vuokranantajat.fi/liity Liittymislahjana tässä tilaisuudessa VastuunjakotaulukkoPLUS 2017 (ovh 43 ) Kampanjatunnus netissä: VAK2017
Vuokranantajakoulu Suomen Vuokranantajat ry
Tapaus 1 Asumistuki
Opiskelija Matti ja kalakauppias Kimmo ovat vuokranneet huoneiston yhteisellä vuokrasopimuksella. Vuokralaiset ottavat yhteyttä vuokranantajaan ja pyytävät vuokrasopimuksen muuttamista siten, että molemmat vuokralaiset saisivat omat erilliset vuokrasopimukset.
Mitä on otettava huomioon?
Asumistuki Opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiriin 1.8.2017 opintotuen asumislisä päättyy Yhteisellä sopimuksella asunnon vuokranneiden vuokralaisten katsotaan kuuluvan samaan ruokakuntaan. Tällöin paljon töitä tekevä kämppis, kuten tapauksen kalakauppias, voi estää vähemmän tienaavan opiskelijan tuensaannin. Vaihtoehdot CASE: 1) Erilliset sopimukset Vuokranantajan kannalta ei niin hyvä vaihtoehto: jokainen sopimus irtisanotaan erikseen -> tyhjän huoneen riski Kukin vastaa vain omasta vuokrastaan vuokranantajalle
2) Päävuokra alivuokrasuhde Suositeltava vaihtoehto Vuokranantaja tekee sopimuksen päävuokralaisen kanssa Päävuokralainen tekee yhden tai useamman alivuokrasopimuksen Päävuokralainen vastaa kuitenkin vuokrasopimuksen kaikista velvoitteista omalle vuokranantajalleen Halutessaan päävuokralainen voi pyytää alivuokralaisilta korkeampaa vuokraa ja tällä tavoin hinnoitella oman kasvavan riskinsä, huom: veronalaista pääomatuloa Alivuokralainen vastaa päävuokralaisen kanssa yhteisvastuullisesti asunnon huolellisesta hoidosta Alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin päävuokrasuhde Alivuokralainen kuuluu aina eri ruokakuntaan kuin päävuokralainen
Tapaus 2 Tupakointi
Jartza tykkää tupakoida parvekkeella Vuokrasopimuksessa on kielletty tupakointi huoneistossa, mutta sallittu parvekkeella
Vuokranantaja saa vihaisen puhelun isännöitsijältä Isännöitsijä kertoo Jartzan tupakansavun kulkeutuvan naapurin parvekkeelle Isännöitsijä ilmoittaa yhtiön hakevan tupakointikieltoa parvekkeille Jartza ilmoittaa vuokranantajalle irtisanovansa vuokrasopimuksen, jos tupakointikielto tulee voimaan
Mitä vuokranantaja voi tehdä?
Tupakointi Uusi tupakkalaki voimaan 15.8.2016 lain nojalla tupakointi kielletty: Yhtiön yleiset ja yhteiset sisätilat yhtiö voi kieltää: Yhtiön pihamaalla, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla yhtiö voi hakea tupakointikieltoa viranomaiselta (yhtiökokouspäätös): Huoneistot, huoneistoparvekkeet ja huoneistopihat Tällöin kunnan viranomainen kieltää tupakoinnin Keskustelu ja sopiminen ensin Kielto pysyvä Kieltoa rikkovalle voidaan määrätä uhkasakko -> valvonta ilmiantojen perusteella
Tupakointi voidaan kieltää vuokrasopimuksessa Joko heti vuokrasuhteen alkaessa tai myöhemmin osapuolten siitä sopiessa CASE: 1) Vuokranantaja voi osakkeenomistajana yhtiökokouksessa vastustaa kiellon määräämistä 2) Tärkeintä keskustelu Jartzan kanssa Muutos vuokrasopimukseen: kielletään myös parveketupakointi ja sovitaan, että Jartza sauhuttelee yhtiön pihalla hallituksen osoittamassa paikassa
Tapaus 3 Hallintaanotto
Vuokranantaja saa haastemieheltä varoituksen huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan huoneistossa vietetyn häiritsevän elämän perusteella
Vuokranantajalle ei ole aikaisemmin ilmoitettu vuokralaisen aiheuttamasta häiriöstä
Voiko yhtiö ottaa huoneiston hallintaan ja mitä vuokranantajan tulee tehdä?
Hallintaanotto = Yhtiö antaa osakkaalle varoituksen osakkaan tai vuokralaisen moitittavan menettelyn perusteella ja ottaa huoneiston hallintaansa määräajaksi (max 3v.), mikäli varoituksesta ei oteta opiksi. Perusteet lueteltu laissa, samat kuin purkuperusteet mm. häiritsevä elämä, huoneiston huono hoito, vastikerästit Menettelyn kulku: 1 ) Varoitus Hallitus antaa Tiedoksi todisteellisesti sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle
2) Päätös hallintaanottamisesta Yhtiökokous päättää Kesto max 3 v. hallintaanotosta Tiedoksi todisteellisesti vuokranantajalle ja vuokralaiselle 3) Päätöksen täytäntöönpano Muuttokehotus yhtiöltä, viime kädessä häätökanne Yhtiöllä velvollisuus vuokrata asunto, hallintaanotosta aiheutuneet kustannukset otetaan vuokrasta -> osakkaalle jää ylimenevä osa 4) Suhde purkamiseen -> kaksi eri reittiä! Vuokranantaja: selvitä tilanne (isännöitsijä, vuokralainen, naapurit)
Jos perusteet selkeästi olemassa: Varoitus purkamisesta Tarvittaessa irtisanominen Näyttö tärkeä Jos ongelmat jatkuvat: Purkamisilmoitus CASE: Yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaan, jos perusteet olemassa, mutta käytännössä yhtiö ei yleensä sitä tee, jos vuokranantaja osoittaa aktiivisuutta asian selvittämiseksi, antaa varoituksen ja tilanteen vaatiessa purkaa sopimuksen
Tapaus 4 Osakkaan omat remontit
Vuokranantaja haluaa tehdä kylpyhuoneremontin Asunto on vuokrattu
Vuokranantaja ilmoittaa vuokralaiselle, että remontti tullaan aloittamaan seuraavan kuukauden aikana, jotta remontista syntyneet kulut voidaan huomioida kuluvan vuoden verotuksessa.
Mitä vuokranantajan tulee huomioida?
Osakkaan omat remontit Ilmoitusajat 1. Sopimalla 2. Vuokranantajalla oikeus suorittaa välittömästi korjaustyö, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää esim. vesivahinko 3. 14 pv ennen aloittamista työ, joka ei aiheuta olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämiselle esim. hanan vaihto (jos osakkaan vastuulla) 4. Väh. 6 kk ennen muu kuin edellä tarkoitettu korjaus- tai muutostyö
Vuokranalennukset Vuokralaisella oikeus vuokranalennukseen tapauskohtaisesti ajalta, jota huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jona huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa Käynti-ilmoitus Huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon Tarvittaessa virka-apu Ilmoitus remontista ei korvaa ilmoitusta huoneistoon pääsystä
Muutostyöilmoitus taloyhtiölle Sellainen, että hallitus ja isännöitsijä pystyvät arvioimaan remontin vaikutukset Hallitus käsittelee ja pyytää mahdollisia lisäselvityksiä Mahdolliset rakennusluvat selvitettävä Yhtiö valvoo Osakas maksaa kaikki remontistaan aiheutuvat kustannukset
Vuosikorjaus vai perusparannus? Vuosikorjausta, kun asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon, korjataan olemassa olevia pintoja ja uusitaan vanhoja kodinkoneita Vähennetään samana vuonna, jona ne on maksettu Perusparannusta, kun laatutasoa nostetaan olennaisesti, mm. asunnon laajennus-, muutos-, uudistus- tmv. Toimenpiteet Lähtökohtaisesti lisätään hankintamenoon Vuokranantajan vaatimuksesta vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana tai vaikutusaikanaan, jos tätä lyhyempi Remontin kustannukset jaetaan siten kymmeneen yhtä suureen osaan ja yksi osa vähennetään vuokratulosta vuosittain Jos kyse molemmista, kulut jaetaan oman selvityksen mukaan vuosikorjaus- ja perusparannusmenoihin remontin laadun ja laajuuden perusteella
CASE: Ilmoitus vuokralaiselle: Jos osapuolet ovat esimerkiksi vuokrasopimuksessa sopineet, että vuokranantajalla on oikeus aina tehdä muutostöitä 1 kk:n mittaisella ilmoitusajalla, asia on kunnossa Jos ei olla sovittu, ilmoitusaika tällaisen remontin yhteydessä on 6 kk Muutostyöilmoitus taloyhtiölle, käynti-ilmoitukset, mahdolliset vuokranalennukset Verovähennykset työn luonteesta riippuen joko samana vuonna, jona maksettu tai tasapoistoina 10 vuoden aikana
Tapaus 5 Ongelmia vuokranmaksussa
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Yhteydenpito vuokralaiseen ollut sujuvaa Nyt vuokranmaksussa pieniä viivästyksiä
Miten toimitaan?
Ongelmia vuokranmaksussa CASE: Yhteydenpito tärkeää: Keksitään ratkaisu, sovitaan etukäteen pelisäännöt, neuvotteluhalu Seuraa vuokranmaksua Maksumuistutukset, -vaatimukset, -suunnitelmat, viivästyskorot ja maksumuistutusmaksut Toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa, jos toistuvaa viivästelyä vuokranmaksussa Keskity vuokralaisen valintaan: Selvitä vuokranmaksukyky ja halu, taidot huolehtia asunnosta Luottotiedot Suomen Vuokranantajien kautta 13 euroa puhelimitse, verkossa 8,5 euroa
Kysymyksiä?
Tule mukaan ja lue lisää Vuokranantajaristeily 8.-10.6.2017 http://vuokranantajat.fi/tapahtuma/vuokranantajaristeily/ Asuntosijoittaja2017 12.10.2017 www.vuokranantajat.fi kattava vuokrauksen tietopankki
vuokranantajat.fi/liity Liittymislahjana tässä tilaisuudessa VastuunjakotaulukkoPLUS 2017 (ovh 43 ) Kampanjatunnus netissä: VAK2017