An International Associate of Sipoon kunta Arviokirja (AKA -arvio) Runebergin päiväkoti Uudensillantie 31 04130 Sipoo Heidi Hanhijärvi 3.3.2015 Muodosta pdf arko-työkalut valikon pdf-napilla! (Nyt meni väärin)
Tehtävän kuvaus Toimeksianto ja sen tarkoitus Arvion tiivistelmä (arvopäivä 3.3.2015) Tämän arviokirjan on tilannut Jan Lydman Sipoon kunnan puolesta. Arvio on laadittu kohteen mahdollista myyntiä varten. Arvioinnin kohteena on osoitteessa Uudensillantie 31 sijaitseva kiinteistö 753-423-13-14 ja sillä sijaitseva Runebergin päiväkotirakennus. Arvion tarkoituksena on määritellä kohteen markkina-arvo jolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvio perustuu arvion tilaajalta, julkisista rekistereistä ja muista tietolähteistä saatuihin kohdetta ja sen ympäristöä määritteleviin tietoihin. Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa ja kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Tämä arvio on luottamuksellinen Realia Management Oy:n ja tilaajan välillä. Realia Management Oy ei kanna mitään vastuita kolmansia osapuolia kohtaan. Arviota ei saa julkaista kokonaan tai osissa, eikä siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijien nimiin tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin saa tehdä viittauksia ilman Realia Management Oy:n kirjallista lupaa. Heidi Hanhijärvi on suorittanut kohteessa katselmuksen 6.2.2015 ja antaa lisätietoja arviosta (050 5116 430 / heidi.hanhijarvi@realia.fi). Kohde Kiinteistö: 753-423-13-14, pinta-ala 6.977 m² Osoite: Uudensillantie 31, 04130 Sipoo. Rakennus: Vuonna 1914 valmistunut päiväkotirakennus Pinta-ala: 318 htm² / 374 kem² Arvon määrittäminen Etelä-Suomessa tehtyjen koulukiinteistöjen sekä Sipoossa tehtyjen omakotikiinteistökauppojen perusteella Kohteen markkina-arvo on näkemyksemme mukaan noin 300.000. Markkina-arvon määritys perustuu seuraavaan oletukseen: Kohteessa on voimassa asemakaava, joka sallii pysyvän asumisen rakennuksessa. Kohteen suuri haaste on suojelu, joka aiheuttaa epävarmuutta sen suhteen mitä kohteelle saa tehdä. Suojelu voi myös hidastaa suunnittelua ja remonttia sekä lisätä kustannuksia huomattavastikin. Erikoiskiinteistön markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää lähes vähäisen vertailuhintaaineiston vuoksi normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. 2
Sijainti ja alue Sijainti Arvion kohde sijaitsee Sipoon Nikkilässä Jokipuiston alueella osoitteessa Uudensillantie 31. Sipoo sijaitsee Helsingin seudulla ja sen naapurikuntia ovat lännessä Helsinki, Vantaa, Kerava, Tuusula ja Järvenpää, idässä Porvoo ja Pornainen sekä pohjoisessa Mäntsälä. Kunnassa on noin 19.900 asukasta. Ympäristö Kohteen lähiympäristössä sijaitsee vanha mielisairaala-alue, jonka vanhoihin rakennuksiin on saneerattu mm. asuntoja ja koulu. Alueen muu rakennuskanta on pientalovaltaista. Nikkilän keskustan palvelut ovat kävelymatkan päässä. Julkiset liikenneyhteydet alueelle ovat tyydyttävät. 3
Kiinteistö Kiinteistöt Osoite: Uudensillantie 31, 04130 Sipoo Kiinteistötunnus: 753-423-13-14 Pinta-ala: 6.977 m² Omistaja: Sipoon kunta (lainhuutotodistus 25.2.2015) Rasitteet: Kiinteistörekisteriotteen (25.2.2015) mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita. Rasitukset: Rasitustodistuksen (25.2.2015) mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasituksia. Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä, mutta tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas. 4
Kaavoitus Asemakaava Kaavatunnus: Y/s= Yleisten rakennusten korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Rakennusoikeus: Kiinteistölle on määritetty rakennusalat, joille rakennusoikeutta on osoitettu seuraavasti: 510 kem 2 + 100 kem 2 eli yhteensä 620 kem 2. Rakentaa saa osin kahteen ja osin yhteen kerrokseen. Pysäköimispaikka (p-1). Alueelle ei saa sijoittaa rakennuksia tai rakennelmia. Suojeltava rakennus (sr-1). Rakennustaiteellisesti tai kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennusta ei saa purkaa tai siinä suorittaa sellaisia muutos- tai lisärakennustöitä, jotka turmelevat rakennuksen sisätilojen, julkisivujen tai vesikaton arvoa tai tyyliä (ks. tarkemmin asemakaavamääräykset). Suojeltava alueen osa (s-3). Osa-alueella sijaitsevia ulkoportaita, puurivejä, pensasaitoja, kasvillisuussommitelmia, maisemallisesti arvokkaita puita tai polustoa ei saa muuttaa, purkaa tai hävittää niin, että kohteen tai sen ympäristön arvo vähenee. Tilaajalta saadun tiedon mukaan kohteen kaava tullaan muuttamaan niin, että se sallii kohteessa pysyvän asumisen. Tässä työssä oletamme, että kohteessa on voimassa asumisen salliva asemakaava. 5
Rakennus Perustiedot Vuonna 1914 valmistunut ja 1976 osin saneerattu vanha sairaala-alueen ylilääkärin asunto, joka on 1970 luvulla muutettu päiväkodiksi. Rakennus on kaavalla suojeltu sekä sisä- että ulkotiloiltaan. Huoneistoala 318 htm 2 / kerrosala 374 kem 2. Rakennuksessa on kellari sekä kaksi kerrosta, joista ylemmässä on lämpimien sisätilojen lisäksi myös kylmiä ullakkotiloja. Rakennuksessa on osin hirsi- ja osin puurunko, kivistä ladottu tai muurattu perustus ja julkisivussa lautaverhous. Mansardikatto peltikatteella. Kaukolämpö teräslevypatterein. Kunnallinen vesi ja viemäri. Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Viimeisimpiä korjaustoimia ovat olleet kaukolämpöön liittyminen vuonna 2002 ja IV koneiden asentaminen vuonna 2010 sekä vesikatteen uusiminen vuonna 2007. Lisäksi mm. ryhmäkeskusta on laajennettu, paikallisverkko asennettu, liitetty rakennus kaapeli TV jakeluun. Rakennus on pääosin tyydyttävässä, osin hyvässä kunnossa. (Kuntoarvio 12.1.2015 / WSP) Kohteen pihapiirissä on arvoton varastorakennus. Hoitokulut Arvion kohteen hoitokulut ovat tilaajan toimittamien tietojen mukaan 10.758 /v eli n. 2,80 /m 2 /kk. Hoitokulutaso vaikuttaa alhaiselta kun otetaan huomioon kohteen ikä, erityisluonne ja suojeluvaatimukset. Kohteen em. kuntoarvion mukaan kohteen ehdotetut PTS korjaukset seuraavalle 10 vuodelle ovat yhteensä 91.000 eli noin 286 /htm 2 ja 2,38 /m 2 /kk. Kustannuksen painottuvat selvästi jakson alkupäähän. Nykykäyttö Päiväkotikäyttö on loppunut 31.7.2014 ja rakennus on tyhjillään. 6
Valokuvia Päiväkotirakennus Piharakennus Näkymä terassilta Piha-aluetta 7
Valokuvia 8
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 H1/09 H2/09 H1/10 H2/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13 Q3/13 Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Yleinen markkinatilanne Investointimarkkina Suomen toimitilainvestointimarkkina oli vilkas vuosina 2006 2007, hiipui 2008 ja romahti vuonna 2009. Vuosina 2010-2012 kaupankäynnin odotettiin voimistuvan, mutta toimitilakaupan volyymi jäi kahden miljardiin euron tasoon. Investointiaktiivisuus on parantunut loppuvuodesta 2013 lähtien, vaikka taloustilanne Suomessa on edelleen vaikea. Vuoden 2014 transaktiovolyymi nousi 4,26 mrd. euroon, mikä on n. 70 % enemmän kuin vuonna 2013 ja kolmanneksi paras tulos 2000-luvulla vuosien 2006 ja 2007 jälkeen. Ulkomaisten sijoitusten volyymi lähes kaksinkertaistui edellisestä vuodesta. Kuusi ulkomaista sijoittajaa teki ensimmäisen kiinteistöinvestointinsa Suomeen vuonna 2014. Parhaat toimitilat (teknisesti hyviä, suurten kaupunkien parhailla paikoilla ja varmat vuokralaiset, pitkät vuokrasopimukset) kiinnostavat ostajia, mutta heikommat kohteet jäävät myymättä. Lukuisia uusia asuntorahastoja on tullut markkinoille. Sijoitusten asuntoportfolioihin ja hoivakiinteistöihin uskotaan jatkuvan. Myös julkisen sektorin toimialan kiinteistöt lisäävät kiinnostavuuttaan sijoittajien keskuudessa. Oppilaitos- ja koulukiinteistöistä kauppoja on tehty jonkin verran. Myydyt kiinteistöt ovat olleet lähinnä lakkautettuja pieniä kouluja. Niiden ostajat ovat olleet käyttäjäostajia, eivät sijoittajia. Myydyt koulut ovat olleet valtaosin hyvin samanlaisia kuin nyt arvion kohteena oleva vanha koulurakennus. 14 12 10 8 6 4 2 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 Alkutuoton (yield) kehitys Suomessa 2002 Q4 2014 12,0 % 10,0 % mrd, Pohjoismaat 8,0 % 6,0 % 4,0 % Transaktiovolyymi kvartaaleittain 2006 2014 Suomi - Pohjoismaat - Eurooppa mrd, Eurooppa Pohjola Suomi Eurooppa Lähde: Realia Management Oy, KTI, CBRE, Property Data Lähde: Realia Management Oy 0,12 0,1 0,08 0,06 0,04 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Prime yields Helsingissä Logistiikka Toimisto Liike Toimitilat koko sijoitusmarkkina Liike & toimisto prime yields kasvukeskukset 9
Asuntomarkkinakatsaus Asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys Asuntojen hinnat ovat nousseet vuodesta 1996 vuoden 2008 puoliväliin 120 %. Samanaikaisesti palkat nousivat 53 % ja kuluttajahinnat 24 %. Vuoden Q1/2009 asuntojen hinnat lähtivät nopeaan nousuun, kuitenkin tasoittuen loppuvuodesta 2010. Vuonna 2013 asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 1,6 %. (Lähde: Tilastokeskus) Käytettyjen kerrostaloasuntojen (KT) hinnat Q3/2014 pääkaupunkiseudulla nousivat keskimäärin 0,1 % vuoden 2013 vastaavasta ajankohdasta. Vanhojen omakotitalojen hinnat laskivat vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä koko maassa keskimäärin 0,2 prosenttia edellisvuodesta. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 3,7 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna, kun taas muualla maassa hinnat nousivat 0,2 %. Vuoden 2014 toiseen vuosineljännekseen verrattuna vanhojen omakotitalojen hinnat koko maassa laskivat 0,7 prosenttia. Koko maassa vanhojen omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta oli 1.501 euroa vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta oli 2.988 euroa. Muualla maassa keskimääräinen neliöhinta oli 1.432 euroa. (Lähde: Tilastokeskuksen kiinteistöjen hintaindeksi / Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri) Q3/2014 asuntojen vuokrat vuodessa nousivat 3,5 % keskimäärin. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 3,0 % ja Arava-asuntojen vuokrat 4,1 % vuodessa. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokramuutokset olivat kolmannella neljänneksellä 2,7 % Helsingissä, 3,7 % Espoossa, 5,2 % Vantaalla, 3,1 % Tampereella ja 2,8 % Turussa vuodentakaisesta. (Lähde: Tilastokeskus) Helsingissä vuokrat ovat kallistuneet kaikilla alueilla. Pääkaupunkiseudulla vuokrien nousu on ollut nopeinta Vantaalla.. 3.3.2015 Asuntojen vuokrat ja hinnat Realia Management Oy 10 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Q1 /m²/kk '10 Q2 '10 Q3 '10 Q4 '10 Q1 '11 Q2 '11 Q3 '11 Q4 '11 Q1 '12 Vuokrat: PKS Hinnat: PKS Q2 '12 Q3 '12 Q4 '12 Q1 '13 Q2 '13 Q3 '13 Vuokrat: Kehyskunnat Hinnat: Kehyskunnat Vuokrat: PKS 14,1 14,2 14,2 14,3 14,5 14,6 14,7 14,8 15,0 15,1 15,2 15,3 15,7 15,9 16,0 16,1 16,4 16,5 16,6 Vuokrat: Kehyskunnat 10,4 10,5 10,5 10,6 10,7 10,8 10,9 10,9 11,1 11,2 11,3 11,3 11,5 11,6 11,6 11,7 12,0 12,1 12,2 Hinnat: PKS 3373 3406 3419 3406 3509 3553 3558 3557 3590 3698 3694 3772 3816 3871 3887 3949 3933 3970 3931 Hinnat: Kehyskunnat 2132 2117 2071 2193 2267 2174 2178 2114 2190 2232 2159 2292 2273 2302 2308 2333 2294 2266 2280 Q4 '13 Q1 '14 Q2 '14 5000 4000 3000 2000 1000 0 Q3 '14 /m² Lähde: Realia Management Oy, HSP, Tilastokeskus, Itella Oyj Lähde: Tilastokeskus
Koulurakennusten markkinoista Koulukiinteistöjen kaupoista Parhaita mahdollisia vertailukohteita nyt arvioitavana olevan vanhaan päiväkotikiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi olisivat mahdollisimman samanlaisista kohteista samalla sijainnilla tehdyt mahdollisimman tuoreet kiinteistökaupat. Arvion kohteena oleva vanha päiväkoti on hyvin verrattavissa vanhoihin koulukiinteistöihin, joista on viime vuosina toteutunut kauppoja jonkin verran. Toisaalta niitä on edelleen runsaasti myynnissä ympäri Suomen. Valtaosa myydyistä kouluista on ollut lopetettuja sivukylien kouluja tms., jotka on ostettu asuin- ja yrityskäyttöön. Kauppahinnat tällaisten kyläkoulujen kaupoissa ovat vaihdelleet runsaasti kohteen sijainnin mukaan. Seuraavassa luettelomaisesti muutamia tuoreita vanhoista kouluista tehtyjä kauppoja eri puolilta Suomea: Keminmaalla myytiin alkuvuonna 2015 huonokuntoinen Maulan vanha koulu hintaan 7.200. Liperissä myytiin niin ikään alkuvuonna 2015 vanha Vaivion kyläkoulu. Koulusta maksettiin 20.000. Porvoon Kråkö skola myytiin alkuvuonna 2015. Kauppahinta oli 260.000. Tiloihin kohdistuu vuokrasopimus vuoden 2017 loppuun. Pöytyällä Rahkion koulu vaihtoi omistajaa lokakuussa 2014. Lakkautettu koulu on tarkoitus muuttaa asunnoiksi. Kauppahinta oli 15.000. Pälkäneellä myytiin elokuussa 2014 kaksi vanhaa koulua. Laitikan koulu myytiin Hämeen partiosäätiölle leirikeskuskäyttöön 214.000 :n kauppahinnalla. Epaalan koulu vaihtoi omistajaa noin 140.000 :lla. Kirkkonummella Evitskogin koulu vaihtoi loppuvuonna 2011 omistajaa 456.000 :lla. Koulurakennuksen koko on n. 600 m 2. Muita vanhojen käytöstä poistettujen rakennusten kauppoja Mainitut koulujen kaupat ovat vertailukelpoisia nyt arvion kohteena olevalle vanhalle päiväkodille. Kaupat osoittavat hintatason, joka yksittäisistä rakennuksista on ollut saatavissa eri puolella Suomea. Tiedossamme ei ole kovinkaan montaa pääkaupunkiseudulla tai sen ympäristössä tapahtunutta vanhan koulun kauppaa. Muita vertailukohteita em. kaltaisille kohteille ovat mm. vanhat käytöstä poistetut asemarakennukset, joita Senaattikiinteistöt on viime vuosina myynyt jonkin verran. Seuraavassa muutama pääkaupunkiseudulla toteutunut vanhan asemarakennuksen kauppa: Espoon keskuksen vuonna 1903 valmistunut vanha asema myytiin noin vuonna 2008 hintaan 320.000. Helsingin Pitäjänmäen asema myytiin vuonna 2014. Rakennus on valmistunut 1903 ja sen toteutunut kauppahinta oli vähän alle 200.000. Vuonna 1921 valmistunut Huopalahden asema myytiin vuonna 2014 noin 150.000 200.000 :lla. 11
Omakotitalojen markkinoista Asuntojen markkinoista Asunnoista on aina kysyntää ja kauppoja tehdään hiljaisessakin markkinatilanteessa. Viimeisen vuoden aikana myös asuntomarkkinat ovat toimineet hankalasta taloustilanteesta ja sen kuluttajille aiheuttamista epävarmuudesta johtuen aiempaa heikommin. Arvioitava kohde vertautuu hyvin vanhoihin asuntokohteisiin, oltuaan alun perin itsekin asunto, ja niistä toteutuneisiin kauppoihin, sillä tyypillisesti vanhat koulu- ja päiväkotirakennukset ostetaan omaan käyttöön ja remontoidaan niistä asuntoja. Tilaajalta saadun tiedon mukaan nyt arvion kohteena olevan kiinteistön asemakaava on tarkoitus muuttaa niin, että se sallii pysyvän asumisen rakennuksessa. Koska omakotitalot ovat aina yksilöitä niin sijaintinsa, kokoluokkansa kuin muidenkin ominaisuuksien puolesta, on niiden kaupoista vaikea määritellä tyypillisen omakotitalon hintahaarukkaa Sipoossa. Alla olevassa taulukossa on esitetty Sipoossa ennen vuotta 1930 valmistuneiden asuinkohteiden harvoja kauppoja aikavälillä tammikuu 2014 tammikuu 2015. Postinro Rakennus Rak. vuosi m2 /m 2 Kunto Myyntiaika kk Kauppa pvm 01150 Asuinrakennus 1928 72 165 000 2 292 huono 9 9/14 01150 Asuinrakennus 1912 133 420 000 3 158 hyvä 9 3/14 01190 Asuinrakennus 1924 108 305 000 2 824 hyvä 13 5/14 04130 Asuinrakennus 1910 0 180 000 tyydyttävä 32 1/14 01190 Asuinrakennus 1920 125 218 000 1 744 tyydyttävä 6 5/14 257 600 Taulukosta näkee, että vanhojen asuinkiinteistöjen toteutuneet kauppahinnat riippuvat voimakkaasti kohteen kunnosta. Huono- ja tyydyttäväkuntoisten noin 100 m 2 :n asuinrakennusten toteutuneet kauppahinnat ovat olleet karkeasti tasolla 160.000 220.000 ja hyväkuntoisten toteumat tasolla 300.000 400.000. Koska arvioitava kohde on pinta-alaltaan suuri asuntokohteeksi, olemme hakeneet vertailukauppoja myös Sipoon suuremmista uudemmista omakotitaloista. Seuraavassa taulukossa on listattu Sipoossa tammikuun 2014 ja tammikuun 2015 välisenä aikana toteutuneita suurempien omakotitalojen kauppoja. Rakennuksen minimi pinta-alaksi on määritetty 180 m 2. Postinro Rakennus Rak. vuosi m 2 /m 2 Kunto Myyntiaika kk Kauppa pvm 04170 Omakotitalo 2010 181 348 000 1 923 hyvä 14 4/14 01150 Omakotitalo 2009 233 526 500 2 260 hyvä 9 8/14 01150 Omakotitalo 2007 188 400 000 2 128 tyydyttävä 57 11/14 01150 Omakotitalo 2006 193 418 000 2 166 hyvä 13 6/14 04130 Omakotitalo 2005 186 190 000 1 022 hyvä 29 11/14 01150 Omakotitalo 2003 187 460 000 2 460 hyvä 23 10/14 01120 Omakotitalo 2001 245 1 180 000 4 816 hyvä 9 11/14 04130 Omakotitalo 1999 233 380 000 1 631 tyydyttävä 27 7/14 01150 Omakotitalo 1999 213 450 000 2 113 hyvä 9 1/14 01120 Omakotitalo 1996 269 1 300 000 4 833 hyvä 12 5/14 04240 Omakotitalo 1996 209 250 000 1 196 hyvä 46 2/14 01190 Omakotitalo 1995 196 232 000 1 184 hyvä 6 8/14 04130 Omakotitalo 1991 198 368 000 1 859 hyvä 8 7/14 01150 Omakotitalo 1975 181,5 320 000 1 763 hyvä 7 10/14 Keskiarvo 487 321 2 240 Omakotitalojen hintahaarukka on laaja, mutta karkeasti voidaan sanoa hyväkuntoisten tavanomaisten kohteiden neliöhinnan liikkuvan tasolla +/- 2.000 /m 2 kohteen sijainnista ja iästä riippuen. Kaiken kaikkiaan Sipoossa on myyty em. tarkastelujaksolla 72 omakotitalokiinteistöä. Myyntiajat ovat vaihdelleet kuudesta kuukaudesta yli neljään vuoteen. Vertailukauppoja analysoitaessa, on huomioitava, että useista kaupoista on saatavilla rajoitetut tiedot esim. rakennuksen osalta. 12
Markkina-asema ja arvioinnin perusteet Markkina-asema Kohteen sijainti Sipoon Nikkilässä on hyvä. Nähdäksemme kohteen myytävyys on luokkaa tyydyttävä, sillä rakennus on suuri sijaintiinsa ja tulevaan asuinkäyttöön nähden. Rakennus on myös jo iäkäs ja sen kunto on valtaosin luokkaa tyydyttävä. Rakennus on alunperin rakennettu asunnoksi ja myöhemmin 1970-luvulla muutettu päiväkodiksi. Päiväkotikäyttö loppui kesällä 2014, jonka jälkeen rakennus on ollut tyhjillään. Kohteen potentiaalisin ostaja on käyttäjä, joka arvostaa kohteen historiaa ja arkkitehtuuria ja remontoi rakennuksen omaan käyttöönsä. Tämän työn tilaaja on todennut kohteeseen haettavan asuntokaavaa, joten asuinkäyttöä pidetään todennäköisimpänä jatkokäyttönä rakennukselle. Kohteen tontti on iso luoden mukavan ja väljän pihapiirin rakennukselle. Vahvuudet Heikkoudet Sijainti Sipoon keskustassa palvelujen läheisyydessä Historiallinen ja paikallisesti tunnettu rakennus Hirsirunko Tyydyttävä / hyvä kunto Iso piha-alue Rakennus tulee tulevaisuudessa vaatimaan kunnostusta (10 vuoden PTS ehdotus 91.000 ) Kellarin ikkunat maantasossa ja salaojat puuttuvat sadevedet valuvat kellariin Iso kokoluokka Vanhat kakluunit viety pois. Mahdollisuudet Uhat Rakennuksen kunnostus ja käyttötarkoituksen muuttaminen Yllättävät tekniset riskit lisää korjauskuluja Reittaus Olemme reitanneet kohteen keskimääräisten kohteiden luokkaan B. A A / B B B / C C Kohteen suuri haaste on suojelu, joka aiheuttaa epävarmuutta sen suhteen mitä kohteelle saa tehdä. Suojelu voi myös hidastaa suunnittelua ja remonttia sekä lisätä kustannuksia huomattavastikin. 13
Markkina-arvon määrittäminen Arvonmäärityksen periaatteet Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja tai arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Kohteen markkina-arvoa on määritetty kauppa-arvotarkastelulla, joka perustuu erilaisista kouluista, päiväkodeista ja asuinkohteista tehdyissä kaupoissa maksettuihin kauppahintoihin. Kiinteistön eri arvot Jälleenhankinta-arvo (JHA) tai uudishinta on rahamäärä, joka kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle. Tekninen arvo, Tekninen nykyarvo on arvo, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta. Käyttöarvo on kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä. Käyttöarvossa huomioidaan kiinteistön sellaiset ominaisuudet, joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä, mutta ei välttämättä muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaasti käyttäjäsidonnainen käsite. Yllä mainitut teknislähtöiset arvot ovat sidoksissa rakennuskustannukseen ne eivät kuvaa sitä, mitä joku on valmis juuri sellaisesta ja sellaisella paikalla sijaitsevasta rakennuksesta maksamaan. Markkina-arvon ja teknisten arvojen välinen ero on suurin erikoisratkaisuja sisältävässä uudehkossa kiinteistössä ja joka sijaitsee paikassa, josta sellaisesta ei ole ostokysyntää. JHA ja tekninen nykyarvo soveltuvat vain äärimmäisen harvoin markkina-arvon määrittämiseen. Tämä voisi tulla kysymykseen tapauksessa, jossa ostajan ainoa vaihtoehto on rakentaa juuri samanlainen ja kokoinen rakennus, eikä sellaista ole vapailla markkinoilla myytävänä. Pääsääntöisesti toimitilakiinteistöjen markkina-arvot ovat (selvästi) teknisiä arvoja alhaisempia pääkaupunkiseudun ja muutamien suurimpien kaupunkien parhaita kohteita lukuun ottamatta. 14
Arvon määritys Kauppa-arvo Sijainti eteläisessä Suomessa Sipoon kasvavan kunnan keskustassa. Pääkaupunkiseudun läheisyydessä Uudellamaalla asuntomarkkinat toimivat tyydyttävästi. Kysyntää on lähinnä omakotikiinteistöistä ja rakentamattomista omakotitalotonteista, joiden hintatasot ovat pääkaupunkiseutua alhaisemmat. Rakennettu kokonaisuus edustaa 1900-luvun alun vanhaa viehättävää rakennuskantaa. Rakennus on tyydyttävässä / osin hyvässä kunnossa. Pihapiiri on avara ja tontti on iso. Tontti viettää joenrantaa kohden, mutta ei ulotu jokeen. Näkymät läheiselle peltoalueelle ovat avarat. Rakennus sijaitsee mäen laidalla. Kohteen naapurustossa on Nikkilän vanha mielisairaala-alue, jonne on saneerattu asumista sekä mm. koulu. Ympäristö on yleisilmapiiriltään rauhallinen. Rakennukseen on Sipoon kunnan edustajan (tilaajan) mukaan tarkoitus hakea asemakaavamuutos, joka sallii kohteessa pysyvän asumisen. Tässä työssä potentiaalisimpana ostajana kiinteistölle pidetään tahoa, joka ostaa kokonaisuuden omaan asuntokäyttöön. Arvonmäärityksessä käytetyt oletukset: Kohteessa on voimassa asemakaava, joka sallii pysyvän asumisen rakennuksessa. Rakennuksen Kuntoarvion ennakoimat PTS korjaukset ovat seuraavalle 10-vuodelle 91.000 eli noin 286 /m 2. Kuntoarvion mukaiset korjaukset tähtäävät siihen, että rakennus on nykyisessä käyttötarkoituksessaan tyydyttävässä/hyvässä kunnossa. Kohteen muuttaminen asunnoksi vaatii todennäköisesti vielä em. tasoon nähden lisää korjauksia / muutostöitä. Remonttikustannukset nousevat helposti korkeiksi. Koska rakennus on suojeltu sekä sisä- että ulkopuolelta vaativat muutostyöt todennäköisesti lausuntoja myös museovirastolta. Hinnoittelussa on siis huomioitava se, että kyseessä ei ole valmis asuinkiinteistö vaan sellaisen aihio. Kauppa-arvotarkastelu Ti l aty y ppi pi nta-al a m² markkinahinta /m² Yhteensä ( ) Valmis asuinkohde 318 1 800-2 000 572 400-636 000 Yhteensä 318 m² Kauppa-arvon vaihteluväli 572 400-636 000 PTS -korjaukset 300-300 95 400-95 400 Asunnoksi muuttaminen 600-650 190 800-206 700 Kauppa-arvo yhteensä 286 200-333 900 Kokonaisuuden kauppa-arvo on näkemyksemme mukaan tasolla 300.000. 15
Yhteenveto ja markkina-arvo Yhteenveto Vanha päiväkotikiinteistö sijaitsee Sipoon keskustassa Nikkilässä. Rakennus on tyydyttävässä ja osin hyvässä kunnossa. Pihapiiri on avara. Rakennus sijaitsee mäen laidalla ja kiinteistö viettää joen rantaan ulottumatta kuitenkaan itse jokeen. Ympäristö on rauhallinen ja maaseutumainen ilmeeltään. Kohteen potentiaalisin ostaja on käyttäjä, joka ostaa kohteen omaan käyttöön ja remontoi siitä asunnon. Kohteen markkina-arvo on arviomme mukaan noin 300.000 euroa. Arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Kohteessa on voimassa asemakaava, joka sallii pysyvän asumisen rakennuksessa. Kohteen suuri haaste on suojelu, joka aiheuttaa epävarmuutta sen suhteen mitä kohteelle saa tehdä. Suojelu voi myös hidastaa suunnittelua ja remonttia sekä lisätä kustannuksia huomattavastikin. Kiinteistön markkina-arvon määrittämisen tarkkuus riippuu arvioitavan kohteen ominaisuuksista ja sen kaltaisten kiinteistöjen markkinoiden toimivuudesta (mm. vertailukauppojen lukumäärä ja luotettavuus). Kun kauppoja samalla sijainnilla olevista vanhoista koulu- / päiväkotirakennuksista tehdään harvoin, on markkina-arvon määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto vähäinen. Tästä johtuen kohteen markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. Markkina-arvo Sipoossa osoitteessa Uudenkyläntie 31 sijaitsevan kiinteistön 753-423-13-14 ja sillä sijaitsevan vanhan päiväkotirakennuksen velaton markkina-arvo on näkemyksemme mukaan suuruusluokkaa kolmesataatuhatta euroa 300.000 Markkina-arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Kohteessa on voimassa asemakaava, joka sallii pysyvän asumisen rakennuksessa. Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvotarkastelua. Arvion tarkkuus on keksimääräistä heikompaa tasoa, n. +/- 20 %. Arvopäivä 3.3.2015. Helsingissä 3.3.2015 Realia Management Oy Arviointi ja konsultointi Heidi Hanhijärvi Arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Vastuullinen arvioija Henri Timperi Vanhempi arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Arvion controller 16