ASEMAKAAVAN SELOSTUS ASEMAKAAVAN MUUTOS 22. kaupunginosa Etukylä osa korttelia 1 ja suojaviheraluealue. KAAVA NRO 0316 Kaupunkisuunnittelu 3.2.2017
2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.2 Kaavan tunnistetiedot Asemakaavan muutos 22. kaupunginosa Etukylä osa korttelia 1 ja suojaviheralue. Kaava numero 0316. Yhteyshenkilö, kaavan valmistelija: Elina Masalin kaavasuunnittelija puh. 040 773 7752 elina.masalin@kotka.fi 1.3 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Mussalon saaressa rajautuen idässä Mussalontiehen ja pohjoisessa Kärkisaarentiehen. Suunnittelualue sijaitsee noin 6 km:n päässä Kotkan pääkeskuksesta Kotkansaarelta luoteeseen. Liitteenä 1 sijaintikartta. sijaintikartta 1.4 Kaavan tarkoitus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on selventää liikenneyhteyksiä olemassa olevilla kerros- ja rivitaloalueilla sekä laajentaa asuinrakennusten korttelialuetta Kärkisaarentien suuntaisesti. Kaavamuutoksella edistetään täydennysrakentamista. 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista
3 1. sijaintikartta 1:15 000 2. ote ajantasa-asemakaavakartasta 1:2 000 3. ote maanomistuksen karttakirjasta 1:5 000 4. asemakaavakartta 5. asemakaavamerkinnät ja määräykset 6. osallistumis- ja arviointisuunnitelma 7. asemakaavan perustiedot ja yhteenveto 1.6 Luettelo selvityksistä 1. Kotkan kaupungin meluselvitys 2003. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet - asemakaavan muutos laaditaan kaupunkisuunnittelun aloitteesta - asemakaavan muutoksen vireilletulo 9.12.2016 - osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävänä 9.12.2016 5.1.2017 - asemakaavan muutosluonnos nähtävänä helmikuussa 2017 - asemakaavaan liittyvä selostusluonnos nähtävänä helmikuussa 2017 - kaupunkisuunnittelulautakunta - 21.3.2017 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Suunnittelutilanne 3.1.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset - voimassa oleva asemakaava on vahvistettu 11.11.1976 ja 2.2.1978, 6.11.1978 ja 9.12.2013 - voimassa oleva rakennusjärjestys on hyväksytty 14.11.2001 ja tullut voimaan 1.1.2002 - kaava-alue on kiinteistörekisterissä - pohjakartta on maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen 323/2014 mukainen ja tarkistettu 24.6.2013. 3.1.2 Rakennettu ympäristö Asutus ja rakennettu ympäristö Kaava-alueella on kaksi vuonna1979 rakennettua rivitaloa sekä kaksi 1980 -luvun alussa valmistunutta 2-kerroksista pienkerrostaloa. Rivitaloissa on yhteensä 7 asuntoa ja kerrostaloissa 74 asuntoa/huonetta. Rivitalot on suunniteltu alun perin samassa korttelissa toimineen puutalousoppilaitoksen henkilökunnan asunnoiksi ja kerrostalot asuntoloiksi opiskelijoille. Metsäalan koulutus on koulurakennuksessa loppunut, mikä on johtanut siihen, että asuntolarakennukset ja rivitalot ovat jääneet vaille vakituista käyttöä. Toinen kerrostaloista toimii tällä hetkellä ryhmäkotina. Kaupunki on käynyt neuvotteluja asuntola- ja rivitalorakennusten myynnistä. Kärkisaarentien alkupäähän on valmistumassa 5-asuntoinen rivitalo.
4 Muutosalueen pohjoispuolella Kärkisaarentien varrella on omakotiasutusta. Mussalontien itäpuolella Vasikkaniemessä on lisätty kaavamuutoksella omakotiasutusta ja siellä sijaitsevat opiskelija-asuinkerrostalot on peruskorjattu vuokra-asunnoiksi. Muutosalueella on asukkaita tällä hetkellä 13 kpl. ilmakuva kaakosta, opiskelija-asunnot etualalla ja rivitalot takana Palvelut Samassa korttelissa toimii entisen koulurakennuksen tiloissa mm. yksi kaupungin kotihoidon toimipisteistä. Koulurakennukseen on sijoitettu tällä hetkellä väliaikaisesti Langinkosken koulun oppilaat, jotka siirtyvät takaisin omiin tiloihin Langinkosken uuden koulun valmistuttua. Puulaboratoriorakennuksessa on liikunta-alan yrityksiä ja harjoitustiloja. Alueen peruspalvelut on hyvin saavutettavissa. Alakoulu, kaksi lasten päiväkotia sekä seurakuntakoti sijaitsevat noin 1,5 km:n etäisyydellä muutosalueesta etelään. Päivittäistavarakauppa postin asioimispisteineen sekä polttoainemyynnin kylmäasema sijaitsevat n. 700 m:n etäisyydellä. Lähin linja-autopysäkki on noin 100 m:n päässä. Virkistys Mussalon saaren lounaisosassa Santalahdessa on laaja yhtenäinen virkistysalue uimarantoineen ja luontopolkuineen, rakennettuine leikkipuistoineen sekä golfkenttineen. Mussalossa on myös liikuntaluola sekä Pitkienkallioiden valaistu kuntoja laturata. Liikenne Liikenne kaava-alueelle kulkee Mussalontieltä Kärkisaarentien liittymän kautta. Paikallisliikenteen vuorot kulkevat Mussalontiellä, jossa sijaitsee myös pyöräily- ja
5 jalankulkuyhteydet Mussaloon, Kotkansaarelle, Karhuvuoreen ja Karhulaan. Lähin linjaautopysäkki on noin 100 metrin etäisyydellä kaava-alueesta. Kulkuyhteydet julkisilla välineillä sekä Karhulan että Kotkansaareen ovat erinomaiset. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Kaava-alueella ei ole muinaismuistoja. Tekninen huolto Mussalontiellä ja osittain Kärkisaarentiellä on rakennettu yleinen vesijohto- ja viemäriverkosto. Muutosalueella olevat rakennukset ovat liittyneet Mussalontieltä erkanevaan ja tontin eteläreunan kautta entiselle oppilaitokselle rakennettuun kaukolämpöverkostoon. Ympäristöhäiriöt Kotkan kaupungin laatiman tieliikenteen meluselvityksen 2003 mukaan Mussalontien liikennemelun ohjearvo asumiseen käytettävillä alueilla (55dB) ylittyy noin 30 metrin päähän tien keskilinjasta. Vuonna 2011 Mussalon Turantiellä tehdyn mittauksen perusteella mitattu ekvivalenttitaso on ollut 58 db. Melumallennusten mukaan Mussalontieltä kantautuu 3.1.3 Maanomistus Muutosalue on kaupungin omistuksessa. Liitteenä 3 ote maanomistuksen karttakirjasta. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Ympäristöministeriö on 28.5.2008 ja 18.1.2010 vahvistanut Kymenlaakson maakunta-kaavan taajamat ja niiden ympäristöt, jossa suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi A. Maakuntakaava kauppa ja merialue, jonka ympäristöministeriö on vahvistanut 26.11.2014, on yleismääräys, jonka mukaan alueiden yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee selvittää edellytyksiä uusiutuvaan energiaan perustuvien järjestelmien käyttöä.
6 ote Kymenlaakson maakuntakaavojen yhdistelmäkartasta Osayleiskaava Kaupunginvaltuuston 22.4.1992 hyväksymässä Mussalon oikeusvaikutuksettomassa osayleiskaavassa suunnittelualue on merkitty opetustoimintaa palvelevien rakennusten alueeksi PYO. ote Mussalon osayleiskaavasta Asemakaava Voimassa olevat asemakaavat on vahvistettu 11.11.1976 ja 9.12.2013. Vuoden 1976 asemakaavassa korttelialue on merkitty opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi YO, kerrosluvuksi III ja tontin tehokkuusluvuksi e = 0,40 ja rakennusoikeus 2172 k-m 2.
7 Vuonna 2013 hyväksytyssä asemakaavan muutoksessa on korttelin pohjoisosassa sijaitsevien kerros- ja rivitalojen kaavamääräykset muutettu vastaamaan olemassa olevaa tilannetta merkinnöillä asuinpientalojen korttelialue AP, rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue AR ja asuinkerrostalojen korttelialue, johon saa sijoittaa palveluasuntoja AKS, kerrosluku on I III ja rakennusoikeus yhteensä 4700 k-m 2. ote ajantasa-asemakaavasta Rakennusjärjestys Voimassa oleva rakennusjärjestys on hyväksytty 14.11.2001 ja tullut voimaan 1.1.2002. Uusi rakennusjärjestys on valmisteilla. Tonttijako- ja rekisteri Kaava-alue on kiinteistörekisterissä. Pohjakartta Pohjakartta on maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen 323/2014 mukainen ja tarkistettu x.x.2017. Selvitykset
8 Kaava-alueen luontoarvot on selvitetty 23.8.2013. Ympäristökeskuksen lausunnon mukaan lähialueella ei ole erityisiä luontoarvoja. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Osallistuminen ja yhteistyö 4.1.1 Osalliset - lähialueen asukkaat ja maanomistajat, - Kaakkois-Suomen ELY-keskus, Meri-Kymen luonto ry, Kotkan ympäristöseura ry, Kotka-Seura, Kymenlaakson museo, museovirasto - Kymen Vesi Oy, Kymenlaakson Sähköverkko Oy, Kotka Energia Oy, Fingrid Oyj, Gasum Oy, Elisa, Telia Sonera Finland Oy, Kymenlaakson Jäte Oy ja kaupungin asiantuntijaviranomaiset: kaupunkimittaus, tekniset palvelut, puistotoimi, rakennusvalvonta, ympäristökeskus ja Kymenlaakson pelastuslaitos. 4.1.2 Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuuleminen Vireilletulosta, osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ilmoitettiin osallisille kirjeitse ja muille lehti-ilmoituksella Ankkurissa. Alueen asukkailta ei tullut yhtään kannanottoa. Kymenlaakson pelastuslaitos, Fingrid Oyj, Museovirasto, Kymenlaakson museo, Gasum Oy, Kymenlaakson Sähköverkko Oy ja TeliaSonera Finland Oyj ei ollut kaavamuutokseen huomautettavaa. Kymenlaakson liiton toivomus oli, että maakuntakaavakarttaotteena käytettäisiin selvyyden vuoksi yhdistelmäkarttaa sekä huomioidaan koko maakuntakaava-aluetta koskevat suunnittelumääräykset. Luonnosvaiheen kuuleminen Ehdotusvaiheen kuuleminen 4.1.3 Viranomaisyhteistyö 4.2 Asemakaavan muutoksen tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on suunnitella katuyhteys ajoyhteyden sijaan olemassa oleville kerros- ja rivitaloille. Tällä selkeytetään kunnossapito ja kulkuoikeuksia tonteille. Tavoitteena on laajentaa asumista Kärkisaarentien eteläpuolella tien suuntaisesti. Voimassa olevalle asemakaavan mukaiselle käyttötarkoitukselle (opetustoiminta) ei ole tarvetta. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1.1 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala on 2,1432 ha ja rakennusoikeus yhteensä 6600 k-m 2, vähennystä on 272 k-m 2 voimassa olevaan kaavaan. Asemakaavassa on asuinkerrostalojen korttelialueen AKS, johon saa sijoittaa palveluasuntoja pinta-ala 0,5193 ha, rakennusoikeus 2200 k-m 2 ja kerrosluku I- III,
9 rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue AR pinta-ala 1,2222 ha, rakennusoikeus 4600 k-m 2 ja kerrosluku I II ja suojaviheralueen EV pinta-ala 0,3026 ha. Vaadittavat auto- ja polkupyöräpaikat ovat AKS korttelialueella 1 ap/100 k-m 2, palvelumaisesti rakennettaessa autopaikkoja varataan todellista tarvetta varten, AR korttelialueet 1 autopaikka/asunto. Kerrostalokorttelialueella ja rivitalomaisesti rakennettaessa on varattava 2 polkupyöräpaikkaa asuntoa kohti. 5.2 Kaavan vaikutukset ja ekologinen tarkastelu 5.2.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kyseessä on rakennettuun ympäristöön liittyvä, olemassa olevan tilanteen toteava sekä jonkin verran lisärakentamista salliva asemakaavan muutos, jolla ei ole laajempia ympäristövaikutuksia. 5.2.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Asemakaavan muutos vaikuttaa lähinnä Kärkisaarentien varren metsäalueeseen. Tiheää havu- ja lehtipuuta kasvava metsikkö poistuu osittain rakentamisen myötä. 5.2.3 Vaikutusten arviointi energia- ja ilmastonäkökunnasta Asemakaavan muutoksella ei ole laajempaa vaikutusta energia- ja ilmastoasioihin. Kaava on lähinnä nykytilanteen toteamista ja selkeyttämistä sekä rakentamisen tiivistämistä olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen ja infraan. 5.2.4 Liikenteelliset vaikutukset Uudisrakentamisen myötä liikenne jonkin verran lisääntyy, mutta toisaalta hyvät joukkoliikenne- sekä jalankulun että pyöräilyliikenteen yhteydet houkuttelevat käyttämään muita vaihtoehtoja kuin yksityisautoja. Mussalontien meluvaikutukset on huomioitu rakentamista koskevilla määräyksillä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen Asemakaavan muutos tulee voimaan kaupunginvaltuuston päätöksen saatua lainvoiman. Asemakaavassa tonttijako on laadittu ohjeellisena eikä se näin ollen ole sitova. Tonttijako laaditaan erillisenä karttana, jossa osoitetaan mm. tonttien numerot, pinta-alat ja rajojen pituudet. Asemakaavaselostus täydentyy kaavatyön edetessä.