Kaupunginhallitus 30.05.2016 Sivu 1 / 1 3889/2015 10.00.02 176 Vastaus oikaisuvaatimuksiin, jotka koskevat kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaoston muutettua päätöstä myydä kaksi tonttia Keilaniemestä Valmistelijat / lisätiedot: Eva Elston-Hämäläinen, puh. 043 825 6073 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olli Isotalo Kaupunginhallitus hylkää oikaisuvaatimukset, jotka on tehty elinkeino- ja kilpailukykyjaoston 4.4.2016 42 tekemästä päätöksestä muuttaa kahden asuntotontin myyntipäätöstä SRV Rakennus Oy:lle ja Suomen Hypoteekkiyhdistyksen rahastoille Keilaniemestä korttelista 10065, tontit 2 ja 3. Jaoston päätös on syntynyt oikeassa järjestyksessä, päätöksentekijä ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole lainvastainen. Käsittely Esittelijän kokouksessa tekemät muutokset on huomioitu pöytäkirjassa. Byman ilmoitti peruuttaneensa asiassa tekemänsä oikaisuvaatimuksen, joka ei siis ole voimassa. Byman teki seuraavan muutosehdotuksen: Kaupunginhallitus hyväksyy oikaisuvaatimuksen ja palauttaa asian uudellenvalmisteltavaksi vaatimuksessa esitettyjen kannanottojen huomioon ottamiseksi. Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja totesi Bymanin ehdotuksen raukeavan kannattamattomana. Päätös Oheismateriaali Selostus Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin. - Oikaisuvaatimus 1 - Oikaisuvaatimus 2 - ei julkinen Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto on päättänyt 4.4.2016 42 myydä SRV Rakennus Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun ja Suomen Hypoteekkiyhdistyksen rahastoille kortteliin 10065 muodostettavat tontit 2 ja 3. Päätökseen on ollut liitettynä oikaisuvaatimusohje.
Kaupunginhallitus 30.05.2016 Sivu 2 / 2 Elinkeino- ja kilpailukykyjaoston kokouksen 4.4.2016 pöytäkirja on ollut yleisesti nähtävillä 15.4.2016. Oikaisuvaatimukset ovat saapuneet 19.4. ja 28.4.2016 kuntalain 138 :n mukaisessa määräajassa, joka on 14 päivää tiedoksisaannista. Oikaisuvaatimuksissa vaaditaan päätöksen kumoamista, koska valituksenalaisessa päätöksessä tonttien hinnat on arvioitu markkinatasoa alemmiksi ja arviokirjan hinta-arviota alemmiksi sekä koska tonttien myyntipäätös on tehty ilman julkista tarjouskilpailua. Kaupunginhallitus on antanut 16.5.2016 159 lausunnon Helsingin hallinto-oikeudelle kahdesta valituksesta, jotka koskevat elinkeino- ja kilpailukykyjaoston 16.11.2015 ja 14.12.2015 tekemiä päätöksiä myydä nyt oikaisuvaatimuksen kohteena olevat tontit. Lausunnossa on pyydetty hallinto-oikeutta ensisijaisesti jättämään valitukset tutkimatta, koska valituksenalaiset päätökset ovat täytäntöönpanokelvottomia ja rauenneita, koska tonttien myyntiä koskevia kauppakirjoja ei allekirjoitettu päätöksien edellyttämiin määräpäiviin menneessä. Nyt oikaisuvaatimuksen kohteena olevassa päätöksessä on ollut täytäntöönpanoehtona, että molempia tontteja koskevat kiinteistönkaupan esisopimukset on allekirjoitettava viimeistään 13.5.2016, ko. sopimukset on allekirjoitettu päätöksen asettamassa määräajassa. Kuntalain 130.1 :n mukaan kunta voi luovuttaa omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle taholle avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Pykälän toisessa momentissa säädetään luovuttamisesta tilanteessa, jossa kiinteistöä ei ole mahdollista tai tarkoituksenmukaista luovuttaa tai vuokrata 1 momentissa tarkoitetun tarjouskilpailun avulla. Kaupunginhallitus on varannut päätöksellä 14.1.2008 17 maa-alueen Keilaniemestä asuintalojen suunnittelemista varten SRV Viitoset Oy:lle. Tämän jälkeen kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto on jatkanut vuosittain suunnitteluvarausta SRV:lle. Suunnitteluvaraus on kestänyt pitkään mm. erinäisten valitusten käsittelemisen johdosta. Pitkään voimassa olleen suunnitteluvarauksen ja varauksensaajan suunnitteluvarauksen voimassaoloaikana tekemien suunnitelmien johdosta kaupungin ei ole tarkoituksenmukaista luovuttaa tontteja nyt uudessa tarjouskilpailussa. Kahden jäljelle jäävän asuintornitontin suunnitteluvaraus on päättynyt ja niiden luovuttaminen ratkaistaan aikanaan erikseen. Kuntalain 130 :n toisen momentin mukaan kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso. Elinkeino- ja kilpailukykyjaoston myyntipäätöstä tehtäessä on käytetty puolueettoman asiantuntijan Catella Property Oy:n arvion mukaista kauppahintaa tonttien myymiseen.
Kaupunginhallitus 30.05.2016 Sivu 3 / 3 Kuntalain määräämää menettelytapaa noudattaen on varmistettu siitä, että tonttien myyntiin ei sisälly kiellettyä valtiontukea ja, että myynti on ollut markkinaehtoinen. Elinkeino- ja kilpailukykyjaoston päätöksessä asuntotonttien rakennusoikeuden myyntihinta on 1 100 euroa / k-m2-1 220 euroa / k-m2 ja liiketilojen rakennusoikeuden hinta on 500 euroa / k-m2. Peruskauppahinnan lisäksi ostaja suorittaa kaupungille lisäkauppahintana korvauksen, joka on 30 % siltä osalta, kun asuntojen velaton keskimyyntihinta tonttiosuuden kanssa on 7 000-7 500 euroa / as-m2 ja 20 % siltä osalta kuin asuntojen velaton keskimyyntihinta tonttiosuuden kanssa on yli 7 500 euroa / as-m2. Lisäkauppahinnan raja-arvot on sidottu täysimääräisesti elinkustannusindeksiin. Mahdollisen lisäkauppahinnan vaikutus nostaa kerrosneliömetrin myyntihintaa. Catella Property Oy on 27.5.2015 tehnyt arviokirjan elinkeino- ja kilpailukykyjaoston päätöksissä tarkoitettujen tonttien markkina-arvon määrittämiseksi tonttien myyntiä varten. Arviokirjan yhteenvedossa on arvioitu tonttien markkina-arvo tontille rakennettavien huoneistojen arvioitujen myyntihintojen ja rakennuskustannusten perusteella. Arviokirjassa asuinrakennusoikeuden hinnaksi on arvioitu 1164-1252 euroa / k-m2 ja toimisto-/liikerakennusoikeuden hinnaksi 400 euroa / k-m2. Arviokirjassa on mainittu, että tonttimaan ja rakennusoikeuden arvonmäärityksessä tyypillinen arviointitarkkuus on +/- 7-10 %. Arviokirjan mukaan kohteen erityispiirteistä johtuen arviointitarkkuutena voidaan tässä tapauksessa pitää enintään +/- 10 %. Arviokirjan mukainen hyväksyttävä hintahaarukka myyntihinnalle on siten + 10 %:n tarkkuudella 1 280-1 377 euroa / k-m2 ja -10 %:n tarkkuudella 1 048-1 127 euroa / k-m2. Liikerakennusoikeuden hinta asettuu 360-440 euron / k-m2 välille. Elinkeino- ja kilpailukykyjaoston päätöksessä sovitut myyntihinnat ovat arviokirjan mukaisia. Lisäksi lisäkauppahinnan on arvioitu olevan vähintään 10 %, jolloin arviokirjassa arvioidut myyntihinnat ylittynevät. Arviokirjassa on myös todettu eri tavoin, että arvioinnin kohteena olevien tonttien vertailu asuinkerrostalotonttien vertailukauppojen kauppahintatietoihin on vaikeaa, koska mm. korkean tornitalon rakennuskustannukset ovat selvästi kalliimmat kuin tavanomaisen asuinkerrostalon ja tämän pitäisi heijastua tontin hintaa alentavasti.
Kaupunginhallitus 30.05.2016 Sivu 4 / 4 Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty sellaisia seikkoja, joiden perusteella elinkeino- ja kilpailukykyjaoston päätöksen olisi katsottava syntyneen virheellisessä järjestyksessä tai jaoston ylittäneen päätöstä tehdessään toimivaltansa. Oikaisuvaatimusten perusteella ei ole perusteltua syytä katsoa päätöksen olevan lainvastainen. Päätöstä asuntotonttien myynnistä Keilaniemestä ei ole syytä muuttaa tai kumota, minkä johdosta oikaisuvaatimukset tulee hylätä. Tiedoksi - Oikaisuvaatimuksen tekijät, ote
Kaupunginhallitus 30.05.2016 Sivu 5 / 5