MAANKÄYTÖNMAHDOLLISETSUUNNAT Talouden ja kehitysmahdollisuuksien välillä merkittävät erot

Transkriptio

1 MAANKÄYTÖNMAHDOLLISETSUUNNAT Talouden ja kehitysmahdollisuuksien välillä merkittävät erot Nykyinen tilanne harvahko kesämökkialue? Asemakaavoitettu tiiviimpi kesämökkialue? Asemakaavoitettu monipuolinen maankäyttö(asuin jakesämökki sekä virkistysalue)?

2 NYKYINENMAANKÄYTTÖ rantaosayleiskaavoitettutaajamanlievealue MAANKÄYTTÖ Rantakaavoituksella saatava mitoitus ylitetty ei uusia rakennuspaikkoja Mökkialueen rakennusoikeus( kem2) Alue jää nykyisenkaltaiseksi 44 perhekunnan/yhteisön lomanviettoalueeksi Ei mahdollista pysyvää asumista(muutokset) Mökkikanta päivittynee pikkuhiljaa IMAGO JA MAAPOLITIIKKA Ei tuo lisäarvoa kaupungin markkinoinnille tai imagolle Maapolitiikan kannalta epäjohdonmukainen jakysymyksiä herättävä ratkaisu TALOUS Tontinmyyntitulot n. 5,3 M (Korpinmaa Vasikkasaari) Edellyttää vastaavan yhdyskuntarakentamiseen varattavan alueen hankkimista muualta, kustannukset n. 2 M + kynnyskustannukset(1 2 M ) Nettotasolla ei suurta vaikutusta Heinolan taloudelle Elinkeinoelämälle ei juurikaan merkitystä Hevossaareen on jo rakennettu ja ylläpidetään muualla kynnyskustannuksia tuottavaa verkostoa. Pelkästään Hevossaaren aluetta käytetään vain n.10 20%:n tehokkuudella. Lomasaarten käyttöaste vuositasolla lähellä nollaa. Suurin tehostamismahdollisuus Hevossaaren pohjoisosassa ja Korpinmaalla. Ylläpitokustannukset

3 NYKYINEN MAANKÄYTTÖ TIIVISTETTYNÄ asemakaavoitettuloma asuntoalue MAANKÄYTTÖ Uusia rakennuspaikkoja +/ 15 kpl ja muutama matkailupalveluiden korttelialue(rm yhteisrantainen alue) Rakennusoikeuden nostaminen mahdollista kertaluokkaa suuremmaksi Alue pysyy loma asuntoalueena, mutta sen rakennuskanta mahdollista uudistaa nykyajan vaatimuksia vastaavaksi ympärivuotinen lomailu mahdollista(vesihuolto + katuverkko) Vuokrapalstojen myyminen/pitkät vuokrasopimukset vaikeuttavat kaavoittamista Pysyvän asumisen sijoittaminen alueelle kallista ja varsin epätodennäköistä alueen lomanviettoluonne huomioiden IMAGO JA MAAPOLITIIKKA Ei tuo juurikaan lisäarvoa kaupungin markkinoinnille tai imagolle Kaupungin maapolitiikan kannalta kyseenalainen ratkaisu TALOUS Negatiivinen investointi Heinolan taloudelle(nettoinvestointina). Ei suurta vaikutusta elinkeinoelämälle, pienehkö lisä alueen rakennuskannan uudistumisen myötä Tontinmyyntitulot n. 9,1 M Kunnallistekniikka 8,8 M Kunnallistekniikan ylläpitokulut harvassarakenteessamerkittävä kuluerä/rakennuspaikka Vastaavan alueen hankkimiskustannukset n. 2 M + kynnyskustannukset(1 2 M )

4 Asumista ja lomailuasekä virkistystä asemakaavoitettuasunto jaloma asuntoalue MAANKÄYTTÖ Uusia rakennuspaikkoja n. 90 kpl (yht. n. 130) Kokonaisuutena rakennusoikeus kasvaa merkittävästi Virkistyskäyttömahdollisuudet kohentuvat alueen luonteen muuttuessa ja virkistysalueiden rakentumisen ja saavutettavuuden myötä Alueenkehittäminen yhdessä Iso MömmönjaHevossaarenpohjoisosankanssamahdollistaisi vetovoimaisen kaupunginosan.(saaristokaupunki, Römö Kuopio, Lauttasaari/Kulosaari/Lehtisaari Hki, Karhusaari Sipoo)Alue olisi liki poikkeuksellinen Suomenmittakaavassa. Rantatonttitarjonta turvattu pitkäksi aikaa Luonnoksen maankäyttöä on mahdollista tarvittaessavielä tehostaa/lisätä rantarakennuspaikkoja IMAGO JA MAAPOLITIIKKA Maankäyttöratkaisumahdollistaaosaltaankaupunginmarkkinoinninjaimagonrakentamisenvesistön javiihtyisän asuinympäristönvaraan. Kaupunginmaapolitiikan kannaltalooginenratkaisu TALOUS Rakentamisellajamahdollisilla uusilla asukkaillamerkitystä Heinolan elinkeinoelämälle Tontinmyyntitulot n. 15,1 M Kunnallistekniikka n. 8,8 M Mahdollistaa sen, että alue kustantaaolemassaolevan jauuden kunnallistekniikan ylläpidon Kuvat Kuopion Saaristokaupunki Rönö

5 VAIHTOEHTOISET MAANKÄYTTÖMALLIT INVESTOINTITALOUS VERTAILU:TASE(menot tulot netto) MENOT TULOT(tontinmyynti) NETTO LOMA_ASUNTOALUE LOMA ASUNTOALUE ASEMAKAAVALLA ASUNTO JALOMA ASUNTOALUE MENOERITTELY Vastaava maanhankinta Vastaavan maan käyttöön oton kynnyskustannukset(kadut ja vesihuolto) Vesihuollon investointikustannukset Kadunrakennuksen investointikustannukset Sillat Alueenmaankäytön monipuolistaminen olisi taloudellisesti selkeästi paras vaihtoehto(+ n. 10Me) Loma asumisenlisääminen asemakaavalla olisi taloudellisesti selkeästi huonoin vaihtoehto. Negatiivinen investointi. Nykyisenkaltainenmaankäyttö ontulojen osalta positiivinen, mutta välilliset kustannuksetmyös merkittäviä. Nettoinvestointina 2 3 Me positiivinen. Mahdollinen vesihuolto ja tiestön kohentaminen tiputtaisi investointina lähelle nollaa.

6 VAIHTOEHTOISET MAANKÄYTTÖMALLIT KÄYTTÖTALOUS VERTAILU:ylläpito vesihuoltomaksut kiinteistövero YLLÄPITO vh käyttömaksut kiinteistövero NETTO LOMA_ASUNTOALUE LOMA ASUNTOALUE ASEMAKAAVALLA ASUNTO JALOMA ASUNTOALUE Alueenmaankäytön tehostaminen käyttötalouden kannaltaparas(verotuloja, kuntatekniikan ylläpidon maksajia lisää) Hevossaareenonjorakennettuja ylläpidetään verkostoa. Hevossaaressa olevan pääkadun katu ja vesihuollon ylläpitokustannukset n euroa vuodessa. MENOERITTELY Vastaava maanhankinta Vastaavan maan käyttöön oton kynnyskustannukset(kadut ja vesihuolto) Vesihuollon investointikustannukset Kadunrakennuksen investointikustannukset Sillat

7 VAIHTOEHTOISET MAANKÄYTTÖMALLIT Talouden herkkyystarkastelu VERTAILU:TASE(herkkyystarkastelukolmanneksenalemmallamyyntihinnalla) MENOT TULOT (tontinmyynti) TULOT (kolmanneksen alempi hinta) NETTO NETTO (kolmanneksen alempi hinta) LOMA_ASUNTOALUE LOMA ASUNTOALUE ASEMAKAAVALLA ASUNTO JALOMA ASUNTOALUE Menot perustuvat laskelmiin tulot oletuksiin ja arvioon. Riski taloustilanteen heikkenemisestä voi johtaatulonmuodostuksenpienenemiseen. Tulojen alentaminen kolmanneksella ( 33%) ei muuta vaihtoehtojen taloudellista järjestystä. Loma asumisvaihtoehto jää helposti negatiiviseksi.