Kaavoitus- ja ympäristölautakunta 129 14.10.2010 Kaavoitus- ja ympäristölautakunta 13 15.02.2011 Kaavoitus- ja ympäristölautakunta 106 15.09.2011 Kaavoitus- ja ympäristölautakunta 53 13.06.2012 KH - Kaupunkisuunnittelujaosto 43 27.08.2012 Kaupunginhallitus 375 24.09.2012 VELKUANMAAN VAIHELAN ASEMAKAAVA 394/10.03.01/2009 KAAVYMP 129 Kaupunginarkkitehti 6.10.2010: Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Naantalin kaupungissa Velkuanmaan Pohjakylässä. Alueella sijaitsee Vaihelan tilan entinen maatilan talouskeskus, joka on ollut matkailukäytössä vuodesta 1991 alkaen. Alueen kokonaispinta-ala on noin 9 ha. Lähtötiedot Alueella toimii saaristohotelli Vaihela, johon kuuluvat kolme ravintolaa ja saunaa sekä 50- paikkainen vierasvenesatama. Vaihelan kiinteistö on yksityisten omistuksessa. Maakuntakaava Maakuntakaavaehdotuksessa suunnittelualue on osoitettu retkeily- ja matkailutoimintojen kohteeksi (r 603 = Vaihela). Alueelle on osoitettu yhteysalussatama sekä alueen halki on merkitty uusi vesihuoltolinja. Alueella on voimassa Varsinais-Suomen seutukaava. Yleiskaava Alueella on voimassa 15.4.1995 päivätty, 30.12.1997 ja 25.8.2000 vahvistettu yleiskaava, jossa alue on osoitettu maatilojen talouskeskusten alueeksi (AM). Alueelle on valmisteilla suunnitteluvaiheessa oleva Velkuanmaan osayleiskaava, jossa alue on osoitettu matkailupalvelujen alueeksi (RM) ja maisemallisesti arvokkaaksi peltoalueeksi (MA-1) sekä on varattu alueet yhteysalus- ja lossiliikenteelle (LY) ja yksityiselle venevalkama/venesatama-alueelle (LVy). Alueelle on laadittu yleiskaavan muutosehdotus v. 2003. Turun hallinto-oikeus kumosi yleiskaavan muutoksen hyväksymistä koskevan kunnanhallituksen päätöksen v. 2004.
Asemakaava Alueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa. Alueelle on laadittu asemakaavaehdotus v.2007. Turun hallinto-oikeus on hyväksynyt v. 2008 kaavoista toimitetut valitukset ja asemakaavan valmistelu keskeytettiin. Kaavoitusta varten tehdyt selvitykset Luontoselvitys ja maisemainventointi on laadittu osana Velkuanmaan osayleiskaavatyötä. Vaihelan luontoselvitys, Pöyry Environment Oy, 4.8.2006 Velkuan rakennuskantainventointi, Elina Pursimo ja Turun maakuntamuseo 1992-1993 ja rakennuskantainventoinnin täydennys, Hanna Partanen 2006 Tiehallinto: Saariston liikennejärjestelmäsuunnitelma Tavoitteet Tavoitteena on laatia asemakaava, jossa maankäyttö tukee alueen nykyistä käyttöä matkailu- ja ravintolapalvelujen alueena. Kaavoitustyössä tutkitaan mm. seuraavia aluevaraustarpeita: matkailupalvelujen alueet venesatama- ja valkama-alueet maa- ja metsätalousalueet suojelu- ja virkistysalueet Kaavoitustyön konsulttina toimii Pöyry Finland Oy:n Yhdyskuntasuunnittelun Tampereen yksikkö/ arkkitehti Jarmo Lukka. LIITE A10, KAAVYMP 14.10.2010, OAS 6.10.2010 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) KAUPUNGINARKKITEHTI: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta merkitsee tiedoksi Velkuanmaan Vaihelan asemakaavan 14.10.2010 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. KAAVYMP 13 Kaupunginarkkitehti 7.2.2011: Maakuntakaava
Varsinais-Suomen liiton maakuntavaltuusto on hyväksynyt Loimaan, Turunmaan ja Vakka-Suomen seutukuntien sekä Turun seudun kehyskuntien maakuntakaavat. Hyväksytyssä maakuntakaavassa Vaihelan matkailukeskus on osoitettu retkeily- ja matkailutoimintojen kohteeksi (r 603): Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät retkeily- ja matkailualueet. Vaihelan tuntumaan on osoitettu yhteysalussatama ja alueen halki on merkitty uusi vesihuoltolinja. Alueella on voimassa Varsinais-Suomen seutukaavojen yhdistelmä. Siinä Vaihelan alue on osoitettu maatalouskäyttöön. Yleiskaavoitus Alueelle on valmisteilla ehdotusvaiheessa oleva Velkuanmaan osayleiskaava, jossa alue on osoitettu matkailupalvelujen alueeksi (RM) /s, jolla ympäristö säilytettään. Alueen rakennuskanta ja ympäristö tule säilyttää. Alueella olevia rakennuksia ei saa purkaa ilman lupaa (MRL127.1 ). Alueelle rakennettaessa tulee ottaa huomioon alueen kulttuurihistoriallisesti arvokas luonne siten, että uudis- ja korjausrakentaminen rakentamistavaltaan sopivat olemassa olevaan ympäristöön. Alueen viljelymaisema on varattu maisemallisesti arvokkaaksi peltoalueeksi (MA-1). Rantaan on varattu alueet yhteysalus- ja lossiliikenteelle (LY) ja yksityiselle venevalkama/venesatama-alueelle (LVy). Alueella on voimassa yleiskaava, jossa alue on osoitettu maatilojen talouskeskuksen alueeksi (AM). Asemakaavoitus Alueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa. Esityslistan liitteenä maankäyttöpäällikön laatima erillisselvitys kaavallisesta tilanteesta. Kaavaluonnoksen valmistelun yhteydessä on neuvoteltu maanomistajan kanssa. Maisemaselvitys Asemakaavoitusta varten on laadittu maisemaselvitys, jossa tarkastellaan varsinaista suunnittelualuetta laajempaa vaikutusaluetta. Selvityksen on laatinut maisema-arkkitehti (MARK) Kaisa Rantee Pöyry Finland Oy:stä. LIITE A6, KAAVYMP 15.2.2011 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Kaavoitustyön käynnistyminen Kaavoitustyön vireilletulo on kuulutettu Naantalin vuoden 2010 kaavoituskatsauksessa ja todettu vuoden 2011 katsauksessa. Aloitteen kaavatyön käynnistämiseen on tehnyt maanomistaja. Vaihelan kulttuuriympäristö
Suunnittelualue käsittää Vaihelan pihapiirin rakennuksineen, rantaan viettävän peltoaukean, yleisen venesatama-alueen ja yksityisen venesatama-alueen. Vaihelan rakennusryhmä sijaitsee maisemallisesti merkittävällä paikalla. Vanha päärakennus rajaa pihapiirin peltoaukean puolelta ja rakennus näkyy hallitsevana viljelysaukealle ja merelle avautuvassa näkymässä. Suora tielinja rannan suunnasta kohti Vaihelaa korostaa päärakennuksen asemaa. Talous- ja matkailurakennukset sijaitsevat tiiviinä ryhmänä päärakennuksen metsän puolella. Kaikkiaan pihapiiriin kuuluu kuusi eri ikäistä rakennusta. Kulttuurihistoriallisesti tärkein on 1870-luvulla rakennettu tilan päärakennus (240 k-m²). Vastapäätä pääsisäänkäyntiä on vanha piharakennus (106 k-m²), taempana 1920-luvulla rakennettu vanha navetta (290 k-m²) ja ravintolakäyttöön kahdessa vaiheessa muutettu, alun perin 1950-luvulta oleva maatalousrakennus (121 + 181 k-m²). Lukuihin sisältyy myös 62 k-m²:n viinikellari. Läntisimmässä osassa pihaa on 1900-luvulta oleva aitta (56 k-m²) ja majoitusrakennus vuodelta 2001 (479 k-m²). Yhteensä on rakennettu1 473 k-m². Rakennukset ovat pääosin perinteistä rakentamista edustavia punamullattuja harjakattoisia rakennuksia. Ainoastaan uusin majoitusrakennus poikkeaa hieman tyyliltään lähitarkastelussa. Avoin viljelymaisema jatkuu yhtenäisenä meren rantaa kohti. Aukean halki johtaa yksityistie, joka yhdistää saaren osat toisiinsa. Suunnittelualueen eteläosassa rakennetun rantavyöhykkeen erottaa viljelysmaisemasta metsäinen alue, joka jäsentää rantaan sijoittuvat toiminnot omaksi ympäristökseen. Yleisen venesataman venevajat ovat hyvä esimerkki saariston omaleimaisimmasta rakennuskulttuurista. Venevajojen laajuus on 144 ja 112 k-m². Lisäksi rannassa on pieni varastorakennus (20k-m²) ja huoltorakennus (10 k-m²). Yhteensä on rakennettu 286 k-m². Vaihelan venesataman alueella on sauna (31 k-m²), varasto (11 k-m²)ja huoltorakennus (10 k-m²), yhteensä 52 k-m². LIITE A7, KAAVYMP 15.2.2011, Selvitys olevan rakennuskannan laajuustiedoista, laatija Naantalin rakennusvalvonta (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) LIITE A8, KAAVYMP 15.2.2011, Selvitys rakennuslupakäsittelyistä, laatija Naantalin rakennusvalvonta (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Alueen rakennetun ympäristön merkittävyys Suunnittelualue on pieni laajuudeltaan, mutta sijaitsee merkittävällä paikalla keskeisellä ranta-alueella. Viljelymaisema yhdessä maatilakeskusten rakennuskannan ja venesataman rakennusten kanssa muodostavat suhteellisen ehjän ja harmonisen saaristolaismiljöön. Alueen asemakaavassa ja erityisesti kaavan toteuttamisessa tulee kiinnittää huomiota alueen suojelutavoitteiden toteutumisen varmistamiseen. Asemakaava
Vaihelan pihapiiri Asemakaavassa Vaihelan talouskeskuksen alue on osoitettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM). Alueen rakennusoikeus on kaikkiaan 1 900 k-m², joka muodostuu kahdesta vierekkäisestä rakennuslasta. Toinen rakennusala käsittää Vaihelan talouskeskuksen nykyiset rakennukset, sen rakennusoikeus on 1 500 k-m² ja sallittu kerrosluku II. Rakennusalalla oleva tilan vanha päärakennus on merkitty suojeltavaksi rakennukseksi (sr-2). Merkintä on sovitettu Naantalin suojelumerkintöjen arvoasteikkoon. Koko rakennusala on merkitty taajamakuvallisesti arvokkaaksi pihapiiriksi (s-1) ja kaavamääräyksessä edellytetään perinteistä rakennustapaa koskien mm. materiaalia, väritystä ja rakennusten kattokulmaa. Toisen rakennusalan, jolla ei ole olevia rakennuksia, rakennusoikeus on 400 k-m² ja sallittu kerrosluku Iu2/3. Havainnekuvassa uudisrakentaminen on ohjattu kahdeksi erilliseksi rakennukseksi, jotta rakeisuus vastaisi olevan pihapiirin ilmettä. Pysäköinti on suunniteltu siten, ettei avoimeen peltomaisemaan sijoiteta autopaikkoja. Pysäköintinormi on 1 ap/ 100 k-m². Autopaikat, kaikkiaan 19 kpl, on sijoitettu hajautetusti pihapiirin alueelle havainnekuvan mukaisesti. Linja-autot sijoitetaan suunnittelualueen ulkopuolella sijaitsevan kuivaamon ympäristöön tulotien varrelle. Asemakaava-alueen rantaan rajoittuvat alueet on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on ympäristöarvoja (MY) sekä kahdeksi venesataman korttelialueeksi. Pohjoisemmalle venesataman korttelialueelle (LV) saa kaavamääräyksen mukaan rakentaa laitureita ja huolto-,varastoym. vastaavia rakennuksia ja rakennelmia enintään 300 k-m² aluetta kohti. Eteläisemmälle matkailuun liittymän venesataman korttelialueelle (LV- rm) saa rakentaa laitureita-, ja sauna-,huolto-,varasto- ym. vastaavia rakennuksia ja rakennelmia enintään 180 k-m² aluetta kohti. Rakennusoikeuden lisäksi alueelle saa rakentaa elinkeinotoimintaan liittyviä venevajarakennuksia erikseen osoitetulle rakennusalalle (v), kaavamääräyksessä edellytetään perinteistä rakennustapaa koskien mm. materiaalia, väritystä ja rakennusten. Tavoitteena on elvyttää saariston rakennusperinteen mukaisten venevajojen rakentamista. Venesatamakorttelialueiden puustoiset rinteet on osoitettu alueeksi (s-lu), jolla ympäristö tulee säilyttää luonnontilaisena. Rantaan rajoittuvien alueiden ja maatilakeskuksen välinen alue on osoitettu maisemallisesti arvokkaaksi peltoalueeksi (MA-1), jolla rakentaminen on kielletty. Peltoalueen eteläisin osa on osoitettu maisemallisesti arvokkaaksi peltoalueeksi, jolle saa rakentaa elinkeinotoimintaa palvelevia rakennelmia ja rakenteita (MArm). LIITE A9, KAAVYMP 15.2.2011, Asemakaavakartta (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) LIITE A10, KAAVYMP 15.2.2011, Havainnepiirros (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)
Vesihuollon, viemäröinnin ja liikenteen järjestäminen Alueen tuntumassa kulkee vesijohto. Tällä hetkellä Vaihelan kiinteistö ei ole liittynyt siihen, vaan tilalla on käytössä porakaivo. Asemakaavamääräyksen mukaan jätevesien käsittely järjestetään Vaihelan asemakaavan alueella kiinteistökohtaisesti. Jätevesien käsittelyn mitoitus tulee järjestää voimassa olevien säädösten mukaisesti. Velkuanmaan saarelle pääsee mantereelta kahden tiehallinnon ylläpitämän lossiyhteyden välityksellä. Asemakaava-alueella on lisäksi yleinen venesatama ja yksityinen noin 50 venepaikan suuruinen yksityinen vierasvenesatama. Maakuntakaavaehdotuksessa on osoitettu Vaihelan tuntumaan yhteysalussatama. Yhteysalusliikennettä ei viime vuosina ole järjestetty. Kulkuyhteys alueelle on järjestetty Velkuanmaan yksityistien välityksellä ja on osoitettu ajoyhteysmerkinnällä (ajo) nykyisen tien paikalle. Alue on liitetty sähköverkkoon. Sähköverkon ylläpidosta vastaa Fortum Sähkönsiirto Oy. Alueen jätehuollosta vastaa Turun seudun jätehuolto Oy. Polttokelpoiselle jätteelle on aluekeräyspiste Sekstantissa. Lähin lajitellun hyötyjätteen keräyspiste on Velkuan Teersalossa. Tavanomaisten ongelmajätteiden kerääminen Velkualla hoidetaan keräilyautolla, joka käy Teersalon pysäköintipaikalla. Suuremmat ongelmajäte-erät toimitetaan Raision Isosuon kaatopaikalle. Työpaikat Vaihelan matkailuyritys työllistää 2-5 työntekijää vuoden ajasta riippuen. LIITE A11, KAAVYMP 15.2.2011, Päivitetty Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) KAUPUNGINARKKITEHTI: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää, että 7.2.2011 päivätystä Vaihelan asemakaavan valmisteluaineistosta varataan osallisille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 :n mukainen tilaisuus mielipiteen esittämiseen. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta merkitsee tiedoksi 7.2.2011 päivätyn, tarkistetun osallistumis- ja arviointisuunnitelman. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. KAAVYMP 106
Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila 5.9.2011: Vaihelan asemakaavaluonnos on pidetty osallisten arvioitavana 11.3-31.3.2011 välisenä aikana (valmisteluvaiheen kuuleminen). Kaavaluonnoksesta saatiin palautteena seitsemän viranomaisen tai yhteisön sekä kolme yksityisen maanomistajan palautetta: 1. Varsinais-Suomen ELY-keskus / tarkastaja Risto Rauhala ELY-keskuksella ei ole tarvetta antaa kaavaan tässä vaiheessa varsinaista lausuntoa. ELY-keskus ei näe puutteita selvitysten osalta eikä OAS:ssa esitetyssä vaikutusarviossa. Asemakaava koskee käytännössä matkailua palvelevien rakennusten aluetta sekä venesatama-alueita. Lisäksi kaavaan sisältyy virkistysalueita ja metsätalousaluetta. Alueen aiemman kaavoituksen vaiheet ja OAS:ssa mainittu hallinto-oikeuden päätös tulee tarpeen mukaan huomioida kaavan laadinnassa. Kaavan luonnokseen ei ole muutoin kommentoitavaa. Asemakaavan hyväksyminen voidaan tehdä vasta yleiskaavan hyväksymisen jälkeen, mikäli asemakaava ei ole nyt voimassaolevan yleiskaavan mukainen. 2.Varsinais-Suomen liitto / Maankäyttöjaosto Lausunto Velkuanmaan Vaihelan asemakaavasta Varsinais-Suomen liiton maankäyttöjaosto päätti kokouksessaan 28.3.2011 43 antaa asiasta seuraavan lausunnon: Turun Seudun kehyskuntien maakuntakaavassa, joka on ympäristöministeriössä vahvistettavana, on Vaihelan alue osoitettu kohdemerkinnällä r 603 - retkeilyn kohdealue. Maakuntakaavan merkinnästä on valitettu. Varsinais-Suomen liitto toteaa, että Vaihelassa olevan matkailutoiminnan kokoluokka ja luonne on sellainen, että alueen toteuttamisen tulee perustua asemakaavaan. Nyt esillä oleva
kaavahanke on menettelytapana oikea. Alueella olevista rakennushankkeista tehdyt valitusten ratkaisut tulee tuntea ennen kuin kaavoitus voi edetä vahvistusvaiheeseen. 3. Turun museokeskus/varsinais-suomen maakuntamuseo, tutkija Eija Suna Lausunto Velkuanmaan Vaihelan asemakaavasta Valmistelija: Kulttuuriperintöyksikkö/tutkija Eija Suna Naantalin kaavoitus- ja ympäristölautakunta on pyytänyt Varsinais-Suomen maakuntamuseon lausuntoa Velkuanmaan Vaihelan asemakaavan luonnoksesta. Velkuanmaan Pohjakylässä sijaitseva Vaihela on kylän kantataloja. Tila on matkailukäytössä ja se hyödyntää perinteistä pihapiiriä ja tilan vanhaa rakennuskantaa ravintolatoiminnassa. Tilalle rakennettu majoitusrakennus on tyylillisesti pihapiirin rakennuksista poikkeava ja sijaitsee tilakeskuksen välittömässä läheisyydessä, sen lounaispuoleisella mäellä. Pihapiirin lounaisosassa oleva vanha navetta toimii kuitenkin varsin hyvänä näkösuojana perinteisen pihapiirin ja uuden majoitusrakennuksen välillä. Nyt lausunnolla olevassa kaavaluonnoksessa tilan vanha päärakennus on asianmukaisesti merkitty säilytettäväksi rakennukseksi ja koko pihapiirille on annettu s-1 merkintä, jolla pihapiirin ilmettä pyritään vaalimaan. Määräyksessä mainittu punainen kolmiorimahuopakate tuntuu erikoiselta vaatimukselta, koska perinteinen kolmiorimahuopakate on yleensä ollut mustaa eikä pihapiirin kattojen yksivärisyyteen ole perinteisessä rakentamisessa koskaan pyritty. Vanhaa navettarakennusta ei kaavassa ole merkitty säilytettäväksi, mikä on pihapiirikokonaisuuden kannalta erittäin valitettavaa, koska jos navetta hävitetään, muodostuu uudesta majoitusrakennuksesta pihapiirin hallitseva elementti. Navetta on luonteva osa Vaihelan pihapiiriä ja se tulisi kaavassa huomioida.
Varsinais-Suomen maakuntamuseolla ei ole omalta toimialaltaan kaavaluonnoksesta muuta huomautettavaa. 4. Naantalin Matkailu Oy / toimistusjohtaja Tarja Rautianen Velkuanmaan Vaihelan asemakaava Naantalin Matkailu Oy:llä ei ole huomautettavaa Vaihelan asemakaavasta. Naantalin Matkailu Oy toteaa lisäksi, että Vaihelan talouskeskuksen alueelle osoitettu lisärakennusoikeus on tarpeellinen, koska nykyinen majoituskapasiteetti (11 hotellihuonetta) ei riitä ryhmä- ja kokousmatkailun tarpeisiin. 5. Velkuan saaristolaisyhdistys ry. / puheenjohtaja Anne-Maija Kivimäki Velkuan saaristolaisyhdistys ry kiinnittää huomiota seuraaviin: Venesataman laajennusta ei nähdä mahdollisuutena, laiturille tulisi osoittaa laajennusalue. vanha yhteysaluslaituri tulisi edelleen merkitä LY-merkinnällä (yhteys- ja lossiliikenne), Yhteys aluslaiturin käyttö: vesibussiliikenne, meritaksi, maa-aineksien kuljetukset. laiturin omistaa käsittääksemme Naantalin kaupunki. 6. Pohjakylän osakaskunta / pj. Juha Valtonen Mielipide Vaihelan asemakaavasta Antaja: Pohjakylän osakaskunta Mielipide: Asemakaava ei ole olemassa olevan oikeusvaikutteisen yleiskaavan tavoitteiden mukainen. uudet mahdolliset venevajat pitäisi poistaa, koska alueen omistajilla on jo kaavoitettavalla alueella venevaja. Vesialue pitäisi suunnitella vesilain mukaisella käytännöllä. Kaavoitus ei ole oikea elementti vesialueen suunnitteluun. Yhteisen alueen (877) mahdollista rakennustarvetta ei ole mitenkään otettu huomioon kaavassa. Konsultilla ei saisi olla ennakkokäsitystä kaavoitettavaan alueeseen (mahdollinen puolueellisuus).
7. Fortum Sähkönsiirto Oy / yleissuunnittelija Markku Peippo Velkuanmaan Vaihelan asemakaava, luonnos Jakeluverkosto Kaava-alueen ympäristössä sijaitsee jakeluverkostoa oheisen karttaliitteen mukaisesti. Kaava-alueen vieritse kulkee 20 kv ilmajohto. Nykyisten suunnitelmien mukaan asemakaavan alueelle ei tarvita varauksia uusille muuntamoille tai johdoille. Meillä ei ole muuta kommentoivaa kaavaluonnoksesta. 8. Tarja ja Inga Majasuo, Velkua Velkuanmaan Vaihelan asemakaavaehdotus Mielipiteenämme otsikossa mainittuun kaavaluonnokseen toteamme seuraavaa: - Kaavaluonnos on voimassa olevan osayleiskaavan vastainen - Autopaikkojen määrä ajateltuun rakennusoikeuteen on liian vähäinen - Mahdollisen uudisrakennuksen rakennusala on merkitty liian lähelle naapurikiinteistöä - Uudisrakennusten sijoittelu olemassa olevien rakennusten välittömään läheisyyteen antaa slummimaisen mielikuvan alueesta - Massiivisen uudisrakentamisen salliminen ranta-alueelle muuttaa rannan ilmettä ja käyttöä rauhallisesta saaristolaiskylän ranta-alueesta remuisaksi "mustalaisleiriksi" 9. Erik Friederiksen, Velkua Asia: Muistutus Velkuanmaan Vaihelan asemakaava Velkuan yleiskaava 2010 Alueella on voimassa yleiskaava, jonka Lounais-Suomen ympäristökeskus on
vahvistanut osittain 30.12.1997 ja osittain 25.08.2000.Velkuanmaan saaren itärannikolla sijaitseva Vaihelan asemakaava-alue on osoitettu Vaihelan kiinteistön talouskeskuksen osalta maatilojen talouskeskusten korttelialueeksi, jolla on kyläkuvallisesti tai rakennushistoriallisesti arvokkaita rakennuksia (AMsr2). Korttelialueen rakennustehokkuus on kaavan mukaan e=0,05-0,10, mikä vastaa noin 450-900 k-m 2:n rakennusoikeutta. Rantaan rajoittava alue on osittain maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on ympäristöarvoja (MY) sekä yksityiseksi venevalkama / venesatama-alueeksi (LVy) ja yhteisalus- tai lossiliikennettä palvelevaksi alueeksi (LY). MYja LVy -alueelle ei ole osoitettu rakennusoikeutta. LY-alueelle saa rakentaa satamatoimintoja palvelevia rakennuksia ja laitteita. Rakennustehokkuus e=0,05-0,10. Vaihelan asemakaava-alue sijaitsee kokonaan yleiskaavassa merkinnällä rv rajatulla alueella, jota koskee seuraava kaavamääräys: Rantaviivasta noin 300 metrin etäisyydelle ulottuva rantavyöhyke, jolla asumisen rakennusoikeus määräytyy pelkästään tilan rantaviivan pituuden tai saarissa saaren pinta-alan perusteella. Määräys koskee rantavyöhykkeellä olevia kaikilla eri maankäyttömerkinnöillä osoitettuja alueita. Asemakaavan laillisuuden arviointi: Voimassa olevan oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa Vaihelan talouskeskuksen käsittävän alueen käyttötarkoitukseksi on osoitettu maatilan talouskeskus. Alueen rakennusoikeus yleiskaavassa on enimmillään 900 k-m2. Asemakaavan mukainen käyttötarkoitus sallii olemassa olevien rakennusten muuttaminen matkailukäyttöön ja uusien matkailua palvelevien rakennusten rakentamisen. Sallittu rakennusoikeus on 1 900 m 2. Asemakaavan mahdollistaminen matkailuun liittyvien toimintojen vaikutukset ympäröivän alueen maankäyttöön samoin kuin muutkin. Ympäristövaikutukset kuten vaikutus liikenteeseen sekä vesi- ja jätevesihuollon järjestämiseen ovat siten olennaisesti erilaisia ja merkittävämpiä verrattuna niihin vaikutuksiin, joita yleiskaavan mukaisella maatilojen talouskeskusten alueella on. Tähän nähden yleiskaava ei ole ollut maankäyttö- ja
rakennuslain tarkoittamalla tavalla ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Näitä vaikutuksia koskevia kaava-asiakirjoissa olevia selvityksiä ei myöskään voida pitää riittävinä sen arvioimiseksi, täyttääkö Vaihelan asemakaava maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti asemakaavan sisältövaatimukset. Niin sanottu maakuntakaava ei ole lainvoimainen ja kaava merkintä r 603 on ainoastaan maakuntakaavaehdotuksessa. Kaavoituksessa on noudatettava hyviä tapoja, mikä tarkoittaa sitä, että ensin hyväksytään maakuntakaava, ja sitten yleiskaava ja sen jälkeen asemakaava noudattaa edellä mainittuja kaavoja. Kaavanlaatijana on sama konsultti, joka on laatinut lainvastaiset kaavat (konsultti sopimukset). Vaihelan Yleiskaava muutos. 20.11.2003 Vaihelan Asemakaava 28.05.2007 Sekä nykyisen asemakaavaehdotuksen. Kaikkien kaavan laatijana on ollut Pöyry yhtiöt. 10. Jorma Vataja / palaveri Jorma Vatajan kanssa pidettiin palaveri, jossa Vataja toi esille suunnittelualueelle kohdistuvan venevalkamarasitteen. Rasite otetaan huomioon jatkosuunnittelussa. Kesän aikana on pidetty myös nähtävillä Velkuanmaan osayleiskaavaehdotus, joka käsittää nyt asemakaavoitettavana olevan Vaihelan alueen. Nähtävilläolo päättyy 9.9.2011 ja osayleiskaavasta saatu palaute otetaan huomioon myös nyt valmisteltavassa asemakaavaehdotuksessa. KAUPUNGINARKKITEHTI: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää merkitä tiedoksi Vaihelan asemakaavaluonnoksesta 11.3-31.3.2011 välisenä aikana saadun palautteen. Velkuan saaristolaisyhdistys ry:n ja Pohjakylän osakaskunnan kanssa järjestetään erillinen palaveri suunnittelualueella ennen kaavaehdotuksen laatimista.
KOKOUSKÄSITTELY: KAAVYMP 53 Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila 29.5.2012: Merkittiin, että Raija Wecksell poistui kokouksesta tämän käsittelyn aikana kello 19.55. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. Vaihelan asemakaavan valmistelua on jatkettu siten, että konsultti on laatinut vastineet luonnosvaiheen nähtävilläolon aikana 11.3-31.3.2011 saatuun palautteeseen. Velkuanmaan osayleiskaava on hyväksytty Naantalin kaupunginvaltuustossa 7.5.2012. Pohjakylän osakaskunnan/juha Valtonen ja Velkuan saaristolaisyhdistyksen/raimo Lehtimaa edustajien kanssa on pidetty 20.9.2011 kuulemis- ja maastokäynti suunnittelualueella. Kaavanlaatijan vastineet 1.6.2012 / Pöyry Finland Oy johtava asiantuntija Jarmo Lukka ja suunnittelupäällikkö Kaisa Rantee. Palaute on lyhentämättömänä edellä esitetyssä, 15.9. 2011 pidetyn kokouksen pöytäkirjassa. 1. Varsinais-Suomen ELY-keskus / tarkastaja Risto Rauhala Ely-keskus toteaa, että sillä ei ole tarvetta antaa tässä vaiheessa varsinaista lausuntoa. Ely-keskus ei näe puutteita selvitysten osalta eikä OAS:ssa esitetyssä vaikutusarvioinnissa. Kaavan vaiheet ja OAS:ssa mainittu hallinto-oikeuden päätös tulee tarpeen mukaan huomioida kaavan laadinnassa. Asemakaavan hyväksyminen voidaan tehdä vasta yleiskaavan hyväksymisen jälkeen. Merkitään tiedoksi. 2. Varsinais-Suomen liitto / Maankäyttöjaosto Muistuttaja toteaa, että alueella olevista rakennushankkeista tehdyt valitusten ratkaisut tulee tuntea ennen kuin kaavoitus voi edetä vahvistusvaiheeseen. Merkitään tiedoksi. 3. Turun museokeskus/varsinais-suomen maakuntamuseo, tutkija Eija Suna Muistuttaja huomauttaa, että s-1 merkintään liittyvässä määräyksessä mainittu punainen kolmiorimahuopakate tuntuu erikoiselta vaatimukselta,
sillä pihapiirin kattojen yksivärisyyteen ei ole perinteisessä rakentamisessa pyritty. S-1 merkinnän määräyksestä poistetaan kolmiorimahuopakatteen kohdalta punainen värivaatimus. Lisäksi Museokeskus/Varsinais-Suomen maakuntamuseo huomauttaa, että Vaihelan pihapiirissä olevaa navettaa ei ole kaavassa merkitty säilytettäväksi ja navetta tulisi huomioida kaavassa osana pihapiirikokonaisuutta. Navettarakennusta koskee s-1 merkinnän määräys, jonka mukaan pihapiirin alueella olevia rakennuksia ei saa muuttaa, purkaa tai korvata siten, että pihapiirikokonaisuuden rakennustaiteellinen tai kulttuurihistoriallinen arvo vähenee. Ehdotusta ei muuteta tältä osin. 5. Velkuan saaristolaisyhdistys ry. / pj. Anne-Maija Kivimäki Muistuttaja huomauttaa, että venesataman laajennusta ei nähdä mahdollisuutena, laiturille tulisi osoittaa laajennusalue ja että vanha yhteysaluslaituri tulisi edelleen merkitä LY-merkinnällä. Ehdotukseen muutetaan LV-alue yhteysalus ja lossiliikenteelle varatuksi LY -alueeksi. Ehdotus vastaa Naantalin kaupunginvaltuuston hyväksymää, 16.4.2012 päivättyä Velkuanmaan osayleiskaavaa. 6. Pohjakylän osakaskunta / pj. Juha Valtonen Muistuttaja huomauttaa, että asemakaava ei ole olemassa olevan oikeusvaikutteisen yleiskaavan tavoitteiden mukainen ja uudet venevajat pitäisi poistaa. Naantalin kaupunginvaltuuston 7.5.2012 hyväksymässä Velkuanmaan osayleiskaavassa 16.4.2012 ranta-alueilla on merkinnät LY ja LVrm. Asemakaavan venevalkama/satama -alueen merkinnät noudattavat OYK:n matkailun kehittämiseksi varatun LVrm-alueen periaatteita. Asemakaavatasolla kaavamerkintöjä on täsmennetty rakennusalojen ja rakennusoikeuksien osalta. 7. Fortum Sähkönsiirto Oy / yleissuunnittelija Markku Peippo Muistuttaja toteaa, että asemakaavan alueelle ei nykyisten suunnitelmien mukaan tarvita varauksia uusille muuntamoille tai johdoille. Merkitään tiedoksi. 8. Tarja ja Inga Majasuo, Velkua
Muistuttajat huomauttavat seuraavaa: -asemakaava on voimassa olevan osayleiskaavan vastainen, Kaavassa määritellyt aluevaraukset ovat Naantalin kaupunginvaltuuston 7.5.2012 hyväksymän Velkuanmaan osayleiskaavan 16.4.2012 mukaiset. Ehdotusta ei muuteta tältä osin. -autopaikkojen määrä on liian vähäinen, Autopaikkojen määrä on yleisen käytännön mukainen. Ehdotusta ei muuteta tältä osin. -uudisrakennuksen rakennusala on merkitty liian lähelle naapurikiinteistöä ja että uudisrakennusten sijoittelu olemassa olevien rakennusten välittömään läheisyyteen on huono, Uusien rakennusmassojen sijoittelussa on pyritty säilyttämään Vaihelan pihapiirin maisemalliset ja rakennetun kulttuuriympäristön arvot, joita ovat mm. tiivis ryhmämäinen sijoittuminen päärakennuksen metsän puoleisille alueille ja mereen viettävän viljelyalueen avoimuus. Ehdotusta ei muuteta tältä osin. -rakennusoikeuden lisääminen ranta-alueella lisää rauhattomuutta alueella. rakennusoikeudet liittyvät LY- ja LVrm kortteleihin, jotka aluevarauksina ovat Velkuanmaan osayleiskaavan 16.4.2012 mukaiset. Ehdotusta ei muuteta tältä osin. 9. Erik Friederiksen, Velkua Muistuttaja huomauttaa: - asemakaavan laillisuuden arvioinnista ja siitä että maakuntakaava ei ole lainvoimainen. Asemakaava on laadittu Naantalin kaupunginvaltuuston 7.5.2012 hyväksymän Velkuanmaan osayleiskaavan 16.4.2012 mukaisesti. Varsinais-Suomen liiton maakuntavaltuusto hyväksyi kokouksessaan 13.12.2010 ehdotukset Loimaan, Turunmaan ja Vakka-Suomen seutukuntien sekä Turun seudun kehyskuntien maakuntakaavoiksi. Maakuntavaltuuston päätöksen jälkeen kaava on siirtynyt ympäristöministeriön vahvistettavaksi. Ehdotusta ei muuteta tältä osin. -vaikutuksia koskevien kaava-asiakirjojen riittämättömyydestä.
Varsinais-Suomen Ely-keskus toteaa palautteessaan, että ei näe puutteita selvitysten osalta eikä OAS:ssa esitetyssä vaikutusarvioinnissa. Ehdotusta ei muuteta tältä osin. 10. Jorma Vataja / palaveri Muistuttaja huomautti palaverissa suunnittelualueelle kohdistuvasta venevalkamarasitteesta. Venevalkamarasite huomioidaan kaavaehdotuksessa. Asemakaavakarttaan tehdyt muutokset 1. LV-venesataman korttelialue on muutettu LY-Yhteysalus- ja lossiliikenteelle varatuksi korttelialueeksi. 2. LY-alueelle on varattu uutta rakennusoikeutta 100 k-m2 sijainniltaan ohjeellisella merkinnällä. Olevien venevajojen rakennusoikeus on merkitty kaavakarttaan. 3. LVrm-alueen toinen kahdesta luonnoksessa esitetystä venevajaoikeudesta on poistettu rasitteen kohdalta ja toisen kaavakarttaan edelleen merkityn venevajan rakennusoikeus on merkitty kaavakarttaan. 4. LY- ja LVrm- korttelialueiden rakentamisen tulee noudattaa perinteistä rantarakentamisen tapaa. 5. Kaavan havainnekuvasta on poistettu rantapuusto merinäkymän avoimena pitämiseksi. Nämä muutokset on kirjattu 1.6.2012 päivättyihin kaavakarttaan ja selostukseen. Kaavaselostus jaettiin kokouksessa. LIITE A1, KAAVYMP 13.6.2012, Asemakaavakartta, ehdotus (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) LIITE A2, KAAVYMP 13.6.2012, Asemakaavan havainnepiirros (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) LIITE A3, KAAVYMP 13.6.2012, Asemakaavan kaavaselostus (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Julkisen nähtävilläolon yhteydessä pyydetään lausunnot seuraavilta tahoilta: Varsinais-Suomen ELY-keskus / Ympäristö ja luonnonvarat sekä liikennevastuualue, Varsinais-Suomen liitto, Turun museokeskus/varsinais-suomen maakuntamuseo, Naantalin Matkailu Oy, Velkuan saaristolaisyhdistys ry, Pohjakylän osakaskunta, Saaristolautakunta ja Varsinais-Suomen pelastuslaitos. KAUPUNGINARKKITEHTI: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää esittää kaupunkisuunnittelujaostolle ja edelleen kaupunginhallitukselle, että 1.6.2012 päivätty Vaihelan asemakaavaehdotus asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 65 :n sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 :n mukaisesti
KSJ 43 Maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen 21.8.2012: julkisesti nähtäville. Julkisen nähtävilläolon yhteydessä pyydetään lausunnot seuraavilta tahoilta: Varsinais-Suomen ELY-keskus / Ympäristö ja luonnonvarat sekä liikennevastuualue, Varsinais-Suomen liitto, Turun museokeskus/varsinais-suomen maakuntamuseo, Naantalin Matkailu Oy, Velkuan saaristolaisyhdistys ry, Pohjakylän osakaskunta, Saaristolautakunta ja Varsinais-Suomen pelastuslaitos. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. Vaihelan asemakaavaluonnos mahdollistaa kaikkiaan 2 586 k-m² rakennusoikeuden sijoittamisen kaava-alueelle. Alueella on rakennuksia nyt 1 811 k-m². Näistä 1 525 k-m² on Vaihelan tilan alueella ja 286 yhteisomistuksessa olevalla yhteysalus- ja lossiliikenteelle varatulla korttelialueella. Kaava-alueen lisärakennusoikeus sijoittuu alla olevan taulukon mukaan: Pääosa siitä 675 k-m² sijoittuu Vaihelan tilan talouskeskuksen (427 k-m²) alueelle ja 248 k-m² matkailuun liittyvälle venesataman korttelialueelle rantaa. Loput 100 k-m² sallitaan yhteysalus- ja lossiliikenteelle varatulle korttelialueelle. Vaihelan tila (RM) Vaihelan ranta-alue (LVrm) LY 286 k-m².(tässä mukana 2 venevajaa 256 k-m² Käytetty rakennusoik. k-m² Kaavaehdotuk sen rakennusoik. k-m² Kaavan sallima lisärakennusoikeus k-m² 1473,00 52,00 286,00 1900,00 300,00 386,00 427,00 (1) 248,00 (2) 100,00 (3) 1811,00 2586,00 775,00 Asemakaava sallii lisärakennusoikeutta, josta Naantalin kaupungin maapolitiikan käytäntöjen mukaan yleensä peritään maankäyttömaksua. Vaihelan asemakaavan laatiminen on verrannollinen Herrankukkaron yleiskaava- ja asemakaavaprosessiin. Kummassakin on kyse liittyneiden kuntien alueella toimivasta matkailuyrityksestä. Kummassakin tapauksessa kaavaprosessi on alkanut ennen kuntaliitosta. Herrankukkaron alueen yleiskaavaprosessin yhteydessä kaupunginhallitus on päättänyt olla perimättä maankäyttömaksua. Maankäyttömaksua ei päätöksen mukaan tulla perimään myöskään asemakaavoituksen yhteydessä. Herrankukkaro oli tehnyt Rymättylän kunnan kanssa kirjallisen maankäyttösopimuksen, jonka voimassaolo oli päättynyt. Kaupunki tulkitsi, että sopimus sitoo kuitenkin kaupunkia. Kaupunginhallituksen 28.11.2011
esityslistalla, 467 todetaan: Yhteyspäällikkö Martti Sipponen 22.8.2012: "Kaupunginjohtajan johdolla on suunnittelualueen RM-alueita omistavien maanomistajien kanssa käyty neuvotteluja asemakaavavaiheeseen liittyvän maankäyttösopimuksen periaatteista. Kaupunginlakimies Turo Järvinen ja maanomistajia edustava juristi ovat selvittäneet sitä, sitovatko Rymättylän kunnan aikana tehdyt sopimukset, mm. yllä esityslistallakin näkyvä maankäyttösopimus Naantalin kaupunkia vaikka sen mukainen asemakaava kumoutui. Neuvottelun ja selvitysten perusteella on päädytty siihen, että yleinen lojaliteettipetiaate ja luottamuksensuojaperiaate puoltavat sitä, että aikaisemmin tehtyjen sopimusten periaatteet sitovat edelleen osapuolia." Herrankukkaro vastasi itse kunnallistekniikan rakentamisesta alueelleen Röölästä lähtien. Vaihelan kiinteistö vastaa itse vesihuollon järjestämisestä viranomaisvaatimusten mukaisesti. Tällä perusteella on päädytty siihen, että maankäyttömaksua ei esitetä määrättäväksi myöskään Vaihelan asemakaavasta. Asemakaavoituksen kaavoituskustannukset peritään täysimääräisesti maanomistajalta. Vaihela ei kuulu kaupungin vesihuoltolaitoksen toiminta-alueeseen. Uusista käynnistyvistä hankkeista myös saariston alueella kaupunki perii maankäyttömaksua samoin periaattein kuin kanta Naantalin alueeltakin. Kaupunginarkkitehdin Kirsti Junttilan 21.8.2012 antaman ilmoituksen mukaan asemakaavan laatimisesta aiheutuneet kustannukset tähän mennessä ovat seuraavat: Asemakaava Havainnekuvat ja maisemaselvitys Ympäristövirasto Kuulutukset, kopiokulut Asemakaavan laatiminen ja vastineet/ Pöyry Finland Oy / Jarmo Lukka Pöyry Finland Oy / Kaisa Rantee Kaupunginarkkitehti Suunnitteluavustaja Turun Sanomat, Rannikkoseutu, Kaupunkiuutiset ja Vakka-Suomen Sanomat 26 h x 58 14 h x 34 6 623 4 649 1 508 476 1 000 Yhteensä 14 256 Asemakaavaselostus sisältää joitakin virheitä esim. kohdissa 5.2 / 5.3. Selostuksessa olevat virheet korjataan kaupunginhallituksen käsittelyyn menevään asiakirjaan. Esityslistan liitteenä on asemakaavakartta, asemakaavan selostus liitteineen sekä asemakaavan käynnistämissopimus (KSJ 27.8.2012). VS. KAUPUNGINJOHTAJA:
Kaupunkisuunnittelujaosto päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että 1.6.2012 päivätty Vaihelan asemakaavaehdotus asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 65 :n sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville. Julkisen nähtävilläolon yhteydessä pyydetään lausunnot seuraavilta tahoilta: Varsinais-Suomen ELY-keskus / Ympäristö ja luonnonvarat sekä liikennevastuualue, Varsinais-Suomen liitto, Turun museokeskus/varsinais-suomen maakuntamuseo, Naantalin Matkailu Oy, Velkuan saaristolaisyhdistys ry, Pohjakylän osakaskunta, Saaristolautakunta ja Varsinais-Suomen pelastuslaitos. Lisäksi kaupunkisuunnittelujaosto esittää kaupunginhallitukselle, että asemakaavan laatimisen johdosta ei maanomistajille listatekstissä kerrottujen perusteiden takia määrätä maankäyttömaksua. Asemakaavan laatimiskustannukset peritään täysimääräisenä. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Vs. kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin. KH 375 Asemakaavakartta ja -selostus oheistetaan. LIITTEET A1 - A2, KH 24.9.2012 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Asemakaavaselostuksen koh dassa 5.2 ol leet pai no vir heet on kor jattu. Asemakaavan käynnistämis so pi mus on liitetty esityslistaan (KH 24.9.2012). Asemakaavan käynnistämissopimus tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn sa man ai kai sesti, kun kaupunginhallitus tekee ehdotuksen valtuus tolle ase ma kaa vaseh do tuk sen hyväksymisestä. VS. KAUPUNGINJOHTAJA: Kaupunginhallitus päättää asettaa 1.6.2012 päivätyn Vai he lan asemakaavaehdotuksen maankäyttö- ja raken nuslain 65 :n se kä maankäyt tö- ja raken nusasetuksen 27 :n mukai sesti julki sesti nähtävil le. Nähtävilläolon yhteydessä pyydetään lausunnot seu raa vilta tahoilta: Varsinais-Suomen ELY-keskus / ympäristö ja luonnonvarat sekä liikennevastuualue, Varsinais-Suomen liit to, Turun museokeskus / Varsinais-Suomen maakuntamu seo, Naantalin Matkailu Oy, Velkuan saaristolaisyhdistys ry, Poh-
KOKOUSKÄSITTELY: jakylän osakaskunta, saaristolautakunta ja Varsinais-Suo men pelastuslaitos. Lisäksi kaupunginhallitus päättää, et tä kaupunkisuunnittelujaoston pöytäkirjassa 27.8.2012 esitetyillä perusteilla maanomistajille ei määrätä asemakaavan laa ti mi sen joh dosta maankäyt tö mak sua. Ase ma kaavan laa ti mis kus tan nukset peri tään täysi määräi sinä. Merkittiin, että maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen oli läsnä kokouksessa tämän asian käsittelyn ajan. KAUPUNGINHALLITUS: Vs. kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin.