eurooppa Pohjola Suomi Eurooppa Lähde: Realia Management Oy, KTI, CBRE, Property Data Lähde: Realia Management Oy 0,12 0,1 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Oppilaitos- ja koulukiinteistöistä kauppoja on tehty jonkin verran. Myydyt kiinteistöt ovat olleet lähinnä lakkautettuja pieniä kouluja. Niiden ostajat ovat olleet käyttäjäostajia, eivät sijoittajia. Myydyt koulut ovat olleet valtaosin hyvin samanlaisia kuin nyt arvion kohteena oleva vanha koulurakennus. 8,0 % 6,0 % 4,0 % 0,08 0,06 0,04 Prime yields Helsingissä Logistiikka Toimisto Liike Toimitilat koko sijoitusmarkkina Liike & toimisto prime yields kasvukeskukset 8
Asuntomarkkinakatsaus Asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys Asuntojen hinnat ovat nousseet vuodesta 1996 vuoden 2008 puoliväliin 120 %. Samanaikaisesti palkat nousivat 53 % ja kuluttajahinnat 24 %. Vuoden Q1/2009 asuntojen hinnat lähtivät nopeaan nousuun, kuitenkin tasoittuen loppuvuodesta 2010. Vuonna 2013 asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 1,6 %. (Lähde: Tilastokeskus) Käytettyjen kerrostaloasuntojen (KT) hinnat Q3/2014 pääkaupunkiseudulla nousivat keskimäärin 0,1 % vuoden 2013 vastaavasta ajankohdasta. Vanhojen omakotitalojen hinnat laskivat vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä koko maassa keskimäärin 0,2 prosenttia edellisvuodesta. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 3,7 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna, kun taas muualla maassa hinnat nousivat 0,2 %. Vuoden 2014 toiseen vuosineljännekseen verrattuna vanhojen omakotitalojen hinnat koko maassa laskivat 0,7 prosenttia. Koko maassa vanhojen omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta oli 1.501 euroa vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta oli 2.988 euroa. Muualla maassa keskimääräinen neliöhinta oli 1.432 euroa. (Lähde: Tilastokeskuksen kiinteistöjen hintaindeksi / Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri) Q3/2014 asuntojen vuokrat vuodessa nousivat 3,5 % keskimäärin. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 3,0 % ja Arava-asuntojen vuokrat 4,1 % vuodessa. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokramuutokset olivat kolmannella neljänneksellä 2,7 % Helsingissä, 3,7 % Espoossa, 5,2 % Vantaalla, 3,1 % Tampereella ja 2,8 % Turussa vuodentakaisesta. (Lähde: Tilastokeskus) Helsingissä vuokrat ovat kallistuneet kaikilla alueilla. Pääkaupunkiseudulla vuokrien nousu on ollut nopeinta Vantaalla.. 6.3.2015 Asuntojen vuokrat ja hinnat Realia Management Oy 9 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Q1 /m²/kk '10 Q2 '10 Q3 '10 Q4 '10 Q1 '11 Q2 '11 Q3 '11 Q4 '11 Q1 '12 Vuokrat: PKS Hinnat: PKS Q2 '12 Q3 '12 Q4 '12 Q1 '13 Q2 '13 Q3 '13 Vuokrat: Kehyskunnat Hinnat: Kehyskunnat Vuokrat: PKS 14,1 14,2 14,2 14,3 14,5 14,6 14,7 14,8 15,0 15,1 15,2 15,3 15,7 15,9 16,0 16,1 16,4 16,5 16,6 Vuokrat: Kehyskunnat 10,4 10,5 10,5 10,6 10,7 10,8 10,9 10,9 11,1 11,2 11,3 11,3 11,5 11,6 11,6 11,7 12,0 12,1 12,2 Hinnat: PKS 3373 3406 3419 3406 3509 3553 3558 3557 3590 3698 3694 3772 3816 3871 3887 3949 3933 3970 3931 Hinnat: Kehyskunnat 2132 2117 2071 2193 2267 2174 2178 2114 2190 2232 2159 2292 2273 2302 2308 2333 2294 2266 2280 Q4 '13 Q1 '14 Q2 '14 5000 4000 3000 2000 1000 0 Q3 '14 /m² Lähde: Realia Management Oy, HSP, Tilastokeskus, Itella Oyj Lähde: Tilastokeskus
Koulurakennusten markkinoista Koulukiinteistöjen kaupoista Muita vanhojen käytöstä poistettujen rakennusten kauppoja Parhaita mahdollisia vertailukohteita nyt arvioitavana olevan vanhaan koulukiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi olisivat mahdollisimman samanlaisista kohteista samalla sijainnilla tehdyt mahdollisimman tuoreet kiinteistökaupat. Viime vuosina vanhoja koulukiinteistöjä on myyty jonkin verran. Toisaalta niitä on edelleen runsaasti myynnissä ympäri Suomen. Valtaosa myydyistä kouluista on ollut lopetettuja sivukylien kouluja tms., jotka on ostettu asuin- ja yrityskäyttöön. Kauppahinnat tällaisten kyläkoulujen kaupoissa ovat vaihdelleet runsaasti kohteen sijainnin mukaan. Seuraavassa luettelomaisesti muutamia tuoreita vanhoista kouluista tehtyjä kauppoja eri puolilta Suomea: Keminmaalla myytiin alkuvuonna 2015 huonokuntoinen Maulan vanha koulu hintaan 7.200. Liperissä myytiin niin ikään alkuvuonna 2015 vanha Vaivion kyläkoulu. Koulusta maksettiin 20.000. Porvoon Kråkö skola myytiin alkuvuonna 2015. Kauppahinta oli 260.000. Tiloihin kohdistuu vuokrasopimus vuoden 2017 loppuun. Pöytyällä Rahkion koulu vaihtoi omistajaa lokakuussa 2014. Lakkautettu koulu on tarkoitus muuttaa asunnoiksi. Kauppahinta oli 15.000. Pälkäneellä myytiin elokuussa 2014 kaksi vanhaa koulua. Laitikan koulu myytiin Hämeen partiosäätiölle leirikeskuskäyttöön 214.000 :n kauppahinnalla. Epaalan koulu vaihtoi omistajaa noin 140.000 :lla. Kirkkonummella Evitskogin koulu vaihtoi loppuvuonna 2011 omistajaa 456.000 :lla. Koulurakennuksen koko on n. 600 m 2. Mainitut koulujen kaupat ovat vertailukelpoisia nyt arvion kohteena olevalle vanhalle kyläkoululle. Kaupat osoittavat hintatason, joka yksittäisistä rakennuksista on ollut saatavissa eri puolella Suomea. Tiedossamme ei ole kovinkaan montaa pääkaupunkiseudulla tai sen ympäristössä tapahtunutta vanhan koulun kauppaa. Muita vertailukohteita vanhoille kyläkouluille ovat mm. vanhat käytöstä poistetut asemarakennukset, joita Senaattikiinteistöt on viime vuosina myynyt jonkin verran. Seuraavassa muutama pääkaupunkiseudulla toteutunut vanhan asemarakennuksen kauppa: Espoon keskuksen vuonna 1903 valmistunut vanha asema myytiin noin vuonna 2008 hintaan 320.000. Helsingin Pitäjänmäen asema myytiin vuonna 2014. Rakennus on valmistunut 1903 ja sen toteutunut kauppahinta oli vähän alle 200.000. Vuonna 1921 valmistunut Huopalahden asema myytiin vuonna 2014 noin 150.000 200.000 :lla. 10
Omakotitalojen markkinoista Asuntojen markkinoista Asunnoista on aina kysyntää ja kauppoja tehdään hiljaisessakin markkinatilanteessa. Viimeisen vuoden aikana myös asuntomarkkinat ovat toimineet hankalasta taloustilanteesta ja sen kuluttajille aiheuttamista epävarmuudesta johtuen aiempaa heikommin. Arvioitava kohde vertautuu hyvin vanhoihin asuntokohteisiin ja niistä toteutuneisiin kauppoihin, sillä tyypillisesti vanhat koulurakennukset ostetaan omaan käyttöön ja remontoidaan niistä asuntoja. Tilaajalta saadun tiedon mukaan asumisvaihtoehto on mahdollinen myös nyt arvion kohteena olevassa vanhassa koulurakennuksessa. Koska omakotitalot ovat aina yksilöitä niin sijaintinsa, kokoluokkansa kuin muidenkin ominaisuuksien puolesta, on niiden kaupoista vaikea määritellä tyypillisen omakotitalon hintahaarukkaa Sipoossa. Alla olevassa taulukossa on esitetty Sipoossa ennen vuotta 1930 valmistuneiden asuinkohteiden harvoja kauppoja aikavälillä tammikuu 2014 tammikuu 2015. Postinro Rakennus Rak. vuosi m2 /m 2 Kunto Myyntiaika kk Kauppa pvm 01150 Asuinrakennus 1928 72 165 000 2 292 huono 9 9/14 01150 Asuinrakennus 1912 133 420 000 3 158 hyvä 9 3/14 01190 Asuinrakennus 1924 108 305 000 2 824 hyvä 13 5/14 04130 Asuinrakennus 1910 0 180 000 tyydyttävä 32 1/14 01190 Asuinrakennus 1920 125 218 000 1 744 tyydyttävä 6 5/14 257 600 Taulukosta näkee, että vanhojen asuinkiinteistöjen toteutuneet kauppahinnat riippuvat voimakkaasti kohteen kunnosta. Huono- ja tyydyttäväkuntoisten noin 100 m 2 :n asuinrakennusten toteutuneet kauppahinnat ovat olleet karkeasti tasolla 160.000 220.000 ja hyväkuntoisten toteumat tasolla 300.000 400.000. Koska arvioitava kohde on pinta-alaltaan melko suuri asuntokohteeksi, olemme hakeneet vertailukauppoja myös Sipoon suuremmista uudemmista omakotitaloista. Seuraavassa taulukossa on listattu Sipoossa tammikuun 2014 ja tammikuun 2015 välisenä aikana toteutuneita suurempien omakotitalojen kauppoja. Rakennuksen minimi pinta-alaksi on määritetty 180 m 2. Postinro Rakennus Rak. vuosi m 2 /m 2 Kunto Myyntiaika kk Kauppa pvm 04170 Omakotitalo 2010 181 348 000 1 923 hyvä 14 4/14 01150 Omakotitalo 2009 233 526 500 2 260 hyvä 9 8/14 01150 Omakotitalo 2007 188 400 000 2 128 tyydyttävä 57 11/14 01150 Omakotitalo 2006 193 418 000 2 166 hyvä 13 6/14 04130 Omakotitalo 2005 186 190 000 1 022 hyvä 29 11/14 01150 Omakotitalo 2003 187 460 000 2 460 hyvä 23 10/14 01120 Omakotitalo 2001 245 1 180 000 4 816 hyvä 9 11/14 04130 Omakotitalo 1999 233 380 000 1 631 tyydyttävä 27 7/14 01150 Omakotitalo 1999 213 450 000 2 113 hyvä 9 1/14 01120 Omakotitalo 1996 269 1 300 000 4 833 hyvä 12 5/14 04240 Omakotitalo 1996 209 250 000 1 196 hyvä 46 2/14 01190 Omakotitalo 1995 196 232 000 1 184 hyvä 6 8/14 04130 Omakotitalo 1991 198 368 000 1 859 hyvä 8 7/14 01150 Omakotitalo 1975 181,5 320 000 1 763 hyvä 7 10/14 Keskiarvo 487 321 2 240 Omakotitalojen hintahaarukka on laaja, mutta karkeasti voidaan sanoa hyväkuntoisten tavanomaisten kohteiden neliöhinnan liikkuvan tasolla +/- 2.000 /m 2 kohteen sijainnista ja iästä riippuen. Kaiken kaikkiaan Sipoossa on myyty em. tarkastelujaksolla 72 omakotitalokiinteistöä. Myyntiajat ovat vaihdelleet kuudesta kuukaudesta yli neljään vuoteen. Vertailukauppoja analysoitaessa, on huomioitava, että useista kaupoista on saatavilla rajoitetut tiedot esim. rakennuksen osalta. 11
Rakentamattomien kiinteistöjen markkinoista Raakamaan markkinoista Arvion kohteena on myös Kyläyhteisön hallinnoima rakentamaton kiinteistö, joka muodostaa nykyisellään koulurakennuksen piha-alueesta ison osan. Kiinteistöllä sijaitsee mm. pallokenttä. Kiinteistö sijaitsee yleiskaavan mukaisella kyläalueella, jolle sallitaan kylämäistä rakentamista. Sipoon kunnan rakentamisjärjestyksen mukaan yleiskaavan alueella olevan rakennuspaikan on oltava vähintään 5.000 m 2. Mikäli rakennus liitetään vesihuoltolaitoksen vesi- ja viemäriverkostoon, voi rakennuspaikan koko olla pienempi, kuitenkin vähintään 2.000 m 2. Kyläyhteisön omistaman kiinteistön koko on 4.454 m 2. Tilaajalta saadun tiedon mukaan alueella ei ole mahdollista liittyä viemäriverkostoon. Tämän vuoksi ko. kiinteistöä on käsiteltävä lisämaana eikä rakentamiskelpoisena rakennuspaikkana. Olemme olettaneet, että Kyläyhteisön hallinnoima kiinteistö ei em. perustuen ole rakentamiskelpoinen. Vuosina 2014 2015 on Sipoossa tehty yleiskaava-alueella yhteensä 19 kappaletta raakamaa-alueiden kauppoja: Alue Luovutuspäivä: Maapinta-ala (m2): Kauppahinta : /m2: Kallbäck 18.12.2014 2 470 11 115 4,50 Vanikko 18.12.2014 133 043 673 582 5,06 Bo 18.12.2014 49 000 147 000 3,00 Söderkulla 18.12.2014 17 440 70 000 4,01 Bo 18.12.2014 200 000 600 000 3,00 Kalskstrand 17.12.2014 900 6 000 6,67 Vanikko 17.12.2014 38 060 165 000 4,34 Kallbäck 11.12.2014 23 000 92 000 4,00 Söderkulla 10.12.2014 18 200 72 800 4,00 Kallbäck 8.12.2014 14 450 57 800 4,00 Kallbäck 8.12.2014 14 700 58 800 4,00 Vanikko 17.11.2014 32 800 147 600 4,50 Vanikko 13.10.2014 69 450 312 525 4,50 Blekdal 5.8.2014 6 120 5 000 0,82 Kallbäck 25.6.2014 21 880 87 520 4,00 Söderkulla 16.5.2014 37 230 109 920 2,95 Kulla 15.4.2014 105 030 150 000 1,43 Jussas 28.3.2014 831 3 324 4,00 Kallbäck 28.1.2014 23 410 94 000 4,02 Keskiarvo 42 527 150 736 3,83 Kuten edellä olevasta listauksesta voidaan todeta, raakamaan osalta toteutuneet kauppahinnat Sipoossa ovat olleet tasossa 3,0 4,5 /m 2 muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta. 12
Markkina-asema ja arvioinnin perusteet Markkina-asema Kohteen sijainti Sipoon Hindsbyn kylässä on tyydyttävä. Nähdäksemme kohteen myytävyys on luokkaa tyydyttävä, sillä rakennus on suurehko sijaintiinsa ja mahdolliseen tulevaan asuinkäyttöön nähden. Rakennus on myös jo iäkäs ja sen kunto on vain luokkaa tyydyttävä/välttävä. Kohteessa on tällä hetkellä kaksi käyttäjää, joiden vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa ja irtisanottavissa 6 kk irtisanomisajalla. Vuokratasot sopimuksissa ovat nimelliset. Kohteen potentiaalisin ostaja on käyttäjä, joka arvostaa kohteen historiaa ja arkkitehtuuria ja remontoi rakennuksen omaan käyttöönsä. Mahdollisia tulevia käyttötarkoituksia kohteelle ovat mm. asuinkäyttö, leirikeskus-, galleria- tai vaikka ravintolakäyttö. Näistä todennäköisimpänä rakennuksen ominaisuudet ja sijainti huomioiden pidämme asuinkäyttöä. Vahvuudet Heikkoudet Sijainti Uudellamaalla Historiallinen ja paikallisesti tunnettu rakennus Hirsirunko Rakennus tulee tulevaisuudessa vaatimaan reippaahkosti kunnostusta ( 10 vuoden PTS ehdotus 155.000 ) Piha-alue muodostuu osin Kyläyhteisön kiinteistöstä Rakennuksen nykyinen tieyhteys ja sakokaivo sijaitsevat niin ikään em. Kyläyhteisön kiinteistöllä Mahdollisuudet Uhat Rakennuksen kunnostus ja käyttötarkoituksen muuttaminen Kyläyhteisön omistaman kiinteistön myynti samalla kaupalla Omat sakokaivo ja tieyhteys Kiinteistöjen em. yhteisestä myynnistä ei päästä sopuun Yllättävät tekniset riskit lisää korjauskuluja Reittaus Olemme reitanneet kohteen keskimääräistä heikompien kohteiden luokkaan B/C. A A / B B B / C C 13
Markkina-arvon määrittäminen Arvonmäärityksen periaatteet Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja tai arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Kohteen markkina-arvoa on määritetty kauppa-arvotarkastelulla, joka perustuu erilaisista kouluista, kurssikeskuksista yms. tehdyissä kaupoissa maksettuihin kauppahintoihin sekä vuokratuottotarkastelulla, joka kuvaa kohteen arvoa sijoittajalle kohteesta tulevaisuudessa saatavien nettovuokratuottojen kautta. Kohteen markkina-arvon määrittämisessä on käytetty molempia yllä mainittuja pääasiallisia markkina-arvon arviointimenetelmiä. Kiinteistön eri arvot Jälleenhankinta-arvo (JHA) tai uudishinta on rahamäärä, joka kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle. Tekninen arvo, Tekninen nykyarvo on arvo, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta. Käyttöarvo on kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä. Käyttöarvossa huomioidaan kiinteistön sellaiset ominaisuudet, joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä, mutta ei välttämättä muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaasti käyttäjäsidonnainen käsite. Yllä mainitut teknislähtöiset arvot ovat sidoksissa rakennuskustannukseen ne eivät kuvaa sitä, mitä joku on valmis juuri sellaisesta ja sellaisella paikalla sijaitsevasta rakennuksesta maksamaan. Markkina-arvon ja teknisten arvojen välinen ero on suurin erikoisratkaisuja sisältävässä uudehkossa kiinteistössä ja joka sijaitsee paikassa, josta sellaisesta ei ole ostokysyntää. JHA ja tekninen nykyarvo soveltuvat vain äärimmäisen harvoin markkina-arvon määrittämiseen. Tämä voisi tulla kysymykseen tapauksessa, jossa ostajan ainoa vaihtoehto on rakentaa juuri samanlainen ja kokoinen rakennus, eikä sellaista ole vapailla markkinoilla myytävänä. Pääsääntöisesti toimitilakiinteistöjen markkina-arvot ovat (selvästi) teknisiä arvoja alhaisempia pääkaupunkiseudun ja muutamien suurimpien kaupunkien parhaita kohteita lukuun ottamatta. 14
Arvon määritys Kauppa-arvo Sijainti eteläisessä Suomessa pääkaupunkiseudun kehyskunnissa. Pääkaupunkiseudun läheisyydessä Uudellamaalla asuntomarkkinat toimivat tyydyttävästi. Kysyntää on lähinnä omakotikiinteistöistä ja rakentamattomista omakotitalotonteista, joiden hintatasot ovat pääkaupunkiseutua alhaisemmat. Rakennettu kokonaisuus edustaa 1900 luvun alun vanhaa viehättävää rakennuskantaa. Rakennus on tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Pihapiiri on avara. Rakennus sijaitsee mäen laidalla ja tontti viettää voimakkaasti ulottuen aina Hindsbyntien reunaan saakka. Ympäristö on rauhallinen ja maaseutumainen ilmeeltään. Rakennukseen on Sipoon kunnan edustajan (tilaajan) mukaan mahdollista saada lupa pysyvään asumiseen. Tässä työssä potentiaalisimpana ostajana kiinteistölle pidetään tahoa, joka ostaa kokonaisuuden omaan asuntokäyttöön. Arvonmäärityksessä käytetyt oletukset: Vanha koulukiinteistö saa luvat asuinkäyttöön. Kyläyhteisön kiinteistö ei ole rakentamiskelpoinen rakennuspaikka. Vuokrasopimuksia ei ole huomioitu Rakennuksen Kuntoarvion ennakoimat PTS korjaukset ovat seuraavalle 10 vuodelle 155.000 eli noin 680 /m 2. Kuntoarvion mukaiset korjaukset tähtäävät siihen, että rakennus on nykyisessä käyttötarkoituksessaan tyydyttävässä/hyvässä kunnossa. Kohteen muuttaminen asunnoksi vaatii todennäköisesti vielä em. tasoon nähden lisää korjauksia / muutostöitä. Remonttikustannukset nousevat helposti hyvin korkeiksi. Hinnoittelussa on siis huomioitava se, että kyseessä ei ole valmis asuinkiinteistö vaan sellaisen aihio. Rakentamaton Kyläyhteisön hallinnoima kiinteistö on tässä hinnoiteltu erillisenä arvona työn tilaajan pyynnöstä. Kiinteistön arvoa on lähestytty raakamaana. Arvo kuvastaa suuruusluokkaa, jonka em. kokonaisuuden ostaja voisi kiinteistöstä olla valmis maksamaan ettei rakennukselle tarvitsisi järjestää uutta kulkua ja sakokaivoa. Kauppa-arvotarkastelu Ti l aty y ppi vuok rattu pi nta-al a m² markkinahinta /m² Yhteensä ( ) Koulurakennus tontteineen 227 700-900 158 900-204 300 Yhteensä 227 m² Kauppa-arvon vaihteluväli 158 900-204 300 Rakentamaton raakamaa 4 454 maa-m² 3-4 13 362-17 816 Kauppa-arvo yhteensä 172 000-222 000 Kokonaisuuden kauppa-arvo on näkemyksemme mukaan tasolla 200.000, josta Kyläyhteisön hallinnassa olevan raakamaan osuus on noin 15.000. 15
Yhteenveto ja markkina-arvo Yhteenveto Vanha kyläkoulu sijaitsee Sipoossa Hindsbyn kylässä. Rakennus on tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Pihapiiri on avara. Rakennus sijaitsee mäen laidalla. Ympäristö on rauhallinen ja maaseutumainen ilmeeltään. Kohteen potentiaalisin ostaja on käyttäjä, joka ostaa kohteen omaan käyttöön ja remontoi siitä asunnon. Kohteen markkina-arvo on arviomme mukaan noin 200.000 euroa. Arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Vanha koulukiinteistö saa luvat asuinkäyttöön. Kyläyhteisön kiinteistö ei ole rakentamiskelpoinen rakennuspaikka vaan sitä käsitellään em. kiinteistön lisämaana ts. raakamaana. Vuokrasopimuksia ei huomioida Kiinteistön markkina-arvon määrittämisen tarkkuus riippuu arvioitavan kohteen ominaisuuksista ja sen kaltaisten kiinteistöjen markkinoiden toimivuudesta (mm. vertailukauppojen lukumäärä ja luotettavuus). Kun kauppoja samalla sijainnilla olevista vanhoista kyläkouluista tehdään harvoin, on markkina-arvon määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto vähäinen. Tästä johtuen kohteen markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. Markkina-arvo Sipoossa osoitteessa Hindsbyntie 301 sijaitsevien kahden kiinteistön 753-409-7-1 ja 753-409-878-2, ja kiinteistöllä 753-409-7-1 sijaitsevan vanhan kyläkoulurakennuksen velaton markkina-arvo on näkemyksemme mukaan suuruusluokkaa Kaksisataatuhatta euroa 200.000 Markkina-arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Vanha koulukiinteistö saa luvat asuinkäyttöön. Kyläyhteisön kiinteistö ei ole rakentamiskelpoinen rakennuspaikka. Vuokrasopimuksia ei ole huomioitu Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvotarkastelua. Arvion tarkkuus on keksimääräistä heikompaa tasoa, n. +/- 20 %. Arvopäivä 6.3.2015. Helsingissä 6.3.2015 Realia Management Oy Arviointi ja konsultointi Heidi Hanhijärvi Arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Vastuullinen arvioija Seppo Koponen Arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Arvion controller 16