VTT TECHNICAL RESEARCH CENTRE OF FINLAND LTD Täydennysrakentamisen vaikutus alueen vanhojen asuntojen hintoihin REPSU-ATRA -seminaari 2.6. Hannele Ahvenniemi, Antti Knuuti
Tutkimuksen tavoite Selvittää täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin -> Kiinnostavaa tietoa monelle taholle (mm. taloyhtiöille, jotka voivat myydä rakennusoikeutta täydennysrakentamiselle) 9 case-aluetta pääkaupunkiseudulla sekä vertailualueita Esitelmän rakenne Taustaa asuntojen hinnanmuodostuksesta ja täydennysrakentamisen vaikutuksista Tutkimuksen case-alueiden valinta Tutkimustulosten esittely 09/06/2015 2 Alkuperäinen kuva: Tammelan yleissuunnitelma 2012
Taustaa asuntojen hinnanmuodostuksesta 1. Päätökset eivät pelkästään rationaalisia. 2. Asunnot ovat välttämättömyyshyödykkeitä, ja niitä tarvitaan aina. 3. Asunnot ovat heterogeenisiä ja poikkeavat aina toisistaan ominaisuuksiltaan. 4. Kaupantekohetki, vallitsevat markkinat, kaupanteon kiire sekä ostajan henkilökohtainen tarve ja mieltymykset vaikuttavat. Alueelliset tekijät: Alueen ostovoima, keskuksen koko ja luonne, kaupunginosan sijainti ja liikenneyhteydet, ympäristön laatu, palvelujen taso, rakennuskanta, asukaspohja, imago, kaavoitussuunnitelmat Asuntokohtaiset tekijät: sijaintikerros, hissi, ilmansuunta, pinta-ala, huoneiden lkm., tilankäyttö, kunto, varuste- ja laatutaso, valoisuus, parveke, sauna jne. 09/06/2015 3 Alkuperäinen kuva: Tammelan yleissuunnitelma 2012
Taustaa: mikä vaikuttaa asuntojen hintoihin? Julkisen liikenteen saavutettavuus Hinnat +16,4% (kaupalliset kiinteistöt) ja +4,2% (asuinkiinteistöt), jos sijaitsevat lähellä rautatieasemaa (Debrezion et al., 2007) 9,3% hinnannousu alueilla, joissa liikenneinfrastruktuuria parannettu (Gibbons and Machin, 2005) 6,9% kalliimmat asunnot lähellä julkisia liikenneyhteyksiä (McMillen ja McDonald, 2004) Viheralueeet ja maisema Miellyttävän maiseman vaikutus +50%, epämiellyttävän -25% (Damigos ja Anyfantis, 2011) Metsäinen maisema: +5% (Tyrväinen, 1999) Kodit puolen mailin päästä puistoissa 6-9% kalliimpia (Kovacs, 2012) Voimalinjat alentavat hintoja, -20% <50m sisällä (Han ja Elliot, 2013) 09/06/2015 4
Taustaa: mikä vaikuttaa asuntojen hintoihin? Palvelut Kodit lähellä kauppoja, kouluja, rautatieasemia ja CBD:tä (Central Business District) +6 8% kalliimpia (Brennan et al., 2014). 1%:n parannus kouluissa -> +1,9% nousu asuntojen hinnoissa (Kong et al., 2007) Kävelyetäisyys palveluista ja kulttuuriaktiviteeteista nostaa hintoja +$500 $3000 (Cortright, 2009). Ostareilla (Open air shopping centre) negatiivinen vaikutus lähellä, mutta positiivinen yli 1,3 mailin etäisyydellä (Kholdy et al., 2014) Lentokentillä negatiivisia ulkoisvaikutuksia (Espey ja Lopez, 2000). 09/06/2015 5
Täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin Nykänen et al., 2013: Täydennysrakentaminen nostaa asuntojen ja kiinteistöjen arvoa, jos alueen haluttavuus asuinpaikkana nousee. Haluttavuus lisääntyy silloin, kun alueen arvostus ja laatu asuinympäristönä nousevat. Täydennysrakentaminen ei kuitenkaan ole arvonnousuautomaatti, vaan edellyttää aina paikallisten olosuhteiden huomioon ottamista. Kaksi tapaa, miten täydennysrakentaminen voi vaikuttaa (Ooi ja Le, 2013): Palveluvaikutus (amenity effect) Tarjontavaikutus (supply effect) Täydennysrakentamisella saattaa olla merkittävä vaikutus palveluihin, sillä uudet asukkaat lisäävät ostovoimaa -> palvelujen taso paranee (Seppälä, 2013). Jos muutokset maankäytössä aiheuttaa negatiivisia ulkoisvaikutuksia (mm. nostaa tiheyttä, huonontaa maisemaa, vähentää viheralueita) alueen kiinteistöjen arvo voi laskea. 09/06/2015 6
Täydennysrakentamisen mahdollistama positiivinen kierre (ApRemodel-hanke) Lähde: Nykänen et al. 2013. Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. 09/06/2015 7
Täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin (ApRemodel-hanke) Lähde: Nykänen et al. 2013. Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen 09/06/2015 8
Täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin Täydennysrakentamisella positiivinen ja merkittävä vaikutus olemassa olevien asutojen hintoihin, etenkin purkukiinteistöjen osalta. Lupaus palveluista tulevaisuudessa. Asuntojen hinnat 18,5% korkeammat, jos sijaitsivat 1/8 mailin päässä TOD-keskittymästä (transit-oriented development) Uusien talojen rakentamisella positiivinen mutta ei merkittävä vaikutus olemassa olevien talojen hintoihin. - Kilpailu alentaa vanhojen asuntojen hintoja, paitsi jos kyseessä paremmat talot Ei merkittävää vaikutusta hintoihin. - Vaikea osoittaa, mitkä muutokset johtuvat suoraan täydennysrakentamisesta. Esim. Muu ympäristön kohennus vaikuttaa myös positiivisesti. Singapore California, USA Louisiana, USA Idaho, USA Ooi ja Le (2013): Mathur ja Ferrell (2013): Zahirovich- Herbert ja Gibler (2014): Blanchard et al. (2008): 09/06/2015 9
Hyötyjä taloyhtiöille Asuntohuoneistojen omistajille hyödyllistä, koska taloyhtiö voi tuloillaan kattaa korjauskustannuksia. Esimerkki: Helsinkiläisessä taloyhtiössä Ruskeasuolla katettiin 40% putkiremontista tuloilla, jotka saatiin rakennusoikeuden myymisestä täydennysrakentamiselle (Uutta Helsinkiä). Haasteita täydennysrakentamiselle: korkea maankäyttömaksu ja kalliit parkkipaikat (Nykänen et al., 2013; Junes, 2014; Seppälä 2013). Parhaassa tapauksessa täydennysrakentaminen voi tarjota 0,75 milj. voiton, huonoimmassa tapauksessa -1,06 milj. tappion. Case-tutkimus Tampereen läheltä. (Nykänen et al., 2012). Maan tasalla olevan parkkipaikan korvaaminen täydennysrakentamisella voi tarjota 28 000 100 000 tuoton parkkipaikkaa kohden (Lehti, 2010). 09/06/2015 10
Hyötyjä kaupunkitasolla: kasautumisedut ja ekologisuus Kasautumisedut: teolliset, maantieteelliset sekä ajalliset (Rosenthal ja Strange, 2004) Ihmisten ja talouden tiheys lisää tehokkuutta ja siten tuotanto- ja tulohyötyjä (Piekkola and Susiluoto, 2012). Kaupungin tuottavuus kasvaa 5% kun työntekijöiden tiheys kaksinkertaistuu (Ciccione, 2002). Kaupungilta ei vaadita kalliita investointikustannuksia uuden kunnallistekniikan tai palveluiden rakentamisessa, vaan usein voidaan hyödyntää aikaisemmin tehtyjä investointeja. Yleensä täydennysrakentamiskohteet sijaitsevat valmiiksi myös hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella. Täydennysrakentaminen tuo useampia asukkaita vähemmän saastuttavien liikennemuotojen, kuten junan ja raitiovaunun vaikutusalueelle -> Ekologinen hyöty. 09/06/2015 11
Case-alueiden valinta 1) Suurin osa alueen asuinrakennuksista rakennettu 1960- ja 1980-lukujen välillä. 2) Alueella tarpeeksi paljon täydennysrakentamista (yli kaksi uutta rakennus joko keskustassa tai reunoilla. 3) Alueella on tarpeeksi paljon taloyhtiöiden omistamia asuinrakennuksia (ei vuokra-asuntoja) 4) Täydennysrakentaminen ajoittuu vuosien 2000 ja 2009 välille. 5) Alueelle löytyi vertailualue, joka sijaitsee lähellä samanlaisella saavutettavuudella ja joka tarjoaa samanlaisia asuntoja sekä palveluja, mutt jossa täydennysrakentamista ei ole tapahtunut viimeisen kymmenen vuoden aikana. Aineistona VTT:n asuntohintatietokanta, joka sisältää kerrostaloasuntojen myyntihintoja toteutuneista kaupoista. Kuva: goo 09/06/2015 12
Aineisto: VTT:n asuntojen hintatietokanta Case-alueen nimi Vertailualue Täyd.rakentamisen Asuntokaupat ajankohta 1 Karakallio 2007-2008 464 Viherlaakso 49 2 Yliskylä 2004, 2009 988 Roihuvuori 509 3 Tapulikaupunki 2000-2001 360 Siltamäki 33 4 Pihlajisto-Viikinmäki 2001, 2004 254 Pihlajamäki 93 5 Lauttasaari 2000-2010 500 Pohjois-Lauttasaari 679 6 Keski-Vuosaari 2002, 2006, 2010 1481 Vartioharju 223 7 Mikkola 2003-2008 419 Havukoski 126 8 Mellunmäki 2006-2007 433 9 Tikkurila 2008-2010 196 09/06/2015 13
Hnta, /m² Tuloksia Karakallio - Espoo Karakallio (CN) New apartments (CN) Viherlaakso (RN) Price index for the area 5 000 400 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Täydennysrakentaminen 350 300 250 200 150 100 50 Hintaindeksi 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Vuosi 09/06/2015 14 0
Hinta, /m2 Tuloksia Karakallio - Espoo Distance <500m Distance 500-1000m Distance 1000-1500m 5 000 Distance >1500m New apartments 4 500 Täydennysrakentaminen 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Vuosi 09/06/2015 15
Hinta, /m² Hintaindeksi Tuloksia Case 5 (Lauttasaari - Helsinki) Lauttasaari (CN) New apartments (CN) Pohjois-Lauttasaari (RN) Price index for the area 6 000 5 000 Täydennysrakentaminen 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Vuosi 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 09/06/2015 16
Tuloksia Vanhojen asuntojen myyntihintojen keskiarvo, 2 v. ennen täyd.rakentamista ( /m 2 ) Vanhojen asuntojen myyntihintojen keskiarvo, täyd.rakentamisen aikana ( /m 2 ) Vanhojen asuntojen myyntihintojen keskiarvo, 2 v. täyd.rakentamisen jälkeen ( /m 2 ) Hintaero (%) 2 v. ennen ja jälkeen täyd.rakentamisen Karakallio 1896 2181 2251 18,8 % Vertailualue 1 1881 2137 2300 22,2 % Yliskylä 2448 2450 2885 17,9 % Vertailualue 2 2500 2313 2765 10,6 % Tapulikaupunki 1220 1395 1556 27,6 % Vertailualue 3 1374 1475 1610 17,2 % Pihlajisto-Viikinmäki 1634 1738 1782 9,1 % Vertailualue 4 1640 1788 1811 10,4 % Lauttasaari 2148 3185 4359 102,9 % Vertailualue 5 2142 3180 4614 115,4 % Keski-Vuosaari 1790 1938 2162 20,8 % Vertailualue 6 2263 2399 2651 17,1 % Mikkola 1155 1356 1620 40,3 % Vertailualue 7 1173 1530 1897 61,8 % 09/06/2015 17
Regressioanalyysi: etäisyys täydennysrakentamiskohteesta Case-alue 1. vuosi n R 2 F β t p Koko otos 2200.034 78.165 -.185-8.841.000 Karakallio 2009 171 -.006.017.010.130.897 Yliskylä 2010 304.094 32.519 -.312-5.703.000 Tapulikaupunki 2002 260 -.001.847.057.920.358 Pihlajisto 2005 166.000.984 -.077 -.992.323 Lauttasaari 2011 138.046 7.603.230 2.757.007 Keski-Vuosaari 2011 340.014 5.696 -.129-2.387.018 Mikkola 2009 191 -.004.153 -.028 -.391.696 Mellunmäki 2008 434 -.002.138 -.018 -.371.711 Tikkurila 2011 196.009 2.829.120 1.682.094 Mallilla, jossa kaikki muuttujat mukana (mm. kunto, hissi, sijaintikerros), selitysaste (R²) 62% 09/06/2015 18
Johtopäätökset Tulokset osoittavat, että täydennysrakentamisella pieni, mutta ei merkittävä positiivinen vaikutus hintoihin. Ainakaan täydennysrakentaminen ei alenna vanhojen asuntojen hintoja. Tulokset linjassa aiempien tutkimusten kanssa. Vaikka täydennysrakentamisella ei suoranaista vaikutusta ympäröivien asuntojen hintoihin, rakennusoikeuden myyminen täydennysrakentamiselle tarjoaa keinon rahoittaa korjauksia ja sitä kautta estää arvon aleneminen. 09/06/2015 19
Kiitos! Hannele.ahvenniemi@vtt.fi Antti.knuuti@vtt.fi Kyösti.pennanen@vtt.fi 09/06/2015 20
TECHNOLOGY FOR BUSINESS