KIINTEISTÖARVIOINTI 3/17 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
HALLITUS PUHEENJOHTAJA Saija Toivonen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Jukka Lahtinen Jukka S. Lahtinen Ky Juha Nummi Newsec Valuation Oy Mauri Asmundela Maanmittauslaitos Seppo Koponen GEM Property Jorma Saarimaa UPM Silvesta Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jyrki Halomo FinCap Kiinteistövarainhoito Oy Annina Salakka Brunswick Real Estate Mikael Postila Orava Rahastot Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Hannu Ridell Newsec Valuation Oy SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Tuuli Vanhanen tuuli.vanhanen@ outlook.com TALOUDENHOITAJA Tuuli Vanhanen LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. TAITTO Anna Haggrén/Lystik 2
Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 3/2017 Pääkirjoitus 4 Diplomityö asuinkerrostalon nykyhinnan ja korjausvelan vaikutuksesta asuntojen hintoihin Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 11 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista 14 Tulevia tapahtumia 15 7 Kannen valokuva: Tuuli Vanhanen (2017): Petkeljärven kansallispuistosta 3
Pääkirjoitus Kiinteistösijoitusmarkkina on pysynyt aktiivisena ja talouden vahvistuminen tukee sitä edelleen. Ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan koko on tällä hetkellä noin 58 miljardia euroa (lähde KTI). Markkinan koko on kasvanut viimeisen viiden vuoden aikana peräti 35 % mm. arvojen nousun, uudisrakentamisen sekä sale-and leaseback -kauppojen myötä. Transaktiomarkkinan koko oli 2009-2013 vuosien välillä +/- 2 miljardia euroa, jonka jälkeen se on tasaisesti kasvanut. Viime vuonna päästiin jo hieman yli seitsemään miljardiin euroon ja tänä vuonna on tulossa kaikkien aikojen ennätys, kun mukaan lasketaan loppuvuoden aikana toteutuvaksi ennakoidut Spondan myynti Blackstonelle sekä Logicorin myynti kiinalaiselle sijoittajataholle. Ulkomaisten sijoittajien osuus on meidän sijoitusmarkkinasta jo nyt noin 20 % ja se nousee näiden kauppojen myötä. Vahva kysyntä on laskenut kiinteistösijoitusten tuottovaatimuksia Suomessa jo vuodesta 2014 lähtien erityisesti prime-kohteissa. Tuottovaatimusten laskusta huolimatta kiinteistösijoituksista saa edelleen kilpailukykyistä tuottoa muihin sijoitusvaihtoehtoihin verrattuna. Vaikka yli puolet (58 %) eurooppalaisista sijoittajista pitää prime-kiinteistöjä ylihinnoiteltuina (lähde Pwc), niin uskomme kysynnän jatkuvan edelleen vahvana. Arvioinnissa vuokralaisten analysoinnin merkitys on vahvistunut ja esim. vakavaraisten vuokralaisten pitkien vuokrasopimusten vaikutus tuottovaatimukseen on ollut merkittävä. Tuottotason ollessa alhainen myös laadukkaan manageerauksen merkitys tuoton takaajana on noussut entistä tärkeämmäksi. Kiinteistöarvioinnin kannalta kasvanut ja vahva kiinteistömarkkina on taannut hyvän työllisyyden ja tuonut mukanaan myös haasteita ammatillisen kehityksen kannalta. Arvioitsijan tulee olla lähes kaikkien alojen asiantuntija liittyen niiden megatrendeihin, lainsäädännön vaatimuksiin, sijoittajien näkemyksiin, jne. Eikä nykyään riitä enää Suomen markkinaan perustuva tieto, vaan pitää olla myös hereillä globaalien trendien suhteen ulkomaisten sijoittajien osuuden kasvaessa. Poliittinen epävarmuus on lisääntynyt. Kukaan ei voi ennustaa, mitä presidentti Trump yön tunteina twiittaa tai onko Pohjois-Korea ylittänyt rajan ohjuksillaan. Suomea ja muita Pohjoismaita pidetään turvallisina ja vakaina alueina sijoittamisen kannalta ja mielestäni tämä on ollut yksi syy transaktiovolyymin ja kansainvälisten sijoittajien osuuden kas- 4
vuun. Eurooppalaisessa kiinteistömarkkinassa mielenkiintoisin kysymys on, miten Brexit tulee vaikuttamaan lähivuosina? Meidän kannaltamme on mielenkiintoista nähdä, vaikuttaako se kysyntään Suomessa. Teknologian kehittyminen, ympäristövaatimukset, työtapojen muutos, tilatarpeiden muutos kiinteistö muuttuu tilasta palveluksi. Kiinteistö, joka rakennetaan tänään, tulee palvelemaan sukupolvia meidän jälkeemme eli kiinteistöjen tulisi kestää aikaa ja olla entistä muuntojoustavampia. Vuosien varrella on tullut uusia käsitteitä, sertifiointeja, tms., jotka kiinteistöarvioitsijan tulee tuntea ja joiden vaikutus on otettava huomioon. Myös työtapojen muutokset mm. co-working asettavat haasteita tuottotason arvioinnille, kun tiloihin ei kohdistukaan enää tavanomaisia vuokrasopimuksia. Tilatarpeiden muutokset ovat taas olleet voimakkaimpia kaupan alalla verkkokaupan osuuden lisääntyessä. Muutos, muutos, muutos vain muutos on pysyvä trendi. Kaupungistuminen - sana, joka nostetaan esiin yhä useammin. Kaupungistuminen on Suomessa alkanut jo keskiajalla eli ihan uudesta ilmiöstä ei ole kyse. Suuret kaupunkiseudut (Helsingin seutu, Tampere, Turku ja Oulu) vetävät asumisen uudistuotannosta arviolta 65-70 % eli kaupungistumisen tahti on kiihtynyt ja todennäköisesti kiihtyy edelleen. Kaupungistumisen myötä alueiden käyttötarkoitukset muuttuvat, teollisuusalueet työntyvät kauemmas keskustoista ja yhä uusia alueita tulee rakentamisen piiriin. Arvioinnissa joudumme yhä useammin ja tarkemmin analysoimaan kohteiden tulevaisuutta, arvojen pysyvyyttä, kiinteistöjen teknistä ja toiminnallista käyttöikää sekä ottamaan huomioon myös rakennusten purkamisvaihtoehdon ja tonttien uusiokäytön. Hoiva-alan nousu perustuu globaaliin väestön ikääntymisen megatrendiin. Kestävän kasvun kannalta väestön ikääntyminen muodostaa uhkakuvan, mutta kiinteistösijoittamisen ja -arvioinnin kannalta se on luonut uuden sijoitussektorin. Arvioitsijalta tämä on edellyttänyt tutustumista hoiva-alan lainsäädäntöön sekä sen vaikutuksiin kiinteistöihin mm. lupakäytäntöihin ja pinta-alavaatimuksiin. Kotimainen SOTEuudistus on myös lisännyt arvioitsijoiden työtä, kun kuntasektori on selvitellyt omistuksiaan ja strategiaansa niiden suhteen. Yhä useammin arviointiin liittyy myös tarve laajemmalle analysoinnille ja näkemykselle kiinteistöjen kehittämispotentiaalista. En luettele enempää trendejä, koska tämäkin lista on jo arvioitsijan kannalta haastava ja kaiken tämän lisäksi arvioitsijan tulisi vielä tuntea alan standardien muutokset, tietää mitä tilaaja ajattelee ja minkä arvon tilaaja haluaa selvitettävän. Trendien lisäksi nostaisin kuitenkin 5
esiin vielä tekoälyn ja Big Datan hyödyntämisen. Osa arviointityöstä on rutiinia ja tekoälyn hyödyntäminen analyyseissä antaa arvioitsijalle mahdollisuuden keskittyä olennaiseen siihen lisäarvon tuottamiseen. Onnitelkaa itseänne arvioitsijat olette todella monialaosaajia ja tulevaisuuden visioijia! Arja Lehtonen Catella Property Oy Kirjoittaja on SKAY ry:n hallituksen jäsen 6
Diplomityö asuinkerrostalon nykyhinnan ja korjausvelan vaikutuksesta asuntojen hintoihin Asunnon kunnon vaikutus asunnon arvoon on viime vuosina noussut yhä enemmän esille, kun on keskusteltu asuinrakennusten kunnosta ja lähestyvistä korjaustarpeista, kuten putkiremonteista. Suomen asuntokanta vanhenee ja alkaa tulla yhä enemmän korjausikään. Esimerkiksi Pellervon taloustutkimuksen teettämässä Asuinrakennusten korjaustarve -tutkimuksessa (2015) ennustetaan kiinteistömarkkinoiden vuotuiseksi tekniseksi korjaustarpeeksi keskimäärin 3,5 miljardia euroa vuosina 2016 2025. Samassa tutkimuksessa arvioidaan, että korjaustarpeen merkittävin kasvu tulee seuraavan kymmenen vuoden aikana pääosin kaupunkien kerrostalojen korjaustarpeen lisääntymisestä. Tutkimuksessa arvioidaan lisäksi, että vuosien 2016 2025 aikana noin 62 600 asuntoa ja vuosien 2026 2035 aikana noin 65 000 asuntoa tulee vuosittain sellaiseen ikään, että ne olisi teknisen kuntonsa puolesta tarpeellista korjata. Asuntokannan vanhentuessa ja korjausten lähestyessä nousee esiin kysymyksiä siitä, kannattaako asuinrakennuksen korjaaminen vai onko asuinrakennus syytä purkaa. Saako esimerkiksi korjaustoimenpiteisiin käytettyjä rahoja koskaan takaisin? Asuntomarkkinat kiinnostavat yleisesti niiden taloudellisen ja sosiaalisen merkittävyyden vuoksi, ja ne muodostavatkin yksityisestä sijoitusvarallisuudesta merkittävän osuuden. Näistä lähtökohdista heräsi kiinnostus pyrkiä selvittämään asuinrakennuksen kunnon vaikutusta asuntojen arvoon sekä luomaan viitekehystä ja pohjaa sellaiselle mallille, jolla voidaan objektiivisesti arvioida yksittäisten asuntojen arvoja niiden korjausvelan ja nykyhinnan kautta. Moni aiempi tieteellinen tutkimus osoittaa, että asuinrakennuksen ja asunnon kunnolla, ylläpidolla ja iällä on merkitystä asuinrakennuksen ja asunnon arvoon. Monessa aiemmassa tutkimuksessa asuinrakennuksen ja asunnon kuntoa on mitattu asuinrakennuksen iällä, jonka avulla on pyritty laskemaan esimerkiksi vuosittainen kunnon ja arvon alenema. Ikä ei kuitenkaan ole paras mahdollinen kunnon mittari, koska se ei huomioi asuinrakennuksiin tehtyjä korjaustoimenpiteitä. Lisäksi on havaittu, että rakentamisen laatu vaihtelee ajassa, mikä tekee eri vuosikymmeninä rakennettujen asuinrakennusten vertailusta vaikeaa. Esimerkiksi 1970-luvun julkisivumateriaaleja on jouduttu korjaamaan korkein kustannuksin viime vuosina (PTT 2015). Rakennuksen iästä ei siis suoraan voida tehdä johtopäätöksiä siitä, missä kunnossa rakennus on, jos se alun perinkin on rakennettu huonosti. 7
Tutkimuksen lähestymistapa Tutkimuksessa tarkastellaan sitä, pystytäänkö asuinrakennuksen ja asunnon nykyhinnalla ja korjausvelalla arvioimaan asunnon arvoa. Tämän selvittämiseksi luotiin hedoninen hinnoittelumalli, jonka avulla pyritään tutkimaan nykyhinnan ja korjausvelan vaikutusta asunnon velattomaan hintaan. Vaikutusten tarkastelu on helpointa silloin, kun näiden muuttujien arvoissa tapahtuu muutoksia. Näitä muutoksia tutkimuksessa edustivat asuinrakennukseen kohdistuvat suuret korjaustoimenpiteet, joita ovat putki-, julkisivu- ja vesikattoremontit. Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan sitä, missä määrin asunnon nykyhinta ja korjausvelka korreloivat asunnon arvoon. Tutkimuksessa keskitytään Helsingin asuntomarkkinoihin, sillä Helsingistä tätä tutkimusta palvelevaa aineistoa oli hyvin saatavilla. Oikotie luovutti tutkimusta varten paljon asuntojen myynti-ilmoituksia, mikä tarkoitti myös sitä, että myynti-ilmoitusten yhteydessä ilmoitettuja kunnossapito- ja korjaustietoja oli kattavasti. Koska myynti-ilmoituksia ja korjaustietoja oli hyvin saatavilla, pystyttiin taloyhtiöt valitsemaan maantieteellisesti rajatulta alueelta. Korjaustietojen lisäksi myyntiilmoituksista selvisi esimerkiksi velaton hinta, asuinpinta-ala, kerros sekä asunnon pintojen kunto. Tutkimuksessa keskitytään omistustontilla sijaitseviin kohteisiin. Myynti-ilmoitusten ja korjaustietojen lisäksi pääkaupunkiseudun kaupunkien rakennus- ja kiinteistötietojen, kuten kerrosalojen, rakennusvuosien sekä asuntojen lukumäärien ja niiden pinta-alojen saaminen HSY:n SeutuCD:n aineiston muodossa oli tutkimuksen kannalta tärkeää. Tutkimukseen valittu asunnon kunnon ja arvon suhdetta tarkasteleva lähestymistapa poikkeaa aiemmista tieteellisistä tutkimuksista. Tutkimuksessa asunnon kunnon mittarina käytetään asunnon nykyhintaa ja korjausvelkaa, joiden laskemiseen käytettiin Haahtela-kehitys Oy:n Kustannustieto TAKU -ohjelmistoa käyttäen hyväksi Oikotien myynti-ilmoituksia HSY:n SeutuCD aineistoa. Rakennuksen nykyhinnalla tarkoitetaan ohjelmistossa sitä rahamäärää, joka saadaan, kun rakennuksen tarkasteluhetken uudishinnasta vähennetään rakennuksen iän, käytön, kulumisen, käyttökelpoisuuden alentumisen ja vanhanaikaisuuden johdosta tapahtunut hinnan alentuminen. Nykyhintaan vaikuttavat rakennuksen hoito ja kunto suhteessa ikään sekä tehdyt korjaustoimenpiteet. Korjausvelka sen sijaan määritellään Kustannustieto TAKU -ohjelmistossa rahamääräksi, jonka asiantunteva toimija noudattaessaan hyvää ohjelmointi-, suunnittelu- ja rakentamiskäytäntöä tarvitsee vanhan rakennuksen korjaamiseksi uudishintaa vastaavaksi. Haahtelan tulossa olevalla TAKU Pro -ohjelmistolla rakennuksen kunnon ja hinnan arviointi helpottuu entisestään päivitettyjen menetelmien ja työkalujen myötä. 8
Nykyhinta ja korjausvelka voidaan katsoa antavan huomattavasti tarkemman kuvan asuinrakennuksen kunnosta kuin pelkästään tarkastelemalla asuinrakennuksen ikää. Tästä näkökulmasta tarkasteltuna lähestymistapa, jossa otetaan huomioon asuinrakennus- ja asuntokohtainen nykyhinta ja korjausvelka, on mielenkiintoinen ja tutkimusmenetelmänä ainutlaatuinen. Tutkimuksessa nykyhinta ja korjausvelka laskettiin 25 eri asuinrakennukselle. Nämä kohteet sijaitsevat Helsingin kantakaupungin alueella, ja niiden keski-ikä oli noin 80 vuotta. Myynti-ilmoituksia näistä kohteista oli yhteensä 210, ja keskimääräinen myynti-ilmoituksiin kirjattu velaton myyntihinta oli 316 636 euroa. Nykyhinnan ja korjausvelan vaikutus asuntojen hintoihin Yksiköiden velaton neliöhinta oli noin 7 000 euroa, ja nykyhinnan osuus velattomasta neliöhinnasta oli tästä noin kolmannes. Suuremmissa asunnoissa velaton neliöhinta oli noin 6 000 euroa, josta nykyhinta kattoi noin 40 %. Nykyhinnan osuutta asunnon velattomasta hinnasta voidaan pitää melko matalana. Tämä saattaa johtua siitä, että etenkin Helsingin kantakaupungissa maan arvo on korkea, mikä näkyy asuntojen velattomissa hinnoissa, mutta ei juurikaan nykyhinnassa. Putkiremonttien yhteydessä nykyhinta neliötä kohden nousi hieman yli 800 euroa yksiöiden, 750 euroa kaksioiden ja noin 700 euroa kolmioiden ja suurempien asuntojen kohdalla. Tämä on melko hyvin linjassa Isännöintiliiton Putkiremonttibarometrin (2017) tulosten kanssa, jonka mukaan perinteisillä menetelmillä toteutettu saneeraus maksaa noin 830 euroa vastikeneliötä kohden pääkaupunkiseudulla. Muualla Suomessa vastaava hinta on puolestaan 530 euroa vastikeneliötä kohden. Pienten asuntojen nykyhinnan suurempi nousu johtuu siitä, että pienemmissä asunnoissa putkiremonttien vaikutus on suurin, koska niissä on pinta-alaan suhteutettuna enemmän tilaa, joihin putkiremontti vaikuttaa, kuten märät tilat ja keittiö. Pienten asuntojen velattomat hinnat nousivat putkiremontin johdosta 700 900 euroa ja noin 500 euroa kolmioissa ja tätä suuremmissa asunnoissa. Yksiöiden velaton neliöhinta nousi vesikatto- ja julkisivuremonteissa keskimäärin noin 280 euroa neliöltä, kun kaksioissa vastaava luku oli noin 130 euroa. Sen sijaan kolmioissa ja suuremmissa asunnoissa velaton neliöhinta peräti laski remontin valmistuttua. Tämän voidaan olettaa johtuvan siitä, että pienemmät asunnot hyötyivät remonteista suhteessa enemmän, koska kustannukset jaetaan monissa taloyhtiöissä neliöperusteisesti. Kun remontin kustannus on selvillä, se jyvitetään useimmissa taloyhtiöissä neliöperusteisesti rahoitusvastikkeeksi, joka vaikuttaa asunnon velattomaan hintaan sitä laskevasti. Vesikatto- ja julkisivuremontit eivät juuri vaikuta itse asuntojen laatuun, joten moni asunnon ostaja saattaa nähdä tämänkaltaiset remontit vain kustann- 9
useränä. Kyseiset remontit myös kohtelivat asuntoja nykyhinnan näkökulmasta hyvin samankaltaisesti. Koska vesikatto- ja julkisivuremontit eivät ole asuntokohtaisia remontteja, niiden korjaus vaikuttaa asuntojen nykyhintoihin samalla tavalla. Nykyhinta nousi kaikissa asuntotyypeissä enemmän kuin velaton neliöhinta. Tämä saattaa olla viite siitä, että ostajat eivät arvosta vesikatto- ja julkisivuremontteja yhtä paljon kuin niiden kustannukset ovat. Velattoman hinnan ja nykyhinnan välillä on voimakas positiivinen korrelaatio, joka on tilastollisesti erittäin merkitsevä. Testatussa aineistossa asunnon velattoman hinnan muuttuessa yhden euron nykyhinta kasvaa 0,87 euroa. Korjausvelassa puolestaan asunnon velaton hinta korreloi voimakkaan negatiivisesti ja niin ikään tilastollisesti erittäin merkitsevästi. Tässä tapauksessa velattoman hinnan muuttuessa yhden euron korjausvelka pienenee 0,79 euroa. Hedoniset hinnoittelumallit osoittavat nykyhinnan ja korjausvelan olevan merkittävässä roolissa asuntojen velatonta hintaa selitettäessä. Tutkimuksessa luodaan yhteensä kuusi hedonista hinnoittelumallia erilaisilla muuttujilla. Tuloksia tarkasteltaessa voidaan havaita, että nykyhinnan muuttuessa yhden prosentin velaton hinta muuttuu 0,29 %. Tarkasteltaessa näitä lukuja neliömääräisinä voidaan todeta, että prosentin muutos neliökohtaisessa nykyhinnassa nostaa velatonta neliöhintaa 0,27 %. Korjausvelan kohdalla voidaan nähdä, että yhden prosentin muutos korjausvelassa laskee velatonta hintaa keskimäärin noin 0,154 %. Myös neliömääräisesti tarkasteltuna saadaan samankaltaisia tuloksia: prosentin muutos neliökohtaisessa korjausvelassa laskee velatonta neliöhintaa noin 0,16 %. Velaton hinta muuttuu siis suhteellisesti vähemmän molemmissa tapauksissa, mutta koska velaton hinta on euromääräisesti suurempi kuin nykyhinta ja korjausvelka, ei ero ole absoluuttisesti tarkasteltuna näin suuri. Yhteenveto Tutkimustulokset osoittavat selvästi, että nykyhinnalla ja korjausvelalla on tilastollisesti erittäin merkitsevä vaikutus asunnon velattomaan hintaan. Korrelaatiota tarkasteltaessa voidaan havaita, että velattoman hinnan ja nykyhinnan välillä on voimakas positiivinen korrelaatio ja korjausvelan ja asunnon velattomalla hinnalla voimakas negatiivinen korrelaatio. Molemmat näistä ovat tilastollisesti erittäin merkitseviä. Niin ikää hedoniset hinnoittelumallit osoittavat nykyhinnan ja korjausvelan olevan merkittävässä roolissa asuntojen velatonta hintaa selitettäessä. Riku Mäkinen KTM, DI Artikkeli perustuu kirjoittajan Aalto-yliopistossa julkaistuun diplomityöhön. 10
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Yhä useammat Aalto-yliopistosta valmistuvat diplomityöt ovat englannin kielellä. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aaltoyliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. Tekijä: Seppo Järvinen (2017) Työn nimi: Metsäkiinteistön arvon määrittäminen markkinapohjaisella tuottoarvomenetelmällä, Aalto-yliopisto. Kansainvälisten arviointistandardien mukaan kiinteistöarvioinnin pitäisi perustua markkinainformaatioon. Metsänarvioinnissa Suomessa yleisesti käytetty summa-arvomenetelmä ei täytä kyseistä vaatimusta. Tämä on lisännyt tarvetta metsänarviointimenetelmien kehittämiselle. Kauppa-arvomenetelmää on metsäkiinteistöjen arvioinnissa vaikea hyödyntää. Jokainen tila on puustotunnuksiltaan erilainen ja niiden vertailu suoraan on hankalaa. Vertailua hankaloittaa se, ettei Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä Kiinteistöjen kauppahintarekisterissä ole tietoa tilojen puustotunnuksista. Tuottoarvomenetelmä on varteenotettava menetelmä metsätilan markkina-arvon määrittämiseen, jos siinä käytettävät lähtötiedot ovat johdettu markkinoilta. Erityisen merkittävä tekijä on korkokanta, jolla metsätalouden tuotot ja kustannukset diskontataan nykyarvoksi. Tässä työssä tutkittiin metsäkiinteistökauppojen sisäistä korkokantaa ja siihen vaikuttavia tekijöitä. Lisäksi arvioitiin metsävaratiedon kelvollisuutta metsän hintatutkimuksen aineistona. Kauppatietoihin yhdistettiin tilojen metsävaratiedot, jotka Suomen metsäkeskus oli tuottanut laserkeilausaineistosta. Kaupat olivat edustavia yli kymmenen hehtaarin metsätilakauppoja ja toteutuneet tammikuun 2015 ja kesäkuun 2016 välillä. Tilastollisiin analyyseihin päätyneen aineiston koko oli 973 kauppaa. Tilojen metsien kasvu ja kehitys simuloitiin 11
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... metsävaratiedon pohjalta Luonnonvarakeskuksen Motti-ohjelmistosta Maanmittauslaitokselle räätälöidyllä MML-Motti-versiolla. Simuloitujen metsätalouden tulojen ja menojen perusteella iteroitiin kiinteistökaupan sisäinen korko. Korkojen perusteella muodostettiin regressiomallit, joilla metsäkiinteistön sisäistä korkoa voidaan ennustaa. Aineiston sisäisten korkojen keskiarvo oli 4,7 % ja mediaani 4,5 %. Kvartiiliväli oli 3,7 % 5,4 %. Korkojen laskennassa ei otettu huomioon veroja, hallintokuluja eikä mahdollisia tukia. Työssä havaittiin, että korkokantaan vaikuttavat eniten puuston määrä ja metsätilan sijainti sekä kivennäismaan osuus. Korkokannan vaihtelu puustotilavuuden mukaan ei ollut yhtä jyrkkää kuin aiemmissa tutkimuksissa on havaittu. Lisäksi todettiin, että metsävaratieto kelpaa massatutkimusmateriaaliksi, mutta se näyttää menettävän ajantasaisuutensa melko nopeasti. Tekijä: Ilkka Elfvengren (2017) Työn nimi: Maapoliittisten ohjelmien vaikutus asuntojen ja asuntotuotantomaan hintakehitykseen tapaustutkimus Järvenpää, Kuopio, Vantaa, Aalto-yliopisto Pääkaupunkiseudun väestön määrän kasvaessa jatkuvasti asuntojen suuri kysyntä ja tonttimaan rajallinen tarjonta kannustavat täydennysrakentamiseen, jonka vaikutuksia olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen on tutkittu rajallisesti. Tutkimukset täydennys-rakentamisen vaikutuksista ympäröivien asuntojen hintoihin ovat osittain ristiriitaisia, eikä yhteysymmärrystä vaikutuskanavista ole löytynyt. Pääsääntöisesti aikaisemmissa tutkimuksissa on havaittu täydennysrakentamisen valmistumisen jälkeen lähistöllä sijaitsevien asuntojen hintojen kohonneen. Tässä työssä selvitetään, miten täydennysrakentaminen vaikuttaa ympäröivien asuntojen hintoihin. Lisäksi työssä selvitetään mitkä ovat kanavat vaikutuksen taustalla. Erityisesti paneudutaan miten alueen palvelutason sekä puistoalueiden muutos ja ympäröivän asunnon hintaluokka vaikuttavat havaittuun lopputulokseen. Tutkimusmenetelminä käytetään difference-in-difference aseteltua hedonista regressioanalyysiä sekä kvantiili-regressiota. Tutkimusaineisto käsittää Hintaseurantapalvelun asuinkerrostalohuoneistojen kaupat, mitkä ovat tapahtuneet Helsingissä, Espoossa tai Vantaalla aikavälillä 1/2012-2/2017. Täydennysrakennuskohteiksi on määritelty kauppahinta-aineiston perusteella sellaiset vuosien 2012-2017 välisenä aikana valmistuneet uudet asuinkerrostalot, joista on myyty vähintään kaksi asuntoa ja jotka sijaitsevat korkeintaan sadan metrin etäisyydellä ennen 2000 vuotta valmistuneesta asuinkerrostalosta. Näin määriteltynä täydennysrakennuskohteiksi luetaan myös asunnoiksi muutetut kiinteistökehityskohteet. 12
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Tutkimuksessa havaittiin, että täydennysrakennuksen tai asuntokehityskohteen valmistumisen jälkeisenä vuonna 300 metrin säteen sisällä sijaitsevista asunnoista maksettiin noin 0,9 % preemio suhteessa verrokkiryhmään. Toisaalta preemiota ei havaittu, mikäli käytettiin mallia, missä virhetermi vaihtelee postinumeroalueen mukaan tai jos sädettä muutetaan 100 tai 500 metriin. Näin ollen malli on herkkä muutoksille ja preemio havaitaan vain osittain puutteellisesti spesifioidulla mallilla. Puistoalueen osuus asunnon ympäristössä ei ollut tilastollisesti merkittävä tekijä selitettäessä kerrostalohuoneiston hintaa, mutta tutkimuksessa käytettyä OpenStreetMap-aineistoa ei pidetä luotettavana. Tekijä: Panu Jantunen (2017) Työn nimi: Täydennysrakentamisen vaikutus ympäröivien asuntojen hintoihin, Aalto-yliopisto Kuntien harjoittama maapolitiikkaa vaikuttaa kuntien yhdyskuntarakenteen kehittymiseen muun muassa palveluiden, elinkeinoelämän ja asuinalueiden sijoittumisena. Maapoliittisella ohjelmalla voidaan yhtenäistää ja vakiinnuttaa kunnan harjoittaman maapolitiikan toimintatapoja, sekä sitouttaa poliitikkoja ja virkamiehiä yhteisiin periaatteisiin. Maapoliittinen ohjelma parantaa kunnan toimien ennustettavuutta ja maanomistajien tasapuolista kohtelua. Ennalta määriteltyjen toimintatapojen noudattaminen mahdollistaa muun muassa kohtuuhintaisen ja riittävän tonttitarjonnan aikaansaamisen. Maan hankinnassa ja luovuttamisessa selkeät hinnoittelu- ja valintaperusteet muodostavat vakaan pohjan oikeudenmukaiseksi koetun maamarkkinan olemassaololle. Tässä tutkimuksessa tutkittiin valittujen kuntien maapoliittisten ohjelmien vaikutusta raakamaan, asuntotonttien ja asuntojen hintakehitykseen kyseisten kuntien alueilla. Tutkimuskaupunkeina toimivat Järvenpää, Kuopio ja Vantaa. Tutkimuskysymyksiä muodostettiin kolme: mitä yhtäläisyyksiä ja eroavaisuuksia tutkimuskaupunkien maapoliittisissa ohjelmissa on havaittavissa, miten raakamaan, asuintonttimaan ja uusien asuntojen hintakehitykset korreloivat keskenään ja miten maapoliittiset linjaukset ovat vaikuttaneet hintakehityksiin. Tutkimuksen teoriaosuudessa perehdyttiin maapolitiikkaan, maapolitiikan keinovalikoimaan ja tutkimuskaupunkien maapoliittisiin ohjelmiin. Empiirisessä osiossa muodostettiin tutkimusaineistosta kunkin aluetyypin hintaindeksit, joiden kehitystä peilattiin maapoliittisten ohjelmien sisältöihin. Tutkimuksen tuloksena kuntien välisissä maapoliittisissa ohjelmissa havaittiin vaihtelua. Merkittävin eroavaisuus liittyi maan luovutuksen periaatteisiin. Kuopiossa asuntotonttien luovutus toteutetaan pääasiassa vuokraamalla. Vantaalla ja Järvenpäässä pääasiallinen asuintonttien luovutusmuoto on myyminen. Yhtä- 13
läisyytenä havaittiin kaikkien tutkimuskaupunkien käyttävän maanhankinnassa kaikkia lain sallimia maapolitiikan keinoja. Maapoliittisten ohjelmien vaikutus alueen hintakehitykseen oli havaittavissa Kuopiossa raakamaan osalta, ja viitteittä vaikutuksesta oli havaittavissa Vantaalla myöskin raakamaan osalta. Asuntotonttien hintakehitykseen maapoliittisilla ohjelmilla ei havaittu olevan vaikutusta, eikä myöskään asuntojen hintoihin. Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista Uusi kansainvälinen arviointistandardi, IVS 2017 on nyt julkaistu. Julkaisu on saatavilla yhdistyksen sihteeriltä. Yhdistys harkitsee standardien kääntämistä, mutta päätöksiä ei ole vielä tehty. Kansainväliset arviointistandardit 2013 saatavilla suomeksi! Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n seuraavat osiot suomeksi: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa (löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä): www.kiinteistöarviointi.com Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua. 14
Tulevia tapahtumia 4.-6.10.2017 Kiinteistönvälityspäivät Paikka: Hki-Tukholma-Hki (M/S Silja Symphony) Lisätietoja: http://www.kiinko.fi/koulutus/koulutustarjotin/ 24.10.2017 Kiinteistönmuodostus asemakaava-alueella - ajankohtaista asiaa tonteista, rasitteista ja sopimuksista Paikka: AnnaK, Helsinki Lisätietoa: http://www.kiinko.fi/koulutus/koulutustarjotin/ 25.10.2017 Keskuskauppamarin kiinteistönarviointipäivä 2017 Paikka: Restaurant Pörssi, Helsinki Lisätietoja:https://kauppakamari.fi/hankkeet/ tapahtumat/25-10-2017-keskuskauppamarin-kiinteistonarviointipaiva-2017/ 7.11.2017 Paikkatietomarkkinat Paikka: Messukeskus, Kokoustamo, Helsinki Lisätietoja:http://www.maanmittauslaitos.fi/ paikkatietomarkkinat 9.11.2017 Kiinteistöalan vuosiseminaari 2017 Paikka: Hämeenlinna Lisätietoja: http://www.kiinko.fi/koulutus/koulutustarjotin/ 9.-10.11.2017 Metsäpäivät 2017 Paikka: Messukeskus, Helsinki Lisätietoja: http://www.smy.fi/metsapaivat/ 15
YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy JLL UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt 16