TAHKON RINNEALUEIDEN TOIMINTAEDELLYTYSTEN VARMISTAMINEN Johdanto Tahkolla on keskeinen osa Kuopion kaupungin elinkeino- ja matkailustrategiassa. Tavoitteena on tehdä Tahkosta johtava laskettelukeskus eteläisessä Suomessa. Tavoitteessa onnistuminen edellyttää kehittyvän imagon vaalimista ja jatkuvia parannuksia alueen palvelutarjontaan ja olosuhteisiin. Kaupungin on määrätietoisesti huolehdittava matkailupalvelujen toimintaedellytysten säilymisestä. Tässä muistiossa tarkastellaan toimintaedellytyksiä Tahkon rinnealueilla maanomistuksen näkökulmasta. Maanomistuksen tilanne Laskettelukäytössä liitännäisalueineen tai laskettelurinteeksi rakenteilla on noin 160 ha. Tästä noin 90 ha eli vajaa 60 % on Kuopion kaupungin omistuksessa ja noin 60 ha eli vajaa 40 % rinnetoimintoja hoitavan Huippupaikat Oy:n omistuksessa. Lisäksi alueella on 4 tilaa, yhteensä noin 10 ha eli 6 % muiden yksityisten omistamia. Kaupungin ja rinneyhtiön maanomistus kattaa yhteensä 94 % alueesta. Käytössä olevien alueiden ulkopuolella Kuopion kaupunki ja Huippupaikat Oy omistavat vielä useita kymmeniä hehtaareja maata. Rinnealueiden laajentaminen lounaaseen Välimäelle on suunnitteilla. Laajennusalueista osan omistaa kaupunki, osa on muiden yksityisten omistuksessa. Kartassa vihreällä on kaupungin maanomistus, sinisellä Huippupaikat Oy:n omistus ja keltaisella muut yksityiset. Violetilla viivalla on rajattu käytössä tai rakenteilla olevat rinnealue. Punainen viiva rajaa asemakaavan mukaisen urheilu- ja virkistysalueen (VU-3 / k). 1
Kaavoitustilanne Maakuntakaavassa koko nykyinen rinnealue ja huomattavat laajennusalueet pohjoiseen ja lounaaseen Välimäelle on merkitty merkinnällä VL, jonka määräys kuuluu: Virkistysalue, joka on tarkoitettu pääasiassa lähiulkoilua ja virkistyskeskuksia varten. Maakuntakaava Yleiskaavassa käytössä olevat rinnealueet ovat merkinnällä VU-2, jonka määräys kuuluu: Välimäen suunnalla on meneillään yleiskaavan muutos, jolla linjataan suunnitteilla olevia rinnelaajennuksia. Yleiskaava 2
Asemakaavassa käytössä olevat rinnealueet on merkitty merkinnällä VU-3, jonka määräys kuuluu: Lisäksi alueella on merkintä /k: Lisäksi rinnealueilla on useanlaisia muita merkintöjä, kuten erilaisia palvelu- tai huoltorakennusten rakennusaloja, suojeltuja alueen osia jne. Rinnealueilla ei ole lainkaan kortteleita, joille voisi muodostaa itsenäisiä tontteja. Rinnealueiden rakenteilla ja suunnitteilla olevat laajennukset Välimäen suunnalla ovat pääasiassa asemakaavoittamattomalla alueella. Asemakaavan oikeusvaikutukset Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 83 :n mukaisesti virkistysalueet ovat ns. yleisiä alueita, joiden toteuttaminen on kunnan tai muun laissa tarkoitetun julkisyhteisön tehtävä. Lain selvää lähtökohtaa Tahkon rinnealueilla varmistaa vielä merkintä /k, joka vielä erikseen määrää alueen varatuksi kunnan tarpeisiin. MRL 96 :n mukaan kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. Lunastusta toimeenpantaessa noudatetaan lunastuslakia (603/1977). Urheilu- ja virkistyspalvelualueiden toteutuskäytännöt Tahkolla Nilsiän kapungin toimintalinjana on 1990-luvun alkupuolelta asti ollut hankkia Tahkon rinnealueiden maapohjat itselleen ja vuokrata ne rinnetoimintoja käytännössä hoitavalle yritykselle. Kuopion ja Nilsiän kuntaliitoksen jälkeen Kuopion kaupunki on jatkanut samalla linjalla ja ostanut alueita rinnelaajennuksia varten. Ennen 1990-lukua myös matkailuyritykset ovat ostaneet rinnealueita. Nämä alueet ovat useiden vaiheiden jälkeen päätyneet nykyisen rinnetoimintoja hoitavan yrityksen, Huippupaikat Oy:n omistukseen. Kaupungin toimintalinja on maankäyttö- ja rakennuslain tarkoituksen mukainen, urheilu- ja virkistysalueiden toteutuksesta vastaa kunta. Käytännön tekeminen voidaan antaa yksityisen yrityksen tehtäväksi. 3
Yksityisten omistamat maat Tahkon rinnealueella Huippupaikat Oy Liukuhihna Rantarinne Huippupaikat Oy omistaa useita tiloja, joiden pinta-ala on yhteensä 69,5 ha (kartta muistion alussa). Tästä vajaa 60 ha on käytössä olevia rinnealueita liitännäisalueineen. Yhtä 0,2 ha:n tilaa lukuun ottamatta tilat ovat tulleet Huippupaikat Oy:n omistukseen aikaisemmin toimineilta matkailuyrityksiltä. Kun Huippupaikat Oy toimii kaupungin tavoitteita mukaisesti ja vuokralaisena myös kaupungin mailla, kaupungilla ei ole ollut tarvetta pyrkiä hankkimaan Huippupaikkojen omistamia maapohjia itselleen. Mikäli tilanteessa tapahtuisi muutoksia, jotka uhkaisivat matkailupalvelujen jatkuvuutta, olisi kaupungin syytä hankkia nämäkin maapohjat itselleen. Liukuhihna-niminen tila 297-499-17-69 on kooltaan 0,20 ha ja sijoittuu rannan läheisyyteen päärinteiden pohjoispuolelle. Tilalla on 1970-luvun alussa valmistunut 106 k-m2:n suuruinen loma-asunto, joka on yksityisessä lomakäytössä. Tila on asemakaavassa VU-3 aluetta, joten sille ei saa rakentaa. Vaikka tilan sijainti on keskeinen, ei sen lomakäytöllä ole välitöntä ristiriitaa alueen matkailutoimintojen kanssa. Käynti tilalle tapahtuu vesialueen kautta. Tila on ollut rakennuspaikka ennen asemakaavan laatimista, joten sen ostaminen tai lunastaminen edellyttäisi rakennuspaikan hinnan maksamista. Tilan hankkimisella asemakaavan mukaiseen urheilu- ja virkistyskäyttöön ei ole välitöntä kiirettä. Rantarinne-niminen tila 297-499-17-104 on kooltaan 0,21 ha ja sijoittuu rannan läheisyyteen päärinteiden pohjoispuolelle välittömästi Liukuhihna-tilan viereen. Tila on rakentamaton, eikä sille asemakaavan mukaan saa rakentaa (VU-3). Tilan sijainti on keskeinen, mutta sitä ei toistaiseksi tarvita matkailutoimintoihin. Rakentamaton pieni tila ei aiheuta välitöntä ristiriitaa alueen matkailutoimintojen kanssa. Tilalle on tieoikeus Tahkon huoltotien kautta vain kesäaikaan. Kaupungin on syytä pyrkiä ostamaan tila, mutta tilan hankkimisella asemakaavan mukaiseen urheilu- ja virkistyskäyttöön ei ole kiirettä. 4
Puustila Rinnealueelle sijoittuu noin 0,7 ha:n suuruinen palsta tilasta Puustila 297-499-163-40. Palsta on rantaa seuraileva kapea kaistale. Palsta on rakentamaton. Se on matkailukäytössä. Palsta on vuokrattuna Huippupaikat Oy:lle. Vuokrasopimus on voimassa syksyyn 2038 saakka. Kaupungin on syytä pyrkiä ostamaan tila, mutta akuuttia tarvetta tilan hankkimiselle ei ole. Pitkämäki Pitkämäki-tila 297-499-41-13 on 8,6 ha:n suuruinen. Pitkä ja kapea tila sijoittuu vinoittain päärinteiden poikki Tahkolahden ylittävän kävelysillan kohdalla. Tilan sijainti on hyvin keskeinen. Mikäli tila ei olisi käytettävissä, aiheutuisi tästä merkittävää haittaa Tahkon matkailulle. Tila on ollut vuokrattuna vuodesta 1970 alkaen matkailuyrityksille. Nykyinen vuokralainen on Huippupaikat Oy. Vuokrasopimus päättyy 31.4.2020. Huippupaikat Oy on pyrkinyt neuvottelemaan jatkoa vuokrasopimukselle. Maanomistajat ovat pyytäneet huomattavaa vuokran korotusta ja vuokraehtojen muutosta, eikä jatkosopimusta ole syntynyt. 5
Vuokrasopimuksen mukaan tila on vuokrattu matkailu-, talviurheilu- ja virkistyskäyttöön. Sopimusteksti on siten hyvin kattava, eikä anna perusteita matkailuun liittyvien toimintojen rajaamiseen vuokrasopimuksen ulkopuolelle. Vuokrasopimuksen tulkinnassa on kuitenkin ollut ongelmia. Maanomistajat ovat tulkinneet sopimusta siten, että heidän mukaansa monet matkailutapahtumat edellyttäisivät vielä erillistä lupaa maanomistajilta. Tästä on aiheutunut Tahkon imagon kannalta kielteistä hämminkiä. Joskus jo tapahtumien alettua on noussut esille väitteitä, ettei tapahtumille olisi tarvittavia lupia. Kaupunki on neuvotellut useita kertoja maanomistajien kanssa mahdollisuuksista ostaa tila (Jukka Räsänen 18.6.2013, 21.11.2014 ja 6.5.2015). Maanomistajat ovat olleet haluttomia myymään tilaa ja esittäneet sen hinnaksi moninkertaisesti kaupungin neuvottelijoiden käsityksen mukaisen käyvän hinnan. Neuvottelussa 6.5.2015 todettiin yksimielisesti, että vapaaehtoinen kauppa ei ole mahdollinen hintakäsityksen erilaisuudesta johtuen. Tahkovuoren toimintojen pitkän tähtäyksen toimivuuden ja matkailutapahtumien sujuvuuden varmistamiseksi on perusteltua hankkia tila kaupungin omistukseen. Tila on ainoa muiden kuin kaupungin tai rinneyrittäjän omistama alue, jonka hallinta on aivan välttämätöntä matkailutoimintojen turvaamiseksi Tahkon rinnealueilla. Tahkon rinnealueiden vakiintuneen toimintatavan mukaisesti maapohjan omistus on syytä olla kaupungilla. Voimassa oleva asemakaava antaa kunnalle maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti oikeuden lunastaa alueen ilman mitään erikseen haettavaa lunastuslupaa. Maanomistajille on neuvotteluissa tehty selväksi se, että virkistysalueen toimintojen häiriötön turvaaminen on kaupungille keskeinen tavoite ja mikäli vapaaehtoiset kaupat eivät tule kyseeseen, tehdään esitys tilan lunastuksen käynnistämisestä. Tällöin tilan käyvän hinnan määrittelevät ulkopuoliset asiantuntijat. Maanomistajat ovat vastanneet, ettei vapaaehtoinen kauppa tule kysymykseen, ellei heidän hintapyyntöään hyväksytä. Kaupungin neuvottelijoiden käsityksen mukaan hintapyyntö on moninkertainen käypään hintaan nähden. Lunastusmenettely on syytä käynnistää viivyttelemättä, jotta maanhallinnan epävarmuus ei vaikeuta matkailutoimintojen pitkäjänteistä kehittämistä ja vaaranna toiminnan jatkuvuutta vuokrasopimuksen mahdollisesti päättyessä 2020. 6