Sisällys 1. Johdanto 1 1.1 Tausta 1 1.2 Kiinteistöpoliittisen ohjelman sisältö 2 1.3 Visio 2 1.4 Kriittiset menestystekijät 2 2. Kiinteistöjohtamisen, kiinteistönhoidon ja isännöinnin toimintamalli 2 2.1 Teknisen keskuksen vastuualueet 2 2.2 Teknisen keskuksen tehtävät 3 Tekninen johtaja 3 Rakennustarkastaja ja kunnossapito- ja tarkastusinsinööri 4 Laitosmiehet 4 Rakennusmiehet 4 Kunnossapitopalaverit 4 2.3 Rautjärven Vuokratalot Oy 4 2.4 Isännöinti 4 3. Kunnan omistuksessa olevat rakennukset 5 3.1 Rakennusomaisuuden korjausvelka, peruskorjaustarve ja perusparannustarve 5 3.2 Tilojen tehokkaan käytön turvaaminen 7 3.3 Rakennuskannan kunnon turvaaminen 7 3.4 Periaatteet nykyisten tilojen hallinnassa 8 Kiinteistöjen salkuttaminen 8 Kiinteistöjen ryhmittelyluokat 8 Kiinteistöjen kuntoluokat 8 3.5 Periaatteet tilojen hankinnassa 9 Rakentaminen 9 Vuokraus 9 Ostaminen 10 Investointien rahoitus 10 3.5 Vuokrauksen yleisperiaatteet 10 Vuokran määräytymisperiaatteet 11 1
4. Ulkopuolisille vuokratut ja ulkoa vuokratut tilat 12 4.1 Ulkopuolisille vuokratut tilat 12 4.2 Ulkoa vuokratut tilat 12 5. VAKUUTTAMINEN 12 6. KIINTEISTÖOHJELMAN SEURANTA JA PÄIVITTÄMINEN 13 2
1. Johdanto 1.1 Tausta Rautjärven kunnan tekninen keskus laatii ennaltaehkäisevän kiinteistöpoliittisen ohjelman tukemaan laadukasta, pitkäjänteistä ja erityisesti ennakoivaa kiinteistönpitoa Rautjärven kunnan omistamissa kiinteistöissä. Hyväkuntoiset, terveet ja toimivat tilat ovat edellytys kunnan tarjoamille palveluille. Tilojen ylläpitoon, hankintaan ja tilojentarpeeseen on syytä kiinnittää entistä enemmän huomiota niiden suuren taloudellisen merkityksen tähden. Kiinteistöpoliittisen ohjelman tarkoituksena on muodostaa yleiset tavoitteet kunnan kiinteistöjen omistamiselle ja hoidolle sekä tarkemmin ohjata kunnan kiinteistöjen perusparannus-, peruskorjaus- ja kunnossapitosuunnittelua. Ohjelman piiriin kuuluvat myös kuntakonserniyhtiö Rautjärven Vuokratalot Oy:n kiinteistöt. 1.2 Kiinteistöpoliittisen ohjelman sisältö Kiinteistöpoliittisessa ohjelmassa esitetään toimintamalli kiinteistöjohtamiselle, isännöinnille ja kiinteistönhoidolle sekä muodostetaan arviointi kiinteistöjen tarpeesta ja määrästä. Ohjelma sisältää lisäksi selvityksen rakennusten omistamisesta ja vuokrausperiaatteista sekä investointien rahoitusvaihtoehdoista ja rakennusten vakuuttamisesta. Osana ohjelmaa on kiinteistösalkku (Liite 1), jossa kunnan omistamat kiinteistöt on luetteloitu ja jaoteltu kunnon ja kiinteistötyypin mukaisesti. 1.3 Visio Rautjärven kunnan tekninen keskus on luotettava, yhteistyökykyinen toimitilojen ylläpitäjä ja isännöitsijä. Teknisen keskuksen hallinnoimat tilat ovat tarkoituksen mukaiset, turvalliset ja terveelliset sekä taloudellisia käyttää. 1.4 Kriittiset menestystekijät Kriittiset menestystekijät kiinteistönpidon eri näkökulmista: Julkisten rakennusten arvon säilyttäminen Elinkaarikustannusten optimointi ja energiatehokkuuden lisääminen 3
Tilojen ja palveluiden kokonaisedullinen määrä ja laatu Turvata ja parantaa käyttäjän oman toiminnan edellytyksiä toimitiloissa Toimia taloudellisesti ja turvaa omaisuuden arvon Toimia suunnitelmallisesti, tehokkaasti ja sopimuksen mukaisesti Motivoitunut ja ammattitaitoinen henkilöstö Joustava, tuottavuutta edistävä talousohjaus Tiloissa ja palveluissa huomioidaan kestävä kehitys ja mahdollisimman pieni ympäristökuormitus 2. Kiinteistöjohtamisen, kiinteistönhoidon ja isännöinnin toimintamalli 2.1 Teknisen keskuksen vastuualueet Rautjärven kunnan tekninen keskus toimii teknisen lautakunnan alaisuudessa. Teknisen keskuksen vastuualueet voidaan jakaa kuuteen eri osa-alueeseen. 1. Maankäyttö ja kaavoitusasiat 2. Rakennusvalvonta 3. Kiinteistöt 4. Siivouspalvelut 5. Vesihuoltolaitos 6. Puistot ja yleiset alueet sekä liikenneväylät Tässä ohjelmassa tarkastelemme asioita kiinteistöjen näkökulmasta. 2.2 Teknisen keskuksen tehtävät 1. Kunnan toimialojen ja muiden vuokralaisten tilantarpeiden täyttäminen järjestämällä niille tarkoituksenmukaiset tilat 2. Toimitiloihin tarvittavien kiinteistö- ja käyttäjäpalveluiden järjestäminen 3. Tarvittavien tilojen hankkiminen sekä tilojen luovutus, myynti ja purkaminen 4. Rakennettujen kiinteistöjen arvon kehittäminen 5. Tilaomaisuuden ja sen tuottavuuden kehittäminen 6. Tilankäytön asiantuntijana toimiminen 4
Rautjärven kunnan teknisen keskuksen kiinteistönhoidon henkilöstöön kuuluvat tekninen johtaja, jonka alaisuudessa toimivat rakennustarkastaja kunnossapito- ja tarkastusinsinööri, neljä laitosmiestä ja kaksi rakennusmiestä. Laitosmiehet huolehtivat vuoroviikoin myös kunnan kiinteistöjen teknisestä päivystyksestä. Teknisen keskuksen kiinteistönhuollon organisointia (henkilösuunnitelma) on syytä tarkastella silloin kun kunnan omistamassa kiinteistömassassa tapahtuu merkittäviä muutoksia tavoitteena kustannusten tehokkuuden nostaminen. Tekninen johtaja 1. Vastata strategisesta suunnittelusta, toiminnasta ja talouden suunnittelusta sekä kehittämisestä 2. Vastata tulostavoitteiden toteuttamisesta 3. Vastata teknisen lautakunnan päätösten toimeenpanosta 4. Vastata talousarvion, toimintasuunnitelman ja toimintakertomuksen laadinnasta 5. Vastata sisäisen valvonnan toimivuudesta 6. Suorittaa muut teknisen lautakunnan määräämät tehtävät Rakennustarkastaja ja kunnossapito- ja tarkastusinsinööri Rakennustarkastajan ja kunnossapito- ja tarkastusinsinöörin tehtävinä on osallistua kiinteistöihin liittyvien asioiden valmisteluun ja toteuttamiseen sekä tukea teknistä johtajaa toiminnan kehittämisessä. Kunnossapito- ja tarkastusinsinööri vastaa kunnan oman operatiivisen toiminnan työnjohdollisista tehtävistä. Laitosmiehet Laitosmiesten tehtävänä on huolehtia oman vastuualueensa kiinteistöjen kunnossapidosta. Kiinteistöjen kunnossapidon pääasiallinen tarkoitus on pitää toimitilat käyttökelpoisessa kunnossa toteuttamalla ennakoivaa huoltoa, pitkän tähtäimen hoitosuunnitelmia ja vuosittaista 5
kunnossapito-ohjelmaa rakennuskohtaisesti päämääränä kiinteistöjen arvon säilyttäminen ja käyttäjien toimintojen turvaaminen. Laitosmies vastaa lämpö-, sähkö-, vesi- ja viemärilaitteiden ja ilmanvaihtolaitteiden moitteettomasta toiminnasta niihin liittyvine korjaus-, asennus-, ylläpito-, huoltotehtävineen. Rakennusmiehet Rakennusmiehet toteuttavat kiinteistöjen vuosikorjaustoimenpiteet, äkilliset korjaukset ja pienemmät investoinnit resurssien sallimissa rajoissa. Kunnossapitopalaverit Tekninen johtaja ja kunnossapito- ja tarkastusinsinööri järjestävät säännöllisesti kunnossapitopalavereita, joiden tavoitteena on kehittää käytännön toimintaa, käsitellä yhteisiä asioita, kiinteistöjen ongelmakohtia ja sopia toimintatavoista vastuuttaen jatkotoimenpiteiden hoitajat. 2.3 Rautjärven Vuokratalot Oy Rautjärven Vuokratalot Oy:n toimintaa ohjaa Rautjärven Vuokratalot Oy:n hallitus. Talouspäällikkö vastaa isännöinnistä ja toimii Rautjärven Vuokratalot Oy:n toimitusjohtajana. Teknisenä isännöitsijänä toimii kunnossapito- ja tarkastusinsinööri. Vuokratalojen kiinteistönhuollosta huolehtii laitosmies, jonka esimies on kunnossapito- ja tarkastusinsinööri. 2.4 Isännöinti Isännöitsijän tehtävät: Vastata kunnan omistamien ja ulkoa vuokrattujen rakennusten ja toimitilojen vuokraustoiminnasta sisäiseen ja ulkoiseen käyttöön Vastata vuokrasopimusten päivittämisestä Vastata kiinteistö- ja turva- ja käyttäjäpalvelujen toimintaan liittyvien hankinta-, huolto- ja lakisääteiseen tarkastustoimintaan liittyvien sopimusten laatimisesta, kilpailuttamisesta ja valvonnasta Osallistua rakennuskohtaisen pitkän tähtäimen suunnitelman ja vuosittaisen kunnossapito-ohjelman laatimiseen ja priorisointiin niin, että tilojen huono kunto ei ole vuokrauksen esteenä 6
Huolehtia kiinteistöjen tehokkaasta vuokrauksesta niin, ettei tiloja pidetä tarpeettomasti tyhjillään 3. Kunnan omistuksessa olevat rakennukset Tekninen keskus tarjoaa kunnan palvelutoiminnoille tarkoituksen mukaiset, lisäarvoa antavat, käyttökustannuksiltaan taloudelliset, energiatehokkuudeltaan hyvät, turvalliset ja terveelliset toimitilat. Toimitiloja hankittaessa ja suunniteltaessa ensisijainen vaihtoehto toiminnan sijoittamiselle on kunnan omistama tila. Toimintojen tilantarveselvityksissä ja hankesuunnitelmissa tavoitteena on olemassa olevan tilaomaisuuden mahdollisimman tehokas käyttö ja vasta sen jälkeen laajennus- ja uudisrakentamisvaihtoehto. Tekninen keskus ohjaa ja valvoo hankkeiden suunnittelua omistajan näkökulmasta tavoitteena toimivat, tarkoituksenmukaiset ja laajuudeltaan riittävät tilat. Kunta omistaa 73 rakennusta, joiden yhteenlaskettu huoneala on 43 587 m² ja tilavuus 157 059 m³. Rakennusomaisuuden arvo on 18,2 milj.. Rakennusten keskimääräinen arvioitu käyttöaste on 85 %. Kunnan ydintoimintaa ajatellen on tilojen tarve tulevaisuudessa noin 86 % kunnan tällä hetkellä omistamasta rakennuskannasta. 3.1 Rakennusomaisuuden korjausvelka, peruskorjaustarve ja perusparannustarve Korjausvelkaindeksi Korjausvelkaindeksi mittaa omistettujen rakennusten vuosittaista korjausvelan muutosta. Korjausvelkaindeksi kuvaa kulumisen ja omaisuuteen suoritettujen toimenpiteiden jälkeistä rakennusten kunnon sekä investointitarpeen muutosta koko omaisuusmassassa. Mikäli rakennuksiin ei ole investoitu riittävästi, syntyy rakennuksiin korjausvelkaa, joka tietyn kulumisen jälkeen näkyy myös kasvaneena perusparannustarpeena kaikkien rakennusten osalla. Korjausvelkaindeksi mittaa vuosittain sitä, miten korjausvelka sekä perusparannustarve ovat rakennusomaisuudessa kehittyneet. 7
Keskeisimmät korjausvelkaan ja perusparannustarpeeseen vaikuttavat tekijät ovat: 1. Rakennusten kuluminen 2. Kaikki rakennuksiin kohdistuneet investoinnit sekä suuremmat kunnossapitotyöt 3. Rakennusten myynnit ja purut 4. Rakentamisen kustannustason muutos Korjausvelkaindeksissä tuotetaan kolme erillistä omaisuuden hallintaan liittyvää tunnuslukua, joiden kehittymistä korjausvelkaindeksissä seurataan. Tunnusluvut ovat: 1. Korjausvelka 2. Peruskorjaustarve 3. Perusparannustarve Korjausvelka kuvaa määritelmällisesti sitä, kuinka paljon koko salkun rakennuksista on vuosien saatossa tingitty rahaa, jotta ne olisivat fyysisesti tämän päivän käyttöä vastaavassa kunnossa. Rautjärven kaikkien rakennusten laskennallinen korjausvelka on vuoden 2014 arvojen mukaan 6,3 milj., josta säilytettävien ja muuhun käyttöön jalostettavien osuus on 5,8 milj.. Yleisesti ei tavoitteellisena tasona pidetä 100 %:n kuntoa, jossa rakennus joka päivä vastaisi uuden vastaavan rakennuksen kuntoa. Hyväksyttävänä tasona, jossa kuluminen ei vielä oleellisesti haittaa käyttöä pidetään 75 %:n tasoa vastaavasta uudesta. Käyttäjän kannalta tämä tarkoittaa sitä, että tila palvelee käyttötarkoitustaan lievästä vanhanaikaisuudestaan huolimatta. Kun rakennuksen kunto laskee alle tämän tason, syntyy laskennallista korjausvelkaa. Peruskorjaus- ja perusparannustarvetta syntyy, kun rakennuksen kuntotaso alittaa 60 %. Peruskorjaustarve kuvaa sitä, kuinka paljon salkun huonokuntoisiin rakennuksiin tulisi investoida rahaa, jotta ne olisivat alkuperäiseen tasoon nähden erinomaisessa kunnossa (100%). Rautjärven kunnan rakennusten laskennallinen peruskorjaustarve on vuoden 2014 arvojen mukaan 10,8 milj.. Perusparannustarve kuvaa sitä, kuinka paljon huonokuntoisiin rakennuksiin tulisi investoida rahaa, jotta ne olisivat tämän päivän uusien käyttötarkoitukseltaan vastaavien rakennusten 8
tasoisessa kunnossa (120 %). Perusparannustarve sisältää myös toiminnalliset muutokset eli ne toimenpiteet, jotka rakennukset vaativat vastatakseen tämän päivän toiminnallisia ja lainsäädännöllisiä vaatimuksia. Rautjärven kunnan rakennusten laskennallinen perusparannustarve on vuoden 2014 arvojen mukaan 14,5 milj.. 3.2 Tilojen tehokkaan käytön turvaaminen Omassa käytössä olevat rakennukset säilytetään sellaisessa kunnossa, että oma toiminta niissä voidaan hoitaa optimaalisella tasolla. Näissä kohteissa toteutetaan muutos- ja korjaustöitä siten, että elinkaaritaloudelliset näkökohdat saadaan optimoitua. Uudisrakentamisessa tilojen suunnittelussa painotetaan elinkaarta, kestävää kehitystä, energiatehokkuutta, muunneltavuutta tulevaisuuden tarpeisiin, yhteensopivien toimintojen keskittämistä samoihin tiloihin (esim. päiväkoti ja koulu) sekä sen kautta tehokkuuden ja työympäristön viihtyvyyden lisäämistä. Keskittämisen kautta saadaan parannettua toiminnan kokonaistaloudellisuutta. 3.3 Rakennuskannan kunnon turvaaminen Rakennuskannan kunto turvataan investointien puiteohjelman mukaisin investoinnein sekä pääoma-, peruskorjaus- ja ylläpitovastiketulojen mahdollistamilla korjauksilla. Rakennusten huoltotoimintojen optimoimiseksi ylläpidetään huoltokirjaa (Buildercom). Huoltokirjaan liittyvä vianilmoitusjärjestelmä mahdollistaa nopean vikojen korjausten käynnistämisen sekä huolto- ja korjaustoimenpiteiden dokumentoinnin rakennusten korjaushistoriaan. Korjauksissa huomioidaan aina energiatehokkuuden parantaminen. Korjauksia suunniteltaessa huomioidaan kerralla kaikki korjaustarpeet niin, että käyttäjille ei aiheudu toistuvaa ja jatkuvaa häiriötä. Korjaustapoja ja -materiaaleja valittaessa huomioidaan kestävyys, soveltuvuus, siivottavuus ja materiaalin saatavuus tulevaisuudessa siten, että seuraava korjaus olisi mahdollisimman edullinen ja helppo toteuttaa 3.4 Periaatteet nykyisten tilojen hallinnassa Kiinteistöjen salkuttaminen 9
Kunnan hallinnassa olevien kiinteistöjen tahtotila ratkaistaan kiinteistösalkun avulla. Rautjärven kunnan omistamiin rakennuksiin on sitoutunut huomattava pääoma kunnan omaisuudesta. Omaisuuden arvon säilyttäminen edellyttää pitkäjänteistä ja suunnitelmallista toimintaa. Lisäksi omaisuuden säilyttäminen vaatii rakennusten hoitamista, huoltamista ja kunnossapitoa. Rakennuksien omistaminen ja niiden kunnossapitäminen on pitkäjänteistä ja vakaata toimintaa. Vastuullisen omistajan toiminta tulee olla pitkälle suunniteltua ja yhteisesti hyväksyttyyn ohjelmaan perustuvaa. Korjaamisen ja tarvittaessa korjaamatta jättämisen tulee olla huolellisesti harkittua käyttäjä- ja rakennuskohtaisesti. Kiinteistöjen ryhmittelyluokat Tilasalkuissa rakennukset jaetaan pitkän tähtäimen tahtotilan ja kiinteistötyypin mukaisesti eri luokkiin. Omistuksessa oleva rakennus voidaan joko omistaa edelleen, jalostaa, myydä tai purkaa. Vuokrattujen kohteiden osalla ratkaisuna on joko jatkaa vuokrausta tai luopua siitä. Näin muodostuvat eri luokat, joiden mukaan kiinteistösalkku on järjestetty. Kiinteistösalkussa eri ryhmittelyluokkia on kahdeksan. 1. Purettavat / myytävät kiinteistöt 2. Teknisesti ja taloudellisesti haasteelliset kohteet 3. Kulttuurihistorialliset kohteet 4. Rautjärven kunnan asuinkiinteistöt 5. Rautjärven Vuokratalot Oy:n asuinkiinteistöt 6. Kunnan oma toiminta 7. Teollisuus- ja liikekiinteistöt 8. Terveyshuollon (EKSOTE) ja pelastuslaitoksen kiinteistöt Kiinteistöjen kuntoluokat Kullekin rakennukselle määritetään kuntoluokitus 0-5, joka kuvaa karkeasti rakennuksen tämän hetkistä kuntoa ja korjaustarvetta. Kuntoluokitusta päivitetään tarvittaessa rakennuksen kunnon muuttuessa esim. peruskorjaustoimenpiteiden jälkeen. 3.5 Periaatteet tilojen hankinnassa Rakentaminen Uudisrakentaminen on perusteltua vain palvelutarpeen sitä edellyttäessä. Uudisinvestointeja voidaan tehdä silloin, kun niillä voidaan pienentää käyttökustannuksia, parantaa tuottavuutta tai ne ovat elinkeinopoliittisesti perusteltuja. Vuosittaisissa investoinneissa pääpaino on 10
perusparannuksissa ja peruskorjauksissa. Investointiesityksiin liitetään laskelmat investoinnin käyttökustannus- ja tuottavuusvaikutuksista sekä muut perustelut. Urakoitsijoiden valintaperusteet Rakennusurakat kilpailutetaan julkisten hankintojen hankintaohjeiden mukaisesti. Urakoiden hankintaperusteena voi olla kokonaistaloudellinen edullisuus, jossa tarjoushinnan osuus on hankkeen ominaisuuksista riippuen 50-60 % tai halvin tarjoushinta. Hankintaperusteen ja kokonaistaloudellisen edullisuuden hinnan ja laatutekijöiden painotuksesta harkitsee Tekninen keskus aina hankekohtaisesti. Tarjouskilpailut ilmoitetaan HILMA-kanavalla, osoitteessa www.hankintailmoitukset.fi. Suunnittelijoiden valintaperusteet Suunnittelu- ja konsulttitehtävät kilpailutetaan julkisten hankintojen hankintaohjeiden mukaisesti. Hankintaperusteena on ensisijaisesti kokonaistaloudellinen edullisuus, jossa tarjoushinnan osuus on hankkeen ominaisuuksista riippuen 30-50 % tai joissain tapauksissa myös halvin tarjoushinta. Hankintaperusteen ja kokonaistaloudellisen edullisuuden hinnan ja laatutekijöiden painotuksesta harkitsee tilakeskus aina hankekohtaisesti. Tarjouskilpailut ilmoitetaan HILMA-kanavalla, osoitteessa www.hankintailmoitukset.fi. Vuokraus Kunnan omistamia tiloja vuokrataan pääasiassa kunnan omille toimialoille, kuntayhtymille (EKSOTE) ja kunnan omistamille yhtiöille. Kunnan toiminnoille tarpeettomat tilat myydään tai vuokrataan ulkopuolisille tilojen käyttäjille. Kunta vuokraa omiin käyttötarpeisiin soveltuvia tiloja tarvittaessa ulkopuolisilta silloin, kun omia tiloja ei ole saatavilla. Tämän lisäksi on asumiskäyttöön vuokrattuja tiloja jotka kunta sekä Rautjärven Vuokratalot Oy omistaa. Ostaminen Kunta ostaa oman palvelutarpeen tyydyttämiseksi tiloja silloin, kun ne ovat käyttötarkoitukseen hyvin soveltuvia, niiden energiatehokkuus on hyvä ja niidenhankkiminen ja ylläpito on edullisempaa kuin uudistilojen rakentaminen, olemassa olevien tilojen käyttötarkoituksen muuttaminen ja/tai olemassa olevien rakennusten peruskorjaus uuteen käyttötarkoitukseen. 11
Investointien rahoitus Vuosikate määrittää pitkällä aikavälillä sen, miten paljon voidaan investoida. Jos investoinnit ylittävät vuosikatteen, merkitsee se lisävelkaantumista. Investointien tekemistä velkarahoituksella voidaan perustella silloin, kun investoinnit parantavat tuottavuutta, alentavat käyttökustannuksia tai lisäävät tuloja tai silloin, kun hankepanostus vahvistaa veropohjaa tai monipuolistaa elinkeinorakennetta. 3.5 Vuokrauksen yleisperiaatteet Vuokravakuus Ulos vuokrattaessa peritään vuokravakuutena irtisanomisajan mukainen vuokra. Kunnan toimialoille, kuntayhtymille ja kuntakonsernin yhtiöille vuokrattaessa ei vuokravakuutta peritä. Irtisanomisaika Ulos vuokrattaessa irtisanomisaika vaihtelee tapauskohtaisesti 1 kuukaudesta 6 kuukauteen. Lyhintä irtisanomisaikaa käytetään kohteissa, joille on odotettavissa kunnan omaa käyttötarvetta tai niiden realisointi tai purku on suunnitteilla. Vuokrattavan tilan pinta-alan määrittäminen Pinta-ala määritetään huoneistoalana. Huoneistoalaan lasketaan myös tekniset tilat (lämmönjakohuone, hissien konehuone, ilmanvaihtokonehuone, sähköpääkeskus). Yhteisten tilojen jyvitys Vuokrattaessa vain osa rakennuksesta, määritetään pinta-ala joko huonealana tai huoneistoalana lisättynä yhteisten tilojen (aulat, käytävät, porrashuoneet, saniteettitilat ym.) osuudella. Väistötilat peruskorjausten aikana Mikäli vuokratuista tiloista joudutaan korjaustöiden ajaksi siirtymään väistötiloihin, peritään sisäisessä vuokrauksessa korjauksen alaisista tiloista täysi vuokra ja väistötilat järjestetään veloituksetta. Ulkoisessa vuokrauksessa sellaiselta korjausajalta, jolloin vuokralainen ei voi toimia tilassa, ei peritä vuokraa eikä sitouduta väistötilojen järjestämiseen. Sisäinen vuokralainen vapautuu korjauksen alaisena olevan tilan vuokranmaksusta, mikäli väistötilat järjestyvät ao. toimialan olemassa olevista muista tiloista ja 12
ympäristöterveysvalvontaviranomainen on määrännyt tilan käyttökieltoon tai sisäilmatyöryhmä on suosittanut luopua tilankäytöstä. Vuokran indeksisidonnaisuus Sisäisesti sekä kuntayhtymille ja kaupunkiyhtiöille vuokrattujen toimitilojen ylläpitovuokraa tarkistetaan teknisen keskuksen toimesta vuosittain. Ulos vuokratuille tiloille määritetään vuokra, joka kokonaisuudessaan sidotaan kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksiin. Vuokran määräytymisperiaatteet Pääomavuokran korko-osuus on korkoa rakennukseen sijoitetulle pääomalle. Se määritetään rakennuksen teknisen nykyarvon perusteella. Peruskorjausvastike kattaa teknisen keskuksen poistot ja korot (rahoituskulut). Pääomavuokran korjausvastike-osuudella katetaan rakennuksen kulumisesta aiheutuvia kustannuksia. Korjausvastike määritetään rakennuksen jälleenhankinta-arvosta. Korjausvastike kuvaa sitä rahamäärää, jolla rakennus saadaan pidettyä pitkällä aikavälillä käyttökelpoisessa kunnossa. Ylläpitovastike perustuu toteutuneisiin, rakennuksiin kohdistuneisiin ylläpitokustannuksiin, jotka saadaan kirjanpidosta. Ylläpitokustannuksia ovat lämmitysenergia, sähköenergia, vesi ja jätevesi, jätehuolto, ulkoalueidenhoito, rakennusten ylläpitokulu, rakennusten kunnossapito, isännöintikulu, vakuutusmaksu, huoltosopimukset (hissi, paloilmoitin, erityislaitehuolto), vartiointi, päivystys, yhtiövastikkeet, kiinteistövero ja käyttäjäpalvelut (talonmies- vahtimestarit). Vuosittaista vuokraa laskettaessa on käytettävissä tilinpäätöstiedot edelliseltä vuodelta. Näitä arvoja muutetaan kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin vuosimuutoksen perusteella. Sisäinen vuokraus Sisäinen vuokra määräytyy pääomavuokrasta jakautuen korkoon ja korjausvastikkeeseen, peruskorjausvastikkeesta ja ylläpitovuokrasta. Kuntayhtymille vuokraus 13
Kuntayhtymille (Eksote yms.) vuokrauksessa noudatetaan hyväksyttyä Etelä-Karjalan sosiaali- ja terveyspiirin vuokrien määritysperiaatetta, jonka mukaan vuokra määräytyy pääomavuokran korko- ja korjausvastikkeesta ja ylläpitovuokrasta. Kuntakonsernin yhtiöille vuokraus Kuntakonsernin yhtiöille vuokrattaessa noudatetaan samoja vuokran määräytymisperiaatteita kuin kuntayhtymille vuokrattaessa. Ulosvuokraus Ulos vuokrattaessa lähtökohtana on neuvoteltu markkinahintainen vuokra. 4. Ulkopuolisille vuokratut ja ulkoa vuokratut tilat 4.1 Ulkopuolisille vuokratut tilat Tekninen keskus vuokraa kuntakonsernin ulkopuolisille tahoille omistamiaan tiloja vain siinä tapauksessa kun kunnan omilla toimialoilla tai niihin rinnastettavilla toimijoilla (kuntakonserninyhtiöt, kuntayhtymät) ei ole tarvetta näille tiloille. Tilat vuokrataan joko määräajaksi tai toistaiseksi lyhyellä irtisanomisajalla. 4.2 Ulkoa vuokratut tilat Tekninen keskus vuokraa ulkoa tiloja kunnan toimialojen tarpeeseen, kun omia tiloja ei ole osoittaa. Teknisen keskuksen tavoitteena on jalostaa omia tiloja ja luopua ulkoa vuokratuista epäkäytännöllisistä ja suhteellisen kalliista tiloista. 5. VAKUUTTAMINEN Rautjärven kunnan voimassaoleva vakuutusyhtiö on Pohjola. Voimassa olevan omaisuusvakuutuksen omavastuu on 1000. Omaisuusvakuutukset on hyvä kilpailuttaa noin viiden vuoden välein. 14
6. KIINTEISTÖOHJELMAN SEURANTA JA PÄIVITTÄMINEN Kiinteistöpoliittisen ohjelman kiinteistösalkkua päivitetään teknisen keskuksen toimesta aina kun kunnan omistamassa kiinteistömassassa tapahtuu muutoksia. Muutokset voivat olla esim. myyntejä, purkuja tai ostoja. Liitteet: Liite 1, Kiinteistösalkku 15