III Kuinka tästä eteenpäin Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? Ifa Ky t ö s a h o 1 Tiivistelmä Pääkaupunkiseudun kilpailukyky edellyttää toimivia asuntomarkkinoita. Helsingin tulevaisuus on kaupunkimaisessa asumisessa, joka Helsingissä tarkoittaa erityisesti kerrostaloasumista. Kerrostalojen viihtyisyys ja toimivuus ovat siten keskeisiä tavoitteita asumisen kehittämisessä. Kirjoitus pohtii kerrostalotuotannon kehittämisen tarpeita ja kehittymisen esteitä. Helsingissä asuntojen kysyntään kohdistuva loputtomuus ei markkinatalouden keinoin yksin takaa laadun kehittymistä. Laadun lukkoina toimivat määräykset ja normit sekä yksittäisissä kohderyhmäsuunnatuissa tuotteissa kyseisen kohderyhmän yleisesti tunnetut arvostukset. Maksukyky ja halukkuus ulosmittautuvat kuluttajilta markkinatalouden ehdoin. Muutos laadussa syntyy vain, jos se on liiketaloudellisesti kannattavaa tai pakotettua. Kerrostalotuotantoa halutaan kuitenkin parantaa aktiivisin toimin. Tavoitteena on monipuolinen asuntotuotanto omaleimaisilla alueilla. Tämän turvaamiseksi tarvitsemme asukkaiden tarpeiden toiveiden ja arvostusten tuntemista, markkinamekanismien ymmärtämistä ja näiden seurauksena tuotantoprosessin hienosäätöä sekä uusia tuotteita ja toimijoita markkinoille. Muutokseen sisältyy suuria mahdollisuuksia. 1 Kirjoittaja on arkkitehti, jonka työhistoria sisältää asuntosuunnittelua 1980-luvun lopulta 1990-luvun lopulle ja asuntorakennuttamista Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimistossa rakennuttaja-arkkitehtina vuosina 2000 2008. Nykyisin kirjoittaja työskentelee Helsingin kaupungin talous- ja suunnittelukeskuksen kehittämisosastolla kehittämisinsinöörinä päätehtävänään asuntorakentamisen kehittäminen. Hän toimi URBA-hankkeessa kerrostalojen kehittämistä pohtineen työryhmän puheenjohtajana. Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 389
Helsingin tulevaisuus on kaupunkimaisessa asumisessa Ketkä ovat pääkaupunkiseudun asuntorakentamisen muutosvoimia, kuka päättää asuntotuotannon laadusta? Ketkä investoivat asuntorakentamiseen, kenen sanaa kuullaan? Kuka päättää millaisissa asunnoissa asumme tästä tulevaisuuteen? Helsinki on pääkaupunkiseudun kaupunkimaisen asuinympäristön keskus. Se on nyt ja tulevaisuudessa myös kerrostalovaltainen kaupunki. Kerrostalojen viihtyisyydellä on siten korostunut merkitys pääkaupunkimme asumisviihtyvyydelle. Pysyäkseen houkuttelevana vaihtoehtona niille, jotka voivat valita asumistapansa, tulee kerrostalojen vastata yhä erilaistuneempiin asumistarpeisiin. Kerrostalokonseptimme, niin hyvä kuin se onkin, voi kehittyä edelleen. URBA-tutkimus nosti esiin kansainvälisiä esimerkkejä asuinrakennusja asumismuodoista. Niistä valittiin helmikuussa 2009 järjestetyssä kutsuseminaarissa työpajatyöskentelyllä edelleen työstettäväksi seitsemän. Jokerina työpaja nosti esiin kaksi uutta konseptia: tavallisen kerrostalon kehittämisen ja maahanmuuttajien asumisen. Maahanmuuttajien asumisella ja kotiutumisasunnolla nähtiin liittymäkohtia, niinpä ne yhdistettiin. Tavallista kerrostaloa kehittämään kutsuttiin kaikki halukkaat. Heti alkuun kävi selväksi, että ryhmä saisi tehtäväkseen miettiä myös maahanmuuttajien asumista sekä kotiutumisasumista. Tämä kirjoitus käsittelee kuitenkin kerrostalojen kehittämistä yleisesti sekä työryhmän työskentelyn aikana keväällä 2009 kirjoittajan tekemiä havaintoja. Osia kirjoituksesta on julkaistu aiemmin Rakennettu Ympäristö -lehdessä 4/2009 ilmestyneessä artikkelissa Sekoitetun kaupunkirakenteen ongelma ja ratkaisujen suunnat. Työryhmä laaja ja heterogeeninen Työryhmä kokoontui kolmasti pohtimaan tavallisen kerrostalon kehittämistä, sen tarvetta ja mahdollisuuksia. Työryhmään osallistuneista rakentamisen prosessin ammattilaisisia edustivat suunnittelijakunta sekä kunnan ja valtion edustajat. Ryhmään kuuluneiden tutkijoiden taustoissa korostui yhteiskuntatieteiden ja kuluttajan näkökulma. Itse rakentajapuolen edustus oli niukka ja sekin hiipui työn edetessä. Osal- 390 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
listumisinnokuus kuvastanee kehittämistä yleisemminkin, siitä puhuvat eniten suunnittelijat, kun rakentajat keskittyvät tekemiseen. URBA-tutkimuksen kerrostalotyöryhmän alkukeskusteluissa kävi heti ilmi, että ammattilaisten näkemys kehittämisen tarpeen suuruudesta on melko yhtenäinen. Sen sijaan kehittämiskohteiden sisällöstä näkemykset erosivat, tarpeet olivat moninaisia ja osittain vastakkaisiakin. Se mikä toiselle esiintyy pienenä prosessiin kuuluvana harmittomana yksityiskohtana, näyttäytyy toiselle joko lopputulosta kahlitsevana kiusana tai suoranaisena laadun esteenä. Keskeisenä teemana esiin nousi kuitenkin selkeästi tarve kehittää käyttäjälähtöisyyttä sekä prosessissa että lopputuotteessa. III Kuinka tästä eteenpäin Kerrostalo-ohjelma kannustaa kehittämään Teknillisen korkeakoulun Yhdyskuntasuunnittelun tutkimus- ja koulutuskeskus YTK:n tutkimushanke Urbaanin asumisen uudet konseptit on kuin suora jatkumo Helsingin kaupungin kaupunkisuunnitteluviraston vuonna 2004 käynnistämälle kerrostalojen kehittämisprojektille. Siinä missä kaupunkisuunnitteluviraston kerrostaloprojekti keskittyi vain nimensä mukaisesti kerrostaloihin, URBA:n tavoite kattaa kaikki urbaaneiksi ymmärrettävät asumismuodot. Kerrostalojen kehittämisprojektin työ huipentui Helsingin kaupungin syksyllä 2009 julkistamaan Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaan, joka on Helsingin oma kerrostalojen kehittämishankkeita kokoava ja edistävä ohjelma. Helsingin kaupungin Kehittyvä kerrostalo -ohjelma pyrkii innostamaan ja kannustamaan kerrostalojen kehittämiseen. Ohjelmaan on koottu erilaisia kehittämisen teemoja, joihin pyritään synnyttämään konkreettisia hankkeita tontinluovutuksen ja aluerakentamisen työryhmätyöskentelyn avulla. Helsingin kaupunki kannustaa aktiivisesti uudenlaisten kerrostalokonseptien luomiseen. URBA-hankkeen ja Kehit tyvä kerrostalo ohjelman tavoitteet ovat samansuuntaiset kaupunkimaisen asumisen edellytysten lisääminen. Ohjelmassa on tällä hetkellä 14 teemaa. Käyttäjäryhmistä teemoissa on tähän mennessä nostettu esiin ainoastaan ikääntyneet. URBA:n kerrostalokeskusteluissa tunnistettiin tarve tuttujen asukasryhmien, lapsiperheiden ja sinkkujen tarpeiden uudelleenarvioinnin lisäksi myös uusien perhetyyppien, erityisesti uusperheille sopivien asuntotyyppien kehittämiselle. Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 391
Tutkimuksin tietoa arvostuksista Asuntomarkkinoiden toimiminen asukkaiden ehdoilla oli kansallisen Asunto 2010 -ohjelman keskeinen tavoite. Asukkaan tahdon tulisi siis näkyä lopputuotteessa. Asukkaiden arvostuksista on kuitenkin vaikea saada kuvaa. Yleisenä hokemana väitetään kolmen tärkeimmän asumista määrittävän kriteerin olevan sijainti, sijainti ja sijainti. Päällimmäiseksi arvostuksen mittariksi jää asunnoista maksettava hinta. Yritysten itse toteuttamat markkinaselvitykset, sikäli kun niitä on, jäävät yrityssalaisuuksina julkiselta yleisöltä pimentoon. Muutamista ansiokkaista yrityksistä laatuarvostusten selvittämiseksi nostettakoon esiin muutamia, joista on seuraavassa poimittu joitain päätelmiä. Julkista tietoa asukkaiden arvostuksista ympäristöministeriöltä Ympäristöministeriön vuonna 2005 julkaiseman asunnon laatututkimuksen tuloksista voitaneen päätellä (joko virheellisesti tai oikein), että noin 70 prosenttia uuden asunnon hankkineista, (hallintamuodosta riippumatta) on varsin tyytyväisiä saamaansa tuotteeseen 2. Ammattilaisten näkemys asuntojen laadusta oli paljon kriittisempi. Asiaa voi ymmärtää siten, että ammattilaiset ovat kehityshakuisempia ja tuntevat uudistuotannon viimeisimmän laadun paremmin yksityiskohtia myöten. Maallikot taas tutustuvat tuotteisiin harvemmin, vain omakohtaisten kokemusten myötä. Heidän kokemuksessaan ehkä myös korostuu tapahtunut kehitys: muutos aiempaan havaitaan isompina hyppäyksinä, jolloin se myös näkyy vahvemmin. Ja tottahan on, että perustuotteemme on varsin korkealaatuinen, asuntojen varustetaso on kasvanut ja rakentamisenkin laatu on kohentunut ja tasalaatuistunut erilaisten laadunhallintamenetelmien yleistymisen myötä. Ympäristöministeriön tutkimuksen tulokset näyttäisivät kertovan yleisestä tyytyväisyydestä hankitun kerrostaloasunnon kokoon. Esiintyy kuitenkin tyytymättymyyttä yksittäisiin tiloihin. Eteiset ja makuuhuoneet koetaan ahtaiksi. Paradoksaalisesti tästä voitaneen päätellä, ettei tilamatematiikka toimi, haluttaisiin enemmän toiminnallista tilaa kuin mikä määritellään asunnon itselle sopivaksi kokonaiskooksi. Voisiko tästä päätellä, että ihmiset tiedostavat maksukykynsä mahdollistaman 2 Hirvonen, Jukka, Manninen Rikhard, Hakaste, Harri (2005). Asuntosuunnittelun ja -rakentamisen tila asukas- ja ammattilaiskyselyn valossa. Suomen ympäristö 791. Helsinki. 392 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
maksimikoon, mutta toiminnalliset tarpeet olisivat kuitenkin tätä suuremmat että ihmiset eivät haluaisikaan ensisijaisesti pieniä vaan kohtuuhintaisia asuntoja? Asuntotuotantotoimiston asiakastutkimus kertoo arvostusten moninaisuudesta Toisena esimerkkinä asukkaiden arvostuksia kartoittaneesta selvityksestä nostettakoon esiin (entisen työnantajani) Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston vuonna 2006 julkaisema ja yhä edelleen nettisivuillaan vastauksia vastaanottava kysely Millaisen asunnon haluaisit?. 3 Vaikka selvityksen tekemiseen osallistuneena olen melkoisen jäävi arvioimaan selvityksen laatua, kerron joitain yleisestikin julkistettuja tuloksia ensimmäisenä vuonna saatujen yli 400 vastauksen hajonnasta. III Kuinka tästä eteenpäin Halutuimpina keittiötyyppeinä esiin nousi oleskelutiloista erillinen ruokailuryhmän mentävä keittiö sekä nykytuotannossa yleisimmin toteutettu olohuoneeseen yhdistetty keittiö- ja ruokailuryhmä. Näitä tyyppejä kumpaakin arvosti itselleen parhaiten sopivana noin kolmasosa vastaajista. Merkille pantavaa on, että erillisiä ruokailukeittiöitä toteutetaan melkoisen harvoin. Toisaalta sisustuslehdissä runsaasti esillä olevat avokeittiöt vastaavat vain kolmasosan toiveita. Yleistä arvostusta kohdistui myös vaatehuoneisiin, jälleen eräs välillä uudistuotannon tuotevalikoimassa harvinaistunut ominaisuus. Wc-tilojen yksityisyyttä arvostettaisiin yleisesti, piirre, joka on harvinaistunut esteettömyysmääräysten hygieniatiloihin kohdistamien väljyysvaatimusten myötä. Erilliset wc-tilat ovat viime vuosikymmenen tuotannossa väistyneet wcistuimellisten kylpyhuoneiden yleistyttyä. Kylpyhuoneessa pyörätuolin edellyttämä pyörähdysympyrä ei vaadi ylimääräistä tilavarausta, ympyrä sijoittuu luontevasti suihkun yhteyteen. Selvästi kyselyyn vastaajia jakanut asunnon ominaisuus oli asuntosauna. Omaa saunaa halutaan, mutta perheasuntoja haluavia myöten löytyy myös sellaisia, jotka listasivat sen vähiten halutuksi vaihtoehdoksi. Saunattomuutta arvostava omistusasuntoa haluavien segmentti oli yllättävänkin iso, noin 20 25 prosenttia. 3 www.att.hel.fi Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 393
Ei vain asunto vaan myös sen ympäristö URBA-hankkeen konseptien toteutettavuutta testattiin kuluttajilla Kuluttajatutkimuskeskuksen järjestämissä konseptiverstaissa. 4 Käydyissä keskusteluissa korostui kuluttajien arvostuksen laajentuminen käsittämään paitsi asunnon, myös koko asuinympäristön laadun. Asunto ei ole olemassa ilman sen ja talojen ulkopuolista ympäristöä. Hyvää asumista toteutettaessa toimenpiteet tulee siten kohdistaa käsittämään paitsi asunnon sisäiset, myös talon tarjoamat yhteiset tilat ja palvelut sekä asunnon lähiympäristö. Kuluttajatutkimuskeskuksen konseptikeskusteluissa laadun ohella esiin nousi myös kustannukset. Tietoisuus omasta arkitaloudesta oli vahvasti läsnä. Kuluttajat ovat paitsi laatu- myös yhä hintatietoisempia. Tiedonvälityksen helppous, myös ympäristöministeriön järjestämä palvelu kolmen suuren asuntovälittäjän kautta toteutuneiden asuntokauppojen hinnoista lisäävät kuluttajien valistuneisuutta. 5 Hinta vai kustannukset? Kerrostaloryhmän keskustelut aloitettiin laadusta, mutta aina lopuksi puhe kääntyi rahaan: haluttu ominaisuus ei saisi maksaa liikaa. Loppujen lopuksi aina on kyse hinnan ja laadun suhteesta. Rakentamisen ammattilaistenkin asumisen kalleutta koskevissa keskusteluissa unohtuu toisinaan, että asuntotuotanto on markkinaohjautuvaa liiketoimintaa. Asuntojen myyntihinnat eivät liity rakentamisen kustannustekijöihin vaan siihen, mitä ihmiset on valmiita maksamaan. Hintoja ja kustannuksia yhdistää vapaasti hinnoitellussa tuotteessa vain kate: urakoitsija ottaa työstään aina markkinahinnan riippumatta siitä, millä kustannuksilla on sen itse rakentanut. Keskusteluissa rakentamisen kustannusten ja hintojen käsitteet sekoitetaan tavan takaa. Huolimatta asumisen välttämättömyyshyödykkeisyydestä vain sosiaaliseen asuntotuotantoon liittyy jonkinlainen omakustanteisuuden käsite. Sosiaalisen asumisen hinnan muodostuksesta työryhmä kutsui kuultavaksi kiinteistövirastosta kiinteistöjen kehittämisestä vastaavan kiinteis- 4 Väliniemi, J. et al. Asumisen kehittämiskatsaus kuluttajat ja asumisalan toimijat pääkaupunkiseudun uusia asumiskonsepteja arvioimassa. Kuluttajatutkimuskeskus 2009. 5 http://asuntojen.hintatiedot.fi/ 394 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
töjen kehittämispäällikkö Harri Kauppisen. Harri Kauppinen kertoi esimerkein aravatuotannon vuokrien määräytymisestä. Toisin kuin monesti luullaan sosiaaliseen asuntotuotantoon ei ainakaan vielä sisälly yhteiskunnan rahaa, muuten kuin aravalainoituksen muodossa. Aravalainoitus taas on menettänyt merkitystään lainarahan saatavuuden helpotuttua. Lähes koko 2000-luvun valtion tukema aravatuotanto on aravalainan sijaan rahoitettu valtion korkotukilainoin. Ja koska korot ovat olleet alhaalla, varsinaista korkotukea ei ole ollut tarpeen käyttää. III Kuinka tästä eteenpäin Merkittävä sosiaalisen asumisen piirre valtion tukemassa tuotannossa on edellytys vuokrien omakustanteisuudesta. Pääomavuokria, toisin sanoen lainakustannuksia, on lupa tasata eri yksiköiden kesken; ylläpitokustannusten täytyy kuitenkin perustua menoihin. Vuokra-asuntojen vuokrat eivät siten seuraa alueen markkinahinnoittelua eikä alueen arvostuksen kasvaessa ole mahdollista korottaa sosiaalisen tuotannon vuokria käyvälle tasolle. Omakustanteisuudesta seurasi vuonna 2009 sellainenkin mielenkiintoinen piirre kuin tarve vuokrien tarkistukseen alaspäin! Sosiaalista riihikuivaa rahaa valtion tukemaan asumisessa ovatkin pääasiassa asukkaiden henkilökohtaiset tuet. Asumistukia käytti vuonna 2006 noin 40 prosenttia Helsingin kaupungin vuokra-asukkaista. 6 Tämä tarkoittaa sitä, että suurin osa tuen saajista asuu muussa tuotantomuodossa kuin kaupungin omistamassa vuokra-asuntokannassa. Asia on merkittävä segregaation ehkäisyä ajatellen. Valtion SATA-komitea on tehnyt esityksen, jolla tätä asetelmaa muutettiin siten, että asumistuen saamisen edellytyksenä olisi arava-vuokra-asunnossa asuminen. Esityksen toteuttamisedellytyksiä ja keinoja selvittää valtioneuvoston asettama työryhmä 31.12.2010 mennessä.vaarana on vuokra-asumisen stigmatisoituminen entisestään. Asuntojen hinta määräytyy kuluttajan kukkaron mukaan Markkinataloudesta puhuvat kaikki, mutta jotenkin sisäänrakennetusti sen ei oleteta käsittävän asuntorakentamista. Kuluttajat toivovat voivansa säästää, jos investointiin sisältyy vähemmän. Yksittäisenä toimijana he eivät asunnon hankintatilanteessa osaa arvostaa kiinteistön lisäominaisuuksia, yhteis- tai liiketiloja. 6 Lankinen Markku. Sosiaalisen asumisen asema kaupunkikentässä. Helsingin kaupungin tietokeskus. Helsinki 2006 Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 395
Asunnon hinnanmuodostusmekaniikka avautuu vaikeasti. Sääntelemättömän tuotannon asunnoista otetaan kuitenkin aina se hinta, minkä kuluttaja on valmis maksamaan. Pitkällä aikavälillä ns. normaalilaatu hakeutuu markkinoiden hyväksymään hintatasoon. Kyse onkin siitä, mikä määritellään normaaliin laatuun kuuluvaksi, jokaisen oikeudeksi. Rakentamisen kustannusten ja hintoihin liittyvien käsitteiden havainnollistamiseksi Helsingin kaupungin talous- ja suunnittelukeskus laati Asuinkerrostalojen rakentamisen ohjauksen kustannustarkasteluja julkaisun. 7 Tavoitteena oli tarjota yleistietoa asuinrakennusten kustannusten muodostumisesta ja rakenteesta sekä havainnollistaa eri laatutekijöiden merkitystä erityisesti kohtuuhintaisen asuntotuotannon edistämiseksi pääkaupunkiseudulla. Paitsi että tieto lisää tuskaa, se voi lisätä valistuneempia kuluttajia. Kuva 1. Asuntosuunnittelun tavoitteena tilaihme? Kuva Marc-Antoine Mathieun sarjakuvasta La Qu (suom. Ne...), s. 10. Osa 2 sarjasta Julius Corentin Acquefacques. 1990 Guy Delcourt Productions. 7 Pitkänen Jari. Asuinkerrostalojen rakentamisen ohjauksen kustannustarkasteluja. Talous- ja suunnittelukeskus 6/2009. Helsinki 2010. www.hel.fi/kerrostalo kohdassa selvitykset. 396 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
HITAS-asunnot haluttuja Onnistuneesta asuinkonseptin kehittämistyöstä työryhmässä nousi esiin Hitas-asuntokonsepti. Kolmanteen tapaamiseensa työryhmä kutsui jo eläkkeelle siirtyneen Helsingin kaupungin kiinteistöviraston virastopäällikön Matti Rytkölän kertomaan Hitas-järjestelmän kehittämisestä 1970-luvun lopulla. Järjestelmä kehitettiin tilanteeseen, jossa virkamiestoimin todettiin kuluttajien kyvyttömyys arvioida asuntojen laatu- ja kustannuseroja. Perustajaurakoitsijoiden myyntihinnat vuokra- ja omistustonteilla eivät eronneet toisistaan. Suunnitteilla oli myös uusi merenranta-alue Katajanokalla. Hinta- ja laatusääntelyllä haluttiin turvata alueelle myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon toteutuminen erityisesti lapsiperheiden tarpeisiin. Uuden asuinalueen asukkaiden monipuolisuus oli tärkeä tavoite. III Kuinka tästä eteenpäin Rytkölän mukaan järjestelmän syntymisen edellytyksenä oli poliittinen tahtotila: sekä ideologisten että järkisyiden tuli kohdata. Järjestelmän synnyttäminen ja erityisesti ylläpitäminen edellyttää suurta koneistoa. Järjestelmän pystyttäminen ja ylläpitäminen on mahdollista vain, mikäli toimilla on riittävän suuri vaikuttavuus. Edellytyksenä on siten myös suuri epäkohta, jonka korjaamiseen järjestelmä pyrkii. 1970-luvun lopulla edellytykset täyttyivät. Suuri kysyntä yhdistyi korkeisiin hintoihin ja kuluttajien heikon aseman myötä asuntohinnoittelun karkaamiseen. Päätös järjestelmän toteuttamisesta eteni kiinteistölautakunnasta yhden äänen enemmistöllä. Rytkölän mukaan järjestelmä herätti kiinnostusta muuallakin, muun muassa Oulussa. Järjestelmän edellyttämä suuri koneisto ei kuitenkaan suosi sen laajentamista pieniin kuntiin. Ongelmineenkin, joita ovat erityisesti järjestelmään liittyvän sääntelyn pysyvyyden ylläpidon epäkohdat, järjestelmä on onnistunut ensisijaisessa tavoitteissaan. Hitas-asuntotuotannolla on tuotettu markkinahintaisia asuntoja kohtuuhintaisempaa asuttavuudeltaan korkealaatuista tuotantoa eri puolille kaupunkia. Kohtuuhintaista asumista toteutettiin myös erittäin halutuille alueille, jotka ilman sääntelyä olisivat segregoituneet melko varmasti vain varakkaiden asuinalueiksi. Vaihtoarvo vai omakohtainen asuttavuus? Toiseen tapaamiseen työryhmä kutsui alustajaksi asuntosuunnittelijana ansioituneen arkkitehti Kirsti Sivénin. Tavoitteena oli avata eri alan ammattilaisille suunnittelijan arkea määräysviidakossa. Sivén valotti Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 397
tilasuunnittelijan näkökulmasta tärkeitä suunnittelutavoitteita. Ammattilainen tavoittelee asuntojen mukautuvaa yleispätevyyttä: porrassyötön ja asunnon liiketilojen optimointia, huoneiden sopusuhtaista muotoa ja riittävää väljyyttä. Tärkeänä yksityiskohtana suunnittelijalle esiintyvät ikkunoiden ja oviaukkojen sijoitus, monipuolinen kalustettavuus sekä esteettinen yleispätevyys, ajattomuus ja kestävyys. Yleispätevyyden kääntöpuolena syntyy tuotteita, jotka sopivat yhtä hyvin kaikille vaan täsmällisesti ei kenellekään. Omaa asumistaan arvottava etsii itselleen yksilöllistä, mutta toisaalta asunnon vaihtoarvoa arvostava hyötyy yleispätevyydestä. Vaihdettaessa realisoituu asunnon arvostus: mitä suurempi potentiaalinen kohderyhmä, sitä helpommin markkinoitava ja vaihdettava tuote. Erikoiset ratkaisut eivät aina lisää jälleenmyyntiarvoa. Rakennuttajat ja rakentajat ovat kiinnostuneita markkinoista, joissa tuotanto voi hyödyntää pitkiä sarjoja, eikä prosessien kehittäminen edistä yksilöllistä asuttavuutta. Kuva 2. Kerrostalojen suunnittelussa rakennuksen suonet alkavat olla toiminnoista tärkeimpiä. Kuva Marc-Antoine Mathieun sarjakuvasta L Origine (suom. Alkuperä), s. 26. Osa 1 sarjasta Julius Corentin Acquefacques. 1990 Guy Delcourt Productions. JULIUS CORENTIN01.indd 26 17/08/10 10:52:37 398 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
Keskustelussa ilmeni suunnitteluun vaikuttavien toimijoiden näkökulmien erilaisuus. Suunnittelija kokee määräykset osin kahlitsevina ja näkee niiden johtavan huonoihin kompromisseihin. Suunnittelijan kokemuksen mukaan erityisesti talotekniikan vaatimukset heikensivät tilojen käytettävyyttä. Rakennusvalvonnassa työskennelleen kannalta kyse on kuitenkin vain tulkinnoista ja niiden joustoista. Vaatijan näkökulmasta normit ovat hyvä ohjenuora. Suunnittelija kuitenkin kohtaa sekä joustamattomuutta että erityisesti ennakoimattomuutta tulkintojen vaihdellessa ehkä mielivaltaisestikin. III Kuinka tästä eteenpäin Sisäilman hallittavuuden tavoite on nostanut talotekniikan arvoon arvaamattomaan. LVI-putket ja -laitteet täyttävät kaiken tilan ja tuhoavat viimeisetkin muuntojouston mahdollisuudet. Pönttöuunien ja pystyhormien aikakaudella asuntojen välisiä rajoja saattoi muuttaa yksinkertaisesti ovia sulkemalla ja umpeen peittämällä. Talotekniikka ei asettanut rajoituksia. Nykyisin ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät ositetaan asunnoittain ja asuntojen rajojen muuttaminen edellyttää laajoja talon suonistoon kohdistuvia muutoksia. Asuntojen kysyntä määrää tuotantoa Rakennuttaja pyrkii tuottamaan asuntoja markkinoille kysyntää vastaavasti. Kiinteistön omistajalla ei ole varaa tuottaa tyhjilleen jääviä asuntoja, sillä toiminnan perusta on taloudellinen kannattavuus, jolloin vastuu pitkän tähtäimen kehityskuluista jää toissijaiseksi. Myytävässä tuotannossa sekä omistus- että asumisoikeustuotannossa asunnon ensimmäisen ostajan hankkimisen riski on täysimääräisesti rakennuttajalla. Omaan omistukseensa rakennuttavilla riski asuntojen vuokrauksesta pysyy ensimmäisen asukkaan jälkeenkin. Suuri pinta-ala mahdollistaa persoonallisetkin ratkaisut, asunnon tilallisten ominaisuuksien variaatiot ovat isossa asunnossa suuremmat. Persoonallisia asumisratkaisuja on viime vuosina kaivattu aiempaa enemmän ja äänekkäämmin. Rakennuttajan kannalta erikoiset asunnot ovat kysynnän ja tarjonnan kohtaamisen kannalta tavanomaista hankalampia, niiden markkinointi vaatii muuhun tuotantoon verrattuna enemmän ponnisteluja. Markkinatilanteen mahdolliset muutokset liittävät erityisesti isojen asuntojen tuottamiseen vahvan riskitekijän. Rakennuttajan riskinhallinnan kannalta on ehdottomasti tavoiteltavampaa tuottaa pienasuntoja, joiden kysyntä on vakaata. Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 399
Isojen asuntojen myynti on selvästi pienasuntoja hitaampaa. Syynä tähän lienee investoinnin suuruuteen liittyvä harkinta sekä isojen asuntojen ostamiseen usein liittyvä asunnonvaihtoketjun käynnistäminen ja sen vaikeus. Myynnin viivästyminen aiheuttaa reilun sadan neliön perheasunnossa puolessa vuodessa rakennuttajalle korkomenoina noin 1 500 euron tappion (reaalikorko 3 %), hieman maksuerätaulukoista riippuen. Sen sijaan pienempänä neliöhintana 105 neliömetrin suuruisen asunnon korvaaminen kolmella yksiöllä tuottaa suoraan lähes 80 000 euron voiton. Pieni asunto on selvästi helpompi ja kannattavampi tuote. Suunnitteluratkaisuja ohjaavat kustannustenhallintaprosessit ovat tärkeitä ja niiden aseman vahva. Rakentamisen kustannusohjaus perustuu tilastolliseen ennustettavuuteen, siis ratkaisuihin joista on tilastollista dataa. Kaikki uusi on vaikeampaa arvioida, siksi sen arviointiin liittyy epävarmuustekijöitä. Nämä epävarmuustekijät tulee hinnoitella riskeinä, toisin sanoen uudet ratkaisut asiansa osaava huolellinen kustannusarvioija hinnoittelee kalliiksi. Kustannusarvioiden tarkoitushan on arvata toteutuva urakkahinta. Jos tuotteeseen liittyy riskejä, myös urakoitsija hinnoittelee ne. Siten on aivan oikein arvioida uudet epätavalliset tuotantomuodot, -tavat ja tuotteet bulkkia kalliimmiksi. Järjestelmä toteuttaa itse itsensä. Jos ympäristöministeriön tutkimus vuodelta 2005 pitää yhä paikkansa ja 70 prosenttia asunnon hankkijoista tai ylipäänsä uuteen asuntoon muuttaneista on tyytyväisiä nykytuotteeseen, asuntojen erilaistamisen muutosvoimat löytyvät jäljelle jäävästä 30 prosentin markkinasta. Valitettavasti tämäkin joukko jakautuu hyvin moneen alaryhmään. Mahdollinen muutosvoima hajautuu pieniksi puroiksi, joiden paine tuottaa kehittämiseen lähinnä pieniä väreitä. Kehittämisen voimavarana vaikutus on vähäisimmillään vain kuriositeetti. Todelliset muutokset edellyttävät maksuvoimaista osajoukkoa. Asuttavuutta väljyydellä Asumisväljyyden kehityksen mahdollistamiseksi ei ole lainkaan sama millaista tuotantoa rakennetaan. Asumisen väljyys ei kuitenkaan näy pelkästään hankkeiden keskipinta-aloja tutkimalla, sillä merkitystä on myös asunnon tilojen väljyydellä. Huomiota tulisikin kiinnittää erityisesti huoneistotyyppikohtaisiin pinta-aloihin ja niiden kehitykseen. 400 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
Asuntojen varustetaso on lisääntynyt tasaisen varmasti. Samanaikaisesti kun asukkaiden tavaramäärä on kasvanut, pienasuntojen keskikoko on kasvanut ja perheasuntojen huoneistotyyppikohtainen keskipinta-ala pienentynyt. Perheissä eletään yhä ahtaammissa huoneissa. Esteettömyysmääräysten tiukentuminen on usein johtanut asuntojen toiminnallisuuden heikkenemiseen päinvastaisesta tarkoituksesta huolimatta. Hygieniatilojen ja asunnon pullonkauloina toimineiden eteisten ja käytävien minimiväljyydestä on nyt huolehdittu. Asuntojen kokonaispinta-ala ei kuitenkaan ole kasvanut ja lopputuloksena asuinhuoneiden koosta sekä erityisesti eteisistä ja yhä useammin myös olohuoneiden koosta on jouduttu tinkimään. Esteettömyyden pahimmaksi esteeksi nouseekin asuntojen yleinen ahtaus kun kalusteet on kan nettu sisään. Harvaan asuntoon mahtuu makuuhuoneeseen, edes siihen suurimpaan, pyörätuolilla pyörähtämään parisängyn viereen. Esteettömyyttä toteutetaan jääräpäisesti, mutta liian ahtaaseen tilaan. III Kuinka tästä eteenpäin Esteettömyysvaatimukset voisivat kuitenkin olla mahdollisuus parantaa asuntojen yleistä toimivuutta. Tällöin tarkastelu tulisi kuitenkin ulottaa myös riittäviin huonekokoihin. Asukkaiden maksukyky hillitsee väljyyskehitystä Asuntojen kokonaispinta-alojen kasvua jarruttaa asunnontarvitsijoiden maksukyky. Asuntojen varustetason ja teknisen laadun nousun myötä yhä nousevat rakennuskustannukset vain lisäävät painetta asunnon kokonaispinta-alojen laskuun. Rakentamismääräyksin parannettu laatu käsittää ääneneristyksen ja energiankulutukseen liittyviä teknisiä ratkaisuja. Pakotetut asunnon sisäiset laatuominaisuudet jättävät perheiden harkintaan vain asunnon neliöiden määrän. Kun jostain pitää tinkiä, lopputuloksena haluttu huoneiden lukumäärä on liian suuri neliöihin nähden. Samasta paradoksista kertoo myös ympäristöministeriön tutkimuksen osoittama asunnon kokonaiskokoon kohdistuva tyytyväisyys samanaikaisesti koetun huonetilojen riittämättömyyden kanssa. Rakennuttajien ja urakoitsijoiden tavoin kuluttajat arvioivat käypää hintaa asunnon lattiapinta-alaa kohden. Ja koska asuntojen myyntihinnat määräytyvät markkinoilta sen mukaan mitä suuri joukko on asuntoneliöstä valmis maksamaan, ei ole näkyvissä ajankohtaa, jolloin pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat kohtuullistuisivat ennen kuin löytyy enemmän tulijoita väljiin asuntoihin kuin tilaihmeisiin ja yksiöihin. Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 401
Valistunutta kuluttajaa etsimässä Kokonaispinta-alan minimointi on johtanut paitsi äärimmäisen pieniin huonetiloihin (asuntotuotantotoimiston asukaskyselyssä joku kutsui makuuhuonettaan ikkunalliseksi vaatehuoneeksi) myös tilojen yhdistämiseen. Perustuotannossa pienasunnot ovatkin menettäneet eteisen. Eteisnaulakko pahimmillaan liukuu osittain olohuoneen puolelle, parhaimmillaan se on osa keittokomeroa. Perheasunnoissa taas keittiöksi kutsutaan olohuoneen yhteyteen sijoitettuja keittiökalusteita. Elämyksellisesti olohuoneesta erillisen keittiön sisältävä asunto on kuitenkin merkittävästi suuremman oloinen ja mahdollistaa samanaikaista erilaista toimintaa asunnossa. On siis aivan eri asia, onko asunnossa tosiasiallinen erillinen keittiö vaiko vain keittotila. Määritelmän mukaan keittiö on asuinhuone, joka on ensisijaisesti ruoanvalmistusta ja ruokailua varten. Asuinhuoneen määritelmä taas edellyttää tilalta vähintään seitsemän neliömetrin kokoa sekä ikkunaa, jonka valoaukko on vähintään 10 prosenttia huoneen alasta. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää yhtiöjärjestyksessä mainittavan huoneiston sijainnin, sen pinta-alan sekä huoneiston käyttötarkoituksen ja huoneiden lukumäärän. Huoneistotyyppien merkitsemiskäytäntöä tulisi parantaa huomattavasti nykyisestä. Tarkemmin kirjatut asunnon laatuominaisuudet mahdollistaisivat asuntojen keskinäisen vertailun, millä voisi olla vaikutusta myös kysynnän kohdistumiseen laatuominaisuuksiltaan itse kullekin sopivimpiin asuntoihin. Vertailtavuuden lisääminen palvelee kokonaisuutta ja mahdollistaa kuluttajien valistuneisuuden kasvua. Riittävän huonekoon toteutumiseksi olisi tärkeää toteuttaa asuntojen kohtuuhintaisuutta myös hankkeen pintamateriaalien laatu- ja siten myös hintatasoa laskemalla. Kehityskulku, jossa materiaalit vain paranevat, mutta tilallinen laatu vain huononee, ei ole tuotettavan asuntokannan arvon säilymisen kannalta järkevää. Tehdyt huonekokorakeisuudet ovat myöhemmin vaikeasti muutettavissa, sen sijaan pintamateriaalit kuluvat ja korvataan uusilla joka tapauksessa useaankin kertaan asunnon elinkaaren aikana. Laadun varioinnissa ja valistuneissa kuluttajissa elää unelma omakustanteisuuden kasvusta asuntotuotannon hinnoittelussa. Mikä kuuluu perushintaan? Asuntorakentamisessa on silloin tällöin kuulunut soraääniä siitä, mikä milloinkin katsotaan perushintaan kuuluvaksi. Asuntohallituksen 402 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
olemassa olon aikana sosiaalista asuntotuotantoa ohjasivat asuntohallituksen määrittämät suunnitteluohjeet. Suunnitteluohjeissa määriteltiin mm. kiinteistöön toteutettavat yhteistilat varsin tarkasti. Suunnittelunohjausta parjattiin yleisesti ja yhtäläisesti, niiden väitettiin tuottavan yleispätevää tuotantoa, joka ei viime kädessä sovi kenellekään. Väitettiin myös ohjeistuksen, jonka tavoite oli määrittää suunnittelun minimilaatu, määrittäneen myös maksimin. Tuotanto koettiin liian yhteneväiseksi. III Kuinka tästä eteenpäin Kun suunnitteluohjeistus asuntohallituksen lakkauttamisen myötä vuoden 1993 lopussa lakkasi olemasta voimassa, muuttui myös suunnittelukäytäntö. Tilastoista voi seurannaisvaikutuksena nähdä mm. yhteistilojen määrän vähentymisen. Perushinnalla sai nyt vähemmän. Jo asuntojen keskinäisten ominaisuuksien vertailu on vaikeaa. Harvoin asunnon hankkija kiinteistön ominaisuuksien perään kyselee, vaikka syytä olisikin. Toinen paljon puhuttava asuntojen perushintaan sisältyvä ominaisuus on pysäköinti. Kantakaupunki rakentui aikana, jolloin auto ei kuulunut joka kodin varustukseen. Ei se kuulu nykyäänkään, mutta autopaikka kuitenkin kuuluu. Tai tarkemmin, osa autopaikasta. Helsingissä autopaikkanormitus määrittelee tarvittavien autopaikkojen lukumäärän rakennusoikeuden neliömäärään sidottuna. Pientalokaavoissa saatetaan autopaikkamäärä liittää rakennettavien asuntojen lukumäärään, mutta erityisesti pienasuntovaltaisessa kerrostalotuotannossa autopaikkanormitus ei lähtökohtaisesti takaa autopaikkaa kaikille. Esimerkkejä perushintaan sisältyvistä ylimääräisistä ominaisuuksista siis on. Olisiko syytä avata keskustelua siitä, mitä kaikkea perushintaan voisi sisällyttää? Kenen investointina rakennetaan autopaikat, yhteistilat ja vaikkapa kivijalkojen liiketilat? Yhteisesti käytettävät ensimmäisen kerroksen tilat voisivat olla kiinteistön omistukseen toteutettavia vuokratuottoa tuottavia tai yhteiseen käyttöön hallituksen päätöksellä otettavia asumisen joustavuutta lisääviä tiloja. Alueellinen monipuolisuus tulisi turvata Uusilla alueilla korostuu pienten asuntojen ja pienten perheasuntojen tarve. Alueen kypsyessä ja asukkaiden vaurastuessa sekä perhekoon kasvaessa tulee lisääntyvää tarvetta asumisväljyyden kasvuun. Mikäli alueen ensimmäisessä rakennusvaiheessa ei pidetä huolta alueen asunto kannan Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 403
monipuolisuudesta esimerkiksi mahdollistamalla myöhempi täydennysrakentaminen, tulee asuntokantaan heti sisällyttää myös väljiä asuntoja. Täydennysrakentamisen usein kohtaama nimbyily puoltaa isojen asuntojen sisällyttämistä jo alueen ensimmäiseen rakennusvaiheeseen. Helsingin asuntorakentamisessa on pidetty periaatteena kaavoituksen neutraaliutta hallintamuotojen suhteen. Tämä onkin perusteltua kaupunkikokonaisuuden tuotantomäärällisesti tasapainoisen kehittämisen turvaamiseksi. Lisäksi periaate on tukenut tasapainoisen kaupunki kuvan rakentumista, kaupunkikuvan, jossa eri hallintamuodot eivät ulkoisesti juurikaan eroa toisistaan. Paitsi asuntokokojen tarjonnan monipuolisuudesta myös hallintamuotojen sekoittaminen lisää asumisen vaihtoehtoja. Segregaation ehkäisemiseksi asuntojen hallintamuotoja on sekoitettu enemmän tai vähemmän. Esimerkkeinä sekoittamisen ääripäistä voivat olla esimerkiksi Ruoholahden sekatalot ja Vuosaaren aloituskorttelistojen ja Aurinkolahden muodostama kokonaisuus. Segregaation ehkäisyä voinee yhä pitää hyvänä ja tavoiteltavana periaatteena. Paitsi suunnitelmallisesti sekataloja syntyy myös omatoimisesti. Omistustuotanto vanhetessaan muuttuu osittaiseksi vuokrataloksi yksityisten vuokranantajien asuntovuokraustoiminnan myötä. Alueellinen monimuotoisuus alkaa elää omaa elämäänsä. Suomen vuokranantajat ry:n mukaan tällä hetkellä noin kaksikolmasosaa vapaarahoitteisista vuokraasunnoista on yksityisten vuokranantajien käsissä. Yksityisiä vuokranantajia on noin 220 000. Kyseessä ei ole siis markkinoiden toimivuuden kannalta vähäpätöinen joukko. Alueiden tasapainoisen kehityksen kannalta olisi hyvä tarkastella kokonaisuuksia. Hallintamuotojen mukaan tyypitellyt tavoitteet hoitavat myös alueellista monipuolisuutta silloin, kun alueen kehitys kaiken kaikkiaan pidetään monipuolisena. Alueellisten ominaispiirteiden mahdollistamiseksi ja korostamiseksi lienee kuitenkin tarpeen sallia variaatiota myös aluekokonaisuuksien välillä. Segregaatiokehityksen estämiseksi on tärkeä säilyttää myös kaupungin oma vuokra-asukaskanta monipuolisena. Asukasrakenteen monipuolistaminen rauhoittaa ja lisää alueen sosiaalista kestävyyttä. Tällaisen kumuloituvan kehityksen käynnistämiseen kannattaa panostaa. 404 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
Myös toiminnallista monimuotoisuutta tulee edistää Sekoittuneessa kaupunkirakenteessa eri toiminnot sijaitsevat toistensa lomassa. Asuminen yhdistyy asumisen lisäksi toimitiloihin ja liiketiloihin. Kokonaisuus on kudelma. Esimerkin toimivasta kudelmasta tarjoaa Helsingin kantakaupunki, missä kadunvarsien liiketilojen monipuolinen tarjonta mahdollistaa niihin sijoittuneiden toimijoiden yhdessä tuottamat monipuoliset palvelut. III Kuinka tästä eteenpäin Kudelmien toteuttaminen uudistuotannossa kohtaa vaikeuksia. Asuntorakentajat tuottavat asuintiloja ja liike- ja toimitilarakentajat liike- ja toimitiloja. Kukin on erikoistunut omaan erikoisosaamiseensa, jossa onkin parhaimmillaan. Asuntorakentajalle syrjähyppy liiketilojen puolelle tuottaa sananmukaisesti tuskaa, sillä organisaatiolla ei ole valmiita konsepteja, toteutusmalleja saati sitten kontakteja liike- ja toimitilojen vähäiseenkään toteuttamiseen. Oikeastaan kyse onkin juuri siitä vähäisyydestä. Kun harvoin tekee, osaaminen ja kontaktit eivät kartu. Pahimmillaan asuinrakennuksiin toteutettavien liiketilojen suunnittelunohjaus jää tekemättä. Kun jopa asuntoja palvelevien tilojen suunnittelun laadussa olisi parantamisen varaa vaikka näille tiloille on määritelty selkeät ohjeet ja käyttötarkoitukset ei liene ihme että epämääräisesti määritelty, muunneltava liiketila harvoin on suunnittelunohjauksen keskiössä. Alueen asukkaiden kannalta olennaista olisi, että toteutettaisiin ensisijaisesti alueelle tarpeelliseen palvelutoimintaan soveltuvia tiloja. Toisaalta toimintojen erilaisuudesta aiheutuvat häiriöt tulisi suunnittelussa ja toteutuksessa kyetä minimoimaan. Ilman kokonaisnäkemystä ja tahtotilaa liiketilojen suunnittelua ei ohjaa kukaan. Toimintaan liittyvä riskit pysyvät suurina. Ja koska riskit aina hinnoitellaan, tiloista tulee kalliita. Asumisen konsepteissa riittää kehittämistä Rakentamiseen liittyvät ohjausmekanismit pyrkivät hyvän ympäristön tuottamiseen. Järjestelmien rakentamisessa on pyritty hyvään ohjausvaikutukseen ja toisaalta käytettävyyteen. Asemakaavoituksen tulee ohjata rakentamisessa eri käyttötarkoitusten hallittua sijoittumista alueelle. Erilaisista toiminnoista aiheutuvat häiriötekijät tulee osata ennakoida. Käyttötarkoitukseltaan erilaisten toimintojen sijoittumista voidaan Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 405
asema kaavoituksen keinoin ohjata tonttikohtaisin ja rakennusaloihin liittyvin määräyksin ja ohjein. Rakennusten suunnittelua ohjaava normisto pyrkii myös takaamaan peruslaadun, asuttavuuden terveellisyyden ja turvallisuuden näkökulmasta. Laadun varioiminen ja nostaminen on mahdollista vain minimilaadusta ylöspäin ja toteutuu vain silloin, kun on kyse tuottavasta konseptista. Laatulukkoina toimivat määräykset sekä kuluttajien vahva tahto jos sitä on. Pääkaupunkiseudun asumisemme laadun kehittämistä haikaillessamme onkin syytä kääntää katse alueelle muuttajiin ja ensiasunnon ostajiin. Vain heiltä tulee uutta rahaa pääkaupunkiseudun asuntorakentamiseen. Me kaikki muut asumme jo ja elämme vaihdantataloudessa. Tulevaisuutemme asumisen muutoksen kustantavat nuoret ja maaltamuuttajat. Tutkimuksista tiedämme että uusiin asuntoihin muutetaan pääasiassa vanhasta asuntokannasta. Asuntojen uusia ominaisuuksia käyttävät ensimmäisenä siten täällä jo asuvat. Siksi meidän tahtotilallamme on väliä. Asuntomarkkinat toimimaan asukkaiden ehdoilla Asukkaiden toiveiden merkitystä on haluttu kasvattaa ainakin koko 2000-luvun ajan. Asuntomarkkinoiden toiminnassa korostuu yhä edelleen tuotantolähtöisyys. Vaikka asuntorakentamisen tuotantoprosessia on kehitetty ja se on joissain tapauksissa myös kehittynyt, kyse on kuitenkin ennemmin yksittäisistä kohteista kuin koko alan muutoksesta vielä. SATO-rakennuttajien Plus-koti -konsepti jäi miltei isättömäksi SATO:n lopetettua rakennuttamistoimintansa. Moor Oy:lle siirtynyttä konseptia kannattaisi muidenkin asuntotuottajien apinoida: valmiiksi mietityt ja hinnoitellut valintapapetit mahdollistavat nykyisillä tiedonhallintajärjestelmillä myös työmaalogistiikan kehittämisen aivan uudelle tasolle. SATO:n uusloftkohde taasen tuotti kyseenalaista mainetta koko konseptille konseptille, jolle soisi myös seuraajia. Kaksivaiheinen rakentaminen, jossa asukkaat saavat toteuttaa tarpeittensa mukaisen kodin joko omana työnään tai ammattilaisilta tilaten, täydentäisi hyvin ammattimaista rakennuttamista ja rakentamista. Se voisi myös tarjota asuntorakentamiselle uudistumisen väylän, esimerkkejä asukkaiden todellisista preferensseistä. 406 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä
Melko huolestuttava merkki pääkaupunkiseudun asuntotuotannon tilanteesta on useiden rakennuttajien katoaminen markkinoilta. VVO:n ja SATO:n luovuttua myyntituotannon rakennuttamisesta pääkaupunkiseudulla on gryndituottajien lisäksi oikeastaan vain Helsingin kaupungin oma asuntorakennuttaja asuntotuotantotoimisto Att sekä Asuntosäätiö. Asuntomarkkinoiden toimivuuden varmistamiseksi tarvitsisimmekin uusia toimijoita. III Kuinka tästä eteenpäin Valtion taantumaan synnyttämän uuden niin sanotun välimallin rahoituksen turvin eläkerahastot ovat kiinnostuneet myös asuntotuotannosta. Rahoitusmuoto oli hyvä oivallus valtiolta: tällä mahdollisesti estettiin alueellisten hallintamuotojen yksipuolistuminen, sillä välimallin asunnot on mahdollista muuttaa omistusasunnoiksi, vaikka ne ensivaiheessa ovatkin helposti käynnistettäviä vuokra-asuntohankkeita. Vaarana oli uusien suurten rakentamisalueiden vuokra-asuntoistuminen heti kättelyssä. Eläkerahaston toimeliaisuuden lisäksi myös omatoimista ja tilaajalähtöistä asukkaiden eri tavoin organisoimaa rakennuttamista on syytä tukea. Tilaajalähtöisyys suosii asukkaiden valintamahdollisuuksia ja yksilöllisiä painotuksia, mutta voi myös synnyttää uusia toimijoita. Tätä tarkoitusta varten URBA-hankkeen aikana käynnistettiin yhteistyössä Asumisen osaamiskeskusten kanssa Ryhmärakentamisen portaalin rakentaminen. Portaaliin on tarkoitus luoda paitsi ohjeita ja malliasiakirjoja, myös kanava ryhmäytymiselle. Kenties syntyy aivan uusi kiinteistövälityksen muoto: kokonaisten kiinteistöjen välittäminen jo muodostuneille ryhmille. Rakentajan myyntiriski pienenee kun voi myydä koko kerrostalon asunnot kerralla! Mitä seuraavaksi? Maailma ei tullut ihan valmiiksi URBA-hankkeenkaan aikana. Asukkaiden tarpeiden tuntemusta on syytä lisätä. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita ei ole jatkossakaan syytä jättää pelkästään markkinaohjautuvaksi. Yhä edelleen tulemme tarvitsemaan monipuolista palettia moninaisista asumistarpeista huolehtiaksemme. Tarvitsemme erityisasuntotuotantoa niille, joilla on erityistarpeita. Tarvitsemme huokeaa ja kohtuuhintaista tuotantoa tarjotaksemme asumisen mahdollisuuden myös niille, joiden elämäntarkoitus ei ole asuminen tai taskut pullistele perintörahoja. Näiden lisäksi tarvitsemme tuotantoa, joka houkuttelee Nokian kansainvälisiä johtajia. Heistä ei kannata kuitenkaan olla kovin Ifa Kytösaho: Mikä kehittäisi kerrostalorakentamista? 407
huolissaan: erittäin paljolla rahalla on yleensä saanut sen mitä haluaa. Asuntomarkkinoiden moninaisuutta ohjataan aktiivisella asuntopolitiikalla. Asuntorakentamisen monet uudenlaiset konseptit edellyttävät myös rakentamisen prosessien ja tekniikoiden kehittämistä. Ylikorkea rakentaminen, jota kaavaillaan paitsi Pasilaan ja Kalasatamaan myös Espoon Keilalahteen, tulee haastamaan totutun betonielementtirakentamisemme. Paikalla rakentamisen tekniikoiden soisi kehittävän betonirakentamisen asuntosuunnittelulle asettamia reunaehtoja, kasvattavan asumisen toimintojen painoarvoa ja vapauttavan pytyn paikan suunnittelun elementtitekniikan saneleman pakkosijoituksen sijaan. Elementteihin kun ei voi tehdä reikää sinne missä se pohjaratkaisun kannalta olisi oivallisinta. Arkkitehtonisesti voimme olla uuden kynnyksellä, sillä uudet tekniikat saattavat mahdollistaa ennennäkemättömän monimuotoisen rakentamisen. Betonielementtitekniikan uusina haastajina markkinoillemme on tuloillaan puinen täyselementtirakentaminen sekä teräskennorakentaminen. Näiltä on lupa odottaa paljon, ei vain arkkitehtonisen paletin laajentumisena, vaan myös hinnoittelun haastajina. Rakennusala uudistuu väistämättä, sillä uusi sukupolvi on tarttumassa toimeen. Uutta osaamista tulee alalle väkisinkin nuoren polven tietoteknisten taitojen mukana. Paljon osaamista toisaalta myös väistyy ja katoaa suurten ikäluokkien siirtyessä eläkkeelle. Kyseessä on silti sukupolven mahdollisuus tehdä paitsi omat virheensä, myös omat oivalluksensa. Muutokseen sisältyy suuria mahdollisuuksia. Niitä odotellessa 408 Asutaan urbaanisti! Laadukkaaseen kaupunkiasumiseen yhteisellä kehittelyllä