Asianro Sivu 1 / 3 Kaupunginhallitus ESISOPIMUS KIINTEISTÖN KAUPASTA (luonnos 9.10.2017) 1 Sopimuksen osapuolet Myyjä: Kuopion kaupunki, Y-tunnus 0171450-7 osoite Tulliportinkatu 31, 70110 KUOPIO, jäljempänä Myyjä, Ostaja:, Y-tunnus osoite perustettavan yhtiön lukuun jäljempänä Ostaja 2 Sopimuksen tarkoitus Kuopion kaupunki on järjestänyt kiinteistöä 297-1-1-2 koskevan tontinluovutuskilpailun. Ostaja on voittanut tarjouskilpailun ja osapuolet tekevät tässä sopimuksessa esisopimuksen kiinteistön tulevasta kaupasta. Esisopimuksen voimassaoloaikana Ostaja hakee maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetun poikkeamisluvan asemakaavasta. Lopullinen kiinteistökauppa on tarkoitus tehdä tässä esisopimuksessa sovittavin ehdoin, jos Ostajan hankkeen toteuttamisen osaltaan mahdollistava lainvoimainen poikkeamislupa saadaan. Ostaja sitoutuu tämän esisopimuksen perusteella tehtävässä lopullisessa kiinteistökaupassa mm. toteuttamaan sovittavassa aikataulussa sopimuksen kohteena olevan kiinteistön korjausrakentamisen viranomaislupien mukaisella tavalla. 3 Sopimuksen kohteet, rakennukset ja kaavoitustilanne Tämän sopimuksen kohteena on Kuopion kaupungissa sijaitseva kiinteistö 297-1-1-2 rakennuksineen. Kiinteistöä koskeva voimassa oleva asemakaava on vahvistettu 26.3.1976. Kiinteistö on nykyisessä asemakaavassa osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y). Rakennusoikeutta on 1 140 k-m². Kiinteistön pinta-ala on 1141 m². Kiinteistöllä sijaitsee alun perin 1919-1920 rakennettu pääosin viisikerroksinen tiilirunkoinen toimistorakennus, jonka matalampi osa on kaksikerroksinen. Rakennusta on alkuperäisen rakennuksen valmistumisen jälkeen laajennettu useaan otteeseen eri vuosikymmeninä. Rakennuksessa on kellarikerros ja ullakko. Rakennuksen kerrosala on noin 3 365 k-m² ja tilavuus noin 16 790 m³. Rakennus on voimassa olevassa yleiskaavassa määritelty säilytettäväksi rakennukseksi (sr-2). Kohde sisältyy valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön Kuopion Snellmanin puisto, tuomiokirkko ja puukorttelit. Kyseessä on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti tai kaupunkikuvallisesti arvokas rakennus, joka tulee säilyttää. Sisätilojen osalta on säilytettävä ainakin entisen kellarikerroksen näyttelysalin pylväät ja holvikatto.
Asianro Sivu 2 / 3 Kaupunginhallitus Ostaja sitoutuu kustannuksellaan ennen lopullisen kiinteistökaupan solmimista tekemään rakennuksessa tarkemmat kuntotutkimukset, jotka ovat tarpeen rakennusten säilyttämisen ja tulevan käyttötarkoituksen osalta. Toimenpiteet on aloitettava viipymättä esisopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. 4 Poikkeamisluvan hakeminen Ostaja hakee kustannuksellaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 :ssä tarkoitettua asemakaavasta poikkeamista. Tällä poikkeamisluvan hakemisella pyritään mahdollistamaan Ostajan suunnitelman mukainen rakennushanke. Ostajalla on tämän esisopimuksen perusteella oikeus kustannuksellaan hakea kiinteistölle poikkeamislupaa ja saada lupahakemuksensa ratkaistuksi. Kuopion kaupungin toimivaltainen viranomainen ratkaisee poikkeamislupahakemuksen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisin perustein. Kuopion kaupunki ei ole millään tavalla korvausvelvollinen, jos poikkeamislupaa ei saada. 5 Lopullisen kiinteistökaupan tekeminen Osapuolet sitoutuvat tekemään lopullisen kiinteistökaupan viimeistään kuukauden kuluessa siitä hetkestä, kun kohdassa 4 selostettu Ostajan rakennushankkeen mahdollistava poikkeamispäätös on saanut lainvoiman. Lopullinen kauppakirja tehdään liitteenä 1 olevan kauppakirjamallin mukaisesti, johon voidaan tehdä osapuolten yhdessä sopimia teknisluonteisia korjauksia. 6 Kauppahinta lopullisessa kiinteistökaupassa Kaupan kohteen kauppahinta rakennuksineen on ( ) euroa. Kaupan kohteilla olevat sähkö-, kaukolämpö- ja vesiliittymät kuuluvat kauppaan ja sisältyvät kauppahintaan. Kauppahinta on kokonaan maksettava viimeistään lopullisen kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa. 7 Asiakirjoihin tutustuminen Ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: 1. Lainhuutotodistus 2. Rasitustodistus 3. Kiinteistörekisteriote 4. Alueen kaavakartat ja määräykset 5. Kiinteistön tarjouskilpailun kilpailuohjelma liitteineen. Yllä mainitut asiakirjat on luovutettu Ostajalle, joka kuittaa vastaanottaneensa ne ja ilmoittaa perehtyneensä niihin. 8 Sopimussakko Mikäli Ostaja ei tee Myyjän kanssa lopullista kiinteistökauppaa tämän esisopimuksen mukaises-
Asianro Sivu 3 / 3 Kaupunginhallitus ti, on Ostaja velvollinen maksamaan Myyjälle esisopimuksen rikkomisesta sopimussakon, jonka määrä on 10 % kohdassa 6 määritellystä kauppahinnasta. Myyjällä on tällöin myös oikeus vaatia lopullisen kaupan täytäntöönpanoa oikeusteitse. 9 Esisopimuksen voimaantulo ja voimassaolo Tämä esisopimus tulee osapuolia sitovaksi sitten, kun tämän sopimuksen hyväksymistä koskeva Kuopion kaupunginhallituksen päätös on saanut lainvoiman. Tämä esisopimus päättyy, kun kiinteistön lopullinen kauppakirja on allekirjoitettu. Tämä esisopimus purkautuu, mikäli kohdassa 4 selostettua lainvoimaista poikkeamislupaa ei saada. Mikäli tämä sopimus ei Kaupunginhallituksen edellä todettuun päätökseen kohdistuvasta muutoksenhausta johtuen tule sitovaksi, tai tämä sopimus edellä todetusta syystä purkautuu, ei osapuolilla ole mitään vaatimuksia puolin tai toisin. 10 Sopimuksen jakelu Tätä sopimusta on tehty kolme (3) samansanaista kappaletta, yksi Myyjälle, yksi Ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. 11 Sopimuksen liitteet Tämän esisopimuksen liitteenä on: Liite 1: Kauppakirjamalli. 12 Sopimuksen hyväksyminen Hyväksymme tämän sopimuksen ehdot ja sitoudumme niitä noudattamaan. Kuopiossa. päivänä kuuta 201_. KUOPION KAUPUNKI JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että valtakirjalla Kuopion kaupungin puolesta myyjänä sekä ostajana ovat allekirjoittaneet tämän sopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä sopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Paikka ja aika edellä mainitut. julkinen kaupanvahvistaja tunnus
Asianro Sivu 1 / 5 Liite 1: KAUPPAKIRJAMALLI (luonnos 9.10.2017) MYYJÄ: Kuopion kaupunki, Y-tunnus 0171450-7 osoite Tulliportinkatu 31, 70110 KUOPIO jäljempänä Myyjä. OSTAJA: Y-tunnus osoite jäljempänä Ostaja. SOPIMUKSEN TARKOITUS Osapuolet ovat..201_ allekirjoittaneet tämän kauppakirjan mukaista kiinteistökauppaa koskevan esisopimuksen. Lopullisen kiinteistökaupan ehtona on ollut, että Ostaja saa hankettaan varten lainvoimaisen poikkeamisluvan asemakaavasta. Kaupan kohdetta koskeva poikkeamispäätös on saanut lainvoiman. Ostaja sitoutuu toteuttamaan sovittavassa aikataulussa sopimuksen kohteena olevan kiinteistön korjausrakentamisen viranomaislupien mukaisella tavalla. Esisopimuksen mukaiset edellytykset kiinteistökaupan toteutumiselle ovat siten olemassa. Kaupan tarkoituksena on myydä kiinteistö käyttöön. KAUPAN KOHDE Kaupan kohteena on Kuopion kaupungissa sijaitseva tontti 297-1-1-2 rakennuksineen ja niitä palvelevine liittymineen. Tontti 297-1-1-2 on asemakaavassa osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y). Tontilla sijaitsee alun perin vuosina 1919-1920 rakennettu pääosin viisikerroksinen tiilirunkoinen toimistorakennus, jonka matalampi osa on kaksikerroksinen. Rakennusta on alkuperäisen rakennuksen valmistumisen jälkeen laajennettu useaan otteeseen eri vuosikymmeninä. Rakennuksessa on kellarikerros ja ullakko. Rakennuksen kerrosala on noin 3 365 k-m² ja tilavuus noin 16790 m³. Kaupan kohde sisältyy valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön Kuopion Snellmanin puisto, tuomiokirkko ja puukorttelit. Kyseessä on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti tai kaupunkikuvallisesti arvokas rakennus, joka tulee säilyttää. Sisätilojen osalta on säilytettävä ainakin entisen kellarikerroksen näyttelysalin pylväät ja holvikatto. Ostaja on suorittanut rakennuksissa esisopimuksen mukaiset kuntotutkimukset.
Asianro Sivu 2 / 5 KAUPAN KOHTEEN KAUPPAHINTA Kauppahinta on ( ) euroa. Kauppahinta kuitataan saaduksi ja maksetuksi tämän kauppakirjan allekirjoituksin. KAUPAN MUUT EHDOT 1 Omistus- ja hallintaoikeus Omistus- ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy Ostajalle tämän kauppakirjan allekirjoituksin. 2 Kiinnitykset ja panttioikeudet Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että kiinteistöön ei kohdistu kiinteistökiinnityksiä. 3 Rasitteet ja rasitukset Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että kiinteistö myydään rasitteista ja rasituksista vapaana. 4 Verot, maksut, vastuu vahingoista ja rakennusten ylläpito Myyjä vastaa kiinteistöstä suoritettavista veroista ja maksuista, kiinteistöä kohdanneista vahingoista sekä rakennusten ylläpidosta aiheutuvista kustannuksista siltä osin kuin ne kohdistuvat omistusoikeuden siirtymistä edeltävään aikaan. 5 Asiakirjoihin tutustuminen Ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: 1. Lainhuutotodistukset 2. Rasitustodistukset 3. Kiinteistörekisterinotteet 4. Alueen kaavakartat ja määräykset 5. Konttisen liiketalon tarjouskilpailun kilpailuohjelma liitteineen Yllä mainitut asiakirjat on luovutettu Ostajalle, joka kuittaa vastaanottaneensa ne ja ilmoittaa perehtyneensä niihin. 6 Rakentamisvelvoite Ostaja on velvollinen kustannuksellaan hakemaan rakennuksiin kohdistuvia toimenpiteitä varten tarvittavat viranomaisluvat. Ostaja sitoutuu peruskorjaamaan tontilla 297-1-1-2 olevat säilytettävät rakennukset poikkeamisluvassa määriteltyyn käyttötarkoitukseen. Peruskorjaus on toteutettava viiden (5) vuoden kuluessa tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta valmiiksi siten, että rakennusvalvontaviranomainen on suorittanut rakennuksissa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Mikäli Ostaja laiminlyö edellä määritellyn rakentamisvelvoitteen, on Ostaja velvollinen maksamaan rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä Myyjälle sopimussakkoa tuhat (1 000) euroa jokaiselta alkavalta viivästysviikolta, jona rakentaminen on määräajan umpeutumisesta huo-
Asianro Sivu 3 / 5 limatta aloittamatta tai rakennus on toteuttamatta rakentamisvelvoitteen mukaiseen valmiusasteeseen. Tontille rakentamisessa Ostaja sitoutuu noudattamaan Myyjän antamia suunnittelu- ja rakentamistapaohjeita. Lisäksi on noudatettava rakennusvalvontaviranomaisen antamia suunnittelu- ja rakentamistapaohjeita sekä lupapäätöksiä ja niiden ehtoja. 7 Johtojen ym. sijoittaminen Ostaja sallii Myyjän osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten johtojen, laitteiden yms. ja niiden kiinnikkeiden sekä jalankulkutasojen ja jalankulku-ulokkeiden ja niiden katosten kannattimien sijoittamisen kiinteistölle, sn yli ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Tässä tarkoitetuista toimenpiteistä kiinteistönomistajalle aiheutuva välitön vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti. Maapohjakorvauksia ei makseta. 8 Vallintarajoitus Kaupan kohteina olevan kiinteistön myyminen tai muu omistus- tai hallintaoikeuden luovuttaminen edes osittain kolmannelle osapuolelle ennen kohdassa 6 sovittujen rakentamisvelvoitteiden täyttämistä on kielletty ilman Myyjän kirjallista suostumusta. Ostaja sitoutuu ottamaan kohdassa 7 mainitun sopimusehdot kiinteistöä koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin luovutuksensaajaa sitovaksi. Mikäli kiinteistö luovutetaan kolmannelle osapuolelle ennen kohdassa 6 sovittujen rakentamisvelvoitteiden täyttämistä (tähän tarvitaan Myyjän antama kirjallinen lupa), kohdan 6 sisältämät ehdot on myös otettava luovutuskirjaan luovutuksensaajaa sitoviksi. 9 Maaperän pilaantuneisuus Kaupan kohteen maaperää ei ole Myyjän toimesta erikseen tutkittu. Mikäli tontilta löytyy pilaantuneita maa-aineksia, jotka viranomaisten taholta edellyttävät maaperän kunnostamista, vastaa Ostaja pilaantuneiden maa-ainesten poisviennistä sekä maaperän puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista 20 000 euroon saakka (alv 0%). Tämän rajan ylittävistä kustannuksista vastaa Myyjä. Pilaantuneen maan kunnostuskustannuksiin lasketaan tällöin pilaantuneen maa-aineksen kaivusta, lajittelusta ja lastaamisesta sekä kunnostustyön konsulttivalvonnasta aiheutuvat kustannukset. Pilaantuneen maan kuljetuskustannuksiksi lasketaan erotus lähimmän kaupungin ylijäämämassojen läjitysalueen ja pilaantuneen maa-aineksen vastaanottopisteen pidemmän kuljetusmatkan aiheuttama kuljetuskustannusten erotus. Lisäksi lasketaan pilaantuneen maa-aineksen vastaanottomaksut. Niiltä osin, kuin mahdollinen pilaantunut maa jouduttaisiin rakentamisen vuoksi muutenkin kaivamaan ja viemään ylijäämämaana pois, lasketaan pilaantuneen maan kunnostuskustannuksiksi vain pilaantuneen maan vastaanottopisteen perimät vastaanottomaksut ja kunnostustyön konsulttivalvonnan kustannukset. Pilaantuneen maan kuljetuskustannukset lasketaan tällaisessa tapauksessa kunnostuskustannuksiin vain niiltä osin, kuin pilaantunutta maata joudutaan kuljettamaan Kuopion alueen ulkopuolella sijaitsevaan vastaanottopisteeseen.
Asianro Sivu 4 / 5 Maaperän kunnostaminen, kuljetukset ja muut toimenpiteet on tehtävä kustannustehokkainta (kokonaistaloudellisesti halvinta) mahdollista työtapaa käyttäen. Kaupunki vastaa maaperän puhdistuskustannuksista 20 000 euroa (alv 0 %) ylittävältä osalta viranomaisten määräämällä tavalla valtioneuvoston asetuksen 214/2007 alempien ohjearvoihin mukaisiin haitta-ainepitoisuuksiin saakka. Mikäli pilaantunutta maata löytyy, pidetään ennen jatkotoimenpiteitä viivytyksettä neuvottelu, jossa jatkotoimenpiteistä sovitaan. Laskuttaessaan jätteisiin tai pilaantuneisiin maa-alueisiin liittyviä kustannuksia Myyjältä Ostajan on esitettävä Myyjälle aiheutuneista kustannuksista kirjallinen selvitys tositteineen. Myyjä ei vastaa mahdollisista pilaantuneiden maa-ainesten tai jätteiden aiheuttamista viivytyksistä aiheutuvista kustannuksista eikä muista vastaavista kustannuksista. Myyjä ei vastaa mahdollisista maaperästä löytyvistä rakennusjätteistä, perustuksista tms. vaan ostaja vie ne pois kustannuksellaan oman hankkeensa yhteydessä. Myyjän tässä tarkoitettu vastuu päättyy sitten, kun kaupan kohteena oleville tonteille rakennettavat uudisrakennukset on otettu käyttöön. Myyjän vastuu päättyy kuitenkin viimeistään sitten, kun viisi (5) vuotta on kulunut tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta. 10 Kaupan kohteen kunto Ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen paikan päällä ja on saanut kaupan kohdetta koskevan kuntoarvioraportin (ISS Proko Oy 4.8.2014), johon ostaja ilmoittaa tutustuneensa. Ostaja on tietoinen raportissa todetuista kiinteistön puutteista, lisätutkimustarpeista ja toimenpide-ehdotuksista. Ostajalle on annettu mahdollisuus tutkia kaupan kohteen kunto Ostajan tarpeelliseksi katsomalla tavalla. Ostaja on tarkastanut kaupan kohteen tarpeelliseksi katsomassaan laajuudessa. Ostaja sitoutuu ostamaan kaupan kohteen siinä kunnossa kuin se on, tietoisena todetuista virheistä ja puutteista sekä Ostajan teettämissä tarkastuksissa havaituista virheistä ja puutteista. Kaupungilla ei ole korvausvastuuta edellä todettujen virheiden ja puutteiden osalta. 11 Maaperän perustamisolosuhteet Ostaja vastaa kustannuksellaan rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. Myyjällä ei ole vastuuta maaperän rakentamiskelpoisuudesta. 12 Sopimussakko Mikäli Ostaja luovuttaa kiinteistön tai osan siitä kohdassa 8 sovittujen ehtojen vastaisesti rakentamattomana edelleen, on Ostaja velvollinen maksamaan Myyjälle sopimussakkona viisisataatuhatta (500 000) euroa. Rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä aiheutuvasta sopimussakosta on sovittu kohdassa 6.
Asianro Sivu 5 / 5 Mikäli Ostaja muutoin rikkoo tätä sopimusta, on ostaja velvollinen korvaamaan toiselle osapuolelle sopimusrikkomuksesta aiheutuvan vahingon. 13 Irtaimisto Kaupan yhteydessä ei myydä muuta irtaimistoa kuin mistä tässä sopimuksessa on sovittu, eikä irtaimen luovuttamisesta tehdä eri sopimustakaan. 14 Myyntipäätös Päätösvalta tontin myymisestä on Kuopion kaupunginhallituksella, jonka asiaa koskeva kauppakirjan yläosassa eritelty päätös on saanut lainvoiman. Allekirjoitukset Osapuolet toteavat, että tämä kauppakirja on tehty..201_ allekirjoitetun esisopimuksen mukaisin ehdoin. Tätä sopimusta on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi Myyjälle, yksi Ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Hyväksymme sopimuksen ehdot ja sitoudumme niitä noudattamaan. Kuopiossa. päivänä kuuta 201_. KUOPION KAUPUNKI JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että valtakirjalla Kuopion kaupungin puolesta myyjänä ja ostajana ovat allekirjoittaneet tämän sopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä sopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Paikka ja aika edellä mainitut. julkinen kaupanvahvistaja, tunnus