00130, HELSINKI DÄÄN ARVOKIINTEISTÖ 10.277 m 2 Myynnin kohteena Helsingin ydinkeskustassa sijaitseva arvokiinteistö Osoite: Erottajankatu 2, 00130 Helsinki Omistaja: Senaatti-kiinteistöt (Suomen valtio) Helsingin kaupungin Kampin kaupunginosan korttelin 61 (Kotkan kortteli) tontti n:o 4 (91-4-61-4) Rakennuksen bruttoala 10.277 m 2 Koostuu kahdesta yhteenrakennetusta talosta (Erottajankadun ja Yrjönkadun talot). Rakennettu vuosina 1889-1891 ja 1903-1905 Alun alkaen rakennettu asuinkäyttöön, muutettu myöhemmin toimistoiksi Kohteessa runsaasti hienoja arkkitehtonisia yksityiskohtia mm. upea pääsisäänkäynti Erottajankadun puolella Kohde on suojeltu. Rakennuskielto kaavamuutosta varten Kiinteistössä toimii Tullihallitus Nykyinen asemakaava vahvistettu 27.4.1957 ja maanalaisten tilojen (Erottajan P-laitos) osalta 25.10.2000 Erottajan pysäköintilaitos Oy:lla rasiteoikeus kiinteistön alla n. 1.936 m 2 suuruiseen alueeseen. PERUSTIEDOT UNNUS 91-4-61-4 TONTIN PINTA-ALA 2.448 m 2 BRUTTOALA 10.277 m 2 KERROSALA 9.512 m 2 VUOKRATTAVA-ALA 8.669 m 2 RAKENNUSVUOSI 1889-1891, 1903-1905 ASEMAKAAVA Y Yleisten rakennusten korttelialue Lisätietoja MATTI AHRELMA Toimitusjohtaja +358 400 320 999 matti.ahrelma@tkoy.fi KALLE JASKARA Myyntijohtaja +358 50 324 0404 kalle.jaskara@tkoy.fi OTSO KIVIMÄKI Myyntiedustaja +358 44 522 6996 otso.kivimaki@tkoy.fi TULOS OY Erottajankatu 5 A 4, 00130 Helsinki www.tkoy.fi
SIJAINTI TONTTI JA ASEMAKAAVA CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
TILAJAKAUMA KERROS VUOKRATTAVA-ALA 1. KERROS 1.360 m 2 2. KERROS 1.451 m 2 3. KERROS 1.437 m 2 4. KERROS 1.442 m 2 5. KERROS 1.435 m 2 6. KERROS 409 m 2 7. KERROS Ullakko KELLARI 1 1.135 m 2 YHTEENSÄ 8.669 m 2 Yrjönkatu TUNNUSLUKUJA Kohteen ennustetut vuokratuotot vuonna 2014 tasossa 1.726.141 Budjetoidut hoitokulut vuonna 2014 tasossa 483.000, sisältäen korjauksia 58.000 sekä yleiskuluja 89.000 Nettotuottotaso edelliseen perustuen tasossa 1.243.141 Senaatti-kiinteistöt vuokrannut kohteesta noin 7.740 m2. Tämän lisäksi kohteessa toimii vuokralla yksityinen toimija (asunto), DNA Oy (Laitetila), Ecosite Oy (Antenni-/laitepaikkavuokra), Helsingin kaupunki (Muuntamo), TeliaSonera Finland Oyj (Antenni-/laitepaikkavuokra) Nykyiset vuokrasopimukset jatkuvat vuoden 2017 alkuun saakka. Erottajankatu CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
EROTTAJANKADUN RAKENNUS - PERUSSELVITYS Rakennettu vuosina 1889-1891 Kantavat muuratut ulkoseinät ja sydänmuurit, julkisivut rikkaasti koristellut uusrenessanssityylin aiheilla Bruttokorkeudet: 1. krs 4,6 metriä, 2.-5. krs 4,0-4,1 metriä Väli- ja yläpohjat: teräspalkki-tiiliholvi, täytekerros ja puurakenteiset lattiat, pinnoitteina alkuperäinen tammiparketti, uusittu linoleum tai muu matto Sisäkatot sileiksi rapattuja, (monin paikoin rikkaasti) profiloidut kattolistat, osalla myös rosetteja ym. reliefikoristeita. Aluksi ainakin tärkeimmissä tiloissa rikkaasti maalatut, listoitukset nykyään päällemaalatut joko yksinkertaistaen tai yksivärisiksi Ikkunat vanhoja maalattuja tai osa uusittu vanhan mukaisiksi, 2-kertaisia, myös helat yleensä vanhoja, 1990-luvulla täydellisesti kunnostettuja. Pääulko-ovi alkuperäinen uusrenessanssi tammiovi ikkunoin. Sisäovet yleensä vanhoja peiliovia, tärkeimmissä tiloissa jalopuujäljitelmämaalattuja Portaat ja hissit: pääporras on komea uusrenessanssiporras, kerrostasanteet 2.4. kerroksissa jaettu seinällä kahtia kun talo muutettu toimistoksi. Tällöin toimiston käytävä voitiin viedä portaan ohi. Pääportaan yhteyteen lisätty pieni hissi 1912, peruskorjattuna toiminnassa edelleen Erottajan rakennuksen ainoana varsinaisena hissinä. 1990-luvun peruskorjauksessa rakennettu pihalle henkilö-tavarahissi 1. kerrokseen. Muut portaat vaatimattomia apuportaita. EROTTAJANKADUN RAKENNUS - LVIS Lämmitys alkuaan kaakeliuuneilla, joita vielä jäljellä useita kymmeniä. 1969-71 rakennettiin keskuslämmitys, ja liityttiin kaukolämpöön Vesi-viemäri: talo liitettiin jo alussa vesijohtoverkkoon, WC:t rakennettiin vasta myöhemmin Kalevan omistusaikana Ilmanvaihto oli pitkään pelkästään painovoimainen alkuperäisin hormein. 1969-72 toteutettiin uusien wc- ja keittiökahvioiden koneellinen poisto Talossa oli heti sen valmistuessa puhelinliittymä Sähkö tuli myös melko varhain taloon ja kun Helsingin kaupungin sähkölaitos aloitti toimintansa 1909, lisättiin sähköistyksen määrää aluksi valaistuksen pintajohdotuksin Sähköpääkeskus (Uudenmaankadun ja Yrjönkadun nurkkaan kellarissa) ja puhelinverkko uusittiin kokonaan 1969-70 CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
YRJÖNKADUN RAKENNUS - PERUSSELVITYS Rakennettu 1903-1905 Kantavat muuratut ulkoseinät ja sydänmuurit, julkisivut rapatut, 1. kerros graniittia, hillitty Jugend-koristelu Bruttokerroskorkeudet: 1. krs 3,8 m, 2.-3. krs 3,9 m, 4.-5. krs 3,7 m, 6 krs (myöhemmin rakennettu) n. 3,3 Välipohjat: teräs-tiiliholvi, puurakenteiset lattiat, osassa tärkeimpiä huoneita tammiruutuparketit, osassa uusitut linopinnoitteet Sisäkatot sileiksi rapattuja ja maalattuja, yksinkertaisia kattolistoja joissain huoneissa Sisäseinät yleensä rapattuja ja maalattuja. Tärkeimmissä huoneissa kuten nurkkahuoneistossa ruutukasettipuolipanelointi tammea. Tärkeimmissä ikkunasmyygeissä koristerelifit, jotka saattavat jatkua seinälle Ikkunat: pääosin vanhoja maalattuja 2-kert. Puuikkunoita, kunto hyvä tai tyydyttävä, täydellisesti korjattu 1990-luvulla. Kuitenkin säille alttiit ikkunat osin kunnostuksen ja maalauksen tarpeessa. Kadun puolen ulko-ovet alkuperäisiä Jugend-ovia, kuparipakotuspinnoitus. Sisäovet pääosin maalattuja jugend-peiliovia. Kulmahuoneistossa seinäpanelointiin liittyviä tammipeiliovia. 6. kerroksessa 1940-luvun korotuksessa vaneriovet. Portaat ja hissi: Uudenmaankadun pääporras C, tästä yhteys myös Erottajan taloon, Jossa eri kerrostasokorkeudet. Porras C hyvin säilynyt Jugend-porras maalauksineen. Portaan yhteyteen lisättiin pieni hissi v. 1913, se on peruskorjattuna edelleen käytössä Yrjönkadun talon ainoana hissinä. Yrjönkadun Jugend-porras vähän vaatimattomampi, ei hissiä. Muut portaat vaatimattomia keittiön tai pihasiiven portaita. YRJÖNKADUN RAKENNUS - LVIS Lämmitys: alun perin kaakeliuunilämmitys. Kaksi kolmasosaa uuneista purettiin, kun taloon rakennettiin keskuslämmityslaitos v. 1969-71, ja koko kiinteistö liitettiin kaukolämpöverkkoon. Nelisenkymmentä eri mallista Jugend-kaakeliuuneja säilynyt. Vesi- ja viemäri: rakennus liitettiin jo rakennusvaiheessa vesijohtoverkostoon ja rakennettiin vesiklosetit. Kiinteistössä rasvanerotuskaivo. Ilmanvaihto säilyi pitkään painovoimaisena, vaikka asunnot oli muutettu toimistoiksi. Nykyään koneellinen ilmanvaihto. 1970-luvulla toteutettiin vain wc- ja keittiö-kahvioiden koneellinen poisto ja E-portaan tuloilmakoje. Talo varustettiin sähköllä alusta alkaen, ensin vain valaistuksena, ja hissin tultua rakennetuksi sähköntarve lisääntyi. Myös puhelinliittymä asennettiin heti alussa. Koko kiinteistön sähköpääkeskus ja puhelinverkko uusittiin 1969-70. CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
KÄYTTÖ JA KEHITTÄMINEN Rakennusta käytetään Tullihallituksen toimitalona ja siihen on tehty lukuisia toimistokäytön vaatimia muutoksia, joista pääosa voidaan kuitenkin purkaa ja palauttaa alkuperäistä miljöötä Rakennuksen tehokkain käyttö voi olla joko hotellia, toimistoa tai asuntoja Tällä hetkellä kokonaispinta-ala on noin 10.227 br-m2. Lisäksi mahdollisesti saatavissa kaavamuutoksella oikeus käyttää sisäpihaa lämpimänä tilana. Helsingin markkinoiden kokonaistilannetta tarkastellen asuntovaihtoehto tai mahdollisesti toimistokäyttö saattaisivat olla taloudellisesti parhaita SARC Arkkitehtitoimisto on laatinut luonnoksen asuinkäyttöön muuttamisesta (Pohjamallit, leikkauskuvat ja alustavat pintaalalaskelmat jäljenpänä). Alustavat suunnitelmat laadittu myös toimisto- ja hotellikäytölle. ASUINKÄYTTÖ Erottajankadun rakennus Luonnoksissa esitetty huoneistojako alkuperäistä pienempiin huoneistoihin Pienempiin huoneistoihin tällöin käyttöön tulevien entisten keittiöportaiden tiukka mitoitus ja hissien puuttuminen Hissejä on lisätty ja olevia uusittu suuremmiksi (inva) 1. kerroksen kadunpuolen huoneet on esitetty ravintola- ja liiketilaksi tai näyttely/galleriatiloiksi niiden poikkeuksellisen rikkaan arkkitehtonisen koristelun vuoksi. Esteetön pääsy on esitetty uusien hissien avulla ratkaistavaksi. Ullakkokerros on esitetty asuinkäyttöön kattoterassilla. Ikkunattomalle ullakon osalle pohjakerrosten konehuoneet. Yrjönkadun rakennus Luonnoksissa esitetty huoneistojako alkuperäistä pienempiin huoneistoihin Pienempiin huoneistoihin tällöin käyttöön tulevien entisten keittiöportaiden tiukka mitoitus ja hissien puuttuminen Hissit on lisätty kuhunkin porrashuoneeseen Esteettömyyden saavuttamiseksi joudutaan portaille/hisseille rakentamaan liuskat Yrjönkadun puolelle esitetty ullakon muuttamista asuinkäyttöön kattoterassein. Muu osa ullakosta pohjakerrosten konehuoneiksi CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
TOIMISTOKÄYTTÖ Alkuaikojen vuokra-asuintalovaiheen jälkeen talot muutettiin vähitellen toimisto- ja virastokäyttöön 1910-luvun puolenvälin jälkeen. Varsinkin Yrjönkadun talo oli melko helposti muutettavissa keskuskäytävä-toimistoiksi sen ajan LVIS-tekniikkaa soveltaen. Erottajankadun talossa keskikäytävä on hieman mutkikkaampi, ja mm. pääportaan komea kerrostasanne on jouduttu monissa kerroksissa jakamaan kahtia käytäväohituksen vuoksi. Muutenkin Erottajan talossa jouduttiin toimistoiksi muutettaessa tekemään väkivaltaa huonejaolle ja sen mukana sisätilojen alkuperäisille profilointikoristeille. 1. kerrokseen saisi edustavan neuvottelutilaryhmän. Erottajan talon toimistokäyttö Toimii luontevimmin huonetoimistona kuten nytkin Hissejä uusittava ja lisättävä, invahissi: joko pihan nykyinen nostin 1-kerrokseen ulkotilassa tai uusi nostin A-portaan tuulikaapin viereen Valaistusta ajanmukaistettava, myös muu LVIAS selvitettävä Wc-pesutilat uudistettava Museaaliset näkökohdat vaikuttanevat painavammin kuin Yrjönkadun talossa Yrjönkadun talon toimistokäyttö Toimii luontevimmin huonetoimistona kuten nytkin Valaistusta ajanmukaistettava, myös muu LVIAS selvitettävä 1 lisähissi rakennettava C- (tai ehkä E-) portaan yhteyteen. C-portaassa inva-asiat helpommin hoidettavissa Jos halutaan, mahdollisuus pienempiin toimistohuoneisiin, olisi hyvä olla hissi E-portaankin yhteydessä Sopeutunee kohtalaisesti museaalisiin reunaehtoihin Wc-pesutilat uudistettava HOTELLIKÄYTTÖ Toimistoiksi jo muutetut huoneet lienee muunneltavissa myös hotellihuoneiksi. Kylpyhuoneet on tällöin rakennettava. Samoin on rakennettava/uusittava hissit uutta käyttötilannetta vastaavaksi. Hotellihuoneita tulisi viiteen (kuuteen) kerrokseen noin 200 kpl, riippuen mm. aamiais-, ravintola- ja kokoushuoneiden määrästä. Huoneiden määrä jakautuisi melkein tason Erottajankadun ja Yrjönkadun talon kesken. Kiinteistö voisi toimia kokonaisuudessaan hotellina, noin 40 huonetta / kerros. Rakennusten välillä kerrostasoissa huomattavat tasoerot, noin 1,5 m - 3 m. Hotellikäytön suhteen kaksi perusvaihtoehtoa: Toimii itsenäisenä hotellina, joko molemmat talot tai vain toinen Liittyy toiseen, nykyiseen hotelliin, joka sijaitsee vieressä Itsenäinen hotelli voisi käsittää koko kiinteistön tai puolikkaan siitä. Pitää olla pääsisäänkäynti ja paikka saattoliikenteelle. Uudenmaankatu on vilkasliikenteinen, erillistä saattokaistaa ei todennäköisesti saa. Erottajankadun pääoven edustan katu on yhtä vilkkaasti liikennöity ja melko jyrkkä ylämäki, jättöpaikan siihen kuitenkin saisi. Yrjönkatu olisi rauhallisempi saattopaikka, mutta hotellin saattoliikenteen kannalta vähemmän edustava. Olisi myös ajateltavissa yhteistilojen rakentaminen nykyiselle pihalle. Luonnoksessa on esitetty pihan kattamista sekä vastaanoton ja osin muita yhteistiloja rakentamista sinne, esim. aulabaari, aamiaishuone, myös viherkasveja ym. Pihan kohdalle ehdotetaan rakennettavaksi kellaritasoon uima-allasosasto, joka liittyisi saunaja kuntosaliosastoon sekä koulutus- ja kongressitiloihin. CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
ASUINKÄYTTÖ POHJAKUVIA 1. krs 2. krs CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
ASUINKÄYTTÖ POHJAKUVIA JA LEIKKAUS A-A 6. Krs Leikkaus A-A CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
LUONNOS JA ALUSTAVIA LASKELMIA CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY
TARJOUSMENETTELY JA YHTEYSTIEDOT Sitovat ostotarjoukset 18.6.2014 klo 12.00 mennessä osoitteeseen: Senaatti-kiinteistöt, Kehityskiinteistöt/Esa Pentikäinen, PL 237 (Lintulahdenkatu 5 A), 00531 Helsinki. Kuoreen merkintä Erottajankatu 2. Tarjousten tulee sisältää hinta sekä kaupan muut keskeiset ehdot. Senaatti-kiinteistöt varaa oikeuden hyväksyä tai hylätä tarjoukset sekä pyytää niihin tarkennuksia. Lisätiedot ja näytöt: Matti Ahrelma Tuloskiinteistöt Oy matti.ahrelma@tkoy.fi Puhelin +358 40 0320999 Kalle Jaskara Tuloskiinteistöt Oy kalle.jaskara@tkoy.fi Puhelin +358 50 3240404 Otso Kivimäki Tuloskiinteistöt Oy otso.kivimaki@tkoy.fi Puhelin +358 44 5226996 Thomas Vane-Tempest Tuloskiinteistöt Oy thomas.vane-tempest@tkoy.fi Puhelin +358 44 7727239 CUSHMAN & WAKEFIELD / TULOS OY