ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola p. 0400 996 067 Selvitys 2/2017 ARA-tuotanto 2016 10.3.2017 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Norlit vuokra-as. Erityisryhmien as. ASO-asunnot Omistusasunnot Välimallin asunnot Takauslainoitetut 10-v korkotuki Kuvio 1. Alkava ARA-tuotanto 2000-luvulla tukimuodon mukaan. Selvitys ARA-tuotannosta sisältää keskeiset tilastotiedot vuoden 2016 ARA-tuotannon aloituksista, rakennuskustannuksista ja rahoituksesta niin uudistuotannon kuin perusparannushankkeiden osalta. Erikseen on tarkasteltu ARA-tuotannon jakaantumista kasvukeskusalueiden ja muun n suhteen. Selvityksen liitteenä 1 on kuntakohtainen listaus alkavasta ARA-tuotannosta vuosilta 2012 2016.
Sisällys 1 Vuonna 2016 käynnistettiin 8 000 uutta ARA-asuntoa 3 ARAn investointiavustusta sai 3 250 erityisryhmien asuntoa 3 Yksiöiden osuus ARA-tuotannossa kasvaa 4 2 ARA-tuotannon rakennuskustannukset 2016 5 Erityisryhmien asuntojen rakennuskustannukset 2016 6 2.2. Asumiskustannukset uusissa ARA-asunnoissa 6 3 ARA-asuntojen peruskorjaaminen 7 3.1. Hissiavustukset 7 4 ARA-tuotanto 2016 tilastoina 8 2
1 Vuonna 2016 käynnistettiin 8 000 uutta ARA-asuntoa Vuoden 2016 alkava ARA-tuotanto muodostuu 2 600 erityisryhmien asunnosta, 2 300 norlista vuokra-asunnosta, 1 650 asumisoikeusasunnosta ja 1 000 takauslainoitetusta 1 vuokra-asunnosta. Takauslainoitusta lukuun ottamatta ARA-tuotanto supistui kaikissa tukimuodoissa, norleissa vuokra-asunnoissa vähennystä oli 21 %. Kokonaislaskua pienentää uudella 10 vuoden korkotukilainalla rakennettavat 440 vuokra-asuntoa. Asumisoikeusasuntotuotanto supistui 13 %, mikä johtui ASO-asunnoille tarkoitetun korkotukivaltuuden pienentämisestä 95 miljoonalla vuoteen 2015 verrattuna. Syksyllä ASO-asuntojen lainoitus helpottui, kun korkotukilainojen valtuuskäytäntöjä lievennettiin. Taulukko 1. Alkava ARA-tuotanto* tukimuodottain ja alueittain 2016 (kpl ja %-osuus) 2015 2016 Hels.seudun MAL-kunnat Kasvukeskukset yhteensä Tukimuoto as. kpl % as. kpl % as. kpl % as. kpl % Erityisryhmien vuokraasunnot 2 913 34,1 % 2 588 32,6 % 842 32,5 % 1 771 68,4 % Norlit vuokra-asunnot 2 891 33,9 % 2 281 28,7 % 1 262 55,3 % 2 085 91,4 % 10-v korkotuki 438 5,5 % 405 92,5 % 438 100,0 % Asumisoikeusasunnot 1 896 22,2 % 1 644 20,7 % 1 180 71,8 % 1 644 100,0 % Korkotukilainoitus yhteensä 7 700 90,2 % 6 951 87,6 % 3 689 53,1 % 5 938 85,4 % Takauslainoitetut vuokra-as. 836 9,8 % 987 12,4 % 387 39,2 % 987 100,0 % ARA-tuotanto yhteensä 8 536 100,0 % 7 938 100,0 % 4 076 51,3 % 6 925 87,2 % *) tilastossa on mukana ARAn osapäätöksen saaneet hankkeet, joiden suunnitelmat ja rakennuskustannukset on hyväksytty ARAssa ja hanke on saanut aloitusluvan. Vuoden 2016 ARA-tuotannosta 87 % kohdistui kasvukeskuksiin. Helsingin seudun MAL-kuntien osuus oli 51 %. Asumisoikeusasunnoista yli 70 % valmistuu Helsingin seudulle. Vuonna 2016 kasvukeskusten osuus erityisryhmäasunnoista oli 68 %, kun se aikaisempina vuosina on jäänyt alle 60 %. Vuoden 2016 ARA-tuotanto pieneni 7 % edellisvuodesta. San aikaan vapaarahoitteinen tuotanto nousi 2000-luvun ennätykseen, yli 30 000 asuntoon. ARA-tuotannon osuus vuoden 2016 alkavista asunnoista oli 21 %. (kuvio 2 s. 4). ARAn investointiavustusta sai 3 250 erityisryhmien asuntoa Investointiavustus erityisryhmien asuntojen rakentamiseen, peruskorjaukseen tai hankintaan voi olla kohderyhmästä riippuen enintään 10, 25, 40 tai 50 % ARAn hyväksymistä kustannuksista. Etusijalla hankevalinnassa olivat pitkäaikaisasunnottomat, kehitysvammaiset, mielenterveyskuntoutujat ja muistihäiriöiset vanhukset. Vuonna 2016 ARAn investointiavustusvaltuus oli 110 miljoonan euroa. 1 Takauslainoja eivät koske vuokra- tai asiakasvalintarajoitukset, mutta niihin liittyy velvoite pitää asunnot vuokrakäytössä takauksen kestoajan, vähintään 20 ja enintään 30 vuotta. 3
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 40 000 30 000 20 000 10 000 0 80% 60% 40% 20% 0% ARA-tuotanto Vapaarahoitteinen ARA-tuotanto -% Kuvio 2 Aloitettu asuntotuotanto 2000-luvulla rahoitusmuodon mukaan (vasen akseli) sekä ARA-tuotannon osuus (oikea akseli). Lähde ARA, RT, Tilastokeskus (2016 ennakkotieto). Muistisairaille vanhuksille tarkoitetut asunnot saivat avustuksia 41,4 miljoonaa euroa, minkä lisäksi muita vanhusten asuntoja avustettiin 21,5 miljoonalla eurolla. Yhteensä vanhusten asuntojen osuus ARAn investointiavustuksista oli 58 %. Kehitysvammaisten asunnot saivat avustuksia 22,5 miljoonaa euroa ja opiskelijat 7,5 miljoonaa euroa. Taulukko 2. Eritysryhmien investointiavustukset kohderyhmittäin 2016. 2016 Avustuspäätökset Asuntoja yht. Avustus yht.* Uustuotanto Perusparannus + hankinta Erityisryhmä kpl % milj. % As.kpl milj. As.kpl milj. Muistisairaat vanhukset 1 073 33 % 41,4 38 % 760 31,1 313 10,3 Muut vanhusten asunnot 524 16 % 21,5 20 % 460 19,7 64 1,8 Opiskelijat 997 31 % 7,5 7 % 644 6,2 353 1,3 Kehitysvammaiset 329 10 % 22,5 21 % 302 21,4 27 1,1 Pitkäaikaisasunnottomat 66 2 % 4,0 4 % 66 4,0 Muut erityisryhmät 255 8 % 12,0 11 % 219 12,0 36 0,0 Yhteensä 3 244 100 % 109,0 100 % 2 451 94,5 793 14,5 *) Erityisryhmien avustuspäätökset ja korkotukilainojen osapäätökset voivat ajoittua eri vuodelle, mikä selittää taulukoiden 1 ja 2 eron erityisryhmien asuntojen lukumäärissä. Yksiöiden osuus ARA-tuotannossa kasvaa ARA-tuotannon yhtenä tavoitteena on viime vuosina ollut pienasuntojen osuuden lisääminen. Vuonna 2016 asumisoikeus- ja norleista vuokraasunnoista jo kaksi kolmasosaa oli pienasuntoja. Yksiöiden osuus ylitti toisena vuonna peräkkäin 20 %. Samalla asuntojen keskikoko laski alle 55 neliön. Erityisryhmien asunnoista yksiöitä oli 80 %, kaksioita 18 % ja perheasuntoja 2 % (Taulukko 10. s. 10). Kerrostalojen osuus vuonna 2016 aloitetuista norleista vuokra- ja asumisoikeusasunnoista oli 92 % ja erityisryhmien asunnoista 83 %. (Taulukko 11. s.10). 4
2 ARA-tuotannon rakennuskustannukset 2016 ARA-tuotannon rakennuskustannukset pysyivät kurissa vuoden 2016 aikana rakentamisen korkeasuhdanteesta huolimatta. Pääkaupunkiseudulla norlien vuokra-ja asumisoikeusasuntojen rakennuskustannukset olivat 3 090 ja muualla ssa 2 560 euroa neliöltä. Molemmissa oli laskua edellisvuoteen 0,7 %. Koko n keskimääräiset rakennuskustannukset kuitenkin nousivat 1,3 %, koska pääkaupunkiseudun kohteiden osuus kokonaistuotannossa kasvoi vuoteen 2015 verrattuna. Taulukko 3. Rakentamisen hinta ( /asm 2 ) norlit ARA-vuokra- ja asumisoikeus asunnot 2016*. Alue (oma ja vuokratontti) Hankkeet omalla tontilla Liittymismaksut ja autopaikat Hankkeet vuokratontilla Maapohjakustannus Liittymismaksut ja autopaikat Maapohjakustannus Koko 2014 2 835 210 283 3 133 268 47 3 299 2015 2 835 165 268 3 145 255 30 3 265 2016 2 873 269 360 3 352 256 31 3 240 Vuosimuutos 1,3 % 6,6 % -0,8 % PKS 2014 3 001 348 437 3 566 297 55 3 444 2015 3 115 247 426 3 715 328 37 3 532 2016 3 092 375 539 3 780 271 39 3 480 Vuosimuutos -0,7 % 1,7 % -1,5 % Muu 2014 2 531 107 167 2 808 141 10 2 675 2015 2 580 118 177 2 821 141 20 2 847 2016 2 561 189 225 3 029 226 13 2 751 Vuosimuutos -0,7 % 7,4 % -3,4 % *) ARAn hyväksymät rakennuskustannukset osapäätösvaiheessa. Hinnat sis. ALV:n ten lisäksi asuntojen hankinta-arvoon vaikuttavat autopaikat, liittymismaksut ja pohjakustannukset. Pääkaupunkiseudulla ne lisäsivät kustannuksia noin 600 euroa ja muualla ssa noin 300 euroa neliötä kohden. 5
/asm2 Erityisryhmien asuntojen rakennuskustannukset 2016 Erityiset tilaratkaisut ja varusteet nostavat erityisryhmäasuntojen rakennuskustannuksia. Tämän lisäksi asuntojen koko ja kohdekohtainen lukumäärä on usein pienempi kuin norleissa vuokra- tai ASO-asunnoissa, mikä nostaa rakentamisen hintaa. Vuonna 2016 vanhusten asuntojen keskimääräinen rakennuskustannus oli 3 850 ja kehitysvammaisten 4 860 euroa neliöltä. Yhden vanhusten asunnon hankintahinnaksi koko ssa muodostui 137 600 euroa. Kehitysvammaisten asunnon keskihinta oli 192 300 euroa. Hintoihin sisältyvät tontti- ja liittymismaksut (Taulukko 9. s. 9). Opiskelija-asuntojen rakentaminen on edullisempaa kuin muiden erityisryhmien. Koko ssa opiskelija-asunnon keskimääräinen rakennuskustannus oli 3 230 euroa asuinneliöltä ja hankintahinta 109 100. Pääkaupunkiseudulla myös erityisryhmien asunnot olivat selvästi muuta ta kalliimpia. 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Norm. vuokra-as. Opiskelijat Vanhusten asunnot Kehitysvammaiset Koko 2 873 3 228 3 845 4 862 PKS 3 092 3 419 4 826 4 692 Muu 2 561 3 134 3 693 4 679 Kuvio 2. ARA-tuotannon rakennuskustannukset kohderyhmän mukaan 2016. 2.2. Asumiskustannukset uusissa ARA-asunnoissa ARA-asuntojen aloitusvuokrien on oltava kohtuuhintaisia alueella vallitsevaan markkinavuokraan verrattuna. Hyväksyttyjen norlien vuokratalohankkeiden laskennalliset keskimääräiset asumiskustannukset olivat pääkaupunkiseudulla 11,6 ja muualla ssa 11,9 euroa neliöltä kuukaudessa. Asumisoikeusasuntojen ensimmäisen vuoden asumiskustannukset olivat pääkaupunkiseudulla 12,8 ja muualla ssa 11,5 euroa neliöltä. Vertailuna on käytetty vapaarahoitteisten asuntojen vuokria. Taulukko 4. Uusien vuokra- ja asumisoikeusasuntojen asumiskustannukset Arvioidut alkuvuokrat ARA-tuotannossa Norlit vuokratalot Koko PKS Muu Asumisoikeustalot Koko PKS Muu Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat* Koko *) ARA-tuotannon 1. vuoden ilmoitetut, laskennalliset asumiskustannukset. Lopullinen vuokrataso määräytyy kohteen valmistuttua. **) Tilastokeskus, Asuntojen vuokrat, 4. Neljännes 2016 PKS Muu 2014 11,20 11,58 10,38 11,64 12,08 10,93 12,47 16,48 10,78 2015 12,18 12,90 11,32 11,44 11,99 11,04 13,29 17,14 11,44 2016 11,70 11,57 11,85 12,37 12,81 11,49 13,73 18,08 11,64 muutos -3,9 % -10,3 % 4,7 % 8,1 % 6,8 % 4,1 % 3,3 % 5,5 % 1,7 % 6
3 ARA-asuntojen peruskorjaaminen Korkotukilainoilla peruskorjattiin noin 2 000 ARA-asuntoa vuonna 2016. Määrä on noin 900 vähemmän kuin vuotta aikaisemmin. Asunto-osakeyhtiöiden perusparantamiseen tarkoitettuja takauslainoja ei myönnetty yhtään. Peruskorjatuista asunnoista 54 % oli pääkaupunkiseudulla ja 21 % muissa kasvukeskuksissa (taulukko 12). Taulukosta 13 käy ilmi ARAn rahoittamien perusparannushankkeiden keskimääräiset kustannukset ja perusparannusaste. Taulukko 5. Perusparannushankkeet kohderyhmittäin 2014-2016 2014 2015 2016 Tukimuoto as. kpl % as. kpl % as. kpl % Asunto-osakeyhtiöt 11 198 81,8 119 4,1 0 0,0 Erityisryhmien vuokra-asunnot 1 269 9,3 916 31,7 967 49,1 Norlit vuokraasunnot 1 198 8,8 1 284 44,4 578 29,3 Asumisoikeusasunnot 20 0,1 574 19,8 426 21,6 Koko yhteensä 13 685 100,0 2 893 100,0 1 971 100,0 3.1. Hissiavustukset Vuonna 2016 ARA myönsi avustuksia uusien hissien rakentamiseen 24 miljoonaa euroa. Sen avulla rakennettiin 219 uutta hissiä 95 kerrostaloon, joissa oli yhteensä 3 720 asuntoa. Taulukko 6. Uusien hissien rakentaminen 2014 2016. Uudet hissit muutos 2014 2015 2016 kpl Hissejä (kpl) 203 273 219-54 Kohteita (kpl) 152 107 95-12 Milj. euroa 20,1 29,3 23,9-5,4 Asuntoja (kpl) 2 261 4 411 3 723-688 7
4 ARA-tuotanto 2016 tilastoina Taulukkojen tiedot on tuotettu ARAn päätöksenteossa käyttämistä tietokannoista. Taulukko 7. Korkotuettu ARA-tuotanto kasvukeskuksissa 2014 2016. 2014 2015 2016 Muutos Alue as. kpl % as. kpl % as. kpl % as.kpl Pääkaupunkiseutu 2 889 44 % 2 743 36 % 3 207 46 % 464 PKS:n lähialue 661 10 % 1 278 17 % 482 7 % -796 Turun seutu 191 3 % 488 6 % 380 5 % -108 Tampereen seutu 243 4 % 310 4 % 318 5 % 8 Jyväskylän seutu 567 9 % 526 7 % 439 6 % -87 Kuopion seutu 106 2 % 232 3 % 406 6 % 174 Lahden seutu 119 2 % 445 6 % 343 5 % -102 Oulun seutu 221 3 % 240 3 % 233 3 % -7 Seinäjoen seutu 30 0 % 96 1 % 130 2 % 34 Kasvukeskukset yht. 5 027 77 % 6 358 83 % 5 938 85 % -420 Muut alueet yhteensä 1 531 23 % 1 342 17 % 1 013 15 % -329 Koko yhteensä 6 558 100 % 7 700 100 % 6 951 100 % -749 Taulukko 8. ARA-tuotanto käyttötarkoituksen ja kasvukeskuksen mukaan 2016. 2016 Erityisryhmien asunnot Norlit vuokraasunnot Asumisoikeusasunnot Takauslainat Alue as. kpl % as. kpl % as. kpl % as. kpl % Pääkaupunkiseutu 440 15 % 1 524 53 % 779 41 % 292 35 % PKS:n lähialue 224 8 % 810 28 % 244 13 % 90 11 % Tampereen seutu 45 2 % 111 4 % 154 8 % 120 14 % Oulun seutu 85 3 % 155 5 % 0 0 % 0 0 % Jyväskylän seutu 316 11 % 42 1 % 168 9 % 109 13 % Turun seutu 174 6 % 88 3 % 226 12 % 100 12 % Kuopion seutu 129 4 % 0 0 % 103 5 % 46 6 % Lahden seutu 223 8 % 0 0 % 222 12 % 19 2 % Seinäjoen seutu 75 3 % 21 1 % 0 0 % 28 3 % Kasvukeskukset yht. 1 711 59 % 2 751 95 % 1 896 100 % 804 96 % Muut alueet yhteensä 1 202 41 % 140 5 % 0 0 % 32 4 % Koko yhteensä 2 913 100 % 2 891 100 % 1 896 100 % 836 100 % 8
Taulukko 9. Rakentamisen hinta, korkotukilainoitetut erityishankkeet 2016*. Vanhusten asunnot Asuntoja (kpl) Koko 1 424 3 499 3 665 131 377 137 594 muutos-% -6,9 % 0,3 % 0,6 % -4,2 % -3,9 % PKS 192 4 506 5 079 165 796 186 848 muutos-% 43,3 % 14,2 % 17,8 % 3,5 % 6,8 % muu 1 232 3 346 3 449 126 013 129 918 muutos-% -11,7 % -2,8 % -3,5 % -6,6 % -7,3 % Asuntoja (kpl) Kehitysvammaiset Koko 313 4 546 4 719 185 202 192 263 muutos-% -38,4 % 5,3 % 5,3 % 9,1 % 9,2 % PKS 29 6 352 6 883 262 307 284 214 muutos-% -63,8 % 12,1 % 12,9 % 20,1 % 20,9 % muu 284 4 359 4 495 177 328 182 873 muutos-% -33,6 % 7,0 % 7,4 % 10,4 % 10,8 % Opiskelijat Asuntoja (kpl) Koko 406 3 128 3 512 97 232 109 142 muutos-% 25,3 % 3,9 % 12,5 % -11,0 % -3,7 % PKS 204 3 125 3 692 102 723 121 333 muutos-% 88,9 % -13,5 % -1,9 % -16,8 % -5,7 % muu 202 3 132 3 307 91 686 96 830 muutos-% -6,5 % 14,5 % 16,9 % -10,2 % -8,3 % *) Asuinneliöihin sisältyvät asuntojen ala, ryhmäasuntojen ala sekä asuntoihin välittömästi liittyvien yhteistilojen ala. on kaikkien hankkeiden rakennuskustannusten summa jaettuna kaikkien hankkeiden asuinneliöiden summalla. Hankinta-arvo on kaikkien hankkeiden hankinta-arvojen summa jaettuna kaikkien hankkeiden asuinneliöiden summalla. 9
Taulukko 10. Pienasuntojen osuus ja keskikoot ARA-tuotannossa 2014 2016. Norlit vuokra- ja asumisoikeusasunnot Erityisryhmien asunnot ARA-tuotanto yhteensä Pienasunnot Yksiöt Kaksiot Perheasunnot Keskikoko 2014 14,6 % 39,1 % 46,3 % 61,5 2015 21,2 % 43,8 % 34,9 % 55,3 2016 22,3 % 44,9 % 32,8 % 54,8 Keskikoko 35,8 49,1 75,6 asm2 2014 89,1 % 6,6 % 0,8 % 39,8 2015 82,4 % 14,7 % 2,9 % 37,9 2016 80,1 % 17,8 % 2,1 % 37,3 Keskikoko 27,9 43,9 62,3 asm2 2014 57,4 % 25,6 % 17,0 % 49,3 2015 47,4 % 31,4 % 21,2 % 47,9 2016 48,7 % 32,5 % 18,8 % 46,8 Keskikoko 29,8 47,8 74,9 asm2 Taulukko 11. Kerrostalojen osuus ARA-tuotannossa 2014 2016. pientalot muut talotyypit kaikki AK II AK III- yhteensä norlit 2014 asuntoja 555 166 2 927 3 648 vuokra- % 15,2 4,6 80,2 100,0 asunnot 2015 asuntoja 595 229 3 546 4 370 % 13,6 5,2 81,1 100,0 2016 asuntoja 265 102 3 123 3 490 % 7,6 2,9 89,5 100,0 erityis- 2014 asuntoja 557 1 087 1 245 2 889 asunnot % 19,3 37,6 43,1 100,0 2015 asuntoja 566 1 046 1 672 3 284 % 17,2 31,9 50,9 100,0 2016 asuntoja 431 389 2 124 2 944 % 14,6 13,2 72,1 100,0 ARA- 2014 asuntoja 1 112 1 253 4 172 6 537 tuotanto % 17,0 19,2 63,8 100,0 yhteensä 2015 asuntoja 1 161 1 275 5 218 7 654 % 15,2 16,7 68,2 100,0 2016 asuntoja 696 491 5 247 6 434 % 10,8 7,6 81,6 100,0 pientalo = erillistalo, paritalo, rivitalo tai vastaava AK II = 2-kerroksinen pienkerros- tai luhtitalo AK III- = vähintään 3-kerroksinen kerrostalo 10
Taulukko 12. Peruskorjatut ARA-asunnot 2014 2016. 2014 2015 2016 Alue as. kpl % as. kpl % as. kpl % Pääkaupunkiseutu 8 127 59 % 1 446 50 % 1 060 54 % PKS:n lähialue 474 3 % 12 0 % 37 2 % Turun seutu 1 849 14 % 101 3 % 161 8 % Tampereen seutu 292 2 % 116 4 % 0 0 % Jyväskylän seutu 366 3 % 304 11 % 124 6 % Oulun seutu 98 1 % 72 2 % 0 0 % Kuopion seutu 225 2 % 152 5 % 0 0 % Lahden seutu 527 4 % 226 8 % 96 5 % Seinäjoen seutu 51 0 % 0 0 % 0 0 % Kasvukeskukset yht. 12 009 88 % 2 429 84 % 1 478 75 % Muut alueet yhteensä 1 676 12 % 464 16 % 493 25 % Koko yhteensä 13 685 100 % 2 893 100 % 1 971 100 % Taulukko 13. Perusparannuskustannukset ja -aste vuosina 2014 2016. Perusparannuskustannukset ja - aste Norm. vuokra- ja ASO-talot Erityiskohteet Alue Vuosi /m2 % /m2 % Koko 2014 1 450 59 1 455 60 2015 1 271 49 1 610 54 2016 1 464 53 1 106 51 PKS 2014 1 525 55 975 53 2015 1 299 51 1 096 44 2016 2 192 71 1 094 53 Muu 2014 1 388 62 1 879 66 2015 1 242 47 2 267 67 2016 824 38 1 130 46 Perusparannuskustannus = urakat + erillishankinnat + liittymismaksut + suunnittelu- ja asiantuntijapalkkiot + rahoitus- ja rakennuttamiskulut (). Perusparannusaste = perusparannushankkeen korjauskustannusten suhde vastaavan ohjelman mukaisen tyypillisen uudisrakennuksen rakennuskustannuksiin (%). Luvut ovat hankkeittain asuntoneliöiden suhteen painotettuja keskiarvoja. 11