1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15

Sisällys Alkusanat 5 1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asuntoosakeyhtiölain soveltamisala 16 1.1.1 Asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö 16 1.1.2 Asunto-osakeyhtiölaki 19 1.1.3 Osakehuoneisto 21 1.2 Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 22 1.2.1 Yhtiön toiminta ja osakkeiden vapaa luovutettavuus 22 1.2.2 Enemmistöperiaate päätöksenteon perusperiaatteena 22 1.2.3 Osakkaiden yhdenvertaisuus 23 1.2.4 Yhtiön johdon tehtävät ja huolellisuusvelvoite 24 1.2.5 Yhtiöjärjestys 25 1.2.6 Osakkeet ja osakeoikeuksien käyttö 27 1.2.7 Osakkaiden velvollisuus maksaa yhtiövastiketta 30 2 Hallitus 33 2.1 Hallituksen asema asunto-osakeyhtiössä 34 2.1.1 Hallitus ja isännöitsijä muodostavat yhtiön johdon 34 2.1.2 Toimivallan jako yhtiössä 35 2.2 Hallituksen valitseminen ja kokoonpano 39 2.2.1 Hallituksen puheenjohtaja 40 Sisällys 7

2.2.2 Hallituksen jäsenet ja varajäsenet 41 2.2.3 Hallituksen täydentäminen 45 2.3 Hallituksen jäsenten pätevyys ja koulutus 46 2.3.1 Hallituksen jäsenen kelpoisuus 46 2.3.2 Hallituksen jäsenten perehdyttäminen 47 2.4 Hallituksen jäsenten ja puheenjohtajan palkkiot 49 3 Isännöitsijä 51 3.1 Isännöitsijän asema ja tehtävät 52 3.1.1 Yleiset tehtävät 52 3.1.2 Isännöitsijän tehtävät Isännöintitehtäväluettelon mukaan 54 3.2 Isännöitsijän tai isännöintiyhteisön valinta ja pätevyys 56 3.2.1 Isännöitsijän valinta ja eroaminen 56 3.2.2 Isännöitsijän pätevyys 59 3.3 Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyö 62 3.3.1 Isännöitsijän ja hallituksen tehtävät 62 3.3.2 Isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan yhteistyö 63 3.3.3 Isännöitsijän osallistuminen hallituksen toimintaan 65 3.4 Isännöitsijä yhtiön edustajana 66 3.5 Isännöitsijäntodistuksen antaminen 67 4 Yhtiökokous 71 4.1 Yhtiökokouksen toimivalta ja päätöksenteko 72 4.2 Varsinainen ja ylimääräinen yhtiökokous 73 4.2.1 Varsinainen yhtiökokous 73 4.2.2 Ylimääräinen yhtiökokous 75 4.3 Osakkaat yhtiökokouksessa 76 4.3.1 Yhtiökokoukseen osallistuminen 76 4.3.2 Osakkaan oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi 79 8 TOIMIVA HALLITUS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN KÄSIKIRJA

4.3.3 Osakkaan oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta 80 4.4 Yhtiökokouksen kulku 81 4.4.1 Osakkaiden mahdollisuus osallistua kokoukseen 81 4.4.2 Kokouksen koolle kutsuminen 81 4.4.3 Kokouspaikka 82 4.4.4 Yhtiökokouksen puheenjohtajan toiminta 83 4.4.5 Ääniluettelo ja äänimäärä 84 4.4.6 Yhtiökokouksen pöytäkirja 85 4.4.7 Päätöksenteko yhtiökokouksessa 86 4.5 Yhtiökokouksen päätösten moittiminen 92 4.5.1 Moitteenvarainen päätös 92 4.5.2 Mitätön päätös 93 4.6 Erityistilanteet 94 4.6.1 Hyvitysmenettely kunnossapidon ja uudistuksen osalta 94 4.6.2 Hallintaanottomenettely 94 4.6.3 Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen 96 5 Hallituksen yleiset tehtävät ja toimivalta 99 5.1 Hallituksen yleiset tehtävät 100 5.1.1 Hallituksen yleiset tehtävät ja toimivalta 100 5.1.2 Toimivallan jako yhtiökokouksen ja hallituksen välillä 101 5.1.3 Osakas- ja asukastiedottaminen sekä salassapito 102 5.2 Yhtiön edustaminen 103 5.2.1 Hallitus ja isännöitsijä yhtiön edustajina 103 5.2.2 Edustusoikeus yhtiöjärjestyksen määräyksellä 104 5.2.3 Edustamisoikeuden rajoitukset 104 5.2.4 Edustajan toimien sitovuus 105 5.2.5 Tiedoksiannot yhtiölle 107 5.3 Isännöitsijän valvonta ja ohjaus 107 5.3.1 Hallituksen asema valvonnassa ja ohjauksessa 107 Sisällys 9

5.3.2 Isännöitsijä hallituksen tehtävien hoitajana 108 5.3.3 Hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö ja toimivalta 109 5.4 Yhdenvertaisuusperiaatteen valvonta 110 5.5 Pätemättömien päätösten täytäntöönpanokielto 111 6 Hallituksen erityistehtävät 113 6.1 Hallinnolliset tehtävät 115 6.1.1 Osakkeet ja osakeluettelon pitäminen 115 6.1.2 Huoneiston käytön sekä kunnossapito- ja muutostöiden valvonta 119 6.1.3 Hallintaanottomenettelyyn liittyvät toimet 122 6.2 Yhtiökokouksen valmisteluun liittyvät tehtävät 123 6.2.1 Kokoukseen kutsuminen 123 6.2.2 Kokousasiakirjojen nähtävänä pitäminen ja lähettäminen 127 6.2.3 Yhtiökokouksen kulkuun liittyvät tehtävät 128 6.2.4 Osakkaan kyselyoikeus ja kysymyksiin vastaaminen 129 6.2.5 Kirjallinen selvitys viiden vuoden kunnossapitotarpeista sekä suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä 130 6.3 Yhtiön taloudenhoitoon liittyvät tehtävät 131 6.3.1 Talousarvion laadinta 132 6.3.2 Yhtiövastike 134 6.3.3 Tilinpäätös 142 6.3.4 Toimintakertomus 145 6.3.5 Tilintarkastus 149 6.3.6 Toiminnantarkastus 155 6.3.7 Tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen järjestäminen 163 6.3.8 Erityinen tarkastus 163 10 TOIMIVA HALLITUS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN KÄSIKIRJA

7 Kiinteistönpito sekä kunnossapito- ja muutostyöt 165 7.1 Strategia ja kiinteistönpidon järjestäminen 167 7.1.1 Strategia tulevaisuuden toimintasuunnitelma 168 7.1.2 Kiinteistönpidon järjestäminen 172 7.1.3 Yhtiön korjaustoiminnan suunnittelu 173 7.1.4 Kunnossapitotoiminnan järjestäminen 174 7.2 Kunnossapitotyöt osakehuoneistoissa ja yhtiön tiloissa 176 7.2.1 Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkaan kesken 176 7.2.2 Kunnossapitotyön teettäminen 180 7.2.3 Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta 181 7.3 Muutostyöt osakehuoneistossa ja yhtiön tiloissa 186 7.3.1 Osakkaan suorittamat muutostyöt 186 7.3.2 Yhtiön suorittamat uudistukset ja muutostyöt 189 8 Hyvä hallintotapa ja hallitustyöskentely 191 8.1 Hallituksen kokoontuminen 192 8.1.1 Hallituksen kokouksen koolle kutsuminen 192 8.1.2 Isännöitsijän ja muiden läsnäolo hallituksen kokouksessa 194 8.1.3 Hallituksen pöytäkirja 194 8.2 Hallituksen päätöksenteko 196 8.2.1 Hallituksen päätösvaltaisuus ja päätöksenteko 196 8.2.2 Hallituksen jäsenen esteellisyys 198 8.2.3 Tehtävien siirtäminen hallitukselle, isännöitsijälle tai yhtiökokoukselle 200 8.2.4 Hallituksen päätösten pätemättömyys ja moittiminen 204 8.3 Hallitustyöskentely käytännössä 206 8.3.1 Kokouksen kulku 207 8.3.2 Asioiden käsittely 208 Sisällys 11

8.3.3 Asioihin perehtyminen ja päätösten valmistelu 209 8.3.4 Hallituksen työ- ja kokoussuunnitelma sekä niiden laatiminen 210 8.3.5 Hallituksen vuosikello 214 8.3.6 Katselmukset ja tarkastukset 217 8.3.7 Muut esitykset ja suunnitelmat 217 8.4 Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille 2011 218 9 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimukset 221 9.1 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen 222 9.2 Sopimusprosessi 224 9.2.1 Taloyhtiön strategia sopimusten pohjana 225 9.2.2 Kiinteistön ylläpitotason määrittely ja palvelupaketin valinta 225 9.2.3 Sopimusohjelma 226 9.2.4 Palveluntuottajan valinta 227 9.2.5 Tarjouspyyntö 228 9.2.6 Tarjous 229 9.2.7 Sopimusneuvottelut ja sopimuksen laatiminen 230 9.3 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimusten yleiset sopimusehdot 232 9.4 Sopimuksissa erikseen huomioitava lainsäädäntö 235 9.4.1 Tilaajavastuulain huomioon ottaminen 235 9.4.2 Rakentamisen ilmoitusvelvollisuus verottajalle 236 10 Yhtiöoikeudellinen vahingonkorvausvastuu 241 10.1 Vahingonkorvausvastuun sääntelyn tavoitteet ja kohdistuminen eri toimielimiin 242 10.2 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu 244 10.2.1 Vastuu yhtiölle 244 10.2.2 Rajoitettu vastuu yhtiölle, osakkaalle ja muulle henkilölle 247 12 TOIMIVA HALLITUS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN KÄSIKIRJA

10.2.3 Yhtiön johdon tuottamusolettama 248 10.2.4 Isännöintiyrityksen vahingonkorvausvastuu 250 10.3 Osakkaan vahingonkorvausvastuu 250 10.3.1 Vastuu osakkaana 250 10.3.2 Osakkaan tuottamusolettama 251 10.3.3 Vastuu yhtiön vastuulla olevan rakenteen vaurioittamisesta 252 10.4 Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuu 253 10.5 Tilintarkastajan vahingonkorvausvastuu 254 10.6 Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuu ja tuottamusolettama 255 10.7 Yhtiön vahingonkorvausvastuu ja tuottamusolettama 257 10.8 Sovittelu ja korvausvastuun jakautuminen 259 10.8.1 Sovittelu 259 10.8.2 Korvausvastuun jakautuminen 259 10.9 Päätöksenteko vahingonkorvauksista ja vastuuvapaudesta 260 10.9.1 Yhtiökokouksen päätös yhtiölle tulevasta korvauksesta 260 10.9.2 Vastuuvapauden myöntäminen tai epääminen 261 10.10 Osakkaan oikeus ajaa kannetta yhtiön hyväksi 262 10.10.1 Kanneoikeuden edellytykset 262 10.10.2 Yhtiön kuuleminen ja oikeudenkäyntikulut 263 10.10.3 Kanneaika 263 10.10.4 Osakkaan korvausoikeus 264 10.11 Kanneoikeuden vanhentuminen 264 10.12 Riidanratkaisumenettelyt taloyhtiössä 265 Kirjassa mainitut säädökset 267 Kirjallisuutta 268 Hyödyllisiä internetosoitteita 270 Sisällys 13

Liitteet 271 Liite 1 Hyvä isännöintitapa Isännöinnin eettiset ohjeet 272 Liite 2 Isännöitsijäntodistus 274 Liite 3 Kutsu varsinaiseen yhtiökokoukseen (malli) 277 Liite 4 Kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen (malli) 278 Liite 5 Yhtiökokouksen esityslista (malli) 279 Liite 6 Yhtiökokouksen pöytäkirja (malli) 281 Liite 7 Kunnossapitotarveselvitys (malli) 284 Liite 8 Suositus osakkaiden kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittamisvelvollisuudesta 286 Liite 9 Ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostyöstä 290 Liite 10 Toimintakertomus (malli) 293 Liite 11 Toiminnantarkastuskertomus (malli) 301 Liite 12 Kutsu hallituksen kokoukseen (malli) 302 Liite 13 Hallituksen kokouksen esityslista (malli) 303 Liite 14 Hallituksen kokouksen pöytäkirja (malli) 304 Liite 15 Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2014 307 Liite 16 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599 (luvut 1, 6 ja 7) 327 Liite 17 Valtioneuvoston asetus osakevhuoneistojen pintaalan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta 12.5.2010/365 350 Hakemisto 355 14 TOIMIVA HALLITUS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN KÄSIKIRJA