Lausunto 1 (8) Ympäristöministeriö Kirjaamo PL 35 00023 Valtioneuvosto kirjaamo.ym@ymparisto.fi YM3/600/2014 LAUSUNTO: LUONNOS HALLITUKSEN ESITYKSEKSI ASUNTO- OSAKEYHTIÖTALOJEN PERUSPARANNUSLAINOJEN VALTIONTAKAUSTA KOSKE- VAKSI LAINSÄÄDÄNNÖKSI Suomen Kiinteistöliitosta (Kiinteistöliitto) kiittää mahdollisuudesta lausua otsikossa yksilöidystä esityksestä. Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 23 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti asuntoosakeyhtiöistä. Kiinteistöliiton jäsenistöön kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. Alueellisten kiinteistöyhdistysten jäsenistöön kuuluu yhteensä yli 24 000 asunto- tai kiinteistöosakeyhtiötä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jossa on jäseninä yli 8 000 yksityishenkilöä tai muuta tahoa, jotka vuokraavat asuin- ja liikehuoneistojaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Jäsenkuntamme piiriin kuuluu arviolta noin 2 miljoonaa suomalaista. Yleistä Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että julkinen valta kannustaa kiinteistöomistajia, kuten asunto-osakeyhtiöitä, pitämään omistamansa kiinteistöt hyvässä sekä uudistamaan niitä vastaamaan muuttuvia tarpeita. On tärkeää, että myös kiinteistöjen omistamista arvotetaan. Asunto-osakeyhtiöitä on Suomessa lähes 90 000, jotka omistavat n. 1,2 miljoonaa asuntoa. Asunnoista n. 70 % kerrostaloissa, 20 % rivi- ja ketjutaloissa, ja 10 % erillisissä pientaloissa. Asunto-osakeyhtiöiden osuus rakennuskannan 30 miljardin euron korjausvelasta on noin 6 miljardia euroa, kun arvioperusteena käytetään
Lausunto 2 (8) asunto-osakeyhtiöiden omistamisen rakennuksien osuutta koko rakennuskannan kerrosalasta. Asunto-osakeyhtiöiden toteuttamat korjaukset ovat viime vuosina olleet noin 1,2 miljardia euroa, mikä on korkeampi kuin niiden osuus (0,7-0,8 miljardia euroa/vuosi) VTT:n arvioimasta koko asuntokannan vuosittaisesta korjaustarpeesta (1,8 miljardia euroa/vuosi). On mahdollista, että korjausvelka asunto-osakeyhtiöiden omistamissa rakennuksissa on alentunut viime vuosina. Korkotukilaina säilytettävä tukimuotona Lakiluonnoksen yleisperustelujen mukaan takauslainan on tarkoitus korvata asunto-osakeyhtiötalojen perusparannusten korkotukilainoitus. Kiinteistöliitto ei kannata tätä esitystä. Asunto-osakeyhtiötalojen perusparannusten korkotukilainoitusta tukijärjestelmänä tulee kehittää siten, että korkotukilainan osuus nostetaan 80 prosenttiin, ja että korkotukea maksetaan pääomatuloveroprosenttia vastaava määrä lainan vuotuisesta korosta. Vastaava tukimuoto voisi olla myös vuokrataloyhtiöiden peruskorjauksia varten, jolloin muista vuokra-asuntojen peruskorjauksien tukimuodoista voitaisiin luopua. Tällöin omistus- ja vuokraasuntojen peruskorjauksia tuettaisiin tasavertaisesti. Asunnon peruskorjaamiseen otetun lainan korkojen verovähennysoikeutta (alijäämähyvitys) on viime vuosina leikattu merkittävästi, ja vaikuttaa siltä, että tavoitteena on poistaa vähennysoikeus kokonaan. Korkovähennysoikeuden kaavailtu poistaminen lisää asunto-osakeyhtiöiden ottamien yhtiölainojen merkitystä korjauksien rahoitustapana. Asunto-osakeyhtiöiden korjauksien kannustamiseksi, ja osakkaiden asumismenojen säilyttämiseksi kohtuullisina korjausinvestointien jälkeen, korkotuki tulee säilyttää ja sitä tulee edelleen kehittää. Lain nimi Asunto-osakeyhtiölaki ei tunne käsitettä asunto-osakeyhtiötalo vaan asuntoosakeyhtiölaissa käytetään termiä asunto-osakeyhtiö. Kiinteistöliitto esittää, että lain nimeksi tulee laki asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta. Asunto-osakeyhtiötalo tulee siten korvata termillä asunto-osakeyhtiö, ja jos on tarve viitata taloon tai sen osaan, on parempi käyttää ilmaisua asunto-
Lausunto 3 (8) osakeyhtiön omistamaan tai hallitsemaan rakennuksen, rakennuksen osaan, jne. Lainan myöntäjä Perusparantamisen määritelmä Lakiluonnoksessa todetaan, että lainanmyöntäjä voisi olla luottolaitos, vakuutusyhtiö, eläkelaitos tai kunta. Kiinteistöliitto esittää, että lainanmyöntäjätahoja ei rajattaisi lainsäädännössä. Kiinteistö-, rahoitus- ja sijoitusmarkkinoiden kehityksen myös muilla toimijoilla (esim. yksityiset henkilöt, sijoitusyhtiöt, rahastot, säätiöt, jne.) voisi olla kiinnostusta lainoittaa asunto-osakeyhtiöiden perusparantamista, varsinkin kun lainoilla on vakuutena valtion täytetakaus. Laaja lainanmyöntäjäpiiri mahdollistaisi lainojen tehokkaan kilpailuttamisen alentaen lainojen hintatasoa. Lakiehdotuksessa säännellään luottolaitokselle, vakuutusyhtiölle, eläkelaitokselle ja kunnalle myönnettävästä valtiontakauksesta, joka liittyy asunto-osakeyhtiötalojen perusparantamiseen myönnettäviin lainoihin. Lakiehdotuksen 3 :ssä on määritelty perusparantamiseksi katsottavien toimenpiteiden sisältö. Kiinteistöliitto kiinnittää erityistä huomiota lisärakentamiseen liittyvään lakiehdotuksen 2-kohtaan, jonka mukaan perusparantamisella tarkoitetaan toimenpiteitä, joilla: 2) olemassa olevia tiloja muutetaan tai laajennetaan pääasiassa asunnoiksi tai niihin liittyviksi tiloiksi. Tarkoituksena ehdotuksessa on siis laajentaa perusparantamisen käsitettä kattamaan myös tiettyjä asunto-osakeyhtiötalojen lisärakennustoimia. Perusteluissa on linjattu tarkemmin perusparantamiseksi katsotun lisärakentamisen sekä perusparantamisen käsitteen ulkopuolelle rajoittuvan uudisrakentamisen rajanvetoa seuraavasti: Pohjana tulee olla olemassa olevat tilat. Milloin niiden muuttaminen tai laajentaminen muodostuu uudisrakentamiseksi, jäisi käytännössä ARA:n harkintaan. Rakennusluvan vaatimisella ei olisi olennaista merkitystä. Jos asuinrakennuksen ulkokuorta ei tarvitse muuttaa, asuntojen lisääminen olisi yleensä perusparantamista. Mutta perusparantamiseksi voitaisiin myös hyväksyä rakennuksen ulkokuoren laajentaminen esimerkiksi lisäkerroksella, jos kysymyksessä ei ole olennainen lisärakentaminen suhteessa jo olemassa oleviin tiloihin.
Lausunto 4 (8) Yhteiskuntapoliittinen paine täydennys- ja lisärakentamiseen on merkittävä. Monissa taloyhtiöissä ollaan jo läpiviety, käynnistetty tai käynnistämässä erilaisia ullakkorakentamis- sekä muita lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeita. Lisä- ja täydennysrakennushankkeiden toteuttamismahdollisuuksiin asuntoosakeyhtiöissä vaikuttaa ensi kädessä hankkeiden strukturointi, jota tulee peilata erityisesti asunto-osakeyhtiöiden laissa säädettyyn toimialaan. Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 :n mukaan asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään (AOYL 1 luvun 5 ). Asunto-osakeyhtiön päätarkoituksena voidaankin pitää niitä toimia, jotka ovat tarpeen kiinteistön ylläpitämiseksi ja rakentamiseksi sekä osakkaiden asumistarpeen tai muun käyttötarkoituksen mukaisen tarpeen tyydyttämiseksi. Yhtiön kaikkien toimien tulee joka tapauksessa liittyä kiinteistön hallitsemiseen. Yhtiö ei voi esimerkiksi harjoittaa liiketoimia tai muita toimia, jotka eivät liity kiinteistön tai rakennusten omistamiseen tai hallitsemiseen. Täydennys- ja lisärakentamisen hankkeita punnittaessa huomioon tulee ottaa se seikka, että riskipitoiset hankkeet (kuten esimerkiksi uusien asuntojen gryndaustoiminta eri muodoissaan) eivät ole yhtiön toiminnan kannalta tarkoituksenmukaisia toimia. Tällaisiin hankkeisiin voidaan ryhtyä vain yhtiön kaikkien osakkaiden suostumuksella. Tämä yksimielisyyden vaatimus on johtanut käytännössä siihen, että nimenomaan asunto-osakeyhtiöiden rakennuttamien lisärakennushankkeiden (hankkeet, joissa asunto-osakeyhtiö toimii urakkasopimuksen mukaisena tilaajana ja lainanottajana) lukumäärä on jäänyt ja tulee myös erittäin harvalukuiseksi. Lähes poikkeuksetta lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeita toteutetaan asunto-osakeyhtiöissä siten, että asunto-osakeyhtiö myy asuntojen toteuttamisen edellyttämän lisärakennusoikeuden rakennusliikkeelle tai kiinteistökehitysyhtiölle, joka rakennuttaa tilat omalla kustannuksellaan. Rakennusliike tai kiinteistökehitysyhtiö huolehtii siten hankkeen toteuttamisesta kustannuksineen ja vastaa siten myös tarvittavan rahoituksen hankkimisesta. Kun hanke on valmis, hankedokumentaatiossa on yleensä sovittu uusien tilojen rakennuskustannusten kirjaamisesta asunto-osakeyhtiön taseeseen.
Lausunto 5 (8) Takauslainan hyväksyminen Tämä ehdottomasti yleisin toteutusmalli tarjoaa asunto-osakeyhtiöille ja hankkeeseen ryhtyvälle rakennusliikkeelle tai muulle toimijalle verotuksellisesti erittäin kilpailukykyisen vaihtoehdon. Merkintähinta ei ole asuntoosakeyhtiölle verotettavaa tuloa. Merkitsijä ei ole velvollinen suorittamaan omasta saannostaan varainsiirtoveroa. Myös yksimielisyyttä keveämmät päätöksentekovaateet osaltaan tukevat lisärakennushankkeiden läpivientiä rakennusliikkeelle tms. toimijalle suunnatun osakeannin muodossa. Suunnatusta osakeannista päätetään lähtökohtaisesti enemmistöpäätöksin eli tavanomaisella ääntenenemmistöllä. Suunnattuun osakeantiin liittyy lisärakentamishankkeissa poikkeuksetta tarve tehdä yhtiöjärjestysmuutoksia, joiden läpivienti edellyttää 2/3 määräenemmistöpäätöstä. Hankkeen vaikutuksista olemassa oleviin osakashallintatiloihin ja yhtiöjärjestysmuutosten sisällöstä riippuu se, edellytetäänkö 2/3 määräenemmistöpäätöksenteon lisäksi joidenkin osakkaiden erillissuostumuksia. Yllä mainittu tarkoittaa Kiinteistöliiton näkemyksen mukaan sitä, että käytännössä valtaosa asunto-osakeyhtiöiden asuintilojen lisärakennushankkeista tulee rajautumaan perusparannuslainojen valtiontakausta koskevan sääntelyn ulkopuolelle. Lakiehdotus ei siten tule erityisemmin osaltaan vauhdittamaan asuinhuoneistojen lisärakennushankkeita taloyhtiöissä. Ehdotetun säännöksen 2-kohdan sääntelyn piiriin tullee tosiasiassa kuulumaan vain asuntoihin liittyvien tilojen kuten esimerkiksi yhteisten saunatilojen, kerhohuoneiden, pyöräkellareiden tai muiden uusien tilojen rakentamishankkeita. Ottaen huomioon, että valtaosa asuinhuoneistojen lisärakennushankkeista toteutetaan tai tullaan toteuttamaan käytännössä suunnatun osakeannin muodossa uuden osakkaan (usein rakennusliike tai kiinteistökehityskonsultti) toimesta, Kiinteistöliitto pitää perusteltuna säädösten täsmentämistä siten, että laista tai sen perusteluista selvästi ilmenee valtiontakauksen liittyvän asuntoosakeyhtiöiden ottamiin perusparannuslainoihin. Osakkaan ottama, lisärakennushankkeen rahoittamiseksi tarvittava laina voidaan nimittäin tulkita asunto-osakeyhtiötalon perusparannuslainaksi, vaikka siinä velallinen on osakas, ei asunto-osakeyhtiö. Ns. ARA-vuokrataloista poiketen asunto-osakeyhtiöissä toteutetaan harvoin laajoja, raskaista perusparannuksia, joiden kohteena on koko rakennus. Tyypillisesti korjaukset kohdistetaan rakennuksien yhden tai muutamien rakennusosan perusparantamiseen yhdessä korjaushankkeessa. Kun tämä on saatu osittain tai kokonaan maksettua, toteutetaan seuraava korjaus. Lakiluonnoksessa olevaa perusparantamisen määritelmää tulisi laajentaa siten, että perusparantamisella tarkoitettaisiin myös rakennusosan (esim. julkisivujen, ilmanvaihtojärjestelmän, lämmitysjärjestelmän, vesi- ja viemärijärjestelmän, piharakenteiden, jne.) perusparantamista.
Lausunto 6 (8) Lakiluonnoksen perusteluissa todetaan eräitä talousrikollisuuden torjumiseen liittyviä asioita. Ns. tilaajavastuulaki, verotusmenettelylaki ja niihin liittyvät verohallinnon päätökset ohjeet koskevat myös asunto-osakeyhtiöitä, ja ne ovat mm. velvollisia raportoimaan tilaamistaan rakennustöistä verohallinnolle. Vastaavien asioiden sisällyttäminen osaksi takauslainojen hyväksymismenettelyä on jo voimassa olevien muiden säädöksien perusteella tarpeetonta, ja lisää tarpeettomasti hallinnollista työtä. Perusteluissa asiasta riittää viittaus esimerkiksi tilaajavastuulainan ja verotusmenettelylain säädöksien noudattamiseen. Asunto-osakeyhtiöiden korjauksien rahoitus Takauslainan määrä Asunto-osakeyhtiöt rahoittavat perusparantamisen ja peruskorjaukset pääasiassa yhtiön ottamalla pitkäaikaisella lainalla, johon liittyy yleensä aina yhtiön osakkaiden oikeus maksaan omistamiinsa osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus pois kerralla, tai yhtiön erikseen päättäminä osuuksina. Toinen tärkeä rahoitusmuoto on osakkaiden hankeosuussuoritus. Ennakkorahastoinnin ja asuintalovarauksien osuus korjauksien kokonaiskustannuksista on yleensä vähäinen. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometriin vastanneista asunto-osakeyhtiöistä vain kolmannes oli varautunut korjauksiin ennakkorahastoinnilla tai asuintalovarauksella. Osakkaiden kannattaa nykytilanteessa ottaa osakassuoritusta varten henkilökohtainen asunnon peruskorjauslaina, koska sen korkomenoista saa tehdä verotuksessa korkovähennyksen (alijäämähyvitys). Asunto-osakeyhtiön ottamasta lainasta tätä vähennysoikeutta ei ole. Lakiluonnoksen mukaan takauslainan määrä voisi olla enintään 70 % perusparannuskustannuksista. Johtuen asunto-osakeyhtiöiden vähäisestä varautumisesta Koska asunto-osakeyhtiön korjaushankkeessa lainan osuus on yleensä lähes 100 %, voisi takauslainalla rahoittaa vain osan perusparannuksesta. Asuntolainakorkojen verovähennysoikeuden asteittainen leikkaaminen voi vähentää osakassuorituksien määrää, mikä korottaa yhtiölainan osuutta hankkeen rahoituksesta. Kiinteistöliitto esittää, että takauslainan määrä korotetaan enintään 90 % perusparannuskustannuksista.
Lausunto 7 (8) Takauslainan vakuus Lakiluonnoksen mukaan takauslainan ensisijaisen vakuuden olisi oltava turvaava reaalivakuus. Kiinnitysvakuuden olisi oltava lainansaajan muita lainoja paremmalla etuoikeudella. Toisaalta muukin turvaava vakuus voitaisiin hyväksyä. Lakiluonnoksen perustelussa on kuvattu tilanteita, joissa myös huonommalla etuoikeudella oleva vakuus voitaisiin hyväksyä, samoin kuin takauslainasta vapautuvan vakuuden tai takauslainan vakuutta paremmalla etuoikeudella olevan vakuuden uudelleen käyttämiseen olisi mahdollisuus saada Valtiokonttorin lupa. Nämä joustot ovat takausjärjestelmän toimivuuden kannalta erittäin tärkeitä. Asunto-osakeyhtiöissä voidaan joutua toteuttamaan myös vahinkokorjauksia, joita kiinteistövakuutukset eivät kata, jolloin yhtiöllä tulee olla mahdollisuus nopeasti saada lainarahoitusta, ja siihen tarvittavat vakuudet. Korkotukilainan myöntäjä Lakiluonnoksessa todetaan, että lainanmyöntäjä voisi olla luottolaitos, vakuutusyhtiö, eläkelaitos tai kunta. Kiinteistöliitto esittää, että lainanmyöntäjätahoja ei rajattaisi lainsäädännössä. Kiinteistö-, rahoitus- ja sijoitusmarkkinoiden kehityksen myös muilla toimijoilla (esim. yksityiset henkilöt, sijoitusyhtiöt, rahastot, säätiöt, jne.) voisi olla kiinnostusta lainoittaa asuntojen perusparantamista, varsinkin kun lainoilla on vakuutena valtion täytetakaus. Takauslainan ehdot (takausmaksun suuruus, takauksen kesto) Asunto-osakeyhtiöiden mahdollisuudet saada markkinaehtoisesti rahoitusta korjauksien toteuttamiseen ovat finanssikriisin helpottamisen myös parantuneet, mutta tilanne on edelleen selvästi vaikeampi kuin ennen finanssikriisiä. Rahoittajien kilpailu asunto-osakeyhtiöasiakkaista on asteittain lisääntynyt, mikä on alentanut korkomarginaaleja, ja pidentänyt laina-aikoja. Lainamarginaalit olivat ennen finanssikriisiä 0,2-0,5 % -yksikköä, kun ne nyt ovat 1,0 1,7 % yksikköä. Väestöään menettävissä pienissä kunnissa ja kaupungeissa marginaalit voivat olla selvästi yli 2,0 % yksikköä, johtuen sekä pankkikilpailun puutteesta että lainariskeistä. ARAn hyväksymien peruskorjauskorkotukilainojen korkomarginaali oli heinäkuussa 2014 n. 1,3 %-yksikköä, kun vastaavana aikana vuokratalojen uustuotantolainojen korkomarginaali oli 1,1 %-yksikköä. Marginaalieroa voi pitää alhaisena, kun ottaa huomioon sen, että vuokratalolainoissa on valtion täytetakaus, ja ne ovat yleensä huomattavasti suurempia lainoja.
Lausunto 8 (8) Lakiluonnoksen mukaan takauslainaan liittyisi takausmaksu, joka olisi 2 % myönnetyn takauslainan pääomasta. Kiinteistöliitto esittää, että takausmaksun suuruudesta säädettäisiin valtioneuvoston asetuksella, eli samalla tavoin kuin omistusasuntolainan valtiontakauksessa. Valtioneuvoston asetus mahdollistaisi takausmaksun lakia joustavamman muuttamisen. Kiinteistöliiton saaman arvion mukaan valtion takaus asunto-osakeyhtiön ottamalle perusparannuslainalle alentaisi lainan korkomarginaalia noin 0,2 % - yksikköä, johtuen alemmasta pääomavaatimuksesta pankin vakavaraisuuslaskennassa. Takausmaksu (2 %) nostaisi lainan kokonaiskustannuksia laina-ajalta korkomarginaalin alentumisesta huolimatta laina-ajoilla, jotka ovat alle 20 vuotta (Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan asunto-osakeyhtiöiden korjauslainan laina-aika oli lähes 65 %:ssa enintään 10 vuotta). Ottaen huomioon takauslainaan liittyvät hallinnolliset vaatimukset, vakuusjärjestelyt, hakuprosessit jne. olisi takauksen hakeminen lainalle taloudellisesti tarkoituksenmukaista vain niissä tilanteissa, joissa asuntoosakeyhtiön olisi vaikeaa saada lainaa ilman takausta tai rahoitusmarkkinoiden häiriötilanteessa. Jotta valtiontakaus aidosti edistäisi asunto-osakeyhtiöiden korjaustoimintaa lain tavoitteiden mukaisesti, tulisi takausmaksun olla enintään 1 %, ja takauksen keston 25 vuotta. Takausajan pidentäminen 25 vuoteen parantaisi asuntoosakeyhtiöiden mahdollisuuksia saada pitkäaikaisia perusparannuslainoja, mikä alentaisi osakkaiden kuukausittain maksamia rahoitusvastikkeita. Annamme tarvittaessa lisätietoja tästä lausunnosta. Harri Hiltunen toimitusjohtaja Jukka Kero pääekonomisti