1 (5) Tiivistelmä 27.1.2015 Rakennettu ympäristö ohjelma 2009 2014; Korjausrakentamisen kehittäminen -teema 1 KORJAUSRAKENTAMISEN KEHITTÄMISEN SUOSITUKSET Korjausrakentamisessa on valtava kehityspotentiaali. Korjausrakentamisen asiakkaille tuottamaa lisäarvoa ja tuottavuutta on pakko parantaa. Kaupungistuminen, tilakysynnän muutokset ja rakennuskannan ikääntyminen avaavat alalle uudenlaisia liiketoimintamahdollisuuksia. Näitä mahdollisuuksia voidaan hyödyntää johtamalla muutosta itse tai ajautumalla siihen. Muutokseen valmistautuminen muovaa jatkossa markkinoita ja jakaa alan toimijoita kahteen kastiin. Tekes on aktivoinut korjausrakentamisen kehittämiseen ennakkoluulottomia tilaajia ja rakennuttajia. Näiden opeista ja kokemuksista laaditut korjausrakentamisen teeman suositukset tilaajille ovat: tilaajan tavoitteisiin johtaminen, oikean toteutusmuodon valinta, hankintamenettelyjen monipuolisempi käyttö, integrointi ja mallintaminen. Näillä menettelyillä edistetään myös urakoitsijoiden ja tuoteteollisuuden uusien ratkaisujen kehittämistä. Tilaajan tavoitteisiin johtaminen Peruskorjaushankkeiden toteuttamisen tulee lähteä tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista. Tavoitteet ja reunaehdot tulee välittää hankintailmoituksiin, tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin sekä tarvittaessa liittää myös kaupallisiin malleihin ja kannustinjärjestelmiin. Hankkeille asetetut tavoitteet on myös viestittävä palveluntuottajille ja eri sidosryhmille jo ennen hankkeen käynnistämistä. Hankkeen käynnistyessä tavoitteet on kommunikoitava myös valittaville alihankkijoille niin, että kaikki osapuolet ymmärtävät käsitteen hankkeen parhaaksi. Korjausrakentamisella voidaan saavuttaa halutut tulokset ja vaikutukset vain, jos hankkeita johdetaan niille asetetuin tavoittein. Oikean toteutusmuodon valinta Peruskorjausten toteutusmuodon valinta tulee johtaa niiden tavoitteista ja reunaehdoista sekä tilaajan resursseista ja hankkeiden ominaisuuksista. Toteutusmuodon valinnassa päätetään myös hankkeen riskien ja mahdollisuuksien jakoperusteista. Selkeisiin ja vähäriskisiin kohteisiin sopivat kiinteähintaiset kokonaisurakat. Monimutkaisempiin ja erilaisia vapausasteita salliviin hankkeisiin sopivat kokonaisvastuu- (KVR) ja projektinjohtourakat (PJU) ja kaikkein vaativimpiin hankkeisiin yhteistoimintaurakat kuten allianssiprojektit. Korjausrakentamisessa on tilaa huomattavasti nykyistä laajemmalle variaatiolle erilaisia toteutusmuotoja. Hankintamenettelyjen monipuolisempi valinta Toteutusmuodon valinta määrittää myös hankintamenettelyjen valintaa. Tilaajan tulee asettaa tavoitteet myös hankinnalle. Halvin ratkaisu ja paras tiimi valitaan erilaisin prosessein. Selkeissä ja yksinkertaisissa hankkeissa markkinoilta voidaan kilpailuttaa halvimmalla hinnalla. Hankkeisiin, jotka vaativat monipuolista ja vaativaa osaamista tai sisältävät paljon riskejä ja mahdolli-
2 (5) suuksia pitää valita toimittajat muilla perusteilla kuin hinnalla. Vaativissa hankkeissa, joissa tavoitteiden ja hankkeiden sisällön määrittäminen on vaikeaa, kannattaa käyttää neuvottelumenettelyjä. Näitä hankkeita ei kannata pilkkoa erikseen kilpailutettaviksi kokonaisuuksiksi ellei niiden johtamisen ole käytössä poikkeuksellista osaamista ja kyvykkyyttä. Tilaajien tulisi myös käyttää nykyistä rohkeammin puitesopimustoimittajia ja niputtaa yksittäisiä hankkeita suuremmiksi kokonaisuuksiksi tavoitteena suorituskyvyn parantaminen. Jatkuva parantaminen edellyttää myös tilaajilta sopimussuhteiden kehittämistä ja integrointia. Integrointi Peruskorjaushankkeissa tulee lisätä integrointia. Hankkeissa tulee integroida eri suunnittelulajit ja johtaa niitä kokonaisuutena. Hankkeille tulee nimetä pääsuunnittelija tai suunnittelun ohjauksesta vastaava myös asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksissa. Vaativissa hankkeissa, joiksi voidaan lukea myös asunto-osakeyhtiöiden julkisivu- tai linjasaneeraukset, kannattaa integroida myös suunnittelu ja urakointi. Korjausrakentamisessa hyvin johdettu toteutus vaatii suunnittelun ja rakentamisen limittämistä ja keskinäistä yhteistyötä. Vaativimmissa hankkeissa kannattaa valita suunnittelijat, urakoitsijat ja tärkeimmät toimittajat suunnittelemaan ja toteuttamaan hanketta tilaajan kanssa yhdessä jo mahdollisimman aikaisin, erikoistapauksissa jopa ennen investointipäätöstä. Tietomallintaminen Myös korjausrakentamisessa tulee hyödyntää mallintamista sovittamalla sen taso ja laajuus tilaajan tavoitteisiin ja hankkeisiin. Mallintaminen tarjoaa paremmat välineet hankkeiden johtamiseen ja rakentamiseen sekä päätöksentekoon, viestintään ja vuorovaikutukseen. Tästä syystä mallintaminen kannattaa myös pienemmissä asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksissa. Korjausrakentamisessa mallintaminen tukee erityisesti suunnittelun integrointia, suunnittelun ja tuotannon johtamista sekä hankkeen johtamista tilaajan tavoitteisiin. Mallintaminen kannattaa jo pelkästään siksi, että se pakottaa eri osapuolet integroitumaan. 2 TOIMIALAN YHTEISET ONGELMAT Korjausrakentamisen teemasta nousee esille myös kolme koko toimialaa koskettavaa tekijää. Asunto-osakeyhtiöiden asema korjausrakentamisen markkinoilla on vaikea. Toimialan vuorovaikutus ja viestintä vaativat paljon nykyistä selkeämpää segmentointia. Toimialan ja etenkin korjausrakentamisen käsitteet ja määritelmät eivät kaikki oikein toimi. Taloyhtiöt tarvitsevat apua Asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamisen kehittäminen tulisi nähdä koko kiinteistö- ja rakennusalan yhteisenä missiona. Suomen kansallisvarallisuudesta ja korjausrakentamisen potentiaalista on niin paljon kiinni asunto-osakeyhtiöissä, että asialla on jo laajempaa yhteiskunnallista merkitystä. Taloyhtiöt ovat korjausrakentamisen ekosysteemin pohjimmaisia, kertarakennuttajia ja hankintayksiköinä liian pieniä. Näihin hankkeisiin tulisi kehittää kokonaan uudenlaisia yksin-
3 (5) kertaisempia ja yhteistoimintaan kannustavia toteutusmuotoja sekä paremmin kuluttajarajapintaan soveltuvia asiakirjoja. Lisäksi osa isännöitsijöistä tulisi kouluttaa rakennuttamisen ja projektijohdon tehtäviin. Tässä piilee mahdollisuus myös isännöinnin liiketoiminnan ja ansaintalogiikan kehittämiseen. Rakennusala vaatii räätälöityä vaikuttamista Korjausrakentamisen markkinat ja koko kiinteistö- ja rakennusala on hyvin monenlaisten toimijoiden pelikenttä. Toimialaa ei pitäisi käsitellä yhtenä epämääräisenä kokonaisuutena, vaan viestinnässä ja vuorovaikutuksessa tulisi tunnistaa sen eri segmentit ja niiden tarpeet. Toimialan tilaajat ja rakennuttajat suositellaan jaettavaksi tässä tarkoituksessa taloyhtiöihin ja isännöitsijöihin, vuokrataloyhtiöihin, toimi- ja liiketilaomistajiin, julkisiin kiinteistöomistajiin, asunto- ja muihin sijoittajiin sekä alue- ja hankekehittäjiin, kaavoittajiin ja muihin viranomaisiin. Korjausrakentaminen on enemmän uudistamista Korjausrakentaminen sisältää nykyään usein purkamista ja uudisrakentamista, peruskorjausta ja saneerausta. Korjausrakentaminen on tässä mielessä yhä useammin uudistamista, nykyaikaistamista ja kehittämistä. Käsite vaikuttaa myös toimialan imagoon ja viestintään. Homeisten paikkojen pölyinen piikkaaminen luo toisenlaisia mielikuvia kuin asuinkerrostalon uudistaminen. Korjausrakentamiselle tulisi siksi keksiä kokonaan uusi käsite tai määritelmä. 3 UUSIA MALLEJA KORJAUSRAKENTAMISEEN Korjausrakentamisen kysynnän kasvu ja teknologian kehittyminen tarjoavat uusia mahdollisuuksia saneeraamiseen ja korjaamiseen. Toisaalta tuottavuuden ja asiakkaille tuotettavan arvon parantaminen eivät ole niinkään kiinni teknologioista vaan toimialan huonoista prosesseista ja toimintamalleista. Korjausrakentamisen toimintamallien muuttaminen veturiyritysten puuttuessa on liian hidasta. Muutokseen tarvitaan tilaajien ja palveluntuottajien yhteistyötä. Kehittämisen painopiste toimintamalleihin Korjausrakentamisen akuutit kehittämistarpeet liittyvät teknologiaa useammin alan toimintamalleihin, toteutusmuotoihin ja hankintamenettelyihin. Tilaajien hankkeille asettamat tavoitteet ja reunaehdot tulee voida toteuttaa niiden teknisistä ratkaisuista riippumatta? Korjausrakentamisen menetelmiin ja toteutustapoihin kaivataan nykyistä enemmän avoimia ja yhteistoimintaan kannustavia toteutusmalleja. Markkinoille kaivataan pilkottujen urakoiden sijaan teollista toimintaa, valmiita tuoteosatoimituksia, konsepteja, kokonaisratkaisuja ja palveluita. Lisäksi hankkeiden läpivienti tulee ulottaa kiinteistöjen käyttöönottoon ja ylläpidon ja operoinnin prosesseihin. Takuuaikojen pidentäminen pitää ottaa koko toimialan yhteiseksi tavoitteeksi. Vaativimmissa hankkeissa projektitoteutuksiin voi liittää pidemmälle vietyä integrointia: palveluntuottajien aikaista valintaa, käyttäjien osallistamista, eri suunnittelulajien integrointia, suunnitte-
4 (5) lun ja rakentamisen integrointia, yhteisten tavoitteiden asettamista ja riskien ja mahdollisuuksien jakamista yhteisin sopimuksin ja kannustimin. Muutosta johtamaan tarvitaan tilaajia Muutosta nopeuttamaan tarvitaan aktiivisia ja rohkeita tilaajia ja rakennuttajia toteuttamaan omia hankkeitaan eri tavalla kuin mikä alalla on ollut perinteisesti tapana. Tilaajien tulee osata vaatia ja johtaa hankkeita ja sopimuskumppaneita asetettujen tavoitteiden toteuttamiseen. Tilaajien tulee myös ottaa vastuu sopimuskumppaneistaan ja sopimussuhteen kehittämisestä. Ammattimaisten tilaajien palveluntuottajien vaihtaminen uudestaan jokaiseen hankkeeseen ei ole enää tätä päivää. Korjausrakentamisen määrätietoinen johtaminen on sen onnistuneen toteuttamisen edellytys. Hyvän korjausrakennushankkeen johtamisen voi tiivistää seuraaviin vaiheisiin: 1. Tilaajan tavoitteiden ja reunaehtojen määrittely 2. Tavoitteisiin ja hankkeen ominaisuuksiin perustuva toteutusmuodon valinta 3. Hankintamenettelyn valinta 4. Sopimusmallin ja sopimuskannusteiden laatiminen 5. Hankintaprosessin suunnittelu ja läpivienti 6. Hankkeen toteuttaminen kehitys- ja toteutusvaiheissa 7. Käyttöönotto ja takuu Yhteiskunnallisesti suurin kehityspotentiaali on julkisissa hankintayksiköissä ja asuntoosakeyhtiöissä. Julkisten tilaajien tulee ottaa yliote hankintalaista ja kilpailuttaa rohkeammin palveluntuottajia oikealla osaamisella ja kyvykkyydellä toteuttaa tilaajan tavoitteet ja kehittää hanketta. Taloyhtiöt ja isännöitsijät tarvitsevat muun toimialan tuen sopivien toteutusmallien ja asiakirjojen kehittämiseksi. Haastetta ja mahdollisuuksia lisäävät lähiöiden kasvavan korjaustarve. 4 TOIMIALAN SISÄISET ODOTUKSET Korjausrakentamisen tilaajat ja rakennuttajat odottavat suunnittelijoilta ja rakentajilta parempaa yhteistyötä ja laajempaa vastuunottoa osaamisesta, kokonaisratkaisuista, takuuaikojen pidentämisestä ja elinkaaresta. Palveluntuottajilta toivotaan lisäksi kykyä ja resursseja verkottua sekä tarjota laajempia kokonaisuuksia tai koko arvoketju. Tilaajat ovat lisäksi väsyneitä osaoptimointiin, pitkiin kasvottomiin alihankintaketjuihin, jatkuvaan riitelyyn lisä- ja muutostöistä sekä kustannusarvioiden ja aikataulujen ylittymiseen. Toimialan palveluntuottajat kaipaavat tilaajilta määrätietoista tavoitteiden asettamista, hankintaprosessien ja projektijohtamisen hallintaa sekä halvinta hintaa kestävämpiä hankintaperusteita. Toisaalta palveluntuottajat toivovat laajempien kokonaisuuksien hankintaa ja pidempiä sopimuksia.
5 (5) Takuuajan pidentämisen tarve nähdään yhteisenä haasteena ja täysin mahdollisena toteuttaa. Muutos edellyttää kuitenkin toteutusmallien muuttamista ja palveluntuottajien laajempaa integrointia. Sekä tilaajat että palveluntuottajat edellyttävät viranomaisilta ennakoitavampaa ja johdonmukaisempaa politiikkaa. Valtion tuet koetaan toisaalta tärkeiksi, mutta toisaalta keinotekoisiksi ja markkinoita vääristäväksi tekijäksi. Suurin paine alalla kohdistuu hankintalain uudistamiseen sekä rakennusvalvonnan toimintamallien yhtenäistämiseen. Toimialan tilaajat ja palveluntuottajat toivovat edelleen Tekesiltä aktiivista otetta kiinteistö- ja rakennusalan kehittämiseen, mutta yksinkertaisempia malleja kehittämisprojektien läpivientiin ja raportointiin. Järjestöiltä alan yritykset odottavat tiiviimpää keskinäistä yhteistyötä ja vastuunottoa myös korjausrakentamisen kehittämisestä. 5 KORJAUSRAKENTAMISEN KEHITTÄMISTEEMA Korjausrakentamisen teema on ollut osa Tekesin vuosina 2010 2014 toteuttamaa Rakennettu ympäristö ohjelmaa. Teemaan osallistuneet rohkeat tilaajat ovat olleet As Oy Mäkilinna, Espoon Tilakeskusliikelaitos, Helsingin yliopisto, Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy, Koy Jyrkkälänpolku, Liikelaitos Oulun Tilakeskus, Rajamäen Uimahalli Oy, SATO Oyj ja SOK Kiinteistötoiminnot / ABCketju. Tilaajat ovat käynnistäneet kukin oman kehittämishankkeensa joissa on käynnistetty toistaiseksi viisi pilottiprojektia. Teeman ohjausryhmän ovat muodostaneet Christer Finne, Rakennustietosäätiö, Jani Kemppainen, Rakennusteollisuus RT, Matti Mannonen / Matti Kiiskinen, SKOL ry, Ilpo Peltonen, RAKLI ry, Martti Polvinen, ARA ja Jari Virta, Kiinteistöliitto. Kaikkiaan teemassa on haastateltu tai kuultu yli 150 asiantuntijaa lähes sadasta eri organisaatiosta ja toteutettu 12 keskimäärin 40 hengen seminaaria tai työpajaa. Tekesistä teemaa ovat ohjanneet Marko Kivimäki ja myöhemmin Sampsa Nissinen. Teeman aktivaattoreina ovat toimineet Jani Saarinen ja Antti Piirainen Vison Alliance Partners Oy:stä. Teeman aineistot ja raportti julkaistaan Tekesin verkkosivuilla: www.tekes.fi/ohjelmat-ja-palvelut/ohjelmat-ja-verkostot/rakennettu-ymparisto/ Lisätietoja Sampsa Nissinen, Tekes, p. 050 5577 687 / sampsa.nissinen@tekes.fi Jani Saarinen, Vison Alliance Partners, p. 0400 625 670 / jani.saarinen@vison.fi Antti Piirainen, Vison Alliance Partners Oy, p. 0400 777 705 / antti.piirainen@vison.fi