Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 27.10.2011 Haminan kaupunki
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 1 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO 2 2 LÄHTÖKOHDAT 4 2.1 Markkina-alue 4 2.2 Kotka-Haminan seudun nykyinen palveluverkko 5 2.3 Väestön markkina-alueella 6 2.4 Venäläiset matkailijat 7 2.5 Ostovoiman kehitys ja ostovoiman siirtymät 8 2.6 Markkina-alueen liiketilatarve 2030 11 3 KAUPALLISET VAIKUTUKSET 13 3.1 Vaikutukset keskustakauppaan 14 3.2 Vaikutukset palveluverkkoon 14 3.3 Vaikutukset palveluiden alueelliseen saatavuuteen 15 4 YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET 16 Liite Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kotka-Haminan seudulla 2010, 2020 ja 2030 17
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 2 1 JOHDANTO Summan risteysalueelle suunnitellaan uutta kaupan keskittymää. Alueella on vireillä asemakaavaa ja asemakaavan muutos. Asemakaavamääräyksen mukaan alueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälätiloja. Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälää. KL-2 kortteleissa sallitaan rakennettavan toimistotiloja enintään 30 % kerrosalasta. Kokonaisuudessaan alueelle voidaan rakentaa liiketilaa yhteensä noin 86.500 k-m 2, josta osan voin toteuttaa myös toimistotiloina. Alueelle suunnitellaan mm. Ikeaa ja Ikanon kauppakeskusta. Ikea ja Ikanon kauppakeskus ovat kooltaan yhteensä noin 60.000 k-m 2, josta Ikea on noin 27.000 k-m 2 ja Ikano noin 33.000 k-m 2. Tässä selvityksessä aluetta tutkitaan pääosin tilaa vaativan kaupan alueena. Mikäli alueelle sijoittuu Ikea, alue tarvitsee asemakaavaan vähittäiskaupan suuryksikkömerkinnän. Ikea tulkitaan vähittäiskaupan suuryksiköksi, sillä huonekalukaupan lisäksi merkittävä osa sen pinta-alasta on sisustuskauppaa. Ikanon osalta tässä selvityksessä oletetaan, että kauppakeskukseen sijoittuu pääosin tilaa vaativaa kauppaa. Vuonna 2006 on Santasalo Ky tehnyt Summan risteysalueen kauppakeskittymästä kaupallisten vaikutusten arvioinnin. Lisäksi Santatalo Ky on tehnyt vuonna 2008 palveluverkkoselvityksen Kymenlaakson maakuntakaavaa varten. Tämä selvitys on vuoden 2006 kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys. Vuonna 2006 alueelle suunniteltiin mm. outlet-keskusta, kahta hypermarkettia ja retail park -keskusta. Nyt suunnitelmat ovat kehittyneet ja alueelle suunnitellaan lähinnä tilaa vaativaa kauppaa. Tässä selvityksessä käytetään edellisten selvitysten lähtötietoja mm. nykyisestä palveluverkosta. Väestöennuste, ostovoiman kehitys ja liiketilatarpeet on tässä selvityksessä päivitetty. Tämän selvityksen tavoitteena on arvioida Summan risteysalueen seuraavia kaupallisia vaikutuksia: - Vaikutukset palveluverkkoon - Vaikutukset keskustoihin - Vaikutukset palveluiden alueelliseen saatavuuteen Kaupallisten vaikutusten arviointi tehdään Summan risteysalueen asemakaavaa ja asemakaavan muutosta varten. Arvioinnin on tilannut Haminan kaupunki. Raportoinnista vastaavat KTM Tuomas Santasalo ja KTM Katja Koskela Santasalo Ky:stä.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 3 Summan risteysalueen havainnekuva Lähde: Sito Oy
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 4 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Markkina-alue Kaupallisten vaikutusten arvioinnin lähtökohdaksi esitellään tässä nykyistä palveluverkkoa, ostovoimaa ja sen kehitystä sekä venäläisten matkailijoiden potentiaalia alueella. Haminan markkina-alueeseen kuuluu Haminan kaupungin lisäksi Miehekkälä ja Virolahti. Haminan markkina-alue kuuluu osittain Kotkan markkina-alueeseen eli alueelta käydään ostoksilla Kotkan kaupallisissa keskittymissä. Summan risteysalueen kauppakeskuksesta suunnitellaan vetovoimaista keskittymää seudulle. Täten sen vaikutusalue on laajempi kuin nykyisen Haminan vaikutusalue. Kotka sijoittuu niin lähelle Summan risteysaluetta, että suuri kaupan keskittymä vetää asiakkaita myös Kotkasta ja Pyhtäältä. Pääasiallisena markkinaalueena pidetään siten koko Kotka-Haminan seutua. Mikäli keskittymä on hyvin vetovoimainen, asiakkaita tulee koko Kymenlaakson alueelta. Kymenlaakson muut kunnat kuuluvat toissijaiseen markkina-alueeseen. Mahdollinen Ikea vetää ostovoimaa myös tämän alueen ulkopuolelta. Paikallisten asiakkaiden lisäksi merkittävä asiakasryhmä alueella ovat venäläiset matkailijat, joiden määrä on jatkuvasti ollut kasvussa. Iitti Kouvola Miehikkälä Hamina Pyhtää Kotka Virolahti Summan risteysalueen markkina-alue Päämarkkina-alue: Kotka-Haminan seutu Toissijainen markkina-alue: Muu Kymenlaakso
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 5 2.2 Kotka-Haminan seudun nykyinen palveluverkko Summan risteysalue sijoittuu noin viiden kilometrin päähän Haminan keskustasta. Keskustaan on sijoittunut pääosa Haminan kaupallisista palveluista. Keskustan pohjoisosassa on vähittäiskaupan suuryksikkö eli Säästötalo Robin Hood ja Agrimarket. Tilaa vaativat kaupat ovat sijoittuneet valtaosin keskustan reuna-alueelle, mutta ovat aivan kiinni keskustarakenteessa. Ydinkeskustan ulkopuolella on yksi pienehkö liikekeskus Haminan Itäväylä, jossa on Valintatalo ja pienliikkeitä. Summan alue ja Haminan keskusta Haminan markkina-alueella Miehikkälässä on vain lähipalveluita. Virolahdella on kaksi kaupan keskittymää keskusta sekä Vaalimaa. Keskustassa on paikallispalveluita ja Vaalimaalla palvelut on pääosin suunnattu Venäjän matkailijoille. Virolahden palvelut ovat kohtalaisen monipuoliset, koska venäläisiä matkailijoita on alueella paljon. Kotkassa merkittäviä kaupan keskuksia ovat Kotkansaari eli Kotkan keskusta ja Karhula sekä suuryksikköalueet Jumalniemi ja Sutela. Jumalniemeen ja Sutelaan ovat sijoittuneet kaikki Kotka-Haminan seudun keskustojen ulkopuoliset seudulliset vähittäiskaupan suuryksiköt.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 6 Eteläisen Kymenlaakson palveluverkko Lähde: Kymenlaakson maakuntakaava, Kaupalliset palvelut; Santasalo Ky 2008 2.3 Väestö markkina-alueella Summan risteysalueen päämarkkina-alueella eli Kotka-Haminan seudulla on asukkaita lähes 90.000. Väestömäärä säilyy Tilastokeskuksen ennusteen mukaan nykyisellä tasolla vuoteen 2030. Haminan markkina-alueella väestö on hienoisessa laskussa, kun taas Kotkan alueella pienessä kasvussa. Väestön kehitys Kymenlaaksossa 2010-2030 2010 2020 2030 Muutos 10-30 Vuosimuutos Hamina 21 400 21 211 20 913-487 -0,1 % Miehikkälä 2 210 2 001 1 886-324 -0,8 % Virolahti 3 516 3 357 3 297-219 -0,3 % Haminan markkina-alue 27 126 26 569 26 096-1 030-0,2 % Kotka 54 824 55 832 56 521 1 697 0,2 % Pyhtää 5 355 5 078 5 074-281 -0,3 % Kotkan markkina-alue 60 179 60 910 61 595 1 416 0,1 % Kotka-Hamina 87 305 87 479 87 691 386 0,0 % Kouvolan seutu 95 077 91 393 89 406-5 671-0,3 % Kymenlaakso yhteensä 182 382 178 872 177 097-5 285-0,1 % Lähde: Tilastokeskus Toissijaisella markkina-alueella eli Kouvolan seudulla on asukkaita noin 95.000. Asukasmäärä on Tilastokeskuksen mukaan laskussa. Kokonaisuudessaan markkina-alueella on asukkaita yhteensä noin 180.000. Jos Summaan sijoittuu Ikea, markkina-alue laajenee vielä tästäkin.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 7 2.4 Venäläiset matkailijat Venäläiset matkailijat ovat merkittävä asiakasryhmä markkina-alueella. Kotka-Haminan seudulla kävi viime vuonna venäläisiä matkailijoita yhteensä yli 300.000. Vuonna 2030 määrän ennustetaan olevan jo yli 700.000. Ennuste perustuu arvioon, jonka mukaan venäläisten matkailijoiden määrä Suomessa kasvaa kolmen prosentin vuosivauhdilla. Ennuste on varovainen, sillä 2000-luvulla venäläisten matkailijoiden määrä on kasvanut keskimäärin lähes 10 prosentin vuosivauhdilla. Vuonna 2010 matkailijoista lähes 12 % kävi Kotka-Haminan seudulla. Ennusteessa lähtökohtana on, että seudulla kävijöiden osuus nousee15 prosenttiin. Tämä on mahdollista, jos alueelle saadaan tarpeeksi matkailijoita kiinnostavaa kaupallista tarjontaa. Venäläiset matkailijat Kaakkois-Suomen rajalla 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2020E 2025E 2030E Kaikki 1 550 000 1 680 000 1 860 000 2 200 000 2 500 000 2 200 000 2 630 000 3 530 000 4 090 000 4 740 000 vuosimuutos 1,3 % 8,4 % 10,7 % 18,3 % 13,6 % -12,0 % 19,5 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % Kotka-Hamina 309 000 459 000 573 000 711 000 - osuus kävijoistä 12 % 13 % 14 % 15 % - muutos vuodessa 4,0 % 4,5 % 4,4 % Etelä-Karjala 1 107 000 - osuus kävijoistä 42 % Lähde: TAK Oy, Santasalo Ky Venäläiset käyttävät merkittäviä määriä rahaa Suomessa matkaillessaan. TAK Rajatutkimuksen 2010 mukaan venäläiset käyttivät vuonna 2010 tuote- ja palveluostoihin rahaa yhteensä yli 580 miljoonaa euroa. Matkailijaa kohden tämä tekee yli 220 euroa. Kotka-Haminan seudulla venäläiset käyttivät rahaa yhteensä lähes 40 miljoonaa euroa eli matkailijaa kohden lähes 120 euroa. Rahankäyttö matkailijaa kohden on Kotka-Haminan seudulla selvästi vähäisempää kuin koko Suomessa tai Etelä-Karjalassa. Venäläisten tuoteostoissa Suomessa painottuvat vaatteet ja muu muoti sekä elintarvikkeet. Myös autotarvikkeisiin ja huoltoon sekä viihde-elektroniikkaan, urheilutarvikkeisiin ja taloustavaroihin käytetään merkittävästi rahaa. Palveluiden osalta majoitus ja ateriointi ovat suurimmat rahankäyttökohteet.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 8 Venäläisten rahankäyttö Kaakkois-Suomessa 2010 milj. Yhteensä Palvelut Tuoteostot Kotkan-Haminan seutu 38,8 7,4 31,4 Kouvolan seutu 8,4 1,6 6,8 Kymenlaakso 47,2 9 38,2 Etelä-Karjala 259,2 49,8 209,4 Koko Suomi 584,2 174,2 410,0 Lähde: TAK Oy Rahankäyttö per matkustaja vuonna 2010 Yhteensä Palvelut Tuoteostot Kotkan-Haminan seutu 126 24 102 Kouvolan seutu 91 17 74 Kymenlaakso 118 22 95 Etelä-Karjala 234 45 189 Koko Suomi 222 66 156 Lähde: TAK Oy 2.5 Ostovoiman kehitys ja ostovoimasiirtymät Ostovoima kuvaa markkina-alueen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen asukkaiden markkinapotentiaalin muttei sitä, missä asukkaat tämän potentiaalinsa käyttävät eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Venäläisten ostovoima seudulla on laskettu TAK Oy:n rajatutkimuksen rahankäytön pohjalta. Vuonna 2010 oli Haminassa kauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuvaa ostovoimaa yhteensä lähes 240 miljoonaa euroa. Miehikkälä ja Vironlahti ovat ostovoimaltaan pieniä kuntia. Kotkan markkina-alueella eli Kotkassa ja Pyhtäällä on ostovoimaa yhteensä lähes 700 miljoonaa euroa. Venäläisten vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuva ostovoima Kotka-Haminan seudulla on yhteensä 34 miljoonaa euroa. Viimeisen 15 vuoden aikana vähittäiskaupan ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla. Kehitys on ollut varsin eritasoista eri kaupan toimialoilla. Vuonna 2009 ostovoima ja vähittäiskaupan myynti notkahtivat, mutta vuonna 2010 myynti lähti jälleen kasvuun. Tilaa vaativan kaupan toimialoilla notkahdus tapahtui jo vuotta aikaisemmin ja oli varsin voimakas. Reaalinen liikevaihdon kehitys on viimeisen 15 vuoden aikana ollut jopa yli neljä prosenttia vuodessa.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 9 Ostovoima alueella on kasvussa, vaikka paikallinen väestömäärä säilyy nykyisellä tasollaan. Kasvu johtuu kulutuksen kasvusta, eli kulutus asukasta kohden on kasvussa. Lisäksi ostovoima kasvaa, koska matkailijoiden määrä kasvaa voimakkaasti. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan siis kasvavan, mutta tähänastista hillitymmällä vauhdilla. Uusimmat ennusteet ovat varovaisempia kuin viidentoista vuoden toteutunut vähittäiskaupan kehitys. Vuosina 2010-2030 ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa (sis. Alko) keskimäärin noin prosentin vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin pari prosenttia vuodessa (vaihtelee toimialoittain). Keskimääräistä nopeammin kasvavat kodintekniikkakauppa, tietotekninen erikoiskauppa, terveyskauppa, urheilukauppa ja sisustuskauppa. Venäläisten ostovoiman ennustetaan seudulla kasvavan vuoteen 2030 mennessä sille tasolle, mitä se tällä hetkellä on Lappeenrannan seudulla. Tämä on mahdollista, jos kaupan tarjonta monipuolistuu ja paranee seudulla. Ostovoiman rakenne painottuu seudulla keskimääräistä enemmän tilaa vaativaan kauppaan, sillä sitä tarjontaa alueella on tarkoitus voimakkaasi kasvattaa. Käytetty ennuste on positiivinen mutta varovainen, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta kehitystä. Tarkastelujakso pitää todennäköisesti sisällään sekä voimakkaan että hitaan kasvun vuosia, mutta myös laskuvuosia. Pitkällä aikavälillä vuosittaiset kasvuerot tasoittuvat. Ostovoiman kasvu kuvaa reaalista (määrällistä) kasvua, jossa ei inflaatiota ole huomioitu. Vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuva ostovoima Kotka-Haminan seudulla 2030 288 2445 879 146 2020 275 2442 827 64 Hamina Miehikkälä Virolahti Kotkan markkina-alue Venäläiset 2010 237 2238 697 34 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 Milj.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 10 Vuonna 2020 Kotka-Haminan seudulla ennustetaan olevan vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuvaa ostovoimaa 1,2 miljardia euroa ja vuonna 2030 yhteensä lähes 1,4 miljardia euroa. Ostovoiman painopiste on Kotkan markkina-alueella (Kotka ja Pyhtää). Venäläisten ostovoima kattaa alueen markkinoista tällä hetkellä noin kolme prosenttia, mutta on voimakkaassa kasvussa. Vuonna 2030 venäläisten osuus ostovoimasta on laskelman mukaan jo yli 10 %. Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten vähittäiskaupan tarjonta saavuttaa alueen kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskauppaan kohdistuvaa paikallisten asukkaiden ostovoimaa vähittäiskaupan myyntiin. Luvut eivät sisällä autokauppaa eivätkä huoltamotoimintaa. Myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa. Ostovoiman siirtymät on laskettu vuodelta 2009, josta on saatavilla uusimmat kuntakohtaiset vähittäiskaupan myyntitiedot. Vähittäiskaupan ostovoimasiirtymät vuonna 2009 Milj. Haminan Hamina Miehikkälä Virolahti markkina-alue Vähittäiskaupan myynti 132 4 46 181 Vähittäiskaupan ostovoima 148 14 24 186 Siirtymä -16-10 22-5 Siirtymä ostovoimasta -11 % -72 % 93 % -2 % ei sisällä autokauppaa eikä huoltamotoiminta Lähde: Tilastokeskus, Santasalo Ky Haminan markkina-alueella vähittäiskaupan myynti on lähes samansuuruista kuin paikallisten asukkaiden ostovoima. Tilanne vaihtelee kunnittain. Haminassa ostovoimaa siirtyy nettomääräisesti ulos kaupungista noin 16 miljoonaa eli 11 % ostovoimasta. Ostovoimaa siirtyy lähinnä Kotkaan ja pääkaupunkiseudulle. Paikallisten siirtymä ulospäin on tätäkin suurempi, sillä Haminaan siirtyy ostovoima myös Miehikkälästä, Virolahdesta sekä venäläisiltä matkailijoilta. Miehikkälän tarjonta ei vastaa asukkaiden kysyntää, vaan ostovoimaa siirtyy Haminaan, Virolahdelle sekä Kotkaan. Virolahdella vähittäiskaupan myynti on taas lähes kaksikertaista asukkaiden ostovoimaan nähden. Venäläisten merkitys kaupankäynnissä on Virolahdella suuri ja se on kasvussa. Kymenlaakson maakuntakaavan palveluverkkoselvitykseen verrattuna Haminan ja Miehikkälän ostovoimasiirtymät ovat pysyneet suhteellisesti samansuuruisena kuin vuonna 2006. Vironlahdessa myynti on kehittynyt voimakkaasti venäläisten asiakkaiden myötä, joten ostovoimasiirtymät ovat selvästi suuremmat kuin vuonna 2006, jolloin vähittäiskaupan ostovoimasiirtymä oli + 50 %.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 11 2.6 Markkina-alueen liiketilatarve 2030 Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi siten, että laskelmassa on käytetty toimialoittaisia keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, jotka on laskettu vähittäiskaupan myynnin ja erilaisten kartoitusten pohjalta. Erikoiskaupassa on käytetty toimialoittaisia myyntitehokkuuksia, jotka ovat tilaa vaativassa kaupassa keskimäärin 2500 i/my-m2 ja muussa erikoiskaupassa 3600 i/my-m2. Päivittäistavarakaupassa on keskimääräisenä myyntitehokkuutena käytetty 7000 i/my-m2. Myyntipinta-alat on muutettu kerrosalaksi 1,25 -kertoimella. Tehokkuuden ei oleteta aikajaksolla kasvavan. Päivittäistavarakaupassa ei tehokkuus ole viimeisten vuosikymmenten aikana kasvanut, pikemmin reaalisesti laskenut. Erikoiskaupan osalta ei laskettua tietoa myyntitehokkuuden kehityksestä ole. Kauppa on pinta-alaltaan kuitenkin kasvanut niin voimakkaasti, että tehokkuuden ei arvioida erikoiskaupassakaan kasvaneen. Mikäli tehokkuus kasvaa suureksi, myös kaupan investointihalukkuus kasvaa. Näin ollen tehokkuuden on tässä arvioitu pysyvän nykyisellä tasollaan. Laskettu liiketilatarve kuvaa pinta-alan nettolisäystä, jossa koko ostovoiman kasvu on suunnattu uusiin neliöihin. Kaupan käytöstä poistuvat tai uudella korvautuvat liiketilat lisäävät tarvetta, mutta tätä ei laskelmassa ole otettu huomioon. Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden tarpeen on laskettu suuntaa-antavasti olevan noin 20 % vähittäiskaupan tarpeesta. Vuoteen 2030 mennessä Haminan markkina-alueella tarvitaan lisää liiketilaa lähes 25.000 k-m 2 paikallisten asukkaiden kasvun pohjalta laskettuna. Kotkan markkina-alueella tarve on yli 70.000 k-m 2. Venäläisten määrän ja ostovoiman odotetaan kasvavan voimakkaasti, joten tältä pohjalta tarvitaan seudulla lisää liiketilaa yli 50.000 k-m 2. Kotka-Haminan seudulla tarvitaan vuoteen 2030 mennessä lisää liiketilaa yhteensä noin 150.000 k-m 2. Vähittäiskaupan lisätilantarve Kotka-Haminan seudulla 2010-2030 K-m 2 Haminan markkinaalue Kotkan markkinaalue Kotka- Hamina seutu Markkinaalue Venäläiset Päivittäistavarakauppa* 2 300 8 100 10 400 2 800 13 200 Tilaa vaativa kauppa 7 800 22 800 30 600 20 600 51 200 Muu erikoiskauppa 9 500 27 800 37 300 16 300 53 600 Erikoiskauppa yhteensä 17 300 50 600 67 900 36 900 104 800 Vähittäiskauppa yhteensä 19 600 58 700 78 300 39 700 118 000 Autokauppa ja huoltamot 500 1 600 2 100 3 000 5 100 Ravintolat 100 400 500 3 200 3 700 Muut kaupalliset palvelut 3 900 11 800 15 700 8 000 23 700 Kauppa ja palvelut yhteensä 24 100 72 500 96 600 53 900 150 500 * sis. alkoholijuomakaupan Lähde: Santasalo Ky
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 12 Liiketilatarve kohdistuu koko seutuun eli Haminan lisäksi myös Kotkaan. Pienissä kunnissa ei ole suurta kysyntää kaupan laajennuksille paikallisten asukkaiden pohjalta laskettuna. Tilantarvelaskelma ei suoraan kerro, mihin kaupalliseen keskittymään tilantarve suuntautuu. Suuntautumiseen vaikuttavat alueen kysyntä, nykyisten kauppapaikkojen kehittäminen ja mahdollisuudet uusiin kauppapaikkoihin. Liiketilatarpeesta on kuitenkin erotettu keskustahakuisten toimintojen osuus ja muiden alueiden eli pääasiassa tilaa vaativan kaupan alueiden osuus. Keskusta-alueille suuntautuu suuri osa päivittäistavarakaupan tarpeesta ja suurin osa muotikaupan ja muun erikoiskaupan tarpeesta. Vastaavasti muille alueille suuntautuu suurin osa tilaa vaativan kaupan sekä autokaupan tarpeesta. Tilaa vaativan kaupan tarvetta kohdistuu pienessä mittakaavassa myös keskusta-alueille. Autokaupan tarve suuntautuu täysimittaisesti muille alueille. Keskusta-alueina tarkoitetaan tässä kaupunkien ja kuntien perinteisiä ydinkeskustoja tai alakeskuksia. Alueita ei ole sen tarkemmin määritelty. Keskusta-alueina ovat myös lähiöiden, asuinalueiden ja kylien keskustat. Keskusta-alue ei välttämättä ole sama kuin maakunta- tai yleiskaavoihin merkitty keskustatoimintojen alue. Market- ja tilaa vaativan kaupan alueet keskustan tuntumassa tai sen ulkopuolella ovat vastaavasti muita alueita. Liiketilan lisätarpeen suuntautuminen k-m2 Keskustaalueet Muut alueet Keskustaalueet Muut alueet Päivittäistavarakauppa 70 % 30 % 9 200 4 000 Tilaa vaativa kauppa 10 % 90 % 5 100 46 100 Muu erikoiskauppa 80 % 20 % 42 900 10 700 Erikoiskauppa yhteensä 48 000 56 800 Vähittäiskauppa yhteensä 57 200 60 800 Autokauppa ja huoltamot 0 % 100 % 0 5 100 Ravintolat 80 % 20 % 3 000 700 Muut kaupalliset palvelut 80 % 20 % 19 000 4 700 Kauppa ja palvelut yhteensä 79 200 71 300 Lähde: Santasalo Ky Laskettu liiketilatarve on suurempi keskusta-alueilla kuin muilla alueilla. Kysyntää uudesta liiketilasta kohdistuu kuitenkin yleisesti enemmän muille alueille kuin keskustoihin. Keskustat ovat jo valmiiksi kohtalaisen tiiviiksi rakentuneet ja uusien varsinkin suurien kaupan yksiköiden sijoittaminen keskustoihin on haastavaa. Näin ollen keskustoissa ei yleensä tarve toteudu täysimittaisesti vaan vähäisempänä määränä, mutta vastaavasti tehokkaampana liiketilana. Keskustojen ulkopuolella liiketilatarpeesta voi toteutua vastaavasti jonkin verran enemmän kuin tässä laskettu. Kun liiketila toteutuu hallimaisina suurina tiloina, jää tehokkuuskin yleisesti alhaisemmaksi.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 13 3 KAUPALLISET VAIKUTUKSET Summan risteysalueen asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi pohjautuu markkinaalueen nykyiseen palveluverkkoon ja sen kehittymiseen sekä ostovoima- ja liiketilatarve-ennusteisiin. Kun verrataan liiketilasuunnitelmia markkina-alueen liiketilatarpeeseen saadaan viitteitä, miten suunnitelmat vastaavat alueen kysyntään. Summan alueelle suunnitellaan liiketilaa noin 86.500 k-m 2 ja Summan pääasiallisen markkina-alueen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on yhteensä noin 150.000 k-m 2. Näin ollen Summan suhde liiketilatarpeeseen on hieman yli puolet. Summan alue on keskustan ulkopuolinen kaupan alue, jonne alustavissa suunnitelmissa sijoitetaan pääosin vain tilaa vaativaa kauppaa. Liiketilatarve sisältää on myös keskustahakuista kauppaa, jota ei Summaan suuressa mittakaavassa ole tulossa. Näin ollen kun verrataan Summan suunnitelmia keskustojen ulkopuolisten alueiden tarpeeseen, nähdään että suunnitelmat ylittävät tarpeen viidenneksellä. Eli suunnitelmissa oleva alue on vuoden 2030 tarpeeseen nähden vähän liian suuri. Alueesta on tulossa Ikean ja Ikanon myötä sen verran vetovoimainen kauppapaikka, että se vetää asiakkaita koko Kymenlaaksosta, joten ylitys on tästä lähtökohdasta tarkasteluna vähäinen. Ikean ja Ikanon alue yksistään jää vastaavasti alle lasketun liiketilatarpeen. Mutta jos Ikea alueelle sijoittuu, se vetää yrityksiä alueelle helposti laskettua tarvetta enemmän. Kaupan ja palveluiden liiketilatarve vuonna 2030 Summan markkina-alueella* Summan suunnitelmien (86.500 k-m2) osuus tarpeesta ja Ikean ja Ikanon suunnitelmien (60.000 k-m2) osuus tarpeesta Summa/ K-m 2 tarve Koko tarve 150 500 57 % Keskustan ulkopuolisten alueiden tarve 71 300 121 % Keskustan ulkopuolisten alueiden tarve/ Ikean ja Ikanon suunnitelmat 84 % * Kotka-Haminan seutu ja venäläiset seudulla Koska alueen koko ylittää lasketun tarpeen, ei muille seudulla oleville kehityshankkeille löydy kehitysedellytyksiä, mikäli Summan alue toteutuu kokonaisuudessaan tarkastelujakson aikana. Kotkassa on Jumalniemessä suuria laajennussuunnitelmia. Näistä molemmat eivät todennäköisesti toteudu täysmittaisesti tarkastelujakson aikana. Osa suunnitelmista jää toteutumatta. Kehitysedellytyksiä voi kuitenkin hyvin löytyä, jos venäläisten ostovoima alueella kehittyy laskettua paremmin. Tai vaihtoehtoisesti markkinat jakautuvat uudelleen. Tämä merkitsisi sitä, että Kotka-Haminan seudusta muodostuisi hyvin merkittävä kauppapaikka, jossa käydään ostoksilla laajalta alueelta Kymenlaaksoa. Mikäli alueelle sijoittuu Ikea, se vetääkin asiakkaita koko Kaakkois-Suomen alueelta.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 14 3.1 Vaikutukset keskustakauppaan Summan risteysalueen suunnitelmilla ei ole merkittäviä vaikutuksia keskustojen palvelurakenteeseen tai sen kehittämiseen, sillä Summaan suunnitellaan pääosin tilaa vaativaa kauppaa. Osa Haminan keskustan tuntumassa sijaitsevista tilaa vaativan kaupan myymälöistä saattaa muuttaa Summan alueelle. Alueella on keskustaa paremmat kehittymismahdollisuudet tilaa vaativan kaupan näkökulmasta. Varsinaiseen keskustahakuiseen kauppaan ei Summalla ole vaikutuksia. Summaan suunnitellaan myös Ikeaa. Ikea on huonekalukauppa, mutta kaupan pinta-alasta merkittävä osuus on sisustuskauppaa, joten se tulkitaan vähittäiskaupan suuryksiköksi. Sisustuskauppa on pääosin keskustahakuista kauppaa, joten keskustassa sijaitsevat sisustuskaupat saavat kilpailijan. Toisaalta taas Summan myötä venäläisten määrä alueella kasvaa, joka parantaa myös keskustakaupan toimintaedellytyksiä. Summan alueella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskustojen kehityshankkeisiin, sillä alueelle tulee erilaisia kauppoja kuin keskustaan. Välillisesti alueen toteutumisella voi olla positiivisia vaikutuksia keskustan kehittämiselle, jos venäläisen määrä alueella kasvaa Summan alueen myötä. 3.2 Vaikutukset palveluverkkoon Summan risteysalueen toteutumisen myötä seudulle rakentuu uusi vetovoimainen kaupan keskittymä. Keskittymä kilpailee pääosin Kotkan Julmalniemen ja jonkin verran Sutelan kanssa samoista markkinoista. Summan alue eroaa Kotkan suuryksikköalueista sen suhteen, ettei Summaan ole tulossa päivittäistavarakauppaa. Summan alueen toetutuminen voi hidastaa Jumalniemen laajennushankkeita. Julmalniemellä on enemmän asutusta lähialueilla kuin Summalla, mutta venäläisten matkailijoiden näkökulmasta Hamina on Kotkaa lähempänä. Jumalniemi on jo nyt vetovoimainen kauppapaikka, jossa asioivat myös haminalaiset. Summan alueen kehittäminen tuo kauppapaikan lähemmäksi haminalaisia, ja vastaavasti tuo kotkalaisia pienessä mittakaavassa Haminaan. Näin ollen Summan alueen kehittäminen tasapainottaisi nykyistä palveluverkkoa, jossa suuri osa asioinnista suuntautuu Kotkaan. Vaikka Summan alue rakentuu, keskustahakuisen kaupan pääkauppapaikka Haminassa tulee edelleen olemaan keskusta. Summalla ei myöskään ole vaikutuksia Kotkan keskustojen asemaan palveluverkossa, sillä tarjonta on Summassa erityyppistä kuin keskustoissa. Summalla ei ole vaikutuksia lähikauppaverkkoon, sillä Summaan ei ole tulossa lähipalveluita.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 15 3.3 Vaikutukset palveluiden alueelliseen saatavuuteen Uusilla kauppapaikoilla on vaikutuksia palveluiden alueelliseen saavutettavuuteen, mikäli kaupallinen tarjonta supistuu nykyisissä kaupallisissa keskittymissä. Toisaalta palveluiden saavutettavuus voi myös uuden kauppapaikan myötä joissakin asukasryhmissä tai jollakin alueella parantua, jos kauppa rakennetaan alueelle, jossa palvelut ennestään ovat heikot tai yhteys uuteen kauppapaikkaan on nykyistä parempi. Vaikutukset palveluiden häviämiseen joltakin alueelta ovat todennäköisempiä, mikäli lyhyellä aikavälillä rakennetaan massiivisesti uutta liiketilaa. Jos taas liiketilan määrä kasvaa hitaasti pitkällä aikavälillä, on nykyisten kauppojen helpompi sopeutua muuttuvaan tilanteeseen. Osa Haminan keskustan tuntumassa sijaitsevista tilaa vaativan kaupan myymälöistä saattaa Summan rakentumisen myötä siirtyä Summaan. Tällöin tilaa vaativan kaupan asiointimatkat pidentyvät keskusta-asukkaan näkökulmasta katsottuna. Toisaalta taas tilaa vaativan kaupan kehittämisen kannalta keskusta ei ole optimaalinen paikka, joten kehittyvät tilaa vaativan kaupan myymälät saattavat hakeutua joka tapauksessa esim. Jumalniemeen, jos Summa ei rakennu. Tällöin kauppamatkat pidentyisivät vieläkin enemmän. Tällä hetkellä Haminasta suuntautuu asiointia paljon mm. Kotkaan. Kun Haminaan rakentuu oma kauppakeskittymä, asiointimatkat lyhenevät ainakin tilaa vaativan kaupan osalta. Mikäli Summan myötä venäläisten asiakkaiden määrä Haminassa kasvaa, saattaa palvelutarjonta parantua nykyisestään myös keskustassa. Tämäkin vaikuttaa positiivisesti palveluiden saatavuuteen. Ikea on niin vetovoimainen ketjukonsepti, että se tavoittaa asiakkaita ympäri Suomen. Eli myös Haminasta ja muualta Kaakkois-Suomesta käydään nykyäänkin Ikeassa, pääosin lähimmässä. Mikäli alueelle rakentuu oma Ikea, asiointimatkat lyhenevät koko Kaakkois- Suomen alueella. Päivittäiseen asiointiin ei Summan kauppakeskittymällä ole vaikutusta, sillä alueelle ei ole tulossa päivittäistavarakauppaa eikä muitakaan lähipalveluita. Päivittäiset asiointimatkat säilyvät siten nykyisellä tasollaan. Summan risteysalueen kauppakeskittymä sijoittuu palveluiden saavutettavuuden kannalta hyvään paikkaan kaupunkiseudulla. Alue tavoittaa helposti haminalaiset. Alueen vierestä kulkee mm. Kotka-Hamina -välinen joukkoliikenne. Myös Kotkasta on sujuvat yhteydet Summaan, mikäli Summaan rakentuu jotain sellaista vetovoimaista kauppaa, jota ei Kotkassa ole. Summa tavoittaa myös venäläiset asiakkaat hyvin. Alueen vierestä ajavat lähes kaikki Vaalimaalta pääkaupunkiseudulle matkaavat venäläiset. Myös Nuijamaan rajaasemalta on sujuvat yhteydet Summaan.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 16 4 YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET Haminan kaupunkiin Summan risteysalueelle noin viiden kilometrin päähän Haminan keskustasta suunnitellaan uutta kauppakeskittymää. Alueelle sijoittuu asemakaavan mukaan pääosin tilaa vaativaa kauppaa. Alueelle voidaan rakentaa liiketilaa noin 86.500 k-m 2. Paikallisiin markkinoihin nähden uusi kaupan keskittymä on liian suuri. Toteutuessaan suunnitelmien mukaisena Summan risteysalueen kauppapaikka tulee kuitenkin olemaan vetovoimainen kauppapaikka, joka vetää asiakkaita koko Kotka-Haminan seudulta ja Pietarin suunnalta. Venäläiset matkailijat ovat merkittävä asiakasryhmä. Mikäli alueelle sijoittuu Ikea ja Ikano, kauppa-alue vetää asiakkaita koko Kymenlaaksosta ja Kaakkois- Suomen alueelta. Lähtökohtana uudelle kaupan keskittymälle ovat paikallisten lisäksi venäläiset matkailijat. Tällä hetkellä seudulla venäläisten matkailijoiden määrä on huomattavasti alhaisempi kuin Lappeenrannan seudulla. Lisäksi matkailija käyttää selvästi vähemmän rahaa Kotka- Haminan seudulla kuin Lappeenrannan seudulla. Mikäli seudulle halutaan enemmän ostosmatkailijoita, täytyy heille tarjonta enemmän kaupan palveluita. Summa on hyvin saavutettavissa oleva kauppapaikka niin matkailijoiden kuin paikallistenkin asukkaiden näkökulmasta. Näin ollen Summan rakentuminen edesauttaisi Venäjän matkailun kehittymistä seudulla. Keskustakauppaan ei Summan risteysalueen liikerakentamisella ole vaikutuksia, sillä alueelle rakentuu pääasiassa tilaa vaativaa kauppaa. Vastaavassa mittakaavassa ei keskustassa ole mahdollisuuksia kehittää kauppaa. Summan alueella voi olla välillisesti positiivisia vaikutuksia keskustakaupalle. Myös keskustakauppa hyötyy, mikäli venäläisten matkailijoiden määrä alueella kasvaa Summan myötä. Summan myötä palveluverkkoon syntyy uusi kauppapaikka. Keskustat säilyvät edelleen keskustahakuisen kaupan pääkauppapaikkoina seudulla. Summan alue kilpailee pääosin Kotkan Jumalniemen kanssa samoista markkinoista sillä erotuksella, että Summan alueelle ei sijoitu päivittäistavarakauppaa. Jumalniemi on jo nyt vetovoimainen kauppapaikka, jossa asioivat myös haminalaiset. Summan alueen kehittäminen tuo palveluita lähemmäksi haminalaisia. Tämä tasapainottaisi palveluverkkoa, kun osa Kotkaan suuntautuvasta asioinnista suuntautuisi Haminan puolelle. Näin myös asiointimatkat Haminan markkinaalueella lyhenisivät. Summan rakentuminen on yksi keino lisätä venäläisten matkailijoiden määrää seudulla. Samalla se tuo lisää tarjontaa myös paikallisille asukkaille. Mikäli alueelle sijoittuvat Ikea ja Ikanon kauppakeskus, alueen merkitys kauppapaikkana kasvaa hyvin suureksi. Tällöin se vetää ostovoimaa Kotka-Haminan seudun ulkopuolelta ja vastaa paremmin liiketilatarpeeseen. Mikäli alueelle ei sijoitu hyvin vetovoimaista seudullista myymälää, jää sen vaikutusalue lähinnä Haminan markkina-alueeksi. Tällöin myöskään kysyntää ei alueelle löydy ainakaan tarkastelujakson aikana siinä mittakaavassa, kuin mitä asemakaavassa on suunniteltu. Tämä selvitys on tehty siitä lähtökohdasta, että alueelle sijoittuu pääosin tilaa vaativaa kauppaa, mikäli alueelle halutaan sijoittaa merkittävä määrä keskustahakuista kauppaa esimerkiksi Ikanon kauppakeskukseen, tulee kaupallisia vaikutuksia arvioida uudelleen.
Kaupallisten vaikutusten arvioinnin päivitys 17 Liite Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kotka-Haminan seudulla 2010, 2020 ja 2030 Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kotka-Haminan seudulla 2010 milj. euroa Haminan Kotkan Kotkamarkkina- markkina-haminalue Venä- Hamina Miehikkäl Virolahti alue Kotka Pyhtää seutu läiset Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 67 6 11 84 182 16 198 282 5 287 Tilaa vaativa kauppa 31 3 5 39 85 7 92 132 3 135 Muu erikoiskauppa 52 5 8 65 142 12 154 220 22 241 Erikoiskauppa yhteensä 83 8 13 105 227 20 247 352 25 376 Vähittäiskauppa yhteensä 151 14 24 189 410 35 445 634 29 663 Autokauppa ja huoltamot 72 7 12 91 194 17 211 302 2 304 Ravintolat 14 1 2 17 38 3 42 59 3 61 Kauppa ja palvelut yhteensä 237 22 38 297 642 56 697 994 34 1 028 Lähde: Santasalo Ky Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kotka-Haminan seudulla 2020 milj. euroa Haminan Kotkan Kotkamarkkina- markkina-haminalue Venä- Hamina Miehikkäl Virolahti alue Kotka Pyhtää seutu läiset Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 73 6 11 91 204 16 220 310 10 320 Tilaa vaativa kauppa 37 3 6 46 104 8 112 159 11 170 Muu erikoiskauppa 63 5 10 78 176 14 190 268 33 302 Erikoiskauppa yhteensä 100 9 15 124 280 23 303 427 45 471 Vähittäiskauppa yhteensä 173 15 27 215 484 39 522 737 54 792 Autokauppa ja huoltamot 87 7 13 108 239 20 259 367 5 372 Ravintolat 15 1 2 18 42 3 45 63 5 68 Kauppa ja palvelut yhteensä 275 24 42 340 765 62 827 1 167 64 1 232 Lähde: Santasalo Ky Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kotka-Haminan seudulla 2030 milj. euroa Haminan Kotkan Kotkamarkkina- markkina-haminalue Venä- Hamina Miehikkäl Virolahti alue Kotka Pyhtää seutu läiset Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko 79 7 12 98 226 18 244 341 21 362 Tilaa vaativa kauppa 45 4 7 55 128 10 138 194 47 240 Muu erikoiskauppa 76 6 12 93 218 17 235 329 54 383 Erikoiskauppa yhteensä 120 10 18 149 346 28 373 522 101 623 Vähittäiskauppa yhteensä 199 17 31 246 572 45 617 863 122 985 Autokauppa ja huoltamot 75 7 12 93 201 19 219 312 13 325 Ravintolat 14 1 2 17 39 3 43 60 11 71 Kauppa ja palvelut yhteensä 288 24 45 357 811 67 879 1 236 146 1 381 Lähde: Santasalo Ky