PORIN, LUVIAN, NAKKILAN JA KOKEMÄEN YLEISKAAVO- JEN YHTEISHANKINTA

FCG Finnish Consulting Group Oy PORIN, LUVIAN, NAKKILAN JA KOKEMÄEN YLEISKAAVO- JEN YHTEISHANKINTA NOORMARKUN- TOUKARIN OSAYLEISKAAVALUONNOKSEN KAAVATALOUSTARKASTELU PORI 0160-P11420

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen I SISÄLLYSLUETTELO 1 Yleistä... 1 1.1 Työn lähtökohdat ja tavoitteet... 1 1.1.1 Tarkastelualueen rajaus... 1 2 Osa-alueiden tarkastelu... 2 2.1.1 Ensisijaiset asuinalueet... 4 2.1.2 Ensisijaiset teollisuusalueet... 10 2.1.3 Asumisen reservialueet... 15 2.1.4 Työpaikkojen ja palvelujen reservialueet... 18 2.2 Osa-alueiden vertailu... 19 2.2.1 Asuinalueet... 19 Teollisuusalueet... 21 3 Yhteenveto... 23 Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 1 (23) NOORMARKKU PORIN, LUVIAN, NAKKILAN JA KOKEMÄEN YLEISKAAVOJEN YHTEISHANKINTA 1 Yleistä 1.1 Työn lähtökohdat ja tavoitteet 1.1.1 Tarkastelualueen rajaus Työn tarkoituksena on ollut tehdä Noormarkun- Toukarin osayleiskaavan valmisteluvaiheen kaavaluonnoksesta. Tarkastelun tavoitteena on ollut selvittää yleisellä tasolla kaavaluonnoksen toteuttamisen aiheuttamia kustannuksia kunnallisteknisen infrastruktuurin osalta. Selvitys on toteutettu osa-alueittain, ja jokaiselle osa-alueelle on tehty arvio kunnallistaloudellisten investointien kustannuksista. Näin selvityksellä olisi mahdollisimman laajat mahdollisuudet olla päätöksenteon tukena osayleiskaavan tulevissa käsittelyvaiheissa sekä suunniteltaessa alueiden toteutusjärjestystä. Kaavataloustarkastelu on tehty FCG:n kehittämällä AVE-aluevertailu laskentajärjestelmällä. Tarkastelu pohjautuu arvioon kunkin osa-alueen rakentamisen luonteesta (mm. rakentamisen tehokkuus) sekä alueen pinta-alasta. Tältä pohjalta voidaan arvioida alueen rakentamisen vaatimia investointeja. Lisäksi on erikseen aluekohtaisesti arvioitu kunkin alueen vaatimat merkittävät investoinnit, ns. kytkentäinvestoinnit. Nämä ovat sellaisia katu- ja vesihuoltoverkoston investointeja, jotka vaaditaan, jotta jokin alue voidaan liittää osaksi nykyisiä verkostoja. Tarkastelun päälähtökohtana on ollut 24.10.2011 päivätty osayleiskaavaluonnos. Laskennan tukena on ollut tieto nykyisten kunnallisteknisten verkostojen sekä katu- ja kevyen liikenteen verkon laajuudesta Noormarkun keskustassa ja sen ympäristössä. Lisäksi kunkin alueen rakentamisen vaativuutta ja näin kustannustasoa on arvioitu alueen maaperän ja korkeuserojen yleispiirteisillä tiedoilla. Tarkastelussa on erikseen selvitetty kunkin osa-alueen sisäisen infrastruktuurin (kadut ja vesihuoltoverkot sekä viheralueet) vaatimat investoinnit sekä kunkin osa-alueen vaatimat kytkentäverkostojen investoinnit. Kytkentäverkostojen investoinnit ovat sellaisia suurempia investointeja, jotka on tehtävä, että jokin uusi alue voidaan liittää nykyisiin liikenne- ja kunnallisteknisiin verkostoihin riittävällä laatutasolla. Näitä ovat mm. uudet merkittävät katuyhteydet ja kevyen liikenteen väylät sekä vesihuoltoverkoston runkovesijohdot ja viemärit. Kytkentäinvestoinnit muodostavat kullekin osa-alueelle mahdolliset kynnys, jotka tulevat tehtäväksi riippumatta alueen tehokkuudesta ja rakentamisen asteesta. Kustannustarkastelussa on huomioitu kunnallisteknisten verkostojen sekä viheralueiden rakentamis- ja käyttö. Nämä sisältävät tarvittavat katu- ja vesihuoltoverkostot. Tarkastelun ulkopuolelle on rajattu mm. sähköja tietoliikenneverkkojen toteutus, sillä nämä ovat tyypillisesti yksityisten tahojen ylläpitämiä. Tarkasteluun ei myöskään ole otettu mukaan muita kunnallistaloudellisia kustannuksia, kuten mahdollisten palveluiden rakentamistarvetta sekä palveluiden järjestämistä. Tarkastelun ulkopuolella ovat myös paikasta riippuvat palveluiden käyttö (koulukuljetukset, vanhusten kuljetukset ym.). Maanteille kohdistuvat parantamistoimet on myös rajattu tarkastelun ulkopuolelle, elleivät ne johdu yksinomaan maankäytön kehittymisestä. Näin esimerkiksi valtatien 8 parantamisen aiheuttamia kustannuksia Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 2 (23) 2 Osa-alueiden tarkastelu sekä hankkeeseen liittyvien alemman tieverkon muutosten kustannuksia ei ole arvioitu. Tarkastelu on rajattu koskemaan uusia asuin- sekä teollisuus- ja työpaikkaalueita sekä nykyisten alueiden merkittäviä laajennuksia. Kustannustarkastelussa on erikseen tarkasteltu sekä ensisijaisesti rakennettavia alueita että reservialueita siinä laajuudessa kuin ne osayleiskaavaluonnoksessa on esitetty. Lisäksi on oletettu, että reservialueet toteutuvat vasta sen jälkeen kun ensisijaiset alueet ovat toteutuneet. Tarkastelun ulkopuolelle on jätetty nykyisten alueiden täydennysrakentaminen ja niiden tiivistäminen. Tällainen rakentaminen pohjautuu pääasiassa nykyisten kunnallisteknisten verkkojen hyödyntämiseen, ja niiden vaatimat investointi ovat tyypillisesti erittäin matalat. Kuitenkin tietyissä kohteissa näillä voi olla merkitystä. Tällaisten kohteiden kustannusten arviointi vaatisi alueiden tarkempaa suunnittelua ja tarkempia lähtötietoja, eikä siis tuottaisi tällä tarkkuustasolla luotettavaa arviota. Kultakin osa-alueelta on erikseen tarkasteltu alueen rakentamis, jotka voivat jakautua useammalle vuodelle alueen toteuttamisaikataulusta riippuen. Kuitenkin on tyypillistä, että tietylle osa-alueelle kohdistuvat kytkentäinvestoinnit tulee toteuttaa heti alueen toteuttamisen alkuvaiheessa, kun taas sisäisen infran toteuttamisessa on mahdollisuus suurempaan ajalliseen joustoon. Lisäksi on arvioitu osa-alueittain infran vuotuiset käyttö (hoito, ylläpito, korjaus) tilanteessa, jossa osa-alue on toteutunut. Kaikki kustannustarkastelut on tehty vuoden 2011 hintatasossa. Seuraavalla sivulla esitetyssä kuvassa on osoitettu tarkastellut alueet, jotka käydään yksitellen läpi luvussa 2. Kohteet on numeroitu raportissa siinä järjestyksessä kuin ne on otettu tarkasteluun. Kuvassa 1 on esitetty kaikki tarkasteluun otetut kohteet. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 3 (23) Kuva 1. Noormarkun-Toukarin osayleiskaavan valmisteluvaiheen kaavaluonnoksessa esitetyt alueet, joille tehtiin. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 4 (23) 2.1.1 Ensisijaiset asuinalueet 1. Keskustan pohjoisosan täydennykset Alueiden sijainti ja Alueiden vaatimat kytkentäverkostojen investoinnit ja kynnys Keskustan pohjoisosan täydennysalueet sijaitsevat hieman hajanaisesti Noormarkun keskustasta luoteeseen, Kirkkosuon, Lahdenmaan ja Kettumäen alueella. (kuva 1). Alueiden yhteispinta-ala on noin 11,3 ha. Alueille on suunniteltu erillispientalovaltaista asumista. Alueiden väestömääräksi on arvioitu noin 150 asukasta. Alueista eteläisin, eli Kirkkosuolla sijaitseva alue edellyttäisi vesihuoltoverkoston laajentamista alueelle. Muutoin alueet eivät vaadi kytkentäinvestointeja. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksista on alueiden kustannuksiksi huomioitu vain noin kolmasosa, sillä Kirkkosuon alueen viemäröinnin samoin kuin myös vesijohtoverkoston jatkaminen hyödyttäisi myös muita alueen läheisyyteen suunniteltuja uusia alueita. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,1 milj.. Alueiden rakentamis ovat yhteensä n. 1,7 milj.. Alueiden käyttö ovat noin 23 000 / Asukasta kohti laskettuna alueiden rakentamis ovat noin 11 000, ja käyttö 150 /a/ Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, asukasta kohti 2. Krakankallio Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta luoteessa, Koskelan alueella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 19,7ha. Alueelle on suunniteltu harvahkoa erillispientalovaltaista asumista. Alueen väestömääräksi on arvioitu noin 170 asukasta. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 5 (23) investoinnit ja kynnys Alueen rakentaminen edellyttäisi Krakantien jatkamista ja ottamista merkittävämpään käyttöön. Vastaavasti nykyistä vesihuoltoverkostoa tulisi laajentaa ulottumaan alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,8 milj., josta katuverkon osuus on noin 0,6 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,2 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 3,6 milj.. Alueen käyttö ovat noin 46 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 21 000, ja käyttö noin 260 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 3. Palokoski investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta kaakkoon, Mäntylän alueella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 9,8 ha. Alueelle on suunniteltu erillispientalovaltaista asumista. Alueen väestömääräksi on arvioitu noin 130 asukasta. Alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 1,3 milj.. Alueen käyttö ovat noin 19 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 11 000, ja käyttö noin 150 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 4. Mäntylän kaakkoisosa Alueiden sijainti ja Alueet sijaitsevat Noormarkun keskustasta kaakkoon, Mäntylän eteläpuolella. (kuva 1). Alueiden yhteispinta-ala on noin 32,7 ha. Alueille on suunniteltu harvahkoa erillispientalovaltaista asumista. Alueiden väestömääräksi on arvioitu noin 300 asukasta. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 6 (23) Alueiden vaatimat kytkentäverkostojen investoinnit ja kynnys Alueiden rakentaminen edellyttäisi Vesiviidantien jatkamista. Vastaavasti nykyistä vesihuoltoverkostoa tulisi laajentaa ulottumaan alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,2 milj., josta katuverkon osuus on noin 0,8 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,4 milj.. Alueiden rakentamis ovat yhteensä n. 5,6 milj.. Alueiden käyttö ovat noin 73 000 / Asukasta kohti laskettuna alueiden rakentamis ovat noin 19 000, ja käyttö noin 250 /as./ Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, asukasta kohti 5. Aro investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta etelään, Palomäen eteläpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 18,6 ha. Alueelle on suunniteltu harvahkoa erillispientalovaltaista asumista. Aluetta ei ole kuitenkaan tarkoitus asemakaavoittaa osayleiskaavan tavoitevuoteen mennessä, joten alueen tehokkuuden ajatellaan olevan varsin pieni. Alueen väestömääräksi on arvioitu alle 100 asukasta. Alueen rakentaminen edellyttäisi Mäntyläntien jatkamista. Vastaavasti nykyistä vesihuoltoverkostoa tulisi laajentaa ulottumaan alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja alueita. Aron alueen osuudeksi tulee arvioilta noin 0,8 milj., josta katuverkon osuus on noin 0,5 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,3 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 2,8 milj.. Alueen käyttö ovat noin 36 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 34 000, ja käyttö noin 450 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 6. Rajakytö III Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 7 (23) investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta etelään. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 37 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa asunto- ja pienteollisuusrakentamista. Alueen mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 10 000 kerros-m 2 ja väestömääräksi noin 170 asukasta. Alueen rakentaminen edellyttäisi Mäntyläntien jatkamista. Vastaavasti nykyistä vesihuoltoverkostoa tulisi laajentaa ulottumaan alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja alueita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,2 milj., josta katuverkon osuus on noin 0,8 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,4 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 5,2 milj.. Alueen käyttö ovat noin 65 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 31 000, ja käyttö noin 400 /as./ Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 9. Rajakytö I investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta etelään. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 7,7 ha. Alueelle on suunniteltu asuntoalue, jolle voidaan sijoittaa myös pienteollisuutta ja korjaamotoimintoja. Alueen väestömääräksi on arvioitu alle 100 asukasta. Alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 0,9 milj.. Alueen käyttö ovat noin 10 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 27 000, ja käyttö noin 300 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 12. Vuori Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 8 (23) investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta lounaaseen, Palokallion alueen länsipuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 24,1 ha. Alueelle on suunniteltu pientalovaltaista asumista. Alueen väestömääräksi on arvioitu noin 220 asukasta. Vesihuollon osalta alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, ja alueen vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Myös katuverkon osalta alue tukeutuu nykyisiin teihin (Vanha Söörmarkuntie). Vanha Söörmarkuntie on kuitenkin nykyisin melko kapea, eikä sillä ole kevyen liikenteen väylää. Tie ei nykyisellään riittäisi uuden asutuksen aiheuttaman liikenteen tarpeeseen. Tämän takia tietä tulisi parantaa merkittävästi sekä sen varrelle tulisi toteuttaa kevyen liikenteen väylä. Vanhan Söörmarkuntien perusparantamisen ja kevyen liikenteen väylän rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,8 milj.. Vanhan Söörmarkuntien perusparantamisesta ja kevyen liikenteen väylän rakentamisesta koituvat on jaettu asukasmäärien suhteen alueiden 12, 13 ja 21 kesken. Vuoren alueelle naiskustannuksista kohdistuisi näin ollen reilu kolmasosa. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 4,4 milj.. Alueen käyttö ovat noin 46 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 20 000, ja käyttö noin 200 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 13. Kallio investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta lounaaseen, Palokallion alueen länsipuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 13,5 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen väestömääräksi on arvioitu alle 100 asukasta. Vesihuollon osalta alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, ja alueen vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Myös katuverkon osalta alue tukeutuu nykyisiin teihin (Vanha Söörmarkuntie). Vanha Söörmarkuntie on kuitenkin nykyisin melko kapea, eikä sillä ole kevyen liikenteen väylää. Tie ei nykyisellään riittäisi uuden asutuksen aiheuttaman liikenteen tarpeeseen. Tämän takia tietä tulisi parantaa merkittävästi sekä sen varrelle tulisi toteuttaa kevyen liikenteen väylä. Vanhan Söörmarkuntien perusparantamisen ja kevyen liikenteen väylän rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,2 milj.. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 9 (23) Vanhan Söörmarkuntien perusparantamisesta ja kevyen liikenteen väylän rakentamisesta koituvat on jaettu asukasmäärien suhteen alueiden 12, 13 ja 21 kesken. Kallion alueelle naiskustannuksista kohdistuisi näin ollen noin kymmenesosa. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 1,8 milj.. Alueen käyttö ovat noin 19 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 29 000, ja käyttö noin 300 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 14. Pruisku Alueiden sijainti ja Alueiden vaatimat kytkentäverkostojen investoinnit ja kynnys Alueet sijaitsevat Noormarkun keskustasta lounaaseen, Lehtolan alueella. (kuva 1). Alueiden yhteispinta-ala on noin 17 ha. Alueille on suunniteltu pientalovaltaista asumista. Alueiden väestömääräksi on arvioitu noin 150 asukasta. Alueiden rakentaminen edellyttäisi Lehtolantien jatkamista. Vastaavasti nykyistä vesihuoltoverkostoa tulisi laajentaa ulottumaan alueille. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,1 milj., josta katuverkon osuus on 0,8 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,3 milj.. Alueiden rakentamis ovat yhteensä n. 3,7 milj.. Alueiden käyttö ovat noin 45 000 / Asukasta kohti laskettuna alueiden rakentamis ovat noin 25 000, ja käyttö noin 300 /as./ Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, asukasta kohti 16. Vuorela Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta lounaaseen, Lehtolan alueen eteläpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 32,1 ha. Alueelle on suunniteltu harvaa pientalovaltaista asumista. Alueen väestömääräksi on arvioitu alle 100 asukasta. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 10 (23) investoinnit ja kynnys Alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan todennäköisesti toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 2,0 milj.. Alueen käyttö ovat noin 11 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 32 000, ja käyttö noin 200 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 2.1.2 Ensisijaiset teollisuusalueet 7. Rajakytö II investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta etelään. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 20,2 ha. Alueelle on suunniteltu teollisuus ja varastorakentamista. Alueen mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 35 000 kerros- m 2. Alueen rakentaminen edellyttäisi Mäntyläntien jatkamista. Vastaavasti nykyistä vesihuoltoverkostoa tulisi laajentaa ulottumaan alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,6 milj., josta katuverkon osuus on 1,0 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,6 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 3,9 milj.. Alueen käyttö ovat noin 43 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 120 000, ja käyttö noin 1 300 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 8. Haanmäen eteläpuoli Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta etelään, Haanmäen eteläpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 13,2 ha. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 11 (23) investoinnit ja kynnys Alueelle on suunniteltu teollisuus ja varastorakentamista. Alueen mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 22 000 kerros- m 2. Alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 1,5 milj.. Alueen käyttö ovat noin 17 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 70 000, ja käyttö noin 800 / 10. Kartanojärvi investoinnit ja kynnys Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta lounaaseen, Parkanontien itäpuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 46,4 ha. Alueelle on suunniteltu teollisuuden vara-alue. Alueen mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 75 000 kerros- m 2. Alueen rakentaminen edellyttäisi Palstankalliontien jatkamista. Vastaavasti nykyistä vesihuoltoverkostoa tulisi laajentaa ulottumaan alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 2,3 milj., josta katuverkon osuus on 1,5 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,8 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 7,3 milj.. Alueen käyttö ovat noin 90 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 95 000, ja käyttö noin 1 200 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 11. Leppäkorpi Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta lounaaseen, Leppäkorven alueella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 32,8 ha. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 12 (23) investoinnit ja kynnys Alueelle on suunniteltu teollisuus ja varastorakentamista. Alueen mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 55 000 kerros- m 2. Alueen rakentaminen edellyttäisi tie- ja vesihuoltoverkoston laajentamista alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,5 milj., josta katuverkon osuus on 1,0 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,5 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 5,2 milj.. Alueen käyttö ovat noin 60 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 95 000, ja käyttö noin 1 200 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 15. Seppälä Alueiden sijainti ja Alueiden vaatimat kytkentäverkostojen investoinnit ja kynnys Alueet sijaitsevat Noormarkun keskustasta lounaaseen, Seppälän alueella (kuva 1). Alueiden yhteispinta-ala on noin 22,9 ha. Alueille on suunniteltu teollisuus- ja varastorakentamista. Alueiden mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 40 000 kerros- m 2. Alueiden rakentaminen edellyttäisi tie- ja vesihuoltoverkoston laajentamista alueille. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,9 milj., josta katuverkon osuus on 0,6 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,3 milj.. Alueiden rakentamis ovat yhteensä n. 3,4 milj.. Alueiden käyttö ovat noin 41 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueiden rakentamis ovat noin 90 000, ja käyttö noin 1100 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 13 (23) 17. Järvisuo II Alueiden sijainti ja Alueiden vaatimat kytkentäverkostojen investoinnit ja kynnys Alueet sijaitsevat Noormarkun keskustasta lounaaseen, Söörmarkuntien ja Vaasantien välissä, Tuhkasuon alueella (kuva 1). Alueiden yhteispinta-ala on noin 25,9 ha. Alueille on suunniteltu teollisuus- ja varastorakentamista. Alueiden mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 45 000 kerros- m 2. Alueiden rakentaminen edellyttäisi tie- ja vesihuoltoverkoston laajentamista alueille. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,0 milj., josta katuverkon osuus on 0,8 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,2 milj.. Laskennassa on oletettu, että alueiden käyttöönotto edellyttäisi kevyen liikenteen sillan rakentamista nykyiselle valtatielle 8. Tämä on edellytys turvallisen kevyen liikenteen yhteyden saamiseksi alueelle. Alikulun rakentamisesta koituvat on huomioitu kytkentäinvestoinneissa. Jos alue rakennetaan ennen valtatien 8 uuden linjauksen toteutumista, voivat poiketa tässä arvioidusta. Alueiden rakentamis ovat yhteensä n. 3,6 milj.. Alueiden käyttö ovat noin 45 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueiden rakentamis ovat noin 85 000, ja käyttö noin 1 100 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 18. Järvisuo I investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta lounaaseen, Vuorelan alueen länsipuolella (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 35,3 ha. Alueelle on suunniteltu teollisuus- ja varastorakentamista. Alueen mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 60 000 kerros- m 2. Alueen rakentaminen edellyttäisi tie- ja vesihuoltoverkoston laajentamista alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Katu- ja vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyttäisi myös muita lähistölle suunniteltuja kortteleita. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 4,4 milj., josta katuverkon osuus on 3,4 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 1,0 milj.. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 14 (23) Laskennassa on oletettu, että alueen käyttöönotto edellyttäisi kevyen liikenteen ali- tai ylikulun rakentamista valtatie 8:lle. Ali- tai ylikulku on edellytys turvalliselle ja sujuvalle kevyen liikenteen yhteydelle nykyiseltä verkolta. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 8,1 milj.. Alueen käyttö ovat noin 94 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 140 000, ja käyttö noin 1600 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 22. Kirkkosuo investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta lounaaseen, Kirkkosuon alueella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 4,5 ha. Alueille on suunniteltu palveluiden ja hallinnon alue. Alueen mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 7 000 kerros- m 2. Alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 0,6 milj.. Alueen käyttö ovat noin 6 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 85 000, ja käyttö noin 800 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 25. Pitkänsillanaukee Alueiden sijainti ja Alueiden vaatimat kytkentäverkostojen investoinnit ja kynnys Alueet sijaitsevat Noormarkun keskustasta lounaaseen, Pitkänsillanaukeen alueella. (kuva 1). Alueiden naispintaala on noin 4,3 ha. Alueille on suunniteltu palvelu- ja hallintorakentamista. Alueiden mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 7 000 kerros- m 2. Alueet eivät vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, vaan sekä katu- että vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 15 (23) Alueiden rakentamis ovat yhteensä n. 0,4 milj.. Alueen käyttö ovat noin 6 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueiden rakentamis ovat noin 55 000, ja käyttö noin 900 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti 2.1.3 Asumisen reservialueet 19. Kraka investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta länteen, Krakan alueella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 20,1 ha. Alueelle on suunniteltu pientalovaltaista asumista (reservialue). Alueen väestömääräksi on arvioitu noin 200 asukasta. Alueen rakentaminen edellyttäisi Krakantien jatkamista ja ottamista merkittävämpään käyttöön. Vastaavasti vesihuoltoverkosto tulisi laajentaa ulottumaan alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,9 milj., josta katuverkon osuus on noin 0,6 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,3 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 3,6 milj.. Alueen käyttö ovat noin 50 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 20 000, ja käyttö noin 270 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 20. Hevosmäki Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta länteen, Hevosmäen länsipuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 17,5 ha. Alueelle on suunniteltu pientalovaltaista asumista (reservialue). Alueen väestömääräksi on arvioitu noin 150 asukasta. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 16 (23) investoinnit ja kynnys Alueen rakentaminen edellyttäisi Krakantien jatkamista ja ottamista merkittävämpään käyttöön. Vastaavasti vesihuoltoverkosto tulisi laajentaa ulottumaan alueelle. Vesihuoltoverkoston kytkentäinvestointien on oletettu toteutettavan nykyisen verkoston jatkona. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 2,4 milj., josta katuverkon osuus on noin 1,5 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,9 milj.. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 4,9 milj.. Alueen käyttö ovat noin 56 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 31 000, ja käyttö noin 360 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti 21. Postikorpi Alueiden sijainti ja Alueiden vaatimat kytkentäverkostojen investoinnit ja kynnys Alueet sijaitsevat Noormarkun keskustasta lounaaseen, Hevosmäen alueen lounaispuolella. (kuva 1). Alueiden yhteispinta-ala on noin 34,4 ha. Alueille on suunniteltu pientalovaltaista asumista (reservialue). Alueiden väestömääräksi on arvioitu noin 310 asukasta. Vesihuollon osalta alue ei vaadi merkittäviä kytkentäinvestointeja, ja alueen vesihuoltoverkosto voidaan toteuttaa luontevasti nykyisiä verkostoja laajentamalla. Myös katuverkon osalta alue tukeutuu nykyisiin teihin (Vanha Söörmarkuntie). Vanha Söörmarkuntie on kuitenkin nykyisin melko kapea, eikä sillä ole kevyen liikenteen väylää. Tie ei nykyisellään riittäisi uuden asutuksen aiheuttaman liikenteen tarpeeseen. Tämän takia tietä tulisi parantaa merkittävästi sekä sen varrelle tulisi toteuttaa kevyen liikenteen väylä. Vanhan Söörmarkuntien perusparantamisen ja kevyen liikenteen väylän rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,6 milj.. Vanhan Söörmarkuntien perusparantamisesta ja kevyen liikenteen väylän rakentamisesta koituvat on jaettu pinta-alojen suhteen alueiden 12, 13 ja 21 kesken. Postikorven alueille naiskustannuksista kohdistuisi näin ollen noin puolet. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 17 (23) Alueiden rakentamis ovat yhteensä n. 6,6 milj.. Alueiden käyttö ovat noin 72 000 / Asukasta kohti laskettuna alueiden rakentamis ovat noin 21 000, ja käyttö noin 230 /as./ Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, asukasta kohti 24. Kartanon pohjoisosa (AP) investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta koilliseen, Kartanon alueen länsipuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 15,6 ha. Alueelle on suunniteltu pientalovaltaista asumista (reservialue). Alueen väestömääräksi on arvioitu noin 140 asukasta. Alueen välittömässä läheisyydessä ei sijaitse olemassa olevaa vesihuoltoverkostoa. Vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyntäisi myös Kartanon alueelle suunniteltuja PKA/s- alueita, jossa mahdollinen täydennysrakentaminen tulisi kuitenkin tehdä suojeltavan ympäristön ehdoilla. Lisäksi alueen rakentaminen edellyttäisi uuden tielinjauksen tekemistä Kartanon alueen läpi, jolloin Noormarkunjoen yli tulisi rakentaa myös silta. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 1,0 milj., josta katuverkon osuus on noin 0,8 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,2 milj.. Kartanon pohjoisosan asumisen reservialueen kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksista on alueen kustannuksiksi huomioitu noin neljäsosa, sillä alueen on yhdessä alueen 23 kanssa (Kartanon pohjoisosan PK) ajateltu vastaavan noin puolet Kartanon alueelle tulevista kytkentäinvestointien kustannuksista. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 3,3 milj.. Alueen käyttö ovat noin 37 000 / Asukasta kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 24 000, ja käyttö noin 260 /as./ Laskelman oletuksena on, että alue toteutuu naan. Mikäli alueesta toteutuu vain osa, asukasta kohti Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 18 (23) 2.1.4 Työpaikkojen ja palvelujen reservialueet 23. Kartano pohjoisosa (PK) investoinnit ja kynnys Alue sijaitsee Noormarkun keskustasta koilliseen, Kartanon alueen länsipuolella. (kuva 1). Alueen pinta-ala on noin 8,0 ha. Alueelle on suunniteltu yksityisten palveluiden ja hallinnon reservialue. Alueen mahdolliseksi rakennusoikeudeksi on arvioitu noin 15 000 kerros- m 2. Alueen välittömässä läheisyydessä ei sijaitse olemassa olevaa vesihuoltoverkostoa. Vesihuoltoverkoston laajentaminen alueelle hyödyntäisi myös Kartanon alueelle suunniteltuja PKA/s- alueita, jossa mahdollinen täydennysrakentaminen tulisi kuitenkin tehdä suojeltavan ympäristön ehdoilla. Lisäksi alueen rakentaminen edellyttäisi uuden tielinjauksen tekemistä Kartanon alueen läpi, jolloin Noormarkunjoen yli tulisi rakentaa myös silta. Kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksiksi on arvioitu n. 0,9 milj., josta katuverkon osuus on noin 0,7 milj. ja vesihuoltoverkon osuus noin 0,2 milj.. Kartanon pohjoisosan palveluiden ja hallinnon reservialueen kytkentäinvestointien rakentamiskustannuksista on alueen kustannuksiksi huomioitu noin neljäsosa, sillä alueen on yhdessä alueen 24 kanssa (Kartanon pohjoisosan AP) ajateltu vastaavan noin puolet Kartanon alueelle tulevista kytkentäinvestointien kustannuksista. Alueen rakentamis ovat yhteensä n. 1,7 milj.. Alueen käyttö ovat noin 19 000 / Tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti laskettuna alueen rakentamis ovat noin 130 000, ja käyttö noin 1 500 / Laskelman oletuksena on, että alueet toteutuvat naan. Mikäli alueista toteutuu vain osa, tuhatta kerrosalaneliömetriä kohti Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 19 (23) 2.2 Osa-alueiden vertailu 2.2.1 Asuinalueet Asuinalueiden osa-alueiden tarkastelussa keskityttiin tarkastelemaan asukasta kohden koituvia rakennuskustannuksia. Tarkastelussa arvioidut hinnat ovat suuntaa antavia ja soveltuvatkin lähinnä eri alueiden keskinäiseen vertailuun. Taulukkoon 1 on koottu asuinalueiden osa-alueiden hinnat ja alueet ovat jaettu kolmijakoon asukasta kohden koituvien rakennuskustannuksien perusteella. Taulukko 1. Asuinalueet ja niiden rakentamis- ja käyttö. Osaalueet on lajiteltu karkeasti arvioitujen hintojen perusteella halvimmasta kalleimpaan. Tarkasteltavana hintana on käytetty asukasta kohden tulevat rakennus. Alue As.mää rä Rak.kust. (milj. ) Käytkust. ( / vuosi) Rak.kust/as ( ) Käyt.kust/as ( / vuosi) 3 Palokoski (AP) 130 1,3 19 000 11 000 150 1 Keskustan pohjoisosan täydennykset 150 1,7 23 000 11 000 150 (AP) 4 Mäntylän kaakkoisosa (AP) 300 5,6 73 000 19 000 250 12 Vuori (AP) 220 4,4 46 000 20 000 200 19 Kraka AP (RES) 180 3,6 48 000 20 000 270 21 Postikorpi (RES) 310 6,6 72 000 21 000 230 2 Krakankallio (AP) 170 3,6 46 000 21 000 260 24 Kartanon pohjoispuoli (AP) (RES) 140 3,3 37 000 24 000 260 14 Pruisku (AP) 150 3,7 45 000 25 000 300 9 Rajakytö (ATY) 1) <100 0,9 10 000 27 000 300 13 Kallio (AP-1) <100 1,8 19 000 29 000 300 20 Hevosmäki (AP) (RES) 160 4,9 56 000 31 000 360 6 Rajakytö 3 (A/T) 2) 170 5,2 65 000 31 000 400 16 Vuorela (AP-1) <100 2,0 11 000 32 000 180 5 Aro (AP-1) <100 2,8 36 000 34 000 450 1) Rajakytön osalta vertailu muihin alueisiin ei ole yksiselitteistä, sillä alueelle sijoittuu asumisen lisäksi siihen liittyviä tuotantotiloja. (ALUE 9) 2) Rajakytö 3:n osalta vertailussa on huomioitava, että aluetta ei ole tarkoitus asemakaavoittaa osayleiskaavan tavoitevuoteen mennessä, joten alueen tehokkuuden ajatellaan olevan varsin pieni. (ALUE 6) Noormarkun eri asuinalueiden kustannusten eroavaisuudet selittyvät pääasiassa alueiden tehokkuudella; mitä harvempi on alueen rakenne, sitä hintavammaksi se tulee asukasta kohti. Tämä ilmenee erityisesti AP-1-alueiksi osoitettujen kortteleiden (Aro (Alue 5), Kallio (Alue 13), Vuorela (Alue 16)) kohdalla, joiden aluetehokkuuksiksi arvioitiin 0,012 0,028. Myös kytkentäinvestoinnit vaikuttavat kustannuksiin. Alhaisen tehokkuuden ja kytkentäinvestointien yhteisvaikutus ilmenee esimerkiksi Pruiskun alueella (Alue 14), jonka hinta on noin kaksinkertainen keskustan pohjoisosien täydennysalueisiin, joissa olemassa olevaa tie- ja vesihuoltoverkostoa löytyy hyvin. Taloudellisessa mielessä tulisikin välttää irrallisia alueita sekä alhaisella tehokkuudella toteutettavia laajennuksia nykyiseen rakenteeseen. Kuvassa 2 on esitetty tarkastellut asuinalueiden osa-alueet, jotka on jaettu kolmijakoon asukasta kohden koituvien rakennuskustannuksien perusteella. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 20 (23) Kuva 2. Asuinalueiden osa-alueiden hintaerot. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 21 (23) Teollisuusalueet Teollisuusalueiden osa-alueiden kohdalla keskityttiin tarkastelemaan kerrosneliömetriä kohden koituvia rakennuskustannuksia. Tarkastelussa arvioidut hinnat ovat suuntaa antavia ja soveltuvatkin lähinnä eri alueiden keskinäiseen vertailuun. Taulukkoon 2 on koottu teollisuusalueiden osa-alueiden hinnat ja alueet ovat jaettu kolmijakoon kerrosneliömetriä kohden koituvien rakennuskustannuksien perusteella. Taulukko 2. Teollisuusalueet ja niiden rakentamis- ja käyttö. Osa-alueet on lajiteltu karkeasti arvioitujen hintojen perusteella halvimmasta kalleimpaan. Tarkasteltavana hintana on käytetty kerrosalaneliömetriä kohden tulevat rakennus. Alue Arvioitu rak.oikeus (k-m 2 ) Rak. kust (milj. ) Käytkust. ( / vuosi) Rak.kust 1 000 k-m 2 kohti ( ) Käyt.kust. 1 000 k-m 2 kohti ( / vuosi) 25 Pitkäsillanaukee (P) 4) 10 000 0,4 6 000 55 000 900 8 Haanmäen eteläpuoli (T) 22 000 1,5 17 000 70 000 800 22 Kirkkosuo (P) 4) 7 000 0,6 6 000 85 000 800 17 Järvisuo 2 (T) 45 000 3,6 45 000 85 000 1 100 15 Seppälä (T) 40 000 3,4 41 000 90 000 1 100 11 Leppäkorpi (T) 55 000 5,2 62 000 95 000 1 200 10 Kartanojärvi (T-1) 3) 96 000 7,3 90 000 95 000 1 200 7 Rajakyrö 2 (T) 35 000 3,9 43 000 120 000 1 300 23 Kartanon pohjoispuoli (PK) 13 000 1,7 19 000 130 000 1 500 (res) 18 Järvisuo 1 (T) 60 000 8,1 94 000 140 000 1 600 3) Kartanojärven osalta vertailussa tulee huomioida, että alue on teollisuuden vara-alue. (ALUE 10) 4) Kirkkosuon ja Pitkäsillanaukeen osalta vertailussa on huomioitava, että alue poikkeaa maankäytöltään muista teollisuusalueista. Alueille on suunniteltu palvelujen ja hallinnon alue. (ALUE 22 ja ALUE 25) Eri teollisuusalueiden väliset kustannuserot kerrosalaneliömetriä kohti ovat samansuuntaiset kuin asuinalueiden väliset kustannuserot. Erot selittyvät pääasiassa alueiden edellyttämillä kytkentäinvestoinneilla, joiden vaikutukset naishintaan näkyvät selvästi esimerkiksi Järvisuon alueella (Alue 18), joka edellyttää merkittäviä investointeja katu ja vesihuoltoverkoston osalta. Kuvassa 3 on esitetty teollisuusalueiden osa-alueet, jotka on jaettu kolmijakoon kerrosalaneliömetriä kohden koituvien rakennuskustannuksien perusteella. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 22 (23) Kuva 3. Teollisuusalueiden osa-alueiden hintaerot. Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc

FCG Finnish Consulting Group Oy Noormarkun- Toukarin osayleiskaavaluonnoksen 23 (23) 3 Yhteenveto Asuinrakentamisen taloudellisesta kannattavuudesta voidaan yleistäen todeta, että se riippuu merkittävästi alueen tehokkuudesta sekä alueen vaatimista kytkentäinvestoinneista (mikä taas riippuu yleensä alueen etäisyydestä Noormarkun keskustasta). Asukasta kohti laskettuna edullisimpia alueita ovat nykyiseen rakenteeseen tukeutuvat, normaalit asuinalueet. Harvaa rakennetta tulisi kustannusmielessä välttää myös silloin, kun se tukeutuu nykyiseen rakenteeseen. Kustannukset ovat suurimmat silloin, mikäli harva alue toteutetaan irralleen nykyisestä rakenteesta. Noormarkun keskustan yhteydessä sijaitsee monin paikoin väljästi rakennettua erillispientaloaluetta, jota voisi tulevaisuudessa mahdollisesti myös hyödyntää. Kaupunkirakennetta tiivistämällä voitaisiin hyödyntää myös kyseisien alueiden yhteydessä olevia tie- ja vesihuoltoverkostoja, jolloin kytkentäinvestoinneilta todennäköisesti vältyttäisiin. Asuinrakentamisen lisäämisen kannalta Noormarkun keskustan tuntumassa sijaitsevien väljästi rakennettujen asuinalueiden tehokkaampi käyttöönotto olisi todennäköisesti kaikista taloudellisin vaihtoehto. Teollisuusrakentamisen osalta erot eri alueiden välillä ovat asumiseen verrattuna samansuuntaiset. Voidaankin todeta, että nykyiseen rakenteeseen tukeutuva, verrattain tehokas rakenne on edullisin. Sen sijaan nykyisestä rakenteesta irralleen sijoittuvat alueet vaativat merkittäviä kytkentäinvestointeja, mikä heikentää niiden taloudellista kannattavuutta. Erityiskohteina ovat Söörmarkun eteläpuolelle suunnitellut alueet, joiden nais riippuvat voimakkaasti alueiden rakentamisajankohdasta. Jos kyseiset alueet rakennetaan ennen valtatie 8:n siirtoa, ovat suunniteltujen alueiden (Alue 18, Alue 17, Alue 16, Alue 15, Alue 14 ja Alue 25) nais todennäköisesti arvioitua suuremmat. Tällaisessa tilanteessa jouduttaisiin nykyiselle valtatielle 8 tekemään todennäköisesti merkittäviä parannuksia, jotta liittymät uusille alueille saataisiin järjestettyä. Tuloksia tarkasteltaessa on huomioitava, että investoinnit ja ylläpito on arvioitu suuruusluokkatasolla rakennemallivaihtoehtojen ja lähtötietojen mahdollistamalla perusteella. On mahdollista, että arvioidut tulevat muuttumaan infran rakentamisen ja ylläpidon osalta tarkempaan suunnitteluun edettäessä. Kustannuslaskelmat esitetäänkin päivitettäväksi tarkemman suunnittelun yhteydessä. FCG Finnish Consulting Group Oy Hyväksynyt: Laatinut: Helena Ylinen projektipäällikkö, arkkitehti SAFA YKS-305 Pekka Raukola nuorempi suunnittelija, tekn.kand Sakari Mustalahti suunnittelija, dipl.ins (yhdyskuntasuunnittelu) Q:\Tre\P114\P11420_Yleiskaavojen_yhteishankinta\_Noormarkku\C_Työaineisto\4_ehdotusvaihe\AVE\Tekstit\AVE_120423.doc