Alustus Siitonen KUPERA Kuntien perusrakenteiden ja perusrakennepalvelujen rahoituksen, omistajuuden ja tuotannon innovaatiot SEMINAARI 8.10.2010 Omistajuusinnovaatiot teknisellä sektorilla TEEMANA OMISTUS, OMISTAJUUS, OMISTAJAPOLITIIKKA Pentti Siitonen DI /lehtori/ (emeritus), tutkija Omistusproblematiikkaan virittäytyminen ESITYKSEN SISÄLTÖ (katso työpaperi Kunnat ja omistaminen) 1. KUNNAT JA TEKN SEKTORI OMISTAJINA 2. OMAISUUSOSIEN LUONNE 3. KUNNAN OMISTAJAPOLITIIKKA 4. OMAISUUDEN KULUMINEN JA KORJAUSVELKA 5. KIINTEISTÖOMAISUUDEN ERITYISPIIRTEITÄ johtopäätöksiä, väitteitä, kysymyksiä Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 1 KUNNAT OMISTAJINA Käyttöom tasearvot 1997 17 % 9 % 74 % ¾ PERUSKUNNAT MAA JA VESIAL RAKENNUKSET KIINT RAK JA LAITTEET KONEET JA KALUSTO KÄYTTÖOM ARVOPAP Kuntien käyttöomaisuus 1997 30000 Kunnat Kuntayhtymät Muut yhteisöt 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Eräiden kaupunkien aineellisen omaisuuden jakautuma 2003 25000 20000 15000 10000 MÄÄRÄSUHTEET Lappeenr Hämeenl Kotka Mikkeli/u Espoo Vaasa KUNNITTAIN MaaVesial 03 Pentti Siitonen Rakenn 03 Kiint 8.10.2010 rak ja lait 03KUPERA Koneet+Muu seminaari VAIHTELEVAT 2 1000 euroa 5000 0 1997 Muu Käyttöomn arvopap Koneet ja kalusto Kiinteät rak ja laitt Rakennukset Maa- ja vesialueet
Omaisuusluokat OMAISUUS VOIDAAN RYHMITELLÄ MYÖS SEURAAVASTI: Maaomaisuus, metsät, maatalousmaa, raakamaa, tontit, kadut, puistot ja muut yleiset alueet. Tuotantovälineet, palvelutuotannossa käytetyt rakennukset, kiinteät rakenteet ja laitteet (esimerkiksi vesihuollon verkostot ym. rakenteet) sekä koneet ja kalusto. Sijoitusomaisuus, kunnan omistamat osakkeet ja osuudet sekä lainasaamiset. KUVAA HYVIN OMAISUUSOSIEN LUONNE-EROJA Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 3 0MISTUS tekn sektorilla TEKNINEN SEKTORI, TEKNISET PALVELUT, PERUSRAKENNEPALVELUT - Monialainen / fyysiseen rakenteeseen / rakenteisiin sidottu palvelusektori ERITYISTOIMIALOJEN RAKENTEET SATAMA MUUT PALVELUT MUU ENERGIAHUOLTO JOUKKOLIIKENNEPALVELUT TIETOLIIKENNEPALVELUT TOIMITILAPALVELUT ERITYISET PALVELUT IV PALO- JA PELASTUSTOIMI YMPÄRISTÖN HUOLTO RAKENNUSVALVONTA JÄTEHUOLTO KAUKOLÄMPÖHUOLTO VESIHUOLTO YMPÄRISTÖN VALVONTA- JA TURVALLISUUS- PALVELUT III TEKNISET INFRASTRUKTUURI- PALVELUT II LIIKENNEVÄYLÄT YMPÄRISTÖRAKENTEET MAAPOHJA / TONTIT KONEITA, KALUSTOA ASUNNOT, TOIMITILAT JOHTOVERKOSTOT LAITOKSET PUISTOT JA YLEISET ALUEET LIIKENNEVÄYLÄT YHDYSKUNTASUUNNITTELU - KAAVOITUS (MITTAUS) - MAA/ TONTIT YHDYSKUNTA- PALVELUT I Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 4
Tekn ivestoivana Tekniset palvelut fyysiseen rakenteeseen sitoutuvina Omistusintensiivisiä Investoivia toimialoja Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 5 Tekn talous Teknisen sektorin useilla toimialoilla KÄYTTÖTALOUS JA INVESTOINTITALOUS YHTÄ MERKITTÄVÄT TULOT- MENOT käyttötalous ja investoinnit jaksolla 2001-04 keskim. /taajama-as/v / KS -kunnat yli 20000 as TOIMITILAT LIIKETOIMINTA Jätehuolto Vesihuolto YMP.RAKENTEE Puistot Liik väylät PELASTUSTOIMI OHJ./VALVONTA Ymphuolto Rakvalvonta Yhdyskuntasuun -97 Alijäämä -86-57 -30-2 -28-90 -11-65 -77-64 -7-56 51 2 49-25 -1 124 Ylijäämä -200-180 -160-140 -120-100 -80-60 -40-20 0 20 40 60 80 100 120 140 Käyttötalous Investoinnit /taajama-as/v Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 6
Kupera omist KUPERA-KAUPUNGIT Aineelliset hyödykkeet jakautuma ( tase 2008) Vaasa Turku Tampere Seinäjoki Rovaniemi Rauma Pori Oulu Mikkeli Lahti Kuopio Kouvola Jyväskylä Joensuu Hämeenlinna Vantaa Helsinki Espoo Suomi keskim Maaomaisuus Rakennusomaisuus Kiint rakenteet ja laitteet Koneet ja kalusto 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Maa- ja vesialueet Rakennukset Kiinteät rakenteet ja laitteet Koneet, kalusto ja muut Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 7 Taseanalyysi TASEARVOT - VAILLINAINEN KUVA OMAISUUDESTA Pentti Meklin Tasearvot /Timantit ja miinat ja miten niihin pitäisi suhtautua Keskeisen omaisuuden käyttötarkoitukset ja käyttöasteet Poistoperusteiden erilaisuus Voittoa tuottava varallisuus Omaisuuden käypien arvojen ja tasearvojen vertailu Käyttöomaisuuden korjausvelka Päijät-Hämeen liitto /Paketti- Kuntien palvelurakenteiden kehittämisprojekti Taseanalyysi Meklin Pentti esitys 10.5.2010 Paketti-projektin seminaarissa Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 8
Omais luonne A OMISTUKSEN KÄYTTÖTARKOITUS JA ASTE VOI OLLA ERILAINEN TIETOISUUS ERILAISESTA TILANTEISTA? Kuntien taseissa olevien varallisuuserien käypä arvo ylittää kirjanpitoarvon vaihtelevasti (usein) arvojen määrittelyssä hankaluuksia Suurin osa tästä varallisuudesta on tarkoitustaan vastaavassa käytössä Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 9 Omist luonne B OMISTUKSEN LUONNE ARVIOITA OSUUKSISTA Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 10
Varallisuuden luonne C Varallisuuden hallinta on monimutkaista ba. jatkaa entisessä käytössä, (rahoitus verovaroilla) bb. voidaan myydä (jos ei tarvita) bc. varallisuus tuottaa tuloa (esim. maa, asunnot) bd. aiheutuu lisävelvoitteita (ylläpitovastuu) Päijät-Hämeen liitto /Paketti- Kuntien palvelurakenteiden kehittämisprojekti Taseanalyysi Meklin Pentti esitys 10.5.2010 Paketti-projektin seminaarissa Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 11 Omaisuus tuloa tuottavana Maaomaisuus esimerkkinä ERILAINEN LUOVUTUSPOLITIIKKA - JALOSTUS RAAKAMAASTA TONTTIMAAKSI lisää arvoa - MYYNTI TUOTTAA VÄLITÖNTÄ TULOA - VUOKRAAMINEN TUOTTAA TULOA PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ USEIMMISSA KAUPUNGEISSA SEKÄ MYY ETTÄ VUOKRAA hinnoitteluproblematiikka /laskentaproblematiikka Kunnan tonttiluov. jakautuma keskim / v (ala) as yli 45000 20000-45000 10000-20000 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % kuntamyyyht kuntavuo yht Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 12
Maa inv. ME/TU ESIMERKKEJÄ MAA investointimenoista ja tuloista (suhteellisina /taaj as/v) Espoo(6) Vaasa(6) Lappeenr(6) Kotka(6) Varkaus(5) Porvoo(5) Mik+ymp(5) Kokkola(5) Kerava(5) Hämeenl(5) MAA - INVESTOINTIMENOT JA TULOT, MYYNTIVOITTO keskim 1997-2003/ taaj-as/v 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 euroa / taajama-as/vuosi MEtaajas/v TUtaajas/v MVtaajas/v Maa selkeästi tuloa tuottavaa omaisuutta VUOTUINEN MENO/TULOTASE POSIT Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 13 Tonttivuokratulot ESIMERKKEJÄ TONTTIVUOKRATULOJEN MERKITYKSESTÄ 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-0,80 Hämeenl(5) keskim VUOTUINEN TONTTIVUOKRATULO 1999-2003 suhteessa keskimääräisiin maainvestointeihin 1,12 Kerava(5) 1,74 1,88 Kokkola(5) Mik+ymp(5) 8,60 Porvoo(5) 1,87 Varkaus(5) -0,19 Espoo(6) 5,31 Kotka(6) 1,56 Lappeenr(6) 2,62 Vaasa(6) Vuokratulot moninkertaiset maainvestointeihin nähden Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 14
Omistuspolitiikka KONSERNIN OMISTAJAPOLITIIKALLA linjataan palvelutuotannossa tarvittavien välineiden, rakennusten, koneiden ja laitteiden omistamisen periaatteet. (Meklin Martikainen ACTA 152, 43) Katso Suomen Kuntaliitto 1998 ja 2005 Kunta omistajana Miten kunnassa tulisi arvioida omistamista ja omaisuuden tehokasta käyttöä sekä uudistaa kunnan omistajastrategiaa. Kuntaliitto 1998 Kunnan omistajapoliittiset linjaukset Kuntaliitto 25.5.2005 Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 15 Omistajapolitiikka B OMISTAJAPOLITIIKAN LINJAUKSIA (Vantaa, Turku) Omistaminen ei ole kunnan perustehtävä, väline palvelujen järjestämiseksi tai tuottamiseksi. Omistaminen ei staattista, tarkoituksenmukaisuutta ja organisointitapoja on arvioitava säännöllisesti. Omistamisen perusteena on riittävän tuoton saaminen kaupungin pääomasijoitukselle tai laadukkaiden ja edullisten palvelujen tuottamisedellytysten luominen. Omistajapolitiikan tulee tukea palvelutuotannon lisäksi myös elinkeinopolitiikkaa. Tietyillä toimialoilla omistaminen voi sisältää myös muita perusteita sosiaalipoliittisia tavoitteita Omistaminen voi olla luonteeltaan myös strategista omistamista Strategisessa omistamisessa korostuu omistamisen elinkaariajattelu. Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 16
Omistuksen perustelut MIKSI KUNTA OMISTAA? - omistaminen osana palvelutuotantoa - omistaminen strategiaa tukemassa - omistaminen tuloa tuottamassa OMISTUKSEN NÄKÖKULMAT? - palvelujen turvaamisen näkökulma - toimintaedellytysten luomisen näkökulma - kunnan läsnäolon merkityksen näkökulma Omistamisen perustelut OMISTUS OSANA PALVELUJA STRATEGINEN OMISTUS OMISTUS TULOLÄHTEENÄ Palvelun turvaamisen näkökulma Edellytysten luomisen ja turvaamisen näkökulma Toimintaympäristöön vaikuttamisen näkökulma TOIMII VIITEKEHYKSENÄ MUTTA PERUSTELUT JA NÄKÖKULMAT KIETOUTUVAT TOISIINSA Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 17 Tekn Omistusperusteluja TOIMITILAT osana palvelua - kuluvat, arvo laskee, - ylläpito, korjausvelka - asuntomarkkinat - toimitilamarkkinat RAKENTEET osana palvelua - kuluvat, arvo laskee, - vaativat ylläpitoa - kertyy korjausvelkaa - ei markkinoita ERITYISET PALVELUT yksityinen sektori, markkinat TEKNINEN PALVELUSEKTORI OMISTAJANA OMISTUKSEN KOHTEET ERITYISTOIMIALOJEN RAKENTEET ASUNNOT, TOIMITILAT JOHTOVERKOSTOT LAITOKSET LIIKENNEVÄYLÄT YMPÄRISTÖRAKENTEET MAAPOHJA / TONTIT SATAMA MUUT PALVELUT JOUKKOLIIKENNEPALVELUT TOIMITILAPALVELUT PALO- JA PELASTUSTOIMI YMPÄRISTÖN HUOLTO TIETOLIIKENNEPALVELUT RAKENNUSVALVONTA JÄTEHUOLTO MUU ENERGIAHUOLTO KAUKOLÄMPÖHUOLTO VESIHUOLTO PUISTOT JA YLEISET ALUEET ERITYISET PALVELUT YMPÄRISTÖN III VALVONTA- JA TURVALLISUUS- PALVELUT TEKNISET INFRASTRUKTUURI- PALVELUT II LIIKENNEVÄYLÄT YHDYSKUNTA- PALVELUT YHDYSKUNTASUUNNITTELU - KAAVOITUS (MITTAUS) - MAA/ TONTIT IV I MAAN ERITYISLAATU omistuskohteena, strateginen, luo edellytyksiä tuo tuloa - arvo säilyy / kasvaa, sijaintiarvoa, rakennusoikeusarvoa KUNTA KAAVOITTAA - maamarkkinat/tonttimarkkinat Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 18
Investointien erittely Investointien erittely eri osiin Laajennusinvestointi - uusien alueiden tarve Kehittämisinvestointi -lisäkaistat, valot yms. Korvausinvestointi -peruskorjaus, uusiminen Uusinvestoinnit Uusintainvestoinnit -Vaikea - Problemaattinen - Korjausvelka Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 19 Poistot VUOTUISET INVESTOINNIT teknisten palvelujen toimialalla Poisto korvausinvestointien tarpeen kuvaajana Suunnitelman mukainen POISTO Vuotuinen korvaus- tai uusintainvestointien tarve Investoinneista kehittämisja laajennusinvestointeihin (uusinvestoinnit) käytettävissä oleva osuus euroa Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 20
Korjausvelka Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 21 Maaomaisuus /luonne -MUU sivukäyttöä (virkistys, vaihtomaa) -RAAKAMAA -strategista omistusta -KAAVAMAA -omistus tuotantokäytössä % -osuus 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % MAANOMISTUSJAKAUTUMA 2003 ryhmäkeskiarvo vastanneet ha 20000-55000 Espoo kaava03 raaka03 muu 03 Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 22
Maaomaisuus I Rakentamaton tonttimaa luo edellytyksiä toteutukselle Kokkola, Porvoo, Varkaus) 20000-45000 as Rakentamattoman tonttimaan omistusprofiili (ha 2003) KUNNAN OMISTUS YKSITYINEN OMISTUS 10000-20000 as Haukipudas, Kaarina, Pieksämäki) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % kunta AO k ARAK k Tym y AO y ARAK y Tym OMISTUSPROFIILIN HALLINTA?? OSA JOHDONMUKAISTA MAAPOLITIIKKAA OSANA OMISTAJAPOLITIIKKAA Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 23 Toimitilat RAKENNUKSET -TOIMITILAT tiloja laidasta laitaan Tampere-talo Viinikan rullakioski Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 24
Rakennus ympäristönä Rakennuksella voi olla muukin kuin Käyttöfunktio -osa ympäristöä -muistomerkki -maamerkki -kulttuurihistoriaa jne Tuottovaatimus erilainen? Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 25 tuottovaatimus HELSINKI TOIMITILOJEN SALKUTUS Salkku 1. Nettotuottotavoite 3-6 % Kiinteistöt, joilla on likvidit markkinat (esim. toimistot, liiketilat, myymälät, varastot, teollisuustilat, autotallit) Salkku 2 Nettotuottotavoite 3 % Kiinteistöt, joilla ei ole todellisia markkinoita (esimerkiksi koulut, päiväkodit ja sairaalat) Salkku 3 Nettotuottotavoite 0-3 % Kiinteistöt, jotka ovat kulttuurihistoriallisesti merkittäviä (Sr ) ja kalliita ylläpitää tai kiinteistön tuottotavoitetta on alennettu erikoisperusteella Salkku 4 Nettotuottotavoite 0 % Kiinteistöt, joilla ei ole enää kaupungin omaa käyttöä, eikä tiloja voi enää sellaisenaan vuokrata ulkopuolisellekaan, vaan ne odottavat joko jalostusta tai myyntiä. Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 26
Sisäinen vuokra I Korkokustannuksen sekä poiston/korjausvastuun määritys eräissä tilayksiköissä Pääomavuokra Korkokustannus Poisto/korjausvastuu Euroina %-taso Arvopohja Euroina %-taso Arvopohja Helsinki* 66266400 0-6 % Tekn. nykyarvo 84935300 2,50 % Tekn. nykyarvo Espoo 25184 000 6 % Kirjanpitoarvo 23772000 3,3 % Kirjanpitoarvo Vantaa 16175840 3,50 % Tekn. nykyarvo 13604480 2,0 8,3 % Kirjanpitoarvo Tampere* 15136990 Lask. 6 % Tekn. nykyarvo 16000000 2,0 % Tekn. nykyarvo Turku 20366970 4 % Tekn. nykyarvo 18709490 2,0 / 2,5 % JHH Lahti 3614000 3 % Kirjanpitoarvo 6903200 2,5 5,0 % Kirjanpitoarvo Jyväskylä 10696800 5,10 % Tekn. nykyarvo 3024000 1,5 %* Tekn. nykyarvo Joensuu 3180000 1,50 % Tekn. nykyarvo 3430000 2,0-10,0 % Tekn. nykyarvo Pori* 11571700 - - sis. korkokust. - - Mikkeli 5886600 4 % Tekn. nykyarvo 4036500 2,0 % Tekn. nykyarvo Kotka 3010580 3 % Kirjanpitoarvo 4305600 2,5 4,0 % Kirjanpitoarvo Harri Isoniemi (2002) Sisäisten toimitilavuokrien määritys suurissa kaupungeissa Teknillisen korkeakoulun maanmittaus-osastolla tehty lisensiaattityö, toukokuu 2002 Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 27 Väitteitä 1 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ OMISTAJATIETOISUUS? Omaisuusnäkökulmasta rakennusomaisuus vahvimmin esillä - maaomaisuudestakin on keskustelua --- julkinen käyttöomaisuus vähemmän tapetilla? Omistus- / omaisuusnäkökulma ansaitsee lisää huomiota Mikä on omistajatietoisuuden nykytilanne? Mitä ja missä olisi kehitettävää? (vai onko?) Miten kehittämiseen ja innovaatioihin saataisiin vauhtia? Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 28
Väitteitä 2 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ TEKININEN SEKTORI / TEKNISET TOIMIALAT OMISTAJINA? Omaisuuspainotus osa teknisen sektorin toiminnan olemusta Onko omaisuuden hallinta luontainen osa teknisen sektorin käytännön toimintaa? (sama kysymys myös rahoitusnäkökulman osalta) Koetaanko omaisuuden hallinta sektorin omaksi tehtäväksi? VAI pitääkö omaisuuden hallinta pitää erillään arkipäivästä? PARANEEKO omistajaohjaus sektorin ulkopuolella? Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 29 Väitteitä 3 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ OMAISUUDEN JA OMISTUKSEN HALLINTA VAATIVA TEHTÄVÄ Omaisuuden hallinta vaatii syvällistä paneutumista Onko riittävää tietoa, tietojärjestelmiä, seurantaa, laskentaa? Vaatii selvästi resursseja (joita ei nyt ole?) Mitä omaisuuden hallinnan parantamiseksi pitäisi tehdä -- välittömästi? -- pitkällä tähtäimellä+ -- millaisia toimenpiteitä on jo aloitettu? Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 30
Väitteitä 4 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ OMISTAJAPOLITIIKKA KEHITTYNYTTÄ VAI LAPSENKENGISSÄ? Omistajapolitiikka tärkeää mutta myös vaativaa Omistajapolitiikka on selvästi terävöitynyt, paino lisääntynyt? Onko paneuduttu riittävästi, tehdäänkö töitä? Miten tukea omistajapolitiikan kehittymistä? Onko osaamista omasta takaa - tai saatavilla? Miten eri omistussektorit/omaisuusosat hallinnassa Omaisuuden hallinta /varallisuus tarvitaan omistajapolitiikkaa Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 31 Väitteitä 5 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ LOPPUPÄÄTELMIÄ OMISTAJAPOLITIIKKA HAJAUTUNUTTA ONKO ONGELMA?? MAAPOLITIIKKA TOIMITILAT JULKINEN KÄYTTÖOMAISUUS OMISTUKSESSAKIN TARVITAAN INNOVATIIVISIA RATKAISUJA HALLINTAONNOVAATIOITA (tietoisuus, seuranta, analyysit)? ORGANISAATIOTARKISTUKSIA vastuut, osaaminen? OMISTUSJÄRJESTELYJÄ? PÄTEVÄTKÖ YKSITYISEN SEKTORIN OMISTUSOPIT KUNTAOMAISUUTEEN? LIENEE SEKÄ YHTÄLÄISYYKSIÄ ETTÄ EROJA? Pentti Siitonen 8.10.2010 KUPERA seminaari 32